Klage nr. 2019112

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Straume

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden

Saksfremstilling:

I 2019 bød klageren på en fritidseiendom som innklagede formidlet. Etter budrunden hadde klageren høyeste bud inne på prisantydning, men selgerne valgte å akseptere et bud som var kr 100 000 lavere. Siden det ifølge klager aldri var aktuelt for selgerne å selge til klageren, anfører klageren at megleren brukte han som en «brikke» til å presse opp prisen. I tillegg anfører klageren at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om eiendommens areal.

Innklagede anfører at selgerne sto fritt til å akseptere et lavere bud, og bestrider at klageren ble brukt som en «brikke» til å presse opp prisen. Når det gjelder eiendommens areal, sto det i salgsoppgaven at eiendommen ikke var oppmålt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter at klageren og budgiver nr. 2 hadde budt over hverandre flere ganger, hadde klageren bud inne på kr 2 100 000, mens budgiver nr. 2 hadde lagt inn bud som var kr 100 000 lavere. Klageren forlenget akseptfristen med én time, og like før akseptfristen gikk ut, ringte megleren og fortalte at selgeren ønsket å selge til budgiver nr. 2, selv om budet til klageren var høyere. Det betyr at klageren aldri var aktuell som kjøper, og han har dermed blitt brukt som en «brikke» for å presse opp prisen. I salgsoppgaven sto det at eiendommen var på
93 kvadratmeter. Etter salget ble eiendommen målt opp, og da viste det seg at arealet som var innegjerdet var på 150 kvadratmeter. Det betyr at selgeren solgte en eiendom med et større areal enn det han egentlig eide.

Innklagede har i korte trekk anført:

Budgiver nr. 2 var et samboerpar. Da klageren hadde lagt inn bud på kr 2 100 000, ringte megleren for å spørre om de ønsket å legge inn et høyere bud. De hadde egentlig bestemt seg for å gi seg på kr 2 000 000, men vedkommende megler snakket med, ville likevel ringe til samboeren sin og høre hva han sa. På dette tidspunktet var samboeren på trening, og det tok derfor noe tid. Megleren ringte til klageren og fortalte at selgeren ønsket å vente og se hva budgiver nr. 2 endte opp med. Klageren forlenget derfor akseptfristen på budet sitt med én time. Da budgiver nr. 2 ga beskjed om at de ikke ønsket å by høyere, bestemte selgeren seg for å avslå budet til klageren, og akseptere budet til budgiver nr. 2, selv om det var lavere.

Megleren ringte så til klageren for å fortelle at selgeren hadde valgt det andre budet. Klageren ble frustrert, og det er forståelig. Meglere ønsker også å selge til høyeste bud. Selgerne visste hvem som bød, og under budrunden sa de ingenting om at de ikke ønsket å selge til klageren. Megleren forklarte klageren at selgerne sto fritt til å velge hvilket bud de ønsket å akseptere.

Når det gjelder arealet på eiendommen, sto det i salgsoppgaven at eiendommen ikke var oppmålt. Etter kjøpet krevde klageren å måle opp eiendommen. Klageren hadde ingen innsigelser til opplysningene i salgsoppgaven før eller under budrunden.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Budrunden

Klageren hevder at han aldri var aktuell som kjøper, og at han er blitt brukt som en «brikke» for å presse opp prisen. Dette er imidlertid en helt udokumentert påstand som ikke kan føre frem. En selger kan for øvrig selv velge hvem han vil selge til, og det behøver ikke nødvendigvis å være til den med høyest bud.

Arealet

I salgsoppgaven stod det at var eiertomt, og at den ikke var oppmålt. Det var ikke angitt noe areal. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om megler her har gjort noen feil. Uansett kan det ikke sees å ha noen betydning for det som er sakens tema, budrunden.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019114

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Grønland)

Saken gjelder:               Krav om vederlagsnedsettelse etter mangelfull markedsføring

Saksfremstilling:

I 2018 formidlet innklagede salget av klagerens bolig. Prisantydningen var kr 3 400 000, og boligen ble solgt for kr 3 480 000. Etter avtalen skulle boligen markedsføres med «Ukens bolig» på FINN, men på grunn av en «glipp» hos megleren ble ikke dette gjort. Klageren anfører at hun som følge av dette kan ha gått glipp av interessenter, og at hun har fått en dårligere tjeneste enn avtalt. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med
kr 48 882.

Innklagede erkjenner at boligen ikke ble markedsført som avtalt, men bestrider at vederlaget bør settes med så mye som klageren krever. Innklagede har tilbudt kr 17 500 i kompensasjon til klageren. 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Markedsføringen

Før oppdragsinngåelsen sa megleren at «Ukens bolig» på FINN var inkludert. Dette skulle ifølge megleren gi økt synlighet, og på den måten bidra til flere interessenter. Boligen ble solgt uten budrunde. Etter salget ble klageren usikker på om boligen hadde vært på «Ukens bolig», og hun sendte derfor en SMS til megleren. Megleren svarte at den «[skulle] ha vært det» fordi det var standard for boliger i denne bydelen. Da klageren svarte at hun ville vite sikkert, svarte megleren at det hadde skjedd en «glipp», og at boligen derfor ikke hadde vært på «Ukens bolig».

Klageren tok kontakt med daglig leder hos innklagede. Mens megleren før oppdragsinngåelsen snakket om hvor bra det var med «Ukens bolig», prøvde daglig leder å snakke ned produktet, og klageren ble tilbudt kr 800 i kompensasjon. Det har vært sendt mange e-poster mellom klageren og daglig leder, uten at vedkommende har vært interessert i å komme frem til en løsning. I stedet har han lagt ansvaret over på klageren. Han skrev blant annet at hvis klageren fikk medhold i sitt krav om vederlagsnedsettelse, ville megleren få lønnen sin halvert.

Markedsføring er en viktig del av meglerens oppgaver. På grunn av «glippen» til megleren kan klageren ha gått glipp av interessenter. Klageren har fått en dårligere tjeneste enn det som var avtalen, og det foreligger en pliktforsømmelse som gjør at vederlaget kan settes ned.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Kort tid før annonsering fikk klageren plutselig beskjed om at visningsdatoen måtte flyttes med én dag fordi det hadde kommet noe i veien for en av meglerne som skulle være til stede på visningen. Da klageren fikk oversendt salgsoppgaven til gjennomlesning, hadde megleren flyttet datoen med ytterligere én dag. Foruten at den endrede datoen medførte personlige ulemper for klageren, betød endringen at en eventuell budrunde ville finne sted samme dag som Norges Bank varslede rentemøte, hvor styringsrenten ble satt opp. Visningsdagen var med andre ord svært uheldig. I tillegg ble ikke boligen stylet som avtalt.

Klageren krever at vederlaget settes ned med kr 48 882.

Innklagede har i korte trekk anført:

Markedsføringen

Det er riktig at boligen ikke ble markedsført på «Ukens bolig». Innklagede beklaget dette, og har forståelse for at klageren ikke er fornøyd. Selv om statistikk viser at «Ukens bolig» er en fornuftig investering, er det imidlertid ikke slik at «Ukens bolig» nødvendigvis fører til høyere salgssum.

Når det gjelder kompensasjonen som klageren ble tilbudt, var den daglige lederen til innklagede klar på at de kr 800 som klageren viser til var “referansetall”, og at en eventuell kompensasjon ville være vesentlig høyere. Det var imidlertid langt opp til klagerens krav.

Innklagede betaler for øvrig en fast sum for «Ukens bolig», og sparte derfor ikke noe på at boligen til klageren ikke ble markedsført der som avtalt.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

En ukes tid før visningen endret megleren visningsdatoen med én dag fordi den andre megleren som skulle være til stede på visningen, ikke kunne den dagen. Innklagede ønsker alltid å ha to meglere på visning for å yte god service. Klageren ble underrettet om endringen da hun fikk oversendt salgsoppgaven til gjennomlesning. Sett bort fra at endringen medførte noen praktiske ulemper for klageren, hadde hun ingen innvendinger til endringen. Hadde klageren hatt innvendinger, kunne megleren tatt visningen en annen dag. Det er for øvrig vanskelig å si hvilken betydning det hadde at visningen etter endringen ble holdt dagen før Norges Bank varslede rentemøte, og innklagede er uenig i at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av dette.

Innklagede er uenig i at meglerens valg av interiøreffekter gjorde at klageren ble påført et økonomisk tap. At megleren hadde med andre effekter på visningen enn de megleren hadde med til fotograferingen, var en faglig vurdering som megleren tok der og da.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Innklagede erkjenner at boligen ikke ble markedsført som avtalt, og har tilbudt klageren en kompensasjon på kr 17 500. Etter innklagedes beregninger utgjør vederlaget som er knyttet til selve meglertjenesten kr 52 200. Hvis klageren får medhold i sitt krav, blir det nesten ikke noe igjen. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse etter mangelfull markedsføring.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører frem.

For at vederlaget skal kunne settes ned, må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Det er på det rene og innklagede har erkjent at eiendommen ikke kom på «Ukens bolig» på FINN som avtalt. Visningsdatoen ble også endret ensidig av megler uten å ha tatt opp dette med selger (klager) på forhånd.

Nemnda mener samlet sett at megler ved disse forhold har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

I henhold til oppdragsavtalen utgjør vederlaget provisjon (kr 52 200), tilrettelegging og etablering (kr 19 390), markedsføringspakke (kr 9 900) og oppgjør og sluttføring av handelen (kr 5 500) pluss visning (kr 2 800 pr. visning). Vederlaget utgjør følgelig minst kr 89 790, det vil si ca. kr 90 000.

Når det gjelder det klageren har anført vedrørende Norges Banks rentemøte og styling, kan klagen på disse punkter ikke føre frem.

Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig måreduseres med kr 40 000.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Grønland) må kreditere [klageren] 40 000 – førtitusen – kroner.

Klage nr. 2019126

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Kragerømegleren AS (PrivatMegleren Kragerø)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Klageren valgte å kjøpe en leilighet som lå i tredje etasje fordi det var viktig for henne at det ikke var mye innsyn fra andre på verandaen. Senere oppdaget hun at det skulle bygges leiligheter over parkeringsanlegget bak leiligheten hennes, slik at det ble mer innsyn på verandaen enn det hun hadde sett for seg. Klageren anfører at megleren har holdt tilbake opplysninger, og opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører at opplysninger om de nye leilighetene fremgikk av både salgsoppgaven og reguleringsbestemmelsene som lå vedlagt denne.  

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven sto det at det skulle bygges parkeringsanlegg over to plan bak leilighetene. For klageren var det viktig å kunne sitte på verandaen uten mye innsyn fra andre, og hun valgte derfor en leilighet som lå i tredje etasje. At dette var viktig for henne, skrev klageren til megleren før kjøpet.

Fem dager før klageren kjøpte leiligheten, sendte megleren over salgsoppgaven med vedlegg på tilsammen 150 sider. Megleren ga klageren kort frist på å bestemme seg, men klageren stolte på megleren, og slo til. Senere fant klageren ut at det skulle bygges leiligheter over parkeringsanlegget. Dette sto det bare én setning om i reguleringsbestemmelsene som lå vedlagt salgsoppgaven. Megleren må ha vært klar over at det skulle bygges leiligheter over parkeringsanlegget. I ettertid har for øvrig megleren endret salgsoppgaven for leilighetene som ikke er solgt. Nå oppfordres interessentene til å sette seg inn i reguleringsbestemmelsene før de kjøper. Det må være en grunn til at megleren har tatt inn denne oppfordringen nå.

Som følge av de nye opplysningene ønsket ikke klageren å gjennomføre kjøpet. Avbestillingsprosessen var forvirrende og belastende, og klageren måtte til slutt ta kontakt med advokat. Klagerens tilbud til utbyggeren om å betale kr 50 000 for å bli ferdig med saken, ble avslått. Det er megleren klageren har forholdt seg til under avbestillingsprosessen.

Megleren har holdt tilbake opplysninger, og opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren var hele tiden klar på at det skulle bygges parkeringsanlegg bak leilighetene. Han var også klar på at det skulle bygges leiligheter på «lokket» av parkeringsanlegget ved senere byggetrinn. Dette fremgikk for øvrig av både salgsoppgaven og reguleringsbestemmelsene.

Når det gjelder avbestillingen, er dette et forhold mellom klageren og utbyggeren.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Etter nemndas syn har megler her misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det var på det rene at det skulle bygges leiligheter over parkeringsanlegget bak klagerens leilighet, noe som vil ha betydning for innsynet på verandaen. En megler kan ikke da nøye seg med å innta i salgsoppgaven som vedlegg reguleringsbestemmelsene, som ikke alltid er like selvforklarende for forbrukere flest. Denne informasjonen fremgår heller ikke av selve salgsoppgaven. Dette er viktig informasjon, og megler må da gi slike opplysninger på sentral plass i salgsoppgaven.

I dette tilfellet hadde klager også understreket at det var viktig med ikke innsyn, noe innklagede ikke har benektet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Kragerømegleren AS (PrivatMegleren Kragerø) har ikke overholdt sin undesøkelses- og opplysningsplikt vedørende at det skulle bygges leiligheter over parkeringsanlegget.

Klage nr. 2019128

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Torgallmenningen)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I mars 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens rekkehus. I salgsoppgaven stod det at det fulgte med to faste garasjeplasser og ladepunkt for el-bil. For det første stod det ingenting om at borettslagets vedtekter ga styret myndighet til å omfordele handicap-plassen og el-plassen etter behov. Dette var en direkte konsekvens av at megleren ikke hadde lest og kontrollert vedtektene før boligen ble markedsført. For det andre var det gitt feilaktig opplysning om at det fulgte med to faste garasjeplasser, når det i realiteten var tale om en stor handicap-plass. Klageren anfører prinsipalt at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, subsidiært at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Unnlatt å innta eller opplyse om vedtektene i salgsoppgaven

Det fremgår av salgsoppgaven at det fulgte med:

2 faste garasjeplasser i felles garasjeanlegg. En av parkeringsplassene har ladepunkter for el-bil.

Etter salget viste det seg at borettslagets vedtekter ga styret myndighet til å omfordele handicap-plasser (HC-plasser) og el-plasser dersom andre andelseiere hadde behov for dette, og den som disponerte plassen, ikke hadde et slikt behov.

Vedtektsbestemmelsene som omhandler garasjeplassen, er verken inntatt eller beskrevet i salgsoppgaven. Dette er en direkte konsekvens av at megleren ikke har lest og kontrollert vedtektene. Det må kunne forventes at megleren finleser vedtektene til borettslaget og undersøker de deler som kan ha betydning for salget og boligens verdi. Det at megleren har valgt formuleringen «faste garasjeplasser» i salgsoppgaven, viser at han ikke var kjent med innholdet i vedtektene. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har en megler en plikt til å «kontrollere» opplysninger.

Innklagede hevder at klageren aktivt og uoppfordret kontaktet styreleder forut for salget, og at dette indikerer at klageren hadde en mistanke om forholdene rundt parkeringen. Denne mistanken burde ha vært videreformidlet til megleren. Klageren opplever det slik at innklagede forsøker å skyve arbeidet og ansvaret til megleren over på klageren. Klageren handlet i god tro og stolte på at megleren hadde kontrollert vedtektene. Dersom klageren visste om vedtektene, ville han selvfølgelig ha oppfordret megleren til å opplyse om dem i salgsoppgaven. Under befaringen ga klageren uttrykk for at han var usikker på om garasjeplassen fulgte med boligen. Megleren anbefalte da å ta kontakt med styrelederen, og styrelederen ble derfor kontaktet dagen etter. Henvendelsen var således ikke uoppfordret, slik innklagede hevder. 

Klageren var ufaglært innenfor eiendomssalg og hadde dermed ikke forutsetninger for å vurdere om opplysningene i salgsoppgaven var i samsvar til regler og vedtekter. Denne oppgaven tilfaller den profesjonelle part.

Under den private visningen ble det ikke sagt eller lovet noe annet enn det som står i salgsoppgaven som megleren har utformet og kontrollert.

Som følge av de feilaktige opplysningene i markedsføringen har kjøperen fremsatt et mangelskrav mot klager og klagers eierskifteforsikringsselskap. Et beløp på kr 651 000 har blitt holdt tilbake på ubestemt tid frem til kjøper har kommet til enighet med eierskifteforsikringsselskapet. Klageren har lidd et økonomisk tap i form av tapte renteinntekter. Klageren har dessuten måtte betale et gebyr til innklagede på kr 2 400 for betalingsutsettelse.

Markedsføring av 2 parkeringsplasser

Megleren var på befaring av HC-plassen. Megleren må ha sett at det var en HC-parkering som ikke var delt i to felter. Klageren sa til megleren at HC-plassen var stor nok til to biler, og at klageren selv parkerte sine to biler der. Klageren har aldri sagt til megleren eller takstmann at det var tale om to faste parkeringsplasser. Klageren videreformidlet også meldingen fra styrelederen i borettslaget der det stod følgende:

            Jeg ser ikke noen grunn til at HC plassen dere har nå ikke skal følge huset.

På bakgrunn av det ovennevnte anføres det prinsipalt at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren krever at meglerens vederlag og tilretteleggingshonorar blir halvert.

Det anføres subsidiært at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren har i henhold til gjeldende praksis og foretakets rutiner innhentet og kontrollert alle opplysninger, inkludert vedtektene, før boligen ble markedsført. Det er opplyst i salgsoppgaven at det foreligger vedtekter, og at de kan oversendes ved forespørsel. Megleren har basert seg på opplysninger fra selger og selgers dokumentasjon fra styreleder. Det var ingenting som tilsa at megleren burde gjøre nærmere undersøkelser av vedtektene.

Markedsføring av 2 parkeringsplasser

Det ble tydelig fremmet fra klagers side at det var tale om to parkeringsplasser. Det samme ble presisert etter at klageren hadde vært i kontakt med styrelederen.

Klageren har tilsynelatende informert takstmannen om det samme, da det er oppgitt to parkeringsplasser i tilstandsrapporten. Klageren burde ha presisert at det var tale om en stor HC-plass. Klageren påpekte ikke feilen da han ga sin korrektur og godkjennelse av salgsoppgaven og avisannonsen.

At det er gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven er uvesentlig når klageren under privatvisning med blivende kjøper viste fram garasjeplassen og presiserte at det medfulgte to parkeringsplasser til boligen.

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, da klageren ikke har lidd et økonomisk tap. Klagerens påståtte økonomiske tap vil bli håndtert av eierskifteforsikringsselskapet, og er således ikke et rettmessig krav mot innklagede.

Innklagede bestrider at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bestrider også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.   

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder prinsipalt krav om vederlagsnedsettelse, subsidiært påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

P-plassen og vedtektene

Det fremgår at den aktuelle p-plassen er tydelig merket med handicapskilt. En megler må innhente vedtektene for borettslaget, og her fremgår det i pkt. 11-1 at styret kan beslutte at andre andelseiere som har behov for det, kan disponere plassen mot at andelseieren som i dag har plassen, får en annen plass. Styret i borettslaget har i det hele mulighet til å omfordele
p-plassene. Vedtektene burde vært vedlagt salgsoppgaven, og i hvert fall måtte denne informasjonen om muligheter for omfordeling av p-plasser vært vist til uttrykkelig i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig at vedtektene er et vedlegg til kjøpekontrakten.

Megler har derfor ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Markedsføring av 2 p-plasser

Det fremgår klart at den aktuelle p-plassen er en handicapplass, og det fremgår av bildene i salgsoppgaven at det ved rullestol-merket på asfalten er markert at det kun er én plass. Det er følgelig positivt feil at det dreier seg om to p-plasser. Videre er det som nevnt feil at det dreier seg om faste garasjeplasser.

Nemnda mener at meglers markedsføring her både er i strid med markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk.

Vederlagsnedsettelse

For at vederlaget skal kunne settes ned, må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Nemnda mener at megler her klart har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det at klageren (selgeren) angivelig skal ha opplyst at det var to p-plasser, at han ikke hadde bemerkninger til salgsoppgaven og ved visning eventuelt påviste p-plassen, kan ikke føre til et annet resultat. Vedtektenes klare ordlyd og at det var én HC-plass er her avgjørende.

Totalt utgjør vederlaget kr 120 110. Vederlaget utgjør mer enn det som er betegnet som meglerprovisjon. Nemnda mener at vederlaget skjønnsmessig bør reduseres med kr 50 000.

Erstatningskravet

Når det gjelder «gebyret» på kr 2 400, er dette en del av meglers vederlag og er hensyntatt over.

Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om klageren kan kreve påstått rentetap erstattet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Torgallmenningen) må kreditere [klageren] 50 000 – femtitusen – kroner av vederlaget.

Klage nr. 2019129

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Hellerud

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger         

Saksfremstilling:

I februar 2019 kjøpte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget de at omfanget av brune pelsbiller var større enn det som var blitt opplyst av megleren. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bagatellisere problemet. I tillegg var kjøkkenet og kjøkkengulvet i dårligere forfatning enn det klagerne hadde forventet. Det kreves erstatning med kr 500 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Brune pelsbiller

Dagen etter visning mottok klagerne en SMS om at det var åpent for budgivning, og nederst i teksten stod det at: «Ved et par anledninger har selger oppdaget brune pelsbiller fra tid til annen.» I en senere samtale med megleren ble det fortalt at selgeren hadde observert noen få pelsbiller en sjelden gang i vinduskarmen, og at det var vanlig i Oslo-området at billene fløy inn i vinduet utenfra. Megleren sa at dette ikke ville by på noen problemer. På bakgrunn av disse opplysningene antok klagerne at kjøp av leiligheten ikke innebar stor risiko, og klagerne la dermed inn et høyere bud.

Dagen etter budaksept tok klagerne kontakt med selger og fikk da vite at det var observert pelsbiller jevnlig siden 2018, og at dette var blitt formidlet muntlig til megleren. Selgeren sendte også en SMS til megleren på budgivningsdagen med denne beskjeden: «her ser vi en nå og da. Kan gå uker før vi ser de (…)».

Det var i verken salgsoppgaven eller egenerklæringsskjemaet opplyst om at det var påvist brune pelsbiller i leiligheten, selv om både selgeren og megleren visste om forholdet på tidspunktet dokumentene ble utformet.

Opplysningene fra selger ble ikke videreformidlet til klagerne verken før eller under visningen, eller senere samme dag da klagerne la inn bud på leiligheten. Megleren burde ha stoppet interessenter fra å legge inn bud frem til tilstrekkelig informasjon var innhentet og megleren hadde forsikret seg om at klagerne hadde forstått risikoen ved den informasjonen som var blitt gitt per SMS. 

Megleren sendte en link til selgeren med informasjon om risiko ved salg og kjøp av bolig når det påvises brune pelsbiller. Denne linken ble ikke oversendt klagerne, og informasjonen ble ikke formidlet verken muntlig eller skriftlig.

Meldingen som megleren mottok fra selger på budgivningsdagen hadde en annen ordlyd enn den som ble sendt til klagerne. Megleren skrev om teksten for å bagatellisere forholdet. Det er gitt uriktig informasjon.

Det foreligger årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet klagerne har lidt og meglerens adferd. Det vises til rapporten fra Norsk Skadedyrkontroll der det bekreftes at større omfang av brune pelsbiller medfører en verdiforringelse av boligen.

Kjøkken og gulv

Det er ikke lagt fuktsperre mellom gulv og betong på kjøkkengulvet, i tillegg til at gulvet hadde flere skader. På kjøkkenet var det også flere tegn til fuktskader. På visning ble det opplyst om at gulvet var lagt i tråd med leverandørens anbefalinger. Det stod i salgsoppgaven at det var nytt gulv, og at kjøkkenet ble oppgradert i 2018.  Både kjøkken og kjøkkengulv var i dårligere forfatning enn det klagerne hadde forventet.

Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever dekket både påløpte og fremtidige kostnader knyttet til tiltakene for å bli kvitt pelsbillene, samt verditapet ved fremtidig salg. Erstatningskravet er på totalt kr 500 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Brune pelsbiller

Like før visning informerte selger om at hun muligens hadde sett noen pelsbiller i leiligheten. Megleren fikk ikke tilstrekkelige opplysninger til at informasjonen kunne videreformidles under selve visningen. Det var heller ikke tid til å undersøke forholdet nærmere før visningen var avsluttet. Klagerne anfører at megleren visste om forholdet på et enda tidligere tidspunkt. Innklagede bestrider dette, og viser i den forbindelse til selgers egenerklæring.

Klagerne hevder at selgeren under overtakelsen skal ha sagt at hun i god tid før visning informerte megleren om at det var påvist pelsbiller i leiligheten. Innklagede bestrider at slik informasjon ble gitt under overtakelsen. Uansett er det ikke riktig at megleren mottok slike opplysninger.

Det første budet til klagerne ble lagt inn søndag 10. februar kl. 19.14 med frist til mandag
11. februar kl. 12.00. Klagerne kunne ikke forvente tilbakemelding fra megleren søndag kveld, og viser til vedlegget til salgsoppgaven «Viktig om budgivning».

Mandag 11. februar ble det innhentet ytterligere informasjon fra selger. Meldingen til interessentene ble sendt kl. 09.24, mens klagernes bud først ble journalført og gjort kjent for selger kl. 10.06.  Megleren avventet med å varsle selger om budet til klagerne var blitt kjent med informasjonen.

Innholdet i meldingen til interessentene hadde samme betydning som meldingen fra selger, selv om ordlyden var ulik. Meldingen ble formulert med bakgrunn i telefonsamtaler med selger, i tillegg til selgers SMS.

Klagerne kan ha forvekslet innholdet i samtalene med skadedyrfirmaet og styrelederen i borettslaget med innholdet i samtalene med megleren. Megleren har vært nøye med å forholde seg til selgers opplysninger. I en av samtalene ble også selgers SMS lest opp.

Det er ikke dokumentert at selgeren har sagt noe annet enn at omfanget av pelsbiller var begrenset. Selgerens ønske om å utbedre forholdet før overtakelse tilsier at omfanget var ansett som lite. Da klagerne reklamerte overfor selger og selgers boligselgerforsikringselskap, fastholdt selger at omfanget var lite.

Det er ikke dokumentert et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglers opptreden. Klagernes beregning av verdireduksjon er basert på egen budøkning for å unngå at boligen ble tatt på forkjøpsrett, og har således ingen sammenheng med påvisning av pelsbiller. Det er ikke grunnlag for erstatning som følge av verdireduksjon.

Kjøkken og gulv

Manglene er ukjent for megleren. Dette er et mangelskrav som må rettes mot selger.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen delvis fører frem.

Kjøkken og gulv

Dette er et kjøper-selger-forhold, og det er ikke noe, slik saken er opplyst, som tilsier at megler her ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Tilstanden på gulvet på kjøkkenet er heller ikke omtalt i taksten.

Brune pelsbiller

Selger sendte en SMS til megler på budgivningsdagen, hvor det heter: «Her så ser vi en [brun pelsbille] nå og da. Kan gå uker før vi ser de. Viktig [å] nevne da at det er noe som er vanlig i Oslo nå og da. Dette blir jo en skikkelig festbrems.» Megler har imidlertid erkjent at hun hadde fått informasjon om brune pelsbiller før visningen, men opplyste ikke noe om dette på visningen da hun ikke visste nok.

Nemnda mener at megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt da hun unnlot helt å informere om brune pelsbiller på visningen. Megler skulle da informert om dette, men samtidig opplyst at hun hadde for lite informasjon om omfanget og mulige skader. Dette kunne enkelt vært gjort ved å gi slik informasjon på et løst ark som ble omdelt på visningen. Det er heller ikke tilstrekkelig bare å gi kort og upresis informasjon om dette i teksten på SMS-en hvor det ble opplyst om at budgivningen var åpnet.

Erstatningskravet

Erstatningskravet knyttet til kjøkken og gulv kan ikke føre frem, jf. det som ovenfor er sagt om dette. Når det gjelder erstatning for å bli kvitt pelsbillene, nevner nemnda at klagerne foretok nærmere undersøkelser om billene blant annet hos et skadedyrfirma, før de forhøyet budet. Det er således ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det tapet klagerne hevder å ha lidt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem

 Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Oslo Hellerud har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende brune pelsbiller. Erstatningskravet fører ikke frem.

Klage nr. 2019130

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen AS Bergen

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen                

Saksfremstilling:

I august 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Under overtakelsen tilbød klageren (selgeren) å ta ansvar for å tilkoble peisen til det eksisterende røykrøret i skorsteinen. Megleren inntok en merknad i overtakelsesprotokollen som senere førte til at klageren ble ansvarlig for større arbeider og kostnader enn det som var tilsiktet fra klagerens side. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å skrive en merknad som gjorde det mulig for boligselgerforsikringsselskapet å fraskrive seg ansvaret. Klageren krever erstatning på kr 50 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Formulering i overtakelsesprotokoll

I utleiedelen av boligen var det plassert en støpejernpeis foran ildstedet. Under overtakelsen tilbød klageren å ta ansvaret for at peisen ble tilkoblet det eksisterende røykrøret i skorsteinen. Megleren skrev i overtakelsesprotokollen at «Tilkobling peis i hageleilighet vil bli fikset». 

Det viste seg senere at tilkobling til det eksisterende røret ikke var mulig, og at det krevdes større arbeider for å få tilkoblet peisen. Formuleringen i overtakelsesprotokollen gjorde det mulig for boligselgerforsikringsselskapet å fraskrive seg ansvaret. I forliksrådet ble klageren dømt til å dekke kostnadene.

Megleren har opptrådt kritikkverdig ved å innta en slik upresis formulering i overtakelsesprotokollen, særlig tatt i betraktning at det er juridisk bindende for partene.

Alle som var til stede under overtakelsen var innforstått med at klageren kun tok ansvar for å tilkoble røykrøret i det eksisterende røret i skorsteinen. Megleren burde ha presisert dette i overtakelsesprotokollen. Klageren føler ikke at hennes interesser er blitt tilstrekkelig ivaretatt.

Feilaktig opplysning om at elektrisk peisovn og TV-tuner ikke medfølger

Megleren opplyste om at elektrisk peisovn og TV-tuner ikke medfulgte boligen.

På bakgrunn av det ovennevnte anfører klageren at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at innklagede dekker kostnadene knyttet til tilkoblingen av peisen på kr 50 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Formulering i overtakelsesprotokoll
Megleren førte merknaden i overtakelsesprotokollen slik den var blitt uttalt av klageren, uten at andre vendinger eller forbehold ble nevnt. Selv om megleren kunne ha valgt en annen ordlyd, ville det ikke ha vært mulig å formulere en ansvarserkjennelse som ville medført at forholdet ble dekket av boligselgerforsikringen. Megleren har også plikt til å ivareta kjøperens interesser. Et forbehold som avgrenser klagerens ansvar, ville innebære en avskjæring av den reklamasjonsrett som kjøperen ellers ville hatt i henhold til kjøpsavtalen.

Klageren hadde ingen berettigede forventninger om at megleren skulle vurdere tilkoblingsmulighetene eller gi råd om å ta konkrete forbehold. Dette ville kreve særlig kunnskap om både rørføringer og brannvernreglement, som megleren ikke besitter.

Etter innklagedes syn er kostnadspostene som erstatningskravet til kjøper bygger på, ikke tilstrekkelig begrunnet. Det er ikke fremlagt rapport som vurderer det opprinnelige ildstedet og den gamle peisen opp mot gjeldende forskrifter.

Feilaktig opplysning om at elektrisk peisovn og TV-tuner ikke medfølger
Innklagede synes det er beklagelig dersom det har skjedd en kommunikasjonssvikt. Megleren informerte om at den elektriske peisovnen ikke kunne fjernes uten etter avtale. Tilbehørslisten ble vedlagt kjøpekontrakten for gjennomlesing. Det ble da ikke nevnt noe om peisovnen.

Megleren opplyste ikke til klageren om at TV- tuner kunne medtas. Klageren var kjent med den normgivende tilbehørsliten fra NEF, da denne ble vedlagt salgsoppgaven.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er heller ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning. Hovedspørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig for utgiftene til tilkobling av peisen til pipeløpet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Tilkobling peis – meglers formulering i overtagelsesprotokoll
Peisen er en eldre støpejernpeis som klager (selgeren) har satt inn, men uten å tilkoble røykrør fra peisen til pipeløpet, noe som skulle vært gjort. Hun tok da også på seg dette ansvaret på overtagelsen av boligen. Hun mener imidlertid at det megler formulerte i overtagelsesprotokollen, har ført til at hun er blitt ansvarlig for mer enn det som var forutsetningen. 

Nemnda mener at megler her ikke kan kritiseres. Megler er ikke bygningskyndig, og det kan ikke forventes at en megler har kunnskap om hvilke arbeider som må gjøres for å få tilkoblet peisen forskriftsmessig. Klageren så også hva megler hadde skrevet i overtagelsesprotokollen uten at hun kom med noen innsigelser eller presiseringer, eventuelt stilte spørsmål. Hun må følgelig selv ta ansvaret for at omkostningene for å få utbedret peisen ble høyere enn hun forventet.

TV-tuner
Når det gjelder spørsmålet om klageren kunne ta med seg TV-tuneren, står det påstand mot påstand. Avgjørende her er midlertid at bransjens tilbehørsliste var vedlagt salgsoppgaven, som klageren fikk til gjennomsyn. Det fremgår av tilbehørslisten at TV-tuner ikke kan tas med uten avtale med kjøper. Klagen kan følgelig ikke føre frem, da det forventes at en selger setter seg inne i tilbehørslisten.

Elektrisk peisovn
Her står det også påstand mot påstand i forhold til hva som ble sagt, men innklagede har beklaget hvis det har skjedd en kommunikasjonssvikt mellom klager og megler. Da det her står påstand mot påstand, og det ikke er nærmere opplysninger om peisen, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til dette ved sin skriftlige saksbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019136

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ski

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar    

Saksfremstilling:

I september 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig til en prisantydning på kr 6 200 000. Selv om prisantydningen ble satt ned to ganger i løpet av omtrent åtte måneder, var boligen fortsatt ikke solgt, og klageren sa opp avtalen. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, herunder fastsettelse av for høy prisantydning. Klageren krever at grunnhonorar og visningshonorar bortfaller.

Innklagede bestrider klagers krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Boligen har kommet skjevt ut på markedet på grunn av for høy prisantydning. Dette skyldes meglerens manglende kunnskap om boligprisene i området. Til tross for at prisantydningen ble satt ned to ganger, først til kr 5 950 000 og deretter til kr 5 590 000, ble boligen fortsatt ikke solgt. Klageren valgte til slutt å si opp oppdragsavtalen.

Klageren krever på bakgrunn av det ovennevnte at grunnhonorar og visningshonorar bortfaller, jfr. eiendomsmeglingsloven 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisantydningen på kr 6 200 000 ble satt i samråd med klageren. Under det første møtet foreslo megleren en prisantydning på kr 5 500 000, men klageren gjorde det klart at boligen ikke skulle selges for under kr 6 000 000. Prisantydningen ble satt ned to ganger etter initiativ fra klageren, etter å ha «testet markedet» for en høyere pris.

Det har blitt gjort en rekke tiltak for å få boligen solgt. Blant annet har det blitt tatt nye bilder av boligen, som klageren ikke har blitt fakturert for. Det har også blitt utarbeidet alternative planløsninger, da interessenter ga tilbakemelding på at den eksisterende planløsningen var uhensiktsmessig. Klageren har også fått ekstra rådgivning og flere kostnadsfrie visninger.

Boligen er blitt markedsført på ordinær måte, og det foreligger ingen omstendigheter som tilsier at klageren skal betale mindre enn det som følger av oppdragsavtalen.

Boligen har blitt lagt ut for salg av et annet meglerforetak, til den samme prisantydningen som innklagede hadde mot slutten av salgsperioden, og boligen er enda ikke solgt.

Innklagede bestrider at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse. Hovedspørsmålet er om megler kan kritiseres for i første omgang å ha satt for høy prisantydning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

For at meglerens vederlag skal kunne settes ned må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagen har begrunnet kravet om bortfall av meglers grunnhonorar og visningshonorar med at prisantydningen ble satt for høyt, slik at boligen kom «skjevt» ut i markedet.

Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig punkt 3.2.3 (prisantydning) at når boligen markedsføres med prisantydning, må den gi uttrykk for boligens verdi blant annet ut fra prisen selger er villig til å selge boligen for. Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere («lokkepris») eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere.

Nemnda legger til grunn at prisantydningen ble satt blant annet i samråd med klageren, og hva han var villig til på et gitt tidspunkt å selge for. Det er følgelig ikke grunnlag for å kritisere meglers prisantydning. En prisantydning er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for, da det en eiendom blir solgt for, vil avhenge av en rekke faktorer.

Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, og klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Nemnda vil dog bemerke at det fremgår av oppdragsavtalen punkt 7 andre avsnitt at ved oppsigelse av oppdraget har oppdragstaker (innklagede) krav på dekning av «grunnhonorar samt øvrige påløpte kostnader under pkt. 4.3 og 4.4». Punkt 4.3 – «Øvrige vederlag» – omfatter blant annet visningshonorar, men også utlegg. Punkt 4.4 gjelder alene utlegg. Når man sammenholder punkt 7 første og andre avsnitt, kan det stilles spørsmål om visningshonorar er en «kostnad», men nemnda mener likevel at dette er å anse som en «kostnad» for selger (oppdragsgiver). Visningshonorar er for øvrig en del av vederlaget. Det hadde imidlertid vært en fordel om oppdragsavtalen på dette punkt hadde blitt klarere utformet. Klageren har imidlertid ikke problematisert dette, da kravet om vederlagsnedsettelse er begrunnet med meglers prisantydning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019141

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka)

Saken gjelder                Tvangssalg   

Saksfremstilling:

Klageren var interessert i en enebolig som innklagede formidlet. Underveis i salgsprosessen ble boligen besluttet tvangssolgt, og salgsoppdraget ble satt bort til en medhjelper. Da klageren gjennom egne undersøkelser fant ut at boligen var lagt ut for tvangssalg, var den allerede blitt solgt. Som følge av meglerens håndtering av oppdraget har klageren mistet muligheten til å by på boligen. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av salgsoppdraget. Klageren krever fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

For det første ble det ikke opplyst om at boligen var besluttet tvangssolgt, og at megleren ikke lenger stod ansvarlig for formidlingen av boligen. Selv om megleren visste at salgsoppdraget var satt bort til en medhjelper, tok han likevel imot henvendelser, oversendte salgsoppgave og opplyste at han ville føre opp klageren på interessentlisten.

Innklagede hevder at klageren ville blitt kjent med at boligen var besluttet tvangssolgt dersom han innhentet grunnboksbladet til eiendommen. Klageren fikk imidlertid ikke grunnboksbladet oversendt, til tross for å ha spurt megleren gjentatte ganger.

For det andre er det etter klagerens mening kritikkverdig at boligannonsen på FINN ikke ble fjernet da salgsoppdraget ble satt bort til en medhjelper.

For det tredje viste megleren liten interesse for å sette klageren i kontakt med panthaveren. Først etter en del diskusjon ga megleren motvillig navnet på kreditoren.

For det fjerde er det kritikkverdig at megleren ikke opplyste om det stadfestede budet. Gjennom flere henvendelser ga klageren tydelig uttrykk for å være interessert i å kjøpe boligen. Budet på kr 9 250 000 ble stadfestet 28. september 2018, to dager etter at megleren hadde opplyst klageren om at han var notert på interessentlisten. Det er overveiende sannsynlig at budet allerede var lagt inn før klagerens første henvendelse til megleren
24. september 2018, og viser til hovedregelen for budenes bindingstid i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26. Det fremgår av e-postkorrespondansen mellom partene at megleren var kjent med at det var lagt inn et bud. Klageren burde blitt opplyst allerede da han ble registrert som interessent.

Klageren anfører å ha lidt et økonomisk tap i form av tapte leieinntekter frem til et eventuelt videresalg, i tillegg den gevinsten som han ville ha oppnådd ved videresalg til en utbygger.

Klageren fremsatte disse påstandene:

1. Schala & Partners Grünerløkka v/[megler] dømmes for brudd på god meglerskikk.
2. Schala & Partners Grünerløkka anses erstatningsansvarlige [for] klagers tap.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eieren ønsket ikke at boligen skulle bli solgt ved tvangssalg, og megleren ble derfor bedt om å arbeide for et frivillig salg parallelt med tvangssalgsprosessen. Eieren ønsket at
FINN-annonsen skulle være aktiv i påvente av å få til et frivillig salg. Den 27. september 2018 ga eieren beskjed om å fjerne FINN-annonsen. Megleren tar selvkritikk for at annonsen ikke ble fjernet fra FINN tidligere.

Klageren ble oppfordret til å innhente grunnboksbladet til eiendommen. Han ville da blitt kjent med tvangssalget, og han ville hatt mulighet til å kontakte tingretten eller medhjelperen. Da klageren er advokat med særlig kompetanse innen fast eiendomsrettsforhold, må han vurderes som en profesjonell part.

Det anføres at klageren ikke har lidd et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglerens opptreden.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av salgsoppdraget, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Ingen av vilkårene for erstatning er oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt å få fastslått om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører frem.

Nemnda finner det klart at megleren i dette tilfellet har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Da det ble besluttet tvangssalg, skulle megler umiddelbart opphørt med det frivillige salget og fjernet annonsen på FINN. Mer alvorlig er det at megler da klageren tok kontakt, ikke opplyste om at eiendommen var på tvangssalg, og at [en advokat] var oppnevnt som medhjelper av tingretten.

Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven. Nemnda bemerker for ordens skyld at det i denne sammenheng ikke har noen betydning at klager er advokat med særlig kompetanse i fast eiendoms rettsforhold.

Nemnda understreker at man med dette ikke har tatt stilling til om det er adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse her og klagerens påståtte tap. Det er heller ikke tatt stilling til om klageren overhodet har lidt et erstatningsmessig tap.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klage nr. 2019124

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Ronny Christian Håkonsen
Advokatfirma Wigemyr & Co DA

Innklaget:                      Advokat Veronika Ødegaard-Olsen
Dialogadvokatene AS

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt ved tvangssalg

Saksfremstilling:

I 2016 kjøpte klagerne en tomt som var begjært tvangssolgt. Innklagede var engasjert som medhjelper av tingretten. Tomten lå i et LNF-område, og siden klagerne ønsket å bygge bolig på tomten, søkte de kommunen om dispensasjon fra kommuneplanen. Søknaden ble først innvilget, men den ble senere omgjort av fylkesmannen. Klagerne anfører at megleren burde gitt opplysninger om at det var usikkert om det kunne bygges på tomten. Innklagede har derfor misligholdt sin opplysningsplikt, og klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig. Det bestrides at kravet er foreldet.

Innklagede bestrider klagernes krav. Uansett er kravet foreldet.

Klagerne er representert ved advokat.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Foreldelse

Klagerne bestrider at kravet er foreldet. Det er foreldelsesloven § 9 som kommer til anvendelse. Foreldelsesfristen begynte å løpe da klagerne fikk tilstrekkelig kunnskap om at opplysningssvikten kunne kvalifisere for erstatning. Det innebærer at klagerne måtte ha tilstrekkelig kunnskap om ansvarsgrunnlaget. I denne saken var det ingen grunn til å klage inn innklagede før fylkesmannen hadde omgjort kommunens vedtak.

Misligholdt opplysningsplikt

I overskriften i salgsoppgaven sto det at det var en «[s]entrumsnær tomt», og på side 2 sto det blant annet at «[t]omta [var] meget solrik, og at [d]et [var] gangavstand til … sentrum». Det sto også at «[d]et [var] en råtomt som [måtte] opparbeides av kjøper». Videre sto det på side 3 blant annet at «[d]et [var] kort vei til skole og barnehager». Under punktet «Regulering» på side 3 sto det følgende:

Alle tiltak på ubebygd tomt vil kreve dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplan. Det er ikke søkt om byggetillatelse. Det anbefales å ta kontakt med kommunen i forbindelse med bestemmelser om dispensasjon, byggesøknad og opparbeidelse av tomt.

Klagerne ønsket å bygge på tomten, og de søkte derfor kommunen om dispensasjon. Søknaden ble først innvilget, men den ble senere omgjort av fylkesmannen.

Salgsoppgaven ga inntrykk av at det kunne bygges på tomten. Opplysningen om at det måtte søkes om dispensasjon, fremsto bare som en opplysning om at søknadsprosessen kunne bli mer omstendelig. Ikke noe sted var det opplysninger som indikerte at det ikke kunne bygges på tomten. Opplysninger om for eksempel gangavstand til barnehage og skole er bare relevante dersom det kan bygges. Det ble aldri formidlet til klagerne at det var en reell mulighet for at det ikke kunne bygges på tomten.

Det burde stått i salgsoppgaven at det var usikkert om det kunne bygges på tomten. Innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må erstatte det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av dette.

Klagerne har fremsatt disse påstandene:

1. Dialogadvokatene org. nr. 698 219 804 er erstatningsansvarlig for det tap [klagerne] er påført ved at [tomten] ikke kan bebygges med bolig.
2. Dialogadvokatene org. nr. 698 219 804 er erstatningsansvarlig for sakskostnadene [klagerne] er påført i saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Foreldelse

Risikoen gikk over på kjøperne ved oppgjøret. Oppgjørsdatoen var 12. juni 2016, og det betyr at kravet var foreldet da innklagede ble klaget inn for nemnda.

Påstått misligholdt opplysningsplikt

I salgsoppgaven sto det at tomten lå i et LNF-område. I et LNF-område er det ikke lov med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk og stedbunden næring. I tillegg var det opplyst at tiltak på tomten forutsatte dispensasjon fra kommuneplanen. Det samme sto i verditaksten som lå vedlagt salgsoppgaven. Interessenter ble for øvrig også anbefalt å ta kontakt med kommunen om disse spørsmålene. I en e-post til klagerne før kjøpet, gjentok innklagede at tomten lå i et LNF-område, og at de derfor måtte søke kommunen om dispensasjon. Innklagede bestrider at megleren satt på opplysninger om at det ikke ville være mulig å bygge på tomten.

Klagerne tok en risiko da de kjøpte en tomt som lå i et LNF-område. De kan ikke kreve erstatning bare fordi risikoen materialiserte seg.

Innklagede har fremsatt disse påstandene:

1. Dialogadvokatene AS v/advokat Veronika Ødegaard-Olsen, frifinnes.
2. Dialogadvokatene AS v/advokat Veronika Ødegaard-Olsen erstattes sakens omkostninger.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og spørsmål om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremgikk klart av salgsoppgaven at det dreide seg om salg av en råtomt som lå i
LNF-område, og at «alle tiltak» på ubebygd tomt vil kreve dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplan. Denne informasjonen var tilstrekkelig, og det kan ikke i tillegg kreves at det uttrykkelig skal fremgå at det er usikkert om tomten i det hele tatt kan bebygges. Hvis klagerne var usikker på hva et LNF-område er, hadde de all oppfordring til å undersøke dette nærmere før de inngav bud.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om eventuelle krav ville være foreldet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019125

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Boligutleie Oslo og Akershus AS

Saken gjelder:               Utleie. Depositumskonto.

Saksfremstilling:

Saken gjelder meglerens håndtering av et utleieoppdrag. Klagerne anfører at megleren aldri opprettet depositumskonto, og at pengene som leietakerne betalte inn som depositum, i stedet ble plassert på en klientkonto hos innklagede. Videre anfører klagerne at megleren utbetalte depositumet til leietakerne uten klagernes samtykke. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning med kr 32 000 for skader leietakerne påførte boligen, og at betalingen for meglertjenesten refunderes.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte i det vesentlige frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Manglende opprettelse av depositumskonto

Megleren opprettet ikke depositumskonto. Leietakerne flyttet dermed inn uten at klagerne hadde sikkerhet for eventuelle krav mot leietakerne. I stedet ble kr 69 000 satt på en klientkonto hos innklagede, noe som var kontraktsbrudd. I oppdragsavtalen sto det at innklagede skulle opprette depositumskonto før leietakerne flyttet inn.

Leietakerne påførte boligen flere skader. Ti dager etter at leietakerne hadde flyttet ut, ba garantisten om at depositumet ble utbetalt til ham. Megleren utbetalte så depositumet uten klagernes samtykke, noe klagerne først fikk beskjed om to år senere. Klagerne trodde hele tiden at pengene sto på en depositumskonto. Nå får ikke klagerne tak i hverken leietakerne eller garantisten.

Før klagerne fikk vite at depositumet allerede var utbetalt til leietakerne, krevde klagerne
kr 32 000 i erstatning fra leietakerne på grunn skadene. Garantisten tilbød kr 10 030, men dette avslo klagerne siden det ikke dekket hele tapet deres.

Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget

Innklagede leide ut boligen til noen andre enn de klagerne ble forespeilet. Megleren lovet at det var et ektepar med en baby som skulle flytte inn, men i stedet ble det fem polske arbeidere. Da klagerne oppdaget at det bodde ni polske arbeidere i boligen, som i tillegg ikke hadde informert om en vannlekkasje, fikk klagerne kr 10 000 i kompensasjon fra innklagede.

Det viste seg at megleren var venn med garantisten, og at garantisten var arbeidsgiveren til leietakerne. Det kan virke som at megleren gjorde garantisten en «vennetjeneste» ved at garantisten fikk en bolig for sine polske arbeidere, uten at klagerne fikk sikkerhet for verdiene sine. Klagerne føler seg misbrukt. I tillegg føler klagerne at megleren prøvde å trenere saken for at de ikke skulle rekke å klage før foreldelsesfristen utløp.

Krav om erstatning og krav om refusjon av betaling

Innklagede må holdes ansvarlig for at megleren ikke opprettet depositumskonto, og for at han utbetalte depositumet til garantisten uten klagernes samtykke. Begge deler var kontraktsbrudd. Klagerne har tilbudt innklagede å betale dem kr 10 000 i erstatning for å bli ferdig med saken, men dette avslo innklagede. Nå krever klagerne at innklagede betaler dem
kr 32 000 i erstatning for skadene boligen ble påført. I tillegg krever de at innklagede refunderer dem det de betalte for meglertjenesten, minus de kr 10 000 klagerne allerede har fått refundert. Totalt blir dette kr 27 950.

Innklagede har i korte trekk anført:

Leietakerne flyttet inn i juli 2015, men flyttet ut allerede i juni 2016. I juli 2015 stilte et firma som garantist for leietakerne, og i januar 2016 stilte også innklagede seg som garantist. Klagerne har ikke påberopt noen av garantiene innen fristens utløp, som var i september 2016. Innklagede ble først kontaktet av klagerne pr. telefon i desember 2018, men først i
juni 2019 krevde klagerne kr 10 000 i erstatning fra innklagede. Det var da tre år siden leietakerne hadde flyttet ut.

I oktober 2016 tilbød leietakerne å betale kr 10 030 til klagerne. Innklagede mener at klagerne først må prøve å kreve erstatning fra leietakerne. Kravets eksistens eller størrelse er uansett ikke dokumentert. Innklagede har bedt klagerne om dokumentasjon på dette. Innklagede har også bedt om dokumentasjon på at beløpet ikke kan kreves inn fra leietakerne. Kravet er dessuten svært gammelt. Det er tre år siden leieforholdet ble avsluttet, og det er to år siden klagerne og leietakerne diskuterte rettmessigheten av kravet på kr 32 000.

Klagerne kan etter dette ikke få medhold i sitt krav om erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av et utleieoppdrag. Klagerne krever erstatning, og at betalingen for meglertjenesten refunderes.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til klagen i det vesentlige fører frem.

Vederlagsnedsettelse

Det var en forutsetning for leieforholdet at det skulle opprettes en egen depositumkonto på
64 500 kroner, jf. avtalen punkt 4. Det er også klare regler for når og på hvilke vilkår det kan foretas utbetalinger fra en depositumkonto. Innklagede har erkjent at dette ikke ble fulgt opp. Beløpet ble stående på meglers klientkonto og utbetalt uten samtykke fra utleier (klagerne).

Dette er klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. For at meglers vederlag skal settes ned eller falle bort, må megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke eventuelle utlegg. Nemnda mener at forholdet er såpass alvorlig at vederlaget, 33 750 kroner, bør bortfalle i sin helhet.

Erstatningskravet

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må megler ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og det må være årsakssammenheng mellom uaktsomheten og eventuelt økonomisk tap.

Nemnda finner det klart at megler har opptrådt uaktsomt ved ikke å opprette depositumkonto og følge reglene for utbetaling fra slike konti. Hadde beløpet 64 500 kroner stått på en depositumkonto, ville klagerne fått dekket hele erstatningskravet forutsatt at de enkelte tapsposter var erstatningsmessige. Garantisten for husleien godkjente erstatning på 10 000 kroner som ble utbetalt klagerne. Dette ble imidlertid ikke akseptert som endelig erstatning fra klagernes side. Klagerens opprinnelige krav var på 32 000 kroner, slik at det nå gjenstår 22 000 kroner som partene er uenige om. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta standpunkt til erstatningens størrelse.

De øvrige forhold som klagerne har gjort gjeldende som kritikkverdige, får ingen betydning for nemndas konklusjoner.

Nemnda finner det klart at kravet ikke er foreldet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Boligutleie Oslo og Akershus AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må kreditere [klagerne] vederlaget på
33 750 kroner, og er erstatningsansvarlig for det tap som er erstatningsmessig.

Klage nr. 2019131

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Fredrik Engenes
Wangensteen & Co Advokater AS

Innklaget:                      Advokat Atle Berentsen
Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelsesplikt ved oppgjørsoppdrag

Saksfremstilling:

Saken gjelder et oppgjørsoppdrag. I 2015 kjøpte klageren en bolig, og innklagede ble engasjert for å bistå med oppgjøret. Senere viste det seg at boligen manglet midlertidig brukstillatelse. Klageren anfører at innklagede har misligholdt sin undersøkelsesplikt, og krever erstatning for tapet han er påført som følge av dette.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Ved formidling av nye boliger må oppgjørsansvarlig påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse og ferdigattest før oppgjør finner sted. Det gjorde ikke innklagede i denne saken. Innklagede har dermed misligholdt sin undersøkelsesplikt. At klageren og selgeren allerede hadde inngått en avtale om kjøp av boligen, fritok ikke innklagede for sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, og størrelsen på meglerens vederlag har ingen betydning for ansvarsspørsmålet.

Boligen var nyoppført, og det bodde aldri noen i den. I kjøpekontrakten sto det også at dokumentavgiften skulle beregnes av tomteverdien fordi boligen var nyoppført. Likevel utformet innklagede en kjøpekontrakt basert på avhendingsloven, og det førte til at selgeren ikke stilte garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Klageren gikk til sak mot selgeren på grunn av manglene, men har ikke fått dekket sitt fulle økonomiske tap. Hadde innklagede lagt til grunn bustadoppføringsloven, ville selgeren måttet stille § 12-garanti, og da ville det økonomiske tapet vært unngått.

Siden innklagede ikke la til grunn bustadoppføringsloven, og heller ikke undersøkte om det forelå midlertidig brukstillatelse før oppgjøret fant sted, har innklagede brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må betale klageren erstatning for det økonomiske tapet han er påført. Tapet består i at mangler en takstmann har slått fast i en rapport, ikke er utbedret. I takstrapporten er kostnadene til utbedringene som gjenstår, anslått til 122 751 kroner. I tillegg kommer 126 218 kroner for påløpte kostnader til advokat. Totalt blir dette 248 969 kroner.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken gjelder et oppgjørsoppdrag. Innklagede ble kontaktet etter at klageren og selgeren hadde inngått bindende avtale om kjøp av boligen. Hvis selgeren opplyste at det forelå brukstillatelse, er det en opplysningssvikt han må holdes ansvarlig for. En oppgjørsansvarlig kan ikke holdes ansvarlig for opplysninger en selger gir, og han har heller ikke en plikt til å innhente opplysninger etter at handel er inngått.

Klageren anfører at en oppgjørsmegler ved formidling av nye boliger må påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse før oppgjøret finner sted. Selgeren var et byggefirma med lang fartstid i bransjen, og innklagede hadde ingen grunn til å betvile deres opplysninger om at midlertidig brukstillatelse forelå. Innklagede hadde uansett ikke ansvar for å kontrollere disse opplysningene. I kjøpekontrakten er det for øvrig tatt inn en bestemmelse som fraskriver innklagede ansvar for forhold ved boligen og opplysninger fra selgeren. Denne ansvarsfraskrivelsen gjelder også undersøkelser om brukstillatelse.

Da innklagede tok oppdraget, trodde han at selgeren hadde bodd i boligen. I ettertid viste det seg at dette berodde på en misforståelse, og at selgeren hadde planer om å flytte inn, men at han ombestemte seg like før. Når det gjelder formuleringen i kjøpekontrakten, er det lavere dokumentavgift så lenge det ikke har vært noen mellomliggende transaksjoner. Siden innklagede først trodde at selgeren hadde bodd i boligen, ønsket imidlertid innklagede å ta høyde for at Kartverket kanskje ikke ville godta dokumentavgift basert på tomteverdien. Han inntok derfor en tilføyelse om at klageren skulle betale den avgiften Kartverket krevde.

Innklagede har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Uansett er det ikke årsakssammenheng mellom de påståtte manglene og det at midlertidig brukstillatelse manglet. I takstrapporten står det at takstmannen var på befaring 20. april 2016, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 7. mars 2016. De påståtte manglene var med andre ord ikke til hinder for at kommunen ga midlertidig brukstillatelse.

Det er heller ikke årsakssammenheng mellom meglerens håndtering av oppdraget og klagerens påståtte tap. Klageren hadde allerede inngått en bindende avtale om kjøp av boligen da innklagede kom inn i bildet. Uansett om innklagede hadde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at det manglet midlertidig brukstillatelse, ville klageren vært bundet av avtalen. En annen sak er at klageren etter omstendighetene kunne hatt et mangelskrav mot selgeren.

Når det gjelder klagerens økonomiske tap, utgjør den største posten utgifter til advokat. Dette er utgifter som er pådratt over en periode på tre år, og som i all hovedsak er pådratt i saken mot selgeren. Advokatkostnadene skyldtes dermed ikke at det manglet midlertidig brukstillatelse. Uansett er kostnadene for fjerne og avledete.

Under enhver omstendighet er klagerens eventuelle krav mot innklagede foreldet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens undersøkelsesplikt ved et oppgjørsoppdrag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Når det gjelder brukstillatelsen, mener nemnda at megler i denne saken måtte undersøkt om dette forelå. Det kunne meget enkelt vært gjort ved å be om å få en kopi av selger. Nemnda viser også til Finanstilsynets brev av 23. mars 2010 vedrørende meglers opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag punkt 4. Den ansvarsfraskrivelse som er inntatt i kjøpekontrakten tilsier ingen annen vurdering.

Slik saken er opplyst, mener nemnda at dette dreier seg om ny bolig som ikke var ferdigstilt på avtaletidspunktet. Dette medfører at salget måtte gjennomføres i henhold til bustadoppføringsloven. Det fremgår av den midlertidige brukstillatelsen som ble utstedt ett år etterpå, at det var flere forhold som ikke var ferdigstilt. Ved salg etter bustadoppføringsloven måtte oppgjørsmegler sørget for at det ble stilt § 12-garanti.

Megler kan ikke høres med at han trodde at selger hadde bodd der en kort tid. For det første var det et firma som var selger. For det andre ville det i så fall vært feil å kreve fritak for dokumentavgift i henhold til dokumentavgiftsvedtaket punkt 3.9. Her fremgår det at enhver bruk av bygningen fra selgers side før førstegangsoverføringen vil være en «mellomliggende transaksjon» som medfører at bestemmelsen ikke får anvendelse. Det er ikke tilstrekkelig å ta inn i avtalen at kjøper må betale den dokumentavgift som Kartverket måtte kreve.

Nemnda mener at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Det som klageren kan kreve erstattet, er påregnelige kostnader som følge av at det ikke ble stilt § 12-garanti, og at det ikke ble sjekket om det forelå midlertidig brukstillatelse. Nemnda legger til grunn at kjøper ikke ville overtatt boligen før det forelå midlertidig brukstillatelse. Oppgjøret til selger ville derfor ikke blitt foretatt før manglene i den midlertidige brukstillatelsen var utbedret.

Klager krever dekket kostnadene til de gjenstående utbedringsarbeider med 122 751 kroner. Innklagede har ikke hatt noen innsigelser til selve beregningen av dette beløpet, og nemnda legger beløpet til grunn.

Når det gjelder advokatkostnadene på 126 218 kroner, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til i hvilken grad de kan kreves erstattet.

Konklusjon:

Advokat Atle Berentsen har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig for det påregnelige tapet [klageren] har lidt, herunder 122 751 kroner i gjenstående utbedringsarbeider.

Klage nr. 2019134

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Stian Hatleberg
Advokatfirmaet Buttingsrud DA

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Fornebu

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av bud før fellesvisning

Saksfremstilling:

I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Prisantydningen ble satt til kr 24 000 000. Noen dager før fellesvisningen mottok klagerne et bud på kr 24 200 000 inkludert lysekroner og spisestue fra en som tidligere hadde vært på privatvisning. Klagerne gikk i forhandlinger med budgiveren, og boligen ble solgt for kr 25 000 000 inkludert lysekroner og spisestue. Fellesvisningen ble dermed avlyst.

Klagerne anfører at megleren burde informert dem om kommunikasjon megleren hadde med en annen interessent noen dager før klagerne gikk i forhandlinger med kjøperen. Klagerne mener det er sannsynlig at denne interessenten ville bydd kr 25 500 000 dersom han hadde visst at det var noen som prøvde å «kuppe» boligen. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom dette beløpet og det boligen ble solgt for. I tillegg krever de at meglerens vederlag faller bort i sin helhet.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens kontakt med klagerne før budprosessen

I 2018 bydde klagerne på en bolig, og de tenkte derfor å selge boligen denne saken gjelder. Megleren sa at hun visste om en som var interessert, men klagerne ønsket å prøve seg i markedet. Klagerne fikk imidlertid ikke tilslaget på boligen de bydde på, og de ventet derfor med salget til året etter. De hadde da fått tilslaget på en ny bolig. Igjen kontaktet megleren klagerne, og sa at hun ønsket oppdraget. Hun visste fortsatt om en som var interessert. Megleren fikk oppdraget og presset på for at interessenten skulle få komme på privatvisning. Klagerne var skeptiske til å holde privatvisning på kort varsel, men gikk med på det. Noen dager etter privatvisningen kom det et bud på kr 23 700 000. Megleren sa at klagerne burde vurdere budet seriøst, og at det ikke var en fordel å vente til etter fellesvisningen. Megleren var en pådriver for å få til et salg utenfor markedet.

Meglerens kontakt med den andre interessenten

Etter hvert ble boligen lagt ut på nett. Noen dager senere ble megleren kontaktet av en mann som sa at han var «fast bestemt» på boligen, og at megleren måtte gi ham beskjed dersom noen prøve å «kuppe» den. Det eneste megleren fortalte klagerne om denne interessenten, var at han hadde finansieringsbevis.

Meglerens håndtering av budprosessen

Noen dager etter at megleren ble kontaktet av den andre interessenten, la interessenten som hadde vært på privatvisning inn et nytt bud, denne gang på kr 24 200 000 inkludert lysekroner og spisestue. Dette budet ble først sendt til megleren, men megleren ga beskjed om at budet måtte sendes direkte til klagerne siden det ikke hadde vært fellesvisning ennå. I e-posten som først ble sendt til megleren, hvor budet lå vedlagt, sto det at budet ikke skulle formidles til andre enn klagerne. I budet som ble gitt direkte til klagerne, sto det ingenting om dette. Etter dette kom forhandlingene i gang, og megleren var kjent med at budgiveren var i ferd med å «kuppe» boligen. I stedet for å stille seg på «sidelinjen», slik hun hadde plikt til, bidro megleren aktivt til å bringe forhandlingene fremover. SMS-korrespondansen
mellom klagerne og megleren viser blant annet at megleren forhandlet med budgiveren på vegne av klagerne. Dette strider med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Innklagede har erkjent at klagerne tok kontakt med megleren og spurte om det var andre interessenter som klagerne kunne kontakte under forhandlingene med budgiveren. Årsaken til at megleren ikke ga kontaktinformasjonen til den andre interessenten, var ifølge megleren at den andre interessenten ikke hadde sett boligen. Det var derfor ingen grunn til å kontakte ham, mente megleren. Klagerne er ikke enig i det. Hadde megleren gitt klagerne opplysninger om den andre interessenten, kunne klagerne brukt disse i forhandlingene med budgiveren. Megleren sto fritt til å gi klagerne disse opplysningene. Megleren kunne også gitt beskjed til den andre interessenten at det var kommet inn bud. Den andre interessenten kunne da ha områdd seg, og kommet på privatvisning før fellesvisningen hvis han ønsket det.

Krav om erstatning

Ved å ikke orienterte klagerne om den særlige interessen fra den andre interessen, har megleren handlet i strid med god meglerskikk, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må erstatte det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av dette. Det er sannsynliggjort at den andre interessenten ville lagt inn bud på kr 25 500 000 dersom han hadde fått mulighet til det. Det økonomiske tapet til klagerne er differansen mellom dette beløpet og salgssummen, det vil si kr 876 000. Kravet om årsakssammenheng er også oppfylt. Hadde klagerne vært klar over den særlige interessen fra den andre interessenten, ville de ikke latt kjøperen «kuppe» boligen.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det foreligger videre en slik pliktforsømmelse som gjør at meglerens vederlag i sin helhet bør bortfalle. Subsidiært bør vederlaget settes ned fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens kontakt med klagerne før budprosessen

Siden megleren bodde i området, var det ikke rart at hun brukte sine kunnskaper til å tipse interessenten som endte opp som kjøper, om boligen. Det var ingen bindinger mellom megleren og kjøperen ut over dette. Innklagede bestrider at megleren presset klagerne til å gå i forhandlinger med kjøperen før fellesvisningen. Megleren skrev til klagerne at det nesten alltid vil lønne seg å arrangere fellesvisning, og det har formodningen mot seg at megleren samtidig skulle prøvd å motarbeide dette. En megler må imidlertid gi beskjed til selgeren når en interessent ønsker privatvisning.

Meglerens kontakt med den andre interessenten

Den andre interessenten tok kontakt med megleren etterat boligen var blitt markedsført. Megleren kunne derfor henvise til salgsoppgaven og den annonserte fellesvisningen for mer informasjon om boligen. På dette tidspunktet hadde for øvrig ikke den andre interessenten finansieringen i orden. Det var derfor ikke aktuelt med noe bud med det første. Megleren la til grunn at den andre interessenten ville dukke opp på fellesvisningen, og at han da ville ha ordnet finansieringen. Det var upåregnelig for megleren at klagerne skulle selge boligen til kjøperen utenfor markedet på tidspunktet da den andre interessenten kontaktet henne.

Meglerens håndtering av budprosessen

Det er riktig at budet som ble sendt direkte til klagernevar «åpent». Men megleren kunne fortsatt ikke videreformidle det til andre interessenter. Det ville vært å legge forholdene til rette for «kupping». Klagerne anfører at SMS-korrespondansen mellom klagerne og megleren viser at megleren opptrådte kritikkverdig. Innklagede er ikke enig i det.
SMS-korrespondansen viser at megleren ønsket å forsikre seg om at kjøperen hadde videresendt budet til klagerne, og at hun ønsket å holde seg oppdatert om forhandlingene. Det siste hadde hun all grunn til siden fellesvisningen skulle holdes samme helg. Etter hvert skjønte megleren at kjøperen var i ferd med å «kuppe» boligen, men SMS-korrespondansen viser at hun ikke formidlet noen bud mellom partene.

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 treffer ikke denne saken. Denne bestemmelsen regulerer budrunder som megleren regisserer. Her var det ikke snakk om en budrunde mellom flere deltakere etter første annonserte visning, men derimot forhandlinger mellom selgeren og en interessent utenfor markedet. Innklagede bestrider at megleren inntok en «aktiv» rolle. Selv om megleren ikke kunne formidle bud, var ikke oppdraget avsluttet. Meglerens omsorgsplikt for begge parter besto. At megleren fra sin plass på sidelinjen ga råd til partene, var bare en praktisk utøvelse av omsorgsplikten hennes.

Selv om megleren hadde innsikt i dialogen mellom partene, deltok hun ikke selv i forhandlingene. Innsikten gjorde det imidlertid mulig for henne å utøve omsorgsplikten hennes, og samtidig holde seg oppdatert om forhandlingene siden fellesvisningen var like rundt hjørnet. Det var klagerne selv som gikk i dialog med kjøperen, og det var klagerne selv som ga kjøperen motbud. Da klagerne ga kjøperen motbud på kr 25 000 000 inkludert lysekroner og spisestue, fikk megleren inntrykk av at forhandlingene gikk inn i sluttfasen, og at det eneste som gjensto for klagerne, var å få de siste kronene ut av kjøperen. Innklagede bestrider at megleren i denne situasjonen hadde plikt til å trekke inn andre interessenter. Den andre interessenten hadde for øvrig ikke sagt til megleren hvor høyt han var villig til å gå, eller hva hans finansieringsbevis lød på. Hva han sier nå i ettertid, har liten bevisverdi.

Innklagede bestrider at klagerne under forhandlingene med kjøperen spurte megleren om kontaktinformasjonen til de andre interessentene. Det eneste klagerne spurte megleren om, var om det ikke var en som hadde ordnet finansieringen sin, og som skulle komme på fellesvisningen dagen etter. Megleren svarte at det var det, men dette var før sluttforhandlingene med kjøperen. Klagerne var altså klar over at de ved å gå i forhandlinger med kjøperen, ga avkall på en mulig budrunde etter fellesvisningen. Slik innklagede oppfatter klagerne, mener klagerne at megleren skulle lagt til rette for en budrunde mellom kjøperen og den andre interessenten. Innklagede er ikke enig i det. Å legge til rette for en budrunde mellom to interessenter før fellesvisningen, ville vært i strid med god meglerskikk. Dette vil også være å særbehandle den andre interessenten foran andre interessenter. Megleren kunne ikke vite hvem eller hvor mange som ville dukke opp på fellesvisningen. Hadde megleren lagt til rette for en budrunde utenfor markedet, ville fremmøtte interessenter på fellesvisningen med rette kunne anklage megleren for å ha fratatt dem muligheten til å konkurrere om boligen. Klagerne glemmer at omsorgsplikten ikke bare gjelder overfor oppdragsgiveren, men overfor alle interessenter.

Kravet om erstatning

Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning. Da klagerne lot kjøperen prøve å «kuppe» boligen før fellesvisningen, satte klagerne megleren i en vanskelig situasjon. Megleren måtte da prøve å balansere plikten til å avstå fra å formidle bud mot plikten til å dra omsorg for begge prater. Hun prøvde så godt hun kunne, og klarte å balansere disse pliktene i samsvar med god meglerskikk. Heller ikke de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Hva den andre interessenten måtte si om sin betalingsvilje i ettertid, har liten bevisverdi. Det er derfor ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap. Hvis det foreligger et tap, står ikke dette i årsakssammenheng med meglerens opptreden, men med det faktum at klagerne lot kjøperen «kuppe» boligen før fellesvisningen. Klagerne var klar over at det var en seriøs interessent som ikke hadde sett på boligen ennå.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av bud før fellesvisning og krav om erstatning. Klagerne krever også vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Sakens hovedspørsmål er om megleren har gitt klagerne (selgerne) tilstrekkelig informasjon om en annen interessent enn den eiendommen ble solgt til. Videre er det spørsmål om meglers involvering i prosessen som førte til at det ble inngått avtale mellom selgerne og kjøperen.

Det er på det rene at det var en annen interessent enn den som kjøpte boligen. Nemnda forstår det slik at årsaken til at megleren ikke ville gi kontaktinformasjon om den andre interessenten, var at han ikke hadde sett boligen. For nemnda fremstår dette som uforståelig. Det hadde vært naturlig at megleren tok initiativ til at også den andre interessenten kunne se boligen før fellesvisning. Det er ikke i strid med regelverket så lenge megler får henvendelse fra den andre interessenten.

Ut fra den fremlagte dokumentasjon, blant annet SMS-kontakt, kan det ikke være tvil om at megleren var meget aktiv overfor både selgerne og kjøper for å få til en handel før visning uten konkurranse. Nemnda viser for eksempel til følgende SMS-er:

Du kommer ikke til å angre på å kjøpe det huset for 25 mill., selv om det føles som uhorvelig mye penger. Gå for det, og sprett shampis … i kveld.

Han vet det kommer mange på visning så han kommer ikke til å selge under 25. Legg nå på de siste 500’ og sikre deg huset uten konkurranse. Hvis han fremdeles står ved det tilbudet.

Det er på det rene at en megler i dette tilfellet hadde en omsorgsplikt både overfor selger og kjøper. Men etter nemndas syn har megler her engasjert seg for mye for å sørge for at kjøper fikk eiendommen uten konkurranse i en situasjon hvor det utvilsomt var en annen seriøs interessent. I en slik situasjon har megler en plikt til å forsøke å få til en konkurranse mellom de to interessentene også før planlagt fellesvisning. Megler må i det minste ikke holde den andre interessenten utenfor. Det kan i denne forbindelse ikke ha avgjørende betydning at avtale ble inngått etter at klagerne fremsatte et motbud som ble akseptert av kjøper.

Ut fra en totalvurdering er nemnda kommet til at meglers aktivitet her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda legger for øvrig til at det budet kjøper sendte direkte til selgerne på 23 750 000 kroner, ikke var et lukket bud.

Klagerne har krevd erstatning. For at det skal være grunnlag for erstatning må megler ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, selgeren må være påført et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og tapet. Når det gjelder om klagerne har lidt et økonomisk tap, har nemnda i flere saker sett bort fra at andre interessenter har gitt uttrykk for at de ville ha betalt en høyere sum enn det eiendommen ble solgt for, jf. for eksempel RFE-2019-2. Slike opplysninger vil lett kunne bære preg av at det ikke lenger er aktuelt med kjøp. Det er følgelig ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap, og erstatningskravet kan ikke føre frem.

Klagerne har også krevd vederlagsnedsettelse. Det forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Nemnda mener at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. det som ovenfor er sagt om meglers håndtering av salget før den planlagte fellesvisningen. Provisjonen og vederlag utgjør ca. 200 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med 75 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Fornebu har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 75 000 kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.

Klage nr. 2019135

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS (avd. Stavanger)

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar    

Saksfremstilling:

I august 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Klageren har anført en rekke forhold som han mener strider med god meglerskikk. Han har særlig anført at megleren ikke klarte å fremskaffe et eneste bud i løpet av oppdragstiden. I tillegg har det vært vanskelig å komme i kontakt med megleren. Megleren har under salgsprosessen opptrådt uprofesjonelt og illojalt overfor klageren. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling i sin helhet.

Innklagede bestrider klagerens krav.   

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Forut for annonseringen i september antydet megleren at leiligheten ville bli solgt innen rimelig tid til rundt prisantydningen. Megleren klarte likevel ikke å fremskaffe noen bud på leiligheten, til tross for at det har vært godt oppmøte på visningene.

Nærmere jul var det både vanskelig, og til tider umulig, å få kontakt med megleren. Klageren opplevde det som at megleren ikke ønsket å ha kontakt med klageren, særlig da klageren gjorde det klart at han ønsket aktivitet rundt leiligheten. Over jul ble boligen trukket fra markedet. Det ble etter hvert bestemt at faren til klageren skulle ta over ansvaret for salget av leiligheten. Klageren henvendte seg i den forbindelse flere ganger i løpet av februar og mars 2019 til både megler og meglerkontoret for å få fjernet innklagedes tinglyste urådighetserklæring, uten å få noen tilbakemelding.

Etter at megleren ikke hadde foretatt seg noe på 5–6 måneder, mottok klageren faktura i tilknytning til avslutning av oppdraget. Klageren hadde i forkant henvendt seg flere ganger til megleren for å diskutere mulighetene for videre salg. Dette var bare aktuelt for klageren under forutsetning av at oppdraget ville løpe som vanlig, og at han ikke måtte betale noe til innklagede før leiligheten var solgt. Megleren nektet og hevdet at han var lovpålagt å fremme et økonomisk krav på dette stadiet.

Megleren har gitt uttrykk for at klageren har vært vanskelig som oppdragsgiver, og stått hardt på prisantydningen. Dette bestrides. Det var også megleren som satt prisantydningen.

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren at innklagede frafaller sitt krav om betaling på 37 344 kroner i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren har markedsført boligen på ordinær måte. Prisantydningen på
1 090 000 kroner eksklusiv fellesgjeld ble satt i samråd med og etter ønske fra klageren. I en e-post ga megleren uttrykk for at det var en modig pris, og at risikoen var åpenbar stor. Det har blitt foretatt flere tiltak for å øke interessen for boligen, herunder avholdt flere visninger. Megleren har ivaretatt klagerens interesse, til tross for at eiendommen ikke ble solgt.

Megleren har besvart alle henvendelser, og det er ingen dokumentasjon på at megleren har unnlatt å kontakte interessenter eller følge opp disse.
E-postkorrespondansen mellom partene viser at megleren har vært tilgjengelig for klageren under salgsprosessen.

Utleggene på totalt 20 884 kroner må uansett dekkes av klageren.

Innklagede anfører at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Det at leiligheten ikke ble solgt

Når det gjelder det forhold at leiligheten ikke ble solgt, vil dette bero på flere forhold. For eksempel vil det ha betydning hvor lettsolgt boligen er, størrelsen på andel fellesgjeld, månedlige felleskostnader og markedet til enhver tid. En megler kan ikke gi noen garanti på at boligen vil bli solgt til en for selger akseptabel pris. Megler bemerket også at klagerens prisantydning var en «modig» pris før salgsstart. Megler kan følgelig ikke kritiseres for at eiendommen ikke ble solgt.

Sen fakturering

Klageren sa opp oppdraget 8. januar 2019. Det er på det rene at megler først sendte faktura
3. juni 2019, det vil si nærmere fem måneder senere. Klagerne etterlyste imidlertid fakturaen 29. mars samtidig som de bad om at sikringspant ble slettet, noe som måtte gjøres før klageren kunne tinglyse hjemmelsoverføringen innen familien.

I utgangspunktet må det være opp til megler hvor raskt han ønsker å sende faktura. Men når sikringspant som i dette tilfellet i henhold til oppdragsavtalen også skal sikre meglers tilgodehavende, kan ikke megler vente med å sende faktura i fem måneder og opprettholde sikringspantet. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Vederlagsnedsettelse

Klageren har krevd at hele vederlaget på 37 334 kroner bortfaller. For at vederlaget skal kunne settes ned eller bortfalle må megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Av kravet på 37 334 kroner legger nemnda til grunn at vederlaget utgjør 17 806 kroner.

Nemnda finner at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Vederlaget reduseres skjønnsmessig med 10 000 kroner til 7 806 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS (avd. Stavanger) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må kreditere [klageren] 10 000 kroner av vederlaget.

Klage nr. 2019140

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Nesodden

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at boligen hadde «sentral beliggenhet», og at det var 200 meter til nærmeste bussholdeplass. Det viste seg at rutebussen ikke stopper på denne bussholdeplassen. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og krever at innklagede betaler henne erstatning med 100 000 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Avstanden til offentlig kommunikasjon

I salgsoppgaven sto det at «eiendommen [hadde] en sentral beliggenhet i et landlig boområde». For at beliggenheten skal være «sentral», må det være kort vei til offentlig kommunikasjon. Under «Nabolagsprofil» sto det at det var 200 meter til nærmeste bussholdeplass, og 4,7 kilometer til nærmeste matbutikk. Senere viste det seg at
nærmeste bussholdeplass med rutebuss var 2,4 kilometer unna. Ifølge Ruter har det aldri
gått rutebuss til bussholdeplassen som var omtalt i salgsoppgaven.

Forespørselen om verdivurdering

Klageren hadde inngått en muntlig avtale med en venninne om at venninnen skulle kjøpe en tomt som skulle fradeles fra klagerens eiendom, men hun trakk seg på grunn av den lange avstanden til offentlig kommunikasjon. I tillegg var det en rekke mangler ved boligen. Klageren gikk til sak mot selgeren, og klageren fikk i et rettsforlik bare dekket utgiftene til å utbedre manglene. Klageren havnet i en vanskelig økonomisk situasjon, og for å søke banken om refinansiering, tok klageren kontakt med megleren for å be om verdivurdering. Megleren ville ikke gjøre en verdivurdering av boligen, og ba klageren om å kontakte en annen megler.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

I tillegg til den uriktige opplysningen om avstanden til offentlig kommunikasjon, som gjør at klageren må betale mer enn 4 000 kroner i bensin- og bompenger hver måned, inneholdt salgsoppgaven også andre uriktige opplysninger. Det sto for eksempel at byggeår var 1941, men i realiteten besto boligen av tre deler som var bygget i henholdsvis 1945, 1965 og 1980. Videre sto det ett sted at boligen var koblet til offentlig vannledning, et annet sto det at det var borevann. Det var heller ikke opplyst om at 2. etasje ikke var søkt bruksendret.

Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avstanden til offentlig kommunikasjon

Boligen ligger landlig og fint til med kort avstand til knutepunkter. I andre salg har innklagede sett at området er attraktivt for folk som pendler til nabokommunene, herunder Oslo. Klageren var og så på boligen før kjøpet, og megleren fikk ingen henvendelser fra henne om avstand til offentlig kommunikasjon. Det eneste som sto om avstand til offentlig kommunikasjon, var det som fremgikk under «Naboprofil». Her sto det at det var en bussholdeplass 200 meter fra boligen, men det sto ikke hvilke busser som stoppet der. Det viste seg at bussholdeplassen kun har vært brukt for skolebuss, ikke rutebuss. Megleren var ikke kjent med dette, og selgeren sa ikke noe om det. Innklagede lurer på hvorfor ikke klageren kontaktet megleren og spurte dersom avstanden var viktig for henne. Da kunne megleren gjort nærmere undersøkelser, og funnet ut av det for henne.

Forespørselen om verdivurdering

Etter kjøpet sendte klageren en e-post til megleren og fortalte om manglene ved boligen, og spurte om megleren kunne gi henne en verdivurdering. Bakgrunnen var at klageren skulle søke om refinansiering. Megleren oppfattet henvendelsen som en forespørsel om å sette en bestemt verdi på boligen, noe megleren syntes var ubehagelig. Det virket som at klageren ville at megleren skulle «forfalske» en verdivurdering for at klageren skulle få refinansiere lånet sitt. Megleren svarte at klageren måtte kontakte en annen megler.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Det klageren anfører under dette punktet, er omfattet av rettsforliket med selgeren. Innklagede går derfor ikke nærmere inn på disse anførslene.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Bussholdeplassen

Det er på det rene at den bussholdeplassen som var avmerket i nabolagsprofilen, bare var et busstopp for skolebusser, og at rutebusser aldri hadde stoppet der. Nemnda mener at en megler i utgangspunktet har ansvaret for at de opplysninger han innhenter, er korrekte. En nabolagsprofil er en tjeneste som meglere kjøper, og tar inn i salgsoppgaven. Men det står klart i nabolagsprofilen at Eiendomsprofil AS, Geodata AS og DNB Eiendom AS ikke kan holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene.

Det er ikke fremkommet opplysninger om at klageren på noen måte tok opp med megleren før hun innla bud at avstanden til bussholdeplassen var viktig for henne. I så fall kunne megleren undersøkt dette nærmere.

Nemnda har derfor kommet til at megler ikke kan holdes ansvarlig for at rutebussen ikke stopper på den aktuelle bussholdeplassen. Avgjørende her er ansvarsfraskrivelsen i nabolagsprofilen. Erstatningskravet kan derfor heller ikke føre frem.

Forespørsel om verdivurdering

Nemnda finner det klart at megler har rett til å si nei til et oppdrag om å foreta en verdivurdering, uavhengig av om klageren ønsket at det skulle settes en bestemt verdi eller ikke.

Andre forhold – rettsforlik

De andre forholdene klageren har gjort gjeldende, må anses løst ved rettsforliket. Klageren kan derfor ikke nå gå på megleren for de samme forhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019143

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Vilde Solli
Oslo Advokatkontor AS

Innklaget:                  Première Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Première)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet viste det seg at underetasjen og loftetasjen ikke var godkjent til varig opphold, og at terrassen var ulovlig oppført. Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, og krever at innklagede betaler dem erstatning med totalt 1 789 111 kroner.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klagerne har i korte trekk anført: 

Etter kjøpet viste det seg at hverken kjelleretasjen eller loftetasjen var godkjent til varig opphold. I tillegg viste det seg at terrassen på 38 kvadratmeter som selgeren hadde oppført i sin eiertid, var ulovlig oppført og må rives. Klagerne har fått innvilget rammetillatelse for bruksendring av kjelleretasjen og loftetasjen, men det er mange tiltak som må gjøres. En takstmann har estimert kostnadene til 1 156 117 kroner. Når det gjelder terrassen, har takstmannen estimert kostnadene ved å tilbakestille terrassen til originale tegninger, til 188 769 kroner. I tillegg kommer verditap for at terrassen må rives. En megler fra et annet meglerforetak har anslått verditapet til 400 000 kroner.

I salgsoppgaven sto det ingenting om at kjelleretasjen og loftetasjen var ulovlig innredet. Det sto bare at «underetasjen» ikke var omsøkt. I salgsoppgaven omtalte megleren en bolig over fire plan, hvor det konsekvent ble skillet mellom «kjelleretasje» og «underetasje». Med «underetasjen» mente derfor megleren førsteetasjen. Det er ikke riktig at de originale byggetegningene lå vedlagt salgsoppgaven. Videre opplyste selgeren i egenerklæringsskjemaet at tiltakene i kjelleren og terrassen var godkjent av kommunen. Basert på disse opplysningene – meglerens opplysninger i salgsoppgaven og selgerens opplysninger i egenerklæringsskjemaet – trodde klagerne at det kun var «underetasjen» som ikke var omsøkt. Manglende godkjennelse av «underetasjen» er for øvrig ikke en del av klagesaken.

Om terrassen skrev megleren i salgsoppgaven at selgeren hadde fått «muntlig klarsignal» fra kommunen. Dette tilsier at selgeren skal ha fått en slags «muntlig igangsettingstillatelse». En megler bør vite at det ikke er noe som heter det, og at en slik prosess er skriftlig. Det må derfor legges til grunn at megleren var kjent med at terrassen var ulovlig oppført. Klagerne tok for øvrig kontakt med megleren før kjøpet og spurte om terrassen. Megleren svarte at alt var i orden, og at grunnen til at selgeren ikke hadde papirer på lovligheten, skyldtes en feil i kommunens datasystemer. En forbruker kan ikke forventes å være kjent med tekniske begreper i plan- og bygningsloven.

Innklagede lager et poeng ut av at klagerne søkte kommunen om bruksendring før de rettet erstatningskrav mot dem. Klagerne reklamerte over flere forhold til selgeren. I forbindelse med disse reklamasjonssakene tok forsikringsselskapet til selgeren kontakt med megleren og ba om en uttalelse. Det er derfor feil at innklagede ikke var kjent med reklamasjonene.

Megleren har etter dette brutt sin opplysningsplikt, og for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes ansvarlig for tapet klagerne er påført. Når kostnader til arkitekt (24 225 kroner) og advokat
(20 000 kroner) regnes med, utgjør klagernes samlede tap 1 789 111 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte boligen før fellesvisningen etter å ha vært på privatvisning med selgeren uten at megleren var til stede. Selgeren har opplyst at han informerte klagerne om forholdene som denne klagen gjelder. Klagerne besiktiget for øvrig boligen to ganger sammen med fagfolk før overtakelsen. Likevel overtok klagerne boligen uten særskilte anmerkninger.

I salgsoppgaven sto det at «underetasjen» ikke var omsøkt. Ved å skrive «underetasje» mente megleren det laveste nivået i boligen, det vil si kjelleretasjen. Samme etasjebetegnelse ble brukt i tilstandsrapporten som takstmannen utarbeidet, og det fremgikk også av de originale byggetegningene som lå vedlagt salgsoppgaven. Samlet sett gikk det klart frem at det var det laveste nivået i boligen som ikke var godkjent.

Når det gjelder terrassen, sto det i salgsoppgaven at selgeren «muntlig» hadde fått «klarsignal» fra kommunen. Dette var opplysninger megleren fikk fra selgeren. Det bestrides at megleren skal ha sagt til klagerne at «alt var i orden». Klagerne må for øvrig ha diskutert dette med terrassen med selgeren på privatvisningen. Siden det sto i salgsoppgaven at det manglet skriftlig godkjennelse, måtte klagerne forstå at det var usikkerhet rundt terrassens lovlighet. Innklagede kan ikke hefte for det som ble drøftet mellom selgeren og klagerne.

Klagerne søkte kommunen om bruksendring lenge før de rettet erstatningskrav mot innklagede. Innklagede mener ikke at klagerne har reklamert for sent. Det gjelder ingen reklamasjonsfrist ved erstatningskrav som her. Dersom det kom som en overraskelse på klagerne at kjelleretasjen og loftetasjen ikke var godkjent, mener innklagede at klagerne burde ha reklamert overfor innklagede før de søkte kommunen om bruksendring.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises da den reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige behandling. For å få denne saken forsvarlig opplyst vil det være nødvendig med muntlige forhandlinger, hvor partene og andre involverte kan avgi forklaring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr. 2019152

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens utførelse av oppdraget, krav om vederlagsnedsettelse 

Saksfremstilling:

Klagernes eiendom ble lagt ut for salg gjennom innklagede foretak i april 2019. På ettermiddagen før første visning ble klagerne kontaktet av ansvarlig megler og informert om at vedkommende hadde fratrådt sin stilling. Ny ansvarlig megler ville ta kontakt senere samme dag for å følge opp oppdraget i det videre, herunder visningen påfølgende dag. Dette satte klagerne i en presset situasjon. Klagerne anfører at mangel på informasjon og profesjonalitet gjennom skiftet av ansvarlig megler uten deres viten, innebærer en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» og krever vederlagsreduksjon. Innklagede beklager at varsel om skifte av ansvarlig megler kom sent og stresset klagerne opplevde ved det, men bestrider kravet.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne planla å selge huset sitt våren 2019 og tok allerede høsten 2018 kontakt med megler. De var bevisste i sitt valg av megler og valgte en svært erfaren og profilert eiendomsmegler som selv hadde bolig i området og kjente markedet godt. Klagerne hadde stor tillit til vedkommende og firmaet. Det var ingen personlige relasjoner mellom klagerne og megleren annet enn at de hadde barn i samme klasse.

Klagerne ble søndag, under én dag før første planlagte visning, kontaktet av ansvarlig megler og informert om at han hadde sluttet i firmaet fredag, og at ny ansvarlig megler ville ta kontakt senere samme dag. Klagerne hadde hverken hørt om eller møtte ny ansvarlig megler som heller ikke hadde sett huset han skulle ha visning i dagen etter. Salgsobjektet var et stort hus i en høy prisklasse som det ville være naturlig å tenke seg at det tar tid å sette seg inn i og bli kjent med.

Ny megler tok kontakt søndag ettermiddag. Han forklarte at han ikke hadde tatt kontakt før da han ønsket at tidligere ansvarlig megler skulle få anledning til å kontakte klagerne først for å forklare den akutte situasjonen som var oppstått. Dermed fikk ikke klagerne vite om beslutningen som var fattet fredag ettermiddag før sent søndag. Dersom denne informasjonen var blitt gitt tidligere, ville det vært mulig å stoppe prosessen med visning mandag, samt fått vurdert om de ønsket å avslutte samarbeidet og skaffe en ny megler. I stedet ble de tvunget til å akseptere ny megler som var svært dårlig forberedt på visning. Det kom heller ingen bud etter denne visningen.

Den nye ansvarlige megleren anbefalte deretter at eiendommen skulle tas av markedet i noen uker. Han anbefalte videre å redusere prisantydning, samt at det ble tatt nye bilder. Alt dette ble gjennomført og nye visninger avholdt. Først i overkant av én måned senere ble huset solgt. Dette skjedde etter en privat visning som klagerne selv måtte forestå, da ansvarlig megler ikke hadde anledning til å være tilstede.

Prosessen med bytte av megler har påvirket den endelige salgssummen i negativ retning. Videre har det ført til at klagerne måtte bruke mye ekstra tid på å sette ny ansvarlig megler inn i saken, samt klargjøring av huset for ny fotografering og visninger. Hele prosessen fremstod for klagerne som svært uprofesjonelt håndtert. De fikk ikke det produktet de hadde forventet da de gav innklagede oppdraget. De opplevde heller ikke å ha fått den tjenesten de betalte for.

Klagerne fikk beskjed et halvt døgn før visning om at ansvarlig megler på oppdraget var sagt opp og ny ansvarlig megler satt inn uten deres viten. Den nye ansvarlige megleren hadde ikke tidligere vært i huset. Dette er ikke i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-2, jf. § 6-4.

Da klagerne etter salget tok kontakt med ansvarlig megler for å informere om avtale med kjøperne om flytting av dato for overtakelsen, ble de pånytt møtt med tilbakemelding om at ansvarlig megler ikke lengre jobbet hos innklagede. De måtte selv kontakte innklagede for å få vite hvem deres tredje ansvarlige megler for oppdraget var.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3.

Klagerne krever etter dette å få en betydelig prisreduksjon i meglerhonoraret, jf. eiendomsmeglingslovens § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider å ha utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglerlovens § 7-7. Ansvarlig meglers fratreden ble avklart i et møte sent fredag ettermiddag. Flere oppdragsgivere skulle varsles. I forhold til klagerne var der en personlig relasjon som gjorde at foretaket aksepterte at han selv fikk varsle oppdragsgiver før ny megler tok kontakt.

Innklagede beklager at varselet om meglerbytte kom så vidt sent, og det stresset klagerne opplevde med det, men kan ikke se at det ville hatt noen avgjørende betydning for oppdraget og salget om klagerne hadde blitt varslet på et tidligere tidspunkt. Det å stoppe prosessen knyttet til visningen ville skapt en langt mer uheldig situasjon. Interessenter som hadde planlagt å komme på visning, ville måtte avvises og en situasjon med en brått avlyst visning ville skapt negative spekulasjoner rundt salgsobjektet. 

Innklagedes håndtering av situasjonen, ved å la den aller mest erfarne og dyktige megleren i dette markedet overta oppdraget, samt gjennomføre første planlagte visning, var den klart mest forsvarlige måten å håndtere denne ekstraordinære situasjonen på.

Det kom ingen bud etter visningen, og boligen ble besluttet tatt av markedet noen uker. Ny ansvarlig megler fikk deretter tid og anledning til å gjøre seg bedre kjent med boligen og foreta sin egen vurdering av prisantydningen og presentasjonen av boligen. Dette resulterte i at den ble solgt kort tid etter at boligen ble lagt ut i markedet igjen og til en pris mellom de to aktuelle prisantydningene.

Da ny ansvarlig megler sluttet, var boligen solgt og kontraktsmøte gjennomført. Overtakelsen var avtalt til nærmere fire måneder senere og normalt skjer det lite i et oppdrag mellom kontraktsignering og overtakelse. Innklagede satte straks inn ny ansvarlig megler på oppdraget, men dessverre gikk den skriftlige meldingen om dette ut først 14 dager senere. Innklagede beklager at varselet om meglerskifte ble sendt noe sent, men kan ikke se at det har hatt noen betydning i den fasen oppdraget her da var inne i. Klagerens informasjon om endringer i avtalt overtakelse ble oversendt til oppgjørsavdelingen, og det kan ikke sees at klagerne har lidt noe rettstap som følge av dette, ei heller at innklagede har utvist noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Det foreligger ikke rettslig grunnlag for nedsettelse av vederlaget.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av skifter av ansvarlig megler, og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har komme til at klagen fører frem.

Skifte av første ansvarlige megler

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd at skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses til oppdragsgiveren. Det er uomtvistet at oppdragsgiverne i dette tilfellet ikke fikk skriftlig beskjed om skifte av ansvarlig megler, men at ansvarlig megler selv kontaktet oppdragsgiverne og informerte muntlig om at han hadde sluttet. Oppdragsgiverne ble følgelig informert om skifte av ansvarlig megler. Dette skjedde imidlertid først to døgn etter at det var foretatt et skifte av ansvarlig megler. Oppdragsgiveren burde i dette tilfelle vært varslet umiddelbart siden eiendommen allerede var markedsført og det var avtalt felles visning

Ordlyden i § 6-4 fjerde ledd er klar, det skal gis skriftlig beskjed om skifte av ansvarlig megler. Formålet er naturlig nok at man skal være sikker på at oppdragsgiverne får beskjed om dette, da eiendomsmeglingsloven § 6-2 om ansvarlig megler forutsetter at det som hovedregel ikke kan skje et skifte av ansvarlig megler, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 215. Det er et utslag av eiendomsmeglerforetakenes plikt til å følge opp oppdragsgiverne.

Konklusjonen er følgelig at det her skjedde en formell feil (formalfeil), men at oppdragsgiverne ble informert.

Klagerne har gjort gjeldende at skifte av ansvarlig megler satte dem i en vanskelig situasjon, da det var avtalt fellesvisning på mandag. Nemnda har forståelse for det, men det ville i den forbindelse ikke hatt betydning om skifte av megler hadde blitt skriftlig meddelt. En annen sak er at skifte av ansvarlig megler i salgsprosessen rett før første avtalte fellesvisning lett kan skape problemer for oppdragsgiverne. Det gjelder for eksempel om den nye megleren har tilstrekkelig tid til å forberede visningen, om visningen bør avlyses og utsettes til et senere tidspunkt osv.

Skifte av andre ansvarlige megler

Den andre ansvarlige megleren sluttet etter at boligen var solgt og kontraktsmøtet var gjennomført, men før avtalt overtagelse. Nemnda legger til grunn at innklagede med en gang satte inn en ny ansvarlig megler, men at det først ble gitt skriftlig beskjed om dette til oppdragsgiverne etter 14 dager. Innklagede har beklaget at dette skjedde noe sent.

Nemnda bemerker at det er kritikkverdig at oppdragsgiverne først ble informert etter
14 dager, selv om det neppe hadde noen praktiske konsekvenser.

Oppsummering

Innklagede ved meglerne har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Spørsmål om nedsettelse av vederlaget

En forutsetning for at vederlaget kan nedsettes eller falle bort er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Da vederlagsnedsettelse i realiteten er et prisavslag, er det ikke noe krav om at oppdragsgiverne har lidt noe økonomisk tap, selv om det kan være relevant i den totalvurdering som skal foretas.

Nemnda har over kommet til at saksbehandlingen til innklagedes meglere er i strid med god meglerskikk, og det er følgelig forhold ved saksbehandlingen som er kritikkverdig: Skifte av første megler ble ikke meddelt oppdragsgiverne skriftlig og først varslet etter to døgn. Dette satte dem i en vanskelig situasjon kort tid før fellesvisningen. I tillegg ble andre skifte av megler meddelt oppdragsgiverne for sent. Samlet sett finner nemnda at det her er utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagede og meglernes side, og at oppdragsgiverne har krav på vederlagsreduksjon.

Når det gjelder størrelsen på vederlagsreduksjonen, må det etter nemndas syn tas i betraktning at det ikke har vært noe vesentlig å utsette på salgsprosessen og den oppnådde prisen. Det er ikke sannsynliggjort at bytte av megler har påvirket den endelige salgssummen i negativ retning. De feil som er begått, har følgelig ikke hatt noen nevneverdig betydning for salget som sådan, men har forståelig nok blitt oppfattet negativt av oppdragsgiverne.

Salgssummen var 9 100 000 kroner, og provisjonen utgjorde 109 200 kroner (1,2 prosent). Tilretteleggingsgebyr 16 900 kroner og betaling for visninger utgjør også en del av vederlaget. Nemnda finner etter en totalvurdering at vederlaget passende kan reduseres med 20 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Meglerne til Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 20 000 kroner av vederlaget.

Klage nr. 2019154

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      JAL Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Fredrikstad)

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar    

Saksfremstilling:

I juni 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Da oppdragsavtalen ikke ble fornyet, sendte innklagede en faktura på 43 950 kroner. Innklagede har senere redusert kravet til 38 950 kroner. Klageren anfører at innklagede bare har krav på dekning av grunnpakken og markedspakken på totalt 18 950 kroner, da megleren ikke fikk solgt leiligheten under oppdragstiden.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen forsikret megleren om at leiligheten ville bli solgt. Etter spørsmål fra klageren opplyste megleren om at hun måtte betale for alt som inngikk i markedspakken dersom leiligheten ikke ble solgt innen oppdragstidens utløp.  

Det var dårlig skilting i forbindelse med visninger, plakatene på utsiden av leiligheten var i dårlig forfatning, og de ble ikke byttet selv om megleren ble gitt beskjed om å gjøre dette. Bildene i FINN-annonsen ble heller ikke byttet ut, til tross for at dette var avtalt. Dette har ført til at det har vært få eller ingen på visning.

Innklagede har fakturert for blant annet grunnpakke og markedspakke. Klageren har i tillegg måtte betale 25 000 kroner for det som ifølge megleren er betaling for arbeidet som er lagt ned i forbindelse med annonsering, utarbeidelse av salgsoppgave mv. Klageren mener at disse kostnadene allerede inngår i markedspakken, og skal dermed ikke dekkes to ganger. Klageren er villig til å betale for grunnpakke og markedspakke på totalt 18 950 kroner. Innklagede har imidlertid ikke krav på ytterligere betaling, da megleren ikke fikk solgt leiligheten i løpet av oppdragstiden. Megleren har ikke gjort jobben sin. Partene avtalte at visningene var kostnadsfrie, og de skal dermed ikke inngå i timene som klageren har blitt fakturert for.

De 25 000 kroner som megleren mente å ha krav på ble betegnet som betaling for utført timearbeid. Det er imidlertid ikke avtalt timebasert vederlag, og det er ikke krysset av for dette i oppdragsavtalen.

Klageren mener at innklagede bare har krav på betaling for grunnpakke og markedspakke på totalt 18 950 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

I henhold til oppdragsavtalen punkt 4 var vederlaget satt til fastpris på 25 000 kroner. Ved avslutning av oppdraget har innklagede i henhold til punkt 5.1 krav på vederlag for påløpte timer, begrenset til minimumsprovisjon på 25 000 kroner.

Megleren har jobbet aktivt med å få leiligheten solgt. Det ble avholdt flere visninger, og alle interessentene ble fulgt opp i etterkant. Det ble mottatt bud på henholdsvis 2 400 000 kroner og 2 500 000 kroner. Klageren aksepterte ikke det sistnevnte budet, da hun ikke ønsket å selge for under prisantydning på 2 700 000 kroner.

Selv om megleren brukte ca. 25 arbeidstimer på formidlingen av klagerens leilighet, ble klageren kun fakturert for 10 av disse samt utlegg, på totalt 43 950 kroner. Det har ikke blitt fakturert for visninger. I et forsøk på å oppnå en minnelig løsning med klageren ble det utstedt ny faktura der klageren kun ble fakturert for 8 arbeidstimer.

Innklagede fastholder kravet på 38 950 kroner.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Nemnda bemerker at for det første var det i realiteten ingen grunn for megleren her til å gjennomføre noe salg fordi han ifølge avtalen punktene 4 og 5.1 hadde krav på 25 000 kroner i vederlag uansett om det ble salg eller ikke. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede har krav på å få dekket utlegg. Spørsmålet er imidlertid hvor mye av avtalt vederlag ved opphør av oppdragsavtalen megler her har krav på. Klageren mener at innklagede bare har krav på grunnpakke og markedspakke, til sammen 19 950 kroner. Men nemnda mener at i tillegg har innklagede krav på rimelig vederlag i henhold til det arbeidet som er utført. Innklagede har for øvrig redusert kravet med 5 000 kroner til 20 000 kroner. Nemnda mener at dette vederlaget passende kan halveres, det vil si at innklagede har krav på 10 000 kroner i tillegg til grunnpakke og markedspakke.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til JAL Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Fredrikstad) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har krav på dekning av grunnpakke og markedspakke, totalt 19 950 kroner, og vederlag 10 000 kroner.

Klage nr. 2019156

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Hammerfest

Saken gjelder:               Budgivning 

Saksfremstilling:

I september 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Under et møte med kunderådgiveren i banken bestemte klageren seg for å legge inn et bud på vegne av seg selv og ektefellen. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budprosessen som fant sted på kunderådgiverens kontor. Klageren har særlig trukket frem at hun burde ha blitt gitt mulighet til å konferere med sin ektefelle før budet ble økt fra kr 2 500 000 til kr 2 700 000. I tillegg burde megleren ha informert om at budet på
kr 2 700 000 ble gitt på vegne av klageren alene, og ikke sammen med ektefellen. Klageren krever erstatning for advokatutgifter.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

På visning foreslo megleren at klageren og hennes ektefelle kunne skaffe finansiering gjennom Sparebank 1 Nord-Norge dersom de var interessert i å kjøpe leiligheten. Megleren tilbød seg også å selge ekteparets nåværende bolig. Det ble senere avtalt et møte med kunderådgiveren i banken. Klageren på 88 år møtte kunderådgiveren alene, da hennes barnebarn ble forhindret fra å delta.  

Da kunderådgiveren spurte om klageren ønsket å legge inn bud, svarte hun at de kunne legge inn et bud på kr 2 500 000. Kunderådgiveren fylte ut budskjemaet med det pålydende beløp, og klageren signerte. Da klageren ble bedt om å fremskaffe ektefellens legitimasjon, kom sønnen innom banken med dette. Da megleren kom inn på kunderådgiverens kontor, tok han budskjemaet i hånden og ga uttrykk for at det måtte stå kr 2 700 000, og ikke
kr 2 500 000. Han sa at de kanskje ville få kjøpt leiligheten ved å legge inn bud på
kr 2 700 000. Budet på kr 2 500 000 ble ikke videreformidlet til selger.

Megleren strøk ut beløpet som allerede var påført budskjemaet, og skrev inn det nye beløpet på kr 2 700 000. Klageren ble ikke gitt muligheten til å konferere med sin ektefelle før budet ble høynet. Megleren visste at klageren hadde familiemedlemmer som burde orienteres og konfereres i forbindelse med et eventuelt boligkjøp, men dette tok han ikke i betraktning under møtet. Senere samme dag mottok klageren en SMS fra megleren om at selgeren hadde akseptert budet. Klageren har i ettertid ønsket å trekke seg fra kjøpet, og det har blitt igangsatt dekningssalg.

For det første burde klageren blitt gitt muligheten til å konferere med sin ektefelle før budet ble høynet med kr 200 000.

For det andre burde megleren eller kunderådgiveren informert om at budet på kr 2 700 000 ble gitt på vegne av klageren alene, og ikke sammen med ektefellen.

For det tredje burde klageren fått mer tid til å områ seg i forbindelse med ordningen av finansieringsbeviset og budgivningen.

For det fjerde ble klageren forledet til å gi et bud som hun alene ikke kan finansiere.  

For det femte fastsatte megleren i forbindelse med søknaden om finansieringsbevis en salgspris på ekteparets nåværende bolig, uten at det var foretatt undersøkelser av boligen først.

På bakgrunn av det ovennevnte ønsker klageren å få fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budprosessen, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning med kr 12 188 for advokatutgifter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det synes å være enighet mellom partene om at klageren hadde den nødvendige fullmakt til å inngi budet på kr 2 500 000. Det er vanskelig å se hvordan megleren burde ha forstått at klageren ikke hadde fullmakt til å øke budet til kr 2 700 000. Megleren ble forelagt et ferdig utfylt budskjema som var signert av klageren, og klageren ga uttrykk for at hun hadde de nødvendige fullmakter til å gi bud på vegne av begge ektefellene. I tillegg ble megleren orientert om at legitimasjonen til klagers ektefelle var fremlagt. Megleren følte seg på denne bakgrunn trygg på at formalitetene var i orden og ivaretatt av kunderådgiveren i banken. Megleren hadde ingen foranledning til å betvile riktigheten av det utfylte budskjemaet. Klageren bekrefter også i sin klage at hun hadde de nødvendige fullmakter til å inngi bud på vegne av begge ektefeller.

Det ble ikke tatt noen forbehold om at hun trengte samtykke fra ektefellen. At selger ikke vil selge til under prisantydning er nokså vanlig, og det må derfor kunne legges til grunn at klageren og hennes ektefelle hadde diskutert dette som et sannsynlig scenario. I den grad fullmakten var begrenset må det forventes at klageren ga uttrykk for dette. Kunderådgiveren orienterte megleren om at finansieringen var i orden, både hva gjaldt budet på kr 2 500 000 og budet på kr 2 700 000.

Megleren har ikke presset klageren til å høyne budet. Klageren ga klart og tydelig uttrykk for at de ønsket å kjøpe leiligheten for prisantydning. Klageren var godt orientert om saken, og det var ingenting ved hennes adferd som var egnet til å så tvil om at hun var klar over hva hun gjorde, hennes høye alder tatt i betraktning. Partene ble dermed enige om å korrigere budskjemaet slik at budet ble økt fra kr 2 500 000 til 2 700 000. Kunderådgiveren kan bekrefte det angitte hendelsesforløp. Det er ikke uvanlig at en budgiver kommer til megler med et ferdig utfylt budskjema som så blir korrigert etter rådgivning fra megler. Budet på
kr 2 700 000 var derfor det første budet fra klageren.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budprosessen, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Etter nemndas syn reiser denne saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges ved nemndas skriftlige saksbehandling. Nemnda mener det her ville vært nødvendig med muntlige forhandlinger, og at klager, megler, kunderådgiver og klagers familiemedlemmer kunne avgitt forklaring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagen avvises.

Klage nr. 2019188

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS (avd. Stjørdal)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen     

Saksfremstilling:

I juni 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Klagerne har trukket frem flere forhold som etter deres mening er kritikkverdig. For det første anføres det at megleren fastsatte en for lav prisantydning. For det andre burde megleren informert bedre om de ulike delene av salgsprosessen. I tillegg anføres det at megleren burde ha sørget for å oversende oppdragsavtalen til klagerne. Klagerne krever vederlagsnedsettelse.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne er representert ved fullmektig.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Prisantydning

Megleren satte en lav prisantydning på kr 2 990 0000, for å få til en rask handel. Boligen lå ute på markedet i tre dager. Eiendommer i dette området lå i gjennomsnitt 70 dager på markedet. Det fremgikk av takstrapporten at boligen var godt vedlikeholdt. Det vises til at naboeiendommen hadde en høyere prisantydning, selv om det var tale om en mye eldre bolig. Både uttalelser fra andre meglere og innhentet statistikk indikerte at prisantydningen var satt for lavt. Klagerne stolte på meglerens vurdering av prisantydningen. Innklagedes påstand om at den lave prisantydningen skyldtes at boligen lå tett inntil vei og like ved jernbanesporet, er ikke holdbar, da det er flere boliger som lå nærmere jernbanesporet.  

Omsorgsplikten

Megleren burde tatt hensyn til at klagerne var både førstegangskjøpere og førstegangsselgere. Klagerne var dessuten 75 år gamle. Klagerne har i løpet av et kort tidsrom både solgt og kjøpt bolig gjennom innklagede. I lys av dette burde megleren fokusert ekstra på sin opplysningsplikt. Megleren burde ha informert klagerne om de ulike stadiene i salgsprosessen, samt veiledet dem underveis.

Oversending av oppdragsavtale

Megleren oversendte ikke oppdragsavtalen til klagerne. Det foreligger dermed et brudd på meglers plikt til å oversende oppdragsavtalen skriftlig til oppdragstaker, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1, jf. § 6-4. Megleren kan ikke unnskyldes med at dokumentet ble sendt til feil e-postadresse. Klagerne fikk dermed ingen informasjon om hvilken betaling innklagede tok for salgsoppdraget. De visste ikke hvor stort beløp de ble stående igjen med etter at boligen var blitt solgt. Da klagerne aksepterte budet på kr 2 990 000, gjorde de det i den tro at de fikk utbetalt hele beløpet, og de følte seg i ettertid «lurt». Megleren burde ha opplyst om at meglerkostnadene ville bli trukket fra salgssummen. Det finnes ingen dokumentasjon på at slike opplysninger er blitt gitt. Klagerne mistet dermed også muligheten til å prute på meglerhonoraret, som er vanlig i bransjen.

Øvrige forhold

Før inngåelsen av oppdragsavtalen ga megleren uttrykk for at det skulle komme klagerne til gode å benytte seg av innklagede, siden den ene klageren hadde vært kunde i Sparebank 1 i en årrekke. Megleren “løy” overfor klagerne, da de ikke kan se å ha fått noen fordeler.

Den ene klageren måtte holde en privatvisning da megleren ikke hadde mulighet til å møte opp, men innklagede tok likevel betalt for visningen.

Krav om vederlagsnedsettelse

Basert på det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med
kr 30 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Prisantydning

Innklagede er uenig i at prisantydningen ble satt for lavt. Den ble fastsatt i samråd med erfarne meglere ansatt hos innklagede. Det ble tydelig kommunisert overfor klagerne at de selv kunne bestemme prisantydning og til hvilken pris de ønsket å selge. Klagerne virket å være innforstått med dette. Ifølge Eiendomsverdi.no ligger kvadratmeterprisen på boligen noe under kvadratmeterprisen på boliger i området. Boligens beliggenhet tilsa en lavere kvadratmeterpris. Verdivurderingen tok hensyn til at boligen lå tett inntil en trafikkert vei og like ved jernbanesporet. Tilbakemeldinger fra interessenter som ikke ønsket å legge inn bud, viste at prisantydningen var riktig fastsatt. Det vises også til at det var syv interessenter på visning, men at bare én valgte å legge inn bud. Dersom prisen var for lav, slik klagerne hevder, ville det vært flere budgivere og en budrunde. Innklagede kan ikke forstå at det var negativt at boligen ble solgt etter første visning.

Omsorg for klagerne

Megleren var godt kjent med klagernes alder, og at de ikke hadde vært gjennom en kjøps- eller salgsprosess før. Megleren hadde derfor tre møter med klagerne før oppdragsavtale ble inngått. Megleren fulgte opp klagerne gjennom hele salgsprosessen. Klagerne ble også informert om muligheten til å gi et av sine barn salgsfullmakt. Megleren har ivaretatt omsorgsplikten overfor klagerne.

Oversending av oppdragsavtale

I henhold til vanlige rutiner skulle oppdragsavtalen bli oversendt klagerne på e-post. E-posten ble sendt til feil e-postadresse, og megleren oppdaget beklageligvis ikke feilen. Klagerne gjorde ikke megleren oppmerksom på at de ikke hadde mottatt oppdragsavtalen. Etter innklagedes syn ligger den manglende kontrollering av e-postadressen innenfor grensene for det slingringsmonn som foreligger før adferden kan karakteriseres som erstatningsbetingende uaktsom, jf. Rt-1995-1350. Meglerkostandene fremgikk av oppdragsavtalen, som ble nøye gjennomgått i forbindelse med oppdragsinngåelsen.

Øvrige forhold

Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at det skulle komme klagerne til gode å benytte seg av innklagede.

Innklagede har ikke fakturert for privatvisningen som ble holdt av den ene klageren.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet om for lav prisantydning

Klagerne har anført at prisantydningen var for lav. Prisantydningen er meglers vurdering av hva som er riktig pris på et gitt tidspunkt. Men det var opp til klagerne å ta stilling til hvilken prisantydning som til slutt skulle settes i salgsoppgaven, herunder til hvilken pris de ønsket å selge. Dersom klagerne hadde innvendinger mot meglers vurdering av prisen måtte de ha gitt megler beskjed om dette før salgsprosessen ble igangsatt. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem. 

Spørsmålet om manglende informasjon

Nemnda har naturlig nok ikke hørt hva som ble sagt på de møter som ble avholdt mellom megler og klagerne og kan følgelig ikke ta stilling til hvilken informasjon megler ga. Men ut fra sakens opplysninger finner ikke nemnda at megleren kan kritiseres for manglende informasjon, også klagernes alder tatt i betraktning.

Spørsmålet om oversendelse av oppdragsavtalen til feil e-postadresse

Det er på det rene at megleren sendte oppdragsavtalen til feil e-postadresse, og innklagede har erkjent denne feilen.

Nemnda viser til at klagerne har signert oppdragsavtalen og at de ved dette har godtatt betingelsene for oppdraget. Disse betingelsene gjelder selv om klagerne først fikk oversendt sitt eksemplar i ettertid. Nemnda kan på den bakgrunn ikke se at klagernes krav kan føre frem.  

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.

Klage nr. 2019104-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.

Thor Falkanger, vara for leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Solli & Partnere)

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av bud

Saksfremstilling:

I februar 2019 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren økte budet sitt fordi megleren sa det hadde kommet inn to bud like under prisantydning, men disse ble ikke registrert i budjournalen. Klageren følte seg «lurt» til å legge inn høyere bud, og klaget innklagede inn for nemnda med påstand om at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda behandlet klagen 30. september 2019, og kom til at klagen ikke førte frem.

Etter begjæring fra klageren har nemnda besluttet å ta saken opp til fornyet behandling. Klageren er uenig i avgjørelsen, men har også anført at nemnda i sine bemerkninger la feil faktum til grunn.

Innklagede fastholder sine anførsler fra første behandling.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I tillegg til de to andre budene som ble ført inn i budjournalen, fikk klageren fem meldinger om andre bud, men ingen av disse ble journalført. Klageren trodde hun konkurrerte mot flere budgivere, og hun valgte derfor å legge inn bud på prisantydning, som selgeren aksepterte. På denne måten fikk megleren klageren til å øke budet sitt med kr 440 000 uten konkurrenter. Det er underlig at nemnda mener det er greit å formidle bud som ikke skal føres i budjournalen. Både Finanstilsynet og forbrukerrådgiveren i Norges Eiendomsmeglerforbund har på spørsmål fra klageren svart at det ikke er lov. Alle bud skal føres inn i budjournalen med blant annet navn på budgiver og budets størrelse. Dette er for å forhindre juks med fiktive budgivere. Det megleren gjorde i denne saken, var aktiv formidling av bud som ikke ble journalført, og det er i strid med god meglerskikk.

I sin avgjørelse ignorerer for øvrig nemnda blant annet at leiligheten hadde ligget ute for salg i over fire måneder uten interessenter, og at leiligheten var tatt av markedet på grunn av manglende interesse. Klageren hadde god tid, og hadde det ikke vært for at megleren blandet inn fiktive budgivere, ville klageren ventet med å legge inn bud. Det er heller ikke riktig at klagerens første bud var på kr 3 910 000. Det første budet klageren la inn, var på kr 3 750 000.

I etterkant fikk klageren tilbud fra megleren om å trekke seg fra handelen uten omkostninger, noe klageren tolket som en innrømmelse av feil. Innklagede har for øvrig heller ikke etterkommet klagerens krav om å få innsyn i hvem som la inn bud direkte til selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Gjenåpning forutsetter at det fremlegges nye vesentlige opplysninger som ikke tidligere kunne vært fremlagt. Innklagede kan ikke se at klageren har fremlagt slike opplysninger her.

Når det gjelder meglerens opptreden, fastholder innklagede sine anførsler fra første behandling. Megleren journalførte de budene som tilfredsstilte forskriftens formelle krav, og grunnen til at megleren informerte om de andre budene, var for å underbygge at selgeren ikke ville selge for under prisantydning.

Innklagede bestrider at megleren informerte om fem budgivere. Megleren skrev til klageren at selgeren tidligere hadde fått tilbud om kr 3 900 000, men at selgeren hadde avslått fordi hun ikke ville selge under prisantydning. Senere skrev han at leiligheten kunne bli solgt for
kr 4 000 000 til en annen som også tidligere hadde kontaktet selgeren, men vedkommende valgte å ikke legge inn bud da han fikk vite at det ikke var aktuelt for selgeren å selge under prisantydning. Videre informerte megleren om en interessent som jobbet med å skaffe finansieringsbevis på prisantydning, noe han fikk like etter at boligen var solgt til klageren. Det var dette som gjorde at klageren fikk tilbud om å trekke seg fra handelen.

Klageren krever å få innsyn i hvem som ga bud direkte til selgeren. Innklagede kan ikke se at det er hjemmel til å opplyse om navn ut over de som fremgår av budjournalen. Megleren vet uansett ikke navnene på disse interessentene, bortsett fra han som jobbet med å få finansieringsbevis.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av bud og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Nemndas første avgjørelse av 30. september 2019 var:  

            Det fremgår av sakens opplysninger at megleren var klar på at selgeren ikke ville selge   under prisantydning, og at boligen var trukket to ganger fra markedet. Da klageren i      inngav bud, var det ingen pågående budrunde.

I en slik situasjon var det ikke feil av megler å opplyse om disse to budene som var gitt direkte til selger. Det har slik forholdene var i saken her, ingen betydning at budene ikke var journalført, noe megler heller ikke ville hatt anledning til. Klageren forsøkte seg forøvrig først med et bud på kr 3 910 000, og fikk det samme svar at selgeren ikke ville selge under prisantydning.

            Avgjørelsen er enstemmig.

Ugyldige bud gitt av klageren

Da klageren 5. februar 2019 kl. 10.28 forsøkte å legge inn bud på kr 3 750 000, pågikk det ingen formell budrunde, og eiendommen var trukket fra markedet. Megleren avviste samme dag kl. 10.35 klagerens bud på kr 3 750 000 fordi budet ikke oppfylte formelle krav. Klageren fikk da beskjed om å bruke budskjema og/eller bruke lenken i FINN-annonsen. Også budet på kr 4 050 000 ble gitt på e-post, og derfor avvist. Slike bud skal innføres i budjournalen, men de skal ikke behandles som gyldige bud som kan formidles videre. At disse budene ikke ble journalført, er derfor i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Meglerens opplysning om andre tilbud gitt direkte til selgeren

Ifølge megleren ble tilbudet fra annen interessent på kr 3 900 000 gitt direkte til selgeren, og han (megleren) skal ha fått opplysning om en interessent som kunne gi kr 4 000 000. Klageren ble samtidig informert om at selgeren ikke ville selge på disse nivåene. Dette formidlet megleren til klageren i to e-poster av henholdsvis 5. februar og 7. februar 2019. Tilbud gitt direkte til selgeren skal ikke innføres i budjournalen, men megleren har anledning til å opplyse om interessen som har vært vist for eiendommen, selv om det ikke er formelle bud. Uansett var klageren tydelig informert om at selgeren ikke ville selge boligen under prisantydning.

Meglerens opplysningsplikt om andre interessenter

Megleren har verken rett eller plikt til å gi opplysning om navn og formalia på interessenter som ikke har inngitt bud som ikke skal journalføres.

Klagerens budgivning/aksept/tilbud om å trekke seg fra handelen

På tidspunktet for klagerens budgivning, var eiendommen som nevnt trukket fra markedet. Det pågikk ingen formell budrunde, men megleren kommuniserte med interessenter som tidligere hadde vist interesse for eiendommen. Megleren var blant annet i kontakt med en interessent som jobbet med finansieringen, og som etter at handelen med klageren kom i stand, fikk finansieringen i orden. Det opplyses at klageren fikk tilbud om å trekke seg fra handelen til fordel for denne interessenten. Nemnda mener megleren på dette punkt ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke innførte klagerens bud på 3 750 000 og 4 050 000 kroner i budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.