Klage nr 2018155

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018 Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Excellence

Saken gjelder:                Meglerens utlegg/vederlag/honorar

Saksfremstilling:

Saken gjelder salg av klagers leilighet off-market og meglers krav på vederlag knyttet til dette salget. Klager mener vederlaget er for høyt, og hun reagerer på tidsbruken. Innklagede vil ikke gi ytterligere reduksjon av vederlaget enn det som er gjort.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klager hadde benyttet forkjøpsretten sin og kjøpt en identisk leilighet litt høyere opp i boliggården hun bodde i, og valgte å bruke samme megler til å selge leiligheten sin. Megler antydet at han kunne få samme pris for klagers leilighet, og at det således ikke ville være noen differanse mellom den hun skulle selge, og den hun hadde kjøpt. Alle opplysninger var innhentet og megler kjente gården godt. Megler ga klart uttrykk for at han ville ha ferie hele juli, og at han så for seg visninger i august. Klager kunne ikke vente så lenge da hun skulle overta den nye leiligheten i august, og banken krevde at leiligheten hennes var solgt før overtakelse. Megler foreslo da å selge leiligheten off-market da han hadde mange interessenter. Det var kun to aktuelle interessenter og begge disse hadde vært med å by på den leiligheten klager brukte forkjøpsretten til å kjøpe. Den ene la inn et bud godt under prisantydning, men til slutt møttes de på midten med en salgssum som var kr 150 000 under prisantydning megler hadde satt og kr 50 000 under takst

Da klager var usikker på om hun skulle selge til denne prisen eller vente til ordinære visninger begynte megler å snakke ned leiligheten og si at den ikke var verdt mer. Klager reagerer på dette, da det er megler som har satt prisantydningen.

Klager får faktura fra megler på kr 81 561 for jobben og anfører at den er for høy selv etter at megler har redusert prisen på markedspakken kr 9 900 til kr 2 343 ettersom det ikke har vært noen markedsføring. Klager mener det er urimelig å ta full pris for tilretteleggingsgebyr pluss noen andre gebyrer, da off-market salg innebærer vesentlig mindre tilrettelegging og arbeidsmengde enn ordinære salg.

Videre reagerer klager på tidsbruken som er satt opp; blant annet 10 timer brukt til visning når det kun var to korte visninger á ca 20 minutter hver, og åtte timer for budrunder der det kom inn ett bud samt motbud fra selger.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kostnader forbundet med et off-market salg er ganske likt som et ordinært salgsoppdrag, med unntak av foto, finn-annonse, prospekter m.m. Megler har på bakgrunn av dette redusert prisen på markedspakken.

Innklagde anfører at megler har utført oppdraget etter beste evne. Det er ikke er noen pliktforsømmelse i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7, og at ytterligere prisreduksjon ikke vil være aktuelt i denne saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers vederlag ved off-market salg.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet er om oppgjøret til klager er i henhold til oppdragsavtalen. For nemnda er det ikke fremlagt noen undertegnet oppdragsavtale, men ingen av partene har anført at avtalen ikke var undertegnet. Nemnda legger derfor til grunn at avtalen var undertegnet.

Nemnda mener at oppgjøret er i samsvar med oppdragsavtalen, som klageren har undertegnet og følgelig er bundet av. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for klager til å kreve ytterligere reduksjon av innklagedes vederlag ut over det som allerede er gitt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klager gis ikke medhold.

Klage nr 2018157

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Dahl AS

Saken gjelder:               Tilbakeholdelse

Saksfremstilling:

I mai 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Før overtakelsen fikk klageren ved en tilfeldighet vite at det var en septiktank på eiendommen, i motsetning til hva selgeren hadde opplyst om i egenerklæringsskjemaet. Klageren holdt derfor tilbake kr 200 000 ved overtakelsen. Klageren anfører at dette var et ensidig tilbakehold, og at innklagede derfor opptrådte i strid med god meglerskikk da innklagede under prosessen med å fjerne septiktanken ikke etterkom klagerens anmodning om å utbetale deler av beløpet.

Innklagede erkjenner at en bestemmelse i overtakelsesprotokollen om kjøperens rådighet ved tilbakehold var uheldig utformet, men bestrider klagerens øvrige påstander.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Noen dager før overtakelse fikk klageren ved en tilfeldighet vite at det var en septiktank på eiendommen foran huset, i motsetning til hva selgeren hadde opplyst om. Klageren tok umiddelbart kontakt med megleren, og sak ble meldt til selgerens eierforsikringsselskap. Både før og under overtakelsen gjorde klageren det klart for megleren at hun ønsket å gjøre et ensidig tilbakehold. Megleren prøvde å få klageren med på et avtalt tilbakehold, men klageren sto på sitt. Til slutt ble tilbakeholdet ført inn i overtakelsesprotokollen. Kort tid etter ble tanken spylt og tømt, og gravearbeidet kom i gang. Det ble et stort hull, som på grunn av regnet vokste seg større og større, som et synkehull. Hullet er blitt så stort at klageren ikke lenger kan kjøre inn til boligen.

Etter hvert viste det seg at klageren hadde tilbakeholdt et større beløp enn nødvendig. Hun ba derfor megleren om å få utbetalt en del av det, og frigi kr 80 000 til selgeren. Megleren var uenig, og sa at han ikke kunne utbetale noe. Klageren forklarte da at det var snakk om et ensidig tilbakehold, og at megleren derfor måtte gjøre som hun sa. Det megleren ikke har opplyst om, er at det i overtakelsesprotokollen står at utbetaling av omtvistet beløp forutsetter skriftlig samtykke fra både selger og kjøper, eller rettskraftig dom. En slik bestemmelse er ikke lovlig. Klageren har vist til nemndas avgjørelse i RFE-2016-132.

En advokat fra kjøperens boligkjøperforsikringsselskap har vært i kontakt med megleren og fagansvarlig hos innklagede. Etter dette fikk klageren først beskjed om at innklagede skulle utbetale det omtvistede beløpet, men senere ombestemte de seg. Nå må gravingen stoppes, og det vil sannsynligvis påløpe kostnader for klageren.

Klageren krever erstatning for hva det koster å fullføre gravingen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren anfører at hun gjorde et ensidig tilbakehold. Både selgeren og innklagede bestrider dette, men kan ikke dokumentere at klageren aksepterte at det måtte være enighet mellom partene før omtvistet beløp kunne utbetales. Klageren og selgeren har begge hatt bistand fra advokat under prosessen.

Saken har vært behandlet hos selgerens eierforsikringsselskap, og klageren ble tilbudt
kr 55 000 som minnelig løsning. En forutsetning for tilbudet var at tilbakeholdt beløp ble frigitt til selgeren. Dette ble akseptert av klageren. Situasjonen klageren omtaler, hvor innklagede skiftet mening om utbetalingsspørsmålet, skjedde mens saken var under behandling hos selgerens eierforsikringsselskap, det vil si før partene ble enige om en minnelig løsning. Bakgrunnen for at innklagede endret mening, var fordi de hadde gjort nærmere undersøkelser, og fant ut at det var det riktige å gjøre. Senere varslet selgeren at han ville begjære arrest i det omtvistede beløpet. Klageren fikk beskjed om at innklagede så seg forpliktet til å avvente og se hva som skjedde med denne. Innklagede presiserer at saken mellom klageren og selgeren nå er løst.

Spørsmålet i saken er om innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk overfor klageren ved å først nekte utbetaling av tilbakeholdt beløp, for deretter å akseptere at beløpet skulle utbetales til klageren dersom selgeren ikke fremsatte begjæring om arrest. Det erkjennes at bestemmelsen i overtakelsesprotokollen var misvisende, og at den var egnet til å skape uklarhet rundt forståelsen av kjøperens rådighet ved ensidig tilbakehold. I dag er protokollen endret og i tråd med retningslinjer fra Norges Eiendomsmeglerforbund.

Når det gjelder innklagedes håndtering av den konkrete saken, må det være i tråd med meglers omsorgsplikt å bruke noe tid på å avklare sakens faktum og utrede dens rettslige sider før endelig standpunkt tas. Innklagede hadde blant annet behov for å finne ut av om det forelå en avtale som begrenset klagerens råderett over det tilbakeholdte beløpet. Innklagede beklager likevel at de endret mening under prosessen.

Siden både sakens faktiske og rettslige sider var uklare, var det i tråd med god meglerskikk å gjøre nærmere undersøkelser før endelig standpunkt ble tatt. Innklagede rådførte seg med både Norges Eiendomsmeglerforbund og advokater fra sitt forsikringsselskap. Det var også i tråd med god meglerskikk å holde tilbake beløpet i påvente av en avklaring vedrørende selgerens varslede arrestbegjæring, jf. RFE-2016-132.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Klage nr 2018158

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Kristiansund

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Sommeren 2017 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører megleren opptrådte i strid med god meglerskikk da han ikke opplyste om at et rom som takstmannen hadde beskrevet som P-rom, i realiteten var et S-rom.

Innklagede bestrider klagerens påstander.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Etter overtakelsen oppdaget klageren at et rom som var oppført som P-rom i salgsoppgaven i realiteten var et S-rom. Rommet mangler både isolering og ventilasjon. Det går klart frem av opplysninger fra kommunen at det er et S-rom, og døren inn til et av soverommene fremgår ikke av de originale tegningene av huset som ble brukt i forbindelse med utarbeidelsen av plantegningene. Megleren burde sammenlignet kommunens opplysninger med det som fremgikk av takstrapporten og den faktiske bruken, og sørget for at boligen ikke ble markedsført med et primærareal enn det som var tilfelle.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at megler betaler erstatning for utgiftene til isolasjon.

Innklagede har i korte trekk anført:                                                                                         

Det aktuelle rommet er oppgitt som P-rom i takstrapporten. Etter takstbransjens retningslinjer er det bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør hva rommet skal defineres som, hvilket betyr at det kan være avvik fra det som følger av byggetekniske forskrifter, eller at det mangler godkjennelse fra kommunen. Megleren utarbeidet salgsoppgaven basert på det som fremgikk av takstrapporten og opplysninger fra selgeren.

Plantegningene er utarbeidet av en ekstern leverandør, og gir en illustrasjon av boligen. Det betyr at tegningene ikke er målbare, og at andre avvik kan forekomme. Megleren kunne ikke ut fra det opplyste forstå at rommet var et S-rom. Byggetegningene var for øvrig vedlagt kjøpekontrakten.

Klageren ble anbefalt å ta kontakt med selgerens forsikringsselskap. Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk da han stolte på det som fremgikk av takstrapporten.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om uriktige opplysninger om et rom og krav om erstatning for isolering m.m.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det aktuelle rommet (trimrommet) var i taksten betegnet som P-rom, noe som er i samsvar med takstbransjens retningslinjer for arealmåling. En megler må også kunne stole på takstmannens opplysninger her. Megler hadde heller ingen foranledning til å kunne vite, eller foreta nærmere undersøkelser om rommet var tilstrekkelig isolert. Det var ikke mulig å se bare ved å besiktige rommet. I egenerklæringsskjemaet var det heller ikke gitt noen opplysninger som ga megler en oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser.

Megler har overholdt sin opplysningsplikt og har ikke handlet i strid med god meglerskikk.

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klager gis ikke medhold.

Klage nr 2018159

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Stavlund AS

Saken gjelder:               Meglers vederlag

Saksfremstilling:

I mars 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens tomt. Klageren anfører at oppdraget etter hvert ble endret til å være et rent oppgjørsoppdrag, og stiller spørsmål ved størrelsen på innklagedes krav om betaling.

Innklagede anfører at deres krav om betaling samsvarer med oppdragsavtalen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Oppdraget gjaldt salget av en tomt. Klageren purret flere ganger på megleren, men ingenting skjedde. Hun tok derfor selv kontakt med to som tidligere hadde vist interesse, og hun ble enig med den ene om kjøp av tomten til kr 200 000. Etter en telefonsamtale med megleren ble oppdraget endret til å kun gjelde oppgjøret. Beløpet ble overført til klageren først etter at hun hadde purret på ham. I oppgjørsoppstillingen sto det at megleren hadde trukket fra kr 25 000 som meglerprovisjon, noe som tilsier at megleren brukte 13 timer på oppdraget, dersom timesprisen i den tidligere oppdragsavtalen legges til grunn. Klageren spør om dette ikke er litt for mye for et oppgjørsoppdrag.

Senere sendte klageren en e-post til megleren hvor hun ba om en forklaring på provisjonens størrelse, men hun fikk ikke noe svar. Etter en samtale med kjøperen av tomten, som er advokat, ringte klageren innklagedes sekretær og ba henne om å formidle til megleren at hun ønsket et regnskap for oppgjørsoppdraget. Heller ikke denne gang hørte klageren fra megleren. Selv ikke etter enda en e-post ga megleren lyd fra seg.

Klageren ber nemnda om å ta stilling til saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Før inngåelse av oppdraget gjorde megleren noen undersøkelser, og fant ut at det var tinglyst en heftelse på klagerens eiendom som gjorde at den bare kunne selges sammen med en bestemt tomt, og denne eies av han som endte opp som kjøper. Klagerens eiendom ble en gang fradelt fra denne tomten. Dette aksepterte ikke klageren, og påsto at noen – som er ukjent for innklagede – skal ha sagt at heftelsen kunne omgås. Megleren kontaktet deretter kommunen og spurte om det var mulig å få slettet heftelsen, men det var det ikke. Dette ble klageren informert om.

Etter dette ønsket klageren at megleren skulle forhandle med to naboeiendommer, selv om det kun var eieren av den ene som kunne kjøpe klagerens eiendom. På dette tidspunktet grep megleren inn, og sa at de måtte inngå en oppdragsavtale for å ta saken videre. Megleren gjorde det klart overfor klageren at oppdragsavtalens betingelser reflekterte at han allerede hadde brukt en del tid på saken. Klageren var kjent med situasjonen som hadde oppstått, ikke bare om hvem som kunne kjøpe eiendommen, men også at hun ikke var forpliktet til å inngå et oppdrag med innklagede på dette tidspunktet. Men for at megleren skulle ta saken videre, måtte det være på de betingelsene som fremgikk av utkastet til oppdragsavtalen.

Utkastet til oppdragsavtalen ble signert, og klageren ble orientert om påregnelig tidsforløp i en periode hvor det var forholdsvis stor aktivitet hos innklagede. Når det gjelder tilbudet klageren påstår at hun har mottatt fra en annen interessent enn kjøperen, er dette en person som på grunn av heftelsen ikke kunne kjøpe eiendommen. Det er grunnen til at megleren ikke kontaktet vedkommende.

Kjøperen var ikke lett å få tak i, og innklagede har senere fått opplyst at han ikke besvarer henvendelser fra ukjente telefonnumre. Dette førte til at det tok noe tid før megleren fikk opprettet dialog med den eneste personen som rettmessig kunne kjøpe tomten. Klageren og kjøperen ble enige om prisen på egen hånd.

Innklagede bestrider at klageren ikke fikk tilsendt oppgjørsoppstilling til riktig tid. En oppgjørsoppstilling ble sendt til klagerens e-post etter salget. Megleren kan ikke se at han har mottatt noen purring fra klageren. Innklagede bestrider også at oppdraget senere ble endret til et rent oppgjørsoppdrag. På tidspunktet for oppdragsinngåelsen var det klargjort hvordan oppdraget gjøres videre.

Megleren har gjennomført sine oppgaver slik han skal, og har belastet klageren i samsvar med oppdragsavtalen.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om meglers vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Klageren har underskrevet oppdragsavtalen og er følgelig bundet av denne. Nemnda har gjennomgått oppdragsavtalens bestemmelser om vederlag m.m. og det foretatte oppgjøret. Klageren har anført at oppdraget ble omgjort til et oppgjørsoppdrag, noe innklagede bestrider. Nemnda behøver ikke å ta stilling til dette. Under enhver omstendighet er oppgjøret i henhold til oppdragsavtalen. Nemnda bemerker også at det ikke er noe å si på et vederlag på kr 25 000 ved et eventuelt oppgjørsoppdrag. Innklagede har for øvrig opplyst at klageren ble gjort kjent med hvilket arbeid som skulle utføres.

Nemnda har registrert at klageren er misfornøyd med hvor lang tid megleren brukte på å besvare hennes henvendelser. Nemnda mener at henvendelser må besvares innen rimelig tid, men kan ikke se at det har hatt noen avgjørende betydning i denne saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klager gis ikke medhold.

Klage nr 2018161

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Mo i Rana

Saken gjelder:               Oppgjør

Saksfremstilling:

Våren 2016 solgte klageren to eiendommer for totalt kr 20 750 000. Innklagede ble engasjert for å bistå med oppgjøret. Klageren anfører at megleren ga villedende rådgivning og bidro til at tinglysingen av skjøtet ble forsinket, samt at oppgjøret var feil, og at dette strider med god meglerskikk.

Innklagede erkjenner at det skjedde en feil med oppgjøret, men bestrider klagerens øvrige påstander.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Villedende rådgivning

Da klageren kjøpte eiendommene i 1998, glemte han å tinglyse skjøtet vedrørende den ene eiendommen. Dette informerte han både kjøperen og megleren om. Klageren var en kveld innom meglerens kontor med signert kjøpekontrakt, og da fikk han beskjed om at skjøtet var så gammelt at det ikke kunne tinglyses. Megleren sa at klageren måtte skaffe et erstatningsskjøte, og at overtakelsen burde flyttes én måned, noe klageren gikk med på. Senere tok klageren kontakt med selgeren fra da han kjøpte eiendommen, som fortalte at skjøtet kunne tinglyses. Dette tok klageren opp med megleren, men megleren mente fortsatt at klageren måtte skaffe et erstatningsskjøte, men at han «hadde en annen måte å ordne [tinglysingen] på». Megleren fulgte ikke opp tinglysingen av skjøtet. Klageren tok derfor selv kontakt med Kartverket, og da fikk han beskjed om at originalskjøtet kunne tinglyses. Det var med andre ord ikke nødvendig med et erstatningsskjøte, slik megleren påsto at det var.

En megler må ha kunnskap om hva som skal til for at et skjøte skal tinglyses. Innklagede anfører at han selv hadde pratet med selgeren som klageren tok kontakt med over telefon, og at det var der han ble fortalt at det var nødvendig med et erstatningsskjøte. Klageren er uenig med megleren når det gjelder hva som ble sagt i denne telefonsamtalen. Uansett må en megler vite at ved spørsmål om tinglysing må han henvende seg til Kartverket, ikke til tidligere eiere av eiendommen. At megleren gjorde dette, viser grunnleggende mangel på forståelse, og er i strid med god meglerskikk. Meglerens rådgivning førte til at overskjøtingen ble forsinket, og at det ble ekstra arbeid for både klageren og kjøperen av eiendommene.

Sen utførelse

Megleren fulgte ikke opp klageren på en tilstrekkelig måte. I tillegg til at han brukte lang tid på å komme i gang med tinglysingen av det originale skjøtet, brukte han lang tid på å overskjøtingen, noe som førte til at oppgjøret ble forsinket. Også dette var i strid med god meglerskikk.

Feil oppgjør

I kjøpekontrakten står det at kjøperen skulle betale for oppgjørsoppdraget, men likevel ble beløpet trukket fra oppgjøret til klageren. En slik feil i oppgjørsoppstillingen utgjør et brudd på kravet til god meglerskikk. Kunder må kunne legge til grunn at megler har kontroll på oppgjøret.

Innklagedes megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Selv om klageren eide tomten personlig, er det snakk om en næringstomt til kr 20 750 000, og etter nemndas vedtekter bør derfor klagen avvises. I tillegg bør klagen avvises på grunn av passivitet. Det er mer enn to år siden handelen ble gjennomført.

Påstand om villedende rådgivning

Den opprinnelige overtakelsesdatoen ble satt før megleren ble gjort oppmerksom på at skjøtet til den ene eiendommen ikke var tinglyst på klageren. Hvorfor klageren ikke opplyste om dette under forhandlingsmøtet, er uklart. Det ville vært naturlig å sette overtakelsen på et senere tidspunkt dersom dette hadde kommet frem.

Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at originalskjøtet ikke kunne brukes. Megleren nektet å sende skjøtet til tinglysing fordi det ville vært en avgiftsunndragelse som han ikke ønsket å medvirke til. I dag har eiendommen en markedsverdi på over kr 20 000 000. Dette ble klageren informert om. Det for øvrig merkelig at klageren ikke tinglyste skjøtet på et tidligere tidspunkt. Eiendommen har ligget ut for salg i flere år. Innklagede bestrider videre at megleren skal ha sagt at han hadde «en annen måte å ordne (tinglysningen) på».

Påstand om sen utførelse

Klageren tok selv kontakt med Kartverket, hvor det ble akseptert at det originale skjøtet kunne brukes. På dette tidspunktet var et erstatningsskjøte allerede bestilt. Tinglysingen ble forsinket fordi det var enkelte mangler ved det originale skjøtet. Siden et erstatningsskjøte allerede var bestilt, kunne denne forsinkelsen vært unngått om dette skjøtet ble sendt inn i stedet for det originale. I tillegg måtte festekontrakten slettes, noe som tok noe tid. Klageren var utålmodig i denne prosessen. At det originale skjøtet kunne brukes, er for øvrig i strid med hva selgeren opplyste megleren.

Påstand om feil oppgjør

Det er riktig at det skjedde en feil med oppgjøret, men dette ble rettet opp umiddelbart, og beløpet tilbakebetalt.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved et oppgjørsoppdrag, og spørsmål om saken skal avvises hvis klageren ikke har klagerett.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken skal avvises.

Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.4 første ledd bestemmer at nemnda behandler klager fra forbrukere. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet.

Det følger av punkt 1.4. andre ledd at klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende, såfremt den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda. Herunder skal alle forhold, også de økonomiske, tas i betraktning.

Innklagede mener at saken må avvises da klageren i henhold til nemndas vedtekter må anses som næringsdrivende. Det er vist til selv om klageren eide eiendommen personlig, så er det snakk om en næringstomt i sentrum med en salgssum på kr 20 750 000.

Klageren bestrider at han ikke har klagerett. Det er i henhold til nemndas egne vedtekter hvem selger er, og ikke hvilken eiendom som selges, som avgjør hvorvidt selger er forbruker eller ikke. Klager eide og solgte eiendommen som privatperson, og ikke som ledd i næringsvirksomhet. At eiendommen på grunn av sin størrelse og plassering kan sees som en næringseiendom er ikke avgjørende for det faktum at klageren er å anse som en forbruker.

Nemnda mener at klageren i dette tilfellet ikke kan anses som forbruker i henhold til nemndas vedtekter. Riktignok solgte han eiendommen etter det opplyste som privatperson, noe som trekker i retning at han har klagerett. Men avgjørende for nemnda er at det fremgår av kjøpekontrakten punkt 17 at partene, herunder klageren, har ansett transaksjonen som et næringsmeglingsoppdrag, noe avtalen forøvrig også bærer preg av. Dette selv om avtalen synes å bygge på en standardkontrakt som ikke er relevant på alle punkter, se for eksempel punkt 13 om fraskrivelse av retten til å gjøre krav gjeldende mot andre enn selger.

Når klageren følgelig har inngått en kjøpekontrakt, hvor det klart fremgår at det dreier seg om næringsmegling, kan ikke klageren «snu seg rundt» og innklage megleren for Reklamasjonsnemnda. Dette faller utenom formålet med klageordninger for forbrukersaker. Nemnda har vurdert, men kommet til at det heller ikke er grunnlag for å fremme saken etter vedtektene punkt 1.4 andre ledd.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2018164

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Bergen sentrum

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Den 8. oktober 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klageren følte seg presset med det hun oppfattet som en falsk budgiver, og mistenker at selgeren eller megleren har en relasjon til vedkommende.

Innklagede bestrider at selgeren eller megleren har en relasjon til den andre budgiveren, og anfører at budrunden gikk riktig for seg.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren la inn et bud på kr 2 650 000 etter at hun hadde vært og sett på leiligheten på egen hånd uten at megleren eller selgeren var til stede. På dette tidspunktet lå det allerede inne et bud på kr 2 700 000, men dette var gitt med forbehold om finansiering. Megleren spurte om klageren ville øke budet sitt. Klageren stusset over at en budgiver som ikke hadde finansieringen i orden ble oppfattet som reell, men megleren sa at dette var seriøs budgiver, og at det kun gjensto formaliteter før finansieringen var i orden. Da klageren økte budet sitt til
kr 2 690 000, økte den andre budgiveren til kr 2 750 000 med en gang. Igjen sa klageren at hun ikke kunne skjønne at budet var reelt, og at hun følte seg presset med en falsk budgiver. Megleren svarte at selgeren ville selge dersom hun la inn bud på kr 2 800 000. Klageren la inn bud på kr 2 700 000, men da økte den andre budgiveren, som allerede hadde inne et bud på
kr 2 750 000, budet sitt til kr 2 775 000. Megleren sendte så en tekstmelding hvor klageren ble bedt om å akseptere et bud på kr 2 850 000. Klageren følte at megleren presset henne til å legge inn bud på et beløp hun ikke ønsket. Hun la så inn et bud på kr 2 775 000, men da økte den andre budgiveren sitt bud til kr 2 850 000. Klageren ga etter dette beskjed til megleren om at hun ikke ville være med lenger, og spurte hvordan en budgiver som allerede hadde det høyeste budet bare kunne øke budet sitt flere ganger, selv uten å ha finansieringen i orden. Megleren svarte at den andre budgiveren ønsket å se hvor langt klageren ville gå.

Én time senere fikk klageren en tekstmelding fra megleren om at det var «siste krampetrekning». Megleren lurte på om klageren ville legge inn det siste budet sitt en gang til. Dette ønsket ikke klageren, men etter at megleren hadde presset henne med «god pris og hurtig avgjørelse», la hun inn et nytt bud på kr 2 775 000. På dette tidspunktet satt klageren i bilen, og hun fortalte megleren at hun ikke kunne sende meldinger. Senere oppdaget klageren at megleren hadde satt akseptfristen til kl. 10 på mandag. Dette var fredag kveld. Klageren sendte så melding til megleren hvor hun skrev at dette ikke var avtalen, og at hun hadde lagt inn bud basert på lovnaden om hurtig avgjørelse. Megleren svarte at det var trist at klageren følte det slik.

Megleren ringte klageren tre minutter før fristen gikk ut mandag morgen, og fortalte at selgeren hadde akseptert budet. Klageren svarte at budrunden var ugyldig, og at megleren hadde brutt en muntlig avtale. Megleren ba klageren om å sende en skriftlig klage til fagansvarlig hos innklagede, noe klageren gjorde, men han svarte at klageren hadde kjøpt leiligheten, og at hun måtte møte på kontraktsmøtet.

Innklagede anfører at selgeren kom med et motbud på kr 2 850 000, og at klageren dermed fikk en indikasjon på hva selgeren kunne selge for. Dette bestrider klageren. Klageren fikk aldri noe motbud fra selgeren.

Budjournalen viser for øvrig at budene til den andre budgiveren ble avslått. Dette fortalte aldri megleren til klageren.

Klageren føler seg lurt, og vil ut av kjøpet, men har sagt seg villig til å forhandle med selgeren med utgangspunkt i det første budet hennes, som var på kr 2 650 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren kom uoppfordret med et bud på kr 2 650 000 like etter at hun hadde vært på privatvisning. Hun var klar over at det allerede lå inne et bud på kr 2 700 000, men at dette var gitt med forbehold om finansiering. Megleren var hele tiden klar på at klagerens bud var mer attraktivt for selgeren, siden det var uten forbehold. Selgeren ga deretter et motbud på
kr 2 850 000, noe som indikerte hvilken pris de var villig til å selge for.

Det høyeste budet klageren kom med var på kr 2 750 000, men fristen på dette gikk ut mens megleren diskuterte med selgeren. Klageren valgte derfor å gå med på forlenge fristen i håp om at budet ville bli akseptert. Innklagedes signeringssystem krever at teksten leses nøye før meldingen sendes, og det må skrives inn en sekssifret kode. Partene ble enige om å prates på mandag før kl. 10, siden budet hennes gikk ut da. Megleren ringte klageren like før fristen hennes gikk ut, og budet ble akseptert kl. 09.57.

Den andre budgiveren er ukjent for både megleren og selgeren. Finansieringen hennes ble aldri bekreftet. Megleren prøvde å forklare klageren at den andre budgiveren er irrelevant, og at klageren i realiteten forhandlet med selgeren. Megleren prøvde ikke å presse prisen opp. Det handlet om å få partene til å møtes.

Det er ikke riktig at budene til den andre budgiveren ble avslått uten at klageren ble informert. Budene til den andre budgiveren ble registrert fortløpende, og alle hadde frist over helgen. Når et bud blir akseptert, blir alle de andre registrert som avslått. 

Innklagede bestrider at megleren lovte klageren at selgeren skulle svare på det siste budet hennes samme kveld som det ble lagt inn.

Det er for øvrig ingenting som er mistenkelig med at selgeren ikke aksepterte den andre budgiverens bud, selv om det var høyere. Selgeren ville heller forhandle med en budgiver som ikke hadde tatt forbehold om finansiering.

Klageren har ingen grunn til å tro at selgeren eller megleren har en relasjon til den andre budgiveren. Det er beklagelig at klageren føler seg ført bak lyset, men budrunden gikk riktig for seg.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder budprosessen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

Nemnda finner at det ikke er sannsynliggjort at den andre budgiveren var en «falsk» budgiver, eller at det var en urettmessig relasjon mellom denne budgiveren og megler. Megler gikk for øvrig korrekt frem da hun informerte klageren om at den andre budgiveren hadde finansieringsforbehold.

Nemnda vil dog bemerke at budprosessen hvor megler pr. SMS overfor klager flere ganger ba om å få bud bekreftet, fremstår som noe uryddig og kan fremstå som press. Det kan imidlertid ikke få avgjørende betydning for vurderingen av klagen.    

Avgjørelsen er enstemmig.   

Konklusjon:

Klager gis ikke medhold.

Klage nr 2018171

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Stavanger

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vedlegg/honorar

Saksfremstilling:

Den 8. mars 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren anfører at hun er blitt fakturert for mer enn avtalt, og krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Ved oppdragsinngåelsen ble oppdragsavtalen gjennomgått. Megleren fortalte at klageren ikke skulle betale noe dersom det ikke ble noe salg, og at hun måtte betale kr 10 000 dersom hun brøt kontrakten, men at utgifter til takstmann kom på en egen faktura. Det ble avholdt tre fellesvisninger, og klageren holdt fem privatvisninger på egen hånd. Etter en stund tok klageren kontakt med megleren for å avtale et møte siden det ikke skjedde noe. I møtet foreslo megleren å «løfte» annonsen på FINN, noe klageren var enig i. Senere fikk klageren en e-post fra megleren hvor han opplyste om at det ville påløpe et gebyr på kr 1 000 dersom hun ønsket å «løfte» annonsen. Dette sa megleren ingenting om i møtet. Etter dette hørte ikke klageren noe mer fra megleren før klageren igjen tok kontakt med ham. Hun fikk da beskjed om at oppdraget hadde gått ut på tid ni dager tidligere, og at de ville sende en sluttfaktura. Klageren refererte til det som ble sagt ved oppdragsinngåelsen, men megleren mente at klageren hadde misforstått. Det er klageren ikke enig i.

Senere sendte klageren en tekstmelding til megleren og ba om at annonsene ble fjernet, noe megleren sa at han skulle ordne. Klageren måtte purre på megleren to ganger til før annonsene ble fjernet.

Klageren er ikke enig i at oppdragsavtalen ble grundig gjennomgått ved inngåelsen. Klageren kjenner heller ikke til at megleren på et tidspunkt anbefalte å nedjustere prisantydningen.

Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved oppdragsinngåelsen ble oppdragsavtalen grundig gjennomgått, og klageren ble informert om både utlegg og vederlag. Hun ble videre informert om at kostnadene ville bli trukket fra oppgjøret etter salget, men at fakturaen fra takstmannen ville komme utenom. Hun ble også informert om hvilke utlegg og vederlag det ville bli fakturert for dersom det ikke ble noe salg, og at det ville komme et tillegg på kr 10 000 dersom klageren trakk oppdraget i løpet av oppdragstiden. En kopi av oppdragsavtalen ble sendt til klageren på e-post etter møtet.

Det ble avholdt fire fellesvisninger. Etter den siste ga klageren uttrykk for at hun bare ville ha privatvisninger, og at hun helst ville holde dem selv. I et møte foreslo megleren å nedjustere prisantydningen, men det ville ikke klageren, og da foreslo megleren å i stedet «løfte» annonsen på FINN.

Etter dette ble det avholdt privatvisninger etter henvendelser fra potensielle interessenter. Det er riktig at klageren og megleren pratet sammen på telefon etter at oppdraget var utløpt. Annonsen ble trukket fra nettet samme dag. Innklagede beklager at det tok litt tid før vindusplakaten ble fjernet.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til klagen førte delvis frem.

Når det gjelder kravene til en oppdragsavtale, følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6 at oppdragsavtalen skal gi et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. I den aktuelle oppdragsavtalen foreligger det ikke noen total samlet oversikt over kostnadene ved oppdraget. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

For å komme fram til beløpet som klager her er avkrevd, må man se fire steder på oppdragsavtalen – punkt 2 B (kr 6 000), punkt 3 (kr 6 850) og to vedlegg, «Grunnpakke DNB Leilighet (kr 11 900) og Markedsavtale for DNB Eiendom, tilleggsvalg (kr 3 900). Det er derfor vanskelig for en vanlig forbruker (oppdragsgiver/selger) å få en oversikt over kostnadene ved salget. Sammenligner man dette med avregningen til klager, stemmer imidlertid beløpene.

Nemnda mener at meglerens utforming av oppdragsavtalen sammenholdt med lovens strenge krav til oppdragsavtaler, har megler gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlaget kan derfor passende reduseres med tilretteleggingsgebyret på kr 6 000.

Når det gjelder de øvrige forhold klageren har anført vedrørende meglers saksbehandling, kan ikke det føre til noe annet resultat.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må refundere klager 6 000 kroner.

Klage nr 2019034

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6 mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet          

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Mo i Rana

Saken gjelder:               Meglerens opptreden under kontraktsmøtet

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk fordi han under kontraktsmøtet markedsførte boligkjøperforsikringen på en misvisende måte. I tillegg presset megleren klageren til å tegne forsikringen. Klageren krever at innklagede erstatter ham kostnadene for forsikringspremien, det vil si kr 9 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Megleren presset klageren til å tegne boligkjøperforsikringen, og omtalte den som «Guds hjelper». Megleren sa at kontraktsmøtet var siste mulighet. Klageren fikk derfor ikke tid til å sette seg inn i vilkårene. Han endte opp med å stole på meglerens beskrivelse av forsikringen.

Slik megleren beskrev forsikringen, trodde klageren at forsikringen ville dekke kostnader til juridisk bistand dersom boligen hadde en mangel. En stund etter kjøpet kom det kloakk inn i kjelleren, og det viser seg at det var røtter i rørene ved overtakelsen. Det vil koste klageren rundt kr 100 000 å ordne opp i problemet. Da klageren kontaktet forsikringsselskapet, fikk han ikke den hjelpen som megleren hadde forespeilet ham. Klageren føler seg svindlet.

Innklagede anfører at klagen må rettes mot forsikringsselskapet. Klageren er ikke enig. Det var megleren som markedsførte forsikringen.

Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning for kostnadene for forsikringspremien, det vil si kr 9 000.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren kan ikke lastes for at forsikringsselskapet ikke har fulgt opp klageren på den måten som han ønsket. Dette er en sak som klageren må ta med forsikringsselskapet.

Innklagede bestrider at klageren ble presset til å tegne forsikringen. Informasjon om forsikringen fremgikk for øvrig av salgsoppgaven og innkallingen til kontraktsmøtet. Det fremgår tydelig på disse stedene at forsikringen måtte tegnes senest ved signeringen av kontrakten.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det står påstand mot påstand når det gjelder om megleren på en utilbørlig måte presset klageren til å tegne boligkjøperforsikring. Det er den som fremsetter et krav, her klageren, som har bevisbyrden. Siden klageren ikke har sannsynliggjort at megleren har utsatt ham for utilbørlig press, kan kravet ikke føre frem.

Nemnda vil imidlertid bemerke at det i akseptbrevet fra megler står uforbeholdent at ved boligkjøperforsikring dekkes utgifter til juridisk bistand av forsikringsselskapet dersom det oppstår tvist. Selv om vilkårene var vedlagt, burde det også i akseptbrevet uttrykkelig stått at utgifter til advokat dekkes på nærmere vilkår med henvisning til vedlegget. Kjøperne vil da før kontraktsmøtet kunne ta stilling til om de vil tegne boligkjøpeforsikring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019035

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Benum & Johansen

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger         

Saksfremstilling:

I 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren anfører at megleren har handlet i strid med god meglerskikk ved å gi feilaktige opplysninger til kjøperen om at det var lagt parkett på gulvet, uten å ha rådført seg med klageren først. Den feilaktige opplysningen ga kjøperen grunnlag for å reise sak mot klageren i forliksrådet. Videre anfører klageren at megleren har gitt et løfte om å dekke det økonomisk tapet som saken eventuelt ville påføre henne. Klageren krever erstatning tilsvarende kr 14 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.  

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Før kjøperen la inn bud på leiligheten, kontaktet han megleren og spurte om det var laminat eller parkett på gulvene. Megleren svarte at det var parkett, uten å rådføre seg med selgeren først.

Etter overtakelsen fant den nye eieren ut at gulvet var av tynnparkett. Gulvet har et tresjikt som er omtrent 1-2,5 millimeter tykt og kan ikke overflatebehandles. Dette er bekreftet av byggevarehuset som har tatt prøver av gulvet. Dette regnes ikke som parkett, da det fremgår av NS 13489 at parkett har et slitesjikt som er tykkere enn 2,5 millimeter. Meglerens feilaktige opplysning ga den nye eieren grunnlag for å reise sak mot klageren i forliksrådet.

Da klageren i rollen som selger er ansvarlig for informasjonen som blir gitt interessenter, burde megleren ha kontaktet klageren før han besvarte spørsmålet fra kjøperen. Klageren ville gitt kjøperen et mer avstemt svar, og man ville på denne måten ha unngått at saken ble reist for forliksrådet.

Før saken om prisavslag ble behandlet i forliksrådet, innrømmet megleren å ha gitt uriktige opplysninger om gulvets beskaffenhet. Megleren har uttalt at han vil holde klageren skadesløs dersom saken påførte henne kostnader. Han har derfor gitt et løfte om å dekke kostandene til klageren. Megleren bestrider å ha sagt dette.

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren erstatning for advokatutgiftene på kr 14 000 som hun er blitt påført i forbindelse med saken i forliksrådet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det at klageren ble frifunnet for ansvar i forliksrådet, viser at megleren ikke har gitt feilaktig opplysning overfor kjøper. Klageren ville bare hatt grunnlag for å rette krav om erstatning dersom hun ble dømt.

Tilstandsrapporten for leiligheten angir at det er parkett på gulvene. Forliksrådet konkluderte med at tynnparkett var én av fem typer parkett. Megleren hadde ikke kunnskap til å uttale seg om hvilken type parkett som var i boligen, og svarte dermed på bakgrunn av hva som stod i takstrapporten. Megleren må kunne stole på opplysningene som fremgår av denne. Dersom opplysningene i takstrapporten ikke stemte, burde klageren ha informert megler og takstmann om dette, før hun godkjente salgsoppgaven.

Megleren anså spørsmålet fra kjøperen som enkelt, og mente det ikke var nødvendig å kontakte klageren før han ga svar.

Klageren har ikke krav på erstatning, da hun ikke er påført et økonomisk tap. Hun har blitt påført advokatutgifter fordi hun ikke tegnet eierskifteforsikring i forbindelse med salget. Hadde klageren hatt en slik forsikring, ville saken blitt avsluttet på et tidligere stadium.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder parketten, er det på det rene at det var parkett i leiligheten, og at det blant annet i stuen var såkalt tynnparkett. Nemnda bemerker imidlertid at i takstrapporten er det bare opplyst at det var parkett på kjøkkenet, og at stuen og de øvrige rom (med unntak av våtrom) ikke var omtalt når det gjelder gulvbelegget. Megler hadde derfor ikke grunnlag for å si noe om parkett i stuen basert på takstrapporten. Han hadde likevel sine ord i behold da det her var tynnparkett i stuen, som er én av flere typer parkett.

Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019043

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte 24. april 2018 bolig formidlet av innklagede. Mellom bud/aksept og kontraktsmøte oppdaget klageren at det forut for salget hadde pågått en sak mellom selger og kommunen knytte til frisiktsonen mot vegkryss. Selger hadde anlagt gjerde og terrasse langs eiendommen mot vegkrysset i hjørne av tomten. Kommunens vilkår for aksept av selgers tiltak, satte begrensninger for bruken av terrassen. Klageren krevde selger for prisavslag begrunnet i manglende opplysninger om forholdet og inngikk før overtakelsen avtale om en minnelig løsning. Herværende klage rettes mot megleren, i det klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom å unnlate å informere om bygge-/klagesaken det viste seg at han hadde inngående kjennskap til.

Innklagede bestrider ansvar.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Innklagede har opptrådt i strid med bestemmelsen om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt gjennom mislighold av sin opplysningsplikt.

Megleren opplyste på kontraktsmøte at han personlig hadde vært i kommunen for å få fortgang i saken vedrørende frisiktsonen. Dette viser at megleren hadde inngående kjennskap til saken uten at dette ble formidlet til klageren før bud/aksept. Bygge-/klagesaken hos kommunen var knyttet til frisiktsonen mot veikryss. Kommunen mente at eiendommen ikke tilfredsstilte kravet iht. reguleringsplanen. Selgeren hadde anlagt gjerde og terrasse langs eiendommen mot vegkrysset. Kommunens vilkår for å akseptere dette tiltaket, innskrenker bruken av terrassen betraktelig og forringer verdien på eiendommen.

Kommunen krever at glassrekkverket i høyde på en meter må dekke hele siktlinjen inn mot avkjørselen og glasset må holdes rent slik at det er gjennomsiktig til enhver tid. Det må heller ikke plasseres møbler, planter o.l. på verandaen i siktsonen.

Klageren hadde i lengre tid vært ute etter kjøp av rekkehus hvor uteplass var en viktig forutsetning. Denne eiendommens terrasse var utslagsgivende for inngivelse av bud.

Megleren har utvist manglende omsorg for både kjøper og selger i prosessen. Megleren burde blant annet rådgitt selgeren ved utfylling av egenerklæringsskjema slik at opplysninger rundt vilkårene knyttet til bruken av terrassen fremkom der. Megleren er solidarisk ansvarlig med selger og har et profesjonsansvar på culpa grunnlag hva gjelder å videreformidle denne type informasjon. Innklagede blir erstatningsansvarlig selv om klageren har kommet til en løsning med selger. Det vises i den anledning til informasjonsansvarsdommen, Rt. 2005 s. 870.

Det kreves erstatning fra innklagede på kr 100 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det gikk over seks måneder fra klageren inngår avtale med selgeren om kompensasjon, til innklagede klages inn for samme sak.

I møte med klageren og hennes rådgiver i mai 2018 gav innklagede råd om å sende inn klage til selgers eierskifteforsikringsselskap, dersom de mente at forholdet utgjorde en mangel ved eiendommen. Dette ble ikke gjort, i stedet ble selgeren presset til å inngå en avtale med klageren direkte. Også selgeren ble av megleren rådet til å ta dette videre med eierskifteforsikringen for en juridisk vurdering av ansvarsforholdet. Det at klageren hadde inngått avtale med selgeren om kompensasjon, var ukjent for innklagede inntil de mottok krav for samme sak.

Selgeren besørget at forhold knyttet til bygge-/klagesak med kommunen hva gjaldt frisiktsonen mot vegkrysset ble ordnet opp i før salg. Selgeren kunne dermed selge eiendommen med en terrasse som var i henhold til kravene i reguleringsplanen hva gjaldt frisiktsone mot vegkrysset. Det foreligger ingen plikt til å opplyse om forhold som på tilfredsstillende måte er ordnet opp i.

Hverken selgeren eller megleren har hatt som intensjon å holde tilbake informasjon om dette. Det ble gjort en innsats for å rydde opp i dette i forkant av at boligen ble lagt ut for salg. Dette nettopp for at det ikke skulle være til heft for neste eier, samt at boligens uteareal skulle være godkjent på alle vis og selger skulle unngå klager i etterkant. Reguleringsplanen ble vedlagt salgsprospektet med kart som viste hvor frisiktsonen var markert.

Klageren hadde salgsprospektet i hele ti dager før kjøp og hadde god tid til å gjøre seg kjent med innholdet, samt besiktige eiendommen og stille spørsmål til megler om det skulle være noen uklarheter.

Innklagede bestrider å ha brutt god meglerskikk, og klageren har ikke krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

Når det gjelder spørsmålet om megleren overholdt sin opplysningsplikt vedrørende terrassen, og hvilke krav kommunen stilte til frisikt m.m., mener nemnda at megler ikke har overholdt den, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren var klar over kommunens krav. Dette var åpenbart opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kunne få betydning for avtalen. Det er ikke tilstrekkelig bare å legge inn reguleringsplanen med kart hvor frisiktsonen var markert som vedlegg til salgsoppgaven. Slik viktig informasjon måtte vært omtalt på sentralt sted i selve salgsoppgaven.  

Nemnda mener at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Men erstatningskravet kan likevel ikke føre frem. Kjøper (klager) har fått kr 100 000 i prisavslag av selger, og har nå i realiteten rettet det samme kravet mot innklagede. Klageren har ikke krav på dobbelerstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Verdi Eiendomsmegling Stavanger AS har ikke overholdt opplysningsplikten og dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet fører ikke frem.

Klage nr 2019044

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Stavanger        

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger          

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i juni 2016.

Et velkjent og mye omtalt byggeprosjekt var planlagt foran leiligheten, mellom leiligheten og sjøen. Klagerne var på salgstidspunktet kjent med byggeprosjektet og således opptatte av om det ville ta noe av utsikten fra toppleiligheten, som var frembudt for salg med opplysninger om nydelig utsikt mot fjorden og fjellene. Da megleren ifølge klagerne opplyste at han hadde undersøkt byggesaken og funnet ut at nybygget ikke ville bli høyere enn den eksisterende bebyggelsen og dermed ikke begrense utsikten, festet klagerne lit til dette og valgte å kjøpe leiligheten. Etter at bygget stod ferdig høsten 2018, var det klart at bygget ble hele to etasjer høyere enn bygningene bak og tok bort store deler av panoramautsikten mot fjorden.

Det anførers at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, jf. § 6-7 i forbindelse med utførelsen av megleroppdraget. Dette bestrides av innklagede, som mener vilkårene for erstatning ikke er oppfylt i saken, og at det anførte økonomiske tapet uansett er satt alt for høyt.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

Innklagede har opptrådt i strid med bestemmelsen om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder meglers undersøkelse- og informasjonsplikt, jf.
§ 6-7.

Under visning i slutten av mai 2016, ble det fra klagernes side stilt spørsmål til megleren om utsikten ville bli berørt som følge av nybygget. Megleren opplyste da at han hadde undersøkt saken og funnet at nybygg ikke ville bli høyere enn de eksisterende bygg, og dermed ikke ville begrense utsikten. Disse opplysningene festet klagerne lit til og inngav bud på leiligheten. Utsikten var av avgjørende betydning for klagernes beslutning om kjøp.

Etter at bygget stod ferdig i 2018, var det klart at bygget ble hele to etasjer høyere enn forespeilet, og store deler av panoramautsikten mot fjorden ble borte.

Det måtte allerede i forkant av salget ha vært klart for megleren at han gav uriktige og mangelfulle opplysninger. Reguleringsplanen ble vedtatt allerede den 14.desember 2015, samt at søknad om rammetillatelse ble sendt inn 23. februar 2016. Rammetillatelsen ble godkjent den 8. juni 2016, samme dag som kontrakten ble signert.

Det er ikke bestridt at klagerne tok opp spørsmålet om hvorvidt nybygget ville påvirke utsikten.

Det er fra innklagedes side hevdet at meglerne kontaktet kommunen angående prosjektet i mai 2016 og fikk opplyst at det på daværende tidspunkt ikke var søkt om byggetillatelse. Ifølge byggemappen var søknad innkommet til kommunen den 3.mars 2016. På visningstidspunktet og tidspunktet for bud/aksept, den 3. juni 2016, forelå det konkret og tilgjengelig informasjon hos kommunen om hvordan prosjektet ville påvirke utsikten i leiligheten.

I svaret fra kommunens servicekontor etter meglers henvendelse dit, henvises det til byggesaken, uten at dette synes å være fulgt opp av megleren ved nærmere undersøkelser.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Den manglende og eller feilaktige informasjonen har i tillegg vært avgjørende for at klagerne valgte å kjøpe leiligheten.

Den begrensede utsikten har redusert verdien på leiligheten både i subjektiv og objektiv forstand. Denne verdireduksjonen kreves erstattet i form av et prisavslag med kr 1 000 000.

Selgerne av leiligheten kan ikke belastes for feilinformasjon formidlet fra megler. Klagerne krever erstattet den verdiforringelse som denne feilinformasjonen har medført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken dreier seg om meglers undersøkelses- og informasjonsplikt knyttet til et omfattende og på salgstidspunktet mye omtalt byggeprosjekt. Et prosjekt klagerne var godt kjent med.

I utgangspunktet vil meglers opplysningsplikt også omfatte formidlingen av eventuelle byggeplaner som berører eiendommen, og som megleren kjente eller burde kjent til, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 jf. 6-3. Samtidig kan plikten etter forholdene begrenses, dersom det dreier seg om planer som må anses alminnelig kjent.

På visningstidspunktet mai-juni 2016, var prosjektet i en tidlig fase. Reguleringsplanen som var vedtatt i desember året før, inneholdt kun generelle bestemmelser om maksimal høyde og utnyttelse og ingen klare opplysninger om endelig utforming. Planen var tilgjengelig på kommunens nettside, men inngikk ikke i standard infopakke som megleren innhentet.

Megleren forsøkte å innhente mer informasjon, gjennom først å kontakte selgeren. Selgeren bekreftet at han ikke hadde fått seg oversendt noen offisiell informasjon om prosjektet. Selgeren antok imidlertid at bygget kun ville få begrenset innvirkning på utsikten, ettersom det skulle være høydebegrensinger.

Deretter ble kommunen kontaktet, og megleren fikk opplyst at det på daværende tidspunkt ikke var søkt om byggetillatelse. Ettersom byggetillatelsen ikke var gitt kunne megleren heller ikke gi konkrete opplysninger og lovnader om hva som ville bli bygget, noe som heller ikke ble gjort. Det ble derfor kun gitt generelle opplysninger i salgsoppgaven. Ettersom rammetillatelsen først ble gitt 8. juni 2016, på dagen for kontraktsunderskrift, var heller ikke denne kjent for megleren på dette tidspunktet. Igangsettelsestillatelse ble først gitt

23. november 2016.

Megler har gjort lovpålagte undersøkelser hos kommunen og selger, samt medtatt dette i salgsprospektet. Den innhentede informasjonen gav ikke grunnlag for ytterligere undersøkelser men gav potensielle interessenter et varsel om nybygget, samt en oppfordring til egne nærmere undersøkelser. Det påhviler kjøpere av eiendom et eget ansvar for å gjøre nærmere undersøkelser rundt forhold en er oppmerksomme på og som en videre mener er avgjørende for kjøpet.

Det ble ikke tatt noen forbehold ved inngivelse av bud på leiligheten. Det ble heller ikke anmerket noe i overtakelsesprotokollen eller holdt tilbake penger. På overtakelsestidspunktet hadde kjøperne hatt rikelig med tid til å hente ut oppdaterte opplysninger om byggeprosjektet.

Megleren har ingen erindring av samtalen med klagerne rundt dette med utsikten. Det har formodningen mot seg at megleren supplerte den skriftlige generelle informasjonen i salgsoppgaven, med mer presise opplysninger han på tidspunktet ikke hadde grunnlag for å gi.

Den generelle informasjonen i salgsoppgaven var tilstrekkelig til å ivareta meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt gitt den fasen prosjektet var i. Krav på prisavslag for verdireduksjon må rettes mot selger.

Det bestrides å foreligge ansvarsgrunnlag. For det tilfelle at nemnda finner grunnlag for ansvar, gjøres det gjeldende at det ikke er tilstrekkelig grunnlag for å utmåle erstatning. Et eventuelt verditap er ikke dokumentert. Bevisbyrden påhviler klagerne. Uansett fremstår det fremsatte økonomiske tapet vesentlig for høyt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling, hvor det ikke er umiddelbar bevisførsel (forklaringer fra parter, vitner m.m.).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2019045

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS

Saken gjelder:               Oppgjør                   

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppgjørsoppdrag med innklagede i forbindelse med salg av landbrukseiendommen sin, sommeren 2018. Klageren og kjøper hadde funnet hverandre og blitt enige om rammene for kjøpsavtalen, herunder kjøpesum, overtakelsesdato, samt innbetaling av et forskudd tilsvarende 10% av kjøpesummen ved kontraktsignering.

Megleren aksepterte ikke forskuddsinnbetalingen, da dette ikke ble praktiseres lengre. Det ble gjennom signering av kontrakten avtalt at fullt oppgjør skulle skje i forbindelse med overtakelsen, avtalt til den 1. november 2018. Det oppstod forsinkelse i forbindelse med kjøpers innbetaling av oppgjøret, som først ble foretatt den 10. desember 2018.

Klageren hevder at tap som følge av kjøpers forsinkede betaling kunne vært unngått om megleren hadde inntatt partenes avtale om forskuddsbetaling i kontrakten. Klageren er videre påført et rentetap i det oppgjøret ble overført til hans brukskonto og ikke en høyrentekonto. Rentetapet kreves erstattet av innklagede.

Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Ettersom innklagede fritok kjøperen for innbetaling av forskuddet, ble klageren stående uten sikkerhet. Det oppstod en vesentlig betalingsforsinkelse som ville gitt rimelig grunn til å heve salget. Det var ikke gjort kjent for klageren at innklagede ikke hadde mulighet for å kreve inn beløp som er knyttet til låneopptak.

Oppgjøret ble utbetalt og plassert på brukskonto til en rente på kun 0,10%. Klageren ble ikke kontaktet av oppgjørsansvarlig med opplysninger om utbetalingstidspunkt slik at klageren fikk innrettet seg på dette og innhentet tilbud på alternativ plassering av pengene til en høyere rente. Oppgjøret kunne vært satt på sparekonto og oppnådd en rente på hele 1,75%.

Klageren ble forelagt et ikke utfylt oppgjørsskjema selger «blankt ark» for signering. Dette ble signert 3. juli 2018, men kontonummeret ble ikke fylt ut og heller ikke eiers navn. Sparebanken som står beskrevet som långiver på oppgjørsskjemaet vedlagt tilsvaret er ukjent. Det er videre uklart for klageren hva formålet med dette oppgjørsskjemaet var, ettersom det ikke skulle brukes for å overføre forskuddet, sikkerhetsgarantien. Skjemaet burde derfor vært returnert til klageren. I stedet ble det brukt som grunnlag for utbetaling av oppgjøret et halvt år senere. Klageren ble ikke kontaktet av oppgjørsavdelingen med opplysning om oppgjørstidspunktet og fikk dermed ikke anledning til å angi alternativ plassering av pengene til en høyere rente.

Differansen mellom 1,75% rente og 0,10 % rente i 30 dager, kreves erstattet av innklagede for et innskudd på 2 millioner kroner. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Dette var et oppgjøreoppdrag hvor kjøperen og klageren hadde funnet hverandre forut for kontakt med eiendomsmegler. Klageren tegnet etter dette oppdrag med innklagede for bistand med kontrakt og oppgjør.

Kjøper og selger ønsket at det i kontrakten ble innregulert et forskudd på kr 200 000. Dette ble avvist av megleren da forskuddsbetaling ikke praktiseres. Kontrakten gjenspeilet følgelig betaling før overtakelse, som vanlig er. Begge parter har ved sin signatur akseptert dette.

Kjøpesummen forfalt til betaling ved avtalt overtakelsesdato 1. november 2018. Dessverre ble innbetalingen fra kjøperen ca. én måned forsinket. Oppgjør ble først utbetalt til klagerens oppgitte konto den 10. desember 2018. Det ble beregnet renter i selgers (klagers) favør fra betalingsforfall til faktisk betaling.

Oppgjøret ble utbetalt til det kontonummeret som fremkommer av selgers oppgjørsskjema. Det ble ikke benyttet «blankt dokument» slik klageren hevder. Innklagede kan ikke forvalte over klientmidler uten etter instruks.

Det foreligger ikke noe klanderverdig ved meglerforetakets håndtering av oppdraget. Oppdraget er utført på korrekt måte, og megler har ikke brutt sine plikter som eiendomsmegler. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Et spørsmål i saken er det forhold at selger (klager) og kjøper hadde avtalt at ti prosent av kjøpesummen, kr 200 000, skulle betales i «forskudd», men at megler motsatte seg dette da forskuddsbetaling ikke praktiseres.

I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 «Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsvirksomhet» punkt 3.1 heter det:

«Bestemmelsen [eiendomsmeglingsloven § 6-9] innebærer at megler ved salg etter avhendingsloven ikke kan legge til rette for vilkår om at kjøper skal betale forskudd på kjøpesummen.» 

Nemnda forstår dette slik at megler ikke kan bidra til at kjøper skal betale forskudd, hvis man med det mener at selger skal kunne få forskuddsbeløpet til disposisjon før megler har etablert rettsvern og kan disponere kjøpesummen.

Nemnda forstår saken slik at selger og kjøper hadde blitt enige om at kjøper skulle betale forskudd kr 200 000 direkte til selger (klager), og at megler skulle gjennomføre resten av oppgjørsoppdraget. En slik løsning kan ikke megler være med på, da det ville vært i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9 og det siterte fra rundskrivet over.

Nemnda bemerker at det siterte fra rundskrivet, ikke kan være til hinder for at selger og kjøper avtaler at kjøper skal betale ti prosent av kjøpesummen, her kr 200 000, senest ved kontraktsunderskrift, og at resten av kjøpesummen innen overtagelse. Forutsetningen må i så fall være at beløpet som betales ved kontraktsunderskrift, settes inn på meglers klientkonto, og ikke kan disponeres før rettsvernet er bragt i orden overfor kjøper.

Det andre spørsmål i saken er om innklagede er erstatningsansvarlig for det rentetapet klageren mener å ha lidt ved at oppgjøret ble overført til hans brukskonto og ikke en høyrentekonto. Nemnda mener at dette kravet klart ikke kan føre frem. En selger må imidlertid selv ta ansvaret her. Han ville enkelt kunne overføre oppgjørsbeløpet fra brukskontoen til en høyrentekonto, og kunne for øvrig gitt megler beskjed om til hvilken høyrentekonto beløpet skulle overføres til.

De øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan heller ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019051

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     PrivatMegleren Benum og Johansen AS    

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen    

Saksfremstilling:

I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Da leiligheten skulle annonseres, glemte megleren å huke av for antall soverom. Klageren hevder at dette førte til at potensielle interessenter ikke oppdaget eiendommen på FINN, slik at det tok uforholdsmessig lang tid å selge leiligheten. Klageren krever at både visningskostnaden og meglerens øvrige krav på vederlag bortfaller.

Innklagede bestrider klagerens krav, men har likevel tilbudt klagerne en kompensasjon på til sammen kr 11 940.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

Leiligheten ble lagt ut for salg tre ganger før den til slutt ble solgt. Megleren har dermed hatt tre anledninger til å kontrollere annonsen og huke av for antall soverom.

Megleren burde alternativt ha oppdaget feilen da klageren informerte han om at boligannonsen ikke var synlig for klageren. I august 2018 tok klageren kontakt med megleren og informerte om at han ikke fant boligannonsen på FINN etter å ha lagt inn de relevante søkekriteriene. Selv om megleren fant annonsen etter å ha foretatt et eget søk på FINN, burde han foretatt nærmere undersøkelser for å finne ut hvorfor annonsen ikke var synlig for klageren.

Innklagede på sin side hevder at det ikke var noe som tilsa nærmere undersøkelser, da han ikke hørte noe mer fra klageren i etterkant av denne samtalen. Klageren stolte på at megleren ville undersøke saken nærmere og rette opp en eventuell feil. Det er ikke rimelig å kreve at klageren må «følge opp» arbeidet til megleren.

Noen måneder senere oppdaget klageren at megleren ikke hadde huket av for antall soverom da leiligheten ble annonsert på FINN. Klageren kontaktet megleren umiddelbart for å opplyse om dette. Megleren fikk rettet opp feilen.

Denne feilen har ført til at potensielle interessenter har ikke oppdaget leiligheten på FINN, slik at det har tatt uforholdsmessig lang tid å selge leiligheten. Boliger i dette området ligger i snitt ute for salg i 85 dager, mens leiligheten har ligget ute i 180 dager. Leiligheten ble solgt kort tid etter at megleren rettet feilen. Kjøperen opplyste at han fant leiligheten ved å huke av for antall soverom i søkefunksjonen på FINN.

Klageren krever at visningskostnadene og meglerens vederlag bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren hadde rettet feilen på et tidligere tidspunkt dersom han visste at dette var blitt glemt. Megleren visste ikke hvorfor boligannonsen ikke ble vist for klageren, men regnet med at det ikke lenger var et problem, da han ikke hørte noe mer fra klageren.

Under denne perioden var det stor interesse for leiligheten, da mange prospekter ble nedlastet og det ble holdt mange visninger. Megleren hevder dessuten at det er få som bruker søkefunksjonen på FINN når de skal lete etter bolig.

Boligannonsen hadde 5 106 klikk, og leiligheten ble solgt etter 180 dager. Disse opplysningene må sees i lys av at det var lavere omsetningshastighet i boligmarkedet enn det hadde vært året før. En bolig i samme borettslag som leiligheten hadde 4 051 klikk i samme periode og ble solgt etter 134 dager, men under prisantydning. Denne sammenligningen viser at leiligheten har hatt en god markedsføring og eksponering.

Leiligheten er ikke solgt til en lavere pris enn prisantydning, og selger har dermed ikke lidt et økonomisk tap. Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om at visningskostnadene og meglerens vederlag bortfaller.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

Nemnda mener at meglers unnlatelse av å huke av på antall soverom da leiligheten ble lagt ut på FINN, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Til tross for klagerens påpeking at de ikke finner oppdraget, gjør megleren heller ikke noe med det. Megleren har derfor utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjør at vederlaget kan settes ned eller falle bort i sin helhet. Partene har ikke fremlagt for nemnda oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen, hvor det fremgår hva som er avtalt og beregnet i provisjon og visningshonorar.

Nemnda har derfor kommet til at meglers vederlag (provisjon) og eventuell tilrettelegging og oppgjørshonorar, samt visninger, halveres.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til PrivatMegleren Benum og Johansen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må kreditere [klagerne] halvparten av belastet provisjon, visningshonorar og eventuell tilrettelegging og oppgjørshonorar.

Klage nr 2019056

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Vålerenga

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede formidlet. På kontraktsmøtet fikk klagerne vite at det var funnet skjeggkre i leiligheten. Megleren hadde fått vite om skjeggkreene dagen etter budaksepten. Klagerne anfører at megleren burde gitt klagerne beskjed om skjeggkreene så fort hun fikk vite om dem. Ved å ikke gjøre dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre anfører klagerne at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har heller ikke misligholdt sin opplysningsplikt. Hun fikk vite om skjeggkreene etter kjøpet.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Da kjøperen hadde signert kjøpekontrakten på kontraktsmøtet, snudde megleren seg mot selgeren og sa: «Nå kan du si det». Klagerne fikk da beskjed om at det var funnet skjeggkre i leiligheten og i sameiet for øvrig.

Megleren har opplyst at hun fikk vite om skjeggkreene dagen etter budaksepten. Megleren burde gitt klagerne beskjed så fort hun fikk vite om dem. For klagerne var det overraskende å få denne informasjonen etter at kjøpekontrakten var signert.

Megleren har ikke dratt omsorg for begge parter, og hun har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Videre har megleren misligholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren måtte være klar over at hun solgte en mangelfull eiendom.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren fikk vite om skjeggkreene dagen etter budaksepten. Selgeren fikk vite at det var funnet skjeggkre i sameiet dagen før. Det ble satt ut limfeller, og resultatet ble klart noen dager før kontraktsmøtet. Før dette kunne ikke megleren vite om det var skjeggkre i leiligheten til selgeren. Megleren mente det var riktig å informere klagerne etter at resultatene fra limfellene forelå. Det var naturlig å ta dette på kontraktsmøtet med begge partene til stede.

Innklagede bestrider at megleren under kontraktsmøtet ordla seg på den måten som klagerne beskriver. Selgeren og megleren hadde ikke en plan om å holde tilbake informasjonen til etter at kjøpekontrakten var signert. Informasjonen kunne like gjerne vært gitt før kontraktsmøtet. Siden bindende avtale om kjøp var inngått, hadde ikke informasjonen betydning for avtalens innhold.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren skulle informert klagerne om at det var funnet skjeggkre i leiligheten så snart megleren fikk informasjon om det, og ikke ventet til kontraktsmøtet og etter at kontrakten var signert av partene.

Nemnda har kommet til at megleren her skulle informert klagerne om dette straks han ble kjent med det, selv om megleren fikk kunnskap om det etter budaksept. Megleren har en plikt til å dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Når det oppdages skjeggkre i leiligheten, er dette en opplysning som kjøpere av leiligheten hadde all grunn til å få omgående, selv om de rettslig sett er bundet ved budaksepten. Innklagede erkjenner også selv at informasjonen kunne vært gitt før kontraktsmøtet. I så fall kunne kjøperne (klagerne) før kontraktsmøtet og signering av kontrakten tatt stilling til hvordan de skulle forholde seg videre.

Konklusjonen blir at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Vålerenga har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klage nr 2019081

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Lillestrøm)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget hun at det var et stort antall skjeggkre i leiligheten. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren har for øvrig fått utbetalt kr 275 000 fra selgerens forsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Saken er behandlet i samme møte som RFE-2019-082 og RFE-2019-083. Sakene omhandler tre leiligheter i samme sameie, hvor salget var formidlet av samme meglerforetak.

Det var påvist forekomst av skjeggkre i alle tre leilighetene.

Klageren har i korte trekk anført: 

Det er påvist et stort antall skjeggkre i leiligheten og i sameiet for øvrig. I verken selgerens egenerklæringsskjema eller i meglerens markedsføring var det opplyst om dette. Det må legges til grunn at megleren var klar over skjeggkreene. Megleren har derfor misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren stolte på at megleren var ærlig og redelig i sitt arbeid. I stedet fraskriver han seg alt ansvar.

Før kjøpet sa klageren at hun var syk, og at hun trengte et sted å bo som ikke var så stort, slik at det ikke ble så mye å gjøre rent. På grunn av skjeggkreene må klageren støvsuge minst fire dager i uken, og det er en stor helsemessig utfordring for henne.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren innhentet alle lovpålagte opplysninger før salget. Ingen steder sto det noe om at det var skjeggkre i leiligheten. Heller ikke selgeren opplyste om dette. Innklagede bestrider at megleren var klar over skjeggkreene på salgstidspunktet.

Klageren har for øvrig fått utbetalt kr 275 000 fra selgerens forsikringsselskap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har anført at megleren har tilbakeholdt opplysninger om at det var skjeggkre i leiligheten, eller at han skulle foretatt nærmere undersøkelser om dette. Slik saken er opplyst, er det ingenting som tilsier at megleren var klar over skjeggkreene.

Megleren har ikke misligholdt sin opplysningsplikt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019082

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Lillestrøm)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget hun at det var et stort antall skjeggkre i leiligheten. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Saken er behandlet i samme møte som RFE-2019-081 og RFE-2019-083. Sakene omhandler tre leiligheter i samme sameie, hvor salget var formidlet av samme meglerforetak.

Det var påvist forekomst av skjeggkre i alle tre leilighetene.

Klageren har i korte trekk anført: 

Skjeggkre

Det er påvist et stort antall skjeggkre i leiligheten og i sameiet for øvrig. I verken selgerens egenerklæringsskjema eller i meglerens markedsføring var det opplyst om dette. Det må legges til grunn at megleren var klar over skjeggkreene. Megleren har derfor misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren stolte på at megleren var ærlig og redelig i sitt arbeid. I stedet fraskriver han seg alt ansvar.

Boligkjøperforsikring

Megleren mente at klageren ikke trengte å tegne boligkjøperforsikring siden bygget var så nytt. Klageren har vært i kontakt med tidligere eier, uten resultat.

Innklagede har i korte trekk anført:

Skjeggkre

Megleren innhentet alle lovpålagte opplysninger før salget. Ingen steder sto det noe om at det var skjeggkre i leiligheten. Heller ikke selgeren opplyste om dette. Innklagede bestrider at megleren var klar over skjeggkreene på salgstidspunktet.

Første gang klagerens far tok kontakt med megleren, fikk megleren beskjed om at klageren hadde funnet sølvkre. Klageren ble anbefalt å ta kontakt med selgerens forsikringsselskap. Innklagede vet ikke om klageren har gjort dette.

Boligkjøperforsikring

Megleren pleier å anbefale alle kjøpere å tegne boligkjøperforsikring.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har for det første anført at megleren har tilbakeholdt opplysninger om at det var skjeggkre i leiligheten, eller at han skulle foretatt nærmere undersøkelser om dette. Slik saken er opplyst, er det ingenting som tilsier at megleren var klar over skjeggkreene.

Megleren har ikke misligholdt sin opplysningsplikt.

Når det gjelder boligkjøperforsikringen, står det påstand mot påstand. På dette punktet reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019083

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Lillestrøm)

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget hun at det var et stort antall skjeggkre i leiligheten. I tillegg inneholdt salgsoppgaven uriktige opplysninger om at varmtvann var inkludert i felleskostnadene og at det var en elektrisk håndkletørker på badet. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Saken er behandlet i samme møte som RFE-2019-081 og RFE-2019-082. Klagesakene omhandler tre leiligheter i samme sameie, hvor salget var formidlet av samme meglerforetak.

Det var påvist forekomst av skjeggkre i alle tre leilighetene.

Klageren har i korte trekk anført: 

Skjeggkre

Det er påvist et stort antall skjeggkre i leiligheten og i sameiet for øvrig. I verken selgerens egenerklæringsskjema eller i meglerens markedsføring var det opplyst om dette. Det må legges til grunn at megleren var klar over skjeggkreene. Megleren har derfor misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren stolte på at megleren var ærlig og redelig i sitt arbeid. I stedet fraskriver han seg alt ansvar.

Varmtvann, håndkletørker og dårlig rengjøring

I salgsoppgaven sto det at varmtvann var inkludert i fellesutgiftene, og at det var en elektrisk håndkletørker på badet. Ikke noe av dette er riktig. Videre var leiligheten dårlig rengjort. Klageren ga beskjed til både selgeren og megleren, men de gjorde ikke noe med det. Klageren måtte vaske hele leiligheten selv før innflytting.

Innklagede har i korte trekk anført:

Skjeggkre

Megleren innhentet alle lovpålagte opplysninger før salget. Ingen steder sto det noe om at det var skjeggkre i leiligheten. Heller ikke selgeren opplyste om dette. Innklagede bestrider at megleren var klar over skjeggkreene på salgstidspunktet.

Varmtvann, håndkletørker og rengjøring

Det sto i opplysningene som megleren innhentet fra forretningsføreren at varmtvann var inkludert i felleskostnadene. Når det gjelder håndkletørkeren, var det sannsynligvis en feil at denne var tatt med i salgsoppgaven. Det sto ikke noe om en håndkletørker i taksten eller i opplysningene som megleren innhentet i forbindelse med salget. Selgeren har imidlertid godkjent salgsoppgaven, og klageren hadde anledning til å se at den ikke var til stede da hun var på visning. Heller ikke på overtakelsen ble dette kommentert.

Klageren holdt ikke tilbake penger på grunn av vaskingen. Etter overtakelsen ble partene imidlertid enige om at innklagede skulle spandere flyttevask i forbindelse med salget av huset som klageren flyttet fra. Det er innklagede som formidler salget av dette huset.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Skjeggkreene

Klageren har anført at megleren har tilbakeholdt opplysninger om at det var skjeggkre i leiligheten, eller at han skulle foretatt nærmere undersøkelser om dette. Slik saken er opplyst, er det ingenting som tilsier at megleren var klar over skjeggkreene.

Varmtvannet

Det er på det rene at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at varmtvann var inkludert i felleskostnadene. Spørsmålet er om megleren burde gjort nærmere undersøkelser for å finne ut at opplysningene som han innhentet fra forretningsføreren, var uriktige.

En megler må kunne stole på opplysningene fra forretningsføreren med mindre det foreligger omstendigheter som tilsier at han må gjøre nærmere undersøkelser, jf. for eksempel
RFE-2018-127. Klageren har ikke sannsynliggjort at det forelå slike omstendigheter her.

Den elektriske håndkletørkeren

Her har innklagede erkjent at det var gitt en uriktig opplysning om håndkletørkeren i salgsoppgaven. Det er imidlertid ikke enhver feil fra en megler som innebærer at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne har ikke rett til noen kompensasjon her.  

Rengjøringen

Nemnda legger til grunn at denne delen av saken er løst ved at klageren får dekket utgifter til vask/rengjøring ved salget av sitt eget hus.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019062

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS (avd. Strømmen)

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hans mening er kritikkverdige. Han har særlig anført at megleren glemte å publisere annonsen på sosiale medier, slik at færre interessenter kom på visningene. Dette førte til at leiligheten ble solgt for kr 100 000 under prisantydning etter fem måneder. Klageren krever erstatning, og at meglerens vederlag settes ned.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Det er flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som er kritikkverdige. For det første kjøpte klageren en markedspakke til kr 12 900, men megleren glemte å publisere annonsen på sosiale medier. Dette førte til at færre interessenter kom på visningene. Da klageren spurte om markedspakken var «aktiv», svarte megleren at den var det, men det var den ikke. Det er ikke riktig at markedet var tregt. Flere leiligheter som klageren kjenner til, gikk over prisantydning. Årsaken til at få mennesker kom på visningene, var at megleren glemte å publisere annonsen.

For det andre glemte megleren å informere om interessenter som ønsket privatvisning. En tekstmelding viser at det var en interessent som megleren glemte å informere om. I tillegg var det en interessent som dukket opp hjemme hos klageren en dag som det ikke var visning. Megleren glemte å informere om at denne interessenten ønsket privatvisning.

For det tredje lovet megleren å henge opp vindusplakater på kontoret, men disse ble hengt opp først ti dager etter at annonsen var publisert, etter visningen. Innklagedes kontor ligger på et senter med mange besøkende, og det var derfor viktig at vindusplakatene ble hengt opp.

For det fjerde var avtalen at det skulle være to meglere på visningene, men det kom bare én. Begge meglerne har skrevet under på oppdragsavtalen. Visningene kostet kr 2 500 pr. stykk fordi det skulle være to meglere til stede.

For det femte sto det i oppdragsavtalen at klageren ikke skulle betale for opplysningene som megleren innhentet fra kommunen, men likevel ble klageren belastet denne utgiften pålydende kr 7 000. Megleren nektet å rette opp feilen da klageren tok kontakt med ham. Siden klageren ble trukket for mye, føler han seg «svindlet».

Megleren har etter dette håndtert oppdraget på en mangelfull måte. På grunn av feilene som megleren gjorde, ble leiligheten solgt for kr 100 000 under prisantydning, og det først etter fem måneder. I tillegg til at leiligheten ble solgt under prisantydning, måtte klageren altså betale mer på mellomfinansieringen. Klageren har derfor tapt mye penger på grunn av megleren.

Klageren krever erstatning, og at meglerens vederlag settes ned.

Innklagede har i korte trekk anført:

Markedet var tregt da boligen ble markedsført. Megleren valgte derfor å vente med å betale for mer synlighet, slik at hun hadde «flere kort å spille på» dersom leiligheten ikke ble solgt etter første visning. Det var flere som skrev ned navnet sitt etter første visning, og det kom et bud som bare var kr 150 000 under prisantydning. Dette viser at megleren traff med markedsføringen.

Innklagede bestrider at klageren ikke fikk informasjon om interessenter som ønsket privatvisning. Personen som sendte tekstmeldingen som klageren viser til, var ikke interessert i klagerens leilighet fordi den var for liten. Videre bestrider innklagede at vindusplakatene ble hengt opp for sent. Vindusplakatene ble hengt opp samtidig som megleren lagde salgsoppgaven. 

Når det gjelder visningene, er det ikke riktig at det uansett skulle være to meglere til stede under visningene. Det som var avtalen, var at det skulle være to meglere til stede dersom det var behov for det. I denne saken var det ikke behov for to meglere.

Det er riktig at klageren ble trukket for opplysningene som megleren innhentet fra kommunen, selv om det var strøket over denne posten i oppdragsavtalen. Innklagede beklager at megleren ikke oppdaget dette tidligere, og at klageren ble påført ekstra arbeid. Klageren har fått refundert pengene, og innklagede anser seg ferdig med saken.

Klageren har krevd erstatning og vederlagsnedsettelse. Megleren kan kritiseres for at klageren ble fakturert for mye, men hun har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Klagen gjelder fem forhold.

Kjøp av markedspakke og «uteglemt» publisering av «Effekt»

Det er på det rene at publisering av Effekt var en del av markedspakken som kostet kr 12 900 inklusive mva. Innklagede har anført at det var helt bevisst fra meglerens side, da megleren ville ha flere «kort å spille på» dersom boligen ikke ble solgt etter første visningsrunde.

Nemnda mener at da klageren (selger) hadde kjøpt den tjenesten som gjaldt publisering av Effekt, måtte megleren ved eventuelt å stille denne tjenesten i bero, informert klageren på forhånd, slik at klageren eventuelt kunne protestere. Dette gjelder selv om megler kunne ha gode grunner for å vente med publisering av Effekt.

Klagerens påstand om at megler glemte å informere om kjøpere som ønsket privat visning

Nemnda finner at det her er påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.

Klagerens påstand om at megler glemte å henge opp vindusplakater

Innklagede synes å erkjenne at det gikk fire dager etter at salgsoppgaven var ferdig, at vindusplakater ble hengt opp. Dette var også etter 1. visning. Nemnda mener at innklagedes megler her kan kritiseres.

Det var avtalt at det skulle være to meglere til stede på visningene

Nemnda nevner først at det ikke fremgår av oppdragsavtalen at det skulle være to meglere til stede på visninger. Generelt sett er det heller ikke vanlig at det ved salg av boliger er to meglere til stede på visninger. En annen sak er det ofte er vanlig at det fremgår av oppdragsavtalen at flere meglere skal arbeide med oppdraget, men det er noe annet enn at det er avtalt at det skal være to meglere på visninger.

Dette klagepunktet kan derfor ikke føre frem.

Megler fakturerte kr 7 000 for mye

Innklagede har her erkjent at klageren ved en feil ble belastet med kr 7 542 i henhold til regning for opplysninger fra forretningsfører, og beløpet ble refundert klageren 12. april 2019.

Nemnda mener likevel at innklagede/megleren kan kritiseres her. For det første fremgår det av oppdragsavtalen at selv om det er strøket over at klageren skal betale for «Megleropplysninger og byggetegninger» med kr 4 125, er summeringen av direkte utlegg i punktet ikke korrigert i samsvar med dette. For det andre er klagen til nemnda datert
27. mars 2019, tilsvaret er datert 11. april 2019 og innklagede krediterte klageren beløpet
12. april 2019. Dette innebærer at det var først da saken ble bragt inn for nemnda, at innklagede ordnet opp i forholdet. Dette er kritikkverdig.

Oppsummering

Ut fra en samlet vurdering av de klagepunktene som har ført frem, mener nemnda at megleren/innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Megleren til innklagede har også utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda mener at vederlaget passende kan reduseres med kr 20 000.

Erstatningskravet kan derimot ikke føre frem. Klageren har ikke sannsynliggjort at han har lidt noe økonomisk tap ved salget av boligen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Oslo AS (avd. Strømmen) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klageren] 20 000 kroner av vederlaget.

Klage nr 2019063

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DNB Eiendom AS (avd. Kalbakken)

Saken gjelder: Meglerens vederlag/honorar/utlegg

Saksfremstilling:

I 2018 hadde klageren tre ulike meglerforetak på befaring. Megleren til innklagede var på befaring, men klageren valgte et annet meglerforetak. Senere mottok klageren en faktura på kr 13 750 fra innklagede. Klageren anfører at befaringen skulle være gratis, og krever derfor at kravet om betaling frafalles.

Innklagede anfører at klageren signerte oppdragsavtale med innklagede. Siden leiligheten ble solgt gjennom et annet meglerforetak i oppdragstiden, har innklagede krav på kr 43 375.
I stedet har klageren blitt fakturert for kr 13 750. 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter avtalen skulle befaringen være gratis, men likevel har klageren blitt fakturert for
kr 13 750. Klageren ble «overvåket» av megleren etter at klageren hadde gitt megleren beskjed om at hun skulle refinansiere lånet i stedet for å selge.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren signerte oppdragsavtale med innklagede. Senere så megleren at leiligheten var lagt ut for salg gjennom et annet meglerforetak. Leiligheten ble solgt kort tid etter. Siden leiligheten ble solgt i oppdragstiden, har innklagede krav på kr 43 375. Av hensyn til klageren har innklagede likevel kun krevd betaling for befaring og verdivurdering, samt oppsigelseshonorar. Totalt blir dette kr 13 750.

Innklagede bestrider at megleren overvåket klageren.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling. 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Klageren har skrevet under på oppdragsavtalen, hvor det fremgår hva megler har krav på hvis det ikke blir noe av salget. I dette tilfellet valgte selger (klager) et annet meglerforetak til tross for at hun hadde forpliktet seg overfor innklagede.

Innklagede har krav på oppgjør i henhold til oppdragsavtalen, men har valgt å redusere beløpet ved at det kun er krevd betaling for befaring og verdivurdering, samt oppsigelseshonorar.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.

Klage nr 2019064

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Nordre Aker Eiendomsmegling AS (Nordvik Nydalen)

Saken gjelder: Uriktige opplysninger

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en kontraktsposisjon til en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren ga uriktige opplysninger om når leiligheten skulle stå ferdig, og at innklagede «truet» ham til å betale kr 30 000 for mye for kontraktsposisjonen. Klageren krever erstatning med kr 50 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Megleren ga uriktige opplysninger om når leiligheten skulle stå ferdig. I salgsoppgaven sto det at leiligheten skulle stå ferdig andre kvartal 2018, men overtakelsen skjedde ikke før tredje kvartal 2018. Da klageren tok kontakt med megleren, sa megleren at det var utbyggeren som hadde ansvaret for forsinkelsen. Da klageren tok kontakt med utbyggeren, sa utbyggeren at det var megleren som hadde gitt uriktige opplysninger.

Etter overtakelsen ble klageren kontaktet av innklagedes advokat, som sa at klageren fortsatt skyldte kr 30 000. Advokaten «truet» klageren, og sa at leiligheten kom til å bli tvangssolgt dersom klageren ikke betalte så fort som mulig. Klageren visste ikke om det advokaten sa var sant, men betalte likevel.

Klageren krever erstatning med kr 50 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren rettet krav mot innklagede først seks måneder etter overtakelsen. Kravet har derfor falt bort på grunn av for sen reklamasjon eller ulovfestede regler om passivitet.

Klagen kan uansett ikke føre frem. I salgsoppgaven sto det at leiligheten ville stå ferdig i løpet av andre kvartal, men i kjøpekontrakten mellom utbyggeren og selgeren, som er en del av transportavtalen mellom klageren og selgeren, sto det at leiligheten ville stå ferdig i løpet av tredje eller fjerde kvartal. Siden salgsinformasjonen inneholdt riktige opplysninger om når leiligheten skulle stå ferdig, har ikke klageren et krav mot innklagede. Klageren har uansett ikke dokumentert at han har lidt et økonomisk tap.

Når det gjelder beløpet på kr 30 000, skulle kr 50 000 av kjøpesummen betales innen 1. juli 2018. Siden klageren kun betalte inn kr 20 000, sendte megleren flere purringer til klageren. Senere sendte innklagedes advokat et brev med krav om betaling av utestående pluss forsinkelsesrenter.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megleren har gitt uriktige opplysninger og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

Det avgjørende for nemnda er at det her var salg av kontraktsposisjon til en leilighet under oppføring. Dette får den konsekvens at klageren (kjøper) trer inn i den opprinnelig kontrakten hvor antatt ferdigstillelsestidspunkt var korrekt angitt, jf. punkt 17.4. En kjøper har i en slik situasjon en «plikt» til å sette seg inn i kontraktens bestemmelser.

En annen sak er at megler her kan kritiseres for at det ikke var samsvar mellom det som stod i salgsoppgaven om ferdigstillelsestidspunktet, og det som stod i kontrakten.

Klageren har krevd kr 50 000 i erstatning.

Det skulle etter innvilget betalingsutsettelse vært betalt kr 50 000 innen 1. juli 2018, men klageren betalte bare kr 20 000. Beløpet kr 50 000 var en del av kjøpesummen/transportgebyr. Klageren har anført at selgers advokat «truet» han til å betale ytterligere kr 30 000. Selger hadde imidlertid her krav på det resterende beløpet kr 30 000, og det var naturlig at han purret klageren for beløpet. Det fremstår som udokumentert at selgerens advokat på en urettmessig måte har «truet» klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.