Klage nr 2019065

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Dialog Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klagerne en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Klagerne holdt tilbake kr 50 000 på grunn av mangler ved leiligheten. Siden utbyggeren etter klagernes mening ikke rettet manglene, ba klagerne megleren om å utbetale det tilbakeholdte beløpet til dem. Megleren beholdt pengene på klientkontoen fordi utbyggeren ikke samtykket til utbetalingen. Klagerne anfører at tilbakeholdet var ensidig, og at megleren derfor hadde plikt til å utbetale det tilbakeholdte beløpet ved instruks. Klagerne krever at innklagede utbetaler det tilbakeholdte beløpet med tillegg av forsinkelsesrenter. Subsidiært anfører klagerne at utbyggerens krav på det tilbakeholdte beløpet er foreldet, og at innklagede må utbetale beløpet av den grunn. 

Innklagede anfører at tilbakeholdet var avtalt, og at megleren derfor ikke kunne utbetale det tilbakeholdte beløpet uten samtykke fra utbyggeren.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Tilbakeholdte klientmidler

Dagen etter overtakelsen holdt klagerne tilbake kr 50 000. Så lenge megleren sitter med klientmidlene på vegne av kjøperen, har kjøperen instruksjonsrett. I dette tilfellet er det snakk om et ensidig tilbakehold etter kjøp av en leilighet under oppføring. Det betyr at megleren sitter med klientmidlene på vegne av klagerne frem til skjøtet er tinglyst. Siden klageren har bedt om at det tilbakeholdte beløpet tilbakebetales, har megleren plikt til å gjøre det. En megler skal ikke ta stilling til hvorvidt kravet som kjøperen mener å ha mot utbyggeren, er berettiget. Utbyggerens eventuelle krav på det tilbakeholdte beløpet er uansett foreldet.

Det er ikke riktig at tilbakeholdet var avtalt. Under overtakelsen var det ingen grunn til å holde tilbake penger. Det var først dagen etter at behovet for å tilbakeholde penger oppsto. Megleren må ha skrevet inn i overtakelsesprotokollen at det skulle holdes tilbake kr 50 000 da han kom på jobb dagen etter at klagerne hadde sendt ham e-posten om at det skulle holdes tilbake penger. Klagerne oppdaget at de ikke hadde fått en kopi av overtakelsesprotokollen seks måneder senere. Da klagerne fikk en kopi, ble de sjokkerte over at megleren hadde skrevet inn det tilbakeholdte beløpet i overtakelsesprotokollen. Klagerne sendte senere en
e-post til megleren hvor de spurte om hvorfor dette ble gjort. Megleren svarte ikke, men saken ble behandlet av innklagedes administrerende direktør, som mente at det tilbakeholdte beløpet ikke kunne utbetales uten samtykke fra utbyggeren.

Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet med forsinkelsesrenter utbetales til dem.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Også andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget strider med god meglerskikk. For det første bidro megleren aldri med å fremskaffe etterspurt dokumentasjon om varmeanlegget og flisleggingen, som var grunnlaget for det tilbakeholdte beløpet. I stedet ba megleren flere ganger om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til utbyggeren. For det andre orienterte megleren aldri om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. For det tredje har megleren talt utbyggerens sak hver gang klagerne har bedt om at det tilbakeholdte beløpet utbetales til dem. For det fjerde viste megleren ingen aktivitet da klagerne stilte spørsmål ved brannsikkerheten og sikringen av rørgjennomføringene. For det femte tok megleren aldri initiativ rundt manglene ved reguleringen, tomten og bygningen, som var i strid med opplysningene i salgsoppgaven. For det sjette forsøkte megleren aldri å megle mellom partene.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tilbakeholdte klientmidler

Det er ikke riktig at tilbakeholdet var ensidig. Klagerne og utbyggeren ble i forbindelse med overtakelsen enige om at kr 50 000 skulle holdes tilbake på meglerens klientkonto. Beløpet som er tilbakeholdt er basert på en mangelliste som klagerne sendte til megleren dagen etter overtakelsen. Det ble satt som et vilkår for utbetaling at manglene ble utbedret. I denne saken hevder utbyggeren at manglene er utbedret, og han går derfor ikke med på at det tilbakeholdte beløpet utbetales til klagerne. Megleren kan ikke utbetale beløpet før klagerne og utbyggeren er enige om en løsning, eller det foreligger en rettskraftig dom.

Klagerne har for øvrig forsøkt å trekke inn flere mangler knyttet til tilbakeholdet. Klagerne burde være kjent med at det ikke er mulig å trekke inn nye grunnlag for tilbakeholdet etter at skjøtet er tinglyst. Den ene klageren er advokat, og har vært eiendomsmegler i 20 år. Han er styreleder og faglig leder i et eget meglerforetak.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Innklagede bestrider at megleren ikke bidro med å fremskaffe dokumentasjon om varmeanlegget og flisleggingen. Megleren var aktiv under hele prosessen. Videre bestrider innklagede at megleren var passiv. Samarbeidsklimaet mellom utbyggeren, klagerne og entreprenøren har vært svært krevende. Megleren har likevel formidlet kommunikasjonen mellom klagerne og utbyggeren, vært på befaring sammen med takstmannen, tatt initiativ og gjennomført møter mellom klagerne, utbyggeren og entreprenøren. Det megleren ikke har gjort, er å være teknisk fagkyndig. Leiligheten fikk nødvendige tillatelser fra offentlige myndigheter. Megleren tillot seg å tro at slike tillatelser ikke ville blitt gitt dersom det var alvorlige feil ved brannsikkerheten.

Det er riktig at megleren ba klagerne om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til utbyggeren. Dette var ikke på eget initiativ, men etter anmodning fra utbyggeren. At dette oppfattes av klagerne som partisk, er i beste fall en misforståelse. Megleren har på samme måte spurt utbyggeren om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til klagerne.

Siden den ene klageren har jobbet som eiendomsmegler i 20 år, er det lite sannsynlig at han ikke visste om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Selv om klagerne kjøpte leiligheten som privatpersoner, har dette betydning for innklagedes opplysningsplikt.

Megleren er ikke kjent med at foreligger mangler ved reguleringen, tomten eller bygningen som strider med opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven. Dersom det foreligger, har ikke innklagede noe med dette å gjøre. Det ble arrangert et styremøte etter overtakelsen hvor det ble gjort rede for tiltak for å rette manglene ved fellesarealene.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om at megleren utbetaler tilbakeholdte beløp på meglerens klientkonto.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem når det gjelder kravet om å få utbetalt tilbakeholdt beløp, kr 50 000.

Tilbakehold av 50 000 kroner

Det er på det rene at klagerne (kjøperne) instruerte megler pr. e-post 3. november 2015, det vil si dagen etter overtagelsen, om å holde tilbake kr 50 000 på grunn av påståtte mangler. Nemnda legger til grunn at dette skjedde før skjøtet ble tinglyst.

Klagerne krevde beløpet utbetalt fra megler i e-post 25. oktober 2017. Megler har imidlertid nektet å etterkomme dette under henvisning til at det var et avtalt tilbakehold mellom klagerne og selger, og at megler da ikke kan disponere over beløpet uten samtykke fra selger.

Ut fra e-posten klagerne sendte megleren 3. november 2015 om å tilbakeholde kr 50 000, og som megleren bekreftet ved e-post av 4. november, mener nemnda at det dreier seg om et ensidig tilbakehold. Klagerne hadde følgelig rett til å kreve beløpet, kr 50 000, tilbake. Det avgjørende må være at det ikke av overtakelsesprotokollen fremgår at det på overtakelsen ble avtalt noe om tilbakehold. Nemnda nevner også at det ikke kan foretas noen endringer eller tilføyelser på en overtakelsesprotokoll, men mindre begge parter bekrefter at de er enige om det.

I tillegg har klagerne rett til renter på meglers klientkonto fra innbetaling til forsinkelsesrenter begynner å løpe 30 dager etter påkrav, det vil si fra 24. november 2017 til utbetaling skjer.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om selgers krav på beløpet er foreldet.

Andre forhold

Klagerne har også gjort gjeldende at det foreligger andre kritikkverdige sider ved meglers håndtering av oppdraget.

Nemnda mener at det her dreier seg dels om et kjøper-selger-forhold, dels at det står påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Dialog Eiendomsmegling AS må betale til [klagerne] 50 000 kroner med tillegg av renter på meglers klientkonto fra 3. november 2015 til 24. november 2017, og deretter lovens forsinkelsesrente fra 24. november 2017 til betaling skjer.

Klage nr 2019067

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS (avd. Oslo Hellerud)

Saken gjelder: Forkjøpsrett

Saksfremstilling:

I 2019 formidlet innklagede salget av klagerens andelsleilighet. Det første budet kom rundt fire måneder etter oppdragsinngåelsen. Klageren aksepterte et bud som var kr 145 000 under prisantydning, men leiligheten ble tatt på forkjøpsrett. I regelverket til boligbyggelaget står det at forkjøpsretten skal utlyses på nytt dersom leiligheten ikke blir solgt innen tre måneder. Dette var ikke budgiveren klar over. Budgiveren har angivelig opplyst at han ville betalt prisantydning eller mer dersom han hadde vært klar over at forkjøpsretten fortsatt gjaldt. Klageren anfører at megleren burde gitt nærmere opplysninger om at forkjøpsretten skulle utlyses på nytt, og krever erstatning med kr 145 000. I tillegg krever klageren erstatning for advokatkostnader med kr 43 750. Videre krever klageren vederlagsnedsettelse med kr 90 230.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Det første budet kom rundt fire måneder etter oppdragsinngåelsen. Prisantydningen hadde på dette tidspunktet blitt satt ned fra kr 3 385 000 til kr 3 270 000. Klageren aksepterte et bud på kr 3 125 000, men leiligheten ble tatt på forkjøpsrett. Verken klageren eller budgiveren som fikk sitt bud akseptert var klar over at forkjøpsretten fortsatt gjaldt siden fristen på tre måneder hadde gått ut. Budgiveren har sagt at han ville lagt inn et bud på prisantydning eller høyere dersom han hadde visst at det var forkjøpsrett. Det betyr at klageren har gått glipp av minst kr 145 000.

Megleren burde under budrunden informert klageren og budgiveren om at fristen på tre måneder hadde gått ut, og at forkjøpsretten derfor igjen gjaldt. Det er ikke nødvendig å ta stilling til om megleren var klar over at forkjøpsretten ikke gjaldt, eller om hun unnlot å gi beskjed av andre grunner. Meglerens plikter overfor klageren og budgiveren ble uansett misligholdt.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes ansvarlig for tapet som klageren er påført. Budgiveren har sag at han ville lagt inn et bud på prisantydning eller høyere dersom han hadde visst om forkjøpsretten, og klageren har derfor gått glipp av minst kr 145 000. Klageren krever at innklagede erstatter ham dette beløpet. I tillegg krever klageren erstatning for påløpte advokatkostnader. Totalt kom disse på kr 43 750. I stedet for å forsøke å løse saken i minnelighet med klageren, sendte innklagede saken til sin juridiske avdeling. Klageren måtte selv ta kontakt med advokat for å utligne styrkeforholdet mellom partene. Det er derfor urimelig om han ikke får dekket sine advokatkostnader dersom klagen for øvrig fører frem. Videre krever klageren vederlagsnedsettelse med kr 90 230.

Innklagede anfører at klageren ikke har lidt et økonomisk tap fordi det ikke er sikkert at budgiveren ville lagt inn et høyere bud. Det er ikke riktig. Klageren har fremlagt dokumenter som viser at budgiveren ville betalt prisantydning eller høyere dersom han hadde visst om at det var forkjøpsrett. Budgiveren kjøpte for øvrig en annen leilighet for kr 3 400 000 kort tid senere, og det viser at han hadde råd til å betale prisantydning for klagerens leilighet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren sa aldri at forkjøpsretten ikke gjaldt. I salgsoppgaven sto det at «[f]orkjøpsretten [skulle] avklares parallelt med salget». Det sto også at det var en OBOS-leilighet. Hvordan forkjøpsretten skulle avklares, fremgikk av vedtektene som lå vedlagt salgsoppgaven. Megleren fortalte budgiveren at forkjøpsretten måtte ut på nytt fordi fristen på tre måneder hadde gått ut. Dette kunne budgiveren uansett funnet ut ved å sammenholde dateringen i salgsoppgaven med datoen for budrunden. Megleren kan etter dette ikke kritiseres.

Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Det er et stort sprik mellom det budgiveren sa til megleren om hans økonomiske situasjon og motivasjon for å kjøpe leiligheten, og det budgiveren nå sier etter at han mistet leiligheten på forkjøpsrett. At budgiveren etter kjøpet sier at han ville betalt mer, har liten bevisverdi. Det tok nesten tre og en halv måned før leiligheten ble solgt, og budjournalen viser at klageren slet med å få den prisen han ønsket. Han ga flere motbud uten at disse ble akseptert. Det er klar sannsynlighetsovervekt for at klageren fikk den prisen som markedet var villig til å betale.

Klageren anfører at budgiveren hadde råd til å betale prisantydning fordi budgiveren senere kjøpte en annen leilighet for kr 3 400 000. At budgiveren senere kjøpte en annen leilighet, har liten bevisverdi. Under budrunden sa for øvrig budgiveren at han måtte ta kontakt med banken for hver gang han økte budet sitt.

Videre anfører klageren at det er rimelig at han får dekket sine advokatkostnader fordi innklagede bruker advokat. Advokaten som klageren har engasjert, er hans fetter. Innklagede tok først kontakt med sin juridiske avdeling da klageren engasjerte advokat. Dette er i tråd med praksis hos innklagede.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren under budrunden burde gitt nærmere opplysninger om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse. 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Forkjøpsretten

Borettslagsloven kapittel V har bestemmelser om forkjøpsrett. I tillegg er det i borettslagets vedtekter bestemmelser om forkjøpsrett, og om hvordan forkjøpsretten skal utlyses. Ved parallellutlysning, det vil si at borettslaget lyser ut forkjøpsretten samtidig som megler legger ut leiligheten for salg, gjelder utlysningen av forkjøpsretten i tre måneder. Er leiligheten ikke solgt innen fristen på tre måneder, må forkjøpsretten lyses ut på ny. Forkjøpsretten faller følgelig ikke bort.

Klageren har gjort gjeldende at megleren opplyste at forkjøpsretten ikke måtte lyses ut på nytt. Her står det imidlertid påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.

Nemnda mener imidlertid at megler her kunne gitt bedre informasjon i salgsoppgaven om forkjøpsretten. Riktignok var det inntatt opplysninger om dette under punktet forkjøpsrett i salgsoppgaven, og borettslagets vedtekter var vedlagt salgsoppgaven. Men for den «ukyndige» kjøper er det ikke lett å sette seg inn i hva dette egentlig innebærer for salget.

Nemnda bemerker for øvrig at uttalelser fra en interessent/budgiver etter budaksept, og etter at det har blitt en sak for nemnda, om at han ville lagt inn et høyere bud for leiligheten for å «sikre» seg denne, kan ikke tilleggs vekt. Dette er ikke noe begivenhetsnært bevis.

Økonomisk tap

Nemnda mener uansett at det ikke er sannsynliggjort at klageren (selgeren) har lidt noe økonomisk tap.

Når det gjelder dekning av utgifter til advokat, har nemnda forøvrig den praksis at dette som hovedregel ikke dekkes.

Vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at en forutsetning for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er ikke sannsynliggjort at megler har sagt noe feil, men som det fremgår over, kunne det i salgsoppgaven vært gitt bedre informasjon om forkjøpsretten. Nemnda mener imidlertid at dette ikke utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019068

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS (avd. Os)

Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk

Saksfremstilling:

I 2019 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at overtakelsen ble utsatt på grunn av funn av skadedyr og for dårlig utvask. Likevel ble skjøtet tinglyst på kjøperne. Ved å gjøre dette, opptrådte megleren i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører at klagerne hadde overtatt leiligheten da skjøtet ble tinglyst på dem, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Forutsetningen for det første møtet, hvor megleren var til stede, var at det skulle skje en overtakelsesforretning. Det viste seg at det var skadedyr i leiligheten, og det gjorde det umulig for klagerne å overta fordi de har et lite barn som bare krabber. Det var derfor ikke tvil blant de som var til stede på møtet at det ikke kunne skje noen overtakelsesforretning. Nytt møte ble avtalt til 25. februar 2019, hvor skadedyrfirmaet var til stede. På møtet sa selgeren at klagerne nå var eiere av leiligheten fordi forsikringsselskapet hennes hadde sagt det. Heller ikke på neste møte ble det avtalt noen overtakelse fordi skadedyrfirmaet fant døde skadedyr. Leiligheten var heller ikke bra nok vasket.

Senere viste det seg at megleren tinglyste skjøtet på kjøperne allerede 22. februar 2019, uten at klagerne hadde overtatt leiligheten. Det foreligger ingen overtakelsesprotokoll. E-postene som er sendt mellom partene viser for øvrig at megleren var klar over at overtakelsen skulle utsettes. En megler skal utvise omsorg for både kjøperen og selgeren. Her har megleren tatt selgerens parti, og klagerne har blitt holdt for narr.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Boligen ble overtatt i henhold til kjøpekontrakten. Det er selgeren som har instruksjonsretten over kjøpesummen etter overtakelsen, og megleren hadde derfor plikt til å foreta oppgjøret og tinglyse skjøtet. Klagerne holdt ikke tilbake penger ved overtakelsen, og problemene med kakerlakkene ble oppdaget først senere. Det har ingen betydning at overtakelsesprotokollen ikke ble signert.

I et møte mellom selgeren og klagerne etter overtakelsen, valgte klagerne å levere nøklene tilbake til selgeren. Dette ble ikke gjort etter anbefaling fra megleren. Selgeren forsøkte flere ganger å levere tilbake nøklene, men klagerne nektet å ta imot. Klagerne sendte flere SMS-er til megleren med blant annet bilder av kakerlakkene. På dette tidspunktet var det ikke tvil om at klagerne hadde overtatt leiligheten.

Det er ikke krav om signert overtakelsesprotokoll for å gjennomføre en overtakelse. Megleren purret likevel på at klagerne og selgeren skulle signere overtakelsesprotokollen. Det stemmer at klagerne forsøkte å gjøre en avtale med selgeren om «levere» tilbake boligen da problemene med kakerlakkene oppsto, men selgeren ville ikke være med på det.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke førte fram, men fant grunnlag for å kritisere megler.

Det sentrale spørsmålet er når overtagelsen av leiligheten fant sted. Nemnda nevner først at det ikke er noe krav om at det skal lages en overtagelsesprotokoll ved overtagelsen som underskrives av partene, selv om dette er det vanlige.

Det er på det rene at en representant for kjøperne fikk overlevert nøklene til leiligheten
2. februar 2019. Da nøklene ble overlevert, er det sikker rett at leiligheten ble overlevert, og at megler da var forpliktet til å tinglyse skjøtet. Dette gjelder selv om nøklene senere ble tilbakelevert til selger. Tinglysing var følgelig ikke i strid med god meglerskikk.

Nemnda vil imidlertid bemerke at meglers håndtering av oppdraget etter overtagelsen bidro imidlertid til unødvendig forvirring, da megler etterlyste overdragelsesprotokollen og ny overtagelsesdato. Megler kan derfor på dette punkt kritiseres.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.

Klage nr 2019071

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Advokatfirmaet Kirkholm

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter og utbetaling til selger               

Saksfremstilling:

Innklagede foresto oppgjøret etter salg av klagerens eiendom. Selger (klageren) og kjøper hadde i forkant blitt enige om en avtale, og oppgjørsoppdraget ble inngått mellom innklagede og kjøper av eiendommen.  Klageren hadde selv kjøpt eiendommen (med overtakelse
1. oktober 2018) kort tid før videresalg til ny kjøper (med avtalt overtakelse 26. september 2018). I forbindelse med oppgjøret ble det oppdaget at meglerforetaket som foresto forrige salg, ikke hadde besørget slettet alle heftelsene som påhvilte eiendommen. Dette forsinket oppgjøret, og klageren fikk først utbetalt kjøpesummen 9. januar 2019. Det ble heller ikke beregnet og utbetalt renter. Innklagede tok seg betalt for merarbeidet i forbindelse med sletting av heftelsene på eiendommen. Regningen for dette ble trukket i oppgjøret til klageren, uten forutgående avtale.

Klageren anfører at innklagedes utførelse av oppdraget i forbindelse med overføringen av og oppgjøret for eiendommen er i strid med god meglerskikk. Det vises til at oppgjørsoppdrag omfattes av eiendomsmeglerlovens § 1-2, 1. ledd nr. 1.

Innklagede bestrider ansvar og avviser samtlige krav fra klageren.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:

Ettersom eiendommen ble videresolgt kort etter at klageren selv kjøpte den, ble innklagede gitt kopi av kjøpekontrakten, datert 15. mai 2018, samt salgsoppgaven fra dette salget.

Av kjøpekontrakten fremgikk det at et av vedleggene var grunnbokutskrift datert
7. november 2017.

En av meglers absolutte og ufravikelige plikter er å innhente slik grunnbokutskrift selv og her sjekke hvilke heftelser som påhviler, samt at hjemmelsforholdene stemmer. Dette gjorde ikke innklagede. Eiendommen som ble solgt, hadde en mengde heftelser i form av servitutter og pengeheftelser. Ved videresalget var det avtalt at eiendommen på vanlig måte skulle selges fri for heftelser.

Finansierende bank overførte kjøpesummen tillagt offentlige omkostninger og krevde
1. prioritets pant for sin obligasjon. Dette kunne ikke oppnås før tre heftelser var slettet, herunder en leierett, en pengeheftelse og en erklæring/avtale. Da innklagede oppdaget dette på et altfor sent tidspunkt, ble det klart at det ville ta tid å få slettet heftelsene. Hadde dette vært undersøkt og således oppdaget tidligere, ville kjøper og selger kunne fått beskjed om at oppgjøret og overtakelsen måtte utstå til det var bragt på det rene om heftelsene kunne slettes.

Innklagede valgte å la kjøperen overta eiendommen som avtalt den 26. september 2018, uten at klageren fikk utbetalt noe som helst av kjøpesummen. Skjøte ble også tinglyst.

Innklagede gav klageren to valg, enten slette heftelsene selv eller la innklagede gjøre dette for en kostnad på kr 12 500. Klageren informerte om at de ønsket å gjøre slettearbeidet selv. Det endte med at innklagede utførte slettearbeidet og avkrevde klageren kr 12 500. Siste heftelse ble slettet 28. desember 2018, fremdeles uten at klageren hadde fått utbetalt noen del av kjøpesummen. Klageren ble pådratt utgifter i forbindelse med lån som ikke kunne innfris, samt at han mistet en annen eiendom hvor kjøpet var avhengig av dette salget for finansiering.

Da kjøpesummen ble utbetalt 9. januar 2019, var den fratrukket kr 12 500 for innklagedes arbeid med sletting av heftelsene. Det var ikke tillagt renter. Mye av arbeidet i forbindelse med slettingen var gjort av klageren selv, som hadde vært i kontakt med alle personene og innhentet de nødvendige signaturene. Innklagede valgte tilslutt å tilbakebetale kr 12 500, men rentene er fremdele ikke utbetalt.

Oppgjørsansvarlig plikter å innhente grunnbokutskrift ved inngåelsen av oppdraget. Det å ikke innhente slik pantattest er i strid med god meglerskikk.

Det er videre i strid med god meglerskikk å overskjøte eiendommen og overlevere denne til kjøper, uten samtidig å utbetale kjøpesummen til klageren.

Klageren har et ubetinget krav på renter som oppebæres på meglerkontoen. Det er i strid med god meglerskikk å ikke beregne og utbetale renter. Kjøpesummen stod på oppgjørsmeglers konto i fire måneder.

At oppgjørsmegler tar penger fra kjøpesummen uten etter forutgående avtale er i strid med god meglerskikk. Oppdraget var inngått med kjøper av eiendommen, og det var kjøper som skulle betale honoraret til oppgjørsmegler. Innklagede burde informert oppdragsgiver ved inngåelsen av oppdraget om merarbeidet det ville innebære å slette heftelser og dermed krevet mer betalt for oppdraget.

Det kreves erstatning for det økonomiske tapet klageren er blitt påført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er megleren ved det forrige salget som er rett adressat for denne klagen. Innklagede har måttet rydde opp i heftelser og gamle servitutter for å sikre kjøpers bank rett prioritet for sitt pant.

Innklagede inngikk oppdragsavtale med kjøper av eiendommen. Oppdraget gikk kun ut på å slette pengeheftelser fra bankforbindelsen til selger. Det var ikke tale om å slette andre type heftelser eller servitutter. Innklagede sjekket grunnbokutskriften i forbindelse med oppdraget, men la til grunn at meglerforetaket som foresto salget til selger kun kort tid tilbake, ikke var ferdig med å slette de gamle heftelsene.

Innklagede hadde ikke innsyn i kjøpekontrakten inngått ved dette salget. Klager gav heller ingen opplysninger om heftelser som meglerforetaket ved hans kjøp tok forbehold om i sin avtale. Det foreligger brudd på selgers opplysningsplikt, jf. kjøpekontraktens pkt. 8. Klager har heller ikke samarbeidet for å få løst den situasjonen som oppstod ved at gamle heftelser ikke ble slettet ved forrige salg. Det ble ikke avtalt eller gitt noen opplysninger fra klager som skulle tilsi at innklagede skulle stå for slettingen av disse heftelsene.

Da dette ble oppdaget, tok innklagede kontakt med klager. På tross av flere henvendelser var ikke klager samarbeidsvillig i forhold til å svare på spørsmål rundt dette. Innklagede tok da kontakt med tidligere meglerforetak som beklaget. Da klager ikke samarbeidet og heller ikke svarte på henvendelser, igangsatte innklagede arbeide med å slette de gamle heftelsene i eiendommen.

Klagerens manglende betaling av felleskostnader virket i tillegg forsinkende på gjennomføringen av oppgjøret. Det ble holdt tilbake informasjon, og klageren motarbeidet innklagede ved bevisst å ikke svare på henvendelser over lang tid.

Pengene som ble holdt tilbake, ble holdt som sikkerhet for klagerens manglende medvirkning til oppgjøret. Klageren har selv satt seg i denne situasjonen ved ikke å samarbeide og må ta ansvar for at arbeidet med sletting av heftelsene tok lengre tid. Klageren har således ikke krav på renter som følge av at kjøpesummen ble utbetalt senere enn avtalt.

Det fremgår av kjøpekontrakten av 19. september 2018, pkt. 5 at eiendommen skal overdras fri for pengeheftelser, samt at eksisterende heftelser skal slettes for selgers regning. Manglende samarbeid fra klageren, samt manglende sletting av heftelser ved forrige salg har påført innklagede et økonomisk tap og er ekstraarbeid som faller utenfor oppdraget som kjøper skal betale for.

Samtlige krav fra klageren avvises. Prinsipalt fordi megleren ved forrige salg hadde ansvar for å slette de eldste kravene og gammel rettighet. Subsidiært har klageren et selvstendig ansvar og har gjennom signering av kjøpekontrakten, forpliktet seg til å ivareta kjøperens interesser ved å medvirke til at de gamle heftelsene ble slettet. Avhengig av klagens utfall vil innklagede kreve klager for de ekstrakostnadene som har påløpt som følge av manglende samarbeidsvilje. Videre kreves saksomkostninger dekket.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at saken avvises, da nemnda mener at klageren ikke er klageberettiget.

Vedtektene for nemnda punkt 1.4 bestemmer:

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, både selgere, kjøpere eller øvrige interessenter, som har et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav mot en advokat/eiendomsmeglingsforetak som kan klages inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende, såfremt den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda. Herunder skal alle forhold, også de økonomiske, tas i betraktning.

Oppdragsavtalen er i dette tilfellet inngått mellom kjøper og megler, hvor det i punkt 10.13 fremgår at «[o]ppdraget er inngått utenfor forbrukerforhold», og at nærmere bestemte bestemmelser i eiendomsmeglingsloven er fraveket. Dette gjelder blant annet § 8-8 om nemndsbehandling. Hverken klager eller innklagede, som begge er representert ved advokat, har påberopt seg at dette ikke er riktig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2019073

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS (avd. Larvik)

Saken gjelder: Meglerens vederlag/utlegg/honorar

Saksfremstilling:

I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Kort tid før leiligheten ble lagt ut for salg, kom det frem at leiligheten ikke var godkjent. På dette tidspunktet hadde klageren allerede blitt påført kostnader til blant annet fotografering og styling. Klageren anfører at megleren burde funnet ut at leiligheten ikke var godkjent på et tidligere tidspunkt, slik at han ikke hadde blitt påført kostnader i forbindelse med salget. Etter at klageren solgte leiligheten privat et år senere, sendte innklagede en faktura på kr 32 000. Klageren mener at innklagede bare har krav på grunnhonoraret på kr 12 500.

Innklagede anfører at klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og står på sitt krav om betaling.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Kort tid før leiligheten skulle legges ut for salg, kom det frem at leiligheten ikke var godkjent.

Megleren hadde vært i kontakt med andre i sameiet som mente at den ikke var godkjent. Dette burde megleren gjort på et tidligere tidspunkt, slik at klageren ikke hadde blitt påført utgifter til for eksempel fotografering og styling. På grunn av dette mistet klageren muligheten til å selge leiligheten. Leiligheten ble solgt privat ett år senere, og klageren valgte da å si opp oppdraget. Etter salget fikk klageren en faktura fra innklagede på kr 32 000 for blant annet takst, fotografering, styling og grunnhonorar.

Noe av det første megleren fikk, var eiendomsopplysningene fra kommunen. Før klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede, hadde klageren gjort det han trodde var tilstrekkelig for å få ferdigattest. Klageren ringte til og med til kommunen og fikk bekreftet at leiligheten nå var godkjent. Her har kommunen tydeligvis gitt uriktig informasjon. Det er uansett meglerens ansvar å undersøke om det foreligger ferdigattest før oppdragsgiveren blir påført kostnader i forbindelse med salget. Megleren har fått kopi av alle e-postene som klageren har sendt angående godkjenningen av leiligheten. Megleren ringte også selv kommunen. 

Det eneste klageren mener han skal betale, er grunnhonoraret på kr 12 500.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren innhentet opplysninger om eiendommen fra kommunen. Her sto det at det forelå midlertidig brukstillatelse fra 2004, og at bygningen var byggemeldt. Det var ingen anmerkninger som tilsa noe annet. Megleren bestilte så takstmann, fotografering og styling. Videre ba megleren om opplysninger fra sameiet og forretningsføreren. Samme dag som fotografen hadde tatt bilder, fikk megleren en e-post fra en i sameiet om at leiligheten ikke var godkjent, og at den midlertidige brukstillatelsen var trukket tilbake. Megleren så denne
e-posten da han kom på jobb dagen etter. Det var på dette tidspunktet megleren ble klar over at leiligheten ikke var godkjent. Før dette hadde megleren ikke oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Det var etter dette megleren ringte kommunen. Salget ble lagt på is, og klageren solgte leiligheten privat ett år senere. Innklagede sendte da klageren en faktura i tråd med oppdragsavtalen.

Alle utlegg og honorarer som klageren har blitt fakturert for, var allerede pådratt da megleren ble klar over at leiligheten ikke var godkjent. Det var klageren som var nærmest til å vite om leiligheten hadde godkjent midlertidig brukstillatelse.

Klageren krever vederlagsnedsettelse. Bortsett fra grunnhonoraret på kr 12 500 og to fakturautlegg på til sammen kr 500, er resten utlegg. Det er bare vederlaget på kr 13 000 som kan kreves nedsatt. Megleren har imidlertid ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Innklagede fastholder kravet på kr 32 000.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren da salget av leiligheten ble forberedt, burde foretatt nærmere undersøkelser om leiligheten var godkjent. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og ikke ut fra det man vet i ettertid.

Megleren innhentet rutinemessig opplysninger fra kommunen. Ut fra det han der fikk kunnskap om, og den informasjon som selgeren (klageren) ga megleren, mener nemnda at megleren ikke hadde noe grunnlag til å tro at leiligheten ikke var godkjent. Megleren hadde ingen grunn til å tro at kommunen hadde ytterligere opplysninger, blant annet en befaringsrapport, og at brukstillatelsen var trukket tilbake. Det er heller ikke grunn til å kritisere megler for at han bestilte fotograf, styling m.m. etter at oppdraget var undertegnet.

Nemnda finner derfor ikke at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Da salget ble stilt i bero etter at det ble oppdaget at leiligheten ikke var godkjent, er det ikke uvanlig at megler venter med å sende krav på honorar og dekning av utlegg til etter at salget er gjennomført Faktura ble sendt da klageren senere solgte leiligheten privat.

Fakturaen er sendt i henhold til oppdragsavtalen, og innklagede har krav på oppgjør.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019080

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Best Eiendomsmegler AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen.                

Saksfremstilling:

Innklagede solgte i 2008 eiendommen til klagerens mor. Etter hennes død 21. mars 2018 overtok klageren som hennes eldste sønn boet til privat skifte på vegne av seg selv og sine to brødre etter formuesfullmakt. Etter morens død avdekket søsknene at deres bror over de siste 10-15 årene hadde tilegnet seg det vesentligste av morens formue, herunder nettoprovenyet etter salget av eiendommen, uten hennes kunnskap. Klageren hevder at innklagede har medvirket til dette gjennom å bekrefte morens signatur på skjøte uten at hun var tilstede. Noe som igjen muliggjorde salg/hjemmelsoverføring og tinglysning av eiendomsoverdragelsen uten morens medvirkning. Dette har påført moren og nå hennes dødsbo et ikke ubetydelig tap som kreves erstattet i det handlingen anføres å være erstatningsbetingende

Innklagede bestrider klagerens anførsler. Kravet må avvises, da oppdragsgiver ikke har lidt et økonomisk tap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

Partsforholdet

Meglerforetaket som stod for salget, er senere fusjonert inn i foretaket som nå er innklaget. I forbindelse med fusjonen overtok innklagede forpliktelsene som påhvilte det fusjonerte selskapet.

Det gjøres videre gjeldende at klager som er arving og har overtatt boet til privat skifte, kan tre inn i rettsforholdet og gjøre krav gjeldende mot megler.

Foreldelse

Den særskilte foreldelsesregelen i foreldelseslovens § 10 første ledd, kommer til anvendelse. Uvitenhet om handlingen medfører en tilleggsfrist på 1 år fra erverv av kunnskap. Klageren fikk først kunnskap om skjøte og overføringen av eiendommen i månedsskifte september/oktober 2018, da boet fikk tilgang til dokumentene i forbindelse med salget.

Mangler ved oppdraget

Kundekontroll/undersøkelsesplikten

Innklagedes manglende kundekontroll og etterfølgelse av ordensregler når det gjelder å bekrefte hjemmelshavers signatur, muliggjorde at eiendommen kunne selges uten hjemmelshavers medvirkning. Med sin mangelfulle saksbehandling i forbindelse med salget har innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerlovens § 6-3.

Videre har innklagede brutt sin undersøkelsesplikt jf. eiendomsmeglerlovens § 6-7.

Innklagede plikter å foreta kundekontroll i forbindelse med etableringen av oppdraget. Det følger forutsetningsvis av eiendomsmeglerlovens § 6-7 første ledd at eiendomsmegler skal kontrollere opplysninger som har betydning for avtalen. Det antas at megler må kontrollere og får bekreftet identiteten til selger på grunnlag av gyldig legitimasjon for den personen som inngår oppdragsavtalen. Klageren har ikke mottatt kopi av dokumenter som viser at slik kundekontroll ble gjennomført.

Innklagede har forholdt seg til klagerens bror i forbindelse med salget. Det er også vedkommende som i ettertid er kontaktet, i innklagedes forsøk på å dokumentere at meglerforetaket har handlet forsvarlig. Innklagede har i sin kontakt med klageren vist til opplysninger fra klagerens bror som har uttalt at deres mor selv foresto salget, uten at opplysningene støttes opp av beviselig faktum. Det er ikke noe som tyder på at innklagede noen gang var i personlig kontakt med hjemmelshaver. Det er hevdet fra innklagede at klagerens mor bodde i Skien på dette tidspunktet og at hun var kontaktperson under handelen.

Noe som ikke stemmer, da hun oppholdt seg et annet sted i landet og mottok der hjemmehjelp pga. sin svake helse.

Feil ved bekreftelse av selgers underskrift

Innklagede har opptrådt sterkt klanderverdig ved å bekrefte hjemmelshavers signatur uten at hun var tilstede. Eiendomsmeglers feilaktige bekreftelse av hjemmelshavers signatur, representerer en ikke ubetydelig pliktforsømmelser. Handlingen har bidratt til at boet har lidt et økonomisk tap, som kan kreves erstattet av innklagede.

Erstatningskravet

Det foreligger ansvarsgrunnlag i og med innklagedes skadegjørende handling gjennom vitnebekreftelse av hjemmelshavers signatur. Noe som igjen muliggjorde salg/hjemmelsoverføring og tinglysning av eiendomsoverdragelsen uten hjemmelshavers medvirkning. Det er i dette tilfelle arbeidsgiveransvaret i erstatningslovens § 2-1 som kommer til anvendelse. Det er en klar og tydelig årsakssammenheng mellom den skadelidende handling og det økonomiske tapet dødsboet har lidt, ved at eiendommen ikke lenger er i boets besittelse. Uten eiendomsmeglerens vitnepåtegnelse ville eiendomsoverdragelsen ikke funnet sted.

Økonomisk tap

Eiendommen ble i 2008 taksert til kr 650 000, men solgt for kr 380 000. Det økonomiske tapet representerer det faktum at eiendommen ikke var i hjemmelshavers besittelse ved hennes død. Salget i 2008 har påført boet et tap, da eiendommen ved morens død ville hatt en adskillig høyere verdi. Denne verdien representerer det økonomiske tapet. Det kan ikke gjøres fradrag for at pengene ble overført til hjemmelshavers konto, i det pengene umiddelbart ble tatt ut av klagerens bror. Det anslås forsiktig at verdien på eiendommen i 2018 ville ha vært verdt ca. 1.1 millioner. Som representerer boets økonomiske tap og kreves erstattet av innklagede. Størrelsen på boets økonomiske tap, må nødvendigvis fastsettes skjønnsmessig.

Klageren har nedlagt slik påstand;

1. [Innklagede] har opptrådt i strid med god meglerskikk
2. [Innklagede] plikter å erstatte kr 1 100 000 til [klagerens mors] dødsbo.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen avvises, uavhengig av om innklagede i denne sak skulle ha opptrådt klanderverdig i henhold til klagerens påstander, da oppdragsgiver ikke har lidt et økonomisk tap. Oppdragsgiver var ved sine fulle fem, hun hadde ikke verge og eiendommen ble omsatt til markedspris. Oppgjøret ble overført til hennes konto.

Megleren som på tidspunktet både var fagansvarlig i foretaket og oppdragsansvarlig for dette oppdraget, arbeider ikke lengre hos innklagede. Vedkommende er likevel kontaktet i sakens anledning og kan ikke erindre noe spesielt ved dette salget, annet enn at hun helt klart husker oppdragsgiver som en sprek eldre dame. Første møte var på befaring i boligen hvor hun fortsatt bodde, selv om huset ble oppfattet som et renoveringsprosjekt.

Megleren kunne videre bekrefte at hun aldri har bevitnet dokumenter uten at den som har underskrevet har vært tilstede eller vedkjent seg underskriften i hennes nærvær. Dokumentene i anledning oppdraget er undertegnet både på eiendommens adresse og hjemmelshavers nye adresse, noe som ikke er uvanlig i en flytteprosess. Klageren på sin side viser her til fremlagt dokumentasjon på at moren ikke var på adressen hvor hennes underskrift var innhentet, men mottok hjemmehjelp på andre siden av landet, samt at hennes helse på dette tidspunktet var svært dårlig.

Det er uklart om klageren mener at hans mor/hjemmelshaver ikke på egen hånd burde/kunne forvalte sine verdier. Hun hadde imidlertid ikke verge og fremstod som sprek og i god form på tross av alderen. Klagerens anførsler om at hennes underskrift er forfalsket bestrides som usannsynlig. Underskriften virker å være lik på alle de dokumentene som befinner seg i innklagedes arkiv. Dette gjelder dokumenter som er undertegnet på forskjellige tidspunkt, herunder; Oppdragsavtale, egenerklæringsskjema, kjøpekontrakt, skjøte, sikringsobligasjon, oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Videre synes påstanden å være usannsynlig både på bakgrunn av foreliggende fakta og meglerens opplysninger, bekreftelser og bevitnelser.

Klageren erkjenner at det er bevismessig vanskelig å fastslå om morens underskrift er forfalsket. Imidlertid anfører klageren på dette punktet at spørsmålet knyttet til om underskriften er forfalsket eller ei ikke er avgjørende, ettersom hovedanførselen hans er at megleren har bekreftet morens signatur på skjøte uten hennes tilstedeværelse, noe som er et selvstendig grunnlag for å fremme erstatningskrav mot innklagede.

Innklagede har forståelse for at klageren ønsker å nøste opp i sin mors økonomi, men kan ikke se at det har skjedd noe klanderverdig fra deres side ved salg av morens eiendom tilbake i 2008.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, herunder mangler ved vitnebekreftelsen av hjemmelshavers signatur på skjøte.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at saken avvises.

Nemnda finner at saken reiser bevisspørsmål som ikke klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. De problemstillinger som denne saken reiser, forutsetter umiddelbar bevisførsel, det vil si forklaringer fra parter og vitner i tillegg til dokumentbevis. Nemnda vil dog bemerke at denne saken reiser ikke bare spørsmål om det eventuelt foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede, men om det tap som klageren anfører å være påført er påregnelig og erstatningsmessig, da klageren gjør gjeldende at broren urettmessig har tilegnet se det vesentligste av morens formue.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2019096

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. juni 2019.  Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS (avd. Oslo Residens Frogner)

Saken gjelder: Krav om avvisning

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klager nr. 1 en eiendom som innklagede formidlet. To år senere solgte han eiendommen til klager nr. 2 og 3, som skulle bruke eiendommen som advokatkontor. Ved dette salget ble det ikke brukt megler, men klager nr. 2 og 3 fikk tilgang til salgsoppgaven fra det første salget. Senere viste det seg at eiendommen ikke var godkjent som næringslokale, og at det vil koste mye penger å få den godkjent. Klagerne har gått sammen og rettet en felles klage mot innklagede med krav om at innklagede holdes erstatningsansvarlig for meglerens uriktige opplysninger.

Innklagede krever at klagen fra klager nr. 2 og 3 avvises, og har anført to grunnlag: For det første fordi innklagede ikke formidlet salget da klager nr. 2 og 3 kjøpte eiendommen, og for det andre fordi klager nr. 2 og 3 etter innklagedes mening ikke er forbrukere. 

Avvisningsspørsmålet ble lagt frem for nemnda under saksforberedelsen.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen fra klager nr. 2 og 3 avvises.

Klagerne har i korte trekk anført: 

Det bestrides at saken må avvises fordi innklagede ikke formidlet salget da klager nr. 2 og 3 kjøpte eiendommen fra klager nr. 1. Etter Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.4 behandler nemnda klager fra «selgere, kjøpere [og] øvrige interessenter». Selv om det ikke ble brukt megler da klager nr. 1 solgte eiendommen til klager nr. 2 og 3, ligger rettsetterfølgerne til klager nr. 1 innenfor den kretsen av interessenter som innklagede må forholde seg til. Uansett må klager nr. 2. og 3 kunne rette et direktekrav mot innklagede.

Videre bestrides det at klager nr. 2 og 3 ikke er forbrukere. Eiendommen ble kjøpt som en privat investering, med egne midler. At eiendommen er leid ut til deres advokatfirma, som er et eget rettssubjekt, er uten betydning. Dette er den eneste eiendommen som klager nr. 2 og 3 leier ut. Bruttoarealet er dessuten bare på 113 kvadratmeter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen fra klager nr. 2 og 3 må avvises. For det første fordi innklagede ikke formidlet salget da klager nr. 1 solgte eiendommen til klager nr. 2 og 3. Nemnda kan ikke behandle en klage fra en oppdragsgivers rettsetterfølgere.

For det andre må klagen avvises fordi klager nr. 2 og 3 ikke er forbrukere. Klager nr. 2 og 3 kjøpte eiendommen fordi den skulle brukes som advokatkontor. Når hensikten med kjøpet var dette, er det uten betydning at eiendommen ble kjøpt med private midler. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om avvisning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fra klager nr. 2 og 3 avvises.

Nemnda finner ikke at klager nr. 2 og 3 har et reelt behov for å få avgjort denne saken, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1.4. Klagen vil bli avgjort for klager nr. 1 sin del, og nemnda kan ikke se at klager nr. 2 og 3 har noe reelt behov for formelt sett å være ansett som klagere. Resultatet av klagen vil de bli kjent med.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om klager
nr. 2 og 3 er å anse som næringsdrivende, slik at klagen eventuelt også måtte avises på det grunnlaget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjonen:

Klagen avvises for [klager nr. 2 og 3] sin del.

Klage nr. 2019078

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Jessheim Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglerens vederlag/honorar/utlegg            

Saksfremstilling:

I 2017 solgte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter at kjøpekontrakt var signert, trakk kjøperen seg. Barna til kjøperen hevdet at moren (kjøper) ikke hadde kompetanse til å inngå bindende avtale fordi hun hadde en alvorlig psykisk diagnose. Klageren anfører at innklagede ikke har krav på vederlag, da kjøpsavtalen er ugyldig. I tillegg har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen. Klageren har framsatt krav om vederlagsnedsettelse, samt erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

I etterkant av både budaksept og kontraktssignering ble klageren kontaktet av barna til kjøperen. De hevdet at kjøperen ikke hadde kompetanse til å inngå bindende avtale som følge av at hun hadde en alvorlig psykisk diagnose. Kjøperen endte med å trekke seg fra kjøpet. Til tross for at det ble gjennomført dekningssalg, ble klageren påført et stort tap.

Avtalens gyldighet

Klageren mottok dokumentasjon fra kjøperens fastlege som dokumenterte at kjøperen hadde en alvorlig psykisk diagnose, og at hun derfor ikke hadde samtykkekompetanse på kjøpstidspunktet. Kjøperen hadde også fått oppnevnt verge fra Fylkesmannen.

Avtaler som kjøperen inngår under påvirkning av alvorlig sinnslidelse skal erklæres ugyldig, jfr. LB-2013-79396. På bakgrunn av dokumentasjonen knyttet til kjøperens helsetilstand, vil et søksmål med krav om erstatning for dekningssalget «uten tvil» ikke føre fram.

Innklagede hevder at «handel har kommet i stand», jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-4, og at krav på vederlag har forfalt. Dette er klageren uenig i. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd at definisjonen av når “handel har kommet i stand” følger av § 7-3 første ledd siste punktum. Det er i § 7-3 første ledd siste punktum henvist til avtaleloven.

Etter den ulovfestede ugyldighetslæren vil en rettslig disposisjon avgitt av en person med en alvorlig sinnslidelse, kunne erklæres ugyldig når sykdomstilstanden har vært motiverende for disposisjonen. Kjøperen var på bakgrunn av det ovennevnte ikke endelig bundet av avtalen, og handel har ikke kommet i stand.

Meglerens undersøkelsesplikt

Klageren anfører at megleren burde ha gjort nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand. Etter hva klageren er kjent med, reiste megleren hjem til kjøperen for å få kjøpekontrakten signert. Andre opplysninger gitt fra kjøperens nærstående gir også grunnlag for å stille spørsmål ved om megleren hadde foranledning til å gjøre nærmere undersøkelser.

Megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen.

Krav om vederlagsnedsettelse

Klageren krever prinsipalt at hele meglers provisjon, kr 33 800 pluss merverdiavgift, skal tilbakebetales. Innklagede har ikke krav på provisjon for et salg som aldri ble gjennomført. Salget kan ikke regnes som gjennomført så lenge det økonomiske oppgjøret ikke har funnet sted. Megleren har heller ikke overholdt sin forpliktelse i henhold til avtalen. Det fremgår av den avsluttende bemerkningen i kjøpekontrakten at megleren er forpliktet til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene.

Det kreves subsidiært at nemnda fastsetter en skjønnsmessig avkortning i meglerens vederlag. Megleren har ikke krav på full provisjon sett i lys av at megleren har sluppet å forestå et økonomisk oppgjør, da kjøpesummen aldri ble betalt inn på klientkonto.

Krav om erstatning

Klageren krever for øvrig erstatning for utgifter til juridisk bistand, med kr 4 500 pluss merverdiavgift.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede beklager for at klageren har lidt et økonomisk tap i forbindelse med salget av leiligheten, men bestrider meglerens ansvar.

Avtalens gyldighet

Vilkåret om at «handel har kommet i stand» er oppfylt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-3 sammenholdt med oppdragsavtalen punkt 7. Vederlagskravet forfaller også på dette tidspunkt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd.

En naturlig språklig forståelse av § 7-4 første ledd tilsier at megleren har risikoen for avtaleslutningen. Det følger av rettspraksis og juridisk teori at megleren som hovedregel ikke har oppfyllelsesrisikoen.

Blir avtalen hevet på grunn av mislighold fra den annen part, er partene bundet av den opprinnelige avtalen. Megleren kan i et slikt tilfelle kreve sitt vederlag uavkortet. Dette gjelder uavhengig av om misligholdet har sin bakgrunn i omstendigheter rundt avtaleinngåelsen eller etterfølgende omstendigheter, jfr. NOU 1987: 14 side 84.

Kjøperen påstod seg ubundet av avtalen på grunn av sykdom først etter å ha lagt inn bud og signert kjøpekontrakt. Kjøperen hadde sin rettslige handleevne i behold da budet ble lagt inn, da det først ble fattet vedtak om vergemål i april 2018. Det ble dermed avgitt et rettsgyldig tilbud og en samsvarende aksept, og det foreligger dermed en bindende avtale, jfr. avtaleloven § 7.

Klageren anfører under henvisning til LB-2013-79396 at et erstatningskrav rettet mot kjøper «uten tvil» ikke ville føre frem. Den nevnte dom er ikke sammenlignbar med faktum i nærværende sak. Det finnes rettspraksis som går i motsatt retning, se eksempelvis LB-2010-197700 og LB-2016-956.

Klageren har på bakgrunn av erklæringen fra fastlegen lagt til grunn at kjøperen skal høres med sin anførsel om at den inngåtte avtalen er bortfalt på grunn av ugyldighet.

Det er ikke blitt ført bevis for at avtalen var motivert av den alvorlige psykiske diagnosen. Dommen som klageren har henvist til omhandler et tilfelle av «alvorlig sinnslidelse». Dette er et juridisk begrep, ikke en medisinsk diagnose. Uttalelsen fra fastlegen om hvorvidt avtalen var juridisk bindende er basert på en medisinsk tilnærming til pasienten sin helsetilstand, og således ikke relevant.

Klageren har bevisbyrden for at avtalen rettslig sett skal anses ugyldig. For at megleren ikke skal ha krav på vederlag, må det foreligge sikre holdepunkter for at avtalen anses ugyldig som følge av sinnssykdom. Denne bevisbyrden anses ikke oppfylt.

Innklagede er uenig i at megleren ikke har overholdt sine forpliktelser i henhold til avtalen. Påstanden faller på sin egen urimelighet. Det er åpenbart umulig for megleren å kunne gjennomføre det økonomiske oppgjøret i en situasjon der klageren har hevet avtalen på bakgrunn av kjøperens mislighold.

Meglerens undersøkelsesplikt

Det er på det rene at megleren ikke kjente til kjøperens psykiske diagnose. Innklagede er uenig i at megleren burde ha foretatt nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand. Basert på meglerens kontakt med kjøperen før avtaleinngåelsen, var det ingenting som tilsa at slike undersøkelser var nødvendig.

Det er en selvfølge at megleren yter service til eldre mennesker, som for eksempel å reise hjem til dem for å signere dokumenter mv. Det faller på sin egen urimelighet at dette skal brukes mot megleren.

Det at kjøperens nærstående stilte spørsmål ved kjøperens helsetilstand etter at kjøpekontrakten var signert, kan ikke godtgjøre at megleren med sin begrensede kjennskap til kjøperen, burde ha visst dette i en tidligere fase av salgsprosessen.

Bankrådgiveren som ordnet finansieringsbeviset, hadde ingen mistanker knyttet til kjøperens helsetilstand. Det samme gjaldt både klageren og megleren, som begge var til stede på privatvisningen med kjøperen.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av kjøperens helsetilstand før avtaleinngåelsen.

Krav om vederlagsnedsettelse

Innklagede anfører at det ikke foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

På bakgrunn av det ovennevnte bestrides kravet om bortfall eller nedsettelse av innklagedes vederlag.

Krav om erstatning

Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.  

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda er kommet til saken avvises. Saken reiser problemstillinger som vanskelig kan avgjøres under nemdas skriftlige saksbehandling uten umiddelbar bevisføring (forklaringer fra parter og vitner m.m.).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2019079

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Syd

Saken gjelder:               Budgivning             

Saksfremstilling:

I 2018 solgte klagerne en eiendom som innklagede formidlet, til en prisantydning på
kr 5 350 000. Megleren aksepterte et bud på kr 5 900 000 etter at klagerne hadde gitt beskjed om at bud på kr 5 750 000 eller høyere ville bli akseptert. Etter at budet var akseptert, og under ett minutt før akseptfristen gikk ut, la en annen budgiver inn et høyere bud. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta deres interesser under budrunden. Klagerne krever erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.  

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Under budgivningen ble det kl. 14.52 gitt et bud på kr 5 900 000 med akseptfrist kl.15.05. Dette budet ble akseptert. Under ett minutt før akseptfristen gikk ut, la en annen budgiver inn et bud på kr 5 950 000.

For det første anfører klageren at megleren ikke har ivaretatt deres interesser godt nok under budrunden, herunder å få solgt eiendommen til høyest mulig pris. Megleren har påført klagerne et tap ved å ikke fange opp budet som ble inngitt før akseptfristens utløp. Budrunden var på dette tidspunkt fortsatt åpen. Det var dermed anledning for andre budgivere/interessenter å legge inn høyere bud enn det megleren vurderte som “riktig” pris, før akseptfristen gikk ut.

For det andre anføres det at megleren aksepterte budet på kr 5 900 000 for tidlig. Etter det opplyste hadde megleren, før det andre budet ble inngitt, bestemt seg for å akseptere budet. Megleren avsluttet dermed i praksis budrunden.

For det tredje anfører klagerne at megleren avsluttet budrunden uten at dette ble meddelt på internett og til de øvrige interessentene/budgiverne.

For det fjerde anfører klagerne at megleren ikke forsikret seg mot at høyere bud kunne komme i sin organisering av budrunden. Det er erstatningsbetingende uaktsomt at megleren ikke “stengte” budrunden samtidig som han bestemte seg for å akseptere budet. Megleren kunne alternativt ha informert budgiverne/interessentene om at budet på kr 5 900 000 ville bli akseptert innen fem minutter.

På bakgrunn av ovennevnte anfører klagerne at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta deres interesser under budrunden. Klagerne krever erstatning på kr 50 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

I forkant av budrunden sendte megleren ut en SMS til alle interessenter der det ble gitt uttrykkelig beskjed om at bud må være megleren i hende i god tid før budfristen utløper.

Den ene klageren sendte kl.14.46 en SMS til megleren om at bud på kr 5 750 000 eller høyere ville bli akseptert.

Da budet ble inngitt kl.14.52, tok megleren kontakt med den andre budgiveren, for å høre om de ville legge inn et høyere bud. Den aktuelle budgiveren bekreftet per SMS at de ikke var interessert i det. Etter å ha fått bekreftelsen ringte megleren umiddelbart til budgiveren som hadde inngitt budet. Megleren formidlet aksepten til budgiveren, og snakket med vedkommende fram til kl.15.20. Etter endt telefonsamtale oppdaget megleren at det i løpet av denne samtalen var kommet et budvarsel kl.15.04 fra en ny budgiver med bud på
kr 5 950 000.

Klagerne anfører at megleren aksepterte budet for tidlig. Innklagede er uenig i dette. Ved å utsette formidling av aksept til budgiver enda lenger, ville man ha risikert å ikke få formidlet budaksepten innen fristen. Budet ville ikke lenger ha vært bindende for budgiveren, noe som kunne påført selger et betydelig tap. Å akseptere et bud i løpet av akseptfristens siste minutt er åpenbart ikke for tidlig, særlig når megleren har fått bekreftet av den andre budgiveren at vedkommende ikke vil komme med høyere bud. Det var ingenting som tilsa at det ville dukke opp en ny budgiver.

Klagerne anfører at megleren har avsluttet budrunden uten at det ble meddelt på internett eller de øvrige budgiverne. Innklagede er ikke kjent med at noen andre meglerforetak har en slik praksis, og det foreligger ingen retningslinjer som tilsier en slik praksis.

Budet med akseptfrist til kl.15.05 var kr 550 000 over prisantydning. Informasjon om budets størrelse og budfrist ble sendt til alle interessenter, slik at disse hadde grunnlag for å forstå at eiendommen kom til å bli solgt ved utløpet av budfristen.

Det var ikke praktisk mulig å «stenge» budrunden samtidig med budaksept, slik klagerne anfører. Interessenter kan i praksis fritt sende inn bud til megleren lenge etter at bud er akseptert og eiendommen er solgt, i og med at bud/budforhøyelser kan sendes inn elektronisk både per SMS og E-post.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.   

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke kan føre frem.

En megler må passe på at han får gitt en budgiver beskjed om selgers aksept av budet før budfristen utløper. I dette tilfellet hadde megler også i forkant kontaktet den andre budgiveren. Nemnda mener derfor at i dette tilfellet har megler innenfor de tidsrammer som gjelder for aksept av bud, opptrådt korrekt.

Det er for øvrig ikke vanlig at megler meddeler på internett og til de øvrige budgiverne at megleren har avsluttet budrunden. Klagen kan følgelig heller ikke på dette punkt føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019085

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Eiendomsmegling avd. Lillestrøm)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I februar 2017 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet som innklagede formidlet. I etterkant av kjøpet oppdaget klagerne at fellesgjelden var kr 148 485 høyere enn det som var blitt opplyst. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke overholde sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagerne krever erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.  

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

I slutten av 2016 planla borettslaget å ta opp et tredje lån. Pr. 1. februar 2017 var det stiftet et nytt lån i tilknytning til innløsningen av borettslagets festetomt. Megleren fanget ikke opp at det var tatt opp et tredje lån, og at fellesgjelden hadde økt til kr 1 055 641. Megleren la derfor til grunn at det forelå en fellesgjeld på kr 907 156 basert på to lån etter at lånet var tatt opp.

Den feilaktige opplysningen var oppgitt i både FINN-annonsen, salgsoppgaven og taksten, som ble laget i etterkant av at det tredje lånet var etablert. Opplysningen ble også lagt til grunn på tidspunktet for budaksept 10. februar 2017. Klagerne fikk dermed ikke tatt den reelle gjeldsbyrden i betraktning på tidspunktet budet ble lagt inn.

Klagerne oppdaget feilen i forbindelse med skattemeldingen og mottatte papirer fra borettslaget i februar 2019.

Flere av Reklamasjonsnemndas avgjørelser om manglende opplysninger om fellesgjeld bygger på Rt. 2008 side 976, jfr. eksempelvis RFE-2016-102. I dommen la Høyesterett til grunn at megleren i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd har plikt til å opplyse om størrelsen på fellesgjelden ved salg av borettslagsleiligheter.

Megleren har misligholdt den nevnte plikten ved å ikke ha innhentet korrekte opplysninger om fellesgjelden.

Innklagede har anført at megleren ikke har plikt til å innhente oppdatert informasjon om fellesgjelden i perioden mellom budaksept og kontraktsmøte. Hvorvidt megleren har innhentet oppdatert informasjon i denne fasen er irrelevant, da det på dette tidspunkt er inngått bindende avtale. Megleren er imidlertid forpliktet til å innhente oppdatert informasjon om fellesgjeld før budaksept.

Dersom megleren hadde gjort nærmere undersøkelser, ved å kontakte borettslaget eller regnskapsfører, ville megleren oppdaget at det forelå tre lån allerede fra 3. februar 2017.

Det er vanlig at det åpner seg et «tidsvindu» hvor festeren kan innløse tomten. Megleren skrev selv i salgsoppgaven på side 6 at: «Tomten kan videre, ifølge forretningsfører, innløses i 2017». Basert på denne opplysningen måtte megleren vite at beslutningen om å innløse tomten, og dermed pådra borettslaget ytterligere gjeld, kunne fattes i 2017. Slik innløsning kan ikke skje vilkårlig.

Det er ikke ansvarsbefriende at megleren bestilte meglerpakken fra forretningsføreren. Det fremgikk ikke av disse boligopplysningene at nytt lån var stiftet i 2017. Sett i lys av at megleren visste at innløsning «var på trappene» i 2017, burde han etterspurt opplysninger om dette.

I e-postkorrespondansen mellom megleren og forretningsføreren, to dager før bindene bud ble inngitt av klagerne, blir det heller ikke stilt spørsmål om dette forholdet. Megleren hadde på dette tidspunkt fortsatt tid til å stille spørsmål vedrørende innløsning av festetomt.

Forretningsføreren er meglerens «leverandør». Dersom det har skjedd en feil i kommunikasjonen mellom megler og forretningsfører, regnes dette som en feil innenfor meglerens kontrollsfære.

Innklagede anfører at leiligheten har økt i verdi som følge av at festetomten ble innløst. Klagerne er uenig i dette. En megler som klagerne har engasjert i forbindelse med salg av leiligheten, har lagt til grunn at innløsningen ikke har medført noen verdistigning.

Ifølge tilgjengelig informasjon på Eiendomsverdi.no har det ikke skjedd noen prisendring.

Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysnings – og undersøkelsesplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerne krever erstatning for sitt påførte tap på kr 200 000. Beløpet er ment å dekke differansen mellom den fellesgjelden som ble opplyst og den faktiske fellesgjelden, i tillegg til påløpte lånekostnader.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede erkjenner at fellesgjelden var på kr 1 055 641 fra 3. februar 2017.

Innklagede anfører at eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd ikke skal forstås slik at megleren alltid vil bli ansvarlig dersom opplysningene om fellesgjeld ikke samsvarer med den faktiske situasjonen. Det følger av praksis fra Reklamasjonsnemnda at det avgjørende er hvorvidt megleren har gjort et forsøk på å innhente disse opplysningene, jfr. eksempelvis RFE-2016-17.

Innklagede anfører at megleren har gjort forsvarlige forsøk på å innhente opplysningene om størrelsen på fellesgjelden. Det forelå ikke omstendigheter rundt salget som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side.

Megleren ble ikke informert av selgeren eller forretningsføreren om at det skulle avholdes generalforsamling omtrent tre uker før budaksept. Han ble heller ikke informert om at det tredje lånet var godkjent på dette møtet.

Opplysningene i salgsoppgaven ble hentet fra boligopplysningene i meglerpakken som ble bestilt 10. januar 2017 fra boligselskapets forretningsfører. Det stod ingenting om at fellesgjelden ville øke.

Megleren kontrollerte opplysningene om fellesgjelden ved henvendelse til forretningsføreren pr. e-post 8. februar. I svaret fra forretningsføreren ble det ikke informert om at fellesgjelden skulle øke.

Innklagede hentet også opplysninger fra selgeren. Egenerklæringsskjemaet ble signert
3. februar 2017. Selgeren huket av «nei» på spørsmålet om man kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kunne medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld.

Megleren innhentet alle opplysningene kort tid før markedsføringen av borettslagsleiligheten. Alle opplysningene ble hentet i perioden fra 10. januar til 9. februar 2017.

Klagerne hevder at megleren visste at innløsning av eiendommen «var på trappene» i 2017. Dette er innklagede uenig i. Det er i salgsoppgaven blitt opplyst om at festetomten ifølge forretningsfører kan innløses i 2017. Forretningsføreren har derimot ikke opplyst om at dette var eller hadde vært diskutert i borettslaget. Selgeren har heller ikke gitt slik informasjon til megleren.

Klagerne anfører at forretningsføreren er innklagedes «leverandør», og at innklagede hefter for manglende informasjon fra forretningsførerens side. Dette er innklagede uenig i. Forretningsføreren er et selvstendig ansvarssubjekt, og det foreligger ikke grunnlag for identifikasjon mellom innklagede og forretningsføreren.

Innklagede er uenig i klagernes beregning av det økonomiske tapet. Borettslagets innløsning av festetomten vil føre til at borettslagets eiendom, og den enkelte andel får en verdiøkning.

Uttalelsen fra den engasjerte megleren synes ikke å ha tatt høyde for at det i perioden fra februar 2017 og frem til juni 2019 har skjedd en ikke uvesentlig endring i boligmarkedet.

Ifølge tilgjengelige opplysninger på Eiendomsverdi.no ble borettslagsleiligheten solgt i juni 2019 for kr 3 085 000. Prisantydningen var satt til kr 3 050 000 og fellesgjelden var opplyst å være kr 140 439.

Klagerne skal først ha fått kunnskap om økningen i fellesgjelden omtrent to år etter overtakelse. Det er oppsiktsvekkende at klagerne ikke har fått kunnskap om dette på et tidligere tidspunkt, da størrelsen på fellesgjelden fremgår av årsmøtereferater fra borettslaget og klagernes ligningsopplysninger.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd. Megleren har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede anfører at de øvrige vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om megler her burde undersøkt om fellesgjelden ville øke i forbindelse med at det var mulighet for innløsning av festetomten i 2017, da det ville gå flere år før neste mulighet til innløsning.

Nemnda mener at megler her har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler innhentet 10. januar 2017 rutinemessig opplysninger fra forretningsfører, som ikke inneholdt noe informasjon om at fellesgjelden ville øke ved innløsning av festetomten. Megler sjekket også fellesgjeldens størrelse med forretningsfører i e-post av 8. februar 2017. Heller ikke da ga forretningsfører noe informasjon om at fellesgjelden ville øke. Selger krysset også av på nei på dette punkt i egenerklæringsskjemaet. På denne bakgrunn hadde ikke megler noen foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. Det kan i den forbindelse ikke være tilstrekkelig at det i festekontrakten lå en mulighet for innløsning av festetomten i 2017.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.

Klage nr 2019090

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 AS avd. Kristiansand

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I april 2014 kjøpte klageren en hytteeiendom som innklagede formidlet. Omtrent fem år etter overtakelse ble klageren gjort oppmerksom på at deler av terrassen var bygget på grunneierens tomt. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om dette forholdet.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Grunneieren eide hytta fra 1999 til 2000. I løpet av denne perioden ble terrassen bygget ut, men grunneieren visste ikke at 25 kvm av terrassen ble bygget ut over tomtegrensen. Nåværende selger kjøpte hytta i 2000, og utvidet terrassen ytterliggere med 15 kvm i god tro om at det var på hans eiendom. I starten av april 2019 ble klageren kontaktet av grunneieren som fortalte at deler av terrassen var bygget på hans tomt. Grunneieren var blitt gjort oppmerksom på dette etter å ha mottatt ny reguleringsplan med tilhørende kart. 

Klageren anfører at det ikke er opplyst i salgsoppgaven at omtrent 40 kvm av terrassen var bygget på grunneiers tomt. Det var vedlagt et kart i salgsoppgaven, men verken hytta eller terrassen var tegnet inn på tomta, i motsetning til de andre eiendommene i området. Klageren kunne heller ikke se dette på kartet som inngikk i boligmappen.

Klageren anfører at megleren ikke har gjort kjøperen oppmerksom på dette muntlig. Under overtakelsen spurte klageren både megleren og selgeren om å bekrefte at alle tomtegrenser var avklart. Klageren hevder at begge skal ha svart at alt var i orden. Som en profesjonell aktør skulle megleren ha gjort nærmere undersøkelser før han ga svaret.

Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å ikke opplyse om at deler av terrassen var bygget på grunneierens tomt. Klageren krever erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede anfører at det ikke var grunnlag for å skrive noe annet i salgsoppgaven.

Hytta var ikke tegnet inn i matrikkelbrevet, og heller ikke i kartene som ble innhentet fra kommunen. Det var dermed vanskelig å få inntrykk av hvordan hytta var plassert på tomten. Megleren hadde derfor ikke noe grunnlag for å vite at deler av terrassen var bygget på grunneierens tomt.  

Innklagede har ingen opplysninger som tilsier at oppdragsgiver har informert megleren om dette forholdet.

Klageren har gitt uttrykk for at nåværende selger bygget ut terrassen i god tro om at det var på hans eiendom. Selgeren kjente dermed ikke til at deler av terrassen var bygget på grunneierens eiendom. Megleren kan således ikke ha fått opplysninger om dette fra selgeren.

Det at det gikk nærmere fem år før grunneieren oppdaget at terrassen var bygget på hans tomt, tilsier at megleren ikke hadde grunnlag for å vite dette på salgstidspunktet. 

Dersom det er tale om objektivt ansvar, er det i så fall selgeren som er ansvarssubjektet.  

Ved en eventuell erstatningsutmåling må det tas hensyn til om klageren har reklamert overfor selgeren og selgers eierskifteforsikringsselskap.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede bestrider at det er grunnlag for ansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

Det er på det rene at hyttas terrasse delvis går inn på naboeiendommen. Dette fremgikk ikke av de opplysninger megler rutinemessig innhentet fra kommunen, herunder kart/tegninger. Selgeren og grunneieren på nabotomten hadde heller ikke noe kunnskap om dette. Det var først ved utarbeidelse av ny reguleringsplan med tilhørende kart at forholdet ble oppdaget.

Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren før salget burde foretatt nærmere undersøkelser om terrassen var delvis på naboeiendommen. Nemnda mener at slik saken er opplyst, hadde megleren ingen foranledning til å foreta slike undersøkelser. Som nevnt var både selgeren og grunneieren på nabotomten ukjent med dette.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019091

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Bekkestua)

Saken gjelder:               Meglerens krav om vederlag etter oppsigelse fra klageren

Saksfremstilling:

I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren sa opp oppdraget etter fire dager, og klageren ble fakturert for kr 25 000. Klageren anfører at hun ikke er bundet av avtalen fordi den ansvarlige megleren aldri signerte oppdragsavtalen. På dette grunnlaget må innklagede tilbakebetale det klageren har betalt for oppdraget. Subsidiært anfører klageren at innklagede ikke har krav på betaling fordi det følger av en tolkning av oppdragsavtalen. Atter subsidiært anfører klageren at vederlaget må settes ned eller falle bort fordi det er urimelig høyt.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren sa opp oppdraget etter fire dager på grunn av løftebrudd. Oppdraget ble inngått en torsdag, og sagt opp mandag morgen. Oppdraget skulle ikke aktiveres før etter nærmere avtale, men slik avtale ble aldri inngått før klageren sa opp oppdraget.

Først etter oppsigelsen fikk klageren tilsendt en kopi av oppdragsavtalen. Det følger av eiendomsmeglingsloven at navnet på den ansvarlige megleren skal fremgå av oppdragsavtalen, og at den ansvarlige megleren skal signere. Navnet på den ansvarlige megleren fremgår ikke av oppdragsavtalen som klageren fikk tilsendt, og den er dermed heller ikke signert. Klageren anser seg derfor ubundet av avtalen. Innklagede må på dette grunnlaget tilbakebetale de kr 25 000 som klageren har betalt for oppdraget.

Subsidiært må innklagede tilbakebetale hele eller deler av det klageren har betalt for oppdraget fordi det følger av en tolkning av oppdragsavtalen. Under punkt 6.5 med overskriften «Oppdragstakerens krav på vederlag dersom handel ikke kommer stand», står det følgende:

Oppdragstaker har krav på dekning av vederlag for utført arbeid med kr. 1875 pr. time inkl. mva. begrenset oppad til kr. 25 000,-. Dette gjelder ikke dersom oppdragsgiver bestemmer seg for å bli boende i boligen. Dersom oppdragsgiver blir boende er kostnaden kr. 0,-.

Under punkt 7.2 med overskriften «Oppdragstakerens vederlag ved oppsigelse fra en av partene», står det følgende:

Oppdragstaker har krav på et rimelig vederlag; stort kr. 25 000,- dersom oppdraget sies opp av en av partene. Dette gjelder ikke dersom oppdragsgiver bestemmer seg for å bli værende i boligen. Dersom oppdragsgiver blir boende er kostnaden kr. 0,-.

Megleren skulle ikke foreta seg noe uten nærmere avtale. I en e-post har megleren bekreftet at han ikke gjorde noe arbeid med oppdraget. Siden oppdraget aldri ble «aktivert», og megleren heller ikke foretok seg noe, kommer ikke punkt 7.2 i oppdragsavtalen til anvendelse. Klageren kan ikke være forpliktet til å betale et oppsigelsesgebyr på kr 25 000 uten en motytelse. Motytelsen skulle først «aktiveres» etter nærmere avtale mellom partene.

Atter subsidiært må vederlaget settes ned eller falle bort fordi det er urimelig høyt.

Det bestrides at klageren inngikk oppdrag med et annet meglerkontor samme dag som hun inngikk oppdrag med innklagede. Klageren inngikk oppdrag med et annet meglerforetak først etter at hun hadde sagt opp oppdraget. Videre bestrides det at megleren kan ha brukt så mange timer på oppdraget som innklagede anfører. Innklagede har for øvrig ikke fremlagt timeliste selv om klageren har bedt om det flere ganger.

Innklagede har i korte trekk anført:

I oppdragsavtalen sto det at innklagede hadde krav på kr 25 000 dersom oppdraget ble sagt opp av en av partene. Kun dersom klageren ble boende hadde ikke innklagede krav på vederlag. I denne saken inngikk klageren oppdragsavtale med et annet meglerforetak samme kveld som hun inngikk oppdragsavtale med innklagede. Leiligheten er nå solgt. Etter oppdragsavtalen har innklagede derfor krav på kr 25 000. Det kan virke som at klageren tror hun har angrefrist.

Det er uten betydning for oppdragsavtalen at den ikke ble signert av den ansvarlige megleren. Det er ikke vanlig at den ansvarlige megleren er med på alle befaringer. Fullmektigen som skrev under på oppdragsavtalen kan inngå oppdragsavtaler på vegne av innklagede.

Det er riktig at salgsprosessen ikke skulle settes i gang før klageren var klar. Det påløper likevel utgifter ved inngåelse og registrering av oppdrag. I tillegg har megleren brukt tid på å befare leiligheten og lignende. Totalt sett tror innklagede at megleren har brukt ni–ti timer på oppdraget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens vederlag etter oppsigelse fra klageren.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Ugyldig oppdragsavtale

Det er på det rene at det bare er eiendomsmeglerfullmektigen som har undertegnet oppdragsavtalen. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1. Det er et absolutt krav om at ansvarlig megler må undertegne oppdragsavtalen. Om dette tilsier at avtalen blir ugyldig, må avgjøres konkret, men det vil normalt være et tungtveiende argument for at avtalen er ugyldig, jf. Tore Bråthen. Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 271-272.

Nemnda har kommet til at oppdragsavtalen er ugyldig. Det får den konsekvens at innklagede ikke har rett på vederlag.

Andre kritikkverdige forhold

Eiendomsmeglerfullmektigen befarte eiendommen alene. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 om at ansvarlig megler må befare eiendommen.

Innklagede har ikke fremlagt noen timeliste. Dette er også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En megler har plikt til å fremlegge timeliste uavhengig av hvordan oppgjørsmåten er avtalt, provisjon eller timebetaling.

I post 6.3 i oppdragsavtalen siste avsnitt er oppdraget betegnet som et «venteoppdrag». Oppdragstaker (megler) skal ikke påføre oppdragsgiver kostnader før etter nærmere avtale. Det blir da i strid med god meglerskikk å fakturere i henhold til en avtale som ikke er aktiv.

Konklusjon

Oppdragsavtalen er ugyldig, og ansvarlig megler har på flere punkter opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

1. Oppdragsavtalen er ugyldig, og innklagede må kreditere [klageren] hele vederlaget på 25 000 kroner.
2. Ansvarlig megler i Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Bekkestua) har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klage nr 2019097

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Viken Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Kongsberg)

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelsesplikt

Saksfremstilling:

I 2019 kjøpte klageren et lagerbygg som innklagede formidlet for et konkursbo. I salgsoppgaven sto det at det var nedgravde varmekabler i kjørerampen. Etter kjøpet viste det seg at varmekablene ikke fungerte, og at det vil koste mellom kr 30 000 og 40 000 å hugge opp kjørerampen og legge nye kabler. Klageren anfører at megleren burde undersøkt om varmekablene fungerte, og krever erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Det var viktig for klageren at kjørerampen hadde varmekabler fordi det ikke vil være mulig for ham å bruke lagerbygget på vinterstid uten. Siden det sto i salgsoppgaven at det var varmekabler i kjørerampen, burde megleren undersøkt om de fungerte. Da klageren på visningen spurte megleren om varmekablene fungerte, svarte megleren at det regnet han med. Det er i strid med god meglerskikk å markedsføre et lagerbygg med varmekabler når varmekablene ikke fungerer.

Klageren krever erstatning med hva det koster å hugge opp kjørerampen og legge nye kabler, og det er mellom kr 30 000 og 40 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren formidlet salget for et konkursbo. Dette fremgikk flere steder i salgsoppgaven. I salgsoppgaven sto det også at opplysningene var innhentet fra kommunen og andre offentlige organer, og at megleren derfor ikke hadde full oversikt over eiendommen. Klageren ble også oppfordret til å foreta en grundig besiktigelse med hjelp fra sakkyndig. Salgsoppgaven antydet en risiko som klageren aksepterte da han valgte å legge inn bud. I den grad klageren spurte megleren om varmekablene fungerte, svarte megleren i så fall at han regnet med det, men at han ikke visste.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede kan dermed ikke holdes erstatningsansvarlig for klagerens økonomiske tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det dreier seg om salg fra et konkursbo. Megleren opplyste at han ikke hadde full oversikt over eiendommen, og klageren ble oppfordret til å foreta en grundig besiktigelse med hjelp av sakkyndig. Det fremgår at megleren regnet med at varmekablene i kjørerampen fungerte, men han ga ingen garanti i den forbindelse. Klageren tok heller ikke noe forbehold om at varmekablene fungerte.

Nemnda finner det klart at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erstatningskravet kan ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019098

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Østre Bydel

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var det bilde av en båtplass som klageren trodde tilhørte leiligheten. Senere oppdaget klageren at det var en annen båtplass som tilhørte leiligheten. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for prisforskjellen mellom båtplassene, kr 100 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

I salgsoppgaven sto det at det fulgte med en båtplass til leiligheten. Det var tatt inn et bilde av tre båtplasser, og den ene var tom. Da klageren så bildet, fikk han berettigede forventninger om at den tomme båtplassen tilhørte leiligheten. Siden bildet bare viste tre av mer enn
80 båtplasser, så det ikke ut som et illustrasjonsbilde.

Båtplassen som faktisk tilhører leiligheten, har dårligere beliggenhet, og den er mer utsatt for vær og vind. Klageren har pratet med havnesjefen, og han har uttalt at prisforskjellen mellom båtplassene er på rundt kr 100 000.

En megler har plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få. Ved å vise bilde av en båtplass som er mer verdt enn den som faktisk tilhører leiligheten, har megleren ikke overholdt denne plikten. Dette gjelder særlig i et område som dette, som er attraktivt for båteiere. Klageren har tidligere solgt en leilighet med båtplass i det samme området, og det var innklagede som formidlet salget. Den gang var megleren nøye med hvilke opplysninger om båtplassen som fremgikk av salgsoppgaven, slik at det ikke skulle bli noen misforståelser. I lys av dette kom det overraskende på klageren at båtplassen som var avbildet, ikke tilhørte leiligheten. Når man selger et hus, tar man ikke bilde av en annens garasje. Etter klagerens mening må det samme gjelder for båtplasser.

Meglerens uriktige opplysninger har hatt betydning for handelen. Båtplassen var viktig for klageren, noe megleren var klar over. Før salget sa klageren til megleren at det var viktig for ham med en båtplass av en viss kvalitet. Det er ikke sikkert at klageren ville kjøpt leiligheten om han hadde visst hvilken båtplass som tilhørte leiligheten, og han ville uansett betalt en annen pris.

Klageren krever erstatning for prisforskjellen mellom båtplassene, som er kr 100 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven stod det at det fulgte med en båtplass, og det har klageren fått. Det stod ingenting om hvilken båtplass som medfulgte. Klageren spurte verken megleren eller selgeren før kjøpet. Misforståelsen ville vært unngått om han hadde gjort dette. Klageren burde forsikret seg om hvilken båtplass som tilhørte leiligheten.

Det bestrides at klageren ble forledet til å tro at det var båtplassen som var avbildet i salgsoppgaven som tilhørte leiligheten. Det var aldri meglerens intensjon å vise en bestemt båtplass. På vanlig måte tok den innleide fotografen noen områdebilder, og bildet som klageren viser til er ett av disse. Bildet er uten ledetekst, og viser en forholdsvis stor del av båthavnen.  

Om båtplassen som var avbildet er mer verdt enn den som faktisk tilhørte leiligheten, er ukjent for innklagede. Det kommer nok an på hvilke ønsker og behov den enkelte har.

Innklagede erkjenner ikke ansvar i saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det er i salgsoppgaven et foto over båtplasser, hvor en plass var ledig, og klageren trodde feilaktig at dette var plassen som tilhørte leiligheten. Men det var ikke noen tekst knyttet til fotoet, og klageren hadde en foranledning til å spørre megler dersom en spesiell båtplass var viktig for ham. Nemnda mener derfor at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda vil imidlertid bemerke at det hadde vært en fordel om megler uttrykkelig hadde angitt i salgsoppgaven at dette var et illustrasjonsfoto og ikke viste den båtplassen som medfulgte leiligheten. Da ville man unngått at klageren kom opp i en situasjon som i vår sak.

Da megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om verdiforskjellen mellom båtplassene er kr 100 000.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019102

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Foss & Co Østfold Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2013 kjøpte klageren en andelsleilighet under oppføring som innklagede formidlet. Senere viste det seg at det var flere mangler ved leiligheten, og klageren rettet krav om erstatning mot selgeren. Selgeren begjærte oppbud før rettsforhandlingene startet, og det er ikke sannsynlig at klageren får dekket sitt krav om erstatning. Klageren anfører at megleren var kjent med manglene som forelå, og krever at innklagede bidrar med å dekke det økonomiske tapet som klageren er påført.

Innklagede bestrider klagerens krav. Kravet som klageren har fremsatt er uansett foreldet.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Foreldelse

Det er foreldelsesloven § 9 som kommer til anvendelse. Foreldelsesfristen begynte først å løpe da klageren fikk kunnskap om hvilke opplysninger megleren hadde tilbakeholdt, og det var i oktober 2017. Meglerforetaket ble klaget inn for nemnda i mai 2019, og det betyr at kravet ikke er foreldet.

Tilbakeholdte opplysninger

Da megleren ble innkalt som vitne i saken mot selgeren, la megleren frem FINN-annonsen fra da et annet meglerforetak bisto selgeren med å selge leiligheten. Der sto det blant annet følgende:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er utarbeidet en skaderapport, og interessenter oppfordres og sette seg nøye inn i denne. Videre oppfordres det å ha en fagkyndig med og undersøke boligene, da disse ikke er bebodd. Funksjonstesting av installasjoner oppfordres det også til at utføres.

I tillegg har klageren i etterkant fremlagt en takst som omtaler leilighetenes mangler. Det må legges til grunn at megleren var kjent med både taksten og den tidligere FINN-annonsen, og hun har derfor tilbakeholdt opplysninger overfor klageren.

Klageren krever at innklagede bidrar med å dekke det økonomiske tapet som klageren er påført. Kravet som klageren rettet mot selgeren var på kr 1 500 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Foreldelse

Det kan spørres om rettsforholdet mellom kjøperen og megleren er av kontraktsrettslig karakter. I så fall er det foreldelsesloven §§ 3 og 10 som kommer til anvendelse. Klageren anfører at hun ble kjent med innklagede som mulig ansvarssubjekt i oktober 2017. Siden tilleggsfristen etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 er på ett år, var kravet allerede foreldet da meglerforetaket ble klaget inn for nemnda.  

Tilbakeholdte opplysninger

Det bestrides at megleren har tilbakeholdt opplysninger. På markedsføringstidspunktet var ikke megleren kjent med dokumentene som klageren viser til. Det forelå heller ingen omstendigheter som tilsa at megleren burde gjort nærmere undersøkelser. Det var for øvrig ikke megleren som fremla de nevnte dokumentene.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Har megler tilbakeholdt opplysninger?

Når det gjelder spørsmålet om megler har holdt tilbake opplysninger, er partene uenige, og det står påstand mot påstand. Det er heller ikke noe i den skriftlige dokumentasjonen som trekker i retning av en løsning på dette spørsmålet. Saken reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling uten at parter og vitner blir hørt.

Foreldelse

Det må i dag legges til grunn at det er foreldelsesloven §§ 3 nr. 2 og 10 som regulerer foreldelsesspørsmålet, jf. Trygve Bergsåker, Pengekravsrett 3. utgave (2015) side 329 note 294. Dette innebærer at det er ettårsfristen i § 10 som gjelder, og da er eventuelle krav foreldet. Klageren har anført at foreldelsesfristen reguleres av foreldelsesloven § 9. Det er forståelig da erstatningsansvar overfor andre enn oppdragsgiveren normalt reguleres av § 9 og ikke § 3 nr. 2. Men på dette punkt må det legges til grunn at rettstilstanden i dag er slik at når det gjelder eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfor kjøperen, reguleres dette av § 3 nr. 2, og da er eventuelle krav foreldet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019105

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 BV AS avd. Horten

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Boligen ble ikke solgt innen utløpet av oppdragstiden, og klageren ønsket ikke å forlenge oppdraget. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening strider med god meglerskikk. Hun har særlig anført at megleren burde lagt ned større innsats for å få solgt boligen, og krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling.

Innklagede erkjenner at klageren ble fakturert kr 800 for mye for markedspakken. Klageren har blitt kreditert dette beløpet. For øvrig bestrides klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening strider med god meglerskikk, og har særlig anført følgende: Det er riktig at klageren ikke hadde dårlig tid med salget. Men det betyr ikke at megleren kunne ta det med ro. Megleren har innrømmet at hun tok det med ro fordi klageren hadde god tid.

Etter en stund fant klageren ut at det ikke gikk an å laste ned salgsoppgaven til boligen fra FINN. Det viste seg også at det var oppgitt feil avstand til skole og barnehage. Da megleren ble konfrontert med dette, sa megleren at det var FINN som var problemet. Senere sa hun at det var Statens Kartverk som hadde ansvaret.

Den første stylisten som megleren anbefalte, hadde ikke sosiale antenner. Før den nye stylisten kom, sa megleren at det var «viktig at [klageren fulgte] rådene hennes». Dette fikk klageren til å føle seg som et lite barn. Det var for øvrig mye frem og tilbake også med den nye stylisten. Klageren føler at bildene som fotografen tok etter at klageren hadde gjennomført stylistens anbefalinger, ødela for salget.

Megleren skrev inn feil størrelse på arealene da hun senere endret annonsen, og prisen på markedspakken ble satt opp med kr 1 000 da megleren reduserte provisjonen med én prosent.

Da klageren skulle bestemme seg for hvilket meglerforetak som skulle få oppdraget, sa megleren at en av de andre meglerne som klageren vurderte tidligere, hadde gjort en dårlig jobb for henne, og at klageren burde velge et annet meglerforetak. Klageren har ringt til den aktuelle megleren og sagt hva innklagedes megler hadde sagt om ham, og han var ikke imponert over at en kollega kunne baksnakke en annen på denne måten.

Megleren gikk ut med en prisantydning som var altfor høy. Boligen ble lagt ut med en prisantydning på kr 8 900 000. Etter hvert ble prisantydningen satt ned til kr 7 650 000 uten at det hjalp. Nå har klageren engasjert et annet meglerforetak, og boligen ligger ute til 7 190 000. Klageren lurer på hvem som skal betale henne kompensasjon for dette tapet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren var tydelig på at hun hadde god tid, og at hun ikke var nødt til å selge boligen. Megleren tok det imidlertid ikke med ro av den grunn. Megleren hadde interesse av å få solgt boligen siden det var avtalt provisjon.

At det var utfordringer med å laste ned salgsoppgaven fra FINN, er ikke noe megleren kan klandres for. Dette skyldtes problemer med FINN. Det samme gjelder oppgitte avstander til skole og barnehage, som er noe FINN leverer gjennom en tredjepart.

Det er beklagelig at stylistene som megleren anbefalte ikke levde opp til klagerens forventninger, men dette er ikke noe som innklagede kan holdes ansvarlig for. Innklagede har imidlertid notert seg at klageren ikke var fornøyd med disse stylistene.

Innklagede beklager at megleren skrev inn feil størrelse på arealene da salgsoppgaven ble endret. Det er usikkert hva som har skjedd her. En slik feil skal egentlig ikke være mulig siden megleren hentet informasjonen direkte fra oppdraget. Innklagede erkjenner at det ble gjort en feil, men kan ikke se at feilen har hatt økonomiske konsekvenser for klageren.

En prisantydning er ingen garanti for en bestemt salgssum. Klageren har derfor ikke krav på kompensasjon fordi prisantydning ikke ble oppnådd.

Innklagede kan ikke se at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og klageren har derfor ikke krav på vederlagsnedsettelse. Likevel har klageren kun blitt fakturert for faktiske utgifter. Klageren har ikke blitt fakturert for tiden megleren har brukt på oppdraget. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og krav om at innklagede reduserer sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nedenfor behandles de enkelte klagepunktene.

Det hastet ikke med salg

Klageren gjør gjeldene at hun ikke hadde dårlig tid med salget, og at megleren av den grunn tok det med ro. Innklagede har bestridt at megleren tok det med ro med salget. Her står det følgelig påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.

Nedlasting av salgsoppgaven fra FINN

Det er på det rene at det var utfordringer med å laste ned salgsoppgaven fra FINN. Men ut fra slik saken er opplyst, skyldes dette tekniske problemer med FINN, noe megler ikke kan lastes for. Det samme gjelder avstander til skole og barnehave.

Stylistene

Klageren gjør gjeldende at hun var misfornøyd med stylistene som megleren anbefalte. Nemnda mener at dette ikke er noe megleren/innklagede kan være ansvarlig for.

Prisantydning

Klageren gjør gjeldende at megler gikk ut med en prisantydning som var altfor høy, og har krevd erstatning for dette. Nemnda mener et dette kravet ikke kan føre frem. Prisantydning er ingen garanti for hva boligen kan bli solgt for, men er meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt. Det er mange forhold som påvirker hvilken pris en bolig blir solgt for. Noen ganger blir en bolig solgt over prisantydning, og andre ganger må man i salgsprosessen redusere prisantydningen da markedet synes prisantydningen var for høy.

Feil areal

Det er på det rene at megleren ved en feil anga galt areal da salgsoppgaven ble endret. Arealet ble oppgitt til å være 459 kvm bruksareal, mens det riktige var 319 kvm. Primærrom ble angitt til 356 kvm, mens det riktige var 294 kvm. Å oppgi korrekt areal er en sentral del av megleroppdraget, og megler kan kritiseres her. Isolert sett er dette etter nemndas syn en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Er det grunnlag for vederlagsnedsettelse?

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, kan vederlaget reduseres eller falle bort. Denne bestemmelsen gjelder imidlertid kun reduksjon av vederlaget, og ikke faktiske utlegg som megler har hatt, og som han eller hun alltid har krav på å få dekket.

Som det fremgår over, er det kun angivelsen av feil areal som kunne gitt grunnlag for vederlagsreduksjon. Innklagede har ikke krevd noe vederlag av klageren, men bare krevd dekket faktiske utlegg. Konklusjonen blir derfor at klageren er forpliktet til å betale det innklagede har krevd dekket av faktiske utlegg.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019111

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Telemarksmegleren AS (Aktiv Eiendomsmegling Kragerø)

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden

Saksfremstilling:

I 2019 ble boligen til klagerens mor solgt for kr 4 600 000. Innklagede formidlet salget. Sønnen til klageren hadde lagt inn et bud på samme beløp, men vergen til klagerens mor aksepterte det andre budet etter loddtrekning. Grunnen til at vergen valgte loddtrekning, var fordi megleren skal ha sagt at det ikke ville komme flere bud. Klageren anfører at megleren var klar over at sønnen til klageren var villig til å betale mer. Det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke kontaktet sønnen til klageren for å spørre om han ønsket å legge inn et bud som var høyere.

Innklagede bestrider at megleren var klar over at sønnen til klageren var villig til å betale mer.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens håndtering av budrunden

Familien ønsket å la boligen bli værende i familien. Før salget sa vergen at han skulle «ha det[te]» i bakhodet dersom sønnen til klageren valgte å legge inn bud. Dette var også megleren klar over. På grunn av dette valgte sønnen til klageren å legge inn bud som var like høye som de som allerede hadde kommet inn. Før sønnen til klageren la inn det første budet, ringte han megleren og fortalte at han kom til å legge inn bud, og at han var villig til å betale opp mot kr 5 000 000 om nødvendig. Dette ble sagt mens tre vitner var til stede. Det er oppsiktsvekkende at megleren ikke husker dette. I stedet for å ringe sønnen til klageren og spørre om han kom til å legge inn et bud som var høyere, sa megleren til vergen at det ikke kom til å komme flere bud. Etter loddtrekning valgte vergen å akseptere budet til den andre budgiveren.

Megleren burde ringt sønnen til klageren og spurt om han kom til å legge inn et høyere bud. Ved å ikke gjøre dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Det kan nesten virke som at det var «avtalt spill» mellom kjøperen og megleren. Det er neppe tilfeldig at kjøperen la inn et bud som var like over takst på langfredag. Megleren virket overrasket da han forsto at sønnen til klageren var tilgjengelig for å legge inn bud selv om det var helligdag. I ettertid viser det seg for øvrig at den andre budgiveren ikke kunne gå høyere. Dette må megleren ha vært klar over. Det er allment kjent at den andre budgiveren hadde en øvre grense på kr 4 600 000.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Boligen ble lagt ut på FINN kvelden før siste virkedag før påske. Dette var et merkelig tidspunkt. Ikke mange ser etter bolig i påsken, og det ble ikke satt opp noen fellesvisninger. Det kan nesten virke som at det var «avtalt spill» mellom megleren og kjøperen. Det er neppe tilfeldig at kjøperen la inn et bud som var like over takst på langfredag. Megleren virket overrasket da han ble kjent med at sønnen til klageren var tilgjengelig for å legge inn bud. I tillegg ga megleren kjøperne tillatelse til å «se seg rundt» i boligen før verdisaker og lignende var fjernet, uten at noen var til stede. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens håndtering av budrunden

Flere ganger la sønnen til klageren inn bud som var like høye som de som allerede hadde kommet inn. Han var tydeligvis av den oppfatning at vergen ville velge hans bud dersom det forelå to bud som var like høye. Også megleren anså dette som sannsynlig. Før salget forklarte megleren hvem den andre budgiveren var, slik at vergen skulle være klar over det dersom det kom inn to bud som var like høye, men vergen valgte likevel loddtrekning. Megleren fikk ingen forvarsel, og vergen spurte ikke megleren om råd. Megleren kan for øvrig ikke huske at sønnen til klageren fortalte henne hvor mye han var villig til å betale. Det er svært uvanlig at en budgiver gir slike opplysninger. Megleren ville derfor sannsynligvis ha husket det dersom en slik opplysning ble gitt.

Det bestrides at det var «avtalt spill» mellom megleren og kjøperen. Megleren har ingen forbindelser til kjøperen.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Innklagede er ikke enig i at påsken er en «stille» uke. Det er mange som kommer til denne byen i påsken. Når det gjelder besiktigelsen, skjedde det etter avtale med broren til klagerens mor, som var den som organiserte flyttingen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren opptrådte i strid med god meglerskikk under budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling. Nemnda vil dog bemerke at uansett utfallet av en eventuell realitetsbehandling av saken i nemnda, ville sønnen til klageren uansett ikke fått retten til boligen da salget ikke kan gjøres om. Dette har for øvrig klageren selv bemerket.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2019077

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Oslo AS (Prosjekt og nybygg)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I desember 2016 kjøpte klageren en eierseksjon under oppføring som innklagede formidlet. Det var opplyst i salgsprospektet at det var planlagt byggestart innen 31. mars 2017. Utbyggeren var imidlertid ikke forpliktet til å igangsette byggearbeidet før forbeholdsfristen var gått ut 1. mai 2017. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen inntatt i salgsprospektet. Klageren krever erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

For det første anfører klageren at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen i utbyggers leveransebeskrivelse.

Klageren viser til salgsoppgaven side 13 vedrørende oppstart/ferdigstillelse:

Byggestart er planlagt skjer senest 31.03.17, så fremt forbeholdene blir bortfalt. Overtakelsen er beregnet til 80 mnd. etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene.”

Megleren har erkjent i en e-post at det allerede ved kontraktsinngåelsen var kjent at byggestart ikke var planlagt fra 31. mars 2017. Klageren hevder dermed at fristen ikke hadde noe reelt innhold. Megleren valgte likevel ikke å rette på opplysningen.

Klageren hevder at det ikke forelå noen praktiske hindringer i veien for byggestart innen fristen. Utbygger var dermed var rettslig forpliktet til å påbegynne byggingen innen 31.mars 2017.

Dokumentet som inneholdt dato for planlagt byggestart ble fremlagt under kontraktsmøtet, og er således et «bindende salgsdokument». Innklagede kan ikke høres med at dokumentet er laget av selger før salgsstart. Megleren burde under kontraktsmøtet gjort klageren oppmerksom på den feilaktige opplysningen og rettet den opp.

For det andre anfører klageren at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke informere klageren om hans rettigheter knyttet til dagmulkt.

Både klageren og innklagede er enige om at forbeholdsfristen var 1.mai 2017. Klageren hevder at forbeholdsfristen ikke har noe med fristen for planlagt byggestart å gjøre.

Klageren viser til Finanstilsynets rundskriv 21/2011 «Formidling av bolig under oppføring» punkt 2.3. Klageren anfører at rundskrivet forplikter megleren til å opplyse skriftlig at «oversittelse av antatt overtakelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt». Det tilsvarende må gjelde i et tilfelle som dette.

I kjøpekontrakten punkt 8.1 heter det at «Selgers frist til å ha boligen klar til overtagelse er avtalt til 18 måneder etter at forbeholdene, jfr. Punkt 3.1. overfor, er bortfalt». Ordlyden «planlagt byggestart» sett i lys av den nevnte fristen ga klageren en berettiget forventning om når overtakelse omtrent ville finne sted.

Overtakelse fant sted 27. november 2018. Det ble betalt dagmulkt for perioden fra
1. november og frem til overtagelse. Dersom utbyggeren faktisk hadde hatt byggestart innen den angitte datoen, ville fristen for overtakelse ha vært 1. oktober. Det skulle dermed ha vært beregnet dagmulkt i ytterliggere 30 dager. Megleren burde ha informert om at 18-månedersfristen ikke tok utgangspunkt i den fastsatte datoen for planlagt byggestart.

Klageren ber om at erstatningen fastsettes skjønnsmessig. Det er naturlig å ta utgangspunkt i den tapte dagmulkten i perioden mellom 1. oktober til 1. november, som utgjør et krav på omtrent kr 51 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Opplysningen om planlagt byggestart fremgår av utbyggers leveransebeskrivelse som er inntatt i salgsoppgaven. Leveransebeskrivelsen er et dokument laget av selger før salgsstart. Den angitte fristen kan ikke regnes som noe annet enn en tidsangivelse som er beskrevet mer utfyllende i salgsopplysningsheftet, kjøpetilbudsskjemaet og kjøpekontrakten.

I salgsoppgaven side 7-8 står følgende:

“Kjøper kan kansellere avtalen dersom forbehold fra selger ikke er avklart innen 01.05.2017. Selger forplikter seg til å meddele kjøper skriftlig innen 01.05.2017 om kanselleringsretten benyttes.

Opplysningene ble også presentert muntlig for klageren under kontraktsmøtet. Klageren burde på bakgrunn av dette forstå at utbygger ikke var forpliktet til å igangsette byggearbeidene før forbeholdene var frafalt senest 1. mai 2017.

På vegne av utbygger varslet innklagede kjøperne i epost 28. april 2017 om byggestart og bortfall av forbeholdene med virkning fra 1. mai 2017. Klagerens bolig skulle i henhold til avtalen vært ferdigstilt den 1. november 2018.

Klageren hevder at det ikke forelå noen hindringer i veien for at utbygger kunne igangsatt byggearbeidene innen 31. mars 2017. Innklagede har ikke tatt stilling til dette.

Klageren anfører at forbeholdsfristen ikke har noe med byggestarten å gjøre. Selv om dette i utgangspunktet kunne vært riktig, har utbyggeren valgt å knytte disse to forholdene sammen i relasjon til fristen for byggestart og ferdigstillelse.

Innklagede bemerker at klageren er den eneste av 57 kjøpere som har forstått det slik at utbygger var forpliktet til byggestart senest 31. mars 2017, og dermed gjort dagmulktskrav gjeldende fra 1. oktober 2018.

Finanstilsynets rundskriv 21/2011 er ikke relevant for foreliggende sak. Rundskrivets punkt 2.3 omhandler de tilfeller der utbygger har angitt en antatt overtakelsesdato, og ikke forpliktet seg til en endelig overtagelsesdato. I vårt tilfelle foreligger det en endelig og bindende siste frist for utbyggers ferdigstillelse. Det burde dermed være klart, for både klageren og de øvrige kjøperne, fra hvilken dato de vil ha krav på dagmulkt.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har påberopt seg to selvstendige forhold som uavhengig av hverandre gjør at han som kjøper av leiligheten har grunnlag for å rette krav mot megler, da han har opptrådt uaktsomt ved:

1. Ikke rette opplysninger om planlagt byggestart, da opplysningene aldri var ment å være riktig.
2. Ikke informert klageren om at planlagt byggestart ikke danner grunnlag for dagmulkt (dagbøter).

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det er grunnlag for erstatningsansvar.

Har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om byggestart og unnlatt å rette opplysningen i utbyggers leveransebeskrivelse?
Nemnda vil først kort redegjøre for hendelsesforløpet.

I salgsopplysningene datert 12. desember 2016 er det under punkt 10 – Oppstart/ferdigstillelse – angitt:

Byggestart er planlagt skjer senest 31.03.17, så fremt forbeholdene blir bortfalt. Overtakelsen er beregnet til 18 mnd. etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene.

I den midlertidige avtalen som klageren og selger inngikk 15. desember 2016, har selgeren tatt følgende forbehold:

– nødvendig offentlig godkjenning foreligger innen 0 1.05.2017
– tilstrekkelig antall boliger er forhåndsolgt innen 01.05.2017
– styrende organer i […] AS godkjenner gjennomføringen innen 01.05.2017

Avtaleteksten og forbeholdene fremgikk av salgsopplysningene.

Endelig kjøpekontrakt ble inngått 24. januar 2017. Her er det i punkt 3 tatt inn forbehold fra selger som i punkt 3.1 tilsvarer forbeholdene i den midlertidige avtalen. I punkt 3.3 heter det:

Dersom forbeholdene ikke er avklart innen 01.05.2017, eller det blir klart før dette tidspunkt at forbeholdene ikke vil kunne oppfylles, har Selger rett til å annullere kontrakten. Kjøper skal i så fall få tilbake eventuelt innbetalt forskuddsbeløp inklusive opptjente renter. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper. Ved enighet mellom partene, kan fristene forlenges på samme vilkår.

I kjøpekontraktens punkt 8.1 om overtagelse og ferdigbefaring heter det i første og andre avsnitt:

Selgers frist til å ha Boligen klar til overtagelse er avtalt til 18 måneder etter at forbeholdene, jf. punkt 3.1 ovenfor, er bortfalt.

Selger kan på et hvilket som helst tidspunkt velge å frafalle forbeholdene selv om forutsetningene/forbeholdene ikke er oppfylt. Selger skal uten ugrunnet opphold gi Kjøper skriftlig melding om når (dato) forbeholdene iht. til dette punkt 8.1 er bortfalt/frafalt.

Klageren undertegnet kjøpekontrakten uten å ta noe forbehold vedrørende tidspunktet for igangsettelse eller overtagelse.

Klageren gjør gjeldende at det aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017, og at megler var klar over dette allerede ved kontraktsinngåelsen. Klageren har i den forbindelse vist til e-post 5. april 2019 fra megler til klageren, hvor det heter:

Leveransebeskrivelsen i salgsopplysninger er et dokument laget av selger som går på standarden og omfanget av leveransen. Den er laget på et tidligere tidspunkt enn salgsstarten og er et dokument som ikke endres da leveransebeskrivelsen har vært lik hele veien. Selgers planlagte byggestart på tidspunktet som i leveransebeskrivelsen kan ikke sees på annet enn en tidsangivelse som er mer utfyllende inne i salgsopplysningsheftet samt på kjøpetilbudsskjema og kjøpekontrakten som du signerte på. Det burde derfor ikke være i tvil på kjøpstidspunktet hvilken dato som gjaldt.

Nemnda mener at det her ikke er noe som tilsier at megler var klar over at det eventuelt aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017. Uansett er det ikke sannsynliggjort at megler var klar over at dette eventuelt var tilfellet da han laget salgsoppgaven og igangsatte salget, samt da endelig kontrakt ble undertegnet 24. januar 2017. Dersom det fra selgers side aldri var planlagt byggestart 31. mars 2017, er det et selger – kjøperforhold. Nemnda tar ikke stilling til om selger eventuelt kan være erstatningsansvarlig her.

Avgjørende for nemnda er at det fra første stund har vært opplyst at «planlagt … senest» byggestart var 31. mars 2017. Ser man salgsopplysningene, den midlertidige kjøpsavtalen og den endelige kontrakten i sammenheng, var selger (utbygger) ikke forpliktet til å sette i gang byggearbeidene før forbeholdene var frafalt. Det fremgår klart at siste frist for frafall av forbehold var 1. mai 2017. Ved byggestart 1. mai 2017 ville avtalt overtagelsesdato være
1. november 2018. Nemnda kan følgelig ikke se at megler her gav noen uriktige opplysninger og han har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda nevner også at innklagede har opplyst at klageren er den eneste av 57 kjøpere som har forstått det slik at utbygger var forpliktet til byggestart 31. mars 2017 og krevd dagbøter fra 1. oktober 2017.

Har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å informere klageren om hans rettigheter knyttet til dagmulkt?
Som det fremgår over, begynte dagbøter å løpe 1. november 2018. Klageren har fått de dagbøter han hadde krav på, og har derfor uansett ikke lidt noe økonomisk tap.

Klageren har imidlertid gjort gjeldende at megler ikke har overholdt informasjonsplikten sin om rettigheter knyttet til dagmulkt, og det er vist til Finanstilsynets rundskriv 21/2011 – Formidling av bolig under oppføring (prosjektmegling) – punkt 2.3 Særlig om ferdigstillelsestidspunkt, hvor det heter:

Opplysninger knyttet til ferdigstillelse- og overtakelsestidspunktet, herunder kjøpers rettigheter ved forsinkelse, er normalt av sentral betydning for en forbrukerkjøper. Megler plikter å informere kjøper om dette på en slik måte at vedkommende kan ta kjøpsbeslutning ut fra sitt boligbehov. Dette innebærer at megler må avklare om utbygger i sitt tilbud – rettslig sett – har forpliktet seg til et fast overtakelsestidspunkt eller ikke, jf. bustadoppføringslova § 10, første og tredje ledd. Dersom utbygger ikke forplikter seg til et fast overtakelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen, må megler særskilt opplyse kjøper om at oversittelse av antatt overtakelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt. Denne type informasjon må gis skriftlig.

Det fremgår her at dersom megler ikke har forpliktet seg til et fast overtagelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen, må megler skriftlig særskilt opplyse om at antatt overtagelsestidspunkt ikke nødvendigvis vil gi rett til dagmulkt.

Etter nemndas syn får ikke det siterte fra rundskrivet betydning her. Det gjelder de tilfeller hvor utbygger ikke har forpliktet seg til et fast overtakelsestidspunkt ved avtaleinngåelsen.
I vår sak hadde utbygger (selger) forpliktet seg til at overtagelsen skal skje 18 måneder etter varsel om igangsetting/bortfall av forbeholdene, og at siste frist for dette var 1. mai 2017, jf. kjøpekontraktens punkt 8.1. Ved byggestart 1. mai 2017 hadde selger følgelig forpliktet seg til et fast overtagelsestidspunkt, 1. november 2018. Fra dette tidspunkt har klageren også som nevnt fått dagmulkt frem til leiligheten ble overtatt 27. november 2018.

Klagen kan derfor heller ikke på dette punktet føre frem da megleren ikke har misligholdt informasjonsplikten i henhold til det som fremgår av rundskrivet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019106

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      SOBBL Eiendomsmegling AS (Grimsøen & Partners)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte i 2019 en bolig formidlet gjennom innklagede. Under visningene informerte megleren om at det var varmekabler i kjellerstuen, noe som senere viste seg å ikke stemme. Klageren krever erstatning tilsvarende kostnaden ved å legge varmekabler i kjellerstuen.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var på privatvisning med en annen megler enn den som sto oppført som ansvarlig megler i salgsoppgaven. Selgeren var ikke til stede. Under visningen stilte klageren flere spørsmål til megleren, men megleren svarte som regel at han ikke visste, og at han skulle undersøke nærmere. Da klageren og megleren etterhvert sto i kjellerstuen, spurte klageren om det var varmekabler der. Megleren svarte at det var det, og viste frem en bryter på veggen hvor temperatur kan reguleres. Senere viste det seg at det kun var varmekabler i gangen som går fra trappen og frem til kjellerstuen, men ikke i selve kjellerstuen.

Den koselige kjellerstuen var viktig for klageren. Klageren krever at innklagede betaler ham hva det koster å legge varmekabler. Begge foreldrene til klagerne var med på visningen, og de husker også at megleren sa at det var varmekabler i kjellerstuen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Selgeren hadde ikke opplyst hvilke rom som hadde varmekabler, og megleren kunne derfor ikke vite om det var varmekabler i kjellerstuen. Da klageren spurte megleren under visningen, viste megleren til takstrapporten hvor det sto at det var varmekabler i noen rom. Megleren sa aldri at det var varmekabler i kjellerstuen.

Erstatningskravet kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling uten at man får mulighet til å avhøre sakens parter og vitner.

Nemnda vil dog bemerke at det i taksten fremgår at det der er varmekabler i de fleste rom i underetasjen fra byggeåret 1980, noe som er gjengitt i salgsoppgaven. Det hadde da vært naturlig at megler hadde undersøkt med selger om det var varmekabler i selve kjellerstuen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr. 2019110

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Nordre Aker Eiendomsmegling AS (Nordvik Nydalen)

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden

Saksfremstilling:

I 2019 la klagerne inn flere bud på en leilighet som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren sa at selgeren ville akseptere bud på prisantydning, som var på kr 4 490 000. Da klagerne la inn bud på dette beløpet, sa megleren at selgeren ønsket å få til en budrunde. Noen minutter senere ringte han tilbake og sa at selgeren hadde akseptert budet, før han igjen ringte og sa at det var kommet inn et bud som var høyere. Klagerne ønsket ikke å øke budet sitt, og leiligheten ble solgt til en annen for kr 4 750 000.

Klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til om det er de som er eier av leiligheten. Hvis nemnda kommer til at kjøpet ikke kan gjennomføres, krever klagerne at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom klagerens bud og det leiligheten ble solgt for, det vil si kr 260 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne la inn sitt første bud på kr 4 290 000 kl. 11.32 med 30 minutters akseptfrist. Da megleren ringte og fortalte at selgeren hadde avslått budet, spurte klagerne hvor mye klagerne måtte by for at selgeren skulle akseptere budet. Megleren svarte da at selgeren ville akseptere hvis klagerne la inn bud på prisantydning, det vil si kr 4 490 000. Hvis klagerne la inn et lavere bud, risikerte klagerne at andre kom inn i budrunden. Kl. 12.15 la klagerne inn bud på prisantydning. Til klagernes store overraskelse formidlet megleren budet videre til de andre interessentene. Klagerne trodde at selgeren kom til å akseptere budet med det samme på grunn av det megleren tidligere hadde sagt. Da klagerne ringte megleren, sa megleren at selgeren ønsket å få til en budrunde. Han beklaget misforståelsen som hadde oppstått, og fortalte at det var en interessent som nå var på privatvisning i boligen. Megleren sa ingenting om dette på forhånd.

Fire minutter før akseptfristen gikk ut, ringte megleren og fortalte at selgeren hadde akseptert budet. Seks minutter senere ringte megleren på nytt. Han beklaget, og fortalte at det hadde kommet inn et nytt bud som var kr 110 000 høyere enn det klagerne hadde lagt inn. Klagerne ble forundret siden megleren hadde sagt at selgeren hadde akseptert budet deres. Da klagerne konfronterte megleren med dette, svarte megleren at aksepten ikke var gyldig siden den ikke var gjort skriftlig. Ifølge megleren måtte selgeren gi skriftlig aksept til megleren. Megleren innrømmet for øvrig at han ikke visste om den andre budgiveren før to minutter etter at fristen på klagernes bud hadde gått ut. Klagerne valgte å gi seg, og boligen ble solgt til den andre budgiveren. Senere ringte megleren for å beklage at han hadde formulert seg dårlig under budrunden.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til om det er de som eier boligen. Hvis det ikke lar seg gjøre å gjennomføre kjøpet, krever klagerne at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom klagernes bud og det boligen ble solgt for, kr 4 750 000.   

Innklagede har i korte trekk anført:

Selgeren avslo det første budet som klagerne la inn. Da megleren ringte for å gi beskjed om det, sa megleren samtidig at selgeren på daværende tidspunkt ikke ønsket å komme med noe motbud siden det var interesse rundt leiligheten. Megleren forklarte klagerne at det var en interessent som ønsket privatvisning, og at det var noen som «satt på gjerdet». I tillegg var det noen som hadde lagt inn bud på en annen leilighet, men som vurderte å legge inn bud på denne leiligheten. Da klagerne spurte hva selgeren var villig til å selge for, svarte megleren at det var vanskelig å si, men at de hadde gått ut med en prisantydning som selgeren var villig til å selge for hvis budrunden stoppet der.

Noe senere ringte klagerne og spurte om selgeren ville akseptere bud på kr 4 400 000. I mellomtiden hadde megleren ordnet privatvisning for interessenten som ønsket det. Megleren svarte at han ikke kunne akseptere bud på vegne av selgeren, og gjentok at selgeren ikke ønsket å komme med noe motbud siden det var interesse rundt leiligheten. Klagerne bestemte seg da for å legge inn bud på prisantydning, det vil si kr 4 490 000. Da megleren hadde formidlet budet til de andre interessentene på vanlig måte, ringte klagerne og lurte på hva som skjedde. Megleren forsto da at klagerne hadde misforstått ham, og han beklaget. Megleren var imidlertid hele tiden klar på at han ikke kunne akseptere bud på vegne av selgeren, og at selgeren ikke ønsket å komme med noe motbud siden det var interesse rundt leiligheten. Klagerne ønsket å stå ved budet, og megleren forklarte dem at det kunne hende at ingen andre «kom på banen».

Før akseptfristen gikk ut, ringte megleren og spurte klagerne om når de ønsket overtakelse. Dette er vanlig når en budgiver har lagt inn bud på prisantydning. Megleren sa hvilken dato som passet best for selgeren, og denne passet også bra for klagerne. Klagerne ble så bedt om å bekrefte datoen skriftlig, i tilfelle selgeren ønsket å godta budet deres. På dette tidspunktet holdt selgeren privatvisning med interessenten som ønsket det. Da interessenten sa at han ønsket å legge inn bud på kr 4 500 000, ønsket ikke selgeren å akseptere budet som klagerne hadde lagt inn. Interessenten fikk imidlertid tekniske problemer med mobilen, og han måtte derfor dra hjem for å legge inn bud fra PC-en sin. I mellomtiden kom det et bud fra en annen interessent på kr 4 600 000. Da megleren ringte klagerne for å opplyse om det nye budet, ble klagerne overrasket. De trodde at de hadde vunnet tilslaget siden akseptfristen på budet deres hadde gått ut. Megleren forklarte klagerne at selgeren ikke ønsket å akseptere budet siden det var flere som ønsket å legge inn bud. Klagerne valgte å gi seg etter dette.

Innklagede bestrider at megleren sa at selgeren hadde akseptert budet til klagerne. Megleren var hele tiden klar på at selgeren ikke ønsket å komme med noe motbud. Da megleren forsto at klagerne hadde misforstått, forklarte han klagerne hva som var situasjonen.

Megleren har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises da saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling uten å høre forklaringer fra parter og vitner.

Nemnda vil dog bemerke:

Klagerne har krevd at nemnda tar stilling til om de er eiere av eiendommen. Det faller imidlertid utenfor nemndas mandat å ta stilling til dette. Nemnda kan bare ta stilling til om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller i strid med andre regler i eiendomsmeglingsloven. Skjøtet på leiligheten til den nye eieren ble tinglyst 1. juli 2019. Klagerne kan derfor uansett ikke bli eiere av leiligheten, jf. tinglysingsloven § 20 første ledd.

Klagerne har subsidiært krevd kr 260 000 i erstatning, som utgjør differansen mellom deres bud og hva leiligheten ble solgt for. Dette er imidlertid ikke et erstatningsmessig tap, og kan derfor ikke kreves erstattet selv om megler eventuelt har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.