Klage nr 2017063

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Z-eiendom AS

Saken gjelder:               Verdivurdering

Saksfremstilling:

I forbindelse med et skifteoppgjør etter moren skulle klageren og klagerens bror innhente hver sine verdivurderinger vedrørende morens hytte. Det var avtalt at klageren skulle kjøpe hytten for gjennomsnittet av disse verdivurderingene. Klagerens bror tok kontakt med innklagede som fastslo en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000 basert på bare en utvendig befaring. Meglerne klageren kontaktet besiktiget eiendommen også innvendig, og ga en verdivurdering på kr 1 800 000 og kr 1 650 000. Klageren mener det var kritikkverdig av innklagede å foreta en verdivurdering kun basert på utvendig befaring. Klageren inngikk avtale med broren om å kjøpe hytten for kr 2 100 000. Noen måneder etterpå ønsket klageren å selge hytten og inngikk oppdragsavtale med innklagede på bakgrunn av verdivurderingen de hadde gitt. Hytten ble imidlertid bare solgt for kr 1 890 000 etter at klageren hadde oppgradert hytten innvendig. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 105 000. Klageren krever også nedsettelse av meglerens vederlag på kr 41 750. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Da klagerens mor døde, ble det inngått en skifteavtale mellom klagerens bror og klageren hvor det ble spesifisert at hun skulle overta morens hytte ved å kjøpe ut broren. Avtalen var at de skulle innhente hver sin verdivurdering fra en eiendomsmegler, og at snittet av disse vurderingene, innenfor en gitt ramme, skulle utgjøre prisen på hytten. Det er en enkel hytte på 42 kvm bygget i 1981, og det var ikke utført oppussing eller oppgradering av hytten.

Klageren innhentet selv verdivurdering fra to eiendomsmeglere, som ikke var ansatt hos innklagede. Klageren sørget for at begge fikk muligheten til å besiktige hytten utvendig og innvendig, samt at de fikk snakket sammen om beliggenheten, sameiet hytten var en del av, og andre relevante forhold. Etter dette kom den ene med en verdivurdering på kr 1 800 000, og den andre med en vurdering på kr 1 650 000. Verdivurderingene var noe lavere enn klageren hadde forventet, men stemte relativt godt med hva klageren hadde sett etter å fulgt med på annonser på www.FINN.no, snakket på telefonen med andre eiendomsmeglere, samt hyttenaboer som har fulgt med på markedet i mange år.

Broren til klageren tok kontakt med innklagede for å få sin verdivurdering av hytten, og disse gjennomførte en utvendig befaring i februar 2015. Broren til klageren var ikke til stede da de kom, og hytten var stengt og alle gardinene var trukket for. Megleren som var på befaring hadde derfor ingen mulighet til å se den innvendig. De fikk dermed ingen formening om romløsning, standard på viktige rom som bad og kjøkken, bygningsmessig tilstand innvendig, interiør og farger etc. Innklagede hadde altså kun mulighet til å besiktige hyttens beliggenhet og utvendige tilstand, samt ca. antall kvadratmeter grunnflate. Innklagede ga en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000.

Klageren tok umiddelbart kontakt med innklagede etter at hun fikk vite om verdivurderingen fra broren for å forhøre seg om befaringen. De bekreftet at de ikke hadde vært inne i hytten, og at de ga verdivurderingen kun basert på utvendig besiktigelse. Klageren reagerte på dette, og fortalte at hytten har en svært enkel standard innvendig, at deres verdivurdering var ca kr 1 000 000 høyere enn verdivurderingene de andre meglerne hadde foretatt, og at den ikke samsvarte med salg av hytter i området. Klageren forklarte også at dette var et arveoppgjør, og at det var viktig å få en realistisk verdivurdering. Klageren spurte også om de virkelig kunne gi en verdivurdering uten å ha noen formening om hyttens innvendige standard. Innklagede bekreftet dette, og bekreftet at de fortsatt gikk god for verdivurderingen, og mente det ikke var nødvendig å komme på nytt for å foreta en befaring innvendig.

Broren til klageren ble svært fornøyd med den høye verdivurderingen, og klageren måtte etter forhandlinger med broren kjøpe hytten for kr 2 100 000. Den privat skifteavtalen mellom klagerens bror og klageren er i denne sammenhengen helt irrelevant da verdivurderingen skal vise hva innklagede antar er markedsverdien i det åpne marked. Denne markedsverdien er naturligvis helt uavhengig av en bakenforliggende skifteavtale.

Grunnet andre forhold i arveoppgjøret valgte klageren å legge ut hytten til salg i mai 2015, og klageren «måtte» da gi oppdraget til innklagede fordi de hadde gitt den høyeste verdivurderingen. Verdivurderingen til innklagede ble derfor også utført for klageren. De sendte en ny verdivurdering til klageren, uten at de fant det nødvendig å foreta en innvendig befaring. Verdivurderingene inneholder ingen form for informasjon eller forbehold om at vurderingen kun er basert på en rask utvendig befaring.

Klageren trengte å få ca kr 2 200 000 for å få tilbake det hun hadde betalt for hytten, samt dekke kostnader og meglerhonoraret. Klageren var hele tiden sikker på at verdivurderingen var alt for høy, og var bekymret for at de skulle ødelegge markedet ved å gå ut med en altfor høy pris. Innklagede gjentok flere ganger at de trodde de ville klare å selge hytten for en pris i nærheten av verdivurderingen deres, mens de andre to meglerne ikke hadde noen tro på at de ville klare å få over kr 2 000 000 for hytten. Det er derfor en årsakssammenheng mellom vurderingen som ble gjort i februar, den fornyede verdivurderingen, og salgsoppdraget mellom klageren og innklagede.

Etter samtaler med innklagede ble det besluttet at hytten skulle legges ut for kr 2 390 000, men megleren holdt fast på at kr 2 600 000 – 2 800 000 var en riktig prisvurdering, og at en eventuelt høy pris ikke ville ødelegge markedet, da det hele tiden kom nye kjøpere på markedet.

Som klageren trodde var det ingen reelle interessenter til prisantydningen de hadde gått ut med. Hytten ble så tatt av markedet i september 2015 da sesongen for sommerhytter var over. Den ble lagt ut igjen i april 2016 for kr 2 290 000, og den lå ute i april, mai og juni. I juli ble prisantydningen senket til kr 2 190 000, men det var fortsatt ingen reelle interessenter. Det ble avholdt annonserte visninger og private visninger av megleren og klageren sesongen 2015 og 2016. De få som viste interesse, fortalte at det var alt for mye å gjøre med hytten, og at det derfor ikke var aktuelt for de å legge inn bud.

Innklagede viser til at klagerens bror hadde bruksrett til hytten i perioden 1. juni til 15. juli 2015. Dette var imidlertid ikke til hinder for at hytten kunne selges med overtakelse etter 15. juli 2015. Det ble også avholdt visninger før denne perioden, men ingen interessenter meldte seg. Hytten ble så tatt av www.FINN.no de tre siste ukene i juli. Innklagede opplyste aldri at det var interessenter som ønsket å se hytten i denne perioden, og det var heller ingen som var klare til å se den fra 15. juli. Bruksavtalen har således ikke hatt noen vesentlig innvirkning på salget. Det tok fortsatt mer enn ett år å få solgt den, og da først etter at prisantydningen hadde blitt redusert betraktelig.

I slutten av juni 2016 måtte noe gjøres for å øke muligheten for å få hytten solgt før sesongen var helt over. Klageren malte hytten innvendig, møblerte om og satte inn ny komfyr, nye bilder av hytten ble tatt og ny megler hos innklagede tok over salgsoppdraget. Den 28. juli 2016 erkjente innklagede for første gang at prisantydningen var for høy, og kom med en anbefaling om å sette den ned til under kr 2 000 000, og jo lavere jo bedre. Det ble da besluttet å senke prisantydningen til kr 1 950 000. Etter relativt kort tid meldte det seg en reell interessent.

Hytten ble til slutt solgt til denne interessenten i august 2016 for kr 1 890 000. Dette til tross for at markedet for hytter i hytteområdet ble betegnet som svært godt i 2015. I 2016 ble hyttemarkedet regnet som enda bedre enn fjoråret i lokalpressen, og av megleren i området samt på landsbasis. Den lave prisantydningen, sett i forhold til innklagedes opprinnelige verdivurdering, kan altså ikke forklares med et fallende marked.

Det er kritikkverdig og useriøst at innklagede ga en verdivurdering av hytten uten å ha sett den innvendig. En slik vurdering indikerer at innvendig standard, utseende og planløsning ikke har noen betydning for hva kjøpere vil være villig til å betale. Dette stemmer ikke med hva klageren selv mener som kjøper av eiendom, og tilbakemeldingene fra de som kom på visning.

Innklagede har uten tvil gjort en svært dårlig jobb med verdivurderingen av hytten, og det generelle prisnivået for denne typen hytter i området hvor hytten ligger. Det er urimelig at klageren skal bære hele tapet mellom kjøp og salg under de omstendigheter som beskrevet over, uten noen konsekvenser for innklagede. De skal tross alt være en profesjonell aktør på markedet, og tar seg svært godt betalt for den kompetansen de skal ha. At de ga en verdivurdering på kr 2 600 000 – 2 800 000, men endte opp med å selge den for kr 1 890 000 etter 16 måneder i det som ellers ble betegnet som et stigende markedet, viser at de gjorde en useriøs jobb.

Klageren er klar over at en verdivurdering ikke er en prisgaranti. Klagen relaterer seg til det forhold at innklagede ga en skriftlig verdivurdering uten å besiktige hytten innvendig, og at dette gjorde at de ga en vurdering som var nesten 60% over de to andre vurderingene som ble innhentet fra meglere. Det som til slutt ble salgssummen etter nesten halvannet års arbeid, i det som ble betegnet som et stigende marked og etter innvendig oppussing, viser at innklagedes verdivurdering var fullstendig misvisende.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med kr 41 750, og krever erstatning på kr 105 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede mottok e-post med forespørsel om en befaring av hytten fra klagerens bror på en fredag. Klagerens bror ønsket at befaringen skulle skje den samme helgen. Den helgen var samtlige av innklagedes meglere opptatte. En ordinær befaring hadde de derfor ikke mulighet til, men de ga tilbakemelding på at de muligens kunne klare å ta en rask utvendig befaring.

Mandagen etter sendte de en verdivurdering til klagerens bror. Fredagen etter ble innklagede oppringt av klageren angående verdivurderingen. Klageren sendte også en e-post mandagen etter hvor hun ba om mer informasjon om bakgrunnen for verdivurderingen med mer.

Innklagede hadde kontakt med klageren flere ganger i perioden etter dette. Innklagede opplevde at klageren forsøkte å få innklagede til å endre verdivurderingen de hadde foretatt av eiendommen. Det ble henvist til at andre megleren hadde vurdert eiendommen til en lavere prisantydning.

Innklagede var totalt ukjent med bakgrunnen for at klagerens bror kontaktet dem for å få en verdivurdering av eiendommen, utover at det muligens var snakk om salg av eiendommen. De underliggende forhold som forelå mellom partene, skifteavtale osv. var helt ukjent for innklagede. Informasjon om at verdivurderingen kun var i forbindelse med skifteoppgjør fikk innklagede først vite etter at verdivurderingen var blitt gjort, våren 2015. For øvrig har det vel mindre relevans hva hensikten med verdivurderingen er.

Det fremgår med all mulig tydelighet at klageren helt fra innklagedes verdivurdering forelå, har ment at denne var for høy. Den avtalte verdi mellom klageren og hennes bror, ble, som klageren anfører, fastsatt etter forhandlinger dem imellom, og utgjør ikke et eksakt matematisk snitt av de dokumenterte verdivurderingene. Det faktum at klageren valgte å inngå avtale med sin bror, med en verdi på kr 2 100 000, er et forhold klageren selv må ta ansvar for. Dette er spesielt avgjørende som en følge av at klageren, etter eget utsagn, var av den klare oppfatning at innklagedes vurdering var for høy. En prisvurdering er ingen prisgaranti, men en vurdering bygget på den erfaringen innklagede har, og lokalkunnskapen. Innklagede ga deres verdivurdering etter beste evne, og mener at klageren selv fullt ut må ta konsekvensen av at hun valgte å inngå en avtale med broren sin.

Det er også et vesentlig poeng at det i realiteten ikke er innklagedes salgsoppdrag for klageren som påstås å være kritikkverdig utført, men den verdivurderingen de gjorde for hennes bror. Hvilken pris en eiendom oppnår i markedet er avhengig av en rekke faktorer, og det antas kjent for alle at en prisvurdering fra en megler ikke er å oppfatte som en prisgaranti. Den verdivurderingen som ble sendt til klageren i april 2015, var kun oversendelse av vurderingen innklagede gjorde i februar for klagerens bror.

Kravet om erstatning anføres på bakgrunn av innklagedes utførelse av megleroppdraget, og det kan ikke være årsakssammenheng mellom vurderingen som ble gjort i februar, og salgsoppdraget som ble inngått i april.

I tillegg informerte ikke oppdragsgiveren om at det var inngått bruksavtale med broren store deler av sesongen 2015. Bruksavtalen ble innklagede først oppmerksom på når de skulle avholde visning. Innklagede fikk da klar beskjed om at det ikke var mulig å få til noen visninger i denne perioden. Å arbeide med salg av en eiendom som det ikke er mulig å avholde visninger på, er lite hensiktsmessig. Derfor anbefalte innklagede å avvente videre salgsarbeid inntil de kunne få tilgang til eiendommen og avholde visninger. Salgsarbeidet som ble påbegynt våren 2015 måtte derfor avsluttes, og innklagede fikk ikke påbegynt normalt salgsarbeid før helt på slutten av sesongen 2015.

Salgsarbeidet for eiendommen ble tatt opp igjen da sesongen for denne type eiendom begynte våren 2016.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av at innklagede ga en verdivurdering basert på utvendig besiktigelse av eiendommen, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det må forventes at en eiendomsmegler har en viss kunnskap om salgsobjektets verdi i markedet. Det er på det rene at den megleren som klagerens bror engasjerte for å foreta verdivurdering, kun foretok en utvendig befaring av hytten uten at dette fremgår av verdivurderingen. Det er kritikkverdig å ikke opplyse om det.  

Klageren overtok hytten etter forhandlinger med broren som ledd i skifteoppgjøret for kr 2 100 000. Hun var på det tidspunktet klar over at brorens megler ikke hadde vært inne i hytten.

Da klageren ville selge hytten, engasjerte hun den megleren broren hadde brukt i forbindelse med skifteoppgjøret. Salgsprisen ble kr 1 890 000. Klageren er misfornøyd med meglers verdivurdering sammenholdt med det salgssummen ble. Klageren har vist til salgsprisen til en nabohytte.

Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig være noe tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.

Forutsetningen for vederlagsnedsettelse er at det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. At eiendommen viste seg å være vanskeligere å selge enn megleren hadde sett for seg, gir ikke selgeren rett til å kreve at eiendomsmegleren skal avstå fra å kreve betaling for den innsatsen han har gjort. Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda bemerker at en megler ikke kan være ansvarlig for hvilke bud en selger velger å akseptere eller avslå. Det er selgeren, som adressat for budet, som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke. Nemnda kan ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap som megleren kan være ansvarlig for. Interessen for en eiendom er avhengig av markedet til enhver tid. Megleren har ikke avgitt en salgsgaranti. Erstatningskravet på kr 105 000 fører ikke frem.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017119

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Stavanger Eiendomsformidling AS

Saken gjelder:               Feil opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. I salgsoppgaven og på visningen ga megleren uriktige opplysninger om mulighet for parkering. Klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med undersøkelses – og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og krever erstatning på kr 72 000, som tilsvarer leie av parkeringsplass i 5 år. Innklagede hevder megleren baserte seg på informasjonen gitt av selgeren. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 og erstatningskravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. I salgsoppgaven ble følgende opplyst:

«Parkeringsforhold: Parkering i gate etter […] kommunes bestemmelser (sone)».

Klageren antok på bakgrunn av denne opplysningen at retten til gateparkering fulgte med eiendommen, men ønsket en bekreftelse fra megleren og spurte derfor muntlig to ganger om selgeren hadde rett til gateparkering. Megleren bekreftet at dette var tilfellet.

Klageren har fått avslag fra kommunen med følgende begrunnelse: beboere som kjøpte leiligheter fradelt etter 1965 hadde ikke rett til soneparkeringskort i parkeringssonen.

Megleren har gitt uriktige opplysninger om parkering, og har følgelig ikke oppfylt sin undersøkelse- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren hadde en plikt til å avklare forholdene rundt parkering, spesielt når han visste hvor viktig parkeringsmuligheter var for klageren. E-posten fra megleren til selgeren etter kjøpet viser tydelig at megleren var usikker.

Klagerne må leie parkeringsplass/garasje i området. Klageren anslår at botiden i leiligheten blir minst 5 år. Leie av parkeringsplass koster kr 1 200 pr. måned. Klagerne krever erstattet

kr 72 000 som tilsvarer prisen for leie av parkeringsplass i 5 år.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren baserte seg på opplysninger gitt av selgeren. Salgsoppgaven var godkjent av selgeren. Selgeren har eiet leiligheten i 7-8 år, og megleren hadde derfor ingen grunn til å betvile at boligen hadde tilgang til parkering i sonen. Boligen er bygget i 1904, men reseksjonert til tre leiligheter i 2008. Leiligheten ble opprettet som ny seksjon. De to opprinnelige seksjonene har parkering på tomten. Dette kan også tilsi at denne leiligheten kan ha fått adgang til parkering i sonen i forbindelse med seksjoneringen.

Megleren sa ikke på visningen at parkering var i orden. Det er ikke mulig å ordne sonekort i forkant av salg. Dette er et personlig kort som hver enkelt må søke om etter at handelen har funnet sted.

Det er naturlig at megleren spør selgeren om han hadde sonekort når klageren gjorde megleren oppmerksom på at hun ikke fikk kortet. Det kommer klart frem av svaret til selgeren at han hadde den oppfatningen om at boligen hadde tilgang til parkering i sonen.

Innklagede bestrider klagerens påstand om brudd på undersøkelses – og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Innklagede avviser også erstatningskravet på kr 72 000. Parkeringssonen slutter 400 meter fra boligen, og det er fri parkering døgnet rundt der. I sonen er det fri parkering mellom kl. 18.00 og 08.00 på hverdager og mellom kl. 16.00 lørdag til 08.00 mandag. I tillegg kan du parkere i nabogaten på hverdager fra kl. 16.00 til kl. 10.00. Henvisningen til parkeringsanlegget som klageren krever erstatning for leie av parkeringsplassen ligger lenger unna friparkeringen, og er i tillegg innendørs.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum skal megleren gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Informasjon om mulig parkeringsplass er opplysninger som en kjøper har grunn til å regne med å få, og som har betydning for avtalen. Opplysningene som blir gitt må være riktige.

I salgsoppgaven er det opplyst at det er parkering i gate etter […] kommunens bestemmelser (sone). Når det gjelder parkeringsreglene i indre sone i byen, bør en lokal megler være kjent med at kjøpere til boliger som er seksjonert etter 1965 ikke får sonekort. Det er følgelig gitt misvisende opplysninger i salgsoppgaven. Megleren har derfor ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Nemnda finner også at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede må betale erstatning på grunnlag av arbeidsgiveransvaret.

Når det gjelder erstatningens størrelse, har klageren vist til pris på p-plasser i et parkeringshus. Ut fra opplysningene i salgsoppgaven kan klageren imidlertid ikke få erstattet utgiftene til parkering i parkeringshus. Erstatningen må derfor fastsettes skjønnsmessig. Nemnda finner at erstatningen passende kan settes til kr 25 000. Det kan i den forbindelse ikke tillegges noen betydning at man etter det opplyste er utenfor sonen 400 meter fra boligen.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Stavanger Eiendomsformidling AS har ikke overholdt opplysningsplikten, og innklagede må erstatte klageren 25 000 kroner.

Klage nr 2017120

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Eiendom AS

Saken gjelder:               Meglerens vederlag/utlegg/honorar

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom. Boligen ble ikke solgt, og klagerne mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og uprofesjonelt. Klagerne krever kr 15 000 i vederlagsnedsettelse. Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av en eiendom med innklagede. Tre meglerforetak var på befaring og foretok verdivurdering av eiendommen før klagerne inngikk avtale med innklagede. Verdivurderingene som ble gitt, var på kr 5 690 000, kr 4 800 000 og 4 600 000.

Ved inngåelsen av oppdragsavtalen mente megleren at prisantydning på kr 5 690 000 var for høyt, og de ble enige om å sette prisantydningen til kr 5 490 000. Megleren fortalte at hun som hadde vært på befaring, ikke arbeidet hos innklagede lenger, og ikke var byggeteknisk kyndig.

Klagerne underskrev kontrakten, men fikk ikke kopi av den før etter at innklagede sa opp oppdraget på grunn av mulig avvikling av meglerforetaket. Oppdragsavtalen ble inngått i mars 2017. Innklagede sa opp oppdraget i juli 2017.

Megleren ønsket ikke å bruke mer tid på oppdraget eller visninger i siste perioden av oppdragstiden. I mai ble prisantydningen satt ned til kr 5 250 000 da megleren synes prisen var for høy. Etter noen uker mente megleren at prisantydningen fortsatt var for høy, og den ble derfor satt ned til kr 5 150 000. Megleren uttalte da at hun som hadde foretatt den første verdivurderingen ikke var kompetent til dette, og at det var kun megleren, som hadde byggeteknisk bakgrunn, som kunne sette prisen.

Prisantydningen ble senere satt ned til kr 4 990 000. Klagerne fikk også beskjed om at de ikke kunne avslå bud på prisantydning. De følte seg presset ned i pris, og at de ikke kunne si nei.

Det ble avholdt åtte visninger, men det var lite interesse for eiendommen. En visning ble avholdt av en assistent fra meglerforetaket som ikke kjente eiendommen. På en privatvisning møtte ikke megleren opp, men naboen til klagerne avholdt visningen. Klagerne kontaktet megleren som forsvarte seg med at hun ikke hadde hørt noe fra de som skulle komme på visning og trodde de ikke var interessert i å se på eiendommen.

Klagerne ønsket selvfølgelig høyest mulig pris for eiendommen og valgte meglerforetaket fordi de ga den høyeste verdivurderingen. Klagerne hevder at eiendommen hadde vært solgt dersom innklagede hadde opptrådt profesjonelt. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren bestrider fakturakravet fra innklagede, og krever at meglerens vederlag på kr 15 000 bortfaller etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter forespørsel fra klagerne via anbudstorget i september 2016 ble det gitt en verdivurdering av en eiendomsmeglerfullmektig som på det tidspunktet var ansatt hos innklagede.

Innklagede sjekket med Eiendomsverdi hva estimert verdi pr. kvm ga på tidspunktet verdivurderingen ble gitt. Verdien som ble oppgitt var på kr 5 850 000 ved middels standard. Eiendommen ble vurdert av fullmektigen til å ha en verdi på kr 5 650 000.

Etter ca. fire måneder kom klagerne til innklagedes kontor og spurte etter eiendomsmeglerfullmektigen. De fikk beskjed om at vedkommende hadde sluttet. Det ble inngått oppdragsavtale med klagerne. Megleren er rimelig sikker på at klagerne fikk med seg en kopi av avtalen da de dro fra kontoret. Avtalen er datert og underskrevet i februar 2017 med en gyldighet på seks måneder.

Klagerne ønsket en prisantydning på kr 5 690 000. Megleren ga uttrykk for at hun syntes prisen de ønsket var for høy. Klagerne opplyste ikke om at de hadde fått en tidligere verdivurdering fra fullmektigen, og hva denne var satt til, men de hadde en klar mening om hvilken pris de ønsket. Det ble enighet om å prøve med en prisantydning på kr 5 490 000. Megleren var hele tiden åpen om at det ikke var sikkert at de kunne oppnå ønsket pris da det til enhver tid er markedet som styrer dette.

Det er ikke noe krav til at en fullmektig eller eiendomsmegler skal ha byggeteknisk bakgrunn. Innklagede avviser påstander om kompetanse angående prissetting på bakgrunn av byggeteknisk bakgrunn. Megleren opplyste om at hun hadde denne bakgrunnen selv. Det betyr imidlertid ikke at verdivurderingen som ble utført i 2016 ikke var troverdig. Den ble basert på de verktøy som er normalt å bruke i eiendomsmeglerforetak. Eiendomsverdi er kun et verktøy som alle foretak bruker for å kunne få en pekepinn på tidligere omsetninger i området, statistikker mm. Dette ble grundig forklart til klagerne, og de fikk selv se hvordan man kan ta verktøyet til hjelp for å finne en omtrentlig prisantydning. Megleren forklarte også at det er flere forhold som spiller inn, som blant annet påkostninger, oppussing mv. Megleren hadde ikke på tidspunktet ved fastsettelse av prisantydning vært på befaring. Hun ga uttrykk for at prisantydningen kunne endre seg etter at hun hadde sett eiendommen, lest egenerklæringen og takstrapporten.

I mai ble det diskutert om prisantydningen skulle settes ned. Megleren mente den burde settes ned til under kr 5 000 000, men klagerne ønsket over kr 5 000 000. Prisantydningen ble satt ned til kr 5 250 000.

Megleren foreslo også at eiendommen kunne tas ut av markedet en kort periode for deretter å legges ut på ny. Dette ønsket ikke klagerne fordi det ville føre til mer kostnader.

I midten av juni anbefalte megleren en ny prisantydning på kr 4 990 000. Klagerne godtok dette, men med en formulering som indikerte at de egentlig ikke ønsket å akseptere et eventuelt bud på den prisantydningen. Megleren oppfattet klagerne slik at prisantydningen kunne settes ned for å få folk til å komme på visning, det vil si en såkalt «lokkepris». På grunn av formuleringen fra klagerne ønsket megleren en bekreftelse på at de ville akseptere et eventuelt bud på kr 4 990 000. Det er mulig klagerne følte et press med denne e-posten, men megleren avviser at e-posten på noen måte kan oppfattes som om de ble presset og ikke kunne si nei. Prisantydningen ble, etter ønske fra klagerne, satt til kr 5 100 000. Klagerne burde være klar over at de ikke kunne annonsere eiendommen med en prisantydning som de ikke var villige til å selge eiendommen for. Det fremgår av standard e-post som megleren sender ut i forbindelse med godkjennelse av salgsoppgaven at klagerne også aksepterer salg på prisantydning.

Da det heller ikke kom noen interessenter på visningen etter at prisantydningen var satt ned til kr 5 100 000 fikk megleren en SMS fra klagerne om å sette ned prisantydningen til

kr 4 990 000.

Eiendommen ligger i et greit område, men det er støy fra en trafikkert vei som grenser til eiendommen. Boligen er også innrøykt. I følge tilbakemeldinger fra de få som har vært på visning, er disse to faktorene en medvirkende årsak til at det ikke er blitt gitt bud på eiendommen. Klagerne har også fått tilbakemelding på dette.

Megleren avviser påstanden om at hun ikke har gjort nok i salgsarbeidet. Det er avholdt åtte visninger og to privatvisninger. På fellesvisningene var det stort sett ingen interesse. Klagerne fikk tilbakemeldinger fra megleren etter visningene. Megleren avholdt også en privatvisning i ferien. Megleren ble kontaktet av en engelskmann som sammen med sin norske kone skulle flyttet tilbake til Norge. Han ga klar beskjed om at han ikke var interessert i eiendommen. Han ønsket likevel å se på eiendommen for å få et innblikk i boligmarkedet i Norge. Alle som innklagede er i kontakt med, er en potensiell fremtidig kunde, og fullmektigen viste ham derfor eiendommen. Det kunne være at han forandret mening når han først hadde sett eiendommen. Klagerne fikk en muntlig oppdatering på dette. Fullmektigen som viste eiendommen var under opplæring og har vært delaktig i salget. Hun hadde blant annet vært med på flere av visningene sammen med megleren.

Når det gjelder privatvisningen som klagerne viser til, var tidspunktet for visning noe usikkert slik at interessenten skulle ringe megleren når det nærmet seg. Dette var et stykke frem i tid og da interessenten ikke tok kontakt med megleren igjen, glemte dessverre megleren dette. Det er mulig det har vært en misforståelse her. Interessenten dro imidlertid til eiendommen som ble vist av naboen til klagerne. Det var store plakater på eiendommen med telefonnummeret til megleren, og hun synes det er rart at ingen ringte henne. Klagerne tok først kontakt etter at naboen hadde vist eiendommen til interessenten. Megleren ringte straks til interessenten. De unnskyldte seg for at de ikke hadde kontaktet megleren og fortalte at de fortsatt var på eiendommen, og at de hadde sett boligen. Megleren spurte om de ønsket at hun skulle komme, men de hadde sett det de ønsket. De var ikke interessert. Klagerne fikk straks tilbakemelding på at de ikke var interessert.

Når det gjelder visning i sluttfasen var megleren på ferie, og det ble ingen tid til å avholde visning.

Innklagede vurderte i sommer å avvikle eiendomsmeglingstjenesten i selskapet og sa opp oppdraget. Innklagede hevder det er fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. De faktiske utgiftene er på kr 15 015, og grunnhonorar er på kr 15 000.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg. Klagerne har imidlertid bare krevd at grunnhonorar til meglerkontor og megler, til sammen kr 15 000, skal falle bort.

Nemnda bemerker at det delvis er påstand mot påstand når det gjelder hendelsesforløpet i saken. Dette er forhold som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til ut fra nemndas skriftlige behandling.

Nemnda bemerker at megler imidlertid har erkjent at hun glemte den ene privatvisningen, noe som er kritikkverdig. Ut fra en totalvurdering mener nemnda at megler ikke har gjort seg skyldig i en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2016124

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      SNE Eiendom AS

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte prosjektert del av tomannsbolig gjennom innklagede den 26. mars 2015, og mener at de er påført et betydelig økonomisk tap på grunn av meglers opptreden. Klagerne hevder megleren skulle informert om en klagesak han måtte kjenne til i forkant av kontraktsinngåelsen. Klagerne anfører videre at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gjennomføre overtakelse hvor midlertidig brukstillatelse/ferdigstillelse ikke forelå. Klagerne mener at meglerens opplysnings -, omsorgs- og rådgivningsplikt er brutt på en slik måte at innklagede er erstatningsansvarlig. Innklagede bestrider klagernes anførsler og krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Megleroppdraget ble utført med bustadoppføringslova som avtaleverk mellom klagerne og selgeren. Det ble gjennomført overtakelse og oppgjør basert på midlertidig brukstillatelse. I slike tilfeller er meglerens undersøkelses- og rådgivningsplikt skjerpet. Særlig når det gjelder rådgivning om omfanget av gjenstående arbeid, samt andre offentligrettslige forhold som kan medføre at ferdigattest senere ikke blir gitt.

Det var ikke utarbeidet prospekt for den aktuelle boligen. Klagerne ble forelagt prospekt for et annet hus. Kjøpekontrakt ble inngått 16. april 2015. I juni fant imidlertid klagerne en annen egnet eiendom som de kjøpte. Byggestart var ikke inntrådt for det prosjektet de hadde kjøpt gjennom innklagede. I samråd med innklagede ble kontrakten for denne enheten lagt ut for salg via innklagede.

På dette tidspunktet hadde verken megleren eller utbyggeren orientert klagerne om en pågående klagesak. Naboene til prosjektet hadde innvendinger av en slik art at det var egnet til å påvirke en rekke forhold ved boligene. Dette var av åpenbar betydning for klagerne og de andre kjøperne. Megleren måtte vært gjort kjent med den pågående klagesaken på tidspunktet for resalgsavtalen. Dokumenter fra kommunens innsynssystem viser all korrespondanse mellom kommunens byggesaksansvarlig, naboens representanter, fylkesmannen, ansvarlig søker og tiltakshaver. Av dokumentene fremgikk det blant annet at midlertidig brukstillatelse var gitt, men at godkjenningsvedtaket var blitt opphevet av fylkesmannen 22. oktober 2015. Ved overtakelsen i november ble den midlertidige brukstillatelsen fremvist, uten at det ble sagt noe fra megleren eller selgeren om at byggesaken var opphevet. Ingen garantidokumenter var fremlagt eller oversendt fra megleren. Dette har klagerne mottatt fra innklagede i ettertid etter forespørsel. Etter overtakelsen behandlet kommunen byggesaken på nytt og ga nytt godkjenningsvedtak basert på dispensasjon fremfor omregulering. Vedtaket ble umiddelbart påklaget av naboene, og saken ble sendt til fylkesmannen for ny behandling. Klagerne fikk ikke informasjon om noe av dette.

Innklagede fikk ikke solgt eiendommen videre, og klagerne valgte å bytte meglerfirma i april 2016. Det nye meglerforetaket ble oppmerksom på klagesaken da de bestilte megleropplysninger, og klagerne ble orientert. Megleren sa at det ville være vanskelig å selge en enhet hvor det heftet så mange uklarheter om brukstillatelse og endelig utforming av prosjektet.

Taksten var på kr 5 700 000, men klagerne fikk ingen bud høyere enn 5 190 000. Klagerne reklamerte til innklagede og utbyggeren den 4. august 2016. Et sentralt tema var hvorvidt det forelå brukstillatelse for boligen etter første gangs opphevelse av byggesaken. Byggesakssjefen i kommunen bekreftet i e-post at dette ikke kunne legges til grunn.

Fylkesmannen opphevet på nytt kommunens godkjenningsvedtak, og det var etter dette klart at det var nødvendig med en omregulering.

Utbyggerens advokatforbindelse ble på nytt tilskrevet, hvor det ble etterlyst en orientering som menes sendt klagerne i prosjektet på et tidligere tidspunkt. Innklagede ble kopiert på denne henvendelsen, men i likhet med utbyggeren responderte han ikke på dette.

Utbyggerens advokat var av den oppfatning at den midlertidige brukstillatelsen «lever sitt eget liv», og anføres å gjelde siden det allerede tre dager etter overtakelsen forelå et nytt godkjenningsvedtak fra kommunen.

Ved prosjektmegling foreligger et nært samarbeidsforhold mellom megler og utbygger, og megleren må for å kunne gjennomføre sitt oppdrag ha førstehåndskjennskap til prosjektet han selger. I denne saken gjøres gjeldende at den nære tilknytningen mellom utbyggeren og megleren er håndtert i strid med det bakteppet som bustadoppføringslova sammenholdt med eiendomsmeglingslovens omsorgsforpliktelser gir megleroppdraget, og at dette medfører ansvar for meglerforetaket.

Meglerens håndtering av saken har satt klagerne i en nærmest umulig situasjon: Klagerne er med bakgrunn i manglende orientering og kontroll fra meglerens side belastet finanskostnader de ikke hadde trengt å påta seg, og de er tilført en risiko de ikke er forpliktet til å bære i relasjon til eiendommens manglende offentlige godkjenning – men viktigst; klagerne sitter p.t. med en eiendom som er svært tungt omsettelig i eiendomsmarkedet på grunn av manglende byggetillatelse/brukstillatelse/ferdigattest.

For det første har megleren unnlatt å orientere om en klagesak han måte kjenne til allerede i forkant av kontraktsinngåelsen. Klage fra naboer kom 7. april 2015, og kontraktsmøte med klagerne ble avholdt 16. april 2015.

Ved prosjektsalg av eiendom må det legges til grunn at megleren holder seg orientert av forhold av betydning for avtaleoppfyllelsen på utbyggersiden. Å iverksette byggestart tross pågående klagebehandling innebærer en risiko som utbygger må ta på egen kappe. Megleren må være kjent med dette.

For det annet har megleren også påtatt seg resalgsoppdrag av kontraktsposisjon – også med forutsetningsvis kjennskap til en pågående klagesak. Ved dette oppdragets inngåelse burde megleren naturligvis orientert klagerne om klagesaken, slik at de kunne ivareta sine interesser på en adekvat måte frem mot overtakelsesdato.

For det tredje har megleren innkalt oppgjør og gjennomført overtakelsesforretninger i et prosjekt hvor godkjenning var opphevet av fylkesmannen – også her uten å orientere klagerne – eller forsikre seg om at utbyggeren hadde gjennomført en orientering. En midlertidig brukstillatelse avgitt i anledning en opphevet byggesøknad er i denne saken anvendt for å innkalle oppgjør og gjennomføre overtakelsesforretning. Megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å ikke anbefale klagerne å nekte å overta med bakgrunn i tilbakekallet av byggetillatelsen. Oppgjørsutbetalingen ble foretatt i strid med gjeldende regelverk.

Dersom megleren hadde orientert klagerne om den aktuelle situasjonen, ville de hatt muligheten til å nekte overtakelse, eller alternativt å holde tilbake deler av eller hele kjøpesummen til tillatelsesforholdende var avklart.

Utbyggerens advokat er av den oppfatning at klagerne uansett ville være forpliktet til å overta med bakgrunn i kommunens hastebehandling i november 2016. Meglerens nærmere gjennomgang av saken – eller i alle fall meglerens opplysning til klagerne om saken, ville kunne gitt klagerne en mulighet til selv å vurdere forholdene – eller få de vurdert av andre. Det legges til grunn at det etter godkjenningsvedtaket av november 2015 på nytt måtte vært søkt om midlertidig brukstillatelse. Dette er ikke gjort.

Meglerens håndtering av saken har medført at klagerne ble forledet til å overta en eiendom de ikke var forpliktet til å overta, og at de løpende finansieringskostnadene på ervervet startet å løpe selv om de ikke lovlig kunne bebo eiendommen. Megleren måtte være kjent med at klagerne hadde en særskilt interesse av å ha et salgbart objekt.

Problemsstillingen kom ikke på spissen før i april/mai 2016, hvor ny megler gjorde klagerne oppmerksomme på klagesaken og de problemene dette innebar i relasjon til et salg.

Megleren flyttet risikoen som skulle ligget på selgersiden over til kjøpersiden ved sin håndtering.

Inntil reguleringsendring foreligger, må eiendommen selges med forbehold som sterkt vil påvirke markedsprisen på eiendommen.

Meglerens opplysnings-, omsorgs – og rådgivningsplikt er brutt på en slik måte at det må være grunnlag for å holde innklagede økonomisk ansvarlig for det tap klagerne er påført, og fortsatt påføres frem til forholdene omkring eiendommen får sin avklaring.

Et salg antas å materialisere et ytterligere tap. Klagernes tapsbegrensningsplikt tilsier å avvente salg til tillatelse foreligger.

Det foreligger også årsakssammenheng. Dersom megleren hadde orientert klagerne om klagesaken, opphevelse og bortfalt brukstillatelse ville klagerne nektet å overta/holdt tilbake kjøpesum til brukstillatelse var på plass. Vilkårene for erstatning er oppfylt.

Klagerne legger ned påstand om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, innklagede plikter å holde klagerne skadesløs for finanskostnader frem til eiendommen er godkjent og plikter å erstatte klagernes sakskostnader for nemnda.

Saken har vært i bero i nemnda inntil sak mot utbygger var avklart. Klagerne og utbyggeren har inngått et forlik som er underlagt partenes gjensidige taushetsplikt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Faktum i saken er ikke bestridt. Klagerne har dokumentert at kommunen den 21. oktober 2015 ga midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Hele behandlingen av byggesaken ble imidlertid opphevet av fylkesmannen den 22. oktober 2015, på grunn av saksbehandlingsfeil. Overtakelse ble gjennomført 6. november 2015, og kommunen fattet nytt vedtak 6. november 2015.

Megleren var blitt gjort kjent med at det var gitt midlertidig brukstillatelser før oppgjøret ble gjennomført, men megleren var ikke kjent med at denne var tilbakekalt.

Det fremgår av klagen at tiltakshaver og ansvarlig søker var mottakere av tilbakekallet fra fylkesmannen. Dette innebærer at meglerforetaket ikke ble gjort direkte kjent med vedtaket, men eventuelt måtte bli orientert av utbyggeren eller hatt oppfordring til å gjøre egne undersøkelser.

Situasjonen som har oppstått er helt ekstraordinær. Etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt opphevet fylkesmannen hele behandlingen av byggesaken, og fjorten dager senere fattet kommunen et nytt vedtak med i realiteten samme innhold som det som ble opphevet av Fylkesmannen. Dette er et saksforløp megleren ikke vil kunne være forberedt på.

Innklagede forstår klagen slik at den gjelder to forhold. For det første at megleren ikke ga interessentene informasjon om at naboene til prosjektet hadde innvendinger mot byggeprosjektet og hadde inngitt klage/innsigelser i forbindelse med kommunens byggesaksbehandling. For det andre at megleren etter å ha mottatt kopi av midlertidig brukstillatelse, ikke i forbindelse med overtakelsen sjekket med kommunen at denne fortsatt var gyldig og ikke tilbakekalt.

I utbygging i by og bynære strøk vil det være klager og innvendinger mot utformingen av tilnærmet alle byggeprosjekter. Ved salg av prosjekterte eiendommer vil det alltid bli tatt forbehold om at prosjektet blir godkjent av kommunen, slik som her. Meglere skal før overtakelsen påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.

Det kan ikke stilles krav til at megleren ved salg av prosjekterte boliger skal innhente opplysninger om naboens innsigelser mot byggeprosjektet og videreformidle disse til kjøperen. Det er heller ikke vanlig praksis at megleren innhenter slike opplysninger ved salg av prosjekter.

Hvorvidt byggetillatelse skal gis avgjøres av kommunen, eventuelt fylkesmannen, og megleren må forholde seg til deres avgjørelser. Selv om megleren innhentet opplysninger om innholdet i naboens innsigelser mot byggeprosjektet, vil ikke megleren ha kompetanse til å vurdere disse. En slik vurdering fra megleren vil også være meningsløs fordi man uansett må forholde seg til kommunens avgjørelser, uavhengig av hva megleren måtte mene.

Det må legges til grunn at megleren ikke var kjent med at den midlertidige brukstillatelsen var trukket tilbake. Selv om utbyggeren var kjent med dette og ikke informerte megleren foreligger det ikke noe rettslig grunnlag for identifikasjon mellom utbyggeren og megleren i denne situasjonen.

Meglerforetaket mottok overtakelsesprotokoll, kopi av seksjonering og brukstillatelse fra utbyggeren 6. november 2015. Vedlagt fulgte kommunens midlertidige brukstillatelse datert 21. oktober 2015.

Overtakelsen ble gjennomført av entreprenøren selv og klagerne uten at megleren var tilstede. I samsvar med overtakelsesprotokollen ble kr 34 900 holdt tilbake på meglerens klientkonto. Disse pengene står fortsatt på meglerens konto.

Megleren la til grunn overtakelsesprotokollen og kopi av midlertidig brukstillatelse mottatt fra utbyggeren. Det forelå ikke noen opplysninger som ga megleren noen oppfordring til å ta kontakt meg kommunen for å kontrollere at den midlertidige brukstillatelsen som var gitt, fortsatt var gyldig.

Så lenge det ikke foreligger forhold som gjør at megleren har en oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser kan ikke klagerne bli hørt. Megleren har derfor ikke opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 eller god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagen gjelder også meglerens bistand i forbindelse med forsøk på resalg av seksjonen. Det fremgår av klagen at klagerne i juni 2015 kjøpte en annen eiendom. Klagerne ga derfor megleren i oppdrag å selge kontraktsposisjonen umiddelbart etter dette. Eiendommen ble ikke solgt, og klagerne byttet megler i april 2016.

Det bemerkes at oppdraget om resalg ble gitt i juni 2015. På dette tidspunktet var ikke bygget ferdigstilt. Megleren var gjennom oppgjøret i forbindelse med salget av seksjonen til klagerne kjent med at det var gitt midlertidig brukstillatelse 21. oktober 2015, og fikk så lenge meglerforetaket hadde oppdraget ikke noen opplysninger som ga grunnlag for nærmere undersøkelser.

Det blir påpekt i klagen at i forbindelse med bytte av megler ble den nye megleren klar over de forhold klagen omhandlet. Meglerens plikt til å innhente opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 inntrer når eiendomsmegleren påtar seg et oppdrag. Den nye megleren hadde derfor opptrådt i samsvar med lovens krav. Innklagede må på samme måte som den nye megleren vurderes ut fra situasjonen da oppdraget ble inngått.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Det første spørsmålet er meglerens plikt til å holde seg orientert om utviklingen i byggesaken. Nemnda finner at en megler ikke generelt har en slik plikt. Det er selgeren (utbyggeren) som er adressat i byggesaken. Hvis megleren imidlertid får informasjon om utviklingen av byggesaken som kan få betydning for gjennomføringen av salget, har han en opplysningsplikt. Det er slik saken er opplyst for nemnda, ikke dokumentert eller sannsynliggjort at megleren fikk informasjon om byggesaken som han måtte bringe videre til klagerne i den perioden han hadde salgsoppdragene for klagerne.

Når det gjelder overtakelsen 6. november 2015, hadde megleren fått bekreftet at det forelå midlertidig brukstillatelse datert 21. oktober 2015. Det er ikke dokumentert eller sannsynliggjort at megleren hadde fått informasjon om at denne tillatelsen var opphevet av fylkesmannen før overtakelsen. Sett fra meglerens side var følgelig kravene til å gjennomføre overtakelsen oppfylt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017065

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Prosjekt Forus

Saken gjelder:               Feil opplysninger om felleskostnader

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte hver sin leilighet formidlet av innklagede. I salgsoppgaven ble det feilaktig opplyst om at kommunale avgifter var inkludert i fellesutgiftene. Klagerne krever erstatning på minst kr 100 000 hver. Innklagede er enig i at meglerens feilaktige opplysning om fellesutgiftene gir klagerne krav på erstatning, men er uenig i erstatningens størrelse. Innklagede viser til fast praksis i nemnda og hevder klagerne har krav på kr 21 983 og 22 473.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte hver sin leilighet formidlet av innklagede. Det fremgikk av salgsoppgaven at kommunale avgifter var inkludert i fellesutgiftene. Dette ble det også opplyst om muntlig. Dette viste seg imidlertid å være feil.

Klagerne tok kontakt med innklagede med forsøk på minnelig løsning. Innklagede innrømmet at megleren hadde opplyst feil, men bestred erstatningens størrelse.

Klagerne stiller seg uforstående til den lave erstatningssummen innklagede har tilbudt, og hvordan den er beregnet. Argumentet om at dette er basert på langvarig praksis, er ikke godt nok. Det vil høyest sannsynlig bli innkrevd kommunale avgifter også etter 6 år, 7 år, osv. I tillegg vil dette ha en negativ påvirkning på salgsverdien ved et eventuelt senere salg.

Feil opplysninger om kommunale avgifter har ført til en årlig tilleggsavgift for klagerne på kr 4 907 og 4 800, samt mulig negativ påvirkning på salgsverdi. Klagerne krever derfor minst kr 100 000 i erstatning hver.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede innrømmer at megleren har gjort en feil som innebærer at klagerne har krav på erstatning.

Det er langvarig praksis i Reklamasjonsnemnda og praksis fra domstolene om at feil opplysninger fra megleren om fellesutgifter erstattes med årlig utgift multiplisert med 5 år, og at dette beløpet deretter neddiskonteres til nåverdi.

Det vil si at den ene av klagerne har krav på kr 22 473, mens den andre har krav på kr 21 983.

Innklagedes tilbud opprettholdes.

Innklagede bestrider kravet klagerne har fremsatt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Innklagede har erkjent at det er opplysningen i salgsoppgaven om at kommunale avgifter inngår i de månedlige fellesutgiftene, ikke medfører riktighet og har erkjent erstatningsansvar. Spørsmålet er imidlertid størrelsen på erstatningen.

Etter nemndas praksis utgjør erstatningens størrelse fem ganger årlige merutgifter neddiskontert til nåverdi. Nemnda ser ingen grunn til å fravike denne praksisen her.

For for den ene av klagerne blir erstatningen kr 4 800 x 5 neddiskontert til nåverdi (3 % rente), lik
kr 21 983.

For for den andre av klagerne utgjør dette kr 4 907 x 5 neddiskontert til nåverdi (3 % rente), lik
kr 22 473.

Disse beløpene tilsvarer de beløp innklagede har tilbudt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017089

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Nybygg

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig under oppføring formidlet av innklagede. Klagerne mener megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger i sin markedsføring om at boligene leveres med carport. Klagerne hevder også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved tilsidesettelse av sin omsorgsplikt overfor klagerne etter at de fremsatte krav om carport.

Innklagede hevder at salgsoppgaven de utformet, ikke ga opplysninger om at det skulle leveres carport. Innklagede erkjenner imidlertid at de har oversett bruk av begrepet carport i materiell fra andre underleverandører, men anfører at det ikke har ført til at klagerne har lidt et økonomisk tap.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte bolig under oppføring formidlet av innklagede. Klagerne mener det ble gitt en klar forventning om at boligene skulle leveres med carport. Dette var imidlertid ikke korrekt. Flere av kjøperne av boligene har samlet seg i en felles sak mot megleren.

Klagerne ønsker at nemnda skal vurdere om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det økonomiske tapet er ennå ikke klargjort, og nemnda bes derfor ikke ta stilling til erstatningsutmålingen.

I salgsoppgaven fremgikk det flere steder at rekkehusene skulle leveres med carport. I ettertid mottok klagerne en e-post fra megleren hvor det fremgikk at:

«Vi har registrert at det er noen spørsmål rundt parkeringsløsningen, og vil i denne forbindelse minne om at illustrasjonene ikke er bindende for endelig utforming. Det er salgsoppgave og leveransebeskrivelsen som gjelder og der fremgår det kun overflateparkering. Verken «carport» eller «tak er således en del av denne beskrivelsen etter selgers leveranse.»

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, både ved utformingen av opplysningene og ved håndteringen av klagernes spørsmål og senere reklamasjon mot utbygger og megler.

Slik klagerne har forstått det, vil boligene likevel leveres med parkering som har et overbygg av pergola. Det vil si et stakitt med åpninger. Det er ikke en carport. En carport har pr. definisjon et tak. Klagerne er bekymret for å parkere bilene sine under stakittet på vinterstid, at løsningen vil medføre fare for at snø og is faller ned på bilene, og at det vil bli utfordringer i forhold til snømåking. Det er stor forskjell på parkering under pergola og parkering i carport. Stakittet vil ikke være dimensjonert til å overbygges med tak. Det kreves blant annet en helt annen form for fundamentering. Tiltaket vil dessuten være søknadspliktig etter plan – og bygningsloven.

Det ble gitt uriktige opplysninger om at boligene skulle leveres med carport. En uriktig opplysning kan rettes dersom det gjøres på en betryggende måte før handel er kommet i stand. Det har ikke skjedd. Klagerne måtte kunne forvente at boligene ble levert med carport. Feilopplysningen ble imidlertid rettet ved senere salgstrinn.

Det er ikke motstrid i opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven og leveransebeskrivelsen. Overflateparkering er et videre begrep enn carport.

Ved å se på bildene av prosjektet er det uklart om det er et stakitt eller om det er bygget med tak. Imidlertid fremgår det at bildene er ment å være illustrasjoner, og at det er det som fremgår av den skriftlige salgsoppgaven som gjelder. Illustrasjonene kan med andre ord ikke ansees som noen betryggende retting.

Megleren er ansvarlig for å undersøke og kontrollere at opplysninger som er gitt under markedsføringen er korrekt. I og med at megleren i ettertid avviser at boligene leveres med carport, og viser til opplysningene i leveransebeskrivelsen, må det bety at megleren hele tiden har vært klar over at utbyggeren ikke ville levere carport. Det er erstatningsbetingende uaktsomt at megleren likevel markedsfører boligene med carport. Megleren har opptrådt i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Megleren har heller ikke ivaretatt begge parters interesser og har opptrådt på en måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerens integritet og uavhengighet etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren var tidlig kjent med at mange av klagerne forventet carport. Meglerens sendte da ut en e-post til samtlige kjøpere for å «klargjøre» dette. Det ble vist til at illustrasjonene ikke var bindende, og at carporten ikke var omfattet av leveransebeskrivelsen. Av forbeholdet megleren viste til fremgår det at:

«[e]r det motsetninger mellom prospekttegningene og leveransebeskrivelser, gjelder leveransebeskrivelser foran tegninger.»

Opplysningene om at boligen skulle leveres med carport er gitt skriftlig, både innledende som det første klagerne fikk formidlet og deretter under beskrivelse av boligene. Det er ikke tegningene klagerne bygger sin forventning fra.

Det er bekymringsfullt og lite tillitsvekkende at megleren forsøker å bruke forbeholdet i salgsoppgaven til å kamuflere at det er gitt uriktige opplysninger. Klagerne opplever også at megleren har tatt utbyggerens side i tvisten, og ikke ivaretatt omsorgsplikten overfor klagerne.

Megleren burde besvart klagernes spørsmål da det ble fremsatt et varsel om erstatningskrav. Megleren skjuler seg bak utbyggerens manglende respons. Megleren har en selvstendig oppfordring til å klargjøre sitt ståsted, og burde gitt en forklaring på hvorfor det flere steder er markedsført med carport til tross for at dette ikke var korrekt.

Klagerne ber nemnda vurdere om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger i sin markedsføring om at boligene leveres med carport. Klagerne ber også om at nemnda vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved tilsidesettelse av sin omsorgsplikt overfor klagerne etter at de fremsatte krav om carport.

Innklagede har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven ga megleren opplysninger om at det skulle leveres parkering. I kjøpekontrakten er det oppgitt biloppstillingsplass, og videre er det angitt at leveransebeskrivelsen er vedlegget med høyest prioritet ved motstrid. I leveransebeskrivelsen er det oppgitt felles overflateparkering. Det er ikke angitt noe som antyder carport i verken meglerens salgsoppgaven, kontrakt, leveransebeskrivelse eller romskjema.

Det har vært helt klart for megleren at det skulle leveres en pergolaløsning, slik som det er vist på både illustrasjoner og modell av prosjektet som er plassert i visningssenteret. Informasjon om pergolaløsning ble kommunisert tydelig til alle interessenter som spurte om parkeringsmuligheter på visninger. Denne løsningen ble oppfattet som positiv for å bidra til å skape et hyggelig hagemiljø. Megleren kan ikke huske at noen interessenter eller kjøpere reagerte negativt på dette.

Megleren har dessverre oversett bruk av begrepet carport i materiell fra andre underleverandører. Det er dog ikke grunnlag for å hevde at dette begrepet i enkelte deler av tekst fra markedsføringsbyrå og på skisse fra arkitekt gir grunnlag for å hevde tap for noen av klagerne. Grunnlaget for denne påstanden er at flere av klagerne har vært fullstendig klar over at det ikke ville leveres carport, og allikevel har ingen av disse forsøkt å få lavere pris før de ga inn kjøpetilbud. Prosjektet er solgt til faste priser som er satt med bakgrunn i at alle disse rekkehusene skulle leveres med biloppstillingsplass med pergola.

I e-postkorrespondanse med en av kjøperne fremgår det at de ble gjort kjent med dette av megleren på visningen. Det fremgår også av e-postkorrespondanse at en av de aktuelle klagerne ikke hadde forventinger om carport ut fra salgsmateriell, men det kan synes som de har blitt påvirket av andre klagere som har oppfordret til felles klage.

Megleren har besvart forespørsler på en korrekt måte til de som har bedt megleren om sitt syn på saken. Flere av klagene er sendt direkte til selgeren med kopi til megleren, og det kan da ikke forventes besvart av megleren uten selvstendig oppfordring til dette.

Megleren har utført oppdraget i henhold til hva som var avtalt, samt god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning. Klagen gjelder til sammen 16 seksjoner, men i tillegg til han som har forfattet klagen, er det kun eierne av ni seksjoner som har gitt fullmakt til at saken kan behandles i nemnda.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren plikter å gi kjøpere opplysninger som de har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for handelen. Opplysninger om parkering omfattes klart av meglerens opplysningsplikt.

I salgsoppgaven fremgår det at rekkehusene skal få «carporter». I dokumentasjonen som er en del av salgsoppgaven, fremgår det flere steder at rekkehusene leveres med «carport» (side 9, 29, illustrasjonene på side 46-47(salgstrinn 1) og side 52-53 (salgstrinn 2)). Det fremgår imidlertid under «Beskrivelse» i punktet «P-plasser» at det er «Felles overflateparkering». I tillegg fremgår det under «Eiendommen fra A til Å» at det er «felles parkering». I kjøpekontrakten fremgår det at det til leiligheten medfølger «biloppstillingsplass».

Innklagede viser til at det var underleverandørene som hadde gitt feil informasjon om at det ville følge med carport til rekkehusene. Det fremgår imidlertid av annonsering og salgsoppgaven i begge salgstrinn at det følger med carport, se side 9 og 29. Det er klart at megleren har en plikt til å undersøke at den skriftlige informasjonen som legges til grunn for salget er korrekt og ikke kan misforstås. Megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

På denne bakgrunn mener nemnda at megleren i dette tilfellet også har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede må være erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret. Spørsmålet om det foreligger adekvat årsakssammenheng og erstatningsmessig tap for den enkelte klager, har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til. Klagerne har også uttrykkelig sagt at nemnda ikke skal ta stilling til erstatningsutmålingen.

Klagerne hevder også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å besvare klagernes varsel om erstatningskrav og klage til nemnda. Her står det imidlertid påstand mot påstand, og nemnda kan derfor ved sin skriftlige behandling ikke ta stilling til dette.

Klagen fører etter dette frem for han som har utformet klagen og eierne av de seksjoner som har gitt fullmakt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS, Oslo Nybygg, har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har derved opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, slik at innklagede er erstatningsansvarlig.

Klage nr 2017113

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Kvelland & Partnere

Kvelland & Partnere AS

Saken gjelder:               Misfornøyd med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en hytte. Megleren møtte ikke opp da fotografen skulle ta bilder. Megleren var heller ikke interessert i opplysninger om bryggen eller tomtegrensene. Klageren krever at megleren betaler timespris til klageren for tiden han brukte på å være tilstede mens fotografen tok bilder, samt erstatning for at han måtte reise til hytta og måle bryggen. Klageren mener at megleren også har trukket for mye i vederlag i forhold til hva som er avtalt. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 13 200. Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren skulle selge en hytte. Klageren gikk inn på en portal og prøvde å finne en megler. Megleren hos innklagede svarte raskt, og sa at han var den rette og var ekspert til å få kjøperen til å gi de siste tusenlappene.

Megleren kom ikke da fotografen skulle komme på grunn av en annen hytte som skulle selges. Klageren forstår dette, da det var en dyr hytte. Klageren viste fotografen rundt. Fotografen hadde ikke nøkkel eller adgang til bommen på hyttefeltet.

Under visningen ringte megleren til klageren og spurte hvor bred uteriggeren på bryggen var. Klageren visste ikke dette, men sa at han kunne ta mål. Klageren sa han ville ha betaling for oppmålingen av bryggen. Megleren hadde ikke spurt klageren underveis hvor brygga var, eller hvor klageren hadde plass. Klageren mener dette er kritikkverdig da bryggen var en vesentlig del av salget. Klageren var heller aldri interessert i tomtegrensene. Megleren var kun interessert i å få oppdraget.

Megleren mente det var lett å få solgt eiendommen for prisantydningen. Det eneste budet som ble gitt var på kr 100 000 under prisantydning. Klageren mente dette var for lavt. Megleren var ikke interessert i å presse prisen opp. Budgiveren ville imidlertid ikke gi høyere bud. Klageren ble overtalt av megleren til å aksepterte budet.

Klageren sendte megleren en regning som han mente var riktig fordi megleren ikke var der da fotografen tok bilder, og at klageren måtte reise ca. 7,5 mil for å måle bredde på uteliggerne.

Megleren ble forbannet etter at han mottok regning og nektet å betale. Han har også trukket mer i meglerprovisjon enn det som var avtalt.

Klageren krever fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatning på kr 13 200. Klageren krever også kr 2 000 for telefonsamtalen han hadde med kjøperen og timepris for tiden fotografen var på eiendommen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede avviser at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt krav på erstatning.

Innklagede kommer ikke til å betale regningen som klageren har sendt. Det minste en megler kan forvente av en selger er at han besvarer telefoner og e-poster, underskriver på dokumenter, møter opp på overtakelsen og kontraktsmøte. Et salg er et samarbeid mellom megleren og selgeren.

Når det gjelder fotograferingen, var megleren på hytten en gang med fotografen, men da var det ikke ryddet og klart, som avtalt med klageren. Fotografen fikk nøkkelen da alt var klart, slik at han kunne ta bilder når det passet fotografens tidsskjema. Det var ikke avtalt at selgeren skulle være der, men han var der av eget initiativ.

Kjøperne spurte på visningen hvor bred bryggen var. Det er ikke uvanlig at interessenter stiller spørsmål om forhold som ikke er omtalt i salgsoppgaven. Megleren ringte til klageren fra bilen etter visningen. Klageren sa han kunne måle opp. Dersom klageren ikke hadde tilbudt seg dette, hadde selvfølgelig megleren gjort dette selv. Betaling for dette ble ikke fremsatt i telefonsamtalen, men i en e-post i etterkant. Klageren har ikke grunnlag for å kreve betaling for oppmåling av uteriggeren. Klagerens krav på betaling for måling bestrides.

Klageren ble ikke presset under budrunden til å akseptere budet.

Klageren sa at han skulle ta kontakt med strømleverandøren selv og fikk et strømskjema av meglerenen. Han underskrev også på overtakelsesprotokollen om at han skulle sende inn dette.

Megleren har forholdt seg rolig under hele prosessen og besvart e-postene til klageren, helt til de ble truende. Megleren aviser klagerens påstander om at megleren ble forbannet, og at det er trukket mer i vederlag enn det som var avtalt.

Megleren oppdaterte selgeren ved ukes slutt og prøvde å kommunisere på en god måte hele veien. Men klageren har imidlertid vært lite imøtekommende.

Innklagede kan ikke tolerere at klageren fremsetter trusler overfor megleren. Hvis truslene fortsetter, vil innklagede fortløpende vurdere om de skal politianmelde forholdet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Oppgjøret er i henhold til avtale, og vederlaget (minimumsprovisjon) er beregnet i samsvar med oppdragsavtalen. Slik saken er opplyst, er det intet galt ved meglerens håndtering av oppdraget, og hvordan budrunden ble gjennomført. Det er ikke grunnlag for at klageren skal ha noe «honorar» for at han måtte være til stede under fotografering av hytta, og at han tilbød seg å reise og måle båtplassen (uteliggeren).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017115

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. og 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Ringsaker

Saken gjelder:               Arealsvikt

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2010. I forbindelse med bygging av garasje på eiendommen ble klageren klar over at det var opplyst feil areal i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning på kr 30 000 for utgifter til oppmåling av arealet, samt graving og flytting av masse. Innklagede hevder megleren har overholdt sin undersøkelses – og opplysningsplikt ved å forholde seg til informasjonen som fremgikk av webmatrikkelen og at det ikke er et generelt krav om å innhente skylddelingsforretningen. Innklagede bestrider erstatningskravet.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede for kr 870 000 i 2010.

I salgsoppgaven og utskrift fra webmatrikkel ble eiendommens tomteareal oppgitt å være 1 284 kvm. I forbindelse med bygging av ny garasje og forberedende grunnarbeider

(oppfylling av tomt), gikk klageren ut fra et digitalt kart og de grensene som fremgikk av dette. Underveis i forberedelsene hevdet eieren av naboeiendommen, at klageren hadde fylt opp masse på hans eiendom. For å få en avklaring av dette forholdet ble det bestilt og mottatt tinglyst skylddelingsforretning fra 1954. Klageren tok med dokumentet til kommunen og fikk plottet inn de opprinnelige grensene i digitalt kart. For å få fastsatt grensene måtte klageren rekvirere oppmåling av de grensene som var usikre. Tomten ble målt opp på nytt, og endelig areal utgjør pr. i dag 1 059 kvm. Dette tilsvarer et avvik fra opplysningene i salgsoppgaven på 225 kvm. Som følge av de nye grensene, har klageren måtte grave bort/flyttet masse og har hatt store kostnader med leie av gravemaskin til dette.

Areal og grenser kunne vært undersøkt nærmere i forbindelse med salget, ved at skylddelingsforretningen hadde blitt innhentet av megleren. Det kunne i det minste vært tatt forbehold om usikre grenser eller areal i salgsoppgaven, slik at klageren kunne tatt hensyn til det i budgivningen og ikke minst tatt flere forhåndsregler før bygging av garasje.

Klageren har hatt kostnader knyttet til oppmåling på kr 5 000, samt noe kostnader til graving og flytting av masse. Arealavviket er såpass betydelig at det må kunne anses som en form for forringelse av tomten.

Klageren krever erstatning på kr 30 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved innhenting av opplysninger forholder megler seg til offentlig oppgitt areal via webmatrikkel.

Megleren innhentet ikke skylddelingsforretningen fra 1954, og noen foranledning til å innhente denne forelå heller ikke. Det var ingen ytre omstendigheter som tilsa at arealet oppgitt i det offentlige registeret ikke skulle være korrekt.

Selv om skylddelingsforretningen skulle ha blitt innhentet, ligger det ikke i megleroppdraget å avholde møte med kommunen for å plotte punkter basert på teksten i forretningen og sammenholde dette med areal oppgitt i offentlige register.

Dersom det oppgitte arealet er feil, er dette ikke noe megleren kan lastes for. Eiendommens areal er også i dag i Statens kartverk oppgitt til å være 1 284,2 kvm.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Megleren har ikke opptrådt i strid med sin undersøkelses – og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Å tillegge megleren en generell plikt til å innhente alle eiendommens servitutter uten foranledning, utvider undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og vil skape en presedens for at samtlige megleroppdrag vil bli svært omfattende å håndtere.

Det foreligger ikke grunnlag for erstatning for det fremsatte krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemdas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter § 6-7 andre ledd nr. 5 plikter megleren å opplyse om «grunnarealer», det vil si tomtens størrelse. Opplysninger om grunnareal kan fremgå av matrikkelbrev/målebrev, eventuelt skylddelingsforretning, og og/eller av verdi- og lånetaksten.

I salgsoppgaven var det oppgitt at tomtens areal var 1 284 kvm. Det er på det rene at korrekt areal er 1 059 kvm etter at klageren målte opp tomten.

Klageren har gjort gjeldende at megleren skulle innhentet skylddelingsforretningen. Spørsmålet er følgelig om megleren hadde en plikt til å gjøre dette.

Det er på det rene at megleren da han oppga i salgsoppgaven tomtens areal til 1 284 kvm. bygget på opplysninger som fremgikk av WebMatrikkelen til Infoland. Infoland får slike opplysninger fra kommunen. Det samme gjelder Statens kartverk, slik at man skal få oppgitt samme areal enten man bygger på opplysninger fra Infoland eller Statens kartverk.

Utgangspunktet er at der en megler baserer arealangivelsen i salgsoppgaven på en pålitelig kilde, kan han neppe holdes ansvarlig for arealavvik med mindre det foreligger særlige grunner til at han skulle foretatt ytterligere undersøkelser, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 312. En del eldre eiendommer har imidlertid ikke målebrev, men det fremgår av grunnboken at det er tinglyst en skylddelingsforretning. En tinglyst skylddelingsforretning har normalt kun en beskrivelse av eiendomsgrensen. I en slik situasjon må megleren innhente hele den tinglyste skylddelingsforretningen, jf. Tore Bråthen og Margrethe Røse Solli, Lærebok i praktisk eiendomsmegling del 1, 3. utgave 2016, side 115. Dersom kommunen ikke kan bidra med å anslå korrekt areal, må det tas forbehold i salgsoppgaven om at tomtearealet er beregnet på bakgrunn av tinglyst skylddelingsforretning, og at avvik derfor kan forekomme, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Erfaringsmessig vet man at areal som «bare» bygger på en skylddelingsforretning – og som ikke er oppmålt – kan være unøyaktig og avvike fra det riktige areal. Nemnda viser også til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 313, hvor det heter: «Der tomten ikke er oppmålt, må dette angis i salgsoppgaven.» Nemnda bemerker at etter at matrikkelloven trådte i kraft 1. januar 2010, kan målebrev ikke lenger tinglyses, men kommunen sender en rapport, «melding til tinglysing», som produseres i matrikkelen. Når dette er tinglyst, skal det skrives ut matrikkelbrev.

Nemnda har ut fra ovenstående kommet til at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. § 6-7, og at innklagede må være erstatningsansvarlig. Skjønnsmessig settes erstatningen til kr 5 000.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS Ringsaker overholdt ikke sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og innklagede må betale 5 000 kroner til klageren.

Klage nr 2017118

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Gjøvik

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede for kr 2 900 000. Prisantydningen var på kr 2 490 000. Klagerne hevder at megleren ringte dem og gratulerte med kjøp av leiligheten etter at de hadde gitt bud på kr 2 825 000. De mener at megleren ga beskjed om at den andre budgiveren hadde «kastet inn håndkle», og at det ikke var noen andre kjente interessenter. Kort tid etterpå mottok imidlertid klagerne en SMS fra megleren med opplysning om budforhøyelse fra den andre budgiveren. Klagerne og den andre budgiveren forhøyet budene sine og til slutt fikk klageren aksept på budet på kr 2 900 000. Megleren ringte og gratulerte klagerne igjen med kjøpet. I forbindelse med budgivningen ga megleren beskjed om at selgeren ønsket overtakelsesdato den 24. juni, men at det eventuelt kunne skrives en tilleggsavtale om overtakelsesdato. Klagerne spesifiserte derfor ikke ønsket overtakelsesdato i budene. Det tok lang tid før kontraktsmøte ble avholdt, og før det ble det avklart om overtakelsesdatoen kunne fremskyndes. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 75 000.

Innklagede bestrider at megleren gratulerte klagerne med kjøp av leiligheten etter at de hadde inngitt bud på kr 2 825 000. Innklagede er enig i at kontraktsmøte kunne vært avholdt tidligere, men at partene ikke hadde anledning til å møte på et tidligere tidspunkt. Innklagede hevder videre at det er vanlig at det skjer endringer vedrørende kjøpet etter budaksept. Innklagede avviser at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningskravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Leiligheten hadde en prisantydning på kr 2 490 000. Klagerne konkurrerte mot en annen budgiver i budrunden. Megleren opplyste om at selgeren kunne tenke seg at overtakelsesdatoen ble satt til 24. juni 2017, men at dette kunne diskuteres. Det måtte i så fall skrives en tilleggsavtale som skulle regulere korrigert overtakelsesdato. Klagerne tok derfor ikke forbehold om en spesiell overtakelsesdato i budene, men skrev overtakelse etter avtale.

Etter at klagerne hadde inngitt bud på kr 2 825 000, ringte megleren og gratulerte dem med kjøp av leilighet. Megleren ga beskjed om at den andre budgiveren hadde «kastet inn håndkle», og at det ikke var andre kjente interessenter.

Klagerne fikk kort tid etterpå et varsel om et nytt bud på fra den samme budgiveren som megleren mente hadde gitt seg. Klagerne følte ikke at de hadde noe valg, og at de måtte fortsette å by høyere. Etter at klagerne ga bud på kr 2 900 000, ringte megleren igjen og gratulerte dem med kjøp av leiligheten, og at hun umiddelbart etter samtalen skulle sette eiendommen som solgt. Klagerne var frustrerte og spurte om de kunne stole på megleren, da hun hadde sagt det samme for noen minutter siden.

Meglerens opptreden ble oppfattet slik at megleren implisitt hadde fullmakt til å gi beskjed om at budet var akseptert. Dette ut fra det faktum av at budet på kr 2 825 000 var vesentlig høyere enn prisantydning, noe som betyr at selgeren ikke hadde grunn til å avslå budet. Dessuten tok megleren kontakt med klagerne innenfor akseptfristen.

Det kan spørres om hva som hadde skjedd dersom klagerne ikke hadde lagt merke til at de hadde fått SMS om nytt bud etter den første gratulasjonssamtalen med megleren.

Klagerne var mistenksomme og spurte om å få telefonnummeret til den andre budgiveren. Megleren ønsket i første omgang å ikke gi telefonnummeret da klagerne forklarte at de ønsket å snakke med vedkommende for å høre hennes versjon av budgivningen. Etter noe kommunikasjon fikk imidlertid klagerne telefonnummeret, og de tok kontakt med budgiveren. Klagerne forstår ikke at den andre budgiveren oppfattet telefonsamtalen som utrivelig.

Det var en borettslagsleilighet, og klagerne måtte vente nærmere to uker før de fikk vite om den ble tatt på forkjøpsrett. Det var imidlertid ingen som ønsket å benytte seg av denne rettigheten.

Megleren tok kontakt én uke etter at det ble avklart at ingen hadde benyttet forkjøpsretten og spurte om det kunne avholdes kontraktsmøte samme uke. Klagerne var opptatt den uken og ga beskjed om at de skulle ta kontakt påfølgende uke for å bestemme dato. Klagerne ringte og sendte SMS’er til megleren for å avtale kontraktsmøte. Det tok to måneder fra det ble avklart at ingen ønsket å benytte seg av forkjøpsretten til kjøpekontrakten ble underskrevet.

Det var viktig for klagerne å få avklart overtakelsesdatoen, da kjøperen av deres bolig ønsket å overta den 1. juni 2017. Klagerne ringte til selgeren, men selgeren tok ikke telefonen. De la derfor igjen en beskjed, men selgeren ringte ikke tilbake. På grunn av manglende avklaring på om det var mulig å få fremskyndet overtakelsesdatoen, fikk megleren klagerne hadde engasjert, et visst «spillerom» i forhold til pris slik at budgiveren kunne akseptere overtakelsesdato 1. juli 2017. Dessuten hadde klagerne inngått avtale om flyttebil og flytteforsikring den 27. juni 2017 på grunnlag av opplysninger om overtakelsesdatoen som selgeren i utgangspunktet hadde satt til 24. juni 2017.

Under kontraktsmøtet ble overtakelsesdatoen et tema. Klagerne spurte selgeren om de kunne overta én uke før slik at de kunne gå en uke lenger i deres flytteprosess. Selgeren opplyste at det var ikke var noe problem da hun hadde planer om å være ferdig med vasking mv. til den første helgen i juni. Overtakelsesdatoen ble etter dette satt til 10. juni. Fremlagt kjøpekontrakt viste overtakelsesdato den 24. juni 2017. Etter at de hadde blitt enig med selgeren om korrigert overtakelsesdato, forklarte megleren at de bare kunne stryke over oppført dato i kjøpekontrakten og skrive ny overtakelsesdato. Plutselig var det ikke nødvendig med en tilleggsavtale som skulle regulere korrigert overtakelsesdato, slik megleren opplyste om på visningen.

Under kontraktsmøtet opplyste den ene av klagerne til megleren at navnet som var oppført på kjøpekontrakten, ikke var fullstendig. Han ønsket at dette skulle korrigeres slik at hans fullstendige navn ble benyttet. Megleren forklarte at hun skulle korrigere dette før tinglysning. I etterkant er dette imidlertid ikke korrigert.

Klagerne hadde selvfølgelig ikke gitt uttrykk for misnøye overfor megleren eller foretatt de handlinger i etterkant av budgivningen dersom megleren ikke hadde gratulert klagerne på telefon ved budet på kr 2 825 000.

Prosessen fra budgivning til underskriving av kjøpekontrakt har vært både belastende og frustrerende for klagerne på grunn av måten megleren har gjennomført dette på.

Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på

kr 75 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten ble lagt ut i markedet med en prisantydning på kr 2 490 000, og det ble budrunde etter visning. Megleren ringte klagerne etter at de hadde lagt inn bud på kr 2 825 000. Det er ikke riktig slik klagerne hevder at megleren gratulerte dem med kjøp. Megleren sa at det virket som om den andre budgiveren kom til å gi seg, da det bare var noen minutter igjen til akseptfristen gikk ut. Megleren hadde også forklart budprosessen nøye til kjøperne, blant annet at alle bud og budforhøyelser måtte være skriftlig, og at budaksept også måtte sendes skriftlig innen akseptfristen.

Neste bud fra den andre budgiveren ble mottatt før akseptfristen på klagernes bud gikk ut, og før det var blitt gitt aksept. Klagerne ble informert om den nye budforhøyelsen på SMS og ga deretter inn ytterligere to budforhøyelser før budrunden stoppet.

Den andre budgiveren ga megleren beskjed om at de ikke hadde mulighet til å by høyere etter at klagerne hadde gitt bud på kr 2 900 000. Megleren ringte deretter til klagerne og gratulerte dem med kjøp. Det ble også sendt skriftlig aksept pr. SMS.

Det kan være mange årsaker til at den andre budgiveren ventet så lenge med å forhøye budet sitt, og dette angår heller ikke saken. Megleren var tydelig på hvordan budgivningen gjennomføres. At klagerne oppfatter det slik at megleren hadde fullmakt fra selgeren til å akseptere bud er ikke korrekt. Selgeren må akseptere bud før akseptfristen går ut slik at megleren kan videreformidle aksepten til budgiveren i tide.

Rett etter budrunden ga klagerne beskjed om at de ønsket å ta kontakt med den andre budgiveren for å sjekke at det var reelle bud. Han fikk oversendt telefonnummeret til budgiveren. Megleren ringte samtidig til den andre budgiveren og informerte om at klagerne ønsket å ringe henne vedrørende budrunden. Megleren snakket også etterpå med den andre budgiveren, som da sa at hun opplevde telefonsamtalen med klagerne som lite hyggelig. Hun følte at klagerne ønsket å «finne noe», men som hun hadde sagt til megleren på telefon i budrunden så hadde hun budt så mye hun ønsket, og at hun ikke hadde noen forklaringsplikt overfor klagerne. Den andre budgiveren er en godt voksen dame som er godt kjent med budprosesser etter å vært med i flere budrunder for å prøve å kjøpe seg bolig.

Det stemmer at det tok tid før det ble avholdt kontraktsmøte. Foreslåtte tidspunkter passet ikke for begge parter på grunn av blant annet jobbsituasjon. I og med at det var langt frem til overtakelsesdatoen forsøkte megleren å få til et møte hvor begge partene var tilstede. Innklagede ser likevel at dette burde skjedd raskere.

Når det gjelder endring av overtakelsesdato, imøtekom selgeren klagernes ønske om dette i kontraktsmøtet. Selgeren har i perioden fra salg til kontraktsmøte vært informert av megleren om at klagerne kanskje ville komme til å ta kontakt med henne direkte for å snakke om muligheter for å endre overtakelsesdato. Klagerne fikk fra megleren selgerens telefonnummer, men tok ikke kontakt.

At det kan bli noen endringer i fasen med kjøp og salg av bolig er ikke uvanlig. Det er naturlig å tilpasse sin egen overtakelse på salget etter det man har avtalt på kjøpet.

Klagerens navn er korrekt angitt i grunnboken.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og for øvrig slik det kan forventes.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om megleren gratulerte klagerne med kjøp av leilighet etter at de hadde inngitt bud på kr 2 825 000. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Det tok lang tid før kontraktsmøte ble avtalt. Innklagede erkjenner imidlertid at dette burde skjedd raskere. Det er heller ikke uvanlig at det kan skje endringer vedrørende overtakelsesdato. I dette tilfellet imøtekom også selgeren under kontraktsmøtet klagernes ønske om fremskyndet overtakelsesdato. Et navn var i kontrakten ufullstendig, men det skal være korrigert i forbindelse med tinglysingen.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017123

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Tromsø

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Klageren hevder det ikke var opplyst om når leiligheten var ferdigstilt og innflytningsklar. Innklagede bestrider dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. Det fremgikk ikke av prosjektets hjemmeside at prosjektet ikke var påbegynt ennå. Da klageren la inn bud på eiendommen, trodde han derfor at prosjektet var ferdigstilt og innflyttingsklart. Klageren trengte en leilighet fra 1. august 2017. Prosjektet er ikke ferdig før sommeren 2019.

Innklagede viser ikke forståelse for at klageren ville trekke seg fra kjøpet. Klageren hørte ikke noe mer fra innklagede før han fikk en ny e-post fra dem om kontraktsmøte. Klageren svarte megleren at han hadde trukket seg fra avtalen.

Klageren fikk deretter et brev fra selgeren om krav om innbetaling av kjøpesum på kr 150 000 eller frikjøp med 5%.

Innklagede har i korte trekk anført:

Prosjektet var lagt ut med faste priser. Dette er et boligprosjekt som er godt markedsført i flere

kanaler. På det tidspunktet denne kjøperen meldte interesse for leiligheten, var det ingen leiligheter som var bygget på denne eiendommen.

På nettsiden til boligprosjektet ligger salgsopplysninger om prosjektet og salgsoppgave.

Klageren registrerte seg som interessert via prosjektets hjemmeside. Det fremgikk av e-posten sendt fra prosjektets hjemmeside at han ønsket at leiligheten ble registrert solgt til han. Megleren kontaktet klageren og informerte om leiligheten og prosjektet. Megleren opplyste om at han måtte legge inn bud på leiligheten med legitimasjon og viste til nettsiden hvor dette kunne legges inn digitalt, eller at det kunne lastes ned budskjema.

Etter en stund sendte klageren en SMS til meglerens telefonnummer med bilde av legitimasjon. Megleren svarte på SMS’en og ba han bekrefte med ok at han ønsket å kjøpe leiligheten for kr 2 050 000. Klageren bekreftet tilbake med OK. Megleren registrerte budet og varslet selgeren. Selgeren aksepterte budet samme dag.

Ca. 20 minutter etter aksept av bud sendte klageren en SMS til megleren og spurte om når leiligheten var ferdig for innflytting. Megleren svarte at byggestart var om ca 16-18 mnd. Megleren fikk ikke tilbakemelding fra klageren på dette.

Hvis klageren trodde at leiligheten var ferdig, ville spørsmålet vært formulert som om når de kunne overta leiligheten, eller så hadde de kommet med et konkret ønske om tidspunkt for overtakelse.

To dager etter at akseptbrevet ble sendt og fire dager etter at budet ble akseptert svarte klageren på e-post at de ikke kunne lese ut fra prosjektets hjemmeside at prosjektet ikke var påbegynt, og at han trodde det var ferdigstilt og innflytningsklart da han ga bud på eiendommen.

Dagen etter sendte megleren en SMS til klageren hvor han svarte at han ble gjort kjent med dette i tidligere korrespondanse på telefon og i SMS. Informasjonen om boligprosjektet ligger på nettsiden som klageren var inne på i forbindelse med første henvendelse. I SMS’en står det blant annet at megleren må få beskjed om hva han ønsker å gjøre videre slik at hun kan ta dette opp med selgeren. Megleren mottok ikke tilbakemelding fra klageren.

Litt under én måned senere sendte megleren utkast til kjøpekontrakt med vedlegg for gjennomlesning før kontraktsmøte. Dagen etter sendte klageren en e-post hvor han skrev at de ikke var interessert i kjøp og henviste til tilbakemelding gitt på SMS.

Megleren forsøkte å komme i kontakt med klageren på telefon uten at det kom noe positivt ut av dette. Megleren varslet selgeren om at klageren ønsker å trekke seg fra kjøpet. Selgeren informerte om at klageren kunne trekke seg fra kjøpet, men at de vil forholde seg til det som står i salgsoppgaven om avbestillinger.

Klageren varslet at han hadde kontaktet advokat og forbrukermyndighetene. Megleren ble kontaktet av advokaten som klageren hadde engasjert. Megleren sendte over informasjon til advokaten og svarte på spørsmål. Advokaten sendte e-post til klagerne med megleren i kopi der han konkluderte med at klagerne bør vurdere flere alternative løsninger i forhold til å avslutte saken. Klageren mente at det var gjort en saksbehandlingsfeil.

Advokaten til klageren kontaktet selgeren, og selgeren sendte e-post til klageren og til selgerens advokat vedrørende at klageren kunne trekke seg.

Etter en stund får megleren beskjed fra selgeren at leiligheten kan legges til salgs på nytt. Selgeren og klageren er blitt enig om en avslutning på saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner at klagen ikke kan føre frem. Det fremgår klart av salgsoppgaven under punktet «stipulert overtagelse» at det var planlagt oppstart av byggeprosjektet 1. kvartal 2018, og antatt ferdigstillelse 16 måneder senere.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017124

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. oktober 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Rele AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en nyoppført hytte av en utbygger. Innklagede utformet kjøpekontrakten. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å anvende avhendingsloven som grunnlag for kjøpekontrakten. De hevder også at megleren skulle informert klagerne om at bustadoppføringslova skulle komme til anvendelse, samt risikoen og konsekvensen av å inngå kjøpekontrakten etter avhendingsloven, og ikke bustadoppføringslova. Klagerne oppdaget en rekke feil og mangler etter overtakelsen og reklamerte overfor utbyggeren. Utbyggeren eksisterer imidlertid ikke lenger, og klagerne kan derfor ikke få dekket sitt økonomiske tap. Klagerne krever erstatning på kr 245 182,50 som tilsvarer summen som skulle vært stilt i garanti av selgeren.

Innklagede er uenig i klagernes fremstilling av saken og bestrider kravet. De hevder prinsipalt at klagen må avvises på grunn av bevisspørsmål, og subsidiært at klagen ikke kan føre frem. Innklagede viser til en reservasjonsavtale inngått mellom utbyggeren og klagerne uten meglerens bistand, hvor det fremgår at hytten skulle selges etter avhendingsloven. I tillegg hevder de at megleren informerte om at bustadoppføringslovas regler skulle komme til anvendelse, men at utbyggeren og klagerne ønsket å inngå avtale på bakgrunn av avhendingsloven.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en nyoppført hytte høsten 2016. Innklagede utarbeidet kjøpekontrakt og foretok oppgjøret. Klagerne fikk ikke tilsendt kjøpekontrakten i forkant av kontraktsmøtet.

Etter at klagerne overtok hytten, har de oppdaget flere feil og mangler av vesentlig betydning. Det er utarbeidet en kontrollrapport og skaderapport. Det er dokumentert at det er montert for få stikkontakter. Det elektriske arbeidet ble utført av et selskap som ble engasjert og instruert av selgeren.

Av skaderapporten fremgår det at gulv i stue og soverom må byttes som følge av nødvendige avretninger, plater må demonteres for å legge inn mer strøm, fliser på baderom må legges på nytt ettersom sluken ligger på det høyeste punktet, samt at døren på vaskerommet må få en ny terskel slik at våtrommet blir tett. Av andre feil og mangler er det korte lister, skjeve gulv, skjeve dører, skjeve vegger, glipper i stuetak mellom bordene og glipper mellom forringer. I skaderapporten konkluderes det med at årsaken til manglene er dårlig utført håndverksarbeid. De nevnte feilene utgjør helt klart mangler etter bustadoppføringsloven.

Når det gjelder kostnadene for å utbedre manglene, fremgår det av skaderapporten at det i første omgang må settes av kr 133 550 + mva. I tillegg kommer materialer. Overslag på materialkostnader er på kr 321 000 + mva. De totale utbedringskostnadene er dermed på

kr 454 550 + mva.

Etter mottakelse av rapportene, kontaktet klagerne advokat for å få bistand til å kreve tapet dekket av selgeren. Klagerne fikk til svar at selskapet som solgte eiendommen ble overført til ny eier, og at det nå er nedlagt eller slettet. Da selskapet ikke lenger eksisterer, har ikke klagerne mulighet til å få dekket kravet fra selgeren.

I løpet av prosessen har klagerne blitt gjort kjent med at innklagede bygget kjøpekontrakten på feil lov, og at selgeren skulle stilt garanti for riktig oppfyllelse av avtalen. Kjøpekontrakten bygger på avhendingsloven, men den skulle være bygget på bustadoppføringsloven. Det er ikke stilt garanti.

Avhendingsloven kommer kun til anvendelse dersom hytten var å anse som ferdig på avtaletidspunktet. I motsatt fall vil bustadoppføringsloven komme til anvendelse. På det tidspunktet kontrakten ble underskrevet, gjenstod elektrikerarbeid, rørlegger – og murerarbeid, arbeid med å innrede (sette opp panel, samt montere kjøkken, bad og vaskerom) og legging av utvendig beleggingsstein. Ettersom hytten på ingen som helst måte var å anse som ferdig, skulle bustadoppføringsloven vært anvendt. Dette var ikke klagerne klar over ved underskriving av kontrakten.

Innklagede viser til reservasjonsavtalen mellom selgeren og klagerne. Den ga klagerne rett til å inngå kjøpekontrakt med selgerne. Innklagede kan ikke avvise kravet på grunnlag av reservasjonsavtalen. Det er i strid med god meglerskikk å anvende feil lov ved inngåelse av kjøpekontrakt. Megleren skulle ha informert klagerne om rettigheten de hadde etter bustadoppføringslova § 12, inntatt en garantibestemmelse i avtalen og deretter fulgt opp at selgeren oppfylte den lovpålagte plikten til å stille garanti. Videre skulle megleren informert om hvilke konsekvenser manglende garantistillelse kunne få for klagerne. Dette ble ikke gjort. Meglerens unnlatelse i denne sammenheng er i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I tillegg viser innklagede til at klagerne ønsket å fremskynde kontraktsinngåelse. Dette er uriktig. Det var selgeren som ville at kontrakten skulle underskrives før klagerne reiste på ferie. Klagerne skulle komme tilbake fra ferien innen planlagt ferdigstillelse. Klagerne kan uansett ikke se hvilken betydning det har i denne saken, da det avgjørende er at kontrakten ble inngått før hytten var ferdigstilt.

Klagerne bestrider å ha fått informasjon fra megleren om at bustadoppføringslova skulle vært anvendt. Dersom megleren hadde gitt slik informasjon, ville det vært naturlig at de var i stand til å fremlegge dokumentasjon på at dette ble gjort før de underskrev kontrakten. Det har for øvrig formodningen mot seg at klagerne, som forbrukere, skulle insistere på å inngå en kontrakt som ikke var i samsvar med ufravikelig lovgivning. Hadde klagerne fått informasjon om at de hadde krav på at det ble stilt garanti for riktig oppfyllelse av avtalen, hadde de selvfølgelig ønsket, og krevd, at dette ble gjort. Ikke minst hadde klagerne reagert dersom selgeren hadde nektet å inngå avtale i henhold til riktig lov, herunder nektet å stille garanti i samsvar med ufravikelig lov. Da ville klagerne aldri inngått avtalen slik den er formulert.

Det er også bemerkelsesverdig at beskrivelsen av hvordan informasjonen skal ha blitt gitt er endret i tilsvaret sett i forhold til tidligere korrespondanse. I e-postkorrespondansen fremgår det at megleren «vanligvis» informerer om dette, mens i tilsvaret fremgår det at klagerne skal ha fått slik informasjon. Ingen av beskrivelsene medfører riktighet.

Klagerne forstår det slik at megleren er enig i at kjøpekontrakten ble inngått før entreprenørens arbeid var fullført, og at kontrakten skulle vært utformet i henhold til bustadoppføringslova. Det kan derfor ikke være tvil om at kjøpekontrakten ikke er i samsvar med gjeldende lovgivning.

I tilsvaret fra innklagede skriver megleren at det forutsettes at klagerne selv gjorde undersøkelser om hvilke risikoer de løp ved å inngå avtalen. Dette beviser at megleren ikke informerte klagerne om risikoene og konsekvensene.

Når det gjelder klagernes yrker, så er det uten relevans i denne sammenheng. Klagerne er å regne som forbrukere i henhold til bustadoppføringslova uavhengig av yrker. Når det er sagt, presiserer klagerne at ingen er involvert i virksomhet knyttet til oppføring av bolig.

Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av feil lovanvendelse. Det faktum at det ikke er stilt garanti medfører at klagerne ikke får dekket det det koster å utbedre manglene ved hytten.

Innklagede er erstatningsansvarlig for feilen de gjorde ved å la kjøpekontrakten bygge på avhendingsloven. Innklagede har opptrådt uaktsomt. Innklagede skulle informert klagerne om at selgeren etter bustadoppføringsloven har plikt til å stille garanti for riktig oppfyllelse av avtalen. Det er årsakssammenheng mellom tapet og innklagedes uaktsomme handling. Klagerne krever erstatning på kr 245 182,50, som er lik summen som skulle vært stilt i garanti av selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Som grunnlag for de rettslige anførsler klagen synes basert på, påberopes et faktum som innklagede ikke kjenner seg helt igjen i. Innklagede bestrider kravet, og anfører prinsipalt at klagen ut fra sin art, omfang og betydelig uenighet om sakens faktiske side ikke bør undergis skriftlig behandling i nemnda. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under skriftlig saksbehandling for nemnda. Prinsipalt begjæres klagen avvist. Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem.

Innklagede inngikk eiendomsmegleroppdrag med selgeren i september 2016. Innklagedes oppdrag bestod i å foreta oppgjør ved salg av ferdigstilt fritidseiendom. I forholdet mellom selgeren og klageren var det allerede i juli 2016 underskrevet en reservasjonssavtale. Denne var inngått mellom partene uten meglerens bistand.

Det fremgår av reservasjonsavtalen blant annet at

«Kjøperne skal etter at hytten er ferdigstilt på eiendommen ha rett til å inngå kjøpekontrakt med […] om kjøp av ovenstående eiendom til avtalt pris av
kr. 5 000 000,- + omk. (omk. Er kun for tomteverdi av kr. 1 250 000,-).»

«Hytten antas å være ferdigstilt siste uken i oktober 2016. […] skal meddele den eksakte ferdigstillelsesdato til kjøperne pr e-post samt telefon som innen 3 døgn deretter bekrefter at kjøpekontrakt kan utarbeides og signeres av partene. Dersom slik bekreftelse ikke gis innen nevnte frist, bortfaller reservasjonen og hytten vil bli lagt ut for salg på vanlig måte. Overtakelse stipuleres til 3 uker etter signert kontrakt/hytten er ferdigstilt. Ettersom kjøpekontrakt inngås først etter at hytten er ferdigstilt, er partene innforstått med at lov om avhending av fast eiendom kommer til anvendelse.»

Innklagede har ikke hatt oppdrag i forbindelse med inngåelse av denne avtalen og dermed ikke befatning med utforming av denne. I henhold til overtakelsesprotokollen ble hytten overtatt av klagerne med ferdigattest/brukstillatelse i oktober 2016.

Kjøpekontrakten ble undertegnet allerede i september 2016, og altså i strid med opprinnelig avtale mellom partene. Underskriving av kontrakten ble ifølge selgeren fremskyndet fordi klagerne skulle reise på ferie og bli borte i over en måned. Selgeren tok i den forbindelse kontakt med innklagede for å ordne med kontrakten. Megleren informerte partene om at det ved kontraktsinngåelse før ferdigstillelse, var bustadoppføringslovens regler som kom til anvendelse, og at det således ville bli feil å anvende avhendingsloven. Klagerne og selgeren ønsket til tross for dette å fastholde reservasjonsavtalen, og underskrev kontrakt basert på avhendingsloven.

I kjøpekontrakten som ble inngått heter det i punkt 11 vedrørende meglerens rolle:

«Avtalen om kjøp er inngått mellom partene direkte, og megler skal kun bistå med å utarbeide kontrakt basert på partenes avtale, foreta tinglysning og gjennomføre oppgjør i tråd med partenes avtale. Enhver konflikt som måtte oppstå mellom partene og som ikke refererer seg til ovennevnte oppgaver, blir således å løse direkte mellom partene. Megler har ikke vurdert eiendommens verdi, og både kjøper og kjøpers långivere oppfordres selv å undersøke hvorvidt den avtalte kjøpesummen og eiendommens reelle verdi.»

Selgeren har, etter en gjennomgang av klagernes anførsler, redegjort for sine synspunkter i vedlegg.

Innklagede kan ikke og skal ikke ta stilling til klagernes anførsler om mangelfullt utført arbeid på eiendommen. Det er omstridt mellom klagerne og selgeren hvorvidt eiendommen er beheftet med mangler etter avhendingsloven.

I relasjon til innklagede er sakens rettslige spørsmål hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utførelsen av oppgjørsoppdrag, og videre om en klanderverdig opptreden er erstatningsbetingende.

Spørsmål om hvilken lov som skal legges til grunn for salget omfattes av oppdragstakerens undersøkelses – og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. For spørsmål om lovvalg er det avgjørende om entreprenørens arbeid er fullført på avtaletiden. Som avtaletiden regnes tidspunktet da begge parter er endelig bundet. Det er på det rene at reservasjonsavtalen mellom klagerne og selgeren gjaldt leveranse av ferdigstilt hytte. Endelig og bindende avtale skulle først inngås etter at eiendommen var ferdigstilt. Avhendingsloven var således et riktig lovvalg for kontraktsinngåelse i tråd med intensjonsavtalen.

Spørsmålet er hvorvidt den fremskyndede kontraktsunderskrivingen, som klagerne selv initierte, har betydning i forhold til partenes intensjoner og forutsetninger. Det var klagerne selv som av praktiske årsaker på deres side ønsket å fremskynde kontraktsinngåelsen i forhold til ferdigstillelse. Innklagede informerte i den forbindelse klagerne om hvilken betydning dette hadde for lovvalg og hvilke rettigheter de hadde. Det er korrekt at informasjonen ikke ble gitt skriftlig, hvilket selvfølgelig i etterpåklokskapens lys og på bakgrunn av klagernes endrede holdning til egen avtale hadde vært ønskelig. Manglende skriftlighet om rådgivning av denne art, er imidlertid intet bevis for at informasjonen ikke ble gitt. Klagerne ønsket å inngå avtale basert på avhendingsloven slik avtalen med selgeren var.

Dersom klagerne hadde krevd å inngå en annen kontrakt enn hva som var avtalt med selgerne, fordi de av praktiske årsaker ønsket en tidligere underskriving av kontrakt enn avtalt, er sannsynligheten for at selgeren hadde sagt nei betydelig. Selgeren hadde også full rett til å utsette kontraktsinngåelsen til eiendommen var ferdigstilt i tråd med reservasjonsavtalen som bestemmer at partene ikke er bundet før de har gitt tilbakemelding til selgeren innen tre døgn etter varsel om ferdigstillelse er mottatt.

Det må forutsettes at klagerne undersøkte og var klar over hvilken risiko de tok ved å inngå avtale av denne art. Det vises til at begge klagerne driver næringsvirksomhet innen investering i, kjøp og salg av og forvaltning av fast eiendom samt at begge har byggeteknisk kompetanse. Det anføres at innklagede har oppfylt sin omsorgsplikt overfor klagerne ved å gi informasjon om at det var valgt feil lov for kontraktsinngåelsen, og herunder hvilken betydning dette hadde for klagerne. Megleren hos innklagede har opptrådt i samsvar med kravene til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I relasjon til innklagedes opptreden, er det for øvrig vanskelig å se at det forelå en alternativ handlemåte som hadde medført at klagerne hadde fått en annen og bedre posisjon i forhold til sin kontraktspart.

Nemnda kan under enhver omstendighet ikke ta stilling til et erstatningskrav som omfatter full utløsning av en § 12-garanti der det åpenbart foreligger betydelig uenighet om hvorvidt manglene som påberopes er berettigede og dermed dekningsmessig under garantien. Det er verdt å merke seg at det først var når selgeren og andre aktører har avvist mangelskravene og selgeren ikke er søkegod, at klagerne velger å rette krav mot innklagede. Det har ikke på noe tidligere tidspunkt blitt reist tvil om at klagerne visste hva de gjorde både ved inngåelsen av intensjonsavtalen og ved underskriving av kjøpekontrakten.

Det foreligger ikke noe grunnlag for de påstander som har fremkommet. Innklagede er ikke enig i klagernes fremstilling i saken og bestrider kravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved bruk av feil lov som grunnlag for kjøpekontrakten og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at partene er enige om at det var bustadoppføringslova som kjøpekontrakten skulle bygge på. Konsekvensen av at bustadoppføringslova skal anvendes er blant annet at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen, såkalt § 12-garanti. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen og skal utgjøre fem prosent av vederlaget. Da avhendingsloven ble lagt til grunn ved salget, ble det ikke stilt noen slik garanti.

Nemnda finner det klart at det er megleren som har ansvaret for å anvende korrekt lov. I dette tilfellet hadde imidlertid selgeren og klagerne inngått en reservasjonsavtale hvor det var bestemt at avhendingsloven skulle benyttes ved salget. Spørsmålet er om dette har betydning for meglerens ansvar.

Avtalen er i strid med preseptorisk lov. Slik situasjonen utviklet seg, skulle megleren frasagt seg oppdraget eller sørget for at riktig lov ble brukt i kjøpekontrakten. Det er heller ikke dokumentert at megleren informerte partene om konsekvensene av å benytte feil lov.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede er følgelig erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret.

Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningsutmålingen. Det synes blant annet å være uenighet mellom partene om hva som ville vært dekningsmessig under en § 12-garanti, om den hadde vært stilt. Erstatningen kan imidlertid ikke overstige hva klagerne hadde hatt krav på om det ble stilt § 12-garanti etter bustadoppføringsloven, tilsvarende kr 245 182.

Klagen fører etter dette frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Meglerhuset Rele AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerhuset Rele AS er erstatningsansvarlig overfor klagerne for de feil og mangler som ville vært dekningsmessig i henhold til en garanti etter bustadoppføringsloven § 12, begrenset oppad til 245 182 kroner.

Klage nr 2016142

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Kaland og Partners Torgallmenningen

Torgallmenningen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en tomt formidlet av innklagede. Klagerne hadde planer om å bygge bolig på tomten. Klagerne har fått endelig avslag fra fylkeskommunen om å bygge bolig på tomten på grunn av en rekke restriksjoner. Klagerne inngikk rettsforlik med selgeren. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses– og opplysningsplikt og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3, og krever erstatning. Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en boligtomt formidlet av innklagede i mars 2015. Klagerne har fått endelig avslag fra fylkeskommunen på grunnlag av flere restriksjoner som uregulert tomt, byggefri sone (60/60 sone), frisikt sone, gul støysone, fremtidig utvidelse av vei, samt at tomten ikke egner seg som boligtomt. Klagerne ble ikke opplyst om disse restriksjonene før kjøpet.

Klagerne spurte flere ganger før kjøpet om det var restriksjoner som kunne ha betydning for oppføring av bolig. Megleren avviste dette og markedsførte tomten som en attraktiv boligtomt hvor vann og avløp var klargjort, og at det ikke skulle være vanskeligheter med å få bygge på tomten. Megleren viste til krav om bygging som fremkom i kommuneplanen, noe klagerne

hadde satt seg inn i, samt henviste klagerne videre til kommunen. E-posten fra megleren gjenspeiler samtalene på telefon mellom klagerne og megleren. Megleren presiserer i en e-post at det kun er kommunen som kunne svare på spørsmålet om hva som kunne bygges på tomten. Megleren opplyste ikke om at også Statens vegvesen måtte kontaktes for ytterligere informasjon om oppføring av bolig.

Etter overtakelse skrev klagerne kontrakt med Hellvik Hus AS som tok hånd om søknadsprosessen om oppføring av bolig. Klagerne fikk etter dette kjennskap til at tomten grenset til en fylkesvei, og at de måtte søke kommunen og Statens vegvesen om dispensasjon om byggegrense ved oppføring av bolig.

I juni 2015 fikk klagerne avslag fra Statens vegvesen på søknad om dispensasjon fra byggegrensene hvor det ble fremhevet at tomten ligger i en byggefri sone, og at tomten var uregulert. I tillegg skal fylkesveien som grenser til tomten utvides.

I august 2016 påklagde selgeren avslaget til Statens vegvesen. Statens vegvesen fattet et nytt avvisningsvedtak i februar 2016. De viste til nye restriksjoner på tomten som frisikt sone og gul støysone. Statens vegvesen fremhevet også at tomten ikke egner seg som boligtomt.

I etterkant av kjøpet har kommunen opplyst til klagerne at megleren visste at det var en uregulert tomt, og at eiendommen lå i et uregulert område. Kommunen har også opplyst om at de ikke kunne gi informasjon om nevnte restriksjoner som har kommet frem i avslagene om oppføring av bolig fordi det ikke var deres ansvarsområde.

Etter det andre avslaget fra Statens vegvesen ble saken tatt videre til fylkeskommunen som også har hatt befaring på tomten. Klagerne fikk endelig avslag i september 2016 fra fylkeskommunen. I avslaget fremhever fylkeskommunen, slik som Statens vegvesen, byggefri sone, utvidelse av fylkesvei, frisikt sone, gul støy sone, samt at tomten er uregulert og ligger i et uregulert område.

Tomten ble i salgsoppgaven og takstrapporten omtalt som regulert boligtomt. Tomten viser seg å være en uregulert tomt, og det er ikke kommuneplandel for området. Megleren ga feil opplysninger vedrørende regulering av tomten. Formålet med kjøpet av tomten var å bygge bolig på den, og det kan ikke gjøres. Opplysningene om at tomten ikke var regulert til bolig, og at det ikke forelå kommuneplandel for område fremgår av en e-post kommunen har sendt til megleren sammen med meglerpakken før tomten ble markedsført og lagt ut for salg. Det fremgår også av kjøpekontrakten at tomten ligger i et regulert område.

Det fremkommer heller ikke opplysninger i salgsoppgaven eller takstrapporten at tomten grenser til fylkesvei. Det stilles også spørsmål ved at megleren ikke fremhevet vanskeligheter ved oppføring av bolig da tomten grenser til både kommunal- og fylkesvei. Ei heller har megleren henvist videre til Statens vegvesen, kun til kommunen.

Megleren skulle ha undersøkt nærmere vedrørende planer for fylkesvei og forhørt seg med Statens vegvesen, jf. Finanstilsynets brev datert 11. oktober 2011 – Formidling av boliger under oppføring, samt innhenting av offentlige planer. Statens vegvesen kunne ha informert om gjeldende lovverk som viser til restriksjoner som gul støysone, frisikt sone, byggefri sone samt byggegrense fra midtpunkt av vei (15/60) m). Man trenger ikke søke om tillatelse om oppføring av bolig for å finne ut av nevnte restriksjoner.

Det stilles også spørsmål ved om selgeren og megleren har holdt tilbake informasjon om tomten da selgeren selv vurderte å bygge på tomten. Selgeren og megleren burde visst om fremtidige planer og vanskeligheter vedrørende oppføring av bolig og har eventuelt holdt tilbake informasjon. Dette gjelder særlig informasjon om hva tomten er regulert til. Klagerne viser også til brev fra Finanstilsynet av 6. oktober 2011, hvor det fremkommer: «Likeså vil det være påkrevet å gi opplysninger om særlige forhold som vil kunne begrense normale utnyttelsen av eiendommen». Meglere har en utvidet undersøkelsesplikt ved salg av ubebygd tomt.

Det foreligger villedende markedsføring, jf. markedsføringsloven § 6. Både salgsoppgaven og overskrift på www.FINN.no markedsfører tomten uriktig som regulert boligtomt.

I tillegg frarådet megleren klagerne å legge inn bud med forbehold da det var en selvfølge at klagerne fikk oppføre enebolig på tomten. Dette ble sagt pr. telefon, og klagerne har dessverre ikke skriftlig bevis på dette.

Megleren har opptrådt i strid med undersøkelses – og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta klagernes interesse i handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede viser til at den ene av klagerne er eiendomsmegler. Det har ingen betydning for kjøpet at den ene av klagerne er eiendomsmegler. Megleren må likevel gi riktig og relevante opplysninger om eiendommen som kan ha innvirkning på avtalen.

Klagerne reklamerte raskt til megleren og ønsket å heve kjøpet etter møte med Hellvik Hus AS. Hellvik Hus AS kunne ikke se at klagerne kunne bygge på tomten da det var byggefri sone på nesten hele tomten. Innklagede opplyste om at klagerne måtte gå på selgeren dersom de ønsket å heve kjøpet.

Klagerne krever at innklagede erstatter det økonomiske tapet de har blitt påført som følge av kjøpet av tomten. Klagerne inngikk rettsforlik med selgeren om heving av tomtekjøpet. Selgeren tilbakebetalte kr 1 200 000 til klagerne i rettsforliket. Kjøpesummen inkludert omkostninger var på kr 1 446 472. Klagerne krever at megleren erstatter kr 246 472 som tilsvarer avviket mellom kjøpesum og tilbakebetalingen fra selgeren.

I tillegg krever klagerne at innklagede erstatter forskuddet de måtte betale ved inngåelsen av kontrakten til Hellvik Hus AS på kr 52 200.

Klagerne krever også at innklagede erstatter kr 4 500 til ny takst på tomten, som ble utført etter at nye opplysninger fremkom.

Klagerne krever også erstatning for påløpte renter på lån som klagerne måtte ta opp ved kjøp av tomten, samt for advokatkostnader på kr 20 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en tomt som ikke lot seg bebygge slik de ønsket. Statens vegvesen ville ikke gi dispensasjon fra byggegrenser, samt at vegvesenet anså at tomten befant seg på et område hvor det forelå uavklarte fremtidige offentlige arealbehov. Det bemerkes at den ene av klagerne er utdannet eiendomsmegler.

Selgeren ga megleren i oppdrag å selge en tomt. Megleren innhentet verdivurdering fra byggmester. Fra side 2 i denne vurderingen fremheves følgende som er relevant:

«Løyve – […] kommune: Dato 15.08.2012 Løyve til å nytte avkjørsel fra kommunal vei. Løyve gjeld avkjørsel til bustad. Dato 08.02.2013 Rett til å benytte nåværende avkjørsel for videre adkomst til egen tomt.»

Megleren bestilte på vanlig måte «meglerpakke» fra kommunen. Tomtens reguleringsmessige status ble beskrevet i salgsoppgaven, og megleren tok inn følgende ordlyd:

«Offentlige planer/konsesjonsplikt

Tomten er regulert til boligområde. …»

Og videre:

«Oppføring av bolig reguleres av Kommunedelplanens arealdel 2011-2022, samt Plan og Bygningsloven. Interesser oppfordres til å sette seg inn i gjeldende regler for oppføring av bolig.»

I tillegg fremgikk et vedlegg til salgsoppgaven fra kommunen hvor det var krysset «nei» for at det forelå reguleringsplan, og «ja» for at det forelå kommuneplan. Kommuneplanen var også vedlagt salgsoppgaven, og det var inntatt flere kartutsnitt.

Salgsoppgaven inneholdt videre informasjon om at det var flere reguleringsplaner under arbeid på tidspunktet for salget, og det sto uttrykkelig at:

«Det presiseres at nye eiere må søke kommunen om oppføring av bygning».

Tomten ble lagt ut for salg høsten 2014, og relansert i januar 2015.

Klagerne var selv i kontakt med kommunen før de la inn bud på eiendommen vedrørende muligheter for å bygge. Kontrakten ble inngått i mars 2015. Klagerne har erkjent at eiendommens reguleringsmessige status var kjent ved kjøpstidspunktet, jf. kjøpekontrakten 11.

Etter salget søkte klagerne kommunen om byggetillatelse på tomten. Kommunen godkjente planene med forbehold om at Statens vegvesen ga godkjennelse. Statens vegvesen ga imidlertid avslag på søknad med henvisning til byggegrenser, men også med uavklarte fremtidige offentlige arealbehov. Klage på Statens vegvesens vedtak førte ikke frem, slik at det ikke har vært mulig å bygge det huset klagerne ønsket seg.

Klagerne reiste søksmål mot selgeren i oktober 2016 med krav om heving av kjøpet. Selgeren regresssaksøkte megleren, for det tilfelle at hun skulle bli dømt. Sakene ble forent til felles behandling i tingretten. Rettsmekling ble gjennomført mellom klagerne og selgeren, og disse løste saken seg imellom ved et hevingsoppgjør. Megleren deltok ikke i meklingen, da megleren var av den oppfatning at det ikke var påvist et ansvarsgrunnlag for megleren. Til orientering ble regresssaken senere løst ved at megleren betalte kr 25 000 til selgeren. Beløpet var ment å tilsvare sparte kostnader ved å unngå en to dagers hovedforhandling. Det var således en ren kost/nytte vurdering som lå til grunn for forliket.

Når det gjelder avslaget fra Statens vegvesen, vises det til informasjon som fremkom av verdivurderingen, hvor det var angitt at kommunen hadde gitt godkjenning til å benytte avkjørsel. Det var da ingenting som tilsa at megleren skulle iverksette særskilte undersøkelser vedrørende hvordan Statens vegvesen ville vurdere en byggesøknad.

Selv om megleren skulle ha gjennomført slike undersøkelser ville han neppe fått avklart forholdet. Statens vegvesen ønsker normalt at denne type spørsmål er en del av den kommunale saksbehandlingen, og ville aldri forhåndsbundet seg overfor en eiendomsmegler.

Den eneste måten megleren kunne avklart hvordan Statens vegvesen ville stille seg til søknaden, var ved selv å sende søknad, og det ligger langt utenfor eiendomsmeglerens plikter å legge til rette for byggesaken på en slik måte. En avklaring måtte nødvendigvis ligge på klagerne. Megleren beskrev derfor i salgsoppgaven at nye eiere måtte søke kommunen om oppføring av bygning.

Klagerne har selv bekreftet at de var i kontakt med kommunen vedrørende spørsmålet før de la inn bud. Den ene av klagerne er selv eiendomsmegler, og var således kompetent til å undersøke mulighetene for utbygging hos kommunen. Klagerne la inn bud to måneder etter tomtens relansering og hadde således både tid til å undersøke, vurdere og rådføre seg med andre før avtalen ble inngått. Det faktum at klagerne la inn bud etter å ha undersøkt forholdene hos kommunen, understøtter at det ikke var mulig å utlede, ved kommunale undersøkelser, at Statens vegvesen skulle forespørres og langt mindre hvordan Statens vegvesen ville stille seg til en søknad. Det er derfor vanskelig å se hva megleren skulle gjort ut over de undersøkelser som ble foretatt.

Det er riktig at klagerne var i kontakt med megleren og lurte på hva slags type bolig man kunne oppføre på eiendommen. Megleren henviste klagerne til å ta kontakt med kommunen vedrørende spørsmålet. Anførselen om at megleren skal ha sagt at det var en «selvfølge at en fikk oppføre enebolig på tomten» faller på sin egen urimelighet og er udokumentert.

Eiendommen var ikke undergitt reguleringsplan, men var i henhold til kommuneplanen vist som eksisterende boligområde uten plankrav. Etter eiendomsmeglingsloven § 67 andre ledd nr. 10 er megleren forpliktet til å opplyse om «forholdet til endelige offentlige planer».

I lovens kommentarutgave fremkommer det at hvor eiendommen ligger i et uregulert område, «må dette opplyses, samtidig som megler innhenter og fremlegger et enkelt kartutsnitt». Samtlige plikter er oppfylt fra meglerens side. Meglerens bruk av uttrykket «regulert til» kan ikke tas til inntekt for at det forelå reguleringsplan.

Det er tydelig at kommuneplanen var gjeldende for eiendommen. Denne var også sin i helhet vedlagt salgsoppgaven.

Megleren har undersøkt forholdene ved salgsobjektet og videreformidlet opplysninger om objektet i salgsoppgaven i tråd med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7. Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatningsansvar.

Dersom det forelå hevingsgrunn i forholdet mellom klagerne og segleren, skulle klagerne fått tilbakeført kjøpesummen med omkostninger. Det bestrides at klagerne kan inngå et forlik med selgeren og uten videre kreve det resterende tapet dekket av megleren.

Klagerne har angitt en rekke kostnader de har pådratt seg. Det bemerkes at det ikke er tatt høyde for fradragsberettiget tap og der igjen hvilket beløp som må rapporteres til skattemyndighetene. Kravet slik det er fremført i klagen er for høyt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og undersøkelses – og opplysningsplikten samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er på det rene at megleren har gitt feil opplysninger i salgsoppgaven, da det er opplyst at «tomten er regulert til boligområde». Dette medfører ikke riktighet, og stemmer heller ikke med opplysningene megleren fikk ved innhenting av meglerpakke fra kommunen. Meglerens uriktige opplysning i salgsoppgaven om tomtens reguleringsmessige status, er i strid med meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Når det gjelder erstatningskravet, har ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til det. Det er blant annet ikke fremlagt nærmere opplysninger rundt inngåelsen av rettsforliket, og bakgrunnen for at innklagede ikke var part i rettsmeglingen.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren hos Kaland og Partners Torgallmenningen, Torgallmenningen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017001

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Ryfylke

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en fritidseiendom formidlet av innklagede i 2016. I salgsoppgaven var det opplyst at tomtearealet var på 1 612 kvm, men det reelle tomtearealet er på ca. 1090 kvm. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med undersøkelsesplikten og krever erstatning for verdiforringelsen på ca. kr 300 000. Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en hytte formidlet av innklagede i 2016. Tomtestørrelsen viste seg å være mindre enn det som fremgikk av salgsoppgaven. Det ble opplyst i salgsoppgaven at tomtestørrelsen var på 1 612 kvm, men den er bare på ca. 1090 kvm. Bakgrunnen for avviket er avvik mellom kommunens grunnkart og grensene i marka.

Visning

Etter første visning, hvor selve hytten hadde hovedfokus, ble klagerne fortalt av hyttenaboen at det var noe som ikke stemte med de inntegnede grensene på kartet. Klagerne gjorde megleren oppmerksom på dette, og tok en ny befaring for å se nærmere på tomtegrensene. Klagerne så på grensene nøyere med megleren. Klagerne spurte spesifikt om hvorfor gjerdet tilsynelatende var satt opp langt inne på tomten i forhold til det som var angitt på grunnkartet.

Klagerne la inn bud med forbehold om at tomtearealet skulle måles opp. Kravet ble avvist av selgeren med forsikringer om at megleren hadde hatt kontakt med kommunen og fått bekreftet at størrelsen på tomten var korrekt, og at dersom det skulle forekomme avvik, ville disse i så fall være minimale. Det ble altså ettertrykkelig fastslått av megleren at den faktiske tomtestørrelsen ville være omtrent som angitt i salgsoppgaven.

Kontraktsmøte

På kontraktsmøtet etterspurte klagerne igjen om den faktiske tomtestørrelsen, og hvordan de skulle forholde seg dersom denne mot formodning skulle avvike betydelig fra den oppgitte tomtestørrelsen. Klagerne fikk igjen forsikringer både fra megleren og selgeren at tomtearealet var korrekt ifølge kommunen. Megleren bekreftet pr. telefon på direkte spørsmål at dette ble sagt på kontraktsmøtet. Etter klagernes ønske bestilte selgeren oppmåling som han tok på sin regning. Det ble konkludert med at faktisk tomteareal var ca. 1,1 mål, altså et avvik på over 0,5 mål.

Klage på arealavvik

Etter at oppmålingsforretningen var ferdig, tok klagerne straks kontakt med megleren om dette. Klagerne trodde saken enkelt og greit ville bli løst ved at de fikk et forholdsmessig prisavslag. Megleren avviste ansvar, og henviste klagerne til å ta saken videre med selgerens eierskifteforsikringsselskap.

Det er flere indikasjoner som tilsier at megleren burde oppdaget at arealet var feil. Det aller viktigste er at gjerdet er plassert langt inne på det som etter kartet skulle være tomtegrensen. Eiendommen har tinglyst gjerdeplikt og det ville være underlig om tidligere eier ikke fulgte eiendomsgrensene ved inngjerdingen. Det er også veldig lett å kjenne igjen karakteristiske punkter i terrenget. Som det fremgår av grunnkartet, vil grensepunktet øverst ligge inntil hytten på naboeiendommen.

Eiendommen lå ute for salg i over to år, så det har vært rikelig med tid til å undersøke dette nærmere. Hyttenaboen sier at feilen på grunnkartet har vært tema ved tidligere visninger, og at han også ved tidligere visninger har gjort interessentene oppmerksom på dette. Naboen mener at megleren må ha vært kjent med forholdet fra starten på salgsprosessen. Fastboende naboer som klagerne har snakket med stiller seg helt uforstående til at megleren eller kommunen har tatt så ettertrykkelig feil av tomtegrensene. Uansett burde megleren etter at klagerne påpekte dette overfor megleren etter første visning ha undersøkt forholdet nærmere.

Klagerne har flere ganger spurt innklagede om hvilke opplysninger selgeren ga megleren ved salget uten at innklagede har svart på dette. Ifølge opplysninger gitt fra selgeren til selgerens eierskifteforsikringsselskap fremgår det at selgeren skal ha vært tydelig overfor megleren om de faktiske forholdene vedrørende tomten, det vil si at tomtearealet følger inngjerdet område. Både selgeren og tidligere eiere skal hele tiden ha oppfattet det slik. Selgeren skal videre ha lagt merke til at inngjerdet område ikke var i overenstemmelse med kommunens kartgrunnlag og tydelig formidlet dette videre til megleren. Klagerne kan imidlertid ikke se at megleren har foretatt seg noe for å rette opp i arealangivelsen i salgsoppgaven basert på opplysningene fra selgeren. Megleren har et ansvar for at opplysningene er korrekte basert på tilgjengelig informasjon.

Det er tre ulike salgsoppgaver om eiendommen, hvorav to hadde inntegnet ulikt areal, men arealangivelsen har alltid vært den samme. Innklagede hevder også at det har vært en avklarende runde i 2014 med kommunen med tanke på avviket som var observert mellom kart og inngjerding. Dette hadde ikke klagerne kjennskap til, og det ble heller ikke gitt opplysninger om dette til klagerne. Megleren fremsto som svært overrasket da klagerne påpekte avviket på den andre visningen.

Innklagede har vist til forbeholdet som er tatt inn i salgsoppgaven i forbindelse med de forskjellige teigene eiendommen består av: «Arealet kan avvike fra det oppgitte ved senere oppmåling. Eventuelt arealavvik aksepteres av kjøper». Klagerne ser at denne definitivt er i deres disfavør. Det står slik i salgsoppgaven: «9/29 og 9/59 er ikke oppmålt, kun skylddelt.» Ut fra andre tilsvarende saker, og ut fra sammenhengen det står i, er det tenkt på det avviket som naturlig nok vil kunne oppstå når det benyttes mer «moderne metoder» (enn skylddeling) ved oppmålingen. Klausulen omfatter ikke ethvert arealavvik. I dette tilfellet fremstår arealet nærmest som «vesensforskjellig», da det er tale om ca. 1/3 av totalarealet.

Kommunens forbehold under kartbildet er tatt inn i salgsoppgaven: «Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bl.a. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid/fradeling må undersøkes nærmere». Slik det står, bør det være klart at dette forbeholdet ikke dekker klagernes tilfelle som gjelder kjøp/salg.

Klagerne hevder at megleren ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt. Megleren burde ha undersøkt det faktiske tomtearealet nærmere før salget. Klagerne krever erstatning for verdiforringelsen klagerne har blitt påført som følge av arealavviket på tomten. Klagerne har engasjert et uavhengig eiendomsmeglerforetak til å foreta en verdivurdering av arealavviket på tomten. Arealavviket er estimert til å utgjøre en verdireduksjon på ca kr 300 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er beklagelig at det i etterkant av salget viser seg at tomtearealet er såpass feil i forhold til de kartskissene som lå med salgsoppgaven. Innklagede mener at dette er en sak mellom kjøperne og selgeren. Klagerne har også reklamert til selgerens eierskifteforsikringsselskap og har fått avslag på sitt krav om erstatning. Klagerne står fritt til å akseptere dette eller forfølge kravet sitt overfor selgeren.

Som megler og mellommann er innklagede avhengig av å få korrekte opplysninger fra eksterne leverandører når de skal angi tomtegrense og tomteareal. I dette tilfellet fikk innklagede kartskisser fra kommunen, som viste hvordan tomten fremkom.

På den første visningen som ble avholdt i 2014 (hvor det ikke kom interessenter), var inngjerdingen et tema mellom megleren og selgeren. Selgeren trodde at tomtegrensen gikk der gjerdet var satt opp og ikke det kartet viste. På bakgrunn av dette tok megleren på ny kontakt med kommunen. Kommunen beroliget både megleren og selgeren med at kartet stemte, kun med mindre avvik. Dette forholdt innklagede seg til i resten av salgsprosessen. Tomtegrensen ble ikke et tema igjen før klagerne kom på banen.

Det er her viktig å presisere at kommunen normalt er etterrettelige når det gjelder kartgrunnlag. Innklagede har forholdt seg til kommunens saksbehandler i over 15 år, og når hun «går god» for et kartgrunnlag, har innklagede alltid hatt god grunn til å stole på opplysningene. Innklagede har hele tiden fortalt klagerne hvem som er opphavet til opplysningen. Likevel har innklagede på vanlig måte tatt de nødvendige forbehold i salgsoppgaven fordi den aktuelle eiendommen ikke er koordinatfestet.

Klagerne tok forbehold om tomtens grenser i budet. Selgeren aksepterte ikke dette budet. Som følge av at selgeren forsto at dette var av betydning for budgiveren, bestilte selgeren en oppmålingsforretning samme dag for å få fastsatt grensene. Klagerne kunne avventet situasjonen til oppmålingen var gjennomført, og deretter eventuelt kjøpt eiendommen. Det var ingen andre budgivere/interessenter som presset klagerne til å by på eiendommen. Megleren oppfordret heller ikke klagerne til å gi nytt bud.

Megleren husker ikke å ha snakket med naboen om eiendommens grenser. Det ble sett på grensene på kartet, og hvor gjerdet var satt opp sammen med klagerne på den andre visningen. Klagerne ble informert om at selgeren var arving til eiendommen, og kjente ikke til historikken til eiendommen og gjerdene eller grensene.

Kommunen mottok rekvisisjon på oppmåling samme dag som klagerne la inn bud med forbehold. I tillegg var selgeren i kontakt med kommunens saksbehandler og fikk bekreftet den samme informasjonen som innklagede hadde mottatt om at det bare ville foreligge små avvik i forhold til kartet som var vedlagt salgsoppgaven. På kartet som ligger ved salgsoppgaven står det: «Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bl.a. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer mm som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid/fradeling må undersøkes nærmere».

Det ble medtatt i kjøpekontrakten at selgeren hadde bestilt oppmåling av eiendommen. Det var altså ikke etter ønske fra klagerne at selgeren bestilte oppmåling.

Da innklagede fikk informasjon om at kartet de hadde mottatt fra kommunen kunne være feil, sjekket de med saksbehandleren. Etter hva innklagede har fått forståelse for, er det hun og hennes avdeling som har laget kart over eiendommer som ikke er oppmålt, men skylddelt slik denne eiendommen er. At gjerdet ikke står i eiendommens grense er ikke uvanlig.

Spørsmålet om tomtegrensen var en sentral del av klagernes første bud, og det er den viten som var kjent på det tidspunktet som må legges til grunn for hva innklagede visste om tomtegrensene, og hva innklagede formidlet til klagerne.

Eiendommen var for salg i over 2 år. I de første 2 salgsoppgavene som ble produsert la innklagede med situasjonskart over kun bnr. 29 (hovedeiendommen) som var tydelig markert med farge. De andre bnr. som eiendommen besto av fremkom også på dette kartet, men var ikke fargelagt. Det var slik kommunen leverte sitt kartmateriell i 2014. I 2016 la innklagede eiendommen ut for salg på ny etter en pause. I og med at det hadde gått over 2 år siden sist innhentede kommunale opplysninger, måtte disse innhentes på nytt. Da hadde kommunen «spisset» kartmateriellet og uthevet både bnr. 29 og de andre bnr. som eiendommen bestod av. Eiendommen fremstår dermed mer tydelig på situasjonskartet enn den gjorde ved den første salgsoppgaven. Grensene som er avmerket er uansett helt samsvarende i begge versjonene. Det er ingen motstridende opplysninger i de forskjellige salgsoppgavene.

Innklagede kan ikke se at de har opptrådt erstatningsbetingende ansvarlig og bestrider klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter § 6-7 andre ledd nr. 5 plikter megleren å opplyse om «grunnarealer», det vil si tomtens størrelse. Opplysninger om grunnareal kan fremgå av matrikkelbrev/målebrev, eventuelt skylddelingsforretning, og/eller av verdi- og lånetaksten.

I salgsoppgaven er det oppgitt at tomtens areal var 1 612 kvm. Etter oppmåling er korrekt areal ca 1 090 kvm. Megleren bygget på opplysninger fra kommunen da hun oppga i salgsoppgaven at tomtens areal var 1 612 kvm.

Som det fremgår av salgsoppgaven under «Informasjon om eiendommen», består tomten av fire teiger. De to minste teigene er benevnt «veigrunn». Vesentlig er imidlertid at det er opplyst at de to største teigene ikke er oppmålt, men kun skylddelt. Det er også opplyst at arealet kan avvike fra det oppgitte ved senere oppmåling, og at eventuelle arealavvik aksepteres av kjøper, det vil si klagerne. Skylddelingsforretningene er også vedlagt salgsoppgaven.

Klagerne fikk følgelig klar beskjed om at de to største teigene ikke var oppmålt, og at de i henhold til salgsoppgaven aksepterte eventuelle arealavvik. Klagerne hadde også et bevisst forhold til arealet, da de i det første budet tok forbehold om at arealet stemte med opplysningene i salgsoppgaven. Nemnda vil også bemerke at det ved fritidseiendommer med en slik beliggenhet ikke er uvanlig at et gjerde ikke plasseres i tomtegrensen.

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at det i dette tilfellet må være klagerne som bærer risikoen for at arealet var mindre enn det som var angitt i salgsoppgaven. Innklagedes megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og erstatningskravet kan ikke føre frem.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017122

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. desember 2017 og 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Advokat Olaf Nygaard

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vederlag

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. Etter at klageren sa opp oppdraget mottok han en faktura på kr 35 000. Klageren bestrider fakturabeløpet og mener han bare er forpliktet til å betale for e-takst. Innklagede viser til oppdragsavtalen om hva som er avtalt ved oppsigelse av oppdraget og avviser klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kontaktet en megler som hadde en leilighet til salgs som han ønsket å se på. I denne sammenhengen tilbød megleren å gi klageren en uforpliktet befaring av klagerens eiendom.

Megleren kom på befaring og ga klageren en oppdragsavtale som klageren underskrev i den tro at megleren arbeidet som megler for innklagede. Innklagede var oppført som firma på oppdragsavtalen.

Klageren sendte melding til megleren og spurte om han kunne sende egenerklæringsskjemaet og kopi av oppdragsavtalen på e-post, slik at han samtidig kunne få en e-postadresse å forholde seg til. Megleren ringte klageren og insisterte på at han heller kunne komme til klageren for å levere egenerklæringsskjema og oppdragsavtalen. Megleren leverte dette til klageren på jobb.

Klageren spurte megleren om fremgangsmåten for salgsprosessen. Dette tegnet han enkelt opp som en tidslinje på baksiden av klagerens kopi av oppdragsavtalen. Klageren spurte igjen etter en e-postadresse som megleren kunne kontaktes på. E-postadressen som ble oppgitt, ble forklart at var sjeldent i bruk, fordi han heller foretrakk å forholde seg til kommunikasjon gjennom telefon.

Megleren mente at kort annonseringstid ville gi best resultat, og mente at det skulle settes opp visning ca 4-5 dager etter at eiendommen var annonsert. Når det gjelder meglerens påstand om at klageren ønsket en tidligere visning er ikke dette korrekt, men det var avtalt at visning skulle avholdes tidlig i august. Klageren hadde derfor bestilt utvendig vindusvask, slik at huset skulle være klart til fotografering og visning.

Megleren ville også at klageren kunne se gjennom salgsoppgaven og eventuelt gi forslag til endringer etter at den ble publisert på FINN.no. Eiendommen ble ikke annonsert den dagen megleren hadde sagt at eiendommen skulle senest annonseres. Klageren ringte megleren, men fikk ikke svar. Kort tid etterpå sendte megleren en melding om at han satt i møte. Etter
ca 2 timer sendte klageren en melding til megleren hvor han opplyste om at han ikke skulle legge eiendommen ut på FINN.no. Klageren fikk en snarlig tilbakemelding på at det var satt på vent, og at han fortsatt var i møte.

Klageren fikk en fornemmelse av at alt arbeid for å klargjøre eiendommen for salg ikke var blitt gjort. Han tok kontakt med et annet meglerforetak. Dagen etterpå sa klageren opp oppdraget med innklagede og ba samtidig om at han skulle sende en oppstilling på utført arbeid. Klageren fikk til svar at ingen andre meglere kunne inngå avtale med klageren før deres avtale og betaling var avklart og oppgjort.

Fire dager etterpå sendte klageren en påminnelse til megleren om at han i henhold til oppdragsavtalen kunne betale kr 20 000 for arbeidet han hadde gjort. Klageren fikk svar samme dag sammen med en faktura på kr 35 000 fra XX AS.

To dager senere kontaktet klageren innklagede for å høre om han var kjent med klagerens oppsigelse. Samtidig sendte han enda en oppsigelse til innklagede for å forsikre seg om at alt skulle være i orden. Klageren fikk til svar at han hadde blitt informert fortløpende om saken av megleren, og at han hadde bedt megleren om å sende han en faktura.

Klageren bestrider fakturaen. Klageren forventet å få en faktura fra innklagede og ikke fra XX AS. Samtidig ønsket klageren en oppstilling på utført arbeid med tid og sted, da det han har mottatt ikke stemmer med den informasjonen som han har fått av megleren.

Klageren har videre en sterk mistanke om at megleren ikke var i stand til å legge ut eiendommen for salg. I senere tid har klageren funnet ut at relevant informasjon om eiendommen må være klart før salg, blant annet må megleren innhente kommunale dokumenter. Klageren tok kontakt med kommunen som bekrefter at innklagede ikke har innhentet informasjon om eiendommen selv om det står oppført på fakturaen.

Det er urimelig å bli fakturert for meglerens arbeidsmetode der han blant annet leverte og hentet egenerklæringsskjemaet på eget initiativ. Samtidig har han påført urimelig tid for kundeoppfølging på fakturaen, blant annet på oppmøte og telefonsamtaler.

Klageren føler seg ført bak lyset av at det ble gitt mangelfull informasjon i oppdragsavtalen, og lite trygghet på at dette skulle være en ryddig prosess.

Klageren mener han bare er forpliktet til å betale utgifter til e-takst.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen inneholder en del feil når det gjelder fremstillingen av saksgangen.

Klageren ønsket en tidligere visning som følge av at to andre eiendommer i nærområdet kom ut i markedet. På denne bakgrunn ble nøkkelinformasjon innhentet fra kommunen pr. telefon.

Klageren ga uttrykkelig beskjed på SMS om at huset ikke skulle legges ut på www.FINN.no, og meglerpakken ble derfor ikke bestilt av kommunen.

Innklagede viser til oppdragsavtalen. Det fremgår i punkt 5 hva innklagede har krav på ved oppsigelse fra oppdragsgiver. Første regning som ble sendt til klageren hadde et nøye oppsett over tidsbruken i tillegg til et fratrekk for å ikke overskride maksbeløpet som er nevnt i punkt 8. Fakturaen ble sendt fra XX AS fordi det hastet veldig for klageren. Senere ble denne erstattet med en faktura fra innklagede.

Innklagede forstår «klagerens innledende vilje» til å betale kr 20 000 for å komme seg ut av kontrakten dithen at han feiltolker oppdragsavtalen og vektlegger punkt 14, som gjelder hvis eiendommen ikke er solgt innen utløpet av oppdragstiden.

Innklagede bestrider klagen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav på vederlag og utlegg etter oppsigelse av oppdrag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn som en vesentlig forutsetning at megleren som utførte oppdraget er ansatt i innklagedes advokatfirma. Det vises til e-post av 27. desember 2017 fra sekretariatet til innklagede, som er ubesvart. Hvis det skulle vise seg at megleren ikke er ansatt hos innklagede, vil situasjonen være en annen, og det kan da reises spørsmål om innklagede overhodet har krav på honorar.

Ut fra forutsetningen om at megleren er ansatt hos innklagede, er fakturaen i henhold til oppdragsavtalen punkt 5 vedrørende oppsigelse av oppdraget, selv om oppdragsavtalen kunne vært klarere utformet.

Nemnda vil dog bemerke: For det første er det kritikkverdig at den første fakturaen ble utstedt fra XX AS, og ikke innklagede. Dette fremstår som uryddig. For det andre kan det stilles spørsmålstegn ved at innklagede har beregnet seg et honorar på kr 7 000 (1 time) for faglig ledelse, da det fremgår av oppdragsavtalen punkt 13 at megleren var oppdragsansvarlig. Det er også megleren og ikke innklagede advokat som har skrevet under oppdragsavtalen. For det tredje fremstår meglerens uvilje til å bruke e-post noe uvanlig i 2017. Dette eller saksbehandlingen for øvrig er et forhold som innklagede ikke har kommentert, utover at klagen inneholder en del faktafeil når det gjelder fremstillingen av saken. For det fjerde er oppdragsavtalen ikke i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 6, som bestemmer at oppdragsavtalen skal inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg.

Selv om innklagede kan kritiseres, er nemnda kommet til at klagen ikke fører frem, da fakturaen som nevnt er i samsvar med oppdragsavtalen punkt 5.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017137

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Drammen

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klagerne er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Klagerne hadde sendt e-post til megleren om at de ønsket å godkjenne annonsen før den ble publisert på www.FINN.no. Innklagede publiserte annonsen uten at klagerne godkjente teksten. Klagerne hevder at annonseteksten fremstilte eiendommen på en negativ måte, og at dette førte til manglende interesse for eiendommen og en lavere pris enn hva klagerne kunne oppnådd dersom megleren hadde unngått å gjøre feil. I tillegg kom megleren 20 minutter senere enn avtalt før visningen. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned med kr 50 000. Innklagede hevder megleren har utført oppdraget i henhold til hva som var avtalt og i samsvar med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagerens krav. Innklagede har tilbudt klageren en kompensasjon på kr 10 000 før klagesaken ble brakt inn for nemnda, men klageren aksepterte ikke dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin eiendom. Klagerne ble tilbudt en kompensasjon på kr 10 000 etter at de reklamerte til innklagede, men synes dette var urimelig lavt og aksepterte ikke dette.

Annonsen som ble publisert av megleren på www.FINN.no hadde en presentasjonsform under overskriften «standard» som klagerne mener var svært negativ. Det var en ordrett oppstilling av alle de seks negative TG2 kommentarene i takstrapporten. Annonsen skulle skape interesse for eiendommen, men gjorde kanskje det motsatte.

Klagerne hadde i en e-post på forhånd bedt om å få godkjenne www.FINN.no annonsen før den ble lagt ut. Megleren sa at det ikke var nødvendig fordi salgsoppgaven var akseptert av klagerne. Det var viktig for klagerne at annonsen ble publisert på en bestemt fredag da naboen hadde visning av sin eiendom påfølgende mandag. Klagerne følte seg «fanget» og aksepterte salgsoppgaven. Klagerne ga imidlertid beskjed om at de ville gjennomgå salgsoppgaven i ro og mak den påfølgende helgen og komme med ønskede endringer. Klagerne slo seg derfor til ro med meglerens svar fordi de hadde valgt en av innklagedes meglere med lang erfaring og størst omsetning. Megleren var den profesjonelle som visste hva han gjorde. I ettertid har klagerne forstått det slik at annonsen kan publiseres før salgsoppgaven er klar. Klagerne mener derfor at megleren hadde unødvendig fokus på salgsoppgaven dagen annonsen skulle publiseres. Klagerne sendte ønskede endringer i salgsoppgaven søndag kveld, og er uenig med innklagedes påstand om at de godkjente salgsoppgaven før annonsen ble lagt ut. Det at annonsen kom feil ut, noe som megleren også har beklaget i tidligere svar på reklamasjon, viser viktigheten av at klagerne skulle ha fått annonsen for godkjenning før den ble publisert.

Da annonsen ble publisert fikk klagerne reaksjoner fra familie og venner på den negative fremstillingen av eiendommen i annonsen. Klagerne hadde også reagert, men tenkte at retningslinjene til megleren sikkert var årsaken til at presentasjonen var slik den var. Klagerne så på andre annonser på www.FINN.no, som ikke inneholdt en negativ vinkling som i klagernes annonse.

I forkant av at annonsen ble lagt ut hadde klagerne varslet 14 følgere av eiendommen på www.livvin.com om at annonsen ville komme ut denne dagen. I tillegg hadde sikkert flere aktuelle eiendomskjøpere aktivert tjenesten på www.FINN.no som gjør at nye annonser automatisk dukker opp i deres innboks på e-post. Det er derfor stor sannsynlighet for at det var den første negative annonseteksten som ble lest av mange.

Dagen etter annonsen ble publisert, sendte klagerne e-post og SMS til megleren og insisterte på at annonsen ble endret. Samme ettermiddag ble annonsen endret. Den negative teksten i annonsen hadde ligget ute i ett døgn før endringen.

Andre annonser fra meglerforetaket har helt andre positive og nøytrale kommentarer under «standard» i annonsen.

Når det gjelder viktigheten av annonsen, viser klagerne til Forbrukertilsynets orienteringsbrev (før Forbrukerombudet) datert 29. juni 2017 til bransjen. Herfra siteres følgende:

«Forbrukere flest leser nettannonser og ser på bilder for å kartlegge hvilke visninger de ønsket å delta på. Det inntrykket megleren skaper av eiendommen i nettannonsen vil derfor være avgjørende for forbrukernes adferd i kjøpsprosessen».

Klagerne opplevde at megleren hadde påtatt seg altfor mye å gjøre, og at han var lite «på». At den feilaktige annonsen ble lagt ut, er et bevis på dette. Denne hendelsen hadde klagerne unngått med en aktsom megler. Klagernes oppfatning er at meglerens travle hverdag har gått ut over dem.

Megleren kom også 20 minutter for sent i forhold til hva de hadde avtalt for oppmøte på visning. Klagerne hadde bedt ham komme kl. 15.30 på grunn av forhold de ønsket å presisere og vise ham før visningen startet. Megleren bekreftet at han skulle komme til dette tidspunktet, men han kom ikke før kl. 15.50.

Bydelen klagerne bor i, er et populært og attraktivt boområde i byen. Det kom åtte personer på visningen og to av disse ga bud. Statistisk ville fire til på visningen gitt nok et bud. Takstmannens salgsverdi på eiendommen var kr 5 000 000, og prisantydningen var kr 4 990 000. Eiendommen ble solgt for kr 190 000 under takst. Naboen som solgte en tilsvarende eiendom en uke tidligere gjennom en annen megler, solgte til prisantydning på kr 5 190 000. De fikk også annonsen til godkjenning før den ble publisert.

Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med kr 50 000. Feilene megleren begikk har ført til manglende interesse for eiendommen og en lavere pris enn hva klagerne kunne oppnådd dersom megleren hadde unngått å gjøre feil.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagedes rutine er at salgsoppgaven skal godkjennes av selgeren. Det ble også gjort i dette oppdraget. Annonsen på www.FINN.no er et utdrag av teksten i salgsoppgaven. Megleren oppfattet ikke at klageren hadde noen innvendinger til teksten som også skulle brukes i annonsen.

Innklagede mener at teksten som står under «standard» ikke kan leses isolert, men at annonsen må leses som en helhet. I annonsen er det også trukket frem flere positive trekk ved eiendommen, slik som pen eneeiendom, solrik terrasse, nytt kjøkken i 2011 mm.

I forhold til eiendommens standard og tilstandsgrader fra takstmann bestreber innklagede å skrive en balansert og riktig fremstilling av eiendommen i annonsen, hvor de også opplyser om feil/mangler/oppgraderingsbehov som takstmannen påpeker, og som innklagede anser som vesentlig, jf. Forbrukertilsynets orienteringsbrev datert 29. juni 2017. Rutinen er nå at opplysninger om vedlikehold og tilstand i salgsoppgaven også skal være med i annonsen. Annonsen inneholder derfor ingen konkret feil og er utformet med balanse.

Megleren har beklaget at han kom 20 minutter senere enn først avtalt til visning. Han var likevel på plass 10 minutter før visningen startet. Denne «forsinkelsen» gikk ikke utover noen interessenter, og megleren rakk å gå igjennom alle punktene før visningen startet.

Innklagede har gjort forsøk på å få en minnelig løsning med klagerne, men det har dessverre ikke lykkes da det var et vesentlig avvik i det opprinnelige kravet på kr 133 000 fra klagerne og innklagedes tilbud på kr 10 000 i kompensasjon.

Megleren utførte oppdraget i henhold til hva som var avtalt samt god meglerskikk og slik det kan forventes. Innklagede avviser klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse som følge av meglerens håndtering av oppdraget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned. Det fremgår av annonsen på FINN.no under punktet «standard» at den ikke er balansert ved at kun det negative ved eiendommen er fremhevet. Etter nemndas syn bør en annonse opplyse om både positive og negative forhold ved eiendommen, jf. også Forbrukertilsynets (tidligere Forbrukerombudet) orienteringsbrev til bransjen av 29. juni 2017. FINN-annonsen er første grunnlag for at potensielle kjøpere vil fatte interesse for eiendommen, og det er derfor viktig at den er balansert.

Klagerne hadde i dette tilfellet også i e-post av 18. august 2017 kommentert flere forhold i utkastet til salgsoppgave, som måtte sees nærmere på/rettes opp. I tillegg er det uthevet at de ber om forslag til annonsen som skal legges ut på FINN.no. Dette ble ikke etterkommet av megler.

Nemnda mener på denne bakgrunn at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse og at vederlaget skjønnsmessig kan reduseres med kr 30 000.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Vederlaget til DNB Eiendom AS Drammen nedsettes med 30 000 kroner.

Klage nr 2017138

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Bergen sentrum

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av salgsprosessen. Han er ikke fornøyd med kommunikasjonsmåten megleren benyttet og mener at megleren ikke ivaretok hans interesser i salget. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag settes ned med kr 45 000, og erstatning på kr 100 000.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Salgsprosessen var preget av misforståelser, beskyldninger og uprofesjonell fremtoning. Klageren er sterkt misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget.

Klargjøring av bolig og annonsering

Megleren ønsket å gi råd i forhold til innredning og klargjøring av boligen til fotografering og visninger. Klageren ønsket en åpen dialog rundt hva som ville få leiligheten til å se mest presentabel ut i markedsføringen. Ved det andre møte i forbindelse med plassering av sofa i forbindelse med bildetaking var klagerens samboer uenig med megleren i å plassere sofaen foran vinduene slik at den stengte for lyset. Megleren klarte ikke å håndtere uenigheten og i etterkant av dette opplevdes megleren som noe frekk og ubehagelig, samt passiv og fraværende. Meglerens opptreden resulterte i at klageren måtte aktivt arbeide med å få meglerens synspunkter frem for å få rådgivning. Meglerens fremtoning førte til at klageren satt med følelsen av at leiligheten ble ufullstendig stylet og ikke presentert på den best mulige måten.

Ifølge megleren var fotografen dyktig, og som hun ofte benyttet. Klageren er generelt misfornøyd med bildene, da de fremstår som rotete. Det er også detaljer som fotografen skulle sett. Under fotograferingen spurte klagerens samboer flere ganger om de skulle rydde eller flytte møbler for å gi et renere inntrykk, men fotografens anbefaling var å la alt stå slik det var. Dette resulterte i at det var vanskelig å velge ut bilder som representerte salgsobjektet på en god måte, samt at dette påvirket hvordan annonsen generelt ble seende ut. Under samtale med fotografen kom det frem at han ikke hadde kjennskap til megleren og hadde ikke hatt et lengre samarbeid med henne. Klageren ønsker ikke å betale fullpris for fotografens arbeid.

Klageren hadde takst på leiligheten fra før, og denne ble sendt til megleren. Da annonsen var klar og skulle godkjennes, fremgikk det av annonsen at det var en 2-roms leilighet med walk-in closet. Klageren mener dette var en grov feil fra meglerens side da det i takstrapporten fremkom at det var en 3-roms, og at klageren hadde valgt å gjøre om det ene rommet til et klesskap, men at rommet uten tvil oppfyller alle krav til godkjent soverom. Da klageren tok opp dette med megleren, stilte hun seg tvilende til klagerens ord og taksten, og valgte å ikke endre salgsoppgaven frem til hun forhørte seg med egen takstmann. Det er uansvarlig av megleren å ikke lese takstrapporten. Denne hendelsen i kombinasjon med senere episoder underbygger klagerens følelse av at megleren representerte kjøperen mer enn selgeren i ønsket om et hurtig oppgjør.

Visning

Under det første møtte uttrykte klageren at de ikke ønsket å avholde private visninger. Klageren mener at å avholde visninger er et arbeid som blir best utført av megleren selv. Som en del av meglerens argumentasjon for valg av innklagede som oppdragstaker var hennes tilgjengelighet gjennom sommeren og høsten, og viljen til å påta seg private visninger.

Likevel viste megleren seg å være utilgjengelig og alltid fullbooket når interessentene ønsket private visninger. Resultatet ble at klageren avholdt én privatvisning, og at det var planlagt at klageren skulle holde to til. I etterkant av første visning hadde klageren behov for nøkkel da han skulle reise bort i forbindelse med jobb. Av dette føler klageren at megleren konkluderte med at mangel på nøkkel førte til at hun ikke kunne holde private visninger. Hun stilte seg veldig passiv og unnlot å ta kontakt med klagerens samboer slik som hun ble instruert. På dette tidspunktet var klageren ganske sliten etter meglerens kommunikasjonsmåte og tok derfor ikke noen videre diskusjon, da klageren følte at dette kunne påvirke salget på en negativ måte.

En potensiell kjøper vurderte en dagstur til byen for å se leiligheten på en dag da klageren var borte. Av en ukjent grunn antok megleren at det var klageren som skulle ta visningen, og da klageren oppsummerte avtalen grunnet tidligere misforståelser, valgte megleren å besvare at hun ikke kunne avholde privatvisninger fordi hun ikke hadde nøkkel. Megleren kontaktet ikke klagerens samboer denne dagen, men påfølgende dag. Interessenten valgte heldigvis ikke å ta turen til byen. Dette er bare én episode som fremhever den uheldige kommunikasjonen megleren brukte som kunne føre til alvorlige konsekvenser for salget. Klageren har i flere samtaler med innklagede gjort det klart at han er bortreist i forbindelse med jobb, og at megleren måtte kontakte klagerens samboer. Megleren kontaktet ikke klagerens samboer på en forsvarlig måte. Hun sendte ikke ved noen av anledningene en informativ SMS da hun presenterte seg og ba om å bli kontaktet. Et ukjent nr som ringer, kan like godt være en telefonselger.

Løsøre og tilbehør

Megleren var klar over at klageren solgte leilighet for første gang. Med denne kunnskapen burde hun opplyst om hvilket løsøre som normalt skal følge med leiligheten i forbindelse med salg. Klageren fikk ikke opplysninger om dette og fikk dermed ikke mulighet til å påvirke hva som fulgte med leiligheten ved salget. Det medførte at kjøperen fikk gjenstander som klageren ikke hadde planlagt å selge med leiligheten.

Prisantydning

Innklagede har flere ganger hevdet at prisantydningen på leiligheten var feil. Klageren opplyste til megleren at han ønsket at leiligheten skulle annonseres med en pris på
kr 2 950 000, men ønsket ikke å selge for under kr 3 100 000. Dette fordi han ønsket å inkludere FINN.no brukere med toppsøk på kr 3 000 000. Klageren var åpen og klar om strategien, og megleren var i første møte enig med klagerens strategi. Megleren opplyste ikke om at en slik prising var i strid med regelverket.

Klageren ønsket også budrunde med flere interessenter da dette trolig ville føre til at eiendommen ble solgt for riktig pris.

Ved første møtet var megleren enig i at det ikke forelå noen vanskeligheter med å selge leiligheten til rundt kr 3 100 000, men under salgsprosessen har klageren opplevd sterkt press om å selge til en lavere pris. Megleren har gjennom hele salgsprosessen benyttet ubehagelige pressmidler i et forsøk på å avslutte salget fort. Megleren opplyste blant annet at klageren var pliktig til å selge til prisantydningen, som de hadde akseptert i salgsoppgaven. Megleren påpekte også at enkelte interessenter synes at prisen var høy, og at noen av argumentene var at leiligheten var slitt.

Megleren opplyste om at hun var i kontakt med Norges Eiendomsmeglerforbund i forbindelse med salget av eiendommen og kom frem til at hun ikke ønsket å arbeide med saken grunnet usikker pris. Klageren opplevde dette som truende og aggressivt fra meglerens side.

Etter at klageren valgte å avslå bud på kr 3 000 000 og kr 3 100 000, ble megleren irritert og stilte seg uforstående til klagerens valg. Klageren sitter igjen med følelsen av at megleren representerte interessentene og ikke klageren.

Megleren har ved samtlige anledninger påpekt at salget gikk utover hennes omdømme på grunn av prisen. Klageren valgte å inngå oppdragsavtale med innklagede for et ryddig salg, og for å få best mulig pris for eiendommen. Megleren leverte ikke denne tjenesten.

Eiendommen ble også benyttet i en reklamekampanje uten godkjenning fra klageren.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000. Klageren krever også nedsettelse av meglerens vederlag med kr 45 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede tar til etterretning at klageren er misfornøyd med jobben som er gjort. Klageren kunne trukket oppdraget når som helst i salgsprosessen uten at det hadde kostet ham noe. Likevel valgte klageren å gjennomføre salget med påfølgende reklamasjon.

Klargjøring av bolig og annonsering:

Megleren ønsker alltid å presentere eiendommene på best mulig måte. Megleren kommer gjerne innom kunden før fotografering for tips og råd i forbindelse med klargjøringen. I tilfeller hvor megleren ser det er nødvendig booker hun inn stylist. Klageren av denne leiligheten hadde god smak, og de ble derfor enig om å style på egen hånd.

På klargjøringsdagen flyttet megleren og klageren rundt på blant annet sofa for å finne den optimale plasseringen. De prøvde med sofaen foran vinduet, men uten noe diskusjon ble de enige om at det ikke var den beste plasseringen. Der megleren forslo å ha stolen, valgte klageren å plassere en rosa puff som de gikk til innkjøp av etter at megleren hadde vært der. Klageren virket fornøyd da megleren dro fra eiendommen.

Fotograf

Alle på kontoret bruker samme firma til å fotografere eiendommene. I perioder når fotografene for eksempel er på ferie stepper de inn for hverandre. Innklagede er fornøyde med begge fotografene, og bildene ble som alltid bra i dette tilfellet også.

Megleren mottok ikke negative kommentarer på bildene fra selgeren før han sendte reklamasjonen til innklagede. Det var kun ett bilde de diskuterte at kunne ha vært annerledes, ellers var alt bra.

Takst

Klageren engasjerte selv en takstmann. Dette var ikke noe problem for megleren. På befaringen omtalte klageren selv boligen som en leilighet med ett soverom og ett garderoberom/gjesterom. Eiendommen var også innredet slik.

Megleren opplyste til klageren at hun ville ringe takstmannen som hadde vært der for å være sikker på at det ble korrekt. Takstmannen bekreftet til megleren at leiligheten hadde to fullkomne soverom.

Visning

Klageren hadde selv én privatvisning. Megleren hadde ikke nøkkel eller mulighet for å avholde privatvisning etter interessentenes ønske en fredag ettermiddag og spurte derfor klageren i forkant av visningen om han kunne holde den. Megleren avholdt én privatvisning etter at de fikk nøkkel.

Etter at klageren ba om å få nøkkelen tilbake, avtalte megleren en annen privatvisning, i henhold til instrukser fra klageren om når det passet best. Klageren ønsket at megleren skulle avholde visningen likevel, og megleren opplyste om at det måtte være en misforståelse. Dersom megleren skulle holde privatvisning, ønsket hun å avtale etter sin egen timeplan. Klageren opplyste om at de ville avholde visningen.

Megleren fikk beskjed om å kontakte klagerens samboer for å avtale andre eventuelle privatvisninger. Det ble ikke aktuelt med flere privatvisninger. Klagerens samboer hadde også fått meglerens telefonnummer. Dersom det var noe hun lurte på, kunne hun kontakte megleren. Megleren hadde også snakket med klagerens samboer på telefon én gang i løpet av salgsprosessen. At hun ikke hadde lagret meglerens telefonnummer og av den grunn ikke svarte de andre gangene megleren ringte, mener megleren at hun ikke kan lastes for.

Løsøre og tilbehør

Klageren mottok en standard e-post fra innklagede med henvisning til tilbehørslisten som er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund. Her står det at garderobeskap medfølger dersom ikke annet er avtalt.

Prising

I henhold til befaring og inngåelse av oppdragsavtalen ble megleren og klageren enige om en pris på kr 3 000 000. Klageren samtykket også til denne prisen i forbindelse med godkjenning av salgsoppgave og annonse.

Etter å ha mottatt bud på prisantydning etter første visning, forsto megleren raskt at denne prisen var et godt stykke under hva klageren faktisk var villig til å selge eiendommen for. Det hadde skjedd en misforståelse mellom klageren og megleren. Megleren presiserte at før en ny visning måtte de endre prisantydning til en sum han var villig til å akseptere. Ny prisantydning til neste visning ble satt til kr 3 150 000.

Samme budgiver som hadde lagt inn de tidligere budene, la inn bud på kr 3 150 000. Budgiveren spurte megleren om det var noe vits i det hele tatt da selgeren virket uinteressert og avslo gang på gang. Budgiveren var altså i ferd med å gi seg. Budet på kr 3 150 000 ble også avslått av klageren.

Megleren fikk deretter et motbud fra klageren på kr 3 250 000, som til slutt ble akseptert av budgiveren.

Megleren oppfattet situasjonen som problematisk i forhold til mulig lokkepris. Meglerens opptreden er ikke kritikkverdig med tanke på fokuset som har vært på dette temaet i det siste. Innklagede er fornøyd med at megleren uttrykte problemsstillingen overfor klageren.

Når det gjelder punktet om reklame så står det i oppdragsskjemaet under punkt 13:

«FULLMAKT: … oppdragstaker får fullmakt til å informere om/markedsføre eiendommens salgssum/areal/adresse m.v.». Dette er et forhåndssamtykke til at innklagede, om ønskelig, kan levere ut «nabokort» om eiendommen etter at den er solgt.

Klageren hevder at det var på grunn av hans standhaftighet at han fikk så mye for eiendommen. Det kan være, men uten meglerens anstrengelse overfor kjøperen, ville klageren mistet denne kjøperen. Kjøperen var oppriktig oppgitt over klagerens krav om høyere pris, og megleren var utilpass i denne situasjonen, jf. SMS-korrespondansen med kjøperen. På et tidspunkt følte megleren at situasjonen ble for uholdbar, slik at hun selv måtte si opp oppdraget, men så ble det heldigvis et salg.

Innklagede bestrider klagerens krav i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om klargjøringen av boligen, fotografen og visninger. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Klageren har krevd at meglerens vederlag settes ned med kr 45 000. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned.

Selgeren har ingen plikt til å akseptere et bud på prisantydning. Megler kan imidlertid ikke bevisst sette prisantydningen lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktet er villig til å selge for, eller hva meglers objektive vurdering skulle tilsi, jf. Bransjenormen for markedsføring av boliger punkt 3.2.4. Megleren må derfor forsikre seg om at selgeren er villig til å selge til den prisen eiendommen blir markedsført med. I forbindelse med godkjenning av utkast til salgsoppgave sendte megleren en e-post til klageren hvor det blant annet ble henvist til bransjenormen for markedsføring av bolig og at prisantydningen som settes skal gjenspeile den prisen klageren i utgangspunktet er villig til å selge for. Det er ikke dokumentert at megleren visste at klageren ikke ønsket å selge til den første prisantydningen eiendommen ble annonsert med. Etter at det ble inngitt bud på prisantydning, og megleren derfor ble klar over at klageren ikke ønsket å selge til prisantydningen, opptrådte megleren korrekt ved å endre prisantydning. Det er ikke sannsynliggjort at megleren har opptrådt kritikkverdig på dette punktet.

Når det gjelder opplysninger om hvilke løsøre og tilbehør som normalt følger med i handelen, sendte innklagede en e-post til klageren med listen som er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund. Klageren har ikke bestridt dette. Klageren er ansvarlig for å gjøre seg kjent med hva som følger med i handelen, og dersom han hadde noen spørsmål knyttet til hva som fulgte med, kunne han kontaktet megleren.

Etter at klageren påpekte at han ønsket at leiligheten skulle markedsføres som 3 roms endret megleren dette og definerte leiligheten som en 2(3)-roms, og at de disponible rommet ble brukt som walk-in/gjesterom.

Nemnda har etter dette kommet til at det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, og det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Erstatningskravet kan heller ikke føre frem. For at innklagede kan bli erstatningsansvarlig må det foreligge et ansvarsgrunnlag, en adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap. Nemnda viser til det som er sagt ovenfor om meglerens håndtering av oppdraget. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt.

Konklusjon: Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. § 7-7, eller erstatningskravet.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017146

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Arendal

De Presno & Partnere AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren la inn bud på en eiendom som var formidlet av innklagede. Budet ble akseptert av selgeren. Forutsetningen for at klageren kunne finansiere kjøpet var at foreldrene stilte som kausjonister. Dagen etter budaksept opplyste klageren om at foreldrene ikke ville stille som kausjonister. Klageren hevder at megleren ikke hadde rett til å kreve at klageren skulle legge frem finanseringsbevis én virkedag etter budaksept, og mener at hun innen oppgjørstidspunktet ville hatt mulighet til å finansiere kjøpet. Eiendommen ble solgt til budgiver 2, for kr 80 000 mindre enn klagerens bud samme dag som klageren fikk aksept for sitt bud. Klageren mener at megleren truet henne til å akseptere at eiendommen ble solgt til budgiver 2, og at hun må betale kr 50 000 til selgeren. Klageren krever at megleren betaler kr 50 000 til selgeren. Innklagede hevder megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren ga bud på en eiendom formidlet av innklagede etter en privatvisning. Budet var på kr 2 000 000 med akseptfrist samme dag. Budet ble avslått av selgeren. Prisantydningen var kr 2 190 000. Megleren opplyste at selgeren kanskje ville komme med et motbud dagen etter. Klageren mottok SMS om at det var kommet inn et bud på kr 2 050 000 dagen etter. Budrunden ble avsluttet ved at klageren ga det høyeste budet på kr 2 330 000.

Klageren hadde ikke nok egenkapital til å få finansiering fra banken da hun la inn det siste budet på kr 2 330 000. Hun ga opplysninger til banken og megleren om at hun trodde foreldrene ville kausjonere. Megleren fikk bekreftet fra banken at klageren ikke hadde finansieringsbevis i orden før akseptfristen var utløpt. Megleren forklarte klageren risikoen ved å legge inn bud uten å ha finansiering i orden, og det er ikke dette forholdet klagen gjelder. Foreldrene til klageren ville ikke kausjonere, og klageren formidlet dette til megleren dagen etter budrunden (fredag). Megleren opplyste om at eiendommen ville legges ut som dekningssalg dersom klageren ikke fremskaffet finanseringsbevis innen førstkommende mandag. Det endte derfor med at budgiver 2 samme dag kjøpte huset, og at klageren skylder selgeren kr 50 000.

I ettertid har klageren forstått det slik at det ikke finnes lovhjemmel som gir megleren rett til å kreve finansieringsbevis innen en bestemt dato. Oppgjørsdatoen var én måned etter salget, og klageren vet at hun hadde fått nok egenkapital innen oppgjørsdatoen. Klageren forklarte megleren at hun kunne få finansieringsbevis innen én uke, men megleren krevde at klageren måtte fremskaffe finansieringsbeviset innen én virkedag etter budet var gitt.

Megleren skjelte klageren ut etter at klageren ga tilbakemelding om at hun synes at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren reagerer på at megleren aksepterte og videreformidlet budet til tross for at banken hadde gitt beskjed om at klageren ikke hadde finansieringsbevis i orden, og deretter ønsket å legge ut eiendommen som dekningssalg fordi klageren ikke kunne fremskaffe finansieringsbevis innen én virkedag etter at klageren hadde gitt budet.

Klageren hevder hun ble truet til å akseptere avtalen om at budgiver 2 kjøpte eiendommen.

Klageren krever at innklagede skal betale kr 50 000 til selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren la inn bud på kr 2 000 000. Budet ble avslått av selgeren, og selgeren skulle vurdere om de ønsket å komme med et motbud påfølgende dag.

Dagen etter kom det inn et bud på kr 2 050 000 fra en annen budgiver. Klageren la inn bud på kr 2 190 000 etter at den andre budgiveren hadde lagt inn bud på kr 2 200 000. Klageren formidlet muntlig at hun håpet at selgeren ville velge henne fremfor de andre, noe selgeren ikke ønsket. Muntlig hadde klageren gitt uttrykk for at hun ikke hadde mer å gå på i forhold til finansiering.

Rett før megleren skulle videreformidle selgerens aksept på budet fra den andre budgiveren på kr 2 200 000, ga klageren et bud på kr 2 300 000. Megleren ble overrasket over klagerens budforhøyelse og ringte henne for å høre om hun hadde fått ordnet med finansieringen. Mens denne samtalen pågikk ga den andre budgiveren et bud på kr 2 310 000. Klageren økte umiddelbart sitt bud til kr 2 330 000, selv om hun ikke hadde avklart finansieringen med banken eller kausjonister.

Megleren ga klageren rådgivning om risikoen ved å ikke ta finansieringsforbehold i budet. Til tross for at klageren ikke fikk kontakt med banken eller sine foreldre vedrørende kausjonistansvaret ga hun bud med meget korte frister og uten finanseringsforbehold. Klageren uttalte at hun var sikker på at finansieringen gikk i orden.

Megleren fikk før akseptfristens utløp kontakt med banken til klageren som bekreftet at banken var avhengig av å få på plass en kausjonist før de kunne gi en finansieringsbekreftelse. Ut fra dette mener innklagede at megleren gjorde det han kunne for å prøve å avklare situasjonen.

Selgeren aksepterte klagerens høyeste bud. Dagen etter ble megleren kontaktet av klageren som meddelte at foreldrene likevel ikke ville kausjonere. Ettersom det var dette som hindret klageren i å få finansieringsbevis fra banken, forsto megleren det slik at hun ikke hadde finansieringen i orden. Dette bekreftes av at klageren sendte også en e-post til selgerne fire dager etterpå hvor hun opplyste om at hun ikke hadde finansieringen i orden.

Megleren anbefalt klageren at de skulle kontakte budgiver 2 for å høre om de ønsket å stå ved sitt tidligere høyeste bud for å hindre at et dekningssalg ble iverksatt. Erfaringsmessig er dette den beste måten å begrense et tap både for selgeren og for budgiveren, som ikke har fått i orden finansieringen. Det ble selvsagt også informert om hvilke økonomiske konsekvenser som klageren kan bli påført ved dekningssalg, det vil si differansen mellom akseptert salgssum og ny salgssum, omkostninger ved nytt salg og meglerprovisjon.

Megleren forhandlet frem en salgssum på kr 2 250 000 hvilket er kr 60 000 over prisantydningen, men kr 80 000 under det aksepterte budet fra klageren. I tillegg forhandlet megleren med selgeren og reduserte kravet mot klageren med kr 30 000. Klageren aksepterte løsningen skriftlig. Megleren opplyste til klageren at dersom ovennevnte løsning ikke gikk i orden, måtte eiendommen raskest mulig legges ut for dekningssalg. Innklagede synes det er vanskelig å forstå at klageren følte seg truet av megleren.

Megleren har vist til eiendomsmeglingsloven § 6-3 når klageren har etterspurt lovhjemmel for at megleren kan kreve finansieringsbevis. Megleren kunne ikke vente helt til oppgjørstidspunktet med å få kontroll på klagerens finansieringsmulighet. Det ville kunne få fatale følger for selgerne, som var avhengig av at eiendommen ble solgt fordi de skulle overta ny bolig en måned senere.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk og omsorgsplikt. Megleren minimaliserte klagerens tap og sikret selgeren salg.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken må avvises, da den reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges i forbindelse med nemndas skriftlige saksbehandling. Det vises her særlig til den nærmere dialogen mellom klageren og megleren dagen etter budaksept, da klageren opplyste at foreldrene likevel ikke ville kausjonere. På dette punkt er det nødvendig med umiddelbar bevisføring, det vil si partenes muntlige forklaringer.

Saken avvises etter dette.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2017148

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      iHus avd Grønland

Komplett Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet i 2015. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. Klageren mener at megleren skulle opplyst om at hun kunne ta forbehold om å ta med seg et Miele kombiskap, og at hun ikke fikk opplysninger om merkostnaden som påløp ved at takstmannen måtte måle opp leiligheten på nytt. I tillegg hevder klageren at megleren skulle opplyst at kjøperen var en oppkjøper som skulle selge leiligheten videre etter oppussing kort tid etter kjøpet. Klageren hevder også at det ikke er noen andre tilsvarende leiligheter i borettslaget som er solgt for lavere salgssum enn leiligheten til klageren ble solgt for. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned betydelig, og at innklagede erstatter verdien av Miele kombiskap.

Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse og erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale i august 2015 med innklagede om salg av en leilighet. Det ble avholdt to visninger i midtuke i august. Totalt seks personer kom på visning, noe som er uvanlig lite til å være i slutten av august dersom megleren gjør jobben sin. Megleren ville ikke avholde visning i helgen fordi han mente det var dårlige dager, og dessuten jobbet han ikke i helgene. Klageren fikk heller ikke lov til å være tilstede på visningene.

Det kom inn bud langt under prisantydning, som klageren avslo. Megleren opplyste at han hadde en potensiell kjøper i sin portefølje. Klageren sa at hun ikke ville selge under takst. Interessenten la inn bud på kr 3 700 000, som klageren aksepterte. Kjøperen møtte imidlertid aldri opp på kontraktsmøtet.

Klageren ønsket å ha med seg et Miele kombiskap, som kostet kr 12 000. Hun spurte først megleren om kjøperen ønsket å kjøpe skapet fordi hun ellers ville ta det med seg. Megleren uttalte at hvitevarer alltid skulle følge med. Megleren skulle opplyst at klageren kunne tatt forbehold i kontrakten om å ta med kombiskapet.

Klageren måtte betale mer til takstmannen enn avtalt fordi takstmannen måtte tegne opp leiligheten på nytt. Klageren ble ikke informert om at hun måtte betale kr 1 200 ekstra for nye plantegninger. Alle mål og tegninger takstmannen mottok av klageren var nøyaktige fra OBOS, bortsett fra en liten utvidelse på noen få kvadratmeter på hemsen som var veldig enkelt å legge til opprinnelige tegninger. Klageren aksepterte en pakkepris og ble ikke opplyst om at denne ble dyrere på grunn av ekstra plantegning. Dette var en avgjørelse som megleren og takstmannen foretok uten klagerens aksept.

Leiligheten var ferdigstilt i 2000, og det var bare klageren som hadde eiet leiligheten. En leilighet i samme bygg i andre etasje ble solgt noen uker før klagerens leilighet for kr 3 457 477 inkl. andel fellesgjeld. Leiligheten har blant annet dårligere beliggenhet, mindre nettoareal, ikke hems/bod, ligger i andre etasje med støy og eksos fra gaten osv. Klagerens leilighet er en attraktiv loftsleilighet i fjerde etasje med store takvinduer. Naboleiligheten var i dårligere stand, men ble solgt for en mye bedre salgssum. Innklagede tar feil når de hevder at klagerens leilighet ikke kan sammenlignes med den som ble solgt i andre etasje. Leilighetene er opprinnelig helt like på gulvplan, bortsett fra at det i klagerens leilighet hadde høyt tak og lå i toppetasjen. Klageren gjorde også flere tilvalg da hun kjøpte leiligheten, mens leiligheten i andre etasje hadde ingen tilvalg og var meget slitt.

Ved overtakelsen ringte kjøperen på ute i gaten, og klageren åpnet via dørklokken. Kjøperen fant ikke frem til korrekt leilighet som han hadde kjøpt. Kjøperens unnskyldning var at han hadde sett på mange leiligheter. Det er i ettertid tydelig at megleren og kjøperen hele tiden har villet holde skjult for klageren at kjøperen aldri selv skulle bo i leiligheten, og at han var en oppkjøper.

Etter syv uker ble klageren oppringt av naboen som fortalte at klagerens solgte leilighet igjen lå ute for salg. Innklagede formidlet også dette salget og har derfor kassert inn meglerhonorar to ganger i løpet av åtte uker for salg av samme leilighet. Leiligheten ble til slutt solgt for

kr 700 000 mer enn klageren solgte den for. Jo lavere pris klageren aksepterte, jo mer attraktiv var leiligheten for oppkjøper, og dermed også for innklagede som kunne selge leiligheten på nytt i løpet av kort tid og dermed oppnå provisjon to ganger. Det er en grunn til at megleren holdt skjult at kjøperen var en oppkjøper. Megleren aksepterte også at oppkjøperen krysset uriktig av på overtakelsesprotokollen at han skulle flytte inn i leiligheten selv om megleren visste at kjøperen ikke skulle bo i leiligheten.

Klageren tok initiativ til et møte med ledelsen hos innklagede og klaget på meglerhonoraret på kr 80 071. Klageren krever som absolutt minste kompensasjon et betydelig avslag i meglerhonoraret, og at megleren må erstatte Miele kombiskapet samt ekstrautlegg til takstmann.

Megleren ivaretok ikke klagerens interesser på en god måte ved salget. Det er ingen av loftsleilighetene i borettslaget som er blitt solgt til en så lav pris i 2014 eller senere.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble gjennomført et helt ordinært salg på det åpne markedet med to gjennomførte visninger og tilhørende budrunde dagen etter siste visning. Prisantydningen på leiligheten var på kr 3 700 000 ekskludert andel fellesgjeld (fellesgjelden var på kr 281 633 ved salgstidspunktet). Det var én budgiver som la inn bud på kr 3 450 000 og kr 3 550 000. Begge budene ble avslått av selgeren. Megleren arbeidet godt med interessentene og budgiver for å forsøke så godt han kunne å få bud opp til et prisnivå som selgeren ønsket. Da dette skulle vise seg å være umulig, jobbet megleren videre med sin portefølje som kunne være interesserte i leiligheten. Tre dager etter budrunden la kjøperen inn bud på kr 3 600 000 som ble avslått av selgeren, deretter bud på kr 3 650 000 som også ble avslått før budgiveren la inn bud på kr 3 700 000 som selgeren aksepterte. Den første budgiveren ble informert om alle budene som budgiver 2 ga, men hun var fast bestemt på at kr 3 550 000 var maks av hva hun var villig til å betale for leiligheten. Ingen av de andre interessentene på visningslisten var interessert i å legge inn bud på leiligheten.

Leiligheten ble markedsført på vanlig måte. Det medfører ikke riktighet at megleren ikke ville avholde visninger i helgene, og at han ikke arbeidet i helgene. Megleren anbefaler visningstidspunkter etter det som er mest hensiktsmessig for salget. På søndagen hvor det var aktuelt å avholde visning, var det veldig mange andre visninger. Det er erfaringsmessig slik at etter fellesferien kommer det et «boligrush» i august. Megleren formidlet til klageren at han ville unngå at leiligheten «druknet» i alle andre konkurrerende leiligheter i markedet. Det kan resultere i færre besøkende på visning om interessentene har veldig mange andre tilsvarende boliger å velge i, hva gjelder pris, standard og størrelse på leiligheten. Dette hadde selgeren full forståelse for, og de ble enige om å annonsere hverdagsvisninger.

Klageren nevner også at hun ikke fikk lov til å være tilstede på visningene. Dette er etter innklagedes anbefaling og gjelder alle salgene. Innklagede ønsker å ha full kontroll på hva som blir formidlet til interessentene under visningene for å være sikker på at informasjon blir formidlet riktig, og at selgeren ikke opplyser om feil som kan føre til en potensiell klagesak.

Vedrørende Miele kombiskap snakket megleren med selgeren om bransjens retningslinjer om hva som skal følge med ved salg. Det er normalt at hvitevarer på kjøkken følger med dersom ikke annet er avtalt. Megleren tar selvkritikk på at kommunikasjonen mellom selgeren og megleren kunne vært klarere på dette. Megleren fikk ikke beskjed om at klageren ønsket å ta med seg skapet, og la til grunn at det skulle medfølge leiligheten.

Klageren reagerer på at kjøperen var en oppkjøper som hadde til hensikt å pusse opp leiligheten for å senere selge leiligheten med gevinst. Megleren tar selvkritikk for at det ikke ble belyst bedre at kjøperen hadde til hensikt å pusse opp leiligheten og selge den videre, men dette hadde ingen negativ innvirkning på salgsprisen og var kun positivt for salget. Megleren anså risikoen for at klageren kunne oppnådd en lavere salgspris enn kr 3 700 000 som absolutt tilstede. Megleren opplyste til klageren at han var redd for at det skulle bli mindre besøk på neste visning, og at leiligheten skulle henge igjen i markedet. Megleren anså det som stor sannsynlighet for at markedet ikke var villig til å gi høyere bud enn den første budgiveren eller i verste fall at det bare ville bli gitt lavere bud. Det var en annen megler på innklagedes kontor som solgte leiligheten på nytt for kjøperen. Megleren fikk ingen provisjon og var ikke innblandet i resalget på noen måte, og hadde heller ingen interesse i å få en lavere salgssum slik klageren påstår.

Når det gjelder kjøperens avkrysning på overtakelsesprotokollen om at kjøperen krysset av for at han skulle flytte inn i leiligheten, var ikke megleren tilstede på overtakelsen. Utfyllingen av dette er for at oppgjørsavdelingen skal registrere kjøperens riktige adresse. Det er ikke meglerens ansvar å fylle ut overtakelsesprotokollen. Megleren kan heller ikke se at dette er av betydning for denne saken.

Det var også god statistikk fra markedsføringen, og det var lite som skulle tilsi at det ville bli vesentlig bedre besøk på en eventuell neste visningsrunde. Leiligheten var på salgstidspunktet 15 år gammel og tilbakemelding fra interessentene var at leiligheten bar preg av slitasje, og at det var en stor oppussingsjobb som måtte gjennomføres. Når det gjelder tilvalgene klageren gjorde ved kjøpet av leiligheten, kan innklagede ikke se at dette hadde nevneverdig innvirkning på prisen 15 år etter kjøpet. Leiligheten klageren viser til i andre etasje kan ikke sammenlignes med klagerens leilighet i henhold til salgssum. Leiligheten var 20 kvm større enn klagerens leilighet. Klagerens leilighet ble også solgt for kr 525 000 mer enn hva leiligheten klageren viser til ble solgt for.

Klageren nevner også at taksten ble dyrere på grunn av en plantegning som takstmannen laget. Dette ble kommunisert til selgeren. Klageren hadde en plantegning som var feil. Hun gjorde endringer på hemsen slik at den opprinnelige plantegningen ikke var riktig. Megleren anbefalte derfor at det ble tegnet en ny plantegning som var riktig og i tillegg så presentabel ut. Megleren ønsket helst ikke å kopiere en gammel plantegning som var feil og i tillegg var av dårlig kvalitet da den var gammel. Klageren var enig i dette.

I møtet med klageren på innklagedes kontor i desember 2015, var klageren av den oppfatning at salget hadde gått bra og forstod innklagedes motsvar til klagerens påstander. Innklagede har ikke hørt noe om denne saken fra klageren siden desember 2015, og det er svært overraskende at saken blir tatt opp igjen. Leiligheten ble solgt til en pris klageren forventet som samsvarte med meglerens verdivurdering av leiligheten. Salget ble gjennomført redelig og godt, samt med en maksimal innsats fra megleren som profesjonell part.

Når det gjelder klagerens påstand om at ingen av loftsleilighetene i borettslaget er solgt til en lavere pris hverken i 2014 eller senere, viser innklagede til at det ikke er solgt noen loftsleilighet lik klagerens størrelse siden 2015.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om visningstidspunkter. På dettet punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Miele kombiskap

Bransjens veiledende tilbehørsliste ble fremlagt for klageren i forbindelse med salget. Det fremgår her at hva som skal følge med av hvitevarer og lignende, kan fravikes ved avtale. Eventuelle avvik må opplyses i forbindelse med markedsføringen av boligen. Megleren har tatt selvkritikk på at han ikke hadde informert klager om dette i tilstrekkelig grad før salg. Slik saken er opplyst, synes imidlertid ikke kombiskapet å ha vært noe tema mellom selger (klager) og megler før budaksept. Det er for sent å kreve at kombiskap eller andre hvitevarer ikke skal følge med etter inngåelsen av avtalen. Ifølge klageren tok hun opp etter budaksept om kjøperen kunne være interessert i å kjøpe kombiskapet.

Nemnda har etter dette kommet til at det ikke er noe grunnlag for erstatning for kombiskapet.

Utgifter til takstmann kr 1 250

Det er ikke tatt noen forbehold i oppdragsavtalen om dette tillegget på utgifter til takstmannen. Nemnda mener derfor at innklagede ikke kan kreve dette dekket.

Fakturaen fra takstmannen er for øvrig sendt direkte til selgeren. Nemnda forutsetter derfor at klageren ikke er belastet dobbelt for dette beløpet (kr 4 250), og at innklagede korrigerer dette hvis det motsatte skulle være tilfellet.

Manglende opplysning om at kjøper var en profesjonell oppkjøper

Nemnda mener at klagen på dette punkt klart ikke kan føre frem. Det er hverken i eiendomsmeglingsloven m/forskrifter eller annen lovgivning, noe krav om at megleren skal gi opplysning om at kjøperen var en profesjonell oppkjøper. En annen sak er om selgeren uttrykkelig spør megleren om hvem som er kjøper. Riktignok har megleren tatt selvkritikk på at han ikke belyste bedre at kjøperen hadde til hensikt å pusse opp leiligheten og selge den videre. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har hatt noen betydning for salget. Når det gjelder salgsprisen, er det markedet til enhver tid som bestemmer hvor mye en eiendom er verdt. Det er også vanskelig å sammenligne ulike salg. Forhold som er av betydning for salgsprisen er blant annet tidspunktet for salget og eiendommens kvaliteter.

Vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlagsnedsettelse forutsetter en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Klageren gis etter dette delvis medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

iHus avd. Grønland, Komplett Eiendomsmegling AS, må refundere klageren 1 250 kroner. Forøvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017150

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Eiendomsmegling

Frogner Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. I budrunden kom det inn et hemmelig bud på kr 12 700 000 som klageren aksepterte. Klageren mener megleren opptrådte i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, og krever at meglerens vederlag settes ned med 50%. Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av en eiendom med innklagede i juni 2017. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og annet ledd ved gjennomføringen av budrunden.

Klageren hadde gitt beskjed til megleren om at han i utgangspunktet ikke ønsket å motta hemmelige bud. Klagerens inntrykk etter at han aksepterte et hemmelig bud på kr 12 700 000, var at det ikke var andre budgivere som ønsket å by høyere i budrunden. Budjournalen og telefonloggen viser at megleren ikke kontaktet de andre interessentene i budrunden med bekreftelse på at de ikke lenger var interessert før klageren aksepterte det hemmelige budet. Megleren har utelukkende opptrådt som kjøperens representant i budrunden, og dermed vært en vesentlig årsak til at budrunden ble avsluttet for tidlig.

Budjournalen viser at det kom inn to bud 2 og 6 minutter etter budaksept, hvor det ene er identisk med det aksepterte budet, og det andre kun kr 50 000 under. Klageren fikk etter budaksept flere telefoner fra interessenten som hadde gitt identisk bud med det tidligere aksepterte hemmelige budet som lurte på hvorfor han ikke hadde blitt kontaktet av megleren. Interessenten la inn bud på kr 13 000 000 etter at klageren hadde akseptert det hemmelige budet.

Megleren opptrådte i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, og klageren stiller seg tvilende til at megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede hevder at det er viktig å holde seg innenfor akseptfrist, og at det er en viktig faktor for meglerens handlingsmønster. Likevel gikk megleren flere ganger ut over de samme akseptfrister, inkludert budet som tilslutt ble akseptert. Det er forunderlig at megleren ikke prioriterte å kontakte andre budgivere når det fremdeles var 4-6 aktive budgivere i budrunden.

I tillegg hevder innklagede at budrunden varte i nesten tre timer. Det var fremdeles aktive budgivere i budrunden, og således bør ikke dette være en begrunnelse for å avvike fra forskriftens regelverk. Megleren er fremdeles selgerens representant.

Verdivurderinger som ble foretatt gjennom året før salget, illustrerer at boligens verdi åpenbart var høyere enn prisantydningen, og at salgssummen ikke er ekstraordinær på noen måte.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 50% av det avtalte som utgjør

kr 79 375, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren var i dialog med megleren tidlig i budrunden vedrørende hemmelige bud. Megleren kan likevel ikke annet enn å registrere mottatte bud og anmode budgiveren om å legge inn bud uten slike forbehold. Hvis budgiveren ikke ønsker å følge anmodningen fra megleren, må megleren ta imot bud og underrette selgeren om budet med dets forbehold. Det påpekes også at megleren flere ganger underveis i budrunden ba om at budgiverne satte lengre akseptfrister, men budgiverne fulgte ikke hennes anmodninger.

Det ble inngitt åpent bud på kr 12 600 000 kl. 12:44 med frist 13:00. Klokken 12:47 varslet innklagede øvrige budgivere om budet.

Klokken 12:49 mottok innklagede hemmelig bud på kr 12 700 000, som bare kunne videreformidles til selgeren. I SMS fra budgiveren informerte han om at han etter kl. 12:56 ville være utilgjengelig, og at han derfor hadde satt frist til kl. 12:55.

Klokken 12:52 sendte innklagede i tillegg ut SMS til budgiveren med åpent bud på kr 12 500 000, og spurte om hun ville komme med høyere bud.

Mot slutten av budrunden sto det altså mellom to bud: et åpent bud på kr 12 600 000 og et hemmelig bud på kr 12 700 000.

Megleren prioriterte å kontakte klageren for å informere om de to høyeste budene. Megleren informerte om at hun ikke kunne videreformidle det hemmelige budet til de andre budgiverne. Klageren valgte å akseptere budet på kr 12 700 000, selv om dette var et hemmelig bud.

Megleren videreformidlet budaksept skriftlig til budgiveren kl. 12:57 etter at akseptfristen var utløpt. Dog hadde megleren i forkant av dette, etter å ha fått muntlig aksept fra klageren, ringt budgiveren kl. 12:55:56 og gitt beskjed om at hun hadde mottatt muntlig aksept fra klageren, og tok forbehold om at hun avventet skriftlig aksept fra selgeren før megleren ville sende endelig budaksept skriftlig. Endelig budaksept ble mottatt av megleren kl. 12:57, og ble umiddelbart videreformidlet til kjøperen.

Uten å ha respondert på meglerens SMS som ble sendt kl. 12:52, eller på annen måte gitt indikasjon på at hun vurderte å gi høyere bud økte budgiveren med bud på kr 12 500 000 sitt bud til kr 12 650 000.

Klokken 13:01 mottok innklagede også et bud på kr 12 700 000 etter at akseptfristen på det åpne budet var utløpt. Den samme budgiveren hadde dagen i forveien forsøkt å kuppe eiendommen med bud på kr 12 500 000 fordi han ikke kunne være med i en potensiell budrunde dagen etter.

For megleren er det viktig å holde seg innenfor akseptfrist. Uansett hadde megleren måttet sende en aksept til den ene eller andre budgiveren på dette tidspunktet for å holde seg innenfor akseptfristen. At man etter budaksept mottar bud fra andre budgivere uten å ha fått noen som helst varsel fra dem om dette, selv etter purring, er ikke kritikkverdig. Budrunden hadde også vart i nesten tre timer.

Klagerne har vist til verdivurderinger utstedt av andre meglere. Disse varierer fra kr 12 000 000 til kr 13 000 000 og er utferdiget på forskjellige tidspunkter. Megleren ga verdivurdering på kr 12 000 000, og som det fremgår av SMS logg underveis i budrunden var klageren fornøyd med det.

Innklagede bestrider at klageren har krav på vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at megleren har brutt orienteringsplikten om bud etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og andre ledd, at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt krav om vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 50%. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at det må foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side for at vederlaget kan settes ned.

Klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med orienteringsplikten under budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften
§ 6-3 andre ledd tredje setning at «Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg».

I dette tilfellet var det en åpen budrunde i tillegg til at det ble gitt et hemmelig bud. Dersom det blir gitt et bud med forbehold om at det ikke kan videreformidles til andre budgivere, må megleren orientere selgeren om budet og konsekvensene, jf. f.eks. LG-2010-180804.

En megler kan ikke nekte å motta et hemmelig bud som ikke kan videreformidlet til andre budgivere, selv om slike bud generelt ikke er å anbefale. Dersom megleren videreformidler budet til andre interessenter, vil ikke lenger den hemmelige budgiveren være bundet av sitt bud.

I dette tilfellet orienterte megleren selgeren om det hemmelige budet. I tillegg kontaktet megleren budgiveren med det nest høyeste budet i den åpne budrunden for å avklare om vedkommende ønsket å komme med ytterligere bud før klageren aksepterte det hemmelige budet. Det hemmelige budet hadde akseptfrist til kl. 12:55, mens det høyeste åpne budet hadde akseptfrist til kl. 13:00. Megleren har også opplyst at hun forsøkte å få budgiverne til å sette en lengre akseptfrist, men at budgiverne ikke ønsket dette.

Nemnda mener megleren håndterte budrunden på en korrekt måte, og at hun ikke er ansvarlig for at en budgiver valgte å gi et høyere bud ett og et halvt minutt før akseptfrist på det åpne budet gikk ut, og etter at klageren hadde akseptert det hemmelige budet. Det er selgeren som må ta stilling til om de ønsker å akseptere bud eller ikke, uansett om det er hemmelig eller ikke.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017151

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sørmegleren Telemark AS avd. Porsgrunn

Saken gjelder:               Meglerens vederlag/utlegg/honorar

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom i januar 2017. Eiendommen ble ikke solgt i oppdragstiden. Klageren solgte eiendommen privat i august 2017. Klageren inngikk avtale om at innklagede skulle utforme kjøpekontrakt og foreta oppgjør. Klageren hevder innklagede burde opplyst om at klageren måtte betale for utlegg innklagede hadde hatt i forbindelse med oppdragsavtalen som ble inngått i januar 2017 ved inngåelsen av oppgjørsavtalen. Klageren mener innklagede har fakturert mer enn avtalt og krever regningen redusert med kr 5 322,19. Innklagede innrømmer at opplysningene vedrørende dekning av utlegg burde vært håndtert på en annen måte og har trukket tilbake kravet om dekning av utlegg ved sitt tilsvar til nemnda. Klageren har imidlertid ikke akseptert tilbudet, og ønsker at nemnda skal ta stilling til saken.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom i januar 2017. Med unntak av fotografen er ikke klageren kjent med at det er gjort noe arbeid på oppdraget. Naboen til klageren tok kontakt med klagerens barn sensommeren 2017 og ga beskjed om at det var noen bekjente av henne som var veldig interessert i leiligheten. Klageren ble raskt enig med interessentene om pris. Klagerens sønn tok kontakt med megleren om pris for å gjennomføre overdragelsen. Hun sa at det ville koste kr 20 000 + gebyr for overdragelse, dokumenter og lignende.

I møtet der oppdragsavtalen ble laget, gikk megleren i detalj gjennom kostnadene i punkt 11. Oppgjørsgebyret kom i tillegg til kr 20 000 megleren opprinnelig sa det kostet. Under møtet opplyste ikke megleren at det ville bli fakturert ytterligere i henhold til tidligere oppdragsavtale.

Under kontraktsmøtet ble kontrakten nøye gjennomgått og feil ble rettet underveis. Under § 12 presiserte megleren at det ikke var innhentet fullstendig dokumentasjon vedrørende overdragelsen. Megleren forklarte at det ikke var krav til dette ved overdragelser hvor kjøperen og selgeren selv hadde inngått avtale utenom megleren. Megleren sa at det eksempelvis gjaldt budsjett fra borettslaget.

Noen uker etter kontraktsmøtet, men før overdragelsen ringte megleren klagerens sønn og opplyste om at det ville påløpe ytterligere kostnader for arbeidet som var blitt gjort tidligere.

Oppdragsavtalen var over seks måneder gammel og var gått ut. Det ble ikke gjort forsøk på salg, laget salgsoppgave, annonser eller lignende, men det ble innhentet boligopplysninger i april. Klageren stiller spørsmål ved om innklagede har rett til oppgjør på grunnlag av avtalen når den ble fulgt opp av oppgjørsavtalen. Hvis det var innklagedes intensjon at klageren i tillegg skulle betale for tidligere arbeid måtte megleren informert om dette når oppgjørsavtalen ble inngått. Dersom det er korrekt at innklagede innhentet fullstendige opplysninger tidligere burde de laget en kjøpekontrakt med slike opplysninger.

Klageren avviser innklagedes forsøk på minnelig løsning. Klageren mener at det kom klart frem av e-poster og telefonsamtaler med ansvarlig megler og kopi til faglig leder at klageren ikke var fornøyd med tilleggsfaktureringen og ville ha kravet slettet. Ansvarlig megler bekrefter også at daglig leder er informert. Klageren mener innklagede hadde mulighet til å gripe inn og endre avgjørelsen under prosessen.

Klageren mener innklagede har fakturert mer enn avtalt og krever regningen redusert med kr 5 322,19.

Innklagede har i korte trekk anført:

Når det gjelder oppdragsavtalen om salg av eiendommen ble denne undertegnet av klageren i januar 2017. Megleren hadde hatt kontakt med klageren hos tidligere arbeidsgiver, og fulgte kunden opp etter at salgsavdelingen i meglerforetaket hun arbeidet i ble lagt ned. Megleren opplevde den videre kontakten som positiv, og at klageren fortsatt ville at megleren skulle arbeide med oppdraget. Det ble i mellomtiden innhentet opplysninger om eiendommen. Klageren og megleren hadde kontakt utover våren, og megleren kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen i klagen.

Tidlig i august ble megleren kontaktet av klagerens sønn, som nå var fullmektig for klageren. Klagerens sønn opplyste at boligen var solgt, og ville innhente pris på oppgjørsoppdrag. Klagerens sønn opplyste at prisen på oppgjørsoppdraget var viktig. Han underskrev oppgjørsoppdrag med megleren den 15. august 2017. Etter dette ringte megleren til klagerens sønn og opplyste om at det var utlegg for innhenting av opplysninger i henhold til den gamle oppdragsavtalen. Han besvarte denne samtalen med å legge på.

Når det gjelder oppdragsperioden, medfører det riktighet at oppdraget for salget var gått ut i juli 2017. Men i oppdragsavtalen punkt 5 står det at megleren har krav på å få dekket utlegg ved oppsigelse av oppdraget. Siden eiendommen ble solgt privat, er dette å anse som en oppsigelse.

Innklagede forstår at det kan misforståes at beløpene for utleggene ikke ble presentert ved oppdragsinngåelsen av oppgjørsoppdraget og senere på kontraktsmøtet. Her gjorde megleren en feil, som innklagede forsøkte å rette opp ved tidligere omtalte telefonsamtale.

Når selgeren selger boligen selv, skal ikke megleren involveres i «avtalen» som er laget mellom partene. Ved privat salg er selgeren selv ansvarlig for å gi opplysninger til kjøperen.

Innklagede har sett på sine rutiner vedrørende sakens anledning. Innklagede innser at opplysningene vedrørende utleggene kunne ha vært håndtert på en annen måte slik at man hadde unngått misforståelser rundt dette. Innklagede ønsker derfor å trekke tilbake kravet om dekning av utlegg, og at partene kan ende oppdraget i minnelighet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at innklagede har fakturert mer enn det som er avtalt og krav om at regningen reduseres.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Spørsmålet er om innklagede har rett til dekning av utlegg når handel ikke kom i stand i oppdragstiden. Nemnda bemerker at innklagede først tilbød seg å frafalle utlegget på
kr 5 322,19 i tilsvaret, og saken må derfor behandles i nemnda.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5 fremgår at oppdragsavtalen skal inneholde opplysninger om hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg.

Det fremgår av oppdragsavtalen inngått 24. januar 2017 under punkt 4.2 hva innklagede har krav på dersom handel ikke kommer i stand:

«[…] har også i disse tilfellene rett til å få dekket sine kostnader påløpt i forbindelse med oppdraget, slik som tilretteleggingshonorar, markedsføringskostnader og alle meglers utlegg på saken mv».

I utgangspunktet har derfor innklagede rett til å kreve dekning av utleggene som de hadde under oppdraget.

Klageren mener at innklagede skulle ha presisert at klageren også måtte betale utlegg innklagede hadde hatt i forbindelse med det første oppdraget ved inngåelsen av oppgjørsavtalen. Innklagede innrømmer at megleren burde opplyst om dette og har derfor trukket tilbake sitt krav på dekning av utlegg.

Nemnda finner at innklagede ikke kan kreve klageren for beløpet på kr 5 322,19, som var utlegg i forbindelse med det første oppdraget. En forutsetning for å kunne kreve dette dekket, er at det hadde blitt opplyst i forbindelse med inngåelsen av den siste oppdragsavtalen – noe innklagede ikke gjorde. Innklagede måtte her etter at klageren hadde spurt om hva oppdrag nr. 2 ville koste, gjort uttrykkelig oppmerksom på at de kostnadene som var påløpt i første omgang, ville komme i tillegg. Det gjorde ikke megleren. Innklagede har som nevnt nå også frafalt kravet om dekning av dette utlegget.

Klagen fører etter dette frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Sørmegleren Telemark AS, avdeling Porsgrunn har ikke krav på dekning av utlegg på 5 322,19 kroner, og må refundere klageren beløpet hvis klageren har betalt det.