Klage nr 2017159

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. januar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Première

Première Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Eiendommen ble først annonsert med en prisantydning på kr 10 200 000. Etter at det ikke kom inn bud ble prisantydningen redusert til kr 9 995 000. Klageren hevder at megleren utøvde utilbørlig press mot han for å akseptere bud på kr 9 000 000. Klageren krever at megleren betaler erstatning på kr 500 000, og at meglerens vederlag settes ned med kr 120 000. Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en eiendom. Eiendommen ble annonsert på www.FINN.no med en prisantydning på kr 10 200 000, som samsvarte med e-taksten. Det kom ikke inn bud etter annonserte fellesvisninger. Prisantydningen ble derfor satt ned til kr 9 995 000.

Det kom inn bud på kr 9 000 000 ca. en måned etter at eiendommen ble annonsert. Klageren ga et motbud på kr 9 500 000 som ble avslått av budgiveren. Klageren sende e-post til megleren og ba han avvente til det kom inn ytterligere bud og flere budgivere da klageren etter erfaring anså at det ville melde seg flere interessenter med nye bud utover høsten og vinteren.

Omtrent 11 dager etter dette sendte megleren en e-post til klageren i strid med klagerens instruks. Klageren opplevde at megleren utøvde utilbørlig press mot ham for å akseptere tidligere bud på kr 9 000 000 ved å gjøre det vanskelig og dyrt å avvente salg. Han hevdet ubegrunnet at det var behov for vask, fare for frostskader, krevde betaling for visning m.m.

I en telefonsamtale etterpå hevdet megleren at salget måtte utsettes og tas opp til våren grunnet at klageren ikke hadde noen til å ordne med snømåking fordi klageren bodde i utlandet. Klageren ble forledet og presset til å akseptere åpning av bud fra tidligere budgiver på kr 9 000 000.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning på kr 500 000, og at meglerens vederlag settes ned med kr 120 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

E-taksten ble satt til kr 10 200 000 og var basert på visuell befaring, samt informasjon fra klageren. Tilstandsrapporten ga et mer negativt bilde enn hva selgeren selv ga uttrykk for ovenfor megleren på befaring. Prisfall på bruktbolig startet på vårparten. Megleren kunne ikke forutse disse prisdempende forholdene på det tidspunktet befaringen ble gjennomført.

Etter at det ikke kom inn bud etter to fellesvisninger, informerte megleren selgeren om dette, og klageren spurte hvordan megleren ønsket å fortsette prosessen. Megleren anbefalte å gjennomføre fellesvisninger. Klageren ønsket ikke dette fordi det kostet kr 1 800 pr. visning. Klageren ønsket at det derfor kun skulle holdes privatvisninger.

Etter fellesvisninger ble det avholdt seks privatvisninger uten at noen av interessentene ønsket å legge inn bud. Til sammen var det 16 interessenter etter visningene. Megleren sendte en status til klageren. Klageren ringte megleren umiddelbart hvor innholdet i e-posten ble diskutert. Megleren opplyste klageren om at dersom han ønsket det, kunne megleren kontakte budgiveren som hadde lagt inn budet på kr 9 000 000 for å høre om han fortsatt var interessert. Klageren ønsket at megleren kontaktet budgiveren. Megleren ba derfor klageren bekrefte dette pr. e-post. Megleren kontaktet budgiveren som ønsket å åpne budet sitt på kr 9 000 000. Budvarsel ble sendt til alle interessentene, men ingen av interessentene la inn bud. Budet ble akseptert av klageren.

Da selgeren reiste fra boligen, slo han også av strømmen. Megleren var innom boligen etter at selgeren hadde reist fra Norge og før en privatvisning som skulle avholdes dagen etter. Megleren oppdaget at gulvet på kjøkkenet var fullt av vann ved kjøleskapet som følge av at klageren hadde slått av strømmen. Megleren tørket opp vannet. Megleren brukte også ca. 45 minutter i boligen for å feie gulv etter at klageren hadde forlatt boligen i alt annet enn presentabel stand. Megleren valgte å slå på strømmen igjen på kjøkkenet for å unngå at det kom mer vann på gulvet. Megleren opplyste klageren om dette pr. telefon.

På grunn av dårlig renhold i eiendommen før klageren reiste, dannet det seg larver og fluer på kjøkkenet. Megleren opplyste om dette i en e-post til klageren. Megleren opplyste også om at det nærmet seg en årstid hvor det kan bli nattefrost og spurte klageren om hva han tenkte vedrørende varme i boligen for å unngå at vannrør fryser. Megleren tar også opp spørsmål om hvordan klageren tenkte i forhold til renhold og snømåking, dersom de skulle fortsette å avholde visninger utover høsten og vinteren. Klageren svarte at megleren kunne gjøre dette for klageren. Megleren opplyste om at det er noe klageren selv har ansvar for, men at megleren eventuelt kunne låse et vaskebyrå inn og ut av boligen. Dette var kun informasjon som klageren måtte få og ta stilling til. Det ble ikke på noen som helst måte utøvd press på klageren.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren viste stor omsorg både ovenfor selgeren og objektet han skulle selge. Megleren rengjorde eiendommen for at boligen skulle fremstå best mulig til visningene. At eiendommen var i dårligere forfatning enn hva klageren ga inntrykk av til megleren før e-taksen ble skrevet, samt at markedet skulle gå nedover, er forhold megleren ikke kan lastes for.

Megleren bestrider klagerens krav på erstatning og vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

For at meglerens vederlag kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Hvor mye en eiendom er verdt beror på hvilken pris markedet er villig til å gi for eiendommen. Det er selgeren selv som vurderer om han ønsker å akseptere bud. Det er ikke dokumentert at megleren har utøvd utilbørlig press ovenfor klageren i dette tilfellet.

Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for hverken erstatning eller vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017181

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Foss & Co Kolbotn AS Eiendomsmegling

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vederlag/honorar

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede. Ved oppdragsinngåelsen opplyste klagerne at selgerne av en leilighet de var interessert i, muligens var interessert i å kjøpe klagernes leilighet. Klagerne inngikk avtale med selgerne av leiligheten de ønsket å kjøpe, om å bytte leiligheter mot et mellomlegg. Klagerne er uenig i meglerens vederlagskrav på 1,25% provisjon av salgssummen, da oppdraget i realiteten var et oppgjørsoppdrag. De hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever nedsettelse av meglerens vederlag. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned med kr 28 875. Innklagede viser til oppdragsavtalen og bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede. Klagerne krever reduksjon i meglerens vederlag.

Klagerne var på visning på en leilighet formidlet av en annen avdeling hos innklagede. Klagerne ble interessert i leiligheten, og da de fikk opplysninger om at selgeren av leiligheten ønsket å flytte til området hvor klagerne bodde, tenkte klagerne at det kanskje passet med en «byttehandel».

Dagen etter visningen inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede. De opplyste innklagede om at eierne av en leilighet de var interessert i, kanskje var interessert i leiligheten deres. Klagerne hadde ikke intensjon om å selge sin egen leilighet dersom ikke eierne av leiligheten klagerne var interessert i ønsket å gjøre en «byttehandel». Oppdragsavtale av type «salg» med avtale om provisjon skulle ikke blitt inngått. I beste fall burde dette vært en annen type oppdragsavtale med timebetaling pluss vederlag for oppgjør og andre tjenester.

Takst ble utferdiget to dager etter oppdragsinngåelsen. Leilighetene hadde nesten lik verditakst. Klagerne og eieren av den andre leiligheten inngikk kjøpsavtale hvor det ble enige om at klagerne skulle betale kr 100 000. Forslag til e-post om enighet ble sendt til megleren samme dag.

Megleren har i ettertid påstått at det fra begynnelsen av oppdraget ble diskutert vanlig salg. Dette fremstår som rart. Oppdragsavtalen viser klart at megleren krysset over «markedspakke», «fotografering» og «visninger».

Oppdragsavtalen var ferdig utfylt med maskinell avkryssing av provisjonssalg. Dette underbygger klagernes antakelse om at megleren uansett utfall hadde til hensikt å gjennomføre det som et provisjonssalg, uavhengig av type oppdrag og antall timer som ble brukt. Megleren ga ikke klagerne mulighet til å velge timepris.

I oppgjørsoppstillingen fremgår det at megleren har brukt 44 timer. Dette er feil da det står oppført timer for markedsføring, visning, budbehandling osv. Megleren har opplyst at han er enig at timelisten er feil, men at det er vanlig i bransjen å legge ved standard timeliste for denne type oppdrag. Megleren vil ikke oppgi korrekt timeantall han har brukt på oppdraget.

Kjøpekontrakten § 8 viser til annonse, salgsoppgave og annen markedsføring. Megleren har ikke laget dette. Det understreker klagernes inntrykk av at megleren ikke har brukt mye tid på oppdraget og heller ikke gjennomgått kjøpekontrakten.

Klagerne er i utgangspunktet fornøyde med byttehandelen, og prisen de ble enige om. Klagerne setter imidlertid spørsmålstegn ved meglerens uavhengighet. Kjøperen og selgeren benyttet samme foretak, men med ulike avdelinger. Foretaket har felles oppgjørsavdeling. Tidsaspektet og at verditaksten ble benyttet for å bli enige om pris, tilsier at det kan stilles spørsmål om det er blitt gjort en «meglerjobb».

I to møter har megleren kommet med en rekke påstander som grunnlag for at han fortjener vederlag. Første påstand var at han fant kjøperne. Dette bestrider klagerne. Den andre påstanden var at dette var en komplisert transaksjon som få meglere kunne ha gjennomført. Det faller på sin egen urimelighet. Prisen var fastsatt, og det var to separate transaksjoner. Tredje påstand var at han ordnet med mellomfinansiering for klagerne i én måned. Megleren ga bare et telefonnummer til en bankforbindelse som muligens kunne hjelpe til med finansieringen.

Megleren har vært lite involvert i transaksjonen. Dette støttes også av e-postkorrespondanse som i hovedsak har blitt styrt av megleren til de som solgte leiligheten til klagerne.

Klagerne bestrider meglerens krav på kr 57 500 i vederlag. Provisjonsbetaling på 1,25% er også i øvre siktet.

Klagerne mener megleren har brutt Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 1.

Klagerne krever at meglerens vederlag av den delen av vederlaget som ikke gjelder selve oppgjørstransaksjonen, settes ned med 50%, det vil si kr 28 875. Klagerne mener at oppdraget i praksis var en byttehandel og oppgjør.

Klagerne bemerker også at de ikke har mottatt korrekt timeliste fra megleren. Innklagede har heller ikke besvart klagernes skriftlige klage. Innklagede besvarte klagen hos Reklamasjonsnemnda først tre dager etter nemndas tilsvarsfrist.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren og en kollega var på befaring hos klagerne. I møtet fremkom det at klagerne hadde vært på visning på en leilighet som de var interessert i å kjøpe. På denne bakgrunn ble innklagede bedt om å foreta en verdivurdering av klagernes leilighet. Innklagede og klagerne ble også enige om at innklagede skulle gi tilbud på salg av klagernes leilighet. Ved gjennomgang av tilbudet opplyste også klagerne om at selgerne av leiligheten som klagerne ønsket å kjøpe ville flytte til området hvor klagerne hadde leilighet.

Innklagede spurte klagerne om de visste hvilken type eiendom selgerne av leiligheten klagerne ønsket å kjøpe, var interessert i. Klagerne visste ikke det.

Megleren foreslo for klagerne at de kunne spørre selgeren av den andre leiligheten om klagernes leilighet kunne være en aktuell eiendom for dem, og om de eventuelt kunne foreta en «byttehandel». Ved et slikt mulig «bytte» var klagerne naturlig veldig opptatt av at de ikke kom i en situasjon der deres leilighet ble solgt uten at de kunne kjøpe leiligheten de var interessert i.

Leiligheten klagerne var interessert i, var markedsført, og det ville kunne ta fra 1-2 uker å markedsføre klagernes leilighet. Innklagede forhåndssjekket derfor med takstmann om han kunne foreta takst raskt. Takstmannen bekreftet dette.

Innklagede skisserte for klagerne hvilke besparelser det ville medføre i en salgsprosess. Innklagede opplyste også om hvordan transaksjonen kunne gjennomføres i praksis. Eksempelvis et forsøk på å «bytte» eiendommene først, og deretter et «vanlig» salg i etterkant, eventuelt om de ville se disse mulige handlene hver for seg.

Klagerne mottok tilbudet på salg, men klagerne ønsket ikke å ta stilling til det med en gang. Tilbudet var basert på provisjonsbetaling i prosent av kjøpesummen.

Dagen etter befaringen leverte klagerne underskrevet oppdragsavtale på innklagedes kontor. Klagerne ønsket at innklagede først skulle prøve å få til et «bytte», og om dette ikke gikk, skulle leiligheten selges i det åpne markedet. Dette forutsatte at klagerne hadde kjøpt leiligheten de ønsket, eller annen leilighet i samme området.

For å få til et bytte av eiendommer er det mange ting som må klaffe, og tidsaspektet var i dette tilfellet veldig viktig da den andre leiligheten allerede var markedsført. Etter at selgerne av den andre leiligheten hadde vært på visning i leiligheten til klagerne, uttrykte de at de var interesserte i å få til et «bytte». Innklagede utarbeidet derfor et opplegg for gjennomføringen basert på begge partenes krav og ønsker. Oppsettet ble sendt på e-post til klagerne. Kjøperne av klagernes leilighet aksepterte avtalen seks dager etterpå, og klagerne bekreftet inngåelse av avtale dagen etter. Avtalen om pris ble gjort etter forhandling mellom kjøperne og klagerne med megleren hos innklagede som mellommann.  Kjøpekontraktene ble underskrevet på kontraktsmøtet på kontoret hos megleren kjøperne av klagernes leilighet hadde engasjert.

Dersom det hadde vært inngått et oppgjørsoppdrag, hadde prisen/mellomlegget vært ferdig forhandlet før innklagede hadde inngått oppdragsavtale med klagerne.

Til klagernes kommentar om uavhengighet viser megleren til at han kun har hatt til hensikt å få til en avtale som begge parter er fornøyd med, noe klagerne sier de er, både med prisen og byttehandelen.

Det var megleren som foreslo en «byttehandel», etter at klagerne opplyste om at selgerne av leiligheten de var interessert i ønsket å flytte til området hvor klagernes leilighet lå.

Innklagede har ikke påstått at pengetransaksjonen var kompleks. Det var to rene oppgjør basert på de inngåtte avtaler og overtakelsesprotokoller. Derimot er avtalen som helhet kompleks – begge parter må ha et ønske om kjøp av hverandres boliger til omforent pris(mellomlegg), overtakelse, oppgjør osv. Handelen var kompleks fordi begge partene måtte være enige om alle forhold. På tidspunktet for avtalen om å forsøke å få til en «byttehandel» hadde ikke kjøperne sett klagernes leilighet.

Innklagede var også behjelpelige med mellomfinansiering etter at klagerne selv hadde forsøkt å få dette. Innklagede hadde flere telefonsamtaler og ga rådgivning i forbindelse med dette.

Megleren bestrider å ha vært lite involvert i transaksjonen. Innklagede utferdiget kjøpekontrakten. Megleren var involvert i alle faser i saken, og fikk til en avtale som begge parter har uttrykt at de er fornøyde med.

Klagerne tok seg nødvendig tid til å gjennomgå tilbudet innklagede ga før de returnerte underskrevet oppdragsavtale dagen etter at megleren var på befaring. Det ble inngått vanlig salgsoppdrag, dog først skulle de forsøke å få til en byttehandel. Hvis byttehandel ikke lyktes, skulle de selge leiligheten på vanlig måte. Dersom byttehandel ble inngått, ble klagerne innrømmet diverse kostnadsreduksjoner i forhold til den inngåtte oppdragsavtalen. Disse kostnadene er fratrukket.

Gjennomføringen av oppdraget har kun vært mulig på grunn av god og lang erfaring fra bransjen. Klagerne inngikk frivillig avtale og oppdraget ble gjennomført slik som avtalt. Innklagede har fakturert klagerne i henhold til oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om forutsetningen for inngåelse av oppdragsavtalen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Klageren har anført at megleren har brutt Norges Eiendomsmeglerforbunds (NEF) etiske regler § 1. Nemnda bemerker at det faller utenfor nemndas kompetanse å ta standpunkt til om en megler har opptrådt i strid med de etiske regler til NEF. En annen sak er at eventuelle brudd på NEFs etiske regler ofte også vil innebære at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, noe som faller innenfor nemndas kompetanse å behandle.

I utgangspunktet har innklagede krav på vederlaget som er avtalt i oppdragsavtalen. For at meglerens vederlag kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side.

Klagerne hevder at de ikke fikk mulighet til å velge mellom vederlag fastsatt med provisjon eller timepris. Innklagede har i tilsvaret til nemnda opplyst  at «Tilbudet er basert på provisjonsbetaling i % av kjøpesum». Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd første setning at innklagede «skal utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris.» Begrunnelsen for kravet er ifølge forarbeidene (Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 136 at «… En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller timebasert vederlagsform». Oppdragsavtalen har provisjonsbetaling og timebasert vederlag som valgalternativer. Imidlertid er det et krysset av for provisjonsbetaling elektronisk. På bakgrunn av innklagedes tilsvar synes det som om tilbudet innklagde ga til klagerne bare var basert på provisjonsbetaling. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-2 andre ledd.

Klagerne mener at innklagede ikke har utarbeidet korrekt timeliste. Innklagede har ikke kommentert dette i sitt tilsvar til nemnda. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd at «[u]avhengig av avtalt vederlagsform skal oppdragstakeren skrive rekning. Rekningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.» Innklagede har ikke skrevet regning for dette oppdraget, noe som også er i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 7-2. Dette gjelder uavhengig av om oppdragsgiver har valgt provisjon eller timebasert vederlag.

Samlet sett er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Nemnda legger til grunn at megleren var klar over at det i realiteten skulle skje en byttehandel («makeskifte»). Da megleren imidlertid ikke ga klageren noen reelt valg på oppdragstilbudet mellom provisjon og timebasert vederlag, er nemnda kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda har derfor kommet til at vederlaget passende kan nedsettes med kr 28 875 i samsvar med klagerens påstand.

Klagen fører etter dette frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Foss & Co Kolbotn AS Eiendomsmegling har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må refundere klagerne 28 875 kroner.

Klage nr 2017192

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Nordvik & Partners Eiendomsmegling Bygdøy Allé AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren ga bud på leilighet formidlet av innklagede. Klageren ønsket at selgeren skulle gi motbud til klageren på prisantydning. Selgeren gjorde imidlertid ikke det, og leiligheten ble solgt til en annen budgiver til en kjøpesum under prisantydning. Klageren hevder megleren opptrådte i strid med god meglerskikk og krever erstatning på differansen mellom leilighetens verdi på kr 4 100 000 og prisantydning på kr 3 900 000. Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren var budgiver på en leilighet formidlet av innklagede. Klageren hadde vært på to visninger og diskutert prisantydningen med megleren. Megleren opplyste at prisantydningen på kr 3 900 000 var den salgsprisen selgeren minimum ville selge til. Megleren viste til en lignende leilighet som ble solgt for kr 4 100 000, som klageren også visste om da han hadde deltatt i budrunden.

Klageren ga bud på kr 3 400 000. Budgiver 2 ga bud på kr 3 700 000 med frist til kl. 12:00. Klageren sendte SMS til megleren kl. 11:55 og opplyste at han foreløpig ikke ønsket å gi noe høyere bud. Klokken 12:11 sendte megleren en SMS til klageren hvor det sto at «selgeren vurderer motbud til den andre budgiveren, ønsker du å kjøpe denne leiligheten er det fint om du kommer på banen nå». Klokken 12:15 ringte klageren til megleren og sa at han kunne tilby

mer for leiligheten, men at han ønsket å gjøre det via et motbud. Megleren svarte at selgeren skulle gi et motbud til høystbydende først. Klageren ba om å bli kontaktet etterpå.

Klageren fikk ikke opplysninger om at selgerens motbud på kr 3 900 000 til den andre budgiveren ble avslått.  Klokken 14:32 fikk klageren melding om at budgiveren ga et nytt bud på kr 3 750 000 med frist til kl. 14:45. Megleren skulle ikke ha akseptert en frist på bare 15 minutter da han på forhånd hadde satt minimumsfrist på 30 minutter. Klokken 14:35 snakket klageren med en annen megler som hadde tatt over budrunden. Klageren sa at han var villig til å gi prisantydningen på kr 3 900 000, hvis selgeren sendte et motbud. Megleren påsto at selgeren ikke var interessert i å gi motbud. Dette var uriktig, da klageren oppdaget etterpå at selgeren hadde gitt motbud 30 minutter før. Megleren mente også at klageren kunne få leiligheten hvis han ga bud på kr 3 900 000. Leiligheten ble solgt for kr 3 750 000 til den andre budgiveren.

Dagen etter sendte klageren en klage til daglig leder som avslo klagen. Klageren mener megleren har «løyet» og hindret klageren i å kjøpe leiligheten til prisantydningen. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning på forskjellen mellom leilighetsverdien på kr 4 100 000 og prisantydningen på kr 3 900 000, som klageren tilbød å betale, og som selgeren ønsket å få.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren hadde mange muligheter til å komme med høyere bud på leiligheten. Man kan på ingen måte kreve å få et motbud fra selgeren som en form for budforhøyelse, og det er vanlig at selgeren gir motbud til budgivere med det høyeste budet. Det er heller ikke krav om at man skal opplyse andre budgivere at motbud ikke blir akseptert.

I etterkant av at motbudet på kr 3 900 000 ble avslått, ble det lagt inn et nytt bud på
kr 3 750 000, hvor klageren igjen hadde mulighet til å gi et høyere bud. Dette ble klageren også oppfordret til av megleren. Klageren valgte likevel å ikke forhøye budet, og budet på kr 3 750 000 ble stående som siste og høyeste bud, som selgeren valgte å akseptere.

Innklagede kan ikke se at klageren har lidt et økonomisk tap og bestrider klagerens krav på erstatning. Megleren sørget for at klageren fikk opplysninger i hele prosessen. Megleren opptrådte i samsvar med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen klart ikke kan føre frem.

Det er selgeren som bestemmer om han ønsker å gi motbud eller ikke. Klageren kunne selv gitt høyere bud dersom han ønsket det. Megleren opplyste også klageren om at selgeren ønsket å gi motbud til den andre budgiveren fordi han hadde det høyeste budet. Dersom klageren ønsket å gi et høyere bud, burde han ha gjort dette umiddelbart for å ikke risikere å miste sjansen til å kjøpe leiligheten.

Når det gjelder fristen på budet til den andre budgiveren har megleren bare en plikt til å fraråde budgivere å sette en kort frist, men det er budgiver selv som velger om han ønsker å stå ved sitt bud, og hvilken frist han ønsker å sette.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017142

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

PrivatMegleren Benum & Johansen

Benum & Johansen AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede. Hun hevder megleren ga uriktige opplysninger om leiligheten. Klageren mener også at megleren burde oppdaget de uriktige opplysningene som fremgikk av taksten. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 150 000. Innklagede viser til at salgsoppgaven var korrekt, og at megleren ikke ga uriktige opplysninger om eiendommen. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren var på privatvisning i desember 2016 med en megler hos innklagede.

Etter visningen ringte ansvarlig megler til klageren og opplyste om kvaliteter ved leiligheten. Megleren opplyste om at kjøkken og bad var fra 2016 med eksepsjonell standard, og at arbeidet var utført av fagfolk. Klageren opplyste til megleren at hun var interessert i en leilighet med kjøkken og bad fra 2016, og at hun ønsket å flytte inn med en gang. Megleren bekreftet dette og sa at hun kunne leie leiligheten frem til overtakelse etter avtale med

selgeren. Klageren stolte på megleren og sa at hun hadde finansiering til prisantydning. Megleren brukte dette mot klageren i ettertid og utnyttet klagerens situasjon. Megleren spurte også om klageren ville legge inn bud og opplyste om at det også var en annen som var interessert i leiligheten. Det hadde ikke kommet inn bud, og megleren opplyste om at klageren kunne legge inn bud under prisantydningen.

Neste dag la klageren inn bud på kr 1 960 000, men selgeren aksepterte ikke budet. Klageren ga flere bud, men selgeren aksepterte ikke noen av budene. Megleren ringte klageren og sa at han ville anbefale selgeren å akseptere budet hvis hun ønsket å kjøpe leiligheten under prisantydning. Megleren viste til at det ville være flere interessenter i januar, og at klageren ikke kom til å få leiligheten til den prisen hun kunne få den til nå. Klageren var skeptisk og etterspurte dokumentasjon på arbeidet utført på badet. Megleren fortalte at dokumentasjonen ikke var mottatt, men at det ikke kom til å bli et problem fordi selgeren var nøye, og han hadde dokumentasjon på alt arbeid i leiligheten som var utført av fagfolk. Dette viser seg i etterkant å ikke stemme.

Et par dager senere aksepterte klageren et motbud fra selgeren på kr 2 300 000 den
24. desember 2016. Budet ble ikke registrert i budjournalen før 2. januar 2017.

Etter at klageren hadde akseptert motbudet, opplyste megleren at det var flekker på gulvet, og at det måtte slipes og lakkeres på nytt. Det ble rettet opp fra firmaet som utførte arbeidene på badet. Klageren lurte på hvorfor megleren hadde skjult denne informasjonen. Megleren informerte om at han ikke visste det, og at klageren burde sett flekkene på gulvet ved visningen. Klageren krevde at selgeren sørget for at gulvet var lakkert før overtakelsen. Megleren opplyste om at de skulle prøve å lakkere gulvet før overtakelsen.

Klageren undersøkte med fagfolk som mente at hun ikke rakk å flytte inn til overtakelsesdatoen dersom gulvet skulle lakkeres. Klageren kontaktet megleren igjen og opplyste om dette. Megleren svarte at det var klagerens problem fordi overtakelse og innflytning ikke er det samme. Klageren ble veldig fortvilet. Det ble til slutt avtalt at gulvet bare skulle oljes. På grunn av den sterke lukten fra oljen kunne ikke klageren bo i leiligheten en stund etter overtakelsen.

Klageren oppdaget flere feil og mangler ved leiligheten etter innflytning. I salgsoppgaven og takstrapporten fremgår det at dokumentasjon på arbeid som er utført i leiligheten ligger i boligmappa, men det er ikke riktig. Den eneste dokumentasjonen som er gyldig, er fra arbeid på badet. Befaring med takstmann skjedde 26. september 2016. Det fremgår av taksten at det ble fremlagt FDV-dokumentasjon på alle tekniske installasjoner og oppbygning av baderommet. Badet var imidlertid ferdigstilt 28. oktober 2016, og selgeren fikk dokumentasjonen i 2017. I takstrapporten står det videre at det vurderes å være tilfredsstillende fall på badegulvet. Badet blir imidlertid oversvømt ved dusjing. Det er også gitt uriktig opplysning om at det er servant med underskap på badet.

Det er en skade på kjøkkeninnredningen som klageren ikke oppdaget da hun var på visning.

I taksten er det opplyst blant annet følgende om kjøkkenet:

«Kjøkkenet som er renovert i 2016 har folierte skrog og fronter med benkeplate Corian og integrerte hvitevarer. Innredning fremstår som ny og ubrukt. Det vurderes å være god fagmessig utførelse på kjøkkenet generelt…»

Megleren opplyste også at kjøkkenet var fra 2016. Kjøkkenet og hvitevarene er imidlertid fra 2011. Garantien på hvitevarene har derfor gått ut.  I salgsoppgaven står det at kjøkkenet er fra 2011. Dette oppdaget ikke klageren før saken mot selgerens eierskifteforsikringsselskap ble fremmet.

Malearbeidet som er utført i leiligheten, er ikke i samsvar med standarden som megleren uttrykte til klageren. Megleren opplyste om at et malerfirma hadde malt, men det er selgeren som har malt leiligheten.

Boligkjøperforsikringen har avvist saken.

Klageren føler seg lurt av megleren og hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har gitt uriktige opplysninger om leiligheten. Han burde oppdaget de uriktige opplysningene som fremgikk av taksten, og som var vedlagt salgsoppgaven. Klageren krever erstatning på kr 150 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren har på ingen måte prøvd å lure klageren. Hun ble heller ikke tvunget til å legge inn bud og har ikke kommet med noen andre opplysninger enn hva megleren har beskrevet i salgsoppgaven. Klageren mottok salgsoppgaven av megleren før hun ga bud, og hun la derfor inn bud etter opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven.

Klageren kjøpte leiligheten «som den er», slik den fremstod på visning. Etter salget ble megleren informert om skader på gulvet. Skadene var synlig for klageren på visning. Megleren kjente ikke til og fikk heller ikke opplysninger om skadene før leiligheten ble lagt ut for salg. Megleren har derfor ikke holdt tilbake opplysninger om gulvet.

Etter klagerens ønske tilbød selger å sørge for å få gulvet reparert og lakkert. Arbeidet kunne ikke utføres før avtalt overtakelse. Det ble ikke lagt inn bud med forbehold om at dette skulle utbedres. Selgeren var derfor ikke forpliktet til å reparere skaden.

Dokumentasjon på utført arbeid var ikke ferdig utarbeidet på tidspunktet klageren kjøpte leiligheten, men har i ettertid blitt fremlagt for klageren.

Det er selgeren som engasjerte takstmannen og godkjente takstrapporten. Megleren var ikke kjent med informasjon fra takstmannen. Det er salgsoppgaven, samt selgerens egenerklæringsskjema som ble lagt til grunn for kjøpet.

Megleren forklarte klageren at leiligheten var malt, men ga ikke opplysninger om hvem som hadde malt.

Megleren beskrev tydelig hva som er gjort og på hvilket tidspunkt oppussingen av leiligheten skjedde. Det fremkommer tydelig i salgsoppgaven at oppussing har skjedd i perioden 2011 og 2016. Det står at kjøkkenet er fra 2011.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om de har opptrådt kritikkverdig.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvilke muntlige opplysninger megleren ga til klageren. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Partene er enige om at det er gitt riktige opplysninger i salgsoppgaven om når kjøkken og bad ble pusset opp. Klageren hevder at megleren er ansvarlig for de uriktige opplysningene i taksten.

Nemnda legger til grunn at taksten var en del av salgsoppgaven, jf. punktet «Diverse. Annen nyttig informasjon». Megler har følgelig hatt taksten tilgjengelig, En megler må sette seg inn i taksten selv om den er rekvirert av andre enn megler. Åpenbare feil som en megler ser at taksten inneholder, må korrigeres i salgsoppgaven. I dette tilfellet var det angitt i taksten at kjøkkenet var renovert i 2016, og at innredningen i kjøkkenet fremstod som ny og ubrukt, mens det korrekte var at kjøkkenet ble renovert i 2011. Selv om megleren sørget for at riktig årstall fremgikk av salgsoppgaven, måtte han også opplyst at årstallet i taksten var feil. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har fått noen praktiske konsekvenser for klageren. Eventuelle fremtidige problemer knyttet til reklamasjonsfrister gir imidlertid ikke klageren noe krav overfor innklagede.

Når det gjelder flekker på gulvet, og at det måtte slipes og lakkeres på nytt, er dette et forhold som er opp- og avgjort, og hvor selgeren har tatt utgiften, noe selgeren har anledning til. Nemnda vil imidlertid bemerke at det fremstår som noe uforståelig at megleren ikke var kjent med skadene på gulvet før klagerens bud ble akseptert. Det forutsetter at megleren ikke har vært på befaring før salget, og heller ikke var til stede på visningen. Innklagedes tilsvar tyder på at det er tilfellet. Det skulle i så fall vært klart angitt i salgsoppgaven.

Klageren har også vist til at fallet på badegulvet var feil, selv om det motsatte fremgikk av taksten. Nemnda bemerker at det ikke kan kreves at en megler skal kontrollere fallet på et badegulv.

Når det gjelder den elektroniske boligmappen, er det gitt opplysninger om arbeidet på badet, mens øvrige opplysninger mangler. Innklagede har opplyst at dokumentasjonen for det øvrige arbeidet ikke var ferdig på salgstidspunktet, men at megleren i ettertid har gitt klageren denne informasjonen. Dette er noe klageren har bestridt. Nemnda bemerker at innklagede ikke har dokumentert eller nærmere redegjort for på hvilken måte denne informasjonen skal ha blitt gitt, for eksempel pr. epost eller opplysning til klager om at informasjonen finnes i den elektroniske boligmappen. Klageren må imidlertid følge opp dette overfor selgeren.

Etter en samlet vurdering er nemnda kommet til at meglers håndtering av dette oppdraget er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Erstatningskravet kan derimot ikke føre frem. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som innklagede kan være ansvarlig for.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren hos PrivatMegleren Benum & Johansen, Benum & Johansen AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017155

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Vålerenga

Saken gjelder:               Meglerens vederlag/honorar/utlegg

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. Eiendommen ble ikke solgt. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren hevder innklagede opplyste om at klageren ikke skulle betale for utlegg dersom eiendommen ikke ble solgt, og krever at meglerens krav bortfaller. Innklagede bestrider klagerens påstander og krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren ønsket å selge sin leilighet i begynnelsen av 2017. Klageren tok kontakt med to meglerforetak. Klageren inngikk avtale med innklagede.

Megleren lovte god pris for leiligheten og formulerte dette med å bruke slue salgsmetoder. Megleren opplyste ikke om de nye reglene som trådte i kraft, og at dette bare skjedde to dager før oppdragsavtalen ble underskrevet.

Partene ble enig om at klageren ikke skulle betale for utlegg dersom leiligheten ikke ble solgt. Megleren mente at leiligheten uansett ville bli solgt. Megleren opplyste ikke klart hva klageren måtte betale dersom leiligheten ikke ble solgt.

Megleren informerte om nye regler først etter at kontrakten ble underskrevet.

Leilighetens prisantydning var for høy. Den første prisantydningen var på kr 4 500 000. Klageren spurte megleren på forhånd om det ville være realistisk å sette en fastpris som var så høy. Megleren svarte at leiligheten «kanskje» ville bli solgt til denne prisen. Klageren var i tvil om det. Prisantydningen ble redusert til kr 4 200 000 og til slutt 3 700 000. Det kom ikke inn bud på leiligheten.

Megleren krever at klageren betaler for utlegg. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren opplyste om uriktig metodebruk, og klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Meglerens assistent mente at leiligheten hadde en verdi på kr 3 800 000.

Klageren bestrider innklagedes krav på dekning av utlegg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har ikke fått formell klage fra klageren utover e-postkorrespondanse, og mener i utgangspunktet at det er grunnlag for å avvise klagen. Klagerens krav om å frafalle kravet i sin helhet ville blitt avvist, og innklagede mener derfor det er greit at nemnda behandler klagen.

Påstanden om at klageren ikke skulle betale utlegg dersom eiendommen ikke ble solgt, tilbakevises. Påstanden er heller ikke dokumentert. Oppdragsavtalen er tydelig på hvilke kostnader som påløper dersom oppdraget utløper på tid eller sies opp. Ved uenighet i muntlig kommunikasjon, skal skriftlig dokumentasjon legges til grunn. Innklagede hadde tro på at eiendommen ville bli solgt.

Klageren hadde høye prisforventninger på befaringen. Han ønsket ikke å selge til under
kr 4 500 000. Markedet var veldig bra på dette tidspunktet, og innklagede tok på seg oppdraget da de hadde tro på at de kunne oppnå prisen, selv om det var noe høyt.

Innklagedes verdivurdering på annonseringstidspunktet var kr 4 000 000. Klageren ønsket å legge ut boligen for kr 3 700 000. Innklagede opplyste at eiendommen måtte legges ut til en pris som klageren var villig til å akseptere, jf. Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4. Megleren og klageren snakket mye om lokkepris, og klageren ønsket at prisantydningen skulle være kr 4 500 000. Dette er ikke nye regler, slik klageren hevder, dog hadde media, bransjen og Forbrukertilsynet (tidligere Forbrukerombudet) sterkt fokus på lokkepris.

Eiendommen ble dessverre ikke solgt etter første visningsrunde, selv om det var et par stykker på visning. Markedet hadde nådd toppen, og det var en betydelig nedgang i boligprisene, som fortsatte ut 2017. Det ble gjort flere salgsforsøk, med redusert prisantydning, uten at eiendommen ble solgt.

Det er klagerens forventninger og fall i boligmarkedet som er årsaken til at eiendommen ikke ble solgt. Klageren fikk informasjon om gjeldende regler, før eiendommen ble lagt ut i markedet. Han skriver selv i klagen at han valgte å ikke konfrontere, men legge eiendommen ut for salg. Klageren ønsket å teste om markedet var i overensstemmelse med egne forventninger, vel vitende om risikoen knyttet til dette.

Klageren ønsket ikke å forlenge oppdraget etter utløp, og ble orientert om kostnadene som var påløpt. Innklagede tilbød å sette oppdraget på vent og prøve igjen til våren, men klageren ønsket å bruke en annen megler på oppdraget. Klageren ble fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Klagerens øvrige påstander tilbakevises, de er heller ikke dokumentert.

Det er ikke grunnlag for å hevde at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er heller ikke grunnlag for å nedsette vederlaget. Klageren er fakturert for tilrettelegging og utlegg i tråd med oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om bortfall av meglerens krav på dekning av utlegg.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 5 skal det fremgå av oppdragsavtalen «hva som er avtalt om oppdragstakerens krav på dekning av utlegg.

I oppdragsavtalen punkt 4 om oppdragets varighet, oppsigelse, heving og utløp fremgår følgende:

«Oppdragets varighet er avtalt til 6 mnd fra dags dato. Oppdraget kan sies opp skriftlig uten varsel av begge parter:

Ved alt. 2A Timebasert avtale;

Megler har krav på vederlag for medgått tid og utlegg, jfr. pkt. 2A og 3.

Ved alt. 2B Provisjonsbasert avtale;

Megler har krav på vederlag for tilrettelegging, gebyr for henvendelse til finansinstitusjon, visninger, annonsepakke/markedsføringstiltak og utlegg, jf. pkt. 2 B og 3. Ved oppsigelse av oppdraget betales i tillegg et honorar stort kr 10 000,-.»

Nemnda mener at klagen klart ikke kan føre frem. Innklagede har fakturert klageren i henhold til den skriftlige oppdragsavtalen. Klageren har påstått at det ble inngått en muntlig avtale om at det ikke skulle betales for utlegg, noe innklagede har bestridt. I en slik situasjon må den skriftlige avtalen gå foran.

Klagen fører etter dette ikke frem

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017156

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Haugesund

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en hytteeiendom formidlet av innklagede. Klagerne fikk ikke opplysninger om at det skulle bygges en hytte på nabotomten. Klagerne har fått utbetalt kr 100 000 i prisavslag av selgerens eierskifteforsikringsselskap etter behandling i Finansklagenemnda. Klagerne hevder at megleren hos innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at han ikke har oppfylt sin undersøkelses– og opplysningsplikt. Klagerne hevder at det gjenstående tapet er kr 100 000 og krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn. Innklagede anfører prinsipalt at saken må avvises på grunn av at den har vært behandlet i Finansklagenemnda. Subsidiært hevder innklagede at klagerne ikke kan fremme samme krav mot meglerforetaket etter å ha akseptert avgjørelsen i Finansklagenemnda. Innklagede bestrider at megleren har utvist skyld og erstatningskravet.

Klageren var representert ved advokat ved innsendelsen av klagen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte en hytteeiendom formidlet av innklagede. Saken gjelder oppføring av hytte på nabotomten som medfører betydelig sjenanse og ulempe. I salgsdokumentasjonen var det en rekke ganger fremhevet at eiendommen lå usjenert til med gode solforhold. På visningen

opplyste megleren etter forespørsel fra klagerne at området bak hytten var regulert til friområde. Megleren og selgeren var kjent med at det skulle oppføres hytte på nabotomten, men opplyste ikke om dette til kjøperne.

Megleren oversendte et oversiktskart som viser den nye nabotomten etter at det ble tvist. Oversiktskartet burde vært en del av salgsdokumentasjonen. Kartet som var inntatt i salgsoppgaven viste et annet bilde da nabotomten ikke var nummerert. Dermed slo klageren seg til ro med at forklaringen om at området bak deres hytte var friområde.

Megleren hevder at han opplyste om et skilt ved veien med et oversiktskart over alle tomtene på nabofeltet. Dette medfører ikke riktighet. I tillegg er dette skiltet satt opp etter avkjørselen inn til klagernes hyttefelt.

Megleren må ha vært kjent med reguleringsplanen, og at byggingen på nabotomten ville medføre en klar verdiforringelse av eiendommen klagerne kjøpte. Megleren skulle klart og tydelig opplyst om nabotomten, og gitt eventuelle kjøpere en oppfordring til å sette seg inn i reguleringsplanen for hyttefeltet før budgivningen.

Megleren ga også villedende opplysninger om solforhold og uteområdet. Megleren kan ikke høres med at han ga muntlige opplysninger av en så vesentlig karakter på visning. Dette bestrides av klageren og fremstår lite sannsynlig. Det må anses som overveiende sannsynlig at megleren var kjent med selgerens innsigelser vedrørende oppføring av hytte på nabotomten.

Megleren og selgeren er nær bekjente og i samme omgangskrets. Dette gjør saken enda mer uheldig. Samme dag som klagerne var på visning skulle de på visning av en annen eiendom i samme område. Klagerne fortalte dette til selgeren og megleren. Dagen etter ble klagerne oppringt av megleren som fortalte at han og selgeren hadde kjørt innom for å se på eiendommen klagerne hadde vært på visning på. Megleren mente eiendommen han formidlet ville være et bedre kjøp, og ga negative kommentarer til den andre eiendommen. Klagerne mener det er i strid med god meglerskikk å gi negative kommentarer av den andre eiendommen.

Megleren opplyste om at han hadde hatt mange fine dager og kvelder med flott solnedgang på hytta han formidlet. Megleren fortalte at han kjente til eiendommen veldig godt da han var kamerat av selgeren. Dette synes klagerne var betryggende. Imidlertid tror klagerne at megleren har gått over «streken» for å hjelpe kameraten å selge eiendommen. Fra klagerne var på visning og til de la inn bud ringte eller sendte megleren SMS’er til klagerne nesten daglig. Han fortalte bl.a. at det var mange interessenter, og at dersom klagerne ønsket å kjøpe eiendommen, anbefalte han at de la inn bud snarest. Klagerne var de eneste budgiverne på eiendommen.

Innklagede viser til at den ene av klagerne er byggmester. Han driver enkeltpersonforetak om hovedsakelig restaureringsarbeid. Han har aldri tilrettelagt boligfelt eller hyttefelt. Innklagedes påstand om at han har forutsetninger over gjennomsnittet til å forstå hytteprofil som var vedlagt salgsoppgaven, kan ikke innklagede høres med. Megleren bør ha større forutsetninger til å kunne lese hytteprofilkartet.

Tvist mot selgerens eierskifteforsikring har vært behandlet i Finansklagenemnda. I saken for Finansklagenemnda ble det også inntatt en meglervurdering av verditap byggingen på nabotomten har medført, og her påpekes det uoppfordret at det ble gitt mangelfulle opplysninger i salgsdokumentasjonen. Det ble også innhentet en vurdering fra takstfirma. Takstmannens vurdering må legges til grunn hva gjelder verditap på eiendommen. Takstmannen har skjønnsmessig fastsatt verditap til kr 200 000.

Klagerne aksepterte Finansklagenemndas avgjørelse hvor de ble tilkjent kr 100 000 i prisavslag. Klagernes alternativ var å anke til tingretten men grunnet belastningen dette medfører økonomisk og tidsmessig valgte klagerne å ikke anke. Det medfører ikke at klagerne er enig i at et prisavslag på kr 100 000 kompenserer for verditapet fullt ut. Klagerne mener også at Finansklagenemnda feilaktig har lagt til grunn at det fantes et kart over reguleringsplanen i salgsoppgaven. Gjenstående verditap utgjør kr 100 000.

Utmåling av prisavslag er en skjønnsmessig helhetsvurdering. Det er imidlertid mer nærliggende å legge den objektive verditapsvurderingen til grunn uten å trekke inn andre momenter som f.eks. partenes opptreden i denne nemndas vurdering.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger, hadde ikke klagerne kjøpt eiendommen. Klagerne krever erstatning fastsatt etter skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kravet om økonomisk kompensasjon som klagerne har fremsatt mot innklagede er det samme som de allerede har fått behandlet i Finansklagenemnda. At klagerne for Finansklagenemnda fremsatte krav om prisavslag, mens de for Reklamasjonsnemnda har fremsatt krav om erstatning, gjør ikke at kravets innhold endrer karakter. Dette dreier seg i realiteten om et forsøk på ny behandling av samme krav etter at klagerne bare fikk delvis økonomisk kompensasjon for kravet de fremsatte i Finansklagenemnda.

Innklagede ber prinsipalt om at klagen avvises etter vedtektenes punkt 5.1 c. Det er ingen rimelig grunn til at klagerne skal få behandlet samme krav i ny nemnd fordi de er misfornøyde med utfallet i Finansklagenemnda.

Subsidiært mener innklagede at klagerne ikke kan fremme krav mot meglerforetaket i nemnda etter å ha akseptert avgjørelsen i Finansklagenemnda.

Høyesterett har lagt til grunn at det ved eiendomshandel foreligger et solidaransvar mellom selgeren og megleren dersom kravet til skyld er oppfylt for begge. Dette solidaransvaret bygger ifølge Høyesterett på en forutsetning om at ansvarsfordelingen mellom megleren og selgeren kan skje i en etterfølgende regressomgang. Men i dette tilfellet er en regressomgang i praksis umuliggjort ved at forholdet mellom kjøperne og selgeren ved eierskifteforsikrings-selskapet er opp- og avgjort.

I klagesaken for Finansklagenemnda ble det lagt til grunn at skyldkravet var oppfylt for selgerens vedkommende. Selgeren har feilinformert megleren i egenerklæringsskjemaet punkt 14 hvor han krysset av «nei» på at spørsmålet om han:

«Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».

Det forelå ingen opplysninger for megleren som ga grunn til mistanke om at dette skulle være feil. I tillegg til selgerens opplysninger i egenerklæringen hadde megleren på vanlig måte innhentet kommunale opplysninger. Om reguleringsmessige forhold het det på side 33 i salgsoppgaven:

«Eiendommen er regulert til hytteområde. Kopi av reguleringskart og bestemmelser ligger som vedlegg til salgsoppgaven».

Reguleringskartet opplyste ikke noe om hytte på nabotomten. Det forelå ikke opplysninger som ga megleren grunn til mistanke om at kartet han hadde mottatt fra kommunen ikke var oppdatert og korrekt.

Det er feil at megleren i salgsoppgaven ga uriktig opplysninger om solforhold. Under omtalen av tomten står det på side 33 at det er «sol fra morgen og kveld». Det står ikke at det er sammenhengende sol fra soloppgang til solnedgang. Megleren har bare gått god for at det er morgensol og kveldssol, verken mer eller mindre. Dette hadde han full dekning for.

Påstanden om at megleren skulle ha vært påvirket av at han kjente selgeren fra før er grunnløs.

Kravet i klagen må også avvises fordi det ikke lenger foreligger tap på klagernes hånd å kompensere. Tapet er allerede erstattet gjennom behandlingen av saken i Finansklagenemnda. Klagerne kan ikke få dekket samme tap to ganger. Det er heller ingen grunn til at nemnda med samme faktiske opplysninger som Finansklagenemnda skal legge til grunn en annen tapsberegning.

Den ene av klagerne er byggmester av yrke og hadde forutsetninger langt over gjennomsnittet til å studere materialet han mottok sammen med salgsoppgaven. I tillegg til å gjøre undersøkelser han måtte finne hensiktsmessig/nødvendig både når det gjaldt salgsobjektet og arealet rundt. Det virker usannsynlig at han ikke satte seg inn i bl.a. reguleringsmessige forhold. I salgsoppgaven på side 43 fremgikk det at det var en ubebygget byggetomt, og det er overraskende om han ikke undersøkte forholdene rundt denne tomten nærmere. Klagerne kunne også se at det var satt opp oversiktskart lett tilgjengelig i terrenget og synlig fra veien som viste nabohyttefeltet.

Innklagede mener at klagerne ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt som kjøpere, og at de hadde uvanlig gode forutsetninger for å oppfylle denne plikten. Dersom nemnda mot formodning skulle komme til at de i utgangspunktet har krav på å få dekket tap utover det som ble dekket i Finansklagenemnda, mener innklagede at klagernes medvirkning til eget tap uansett utelukker ytterligere dekning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Innledning
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klagen refererer seg til to forhold. For det første at det skulle bygges hytte på nabotomten, og for det andre opplysningene i salgsoppgaven om solforhold.

Solforhold
I salgsoppgaven er det under «Eiendommen fra A til Å» opplyst under punktet «Tomten» følgende om solforhold:

Når det gjelder solforholdene, har innklagede i tilsvaret anført:

«Usjenert og lun terrasse med sol fra morgen og kveld.»

Under avsnittet Innhold, 4. avsnitt står det: «Terrassen er meget usjenert og har sol hele dagen»

Når det gjelder solforholdene, har innklagede i tilsvaret anført:

«Det er feil at megler i salgsoppgaven har gitt gal opplysning om solforhold: Under omtalen av tomta star det på side 33 i salgsoppgaven at det er sol fra morgen og kveld (min understrekning) kveld. Det star ikke at det er sammenhengende sol fra soloppgang til solnedgang. Megler har bare gatt god for at det er morgensol og kveldssol, verken mer eller mindre. Dette hadde han full dekning for.»

Nemnda er ikke enig i det som innklagede her har anført. Det innklagede har sitert fra salgsoppgaven kan ikke forstås på annen måte enn at det er sol fra morgen til kveld. I salgsoppgaven er det således gitt uriktige opplysninger om solforholdene. Det er heller ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at klagerne før bindende avtale ble inngått, fikk opplyst fra selger/megler at det bare var morgen- og kveldssol.

Konklusjonen blir at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved at det ble gitt uriktige opplysninger om solforhold i salgsoppgaven. Klageren har imidlertid ikke sannsynliggjort at dette har medført noe økonomisk tap.

Bygging av hytte på naboeiendommen – erstatningskravet
Nemnda har kommet til at saken vedrørende bygging av hytte på nabotomten og erstatningskravet i den forbindelse må avvises, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav c. Det fremgår klart av klagen at klagerne aksepterte Finansklagenemndas avgjørelse, selv om de mente at tilkjent prisavslag kr 100 000 ikke kompenserte verditapet fullt ut. I stedet for å gå videre med saken til retten, har klagerne valgt å fremsette krav overfor innklagede gjennom Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Slik nemnda oppfatter det, er det på dette punkt tale om en ny vurdering av samme krav, og at innklagede skal betale differansen mellom det påståtte verditapet, og det klagerne fikk tilkjent i Finansklagenemnda. Nemnda bemerker at klagerne ved å akseptere Finansklagenemndas vedtak, i realiteten har inngått en form for forlik med eierskifteforsikringsselskapet. Nemnda har fast praksis på at klagerne i slike tilfeller i ettertid ikke kan snu seg mot megler og kreve ytterligere erstatning. Innklagede var ikke part i saken under Finansklagenemndas behandling .

På denne bakgrunn er det heller ikke grunn for nemnda å ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder hyttebygging på nabotomten.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Haugesund har ikke overholdt sin opplysningsplikt når det gjelder opplysninger i salgsoppgaven om solforhold. For øvrig avvises saken.

Klage nr 2017160

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

PrivatMegleren Benum & Johansen

Benum & Johansen AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomannsbolig. Klagerne mener det var avtalt at salg skulle gjennomføres ved aksept fra den ene av klagerne, men at megleren istedenfor innhentet aksept fra den andre av klagerne. Salget ble gjennomført under sterkt press fra megleren. Klagerne hevder også at megleren ga uriktige og mangelfulle opplysninger, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne mener at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side og krever at meglerens vederlagskrav bortfaller. I tillegg krever klagerne at innklagede betaler sakens omkostninger, herunder utgifter til advokatbistand. Innklagede hevder at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagernes krav.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomannsbolig. Boligen ble lagt ut for salg i august 2017. I forkant av budrunden varslet den ene av klagerne om at

budene skulle gå gjennom henne. Under budrunden forholdt eiendomsmeglerfullmektigen seg til dette. Det var derfor bare den ene av klagerne som ble orientert om budene. Det siste budet var på kr 4 390 000. Klagerne synes at beløpet var for lavt og aksepterte derfor ikke budet.

Etter avslag på budet sendte eiendomsmeglerfullmektigen flere meldinger. Av meldingene fremgår det at det ikke er mulig å avslå bud på prisantydning. Videre at dersom man gir avslag på prisantydning, blir det medieoppslag. Til slutt instruerte og ba eiendomsmeglerfullmektigen om at klagerne sendte aksept på budet med en gang. Eiendomsmeglerfullmektigen sendte også flere meldinger med spørsmålstegn til klagerne. Klagerne svarte ikke på tekstmeldingen.

Tre dager senere kontaktet eiendomsmeglerfullmektigen den andre klageren pr. telefon. Telefonsamtalen var kort, og den andre klageren ble informert av eiendomsmeglerfullmektigen om at han skulle sende ham en melding som klageren måtte kopiere og sende tilbake. Den samme budgiveren ga bud på kr 4 390 000 på nytt, og eiendomsmeglerfullmektigen sendte SMS om budet til begge klagerne.

Etter at den andre klageren mottok meldingen om budet fikk han også meldingen som eiendomsmeglerfullmektigen hadde bedt han om å kopiere og sende tilbake. Meldingen var en aksept på budet og hadde ingen forbehold om andre bud. Telefonsamtalen og meldingen var avgjørende for at klageren kopierte meldingen og sendte den tilbake til eiendomsmeglerfullmektigen. Klageren som hadde gitt beskjed om at bud skulle gå gjennom henne, mottok ingen instruert melding eller telefonsamtale om å akseptere budet.

Noen dager senere – etter at klageren som hadde gitt beskjed om at budaksept skulle skje gjennom henne ble gjort kjent med at eiendomsmeglerfullmektigen hadde innhentet aksept av den andre klageren – reagerte hun overfor innklagede.

Klageren påpekte at hun ikke hadde akseptert avtalen. I lys av å tidligere ha avslått budet, påpekte hun i meldingen å ikke ha akseptert tidspunktet for overtakelse. Innklagede ble også gjort kjent med at hun var i kontakt med advokat.

Forventingene til forsvarlig atferd er høye for meglere. Ved salgsoppdrag er det oppdragstakerens interesse som megleren primært skal ha for øye.

En av de mest sentrale oppgaver til en megler er å gi selgeren korrekte opplysninger, og klargjøre når og under hvilke betingelser en handel om eiendom er inngått, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I dette tilfellet var det avtalt at handelen skulle inngås ved aksept fra den ene av klagerne.

Eiendomsmeglerfullmektigen ga uriktige opplysninger til selgeren. For det første er prisantydningen en pris megleren og selgeren blir enige om. Selgeren står fritt til å akseptere eller avslå bud. Et valg om å avslå bud på prisantydning medfører på ingen måte noen medieoppslag. Det må i så fall være tale om medieoppslag på grunn av fastsatt lokkepris av megleren. Det ble ikke presisert overfor den andre klageren at bud kan avslås. Klageren kopierte og sendte meldingen fra eiendomsmeglerfullmektigen tilbake fordi han ble instruert av megleren til å gjøre det. Han trodde han måtte akseptere budet på prisantydning.

Klagerne avviser at fullmakten om å binde hverandre under salgsprosessen er gyldig. Klagerne ga føringer for hvordan fullmakten var å forstå. Partene har også vært enige om at budene skal gå gjennom den ene av klagerne, og at aksept skulle gis av henne. Denne enigheten styrkes av at det kun var den ene av klagerne som ble orientert om bud under budrunden. Om det var slik at fullmakten skulle gjelde etter oppdragsavtalen burde megleren også ha gitt den andre klageren innsyn i budene under budrunden.

For det tilfelle at forståelsen av fullmakten var annerledes, anføres det at megleren hadde all oppfordring til å frembringe notoritet om en slik endring ved å orientere klagerne om forståelsen av fullmakten. Dette må særlig gjelde fordi den ene av klagerne tre dager før den andre ga aksept på budet hadde avslått samme bud fordi beløpet var for lavt. Den andre klageren kan i så fall ha akseptert et uanstendig lavt bud og et oppgjørstidspunkt meget langt frem i tid.

Megleren har bevisst avveket salgspremissene som forelå ved salget. Eiendommen ble solgt til under salgsprisen klagerne var villig til å selge for. Eiendomsmeglerfullmektigen har oppnådd salg med tilgang til å øke sin egen fortjeneste. Eiendomsmeglerfullmektigen utsatte klageren for tidspress.

Det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Klagerne krever at innklagedes vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever i tillegg at innklagede betaler sakens omkostninger, herunder utgifter til advokatbistand.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen var begjært tvangssolgt. Klagerne ønsket frivillig salg og inngikk oppdragsavtale med innklagede.

Prisantydning ble fastsatt i samråd med klagerne på bakgrunn av takst, e-takst og klagernes egenerklæringsskjema. Megleren forklarte klagerne at de måtte være villig til å selge for prisantydningen.

Oppdragsavtalen gir klart uttrykk for at megleren kan innhente bindende aksept fra kun én av oppdragsgiverne, på begges vegne. Det forelå ingen tilbakekall av denne fullmakten.

Siste budet som ble gitt i budrunden, var lik prisantydningen på kr 4 390 000. Det var en pris begge selgerne var villig til å selge for. Megleren kom ikke i kontakt med noen av klagerne denne dagen, og akseptfristen gikk ut. Megleren anbefalte budgiveren om å legge inn nytt bud mandagen etterpå. Megleren prøvde gjennom hele helgen å komme i kontakt med begge klagerne. Den ene av klagerne tok til slutt kontakt med megleren og lovet å ta stilling til nytt bud på mandagen. Megleren sendte en SMS til klageren som var en veiledning på hvordan en aksept fra han skulle se ut. Den ene av klagerne valgte å akseptere budet da budet var på prisantydning. Bindende avtale ble inngått mellom begge klagerne og kjøperen.

Alle bud som ble gitt på eiendommen ble formidlet skriftlig til begge klagerne. Den andre klageren som ikke aksepterte budet, hadde anledning til å avslå budet. Megleren oppnådde en svært god pris for eiendommen. Han fikk budgiveren til å legge inn bud over seg selv fra kr 4 350 000 til kr 4 390 000 for at klagerne skulle bli fornøyde. Eiendommen ble solgt over det markedet var villig til å betale og oppnådde samtidig prisrekord i området.

Akseptbrevet ble ikke bestridt. Den andre klageren har ikke bestridt at salgsprisen var på kr 4 390 000, men var uenig i tidspunktet for overtakelsen. Kjøperen ønsket å imøtekomme klagerne noe på overtakelsestidspunktet, og overtakelsen ble derfor flyttet til én måned tidligere.

Klagerne hadde ikke flyttet ut og eiendommen var heller ikke rengjort på overtakelsesdatoen. Etter klagernes ønske ble derfor overtakelsen utsatt i fem dager. Kjøperen måtte overta en eiendom som ikke var rengjort og heller ikke fullstendig fraflyttet.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har ivaretatt klagernes interesse ved å oppnå en meget god pris for eiendommen. Sannsynligvis en bedre pris enn hvis boligen hadde blitt tvangssolgt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt, at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krav om bortfall av vederlag, samt erstatning for advokatutgifter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglerens vederlag kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side.

Spørsmålet er om det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra eiendomsmeglerfullmektigens side i dette tilfellet.

Aksept av bud

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I oppdragsavtalen fremgår under punktet «Fullmakter» blant annet at:

«Ved 2 eller flere oppdragsgivere gis megler fullmakt til kun å informere én av oppdragsgiverne og til å kunne forholde seg kun til denne ene, herunder å motta bindende aksept fra denne på vegne av alle oppdragsgivere.»

Begge klagerne har underskrevet som oppdragsgivere i oppdragsavtalen.

Av en SMS fra den ene av klagerne fremgår det at:

«Ps!

Du kan gå igjennom meg angående budene du [eiendomsmeglerfullmektigens navn], jeg er våken samt opplagt og meeeget spent…»

Nemnda bemerker at oppdragsavtalen er klar, og at den siterte SMS ikke endret hvem som hadde fullmakt til å akseptere bud. Hver av klagerne hadde derfor kompetanse til å akseptere bud. En megler burde imidlertid reagert da han først fikk avslag fra den ene klageren på budet, før megleren tre dager senere kontaktet den andre klageren og fikk aksept uten å informere om det første avslaget.

Nemnda bemerker at det er selgeren av en eiendom som må vurdere om bud skal aksepteres. Dersom prisen eller overtakelsestidspunkt i budet ikke er slik som selgeren ønsker, bør han vurdere å ikke akseptere budet.

Uriktige opplysninger om at bud på prisantydning må aksepteres

En selger står fritt til å akseptere ethvert bud.

Etter at bud på prisantydning ble gitt aksepterte ikke den ene av klagerne budet. Megleren sendte flere SMS’er til klagerne hvor det blant annet sto at:

«Vi kan ikke nekte prisantydning. Da blir det medieoppslag»

«Send meldingen NÅ»

«???»

«Budet går ut om 4 minutter. Hvis du ikke sender meldingen med aksept nå, har jeg krav på fullt meglerhonorar UTEN at dere får solgt boligen»

«Hva er det som skjer??»

Nemnda bemerker at den fremlagte SMS-utveksling er kritikkverdig. Den er utilbørlig i formen, og legger et uakseptabelt press på mottagerne, selv om det frivillige salget skyldtes at eiendommen var begjært tvangssolgt (midlertidig stilt i bero). Hva som sies i SMS er også direkte feil, for eksempel når det gjelder medieoppslag.

Oppsummering

Nemnda har ut fra en samlet vurdering kommet til at megleren ved gjennomføring av oppdraget har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda mener at vederlaget, inkludert tilrettelegging og markedspakke, passende kan nedsettes med kr 50 000.

Erstatning for advokatutgifter

Reklamasjonsnemnda har som fast praksis at utgifter til advokatbistand i forbindelse med klagebehandlingen normalt ikke kan kreves erstattet, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.3 jf. 4.2. Nemnda kan ikke se at det her foreligger grunner for å fravike denne praksisen.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til PrivatMegleren Benum & Johansen, Benum & Johansen AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må refundere klagerne 50 000 kroner.

Klage nr 2017169

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Dialog Eiendomsmegling AS, Drammen

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag/honorar

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en hytte. Klagerne mener megleren har trukket for mye i vederlag og utlegg i forhold til hva som følger av oppdragsavtalen, og krever tilbakebetalt kr 16 529. Klagerne hevder videre at megleren er ansvarlig for pro-contra oppgjør. Klagerne er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Innklagede bestrider at det er avvik mellom oppgjørsoppstilling og oppdragsavtalen. Videre mener innklagede at de ikke er ansvarlig for pro-contra oppgjør for veiavgift. Innklagede bestrider at meglerens håndtering av oppdraget har vært mangelfull.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en hytte. Klagerne ble forevist to alternativer for beregning av meglerutgifter. Klagerne fulgte meglerens anbefaling som var fast meglerhonorar på kr 50 000 ved salg, pluss utgifter som fotografering, internettannonsering, visning, og lignende.

Klagerne anser som en selvfølge at meglerhonoraret er betaling for meglerens arbeid. Men megleren har i tillegg til honorar på kr 50 000 beregnet seg honorar for tilrettelegging for salg (kr 13 500), innhenting av kommunale utgifter (kr 3 500) og innhenting av kommunale opplysninger (kr 1 000). Det er avvik mellom oppgjørsoppstillingen og oppdragsavtalen. Differansen er på kr 16 529. Klagerne krever at megleren tilbakebetaler dette beløpet.

Pro-contra oppgjør er også en del av meglerens ansvar i salgsprosessen. Klagerne har krav på kr 2 534 i pro-contra oppgjør. Klagerne krever at megleren ordner dette.

Klagerne har også bedt om forklaring på følgende:

1. Garantiansvar                                    kr 4 000 – hva er det garanti for?
2. Pantattest selger, bekreftet og ubekreftet kr 500 – hva er det pantattest for?
3. Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon kr 525 – hva er dette?

Hytta var gjeldfri ved salget.

Klagerne er også misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Det ble ikke satt opp salgsplakat på tavle ved veien, ved avkjøringsvei eller på hytta. Det er flere veier og mange hytter i området. De som kjøpte hytta fortalte at de i høstferien var hos venner på ei nabohytte. Vennene kjente til at klagernes hytte var til salgs. De prøvde å få kontakt med megleren for å besiktige hytta innvendig, men megleren hadde ikke tid.

Etter at hytta ble lagt ut igjen for salg, kontaktet kjøperne igjen megleren. Megleren hadde ikke tid til å vise hytta, men de fikk låne nøkler.

Det var to familier til som var interessert i hytta. Klagerne fikk en venn av familien til å holde visning. Det var fortsatt ikke salgsskilt. Vennen til familien laget noen provisoriske skilt.

De som kjøpte hytta, lurte på hvorfor prisen hadde blitt redusert med kr 20 000. Prisreduksjonen var etter råd fra eiendomsmeglerfullmektigen.

Etter klagernes mening har ikke meglerforetaket utført tilfredsstillende arbeid. Kjøperen ringte også til klagerne og lurte på om megleren var interessert i å selge hytta da han var lite tilgjengelig og ikke hadde tid til visning.

Klagerne mener videre at de ikke har fått svar på klagen som de sendte til innklagede den
28. september 2017.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne fremsetter påstand om at innklagede ikke har besvart skriftlig henvendelse. Denne påstanden må enten skyldes en misforståelse, at innklagedes svar er oversett eller at klagernes e-post ikke har vært tilgjengelig for tilsvar fra innklagede (brannmur etc.). Klagerne kontaktet megleren pr. e-post 17. august 2017 og megleren svarte dagen etter. I og med at forespørselen fra klagerne kom pr. e-post besvarte innklagede pr. e-post. Det ivaretar også skriftligheten i kommunikasjonen. Megleren forklarte klagerne i svaret hva som menes med garantiansvar, pantattest og tinglysningsgebyr.

Det er ikke påvist avvik mellom hva som er trukket i oppgjøret, og hva som klart fremgår av underskrevet oppdragsavtale. Klagerne har blitt belastet i henhold til avtalen som ble inngått. At klagerne i ettertid ikke forstår de enkelte postene på et underskrevet oppdragsskjema, fritar ikke for betalingsansvar. Som det fremkommer av oppdragsavtalen, er det gjort en tydelig opplisting som er riktig summert. Det er ingen tilslørte kostnader.

Når det gjelder pro-contra, var det ingen aktuelle beløp for oppgjørsavdelingen å ta tak i. Beløpet klagerne viser til er en veiavgift. Innklagedes oppgjørsavdeling foretar pro-contra på legalpant.

At klagerne føler seg overkjørt fremstår som svært overraskende. Oppdraget ble første gang inngått i juli 2015. Budaksept fant sted i april 2017. Innklagede arbeidet nesten to år med oppdraget før de lyktes med å få en budgiver som var villig til å betale den summen klagerne kunne akseptere. Innklagede tillater seg å tro at det i denne tiden har vært rikelig med anledning til å si opp kontrakten.

Megleren var tilstede ved fotografering av hytta. I den forbindelse ble det satt opp salgsplakat som hang på hytta. Ved felles visning ble det satt opp visningsskilt frem til hytta. Megleren hadde ikke anledning til å stille på visning i høstferien. Megleren ble kontaktet av en interessent som ønsket å se hytta enten torsdag eller lørdag. Megleren hadde ikke mulighet disse to dagene. Innklagede ber om forståelse for at innklagedes meglere kan ha andre avtaler på spesifikke tidspunkt. Megleren tok kontakt med selgeren for å undersøke om det likevel var mulig å finne en løsning slik at interessenten kunne se på hytta. Selgeren opplyste at de hadde familiemedlemmer som skulle være på hytta og kunne ta imot interessentene. To familier ønsket visning, en venn av familien holdt visning og bidro med å lage veianvisning.

Når det gjelder prisreduksjonen, er innklagede usikker på hva det klages på her. Eiendommen ble første gang markedsført med en pris på kr 1 010 000. Prisen var betydelig høyere enn erfarne takstmenn hadde kommet frem til uavhengig av hverandre. Ved andre salgsforsøk ble hytta markedsført med en pris på kr 880 000. Det utgjør en prisreduksjon på kr 130 000.

Påstanden om at megleren ikke skulle være interessert i å selge eiendommen faller på sin egen urimelighet. Oppdragsavtalen med klagerne innebar «no cure, no pay». Det vil si at klagerne ikke hadde forpliktet seg til å betale for oppdraget dersom hytta ikke ble solgt.

Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på at megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på at innklagede har handlet i strid med oppdragsavtalen eller vært uaktsom på en slik måte at de ikke har oppfylt sin rolle som mellommann. Det foreligger ikke grunnlag for å hevde at innklagedes utførelse av oppdraget utløser prisavslag eller erstatningsplikt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at det er uoverensstemmelse mellom oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen vedrørende meglerens krav på vederlag og utlegg, samt krav om at megleren foretar pro et contra oppgjør. I tillegg er klagerne misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Pro et contra oppgjør

Det fremgår av kjøpekontrakten § 3 punkt 2 at megler skal foreta fordeling av «eiendommens driftsutgifter for inneværende termin», for eksempel kommunale avgifter. Nemnda mener derfor at det ikke kan være tvilsomt at driftsutgifter som festeavgiften, veiavgift og renovasjon, til sammen kr 2 534, omfattes av bestemmelsen, Megler skulle derfor avregnet dette.

Oppgjørsoppstillingen

Nemnda mener at summen i oppgjørsoppstillingen er i henhold til det som fremgår av de to oppdragsavtalene som ble inngått. Når det gjelder innhenting av kommunale opplysninger, nevner nemnda at det er nødvendig at megleren innhenter supplerende kommunale opplysninger når det går ca. ett og et halvt år mellom første og andre salgsforsøk. Nemnda bemerker også at posten «tilrettelegging» er avtalt begge gangene, men at det kun er beregnet én gang. Tilrettelegging er i realiteten i det vesentlige vederlag.

Klagen fører etter dette delvis frem ved at innklagede må betale klagerne kr 2 534.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Dialog Eiendomsmegling AS, Drammen må betale 2 534 kroner til klagerne.

Klage nr 2017170

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Steinkjer

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I mai 2014 inngikk hjemmelshaver representert ved fullmektig oppdragsavtaler med innklagede om salg av to eiendommer. Hjemmelshaveren døde kort tid etter. Klageren er arving etter hjemmelshaver. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever vederlagsnedsettelse samt erstatning. Innklagede anfører at kravene er foreldet, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

I mai 2014 inngikk daværende hjemmelshaver v/fullmektig oppdragsavtale med innklagede.

Felles visning på eiendommene ble gjennomført i juni 2014, med budrunde påfølgende dag. Hjemmelshaveren døde 10 dager etter visningen. Dødsbobehandlingen ble sluttført høsten 2015. Det var to livsarvinger i dødsboet. Den ene arvingen fraskrev seg alle eventuelle krav mot innklagede i forbindelse med dødsbooppgjøret, og kravet ble overført til klageren.

Klagen skriver seg opprinnelig fra en reklamasjon fremmet av fullmektigen til hjemmelshaveren direkte til innklagede i november 2014.

Partsevne

Klageren har klagekompetanse. Det vises til skriftlig bekreftelse fra bobestyrer, hvor det fremgår at dødsboets rett til å fremme krav mot innklagede den 7. september 2015 ble overført til klageren.

Foreldelse

Kravet er ikke foreldet. Anmeldelse av fordring i dødsboet avbryter foreldelse, og det er ikke tvilsomt at kravet ikke var foreldet ved boåpningen kort tid etter hjemmelshaverens dødsfall og realisasjonen av avdødes eiendommer i juni 2014. Det er utvilsomt at det tidligst mulige tidspunkt for å kunne fremme en klage til nemnda var etter at innklagede hadde besvart reklamasjonen i 17. november 2014. Dette er også tidligst mulige utgangspunkt for en fristberegning.

Dersom fristen begynte å løpe 18. november 2014 (dagen etter at reklamasjonen ble avvist av innklagede) må foreldelse avbrytes i løpet av 18. november enten 3, 5 eller 10 år senere. Den 18. november 2014 falt på en lørdag, og fristen skal i slike tilfeller forlenges til den nærmest følgende virkedag, nemlig mandag 20 november 2017, jf. foreldelsesloven § 29 andre ledd. Klage ble fremmet til Reklamasjonsnemnda den 17. november 2017 og er innenfor foreldelsesfristen med utgangspunkt i innklagedes avvisning av den opprinnelige reklamasjonen.

Det var ikke klageren som sto for salget av eiendommene. Klageren fikk derfor ikke tilstrekkelig og nødvendig detaljkunnskap om salgsprosessen og omstendighetene rundt denne før i sluttfasen av bobehandlingen, som munnet ut i en overføring av eventuelle krav mot innklagede fra dødsboet til klageren, datert den 7. september 2015. En rettidig anmeldt fordring som ikke anerkjennes av dødsbo ved offentlig skifte har fristavbrytende virkning på ett år, jf. foreldelsesloven § 22 andre ledd. Etter foreldelsesloven § 18 første ledd blir foreldelse av fordring avbrutt når fordringshaver begjærer offentlig skifte etter skifteloven § 84.

I tillegg kan det etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 tenkes tilleggsfrister på ett år ved manglende kunnskap om fordringen. Ettersom det i dette tilfellet dreier seg om forhold som klageren fikk detaljkunnskap om først under bobehandlingens sluttfase i 2015, er det klart at 17. november 2014 er den tidligst mulig dato som kan anses som korrekt fristberegningsgrunnlag.

Klagesakens krav mot innklagede er fremmet rettidig og er derfor ikke foreldet.

Verdifastsettelse og lokkepris

Verdivurderinger knyttet til fast eiendom er en del av eiendomsmeglerens kjernekompetanse, og det forventes at en megler gjennomgående treffer godt på dette området. Normen for god meglerskikk og rådgivningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3 omfatter også villedende markedsføring.

Prisantydningen var ikke i samsvar med meglerens egen vurdering av markedsverdi. Oppdragsgiverens forventninger til eiendommens markedsverdi var forankret i en uforpliktende verdivurdering fra 2011 av innklagedes konkurrent på kr 4 500 000. Dette beløpet tilsvarer den samlede prisen ved realisasjon av eiendommen, og var den laveste totalsummen selgeren kunne akseptere. Prisantydningen i markedsføringen lå betydelig under den prisen som selgeren var villig til å selge for. Det foreligger brudd på Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4.

Prisantydningen ble etter diverse protester motvillig, men forsiktig oppjustert av ansvarlig megler fra 2 100 000 til 2 200 000. En videre indikasjon på «lokkepris» er at den samlede prisen for eiendommen var nesten 40% over prisantydningen. En ytterligere indikasjon på at fullmektigen orienterte seg i markedet etter en forventning om kr 4 500 000 som lavest akseptable pris for hele eiendommen, var at fullmektigen avviste et bud på kr 4 200 000.

Rådgivning

Ansvarlig meglers utgangspunkt var at en ubebygd skogbevokst LNF-eiendom på nærmere
8 000 kvadratmeter med vegforbindelse og over 100 meter strandlinje var «verdiløs» og derfor måte selges som en del av «hovedeiendommen». Denne påstanden faller på sin egen urimelighet, og anses som særdeles slett rådgivning.

Oppdragsgiver, arvinger og øvrig familie hadde et ønske om å beholde denne delen av eiendommen, subsidiært selge den separat som egen enhet. Resultatet ble at oppdragsgiveren ble overkjørt av ansvarlig megler, samt at kjøperen fikk den nesten åtte dekar store eiendommen med på kjøpet. Oppdragsavtalen var slik utformet at det ikke var rom for fleksibilitet med hensyn til ulike kombinasjoner av de ulike gårds- og bruksnumrene i salgsprosessen. Ulike interessenter kunne være interessert i ulike kombinasjoner av de tre eiendommene, enten enkeltvis eller samlet. Basert på prisnivå i samme område, anses den ubebygde strandeiendommen å ha en markedsverdi på rundt kr 1 000 000.

I forbindelse med at hjemmelshaverens helsetilstand ble stadig forverret ble det fremmet flere bekymringsmeldinger til ansvarlig megler om at prosessen relatert til fullmaktens gyldighet ved et eventuelt dødsfall, samt faren for gevinstbeskatning om realisasjon ikke ble gjennomført mens hjemmelshaver fortsatt var i live. Dette ble formidlet til ansvarlig megler allerede i startfasen i mai 2014.

Det fremgår av korrespondansen at ansvarlig megler ikke besvarte henvendelser relatert til gevinstbeskatning, samt at han mente fullmakten ikke lenger ville være gyldig ved et dødsfall. Det var en påstand som senere ble bekreftet å være feilaktig av innklagedes juridiske avdeling. Den feilaktige opplysningen førte blant annet til at oppdragsgiver følte seg tvunget til å få gjennomført et salg av eiendommene raskest mulig etter første visning, mens hjemmelshaveren fortsatt var i live. Den sentrale fagavdeling ble først koblet inn i midten av juli 2014, ca. én måned etter at eiendommene var solgt. Dette er sterkt kritikkverdig.

Ansvarlig megler fraskrev seg ansvar for å opplyse om eventuelle skattemessige konsekvenser av at kjøperen nektet å skrive under på den opprinnelige standardkontrakten.

Det er sannsynlighetsovervekt for at innklagedes sviktende rådgivning og manglende overholdelse av sin opplysnings – og innsatsplikt i denne saken har påført dødsboet, og dermed klageren, et tap på anslagsvis kr 1 000 000-3 000 000.

Videre vises det til priser på liknende, sammenliknbare eiendommer i samme område på omtrent samme tidspunkt som ble solgt for kr 3 000 000. Dette var en beskjeden hytteeiendom beliggende noen få hundre meter fra eiendommene, oppført under krigen med utedo og uten strandlinje. Tomte- og hyttepriser i samme område i tidsrommet 2013-2015 peker i samme retning.

Annonsering og visning

Oppdragsavtalens punkt «honorar for markedsføringspakke» er i oppgjørsoppstillingen omtalt som «markedsføringspakke». I tillegg til den manglende distinksjonen mellom honorar og utlegg, foreligger det ingen dokumentasjon på, eller spesifikasjon av utlegg. I markedsføringen ble det ikke opplyst noe om at de to eiendommene grenset til hverandre og opprinnelig utgjorde en helhet med samme grunneier. Det er derfor grunn til å tro at mange potensielle interessenter ut fra markedsføringen ikke forsto at det dreide seg om tilgrensede eiendommer. Bare én budgiver ga bud på begge eiendommene.

Når det gjelder den ubebygde grunneiendommen, viser innklagede til at den ikke lot seg utbygge på grunn av dens beliggenhet i strandsonen. Det er alminnelig kjent at det er en utbredt praksis i forvaltningen å innvilge grunneiere dispensasjoner til å bygge i strandsonen. En uforpliktende, muntlig uttalelse i kommunen i denne forbindelse kan uansett ikke tillegges avgjørende vekt, gitt den liberale praksis med dispensasjoner i strandsonen i samme område over flere år.

Til tross for at de to eiendommene trolig appellerte til ulike interesser i markedet (LNF-eiendom og fritidseiendom), besluttet ansvarlig megler, uten å konsultere fullmektigen, å gjennomføre felles visning for de to eiendommene. Visningsdato ble satt til en ukedag
kl. 17:00, som erfaringsmessig ikke er optimal for potensielle og kjøpesterke interessenter fra område som tradisjonelt dominerer fritidsboligmarkedet i det aktuelle område. Videre var markedsføringen mangelfull i den forstand at visningsdato ikke ble publisert på FINN.no, samt at LNF-eiendommen ikke ble annonsert i avisen. Dette innebærer et klart brudd på kontrakten, der markedsføringspakken bl.a. inkluderte annonsering i avisen. Markedsføringspakken var ifølge oppdragsavtalen identisk for eiendommene.

I budrundene kom det bare inn ett bud på hytteeiendommen, og bare 4-5 budgivere deltok i budrundene på «hovedeiendommen». Hovedeiendommen ble heller ikke markedsført i Adresseavisen. Begge eiendommene ble annonsert i lokalavisen, mens bare hytteeiendommen ble markedsført i Adresseavisen. Innklagede hevder at interessen for småbruket var større enn for hytteeiendommen. Det er derfor påfallende at småbruket (som i realiteten er en fritidseiendom med strandlinje) ikke ble markedsført i Adresseavisen. Uansett innebærer forholdet et kontraktsbrudd, da begge oppdragsavtaler oppgir samme markedsføringspakke til samme pris. I oppgjørsoppstillingen er «markedsføringspakke» bokført tilsvarende kr 16 900 inkl. mva. pr. eiendom, det vil si uavhengig av faktiske annonseutgifter.

Markedsføringen på FINN.no var mangelfull. Det fremkom ikke i annonsene når den fastsatte visningsdatoen var, jf. Bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.8. I dette tilfellet var det utelukkende lokale interessenter som hadde tilgang til lokalavisen eller som tok telefonisk kontakt med ansvarlig megler, som visste om visningsdatoen. Dette medførte at nedslagsfeltet for markedsføringen ble betydelig redusert. Klageren krever at honorar for markedsføringspakken halveres, dvs. at kr 16 900 kreves refundert.

Etter oppdragsavtalen er innklagede berettiget til et visningshonorar på kr 950 pr. visning. I realiteten ble visningene på de aktuelle eiendommene slått sammen til én visning på samme tidspunkt. Det fremgår av oppgjørsoppstillingen at innklagede har krevd visningshonorar som om det ble foretatt individuelle visninger på de ulike eiendommene, hvilket ikke er tilfelle. I tillegg kommer at det var mange private visninger på eiendommen forut for visningsdagen. Under disse private visningene sendte innklagede interessenter til eiendommen på meget kort varsel. Det var da fullmektigen som måtte avholde visningene uten at innklagede var representert. Dette medførte et betydelig merarbeid for fullmektigen. Halvparten av det samlede visningshonoraret kreves refundert, dvs. kr 950. I fakturagrunnlaget er det ført opp timer for visning den 20. juni 2014, til tross for at det ikke var noen visning på oppgitte dato.

Budgivning

Innklagede bekrefter i sitt tilsvar at det foreligger pliktforsømmelse og brudd på eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Budet på kr 4 200 000 ble ikke innført i budjournalen. Innklagede unnskylder denne pliktforsømmelsen ved at «det ikke forelå noen fordeling av budet i forhold til kjøpesum på de enkelte eiendommer». Denne påstanden viser at ansvarlig meglers håndtering av budrundene representerer et klart brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det var allerede i utgangspunktet klart at det kunne komme inn bud på alle de tre tilgrensede eiendommene som ett enhetlig, samlet eiendomskompleks. Megleren burde tatt høyde for at også en fremtidig eier kunne ha interesse av å kjøpe og beholde eiendommene samlet.

Kjøpekontrakt

Etter visning og budrunde ble det formidlet til ansvarlig megler at et kontraktsmøte med kjøperne måtte fremskyndes, uten at dette ble fulgt opp. Oppdragsgiver måtte til slutt selv ta affære ved å insistere på å underskrive kjøpekontrakt og skjøte samme dag som hjemmelshaverens dødsfall.

I etterkant av dødsfallet fikk oppdragsgiveren ingen informasjon fra megleren om det kjøperen har omtalt som «kontraktsforhandlinger» med innklagede. Det viste seg at kjøperen nektet å underskrive på innklagedes standardkontrakt, og insisterte på endringer i avtaleteksten. Denne situasjonen ble avklart i ansvar meglers fravær (ferieavvikling), da andre måtte rydde opp i den usikkerhet, uklarhet og uryddighet han etterlot seg ved sin dårlige håndtering av oppdraget. Da oppdragsgiveren henvendte seg til innklagede for å hente ut en kopi av den underskrevne standardkontrakten, kunne innklagede ikke finne kontrakten. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke utvise tilstrekkelig omsorg for oppdragsgiveren ved å kvalitetssikre rådgivning og prosessen rundt salget av eiendommene, samt utformingen av kjøpekontrakt, etter at kjøperen fremsatte helt urimelig krav om endringer i standardkontrakten som oppdragsgiveren allerede hadde underskrevet på.

Tilretteleggingshonorar

Det foreligger ingen spesifisering av hva som ligger til grunn for kravet om tilretteleggingshonorar. Det fremgår således ikke klart hva som er utlegg, og hva som er vederlag. Eksempelvis er det som i oppdragsavtalen omtales som «tilretteleggingshonorar» omtalt som «tilretteleggingsgebyr» i oppgjørsoppstillingen. I tillegg til manglende distinksjon mellom honorar og utlegg, foreligger det ingen dokumentasjon på, eller spesifikasjon av utlegg/honorar. Det er i alle tilfelle tvilsomt at innklagede har hatt merarbeid eller utgifter som skulle tilsi dobbelfakturering for tilretteleggingshonorar/-gebyr. Halvparten av det samlede beløpet, dvs. kr 9 500 kreves tilbakebetalt.

Erstatningskrav og vederlagsnedsettelse

Klageren i egenskap av å være hjemmelshaverens arving, har lidt et tap som følge av meglerens håndtering av oppdraget. Megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk, og på den måten påført selgeren og dødsboet, og dermed klageren, et økonomisk tap. Klageren krever erstatning anslagsvis tilsvarende differansen mellom kjøpesum og lånetakst på eiendommene. Klageren mener megleren har fakturert mer enn avtalt og krever regningen redusert fra kr 195 274 til kr 128 874 (inkl. vederlagsjustering fra kr 95 000 til 47 500).

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble inngått to ulike salgsoppdrag for de to eiendommene med separate oppdragsavtaler.

Foreldelse

Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år. I dette tilfellet kan det ikke være tale om annet enn krav som er oppstått ved (påstått) mislighold, dvs. at megleren i perioden frem til eiendommen ble solgt skal ha misligholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven overfor oppdragsgiveren, jf. foreldelsesloven § 3.

Klagerens rettsforgjenger var allerede sommeren 2014 misfornøyd med håndteringen av oppdraget. Det ble fremmet reklamasjon 14. oktober 2014. Man hadde god kunnskap om det påståtte misligholdet sommeren 2014, og eventuelle fristavbrytende skritt måtte vært tatt tre år deretter, og under enhver omstendighet innen tre år regnet fra reklamasjonens datering.

Kravet er foreldet. Det er sikker rett at arving til et krav ikke har bedre rettigheter enn opprinnelig kravstiller.

Partsevne

Innklagede stiller spørsmål ved om klageren er legitimert til å fremme reklamasjon på vegne av dødsboet. Hans interesser i saken vil være knyttet opp mot oppgjøret, og det er ikke reist innvendinger mot dette.

Verdifastsettelse og lokkepris

Ansvarlig megler gjorde en selvstendig vurdering av markedsverdien på eiendommene i forbindelse med fastsettelse av prisantydning. Denne vurderingen var ikke påvirket av andre megleres vurdering av eiendommens markedsverdi. At megleren antyder en pris på befaring og senere justerer denne opp eller ned etter nærmere undersøkelser er ikke uvanlig. Det ble innhentet boligsalgsrapport med takstmannens verdivurdering som megleren støttet seg på ved fastsettelse av prisantydningen. Fastsettelse av prisantydning er ingen eksakt vitenskap, det handler om vurderinger basert på markedskunnskap og erfaring med henblikk på forhold som areal, størrelse, beliggenhet og tilstand. Det må derfor kunne tillegges megler et «slingringsmonn» i forhold til hvordan salgsprisen blir til slutt i forhold til prisantydningen. Det faktum at budgivere byr på en eiendom med andre vurderingskriterier enn megleren legger til grunn gjør at pris og prisantydning kan avvike. Salgsoppgave for begge eiendommene ble forelagt selgeren for godkjenning uten at det ble gjort anførsler mot prisantydningene.

Innklagede er svært opptatt av å fastsette prisantydningen så realistisk som mulig for å unngå lokkepris. Det ble også gjort i dette tilfellet. Hytteeiendommen ble solgt på prisantydning. Småbruker ble solgt kr 850 000 over meglerens verdivurdering. Med det «slingringsmonn» som megler må kunne tillegges, avviser innklagede at det ble brukt lokkepris.

Inngåelse av oppdragsavtaler

Megleren inngikk to separate salgsoppdrag for eiendommene. Vilkårene i de ulike salgsoppdragene fremgår av oppdragsavtalene. Klageren stiller spørsmålstegn ved at det i oppdragsavtalene ble avtalt to markedspakker. Når innklagede inngår salgsoppdrag for to ulike eiendommer må megleren ta høyde for ulike markedstiltak for de forskjellige eiendommene. Det er derfor urimelig å kreve at megleren skal ha en felles markedspakke for to ulike eiendommer. Det er også avtalt i begge oppdragsavtalene at megleren har krav på tilretteleggingsgebyr. Meglerens vederlag består som regel av en variabel del og en fast del. Den faste delen, tilretteleggingsgebyret, dekker blant annet fagkontroll, innhenting og kontroll av lovpålagt informasjon og utarbeidelse av salgsoppgave. Selv om eiendommene grenser mot hverandre er det to ulike bruksnummer. Megleren måtte derfor innhente, kontrollere og formidle informasjon for hver eiendom særskilt. To ulike oppdrag gir dobbelt så mye arbeid for megleren. Det er derfor urimelig at megleren skal gi avkall på tilretteleggingsgebyret for det ene oppdraget.

Annonsering

Fritidseiendommen ble annonsert i innklagedes boligavis som er vedlegg til Adresseavisen. I tillegg ble den annonsert i lokalavisen. Småbruket ble annonsert i lokalavisen. Annonsetekstene ble godkjent av fullmektigen. Meglerens vurdering var at fritidseiendommen var en eiendom som kunne være av interesse for hyttekjøpere også i Trondheim. Småbruket var av større interesse for lokale interessenter. Megleren må gis rom for å vurdere hvilke medier han vurdere å gi best respons for annonseringen i markedet. Begge salgsoppdragene ble for øvrig annonsert på FINN.no. Innklagedes erfaring er at opptil 80% av de som kommer på visning finner objektene på FINN.no først.

Visning

Megleren valgte av praktiske årsaker å ha visning på de to eiendommene samtidig. Visningstidspunkt var avklart av fullmektig. Det ble også gjennomført flere privatvisninger uten megler til stede. Disse visningene er naturligvis ikke belastet selgeren i oppgjøret. At det i slike tilfeller blir en del jobb for selger/fullmektig er utvilsomt. Dersom fullmektigen hadde ønsket at megleren skulle ta hånd om alle visningene, kunne hun enkelt avtalt dette med megleren. Med visning på to eiendommer skal interessentene registreres og følges opp individuelt. Innklagede kan vanskelig se at det er i strid med god meglerskikk å legge opp visningene slik det ble gjort. Det er også urimelig å kreve bortfall av visningshonoraret når visningen, registreringen og oppfølgningen av interessentene ble gjennomført.

Kjøpekontrakten

I forbindelse med utarbeidelse av kjøpekontrakt, hadde kjøperen innsigelser til standardkontrakten. Dette var elementer som ikke direkte hadde noe med selgerens posisjon å gjøre. Vilkårene i kjøpekontrakten ble endret av innklagedes fagavdeling i meglerens feriefravær. Det ble brukt mye tid på å komme kjøperen i møte under forutsetning at dette ble godkjent av fullmektig. Megleren skal legge til rette for at begge parter mottar uhildet bistand og dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 1-1 og 6-3. Etter god meglerskikk ble kjøperens ønsker i kjøpekontrakten behandlet. Av hensyn til balansen i kontraktsforholdet mellom partene ble enkelte innspill avvist, men andre ble tatt til følge. Fullmektigen hadde ingen innsigelser til den endelige kjøpekontrakten, og den ble underskrevet av begge parter. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av kjøpekontrakten.

Rådgivningen

Fullmaktens rekkevidde etter hjemmelshaverens død var et tema mellom selgeren og megleren. I denne saken ble megleren usikker på hva som var riktig og søkte råd hos fagavdelingen. Meglerens oppfatning av dette ble raskt korrigert av fagavdelingen. Det ble straks meddelt fullmektigen slik at hun kunne innrette seg etter dette. Eiendommene ble imidlertid omsatt før hjemmelshaveren gikk bort. Det var god markedsmessig respons på småbruket og omsetningen av hytta. Det har formodningen mot seg at fullmektigen ville avslått bud for å bruke lenger tid på salgsprosessen da responsen på de to eiendommene var god. Uavhengig av om fullmakten var gyldig eller ikke etter hjemmelshaverens død, ville megleren anbefalt aksept av de gode budene som forelå på eiendommene.

Det ubebygde arealet på ca. åtte dekar mente ansvarlig megler burde medfølge i handelen for småbruket. Fullmektigen samtykket til dette. Megleren var i forbindelse med klargjøringen av salgsoppgaven i kontakt med kommunen for å avklare muligheten for at den ubebygde eiendommen kunne selges separat. Kommunen mente at en eiendom som lå innenfor 100 meters belte i et LNF område vanskelig kunne utnyttes separat. Eventuelle tiltak på eiendommen ville kunne utnyttes i samband med småbruket. Kommunens svar vedrørende dette ble diskutert med fullmektigen, og det var enighet om at eiendommen skulle selges sammen med småbruket. Innklagede stiller seg uforstående til at klageren anfører at fullmektigen ble «overkjørt» av ansvarlig megler på dette punktet.

Budgivning

Megleren bekrefter at han mottok skriftlig bud fra budgivere samlet på kr 4 200 000 for begge eiendommene. Budet ble formidlet til fullmektigen. Det ble også formidlet til de øvrige interessentene. Det var på formidlingstidspunktet kommet enkeltbud på begge eiendommene som samlet overgikk budgivernes bud, og det var for fullmektigen ikke aktuelt å akseptere budet på kr 4 200 000. At budet skulle vært inntatt i budjournalen er åpenbart. Når dette ikke ble gjort, var dette fordi det ikke forelå noen fordeling av budet i forhold til kjøpesum på de enkelte eiendommene I ettertid ser innklagede at budet på kr 4 200 000 burde kommet frem som en kommentar i budjournalen.

Vederlagsnedsettelse

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan oppdragsgiver kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side. Innklagede kan ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse fra megleren i denne saken. Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk.

Erstatningskrav

Hytteeiendommen ble solgt til prisantydning på kr 1 450 000. Småbruket og naboeiendommen ble solgt for kr 850 000 over prisantydning til kr 3 050 000. Interessen for småbruket var større enn megleren forventet. At klageren har lidd et økonomisk tap er uforståelig.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse, samt erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker innledningsvis at saken dreier seg om meglers håndtering av salget av to eiendommer. Hjemmelshaver ga salgsfullmakt til sin svigerdatter. Hun undertegnet følgelig på oppdragsavtalene, og hadde den løpende kontakten med megleren. I løpet av salgsprosessen døde hjemmelshaveren sommeren 2014. Klageren er én av to livsarvinger i dødsboet. Bobestyrer i dødsboet har bekreftet at eventuelle krav mot innklagede er overført til klageren, og at eventuelt utbytte tilfaller klageren alene. Klageren hadde følgelig kompetanse til å inngi klagen. Det er imidlertid sikker rett at klageren overfor innklagede ikke har større rett enn det hjemmelshaver v/salgsfullmektig/dødsboet hadde.

Klagen dreier seg om en rekke forhold: Lokkepris, rådgivning, visninger, annonsering, budgivning og utforming av kjøpekontraktene. Kravet gjelder vederlagsnedsettelse og erstatning.

Innklagede har anført at eventuelle krav er foreldet, noe klageren har bestridt og nærmere begrunnet.

Nemnda har kommet til at eventuelle krav overfor innklagede er foreldet.

Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. For krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer, jf. § 3 nr. 2. Dersom det går en tid før misligholdet viser seg, vil den som mener å ha et krav (kreditor) kunne få en tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.

Foreldelsesfristen avbrytes når kravet bringes inn for Reklamasjonsnemnda, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2. Klagen ble bragt inn for nemnda 17. november 2017, og foreldelsesfristen ble da avbrutt.

Spørsmålet er følgelig når fristen begynte å løpe. Hvis den begynte å løpe før 17. november 2014, er eventuelle krav foreldet.

Det fremgår av salgsfullmektiges e-post av 16. desember 2015 at hun allerede sommeren 2014 klaget til innklagede på en rekke punkter som hun mente måtte føre til en reduksjon i innklagedes krav til dødsboet. Kravet ble avvist av innklagedes juridiske avdeling. Det kan tilsi at foreldelsesfristen allerede begynte å løpe sommeren 2014.

Hjemmelshavers salgsfullmektig fremsatte 14. oktober 2014 en reklamasjon som innklagede besvarte 17. november 2014. Det fremgår av svaret at reklamasjonen gjaldt flere forhold som også klagen til nemnda gjelder.

Klageren gjør gjeldende at foreldelsesfristen begynte å løpe 18. november 2014, det vi si dagen etter at reklamasjonen ble avvist av innklagede.

Nemnda bemerker at dette ikke medfører riktighet. Om ikke foreldelsesfristen begynte å løpe allerede sommeren 2014, må utgangspunktet for fristen i hvert fall være da reklamasjonen ble sendt 14. oktober 2014. Da var salgsfullmektigen kjent med det påståtte misligholdet. Det er ikke slik at foreldelsesfristen først begynte å løpe da innklagede besvarte reklamasjonen. Å fremsette en reklamasjon avbryter ikke foreldelse. I denne saken foreligger det heller ingen avtale mellom klagerens rettsforgjenger og innklagede om suspensjon av foreldelsesfristen.

Konklusjonen er følgelig at klagerens eventuelle krav klart er foreldet. Det er ikke grunnlag for en tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Nemnda nevner for ordens skyld at da eventuelle krav er foreldet, har nemnda ikke hatt foranledning til å vurdere og ta stilling til realitetene i klagen. Det skal dog nevnes at partene på flere punkter synes å være uenige om det faktiske hendelsesforløpet av meglers utføring av oppdraget. Nemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig eller på annen måte. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan nemnda uansett ved nemndas skriftlige behandling normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017183

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren var med i en budrunde på en hytte formidlet av innklagede. Klageren hevder at budet hennes ikke ble akseptert innen akseptfristen og mener hun ikke var bundet av en avtale om kjøp av hytta. Klageren betalte kr 80 000 til selgeren som tilsvarte mellomlegget mellom det høyeste budet til klageren og prisen hytta ble solgt for. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 80 000. Innklagede anfører at budet ble akseptert innen fristen og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren la inn bud på en hytte via innklagede.

Klageren ga bud på hytta den som ble avslått samme dag. Ingen andre la inn bud. Klageren la inn bud et nytt bud ca 14 dager senere. Selgeren aksepterte heller ikke dette budet. En annen budgiver ga et høyere bud samme dag. Klageren la nytt bud, men fikk beskjed om fra megleren om at «[n]å stenger kontoret (16:00), bud er avslått. Hytta er fortsatt ledig. Bud kan legges inn igjen i morgen.»

To dager senere mottok klageren en SMS fra megleren som lurte på hvorfor ikke klageren hadde gitt bud. Samtidig opplyste han om at han skulle være inne i hele dag slik at klageren kunne gi bud og at den andre interessenten heller ikke hadde gitt nytt bud.

Klageren inn et nytt bud fem dager senere. Den andre interessenten ga igjen nytt bud over klageren med ca. 8 minutters akseptfrist. Klageren ble «revet med», og det siste budet ga klageren raskt. Hun skulle egentlig ikke gi budet. Klageren mener det imidlertid bare er hennes feil at budet ble gitt.

Akseptfristen på budet var kl. 15:35. Da akseptfristen gikk ut trodde klageren at den andre budgiveren hadde gitt høyere bud. Klokken 15:37 mottok klageren aksept på SMS som var sendt fra meglerens system. Klokken 15:38 ringte megleren til klageren og fortalte at selgeren hadde akseptert budet. Klageren prøvde å si på en forsiktig måte at hun regnet med det hadde kommet inn bud over henne da akseptfristen på hennes bud var gått ut. Megleren opplyste om at det jo bare var en bagatell og at klokkene ikke gikk riktig, eller at det var en forsinkelse i systemet.

Klageren trodde derfor at hun var bundet til avtalen. Klageren tenkte fortsatt på at akseptfristen var oversittet. Samme ettermiddag fikk klageren en SMS med at kontraktsmøtet kunne avholdes onsdag morgen samme uke. Klageren svarte tilbake på SMS at budets akseptfrist var kl. 15:35 og at hun mottok aksept kl. 15:37. Hun skrev at hun derfor ikke var bundet til avtalen. Megleren besvarte SMS med at det antakelig var en forsinkelse i systemet, eventuelt at klokken til klageren ikke var riktig, samt at det var av «helt bagatellmessig karakter, og hvis du følger deg ubundet av avtalen, så får du si fra med en gang!». Klageren svarte at hun håpet det var i orden at hun sa at hun følte seg ubundet av avtalen. Megleren svarte at «[d]et er i utgangspunktet ikke i orden. Dette blir med all respekt å melde [klagerens navn], alt for dumt. Jeg må snakke med [selgerens navn] i morgen. Du hører fra meg».

Klageren bestrider at megleren i en telefonsamtale fikk opplyst at selgeren ville akseptere bud fra kr 1 550 000. Dersom klageren hadde fått slik informasjon hadde hun ikke lagt inn lavere bud.

Klageren synes det er rart at megleren ikke kontaktet selgeren og den andre budgiveren samme dag. Megleren ventet til dagen etter og sendte en SMS til klageren hvor han ba om at klageren skulle sende en bekreftelse på at hun ønsket å trekke seg fra avtalen, og at han skulle høre med den andre budgiveren om han fortsatt var interessert i å kjøpe hytta. Klageren bekreftet at hun ønsket å trekke seg fra budet.

Megleren svarte: «[d]et er mottatt. I utgangspunktet er du juridisk bundet, men i beste fall for deg om hører vi nå om den andre budgiveren er interessert i å kjøpe. Mellomlegget må du i tilfellet trolig dekke».

Forskjellen mellom klagerens bud og det høyeste budet til den andre budgiveren var

kr 10 000. Megleren sa til klageren at hun kunne kjøpe hytta og selge den igjen. Den andre budgiveren ønsket ikke lenger å stå ved sitt bud. Klageren ba megleren om å spørre den andre budgiveren om han ønsket å by kr 40 000 under det høyeste budet han hadde gitt. Klageren opplyste at hun eventuelt kunne betale mellomlegget mellom klagerens bud og budgiverens nye bud til selgeren.

Budgiveren ønsket å kjøpe hytta for kr 70 000 mindre enn det høyeste budet han hadde gitt. Megleren opplyste at selgeren var fortvilet, at han var i gang med å kontakte advokat og at det kom til å bli satt i gang rettslige skritt mot klageren som ikke kom til å bli hyggelig for klageren da selgeren og klageren bor på samme sted.

Klageren ba om unnskyldning og var lei seg for hele situasjonen. Klageren fikk beskjed om at hun måtte overføre kr 80 000 som umiddelbart skulle settes inn på et kontonummer og som selgeren måtte motta senest neste dag.

Klageren ble enda mer satt ut og forskrekket. Hun overførte kr 80 000 med det samme. Megleren bekreftet ikke at beløpet var mottatt dagen etter og klageren ba derfor om en bekreftelse på dette, noe hun fikk.

Klageren tok kontakt med utenforstående om forholdet som bekreftet at aksept av bud skulle komme til budgiverens kjennskap innen akseptfristen. Klageren tok deretter igjen kontakt med innklagede på telefon og ba om å få oversendt alt av dokumentasjon vedrørende budrunden. I budjournalen fremgår det at det ble gitt aksept kl. 15:35 uten at det foreligger dokumentasjon på dette. Klageren har bedt om dokumentasjon på når aksepten ble sendt, men hun har ikke mottatt det.

Klageren krever at innklagede erstatter kr 80 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren hadde noen dager i forkant av fellesvisningen ringt megleren med seriøse spørsmål vedrørende hytta, samt stilt spørsmål om det forelå bud etter den første fellesvisningen. Klageren fortalte at hun ville komme på den andre fellesvisningen og at hun allerede hadde vært og befart hytta fra utsiden.

Klageren viste genuin interesse ved å i all hovedsak rette sin oppmerksomhet mot selgeren personlig under visningen.

Klageren la inn bud på hytta på kr 1 250 000 med forbehold om å få med diverse møbler. Akseptfristen var samme dag. Budet ble avslått og det kom heller ingen bud fra andre interessenter. Etter ca to uker la klageren inn nytt bud på kr 1 300 000 med samme forbehold. I mellomtiden hadde flere interessenter sett på hytta. En interessent la også inn bud og det ble en budrunde. Klageren ønsket å legge inn bud kl. 15:44 på kr 1 360 000 med frist til kl. 16:15. Megleren opplyste at kontoret stenger kl. 16:00 og at fristen kunne settes enten til dagen etter eller senest til kl. 16:00. Klageren satt frist til kl. 16:00, men selgeren aksepterte ikke budet.

Noen dager senere la begge budgiverne inn nye bud. Klageren ga kl. 15:06 bud på kr 1 560 000 med akseptfrist til kl. 15:15. På dette tidspunktet hadde den andre budgiveren det høyeste budet på kr 1 500 000. Klagerens bud er et stort hopp fra tidligere bud og brøt med klagerens budmønster da hun tidligere bare hadde økt med kr 10 000 av gangen. Megleren ringte derfor klageren for å få klarhet i om budet var korrekt. Klageren hevder, slik megleren mistenkte, at det var en tastefeil og ba om at budet ikke føres, hvilket det heller ikke ble gjort. Megleren opplyste at dersom hun står ved sitt bud, selv om det er feilaktig sendt, ville hun komme til å få aksept, da selgeren hadde gitt megleren beskjed om at bud fra kr 1 550 000 og oppover ville bli akseptert. Klageren svarte i stedet med et bud på kr 1 510 000, hvilket var i tråd med hennes budmønster. Budrunden fortsatte og det høyeste budet den andre budgiveren ga var på kr 1 570 000. Til slutt aksepterte selgeren bud fra klageren på kr 1 580 000. Budet ble registrert kl. 15:29 med akseptfrist kl. 15:35.

Klageren ble oppringt for å bli gratulert med kjøpet, men allerede i denne telefonsamtalen fikk klageren en negativ følelse av at alt ikke var som det skulle. Klageren hørtes ikke nevneverdig begeistret ut over kjøpet, tatt i betraktning av at hun hadde lagt inn hele 9 bud over et tidsperspektiv på 21 dager og i tillegg fått aksept på kr 20 000 under takst/prisantydning. Megleren mottok SMS fra klageren etter kontorets stengetid der hun hevdet å ha fått SMS med budaksept for sent. Megleren var i en privat situasjon og hadde ikke tilgang til datasystem eller dokumenter, men sendte en SMS tilbake med beskjed om at dette antakelig kan skyldes forsinkelse i et eller annet system, eller at klokker ikke er samstemte. Likevel undres megleren over hvorfor dette skal ha så mye å si, all den tid klageren har vist stor interesse for hytta over lengre tid, lagt inn hele 9 bud og fått beskjed om at alle bud fra kr 1 550 000 ville bli akseptert. Klageren hevdet videre i SMS at hun kjente til regelverket og erklærte seg ubundet av avtalen allerede under to timer etter at hun hadde fått aksept, og begrunner dette med hundens helsetilstand.

Megleren sjekket budjournalen påfølgende dag og denne viste budaksept kl. 15:35. Hvorfor et annet klokkeslett fremkommer hos klageren vites fremdeles ikke, men det er inntatt forbehold i salgsoppgaven som fratar meglerforetaket ansvar for eventuell forsinkelse på el- eller telenett. Dagen etter budrunden sendte klageren en SMS til megleren hvor det fremgår at:

«Hei. Ja jeg ønsker å trekke meg fra aksepten av budet på …»

Ordlyden i SMS’en kan ikke tolkes på annen måte enn at klageren vedkjente seg å ha fått en aksept og at det foreligger en felles forståelse av dette, hvis ikke hadde det ikke vært noe å trekke seg fra.

Selgeren ble forelagt situasjonen. Klageren ble informert om dette og hun ble nå lei seg og følte sympati med selgeren for at situasjonen har blitt som den har blitt. Både klageren og selgeren er fra og bor på samme sted, og ingen av de ønsket en betent konflikt.

Klageren foreslo at situasjonen løses ved å spørre den andre budgiveren om han kunne tenke seg å stå ved sitt bud på kr 1 570 000 og at klageren kunne kompensere selgeren med de siste kr 10 000. Begge samtykket til dette. Den andre budgiveren var ikke interessert i dette da han mistenkte at budrunden var et spill for galleriet. Klageren foreslo på SMS til megleren at den andre budgiveren kunne få tilbud om å kjøpe hytta for kr 1 540 000, og at hun kunne dekke mellomlegget på kr 40 000. Den andre budgiveren sa seg villig til å betale kr 1 500 000. Klageren sendte SMS til megleren og ba om å få opplyst kontonummeret til selgeren for å overføre mellomlegget på kr 80 000 direkte til henne. Overføringen må dermed anses som en avtale mellom selgeren og klageren.

Etter noen dager tar klageren kontakt med daglig leder med ønske om å få dokumentasjon på telefonlogg og budrunden. Daglig leder oversendte dokumentasjon og ga en forklaring på hvordan klokkeslett og SMS’er kan henge sammen. Logg på fasttelefon finnes ikke. Dernest er det megleren som står for kommunikasjonen. Klageren sendte en rekke e-poster til megleren der hun fremsatte tendensiøse og uriktige påstander, i alle hovedsak dreide det seg om SMS’en som angivelig kom for sent frem og hva som skal ha blitt sagt i etterkant. Megleren forsøkte å ringe klageren flere ganger, men klageren var ikke interessert i å snakke.

Megleren stilte en rekke spørsmål til klageren om hvilken intensjon hun hadde med å legge inn hele 9 bud på hytta og om hun i det hele tatt hadde kommet til å stått ved en eventuell aksept på noen av disse budene. Klageren har ikke svart på disse spørsmålene tilstrekkelig. Megleren kan ikke se at det hun etterspør har særlig stor relevant, all den tid megleren aldri har bestridt klokkeslettet hun hevder å ha fått SMS med aksept. Megleren har forholdt seg til klokken i budjournalen, samt at det er inntatt forbehold om forsinkelse i salgsoppgaven og det faktum at klageren fikk muntlig aksept av megleren på at bud fra kr 1 550 000 ville bli akseptert.

Klageren overførte frivillig kr 80 000 til selgeren etter selv å ha spurt om kontonummeret og megleren har aldri vært i besittelse av pengene. Overføringen fant også sted etter at klageren selv erklærte seg ubundet, samt ga uttrykk for at hun kjente til regelverket. Overføringen må dermed anses som en avtale mellom to parter uavhengig av om klageren var juridisk bundet eller ikke, og som en innrømmelse av klanderverdighet og dårlig samvittighet overfor selgeren. Dersom det hadde vært snakk om et dekningssalg ville det vært naturlig at beløpet ble overført meglerens klientkonto. Klageren fikk beskjed om at dersom hun ønsket å få tilbakebetalt kr 80 000 må hun henvende seg direkte til selgeren som hun overførte pengene til.

Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider klagerens krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Spørsmålet om det var inngått bindende avtale

Det er sikker rett og partene er enige om at en aksept som skal binde budgiveren og stifte en avtale, må komme frem til budgiveren i løpet av akseptfristen, jf. avtaleloven §§ 2 – 4. Blir en aksept uforutsett forsinket for eksempel på grunn av svikt i teletjenestene, slik at den kommer frem etter fristens utløp, er avtale ikke inngått.

Det er på det rene at akseptfristen på klagerens bud var kl. 15:35. Innklagedes SMS-logg viser at megler sendte info om at budet var akseptert kl. 15:37, det vil si to minutter etter akseptfristen. Dette innebærer at avtale ikke var inngått, og at klageren var ubundet. Det gjelder selv om klageren hadde vært meget aktiv i budrunden, og at det kan fremstå som overraskende at hun i ettertid påberoper seg at aksepten var to minutter for sen. Megler har følgelig urettmessig hevdet overfor klageren at hun var bundet.

Erstatningskravet

Et grunnvilkår for å bli tilkjent erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag. Det aktuelle ansvarsgrunnlag i saken er uaktsomhetsansvar. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for eiendomsmeglere, jf. Rt-1995-1350 på side 1356, jf. også Rt-2012-335 avsnitt 105. Likevel er det – som Høyesterett påpeker i dommen fra 1995 – et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Sentralt ved spørsmålet om ansvarsgrunnlag foreligger, er om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Første og andre ledd lyder:

(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.

(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Megler plikter å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd første punktum. Gjennomføringen av budrunden er en sentral del av en meglers virksomhet. Megleren plikter å fraråde budgiver å inngi bud med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan håndtere budgivningen forsvarlig. Dersom budgiver velger å opprettholde den kort fristen, skal megler i henhold til § 6-3 andre ledd andre punktum orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort.

Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Avgjørende er at megleren urettmessig opplyste til klageren at hun var juridisk bundet. Riktignok kan bud med kort akseptfrister som i dette tilfellet (6 minutter), skape utfordringer for en megler. Da megleren rett etter aksepten ringte klageren og gratulerte med kjøpet, opplyste hun at hun trodde aksepten var kommet for sent. I en slik situasjon har en megler en oppfordring til å undersøke dette nærmere, det vil si om klageren hadde rett eller ikke. Det kunne megleren enkelt gjort ved å undersøke SMS-loggen, noe som ville vist at klageren hadde rett. Han forledet følgelig klageren til å tro at hun var juridisk bundet til kjøp av hytten.

Det er på det rene at klageren og selgeren inngikk en avtale om at klageren skulle betale selgeren kr 80 000 for å bli fri fra avtalen. Nemnda legger til grunn at selgeren også trodde at klageren var juridisk bundet. Klageren er følgelig blitt påført et økonomisk tap.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må det foreligge årsakssammenheng (kausalitet) mellom meglerens uaktsomhet og klagerens tap. Den såkalte betingelseslæren står her sentralt: A er årsak til B dersom A er en nødvendig betingelse (vilkår) for Bs inntreden. Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at den eneste grunnen til at klageren betalte selgeren kr 80 000, er at megleren urettmessig forledet klageren til å tro at hun var juridisk bundet. Hadde megleren undersøkt nærmere og oppdaget at klageren ikke var bundet, ville det heller ikke blitt noe av avtalen med selgeren. Selv om klageren alternativt kunne oppfylt avtalen, og eventuelt senere selv solgt hytten, har nemnda kommet til at det også foreligger årsakssammenheng.

Alle vilkår for erstatningsansvar er oppfylt, og innklagede må betale kr 80 000 i erstatning til klageren.

Klagen fører etter dette frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må erstatte klageren 80 0000 kroner.

Klage nr 2017189

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. februar 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Lillestrøm

Seim & Skillebæk AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte et nyoppført rekkehus gjennom innklagede. Rekkehuset har ikke svart til klagerens forventninger. Klageren hevder at de ikke fikk opplysninger om et kumlokk som var plassert i hagen. Tomtegrensene svarer ikke til klagerens forventing. Klageren føler seg lurt. Megleren som arbeidet med oppdraget, har sluttet hos innklagede og er daglig leder hos utbyggeren. Klageren mener dette er uheldig. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 200 000. Innklagede hevder de ikke kan vurdere om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, da megleren har sluttet. Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte et rekkehus under oppføring formidlet av innklagede. Kontrakten ble undertegnet i slutten av 2015. Rekkehusene skulle bygges på mellom 6-12 måneder.

Klageren var tidlig ute i salgsprosessen og kunne velge fritt blant rekkehusene. Klageren valgte bolig nr. 7 etter lovnader fra megleren om at det var gode solforhold, luftig mellom rekkene og ikke minst at alle boligene var av tilsvarende standard. Bildene i prospektet og situasjonskartet forsterket dette inntrykket.

På befaring to måneder før overtagelsen oppdaget klageren at det var montert et kumlokk som dekket 25% av eiendommens plen. Megleren hadde opplyst om at hagen skulle være like stor som huset var høyt. Klageren hadde ikke fått opplysninger om kumlokket i hagen. Klageren ble derfor veldig overrasket og mener at dette er en stygg plett på deres eiendom. Klageren kontaktet utbyggeren og ga klar beskjed om at de ikke hadde fått opplysninger om kumlokket. Det var bare noen få av boligene som hadde kumlokk i hagen. Klageren opplyste også at det ville kunne ha negativ virkning på eiendommens verdi, og at de var usikre på om de ønsket å overta boligen som avtalt. Kontaktpersonen hos utbyggeren skulle videreformidle beskjed til selgeren/megleren. Megleren kontaktet klageren raskt og opplyste at de ikke hadde anledning til å heve kjøpet.

Utbyggeren avslo klagerens krav om prisavslag med henvisning til kjøpekontraktens punkt 5 om endringer og tilleggsarbeid hvor det blant annet fremgår at:

«Selger har rett til å foreta endringer og tilpasninger av de prosjekterte konstruksjoner, tekniske anlegg med føringer og materialvalg dersom dette ikke reduserer Eiendommens kvalitet. Slik endring kan foretas uten at det gir kjøper rett til endring av den avtalte prisen».

Klageren hevder kumlokket reduserer eiendommens kvaliteter. Først og fremst vil det føre til en verdiforringelse. I tillegg er bruksområdet redusert. Klageren ønsket en hage med gressplen som deres barn kunne leke på.

Sameiet kontaktet en part som skulle merke opp grenseområdene. Tomtegrensene tilsvarer ikke klagerens forventning. Klagerens tomt slutter en meter utenfor neste rekke sin utgangsdør og ikke der uteområdet stopper naturlig. Klageren føler seg lurt av utbyggeren.

Klageren har flere ganger forsøkt å komme i en dialog med utbyggeren for å få et prisavslag. Utbyggeren henviser videre til megleren. Megleren som arbeidet med salget, har sluttet hos innklagede og er ansatt som daglig leder hos utbyggeren. Klageren mener at dette kompliserer saken og er veldig uheldig for de involverte partene. Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor klageren.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 200 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren som arbeidet med dette oppdraget har sluttet hos innklagede. Innklagedes fagansvarlig kan ikke vurdere om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Når det gjelder kumlokket, viser innklagede til at klageren befarte eiendommen hvor han kommenterte kumlokket. På overtakelsen benyttet ikke klageren seg av sin tilbakeholdsrett og han underskrev på overtakelsesprotokollen uten merknader.

Innklagede avviser klagerens erstatningskrav og ber om at kravet rettes mot utbyggeren som er en profesjonell kontraktspart, og som står ansvarlig for prosjektet og eventuelle reklamasjoner.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak.

Innklagedes bemerkning om at man ikke kan ta stilling til klagen fordi megleren har sluttet, stiller nemnda seg uforstående til. Oppdragsavtalen er inngått med innklagede og ikke med megleren. Etter det opplyste er megleren også blitt daglig leder av utbyggerselskapet, slik at det etter nemndas syn burde vært mulig for innklagede å innhente meglerens uttalelse.

Det er på det rene at klageren visste om kumlokket før overtagelsen av rekkehuset, men at han ikke tok noen forbehold i overtagelsesprotokollen om kumlokket, eller krevde tilbakehold av deler av kjøpesummen.

Nemnda har kommet til at innklagede ikke kan ha noe ansvar vedrørende kumlokket. Slik saken er opplyst, har nemnda ikke noe grunnlag for å ta stilling til om innklagede kan ha noe ansvar for opplysninger vedrørende bygningens plassering og solforholdene.

Forholdet til utbyggeren ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda har derfor ikke tatt stilling til om utbyggeren kan ha noen ansvar i saken.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017139

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Sydvendt Østfold

Sydvendt Østfold AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren har opptrådt partisk, og at han unnlot å gi opplysninger om mangler ved eiendommen. Klageren mener at egenerklæringsskjemaet fra selgeren ikke var vedlagt salgsoppgaven. Videre hevder klageren at han ønsket å holde tilbake noe av kjøpesummen, men at megleren sa at han ikke hadde adgang til det. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt partisk og i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider også klagerens krav på erstatning.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en eiendom via innklagede. Klageren mistenker at megleren har opptrådt partisk, og at han har tilbakeholdt viktige opplysninger om eiendommen.

Salgsoppgaven inneholder ikke egenerklæring fra selgeren. Det er rart at megleren ikke har mottatt egenerklæring. Han skulle ha mottatt denne før selgeren flyttet.

Klageren har oppdaget at det er store mangler ved boligen, herunder bl.a. vannlekkasje, fuktskader i kjelleren, rotter, mangler ved de elektriske arbeidene og rørleggerarbeidene.

Allerede før overtakelsen ble megleren informert om manglene, og klageren opplyste at han ønsket å tilbakeholde en del av kjøpesummen. Megleren svarte at klageren ikke hadde adgang til dette, og klageren følte seg presset til å gjennomføre kjøpet. Det var en assistent hos innklagede som var tilstede under overtakelsen.

Megleren hevder at tilstandsrapporten var vedlagt salgsoppgaven, men dette stemmer ikke. Klageren måtte hente tilstandsrapporten på meglerens kontor etter kjøpet.

Klageren kan ikke se at det er gitt en plausibel forklaring på hvorfor egenerklæringen fra selgeren ble holdt tilbake. Klageren spurte om egenerklæringen ved flere anledninger og senest på overtakelsen. Overtakelsesprotokollen viser at megleren ble informert om fuktskadene allerede før overtakelsen. Fra kjøpersiden var det fire personer til stede på overtakelsen, og de er vitne til at klageren ba meglerassistenten om å tilbakeholde et beløp grunnet skadene som ble oppdaget.

Innklagede har oversittet tilsvarsfristen med 2-3 måneder, slik at tilsvar må avvises som for sent innkommet. Både klageren, klagerens prosessfullmektig og Protector har forsøkt å komme i kontakt med innklagede ved flere anledninger, men de har ikke besvart henvendelsene. Innklagede har vist manglende vilje til å oppklare saken og hjelpe klageren med å fremskaffe egenerklæring fra selgeren.

Megleren kan holdes ansvarlig for at det ikke ble innhentet egenerklæring fra selgeren, og at klageren ikke fikk nødvendige opplysninger om eiendommen. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 100 000 – 500 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren avviser å ha opptrådt partisk. Megleren har hjulpet selgeren og kjøperen til en avtale hvor partene sto et stykke fra hverandre prismessig. Bud ble dessuten gitt med finansieringsforbehold, og selger var i utgangspunktet ikke villig til å senke prisen.

Mye i klagen omhandler forhold mellom kjøper og selger, men innklagede velger likevel å anføre noen kommentarer vedrørende dette.

Innklagede var på fellesvisning, hvor klageren også deltok. Det var ingen tvil om at eiendommen hadde behov for ganske omfattende rehabilitering. Klageren kom med en antydning om at det minst måtte kr 600 000 til for å sette boligen i noenlunde stand.

Kjelleren var brukt til lagring av blant annet møbler og inventar. Etter at kjelleren ble tømt, har det angivelig fremkommet spor av fukt. Megleren kan vanskelig se at han kan holdes ansvarlig for dette.

Tilstandsrapporten, ble gjort tilgjengelig for klageren 1. august 2017. Den beskriver boligen som en «Bolig med modernisering og oppgraderingsbehov», samt at det bemerkes følgende:

«Generelt utsatte punkter er: Drenering, taktekking, krypkjellere, membraner i våtrom, utvendige vann og avløpsledninger, isolasjon i gulv, vegger og himlinger/tak. Innforede kjellervegger og oppforede kjellergulv er generelt sett en risikokonstruksjon med tanke på fukt».

I forbindelse med flytting hadde selgeren tatt med seg egenerklæringsskjemaet. Megleren har ved noen anledninger vært i kontakt med selgeren, men selgeren har ikke funnet dokumentene. Det er kjedelig at dette ikke lykkes, men det er ikke på bakgrunn av manglende vilje fra megleren.

Egenerklæringsskjemaet må uansett sees i sammenheng med øvrig informasjon, og da spesielt tilstandsrapporten, som gir et ganske godt inntrykk av eiendommens mangler.

Ønske om å holde tilbake penger har ikke blitt fremsatt overfor megleren. Megleren viser til klagerens anførsler på overtakelsesprotokollen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren ligger utenfor nemndas mandat å vurdere, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til om klageren har noe krav overfor selgeren.

Feil og mangler ved eiendommen er normalt et forhold mellom selger og kjøper. Megleren kan likevel være ansvarlig dersom han kjente eller burde kjenne til manglene og ikke har opplyst om disse.

Egenerklæringsskjema og tilstandsrapport

Det fremgår av salgsoppgaven på side 17 at

«Selgers egenerklæringsskjema og ev. tilstandsrapport følger som vedlegg til salgsoppgaven».

Egenerklæringsskjemaet var ikke vedlagt salgsoppgaven, jf. det som innklagede har opplyst i tilsvaret til nemnda. Det var således en uriktig opplysning om dette i salgsoppgaven. Interessenter fikk også i salgsoppgaven oppfordring til å sette seg godt inn i egenerklæringsskjemaet. Egenerklæringsskjemaet skal i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring foreligge på meglers kontor før salgsstart.

Egenerklæringsskjemaet som gir uttrykk for selgers opplysninger om eiendommen, er et sentralt dokument for mulige interessenter.

Nemnda mener at den uriktige opplysningen om egenerklæringsskjemaet i salgsoppgaven, og det at megler ikke hadde dette tilgjengelig før salgsstart, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda nevner også at det i kontrakten uttrykkelig er vist til at egenerklæringsskjemaet følger som vedlegg til kontrakten, noe som positivt var feil.

Egenerklæringsskjemaet skal for øvrig innsendes til eierskifteforsikringsselskapet før salgsstart. Av salgsoppgaven fremgår det at det er tegnet eierskifteforsikring. Nemnda legger til grunn at det er tegnet eierskifteforsikring. Innklagede har imidlertid ikke fremlagt dokumentasjon på at forsikring er tegnet, eller kontaktet forsikringsselskapet for å få oversendt kopi av egenerklæringsskjemaet.

Når det gjelder tilstandsrapporten, har partene forklart seg ulikt. Klageren hevder at han måtte hente tilstandsrapporten på meglers kontor etter at bindende avtale var inngått. Innklagede har derimot anført at klageren fikk tilstandsrapporten 1. august 2017, det vil si før klageren innga bud. Nemnda bemerker at det fremgår av sakens dokumenter at 1. august 2017 er datoen hvor klageren ble registrert som interessent hos meglerforetaket.

Det står følgelig påstand mot påstand når det gjelder når klageren fikk tilstandsrapporten og kunne sette seg inn i denne. Nemnda kan følgelig ikke ta stilling til dette spørsmålet.

Tilbakehold av kjøpesum

Etter avhendingslova § 4-15 har kjøperen en tilbakeholdsrett. Klageren hevder at han på overtakelsen instruerte meglerassistenten om å holde tilbake deler av kjøpesummen. Innklagede bestrider at ønske om å holde tilbake penger ble fremsatt overfor megleren. Her er det påstand mot påstand.

Nemnda bemerker at klageren i henhold til overtakelsesprotokollen var klar over at det var registrert vannskade i kjelleren og fukt i taket på loftet. Tilbakehold av deler av kjøpesummen må klageren (kjøper) i henhold til avhendingsloven senest kreve på overtakelsen. Derfor er det i overtakelsesprotokollen også i dette tilfellet et eget punkt for tilbakehold av deler av kjøpesummen, men klageren har ikke krysset av her og angitt beløpets størrelse. Selv om klageren, slik han hevder, instruerte meglerassistenten om tilbakehold, måtte han sørget for at dette også ble nedfelt i overtakelsesprotokollen. Nemnda nevner at klageren anmerket flere andre forhold i protokollen. Unnlatelse av å tilbakeholde deler av kjøpesummen, er ikke til hinder for å gjøre krav gjeldende overfor selger/eierskifteforsikringsselskapet.

Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning på kr 100 000 til kr 500 000 fastsatt etter nemndas skjønn. Nemnda mener imidlertid at vilkårene for å tilkjenne erstatning ikke er oppfylt i dette tilfellet.

Behandlingen i nemnda

Nemnda bemerker at innklagedes håndtering av denne saken er kritikkverdig. Nemnda har klare frister å holde seg til. Tilsvarsfristen var 15. november 2017, men tilsvar ble først mottatt 2. februar 2018 etter flere purringer fra nemndas sekretariat.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

PrivatMegleren Sydvendt Østfold, Sydvendt Østfold AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017141

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Dahl AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klageren solgte en hytte formidlet av innklagede. Hytten ble ved en feil annonsert under kategorien «innland» og ikke «hytte ved sjøen» på FINN.no. Klageren hevder at det førte til at potensielle interessenter ikke oppdraget eiendommen på FINN.no. Hytten ble solgt for
kr 230 000 under prisantydningen. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn. Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Innklagede hevder det var FINN.no som på eget initiativ la hytten i kategori «innland». Innklagede bestrider klagerens krav på erstatning og vederlagsnedsettelse.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede i april 2017. Klageren hadde tidligere på våren kjøpt leilighet gjennom samme megler.

Hytten ble lagt ut for salg på FINN.no i mai 2017 under kategorien «innland» (hytte på fjellet), til tross for at fritidseiendommen lå ved sjøen og således skulle vært markedsført

under kategorien «ved sjøen». Prisantydningen ble satt i samråd med megleren til
kr 2 490 000.

På den første visningen kom det kun fire familier fra nærområdet. Klageren uttrykte bekymring for at det var liten interesse. Megleren foreslo å bytte forsidebilde i annonsen på FINN.no, og dette ble gjort. Videre ble det forsøkt med annonsering i sosiale medier gjennom produktet blink.

Den andre visningen måtte klageren avholde selv fordi megleren hadde så mye å gjøre. Det at megleren kun bodde 10 minutters gange fra hytten, ble av klageren vurdert som et pluss ved valg av megleren. Både med hensyn til kjennskap til området, men også tilgjengelighet for bl.a. visninger. Det var kun én interessent på denne visningen. Dette var en kunde og tidligere nabo av ansvarlig megler. Vedkommende var innom hytten åtte ganger mens selgeren var der i løpet av en tre ukers periode. Det var kontakt med selgeren og megleren pr. telefon under hele denne perioden. Vedkommende la inn et lavt bud med finansieringsforbehold. Budet ble ikke akseptert av klageren, da budgiveren ikke hadde finansiering. Det medfører ikke riktighet at bud med forbehold ble akseptert uten meglerens viten.

En annen interessent hadde tilfeldigvis kommet over annonsen via en «pop up annonse» på fFacebook fordi en bekjent hadde likt annonsen på FINN.no. Hun hadde ikke fått opp objektet på sitt autosøk på FINN.no til tross av at hun fra sensommeren 2016 hadde vært aktiv søker etter hytter ved sjøen i et større område, som også inkluderte den aktuelle hyttens område. Hun kontaktet megleren og avtalte visning. Megleren informerte ikke klageren om at hun skulle komme kl. 15:00 samme dag megleren informerte klageren om interessenten. Megleren forventet at klageren skulle avholde visning selv og uten rådgivning. Under visningen fortalte interessenten at megleren hadde fortalt at det tidligere hadde blitt gitt bud med finansieringsforbehold, og hva denne interessenten hadde vært villig til å gi. Interessenten la inn bud på kr 2 260 000 dagen etter. Det medfører ikke riktighet at bud ble mottatt direkte fra interessenten på visning. Ettersom det hadde vært så vidt lite interesse for hytta, og dette budet var uten finansieringsforbehold, aksepterte klageren budet. Klageren har ikke solgt eiendom før og måtte således stole på bistanden og rådene fra megleren. Klageren reagerer derfor kraftig på at det fra innklagedes side påstås at han mottok bud direkte fra kjøperen som han skal ha akseptert uten å involvere ansvarlig megler.

Etter at kontrakten var signert, fortalte kjøperen at hun i lengre tid hadde vært på jakt etter hytte ved sjøen, men at hun ikke hadde fått opp denne hytten til tross for at hun hadde lagt inn autosøk på hytter ved sjøen i østlandsområdet. Det var en venninne av henne som hadde forklart at det skyldtes at den var markedsført under kategorien «innland». På dette tidspunktet forstod ikke klageren hva dette dreide seg om. Det var først etter overtakelsen ca. én måned senere da kjøperen ringte klageren i anledning tilsyn med varmepumpen, at klageren ble forklart og forstod hva som hadde skjedd.

Klageren var deretter i et møte med ansvarlig megler. Det ble fra innklagedes side hevdet at dette skjedde som følge av bytte av dataprogram, og han viste til at det samme hadde skjedd med seks andre hytter som var lagt ut for salg i løpet av det siste halve året. Innklagede viser til at FINN.no, med utgangspunkt i kartplasseringen til eiendommen, skulle lagt eiendommen inn under kategori «innland». Dette virker underlig da hytten ligger 90 meter fra fjorden og dermed innenfor strandsonen.

Klageren fremmet i møte krav på erstatning for prisreduksjon som følge av feil markedsføring. Kravet ble ikke imøtekommet.

Eiendommen ville vært mer attraktiv, nådd en større gruppe av potensielle kjøpere, og oppnådd en høyere salgssum dersom den ble annonsert under kategorien «ved sjøen» enn under kategorien «innland» (hytte på fjellet). Det burde i hvert fall vært mulig å oppnå prisantydningen som ble satt i samråd med megleren og den taksten som var avholdt i forkant av at eiendommen ble lagt ut for salg.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Feilannonseringen medførte at hytten ikke var søkbar i riktig kategori. Det er en helt sentral oppgave for en eiendomsmegler å sørge for at eiendommen markedsføres på riktig måte, og at det gis riktig informasjon til potensielle kjøpere i forkant av visning. Tillit til meglerens ivaretakelse av oppgavene er avgjørende for så vel selgere som interessenter.

Den mangelfulle markedsføringen har ledet til et økonomisk tap for klageren. Hadde megleren opptrådt i tråd med god meglerskikk, ville flere potensielle interessenter konkurrert om eiendommen. Det er på det rene at en situasjon med konkurrerende budgivere ville gitt en annen salgspris. Megleren selv hadde vurdert hyttens markedsverdi til å utgjøre kr 2 490 000. Klageren krever at innklagede betaler erstatning utmålt etter nemndas skjønn.

Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned helt eller delvis, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, alternativt at klageren gis en kompensasjon for de utlegg han har hatt til markedspakken som følge av den mangelfulle markedsføringen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens verdivurdering på kr 2 490 000 var basert på tilstandsrapport utført av takstmann, samt en vurdering av markedet.

Salgsoppgaven ble godkjent av selgeren, og eiendommen ble annonsert på FINN.no. Eiendommen ble ikke lagt under kategorien «innland» av ansvarlig megler. Denne kategorien var ikke et mulig alternativ ved publiseringen. Kategorien fantes ikke i innklagedes nye meglersystem. Det var heller ikke mulighet for å legge inn eiendommen i kategori «hytte ved sjøen» i meglersystemet. Denne muligheten har kommet i ettertid, da innklagede ble klar over svakheten i det nye systemet. Det var FINN.no som på eget initiativ la inn eiendommen under kategorien «innland». «Innland» er ikke det samme som «hytte på fjellet» slik klageren hevder. Bakgrunnen for at FINN.no kategoriserte eiendommen som «innland» er ikke kjent. FINN.no kan muligens ha tatt utgangspunkt i kartplasseringen til eiendommen.

Når det gjelder autosøket til interessenten, er det opp til nemnda å avgjøre om en tredjeparts autosøk, som innklagede ikke kjenner bakgrunnen for eller om den er satt opp korrekt, er relevant. Det er noe merkelig å bringe saken på banen da interessenten, på tross av denne påstanden, fant frem til eiendommen og kjøpte hytten.

Fire interessenter på visning på en hytte i området er ikke å betrakte som et dårlig oppmøte.

I det første tilsvaret skrev innklagede at hytten ble solgt av klageren på egenhånd etter avholdt privatvisning. Etter en nærmere gjennomgang av saken ser innklagede at kjøperen hadde lagt inn bud via deres elektroniske budsystem, og at budet ble akseptert av klageren via SMS. Innklagede beklager denne feilen, og anfører at de selvsagt burde satt seg bedre inn i hvordan budgivningen foregikk, før de besvarte klagen.

Det er bare ren spekulasjon om eiendommen hadde oppnådd en høyere pris dersom den hadde blitt markedsført som en «hytte ved sjøen». Prisen på eiendommen som ble oppnådd ligger i det øvre sjiktet i området. Selv om ansvarlig megler har vurdert eiendommens verdi, er ikke dette ensbetydende med at markedet er villig til å gi prisantydningen.

All informasjon og statistikk fra FINN.no viser at eiendommen har hatt veldig god eksponering og har hatt et høyt antall agentmail (ca 2 300), høyt antall klikk (ca. 8854) og høyt antall besøkende.

Eiendommen ble også markedsført på innklagedes hjemmeside, og to ganger på blink.no. Den ene annonsen på blink.no fikk klageren gratis.

Innklagede har forståelse for at selgeren kan tro at eiendommen var annonsert under feil kategori kan ha vært til hinder for salget, men deler ikke oppfatningen. Eiendommen ble markedsført på en god måte og traff flere interessenter enn det en gjennomsnittlig eiendom på FINN.no normalt gjør.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det er på det rene at eiendommen ved en feil ble annonsert under kategorien «innlandet» på FINN.no og ikke «hytte ved sjøen». Innklagede har erkjent at det var feil i meglersystemet som gjorde at eiendommen ikke ble registrert under kategorien «hytte ved sjøen» på FINN.no. Innklagede hevder også at det var FINN.no som på eget initiativ la inn hytten under kategorien «innland». Uansett er dette en feil som må være innklagedes risiko. Selv om årsaken til feilen på FINN.no er ukjent, skal dette ikke gå ut over klageren (selgeren).

Innklagede har videre erkjent at det var feil da innklagede først skrev at hytten ble solgt av klageren på egenhånd etter avholdt privatvisning. De har også beklaget denne feilen.

Klageren har krevd erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda mener at det er grunnlag for erstatning. Når det gjelder spørsmålet om klageren har lidt noe økonomisk tap, bemerker nemnda at det normalt vil påvirke prisen om eiendommen markedsføres som «hytte ved sjøen» eller legges ut under kategorien «innland». Det er følgelig sannsynlig at interessen for hytten hadde blitt større om hytten hadde blitt riktig markedsført på FINN.no, og med muligheter for høyere pris. Erstatningen må fastsettes skjønnsmessig. Nemnda mener at erstatningen passende kan settes til kr 230 000 kroner. Dette tilsvarer differansen mellom salgssummen og prisantydning for hytten, som var kr 10 000 under markedsverdien i tilstandsrapporten.

Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.

Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.

Nemnda mener at meglerens annonsering av hytten under feil kategori er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feilene som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Eiendomsmegler Dahl AS betaler 230 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017153

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd Rødbanken Tromsø

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom og hevder at megleren ikke opplyste om at to hybler på loftet ikke var godkjent for beboelse. Klageren mener at megleren heller ikke opplyste om mulighet for tegning av boligkjøperforsikring. Klagerne anfører at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Saken mot selgeren har vært behandlet av Høyesterett, hvor klagerne fikk utbetalt kr 650 000 i prisavslag. Klagerne krever erstatning.

Innklagede mener at saken må avvises. Det bestrides at megleren har opptrådt uaktsomt, og at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Videre hevder innklagede at kravet uansett er foreldet.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte den ene av to eierseksjoner i en horisontaltdelt tomannsbolig.

Uriktige opplysninger om utleiehybler

Boligen ble markedsført med to utleiehybler. Det ble ikke gitt opplysninger om at hyblene ikke var godkjent for bruk til varig opphold. Klagerne fremsatte først reklamasjon overfor selgeren der de krevde erstatning for nødvendige utbedringskostnader for å sette boligen i den stand den var presentert gjennom annonsering og salgsoppgave, samt tapt leieinntekt frem til hyblene var satt i lovlig stand. Tingretten og lagmannsretten kom til at det forelå mangel, og at selgeren var ansvarlig. Tingretten valgte å avgrense selgerens ansvar etter avhendingsloven til kontrollansvaret – selv om det står i dommen at retten har vært tvil om megleren har utvist uaktsomhet. Selgeren ble dømt til å betale erstatning på kr 1 575 000.

Da selgerens eierskifteforsikringsselskap anket saken, avgrenset klagerne av prosessuelle grunner motanken til å gjelde at tingrettens dom skulle bli stående i tillegg til krav om dekning av saksomkostninger. Klagerne krevde ikke erstatning for tapt husleieinntekt. Lagmannsretten kom til at klagerne hadde krav på prisavslag og ikke erstatning for utbedringskostnader. Prisavslaget ble fastsatt til kr 650 000.

Saken ble anket til Høyesterett. Flertallet i Høyesterett kom til at selgeren var ansvarlig for prisavslag. Mindretallet mente at klagerne skulle få erstatning for utbedringskostnader slik tingretten kom frem til.

Klagerne hevder at meglerens profesjonsansvar går lengre enn selgerens kontrollansvar etter avhendingsloven. Klagerne har ikke har råd til å sette boligen i den stand den var markedsført. Klagerne hadde aldri kjøpt boligen dersom det ikke var for den misvisende og uriktige informasjonen som megleren ga i annonse, salgsoppgave og på visning.

Klagerne sitter etter høyesterettsdommen igjen med kr 850 000 i udekkede saksomkostninger. På grunn av bortfall av den forventede netto skattefrie husleienntekten fra hyblene på
kr 110 000 pr. år har heller ikke klagerne vært i stand til å betjene annen gjeld ut over lånet for huset. Klagerne har tapt kr 420 000 i forventet husleieinntekt, og har akkumulert gjeld. I tillegg kommer differansen mellom det beløpet som tingretten mente er nødvendig for å sette boligen i den stand som den ble markedsført, med fradrag for standardforbedring på
kr 1 575 000, og prisavslaget på kr 650 000. Klagernes samlede udekkede tap blir etter dette kr 850 000 + 420 000 + 1 575 000 – 650 000 = kr 2 195 000. I tillegg til dette kommer fremtidig tapt leieinntekt.

Klagerne ble oppmerksom på boligen via annonser på www.FINN.no og i avisen der det begge steder fremgikk at boligen hadde to hybler som genererer gode inntekter. Dette er også angitt på forsiden av salgsoppgaven og i «informasjon om boligen», samt i «Oppsummering av boligen». Boligen har bare to soverom, selv om det konsekvent er opplyst av megler at boligen har fire soverom – hvorav to er hybler.

Det fremgår tydelig av den opprinnelige byggesøknaden/-tillatelsen fra 1953, at det er omsøkt to hovedleiligheter i bygningen, og at kjeller – og loftsetasjen bare inneholder birom/boder. Loftsetasjen var opprinnelig tradisjonelle loftsboder/tørkeloft. Det foreligger ingen senere søknader/tillatelser som endrer situasjonen selv om etasjen ulovlig har blitt tatt i bruk til hybelformål. Megleren har ikke innhentet opplysninger fra kommunen om arealene. Megleren sa i sine vitneforklaringer for tingretten og lagmannsretten at han hadde tatt et forbehold om at det ikke var søkt om tillatelse til utleie hos kommunen. Verken tingretten eller lagmannsretten hørte ham på dette punktet. Klagerne undersøkte på hjemmesiden til kommunen før de ga bud på boligen, hvor det fremgikk at det ikke krevdes særskilt tillatelse for å leie ut egne soverom som hybler.

Klagerne mener megleren er godt kjent med at det foregår mye ulovlig bruk av arealer i denne typen boliger i byen. Takstmannen forklarte i retten at han hadde taksert 80-100 boliger av denne typen med ombygde tørkeloft, og at det var sjelden at alt det formelle for lovlig bruk var i orden. Det bør ringe mange varselklokker hos en rutinert megler når han ser to hybler i toppetasje på et fire etasjers trehus fra 1950-tallet med mer enn 8 meter ned til terreng fra hybelvinduene og uten utvendig rømningsstige. Den eneste adkomsten til loftet er hovedtrappen av tre som står i et trapperom kledd med trepanel. Det er vanlig at det monteres rømningsstiger på utsiden av huset dersom loftet er tatt til bruk til boligformål i slike boliger. En megler skal gjøre undersøkelser før han markedsfører en utleiemulighet. Et areal kan vanskelig omtales som «hybel» med mindre det er godkjent for varig opphold.

Megleren har unnskyldt seg med at han ikke fikk tilsendt byggetegninger og byggemeldingskjema/godkjenning da han bestilte «meglerpakke» 10 måneder før boligen ble lagt ut for salg. Det er enkelt for megleren å få tilgang til dette. Det er uaktsomt av megleren å ikke etterspørre så sentrale opplysninger dersom de ikke ble oversendt som del av «meglerpakken». Da klagerne innhentet «meglerpakken» for seksjonen etter at tvisten var oppstått, fikk klagerne tilsendt informasjon som viste at de soverommene/hyblene ikke var godkjent for varig opphold. Megleren unnlot sannsynligvis å innhente begge meglerpakkene for å spare penger. Det gikk også 10 måneder fra megleren mottok den mangelfulle meglerpakken for seksjon nr 1, og til klagernes seksjon nr. 2 ble lagt ut for salg. Megleren har ikke dokumentert at han har utvist noen form for aktivitet i denne perioden.

Megleren fikk tilsendt ferdigattest for boligen. Dette burde være enda en grunn til å undersøke en ekstra gang med arkivet hos kommunen. Det utstedes ikke ferdigattest for boliger uten etter forutgående byggesøknad og godkjenning. Dersom megleren likevel ikke hadde klart å fremskaffe byggetegninger og byggemeldingsskjema/-godkjenning – etter å ha lagt litt innsats i å prøve å fremskaffe dem – burde han i det minste ha opplyst i salgsoppgaven at han ikke har kunnet finne disse dokumentene.

I annonser og salgsoppgaven står det at boligen har fire soverom. I matrikkelbrevet megleren hadde mottatt som del av «meglerpakken» fremgikk det at boligen hadde tre rom; stue og to soverom. Matrikkelbrevet var ikke inntatt i salgsoppgaven.

I egenerklæringsskjemaet svarte selgeren «vet ikke» på spørsmål om det var innredet/bygget ut kjeller, loft eller andre deler av boligen etter opprinnelig byggeår, og om det var godkjent av bygningsmyndighetene. Megleren burde bedt selgeren om å oppklare dette.

Megleren har imidlertid gått mye lengre enn bare å omtale et areal i boligen som hybel. Meglerens fremhevelse av den spesielle tilretteleggelsen for «profesjonell» hybelutleie, og de tilhørende løpende leieinntektene i markedsføringen må være egnet til å skape tillit hos kjøperen til at nettopp disse egenskapene foreligger. Dette må kunne anses som en tilsikring av at det faktisk er mulig å oppnå en slik leieinntekt, eller i det minste at loftsetasjen må forutsettes å kunne brukes som lovlig beboelsesareal. Inntekten fra hybelleilighetene er også konkret angitt i verdi – og lånetaksten. Det er takstens verdivurdering på kr 2 893 000 megleren har brukt ved fastsettelsen av prisantydningen på kr 2 890 000.

Megleren mottok også seksjoneringspapirene 10 måneder før boligen ble lagt ut for salg. Seksjoneringspapirene var ikke inntatt som del av salgsoppgaven, men selgeren benyttet seksjoneringstegningene i sin utvidede egenerklæring som inngikk i salgsoppgaven. Situasjonsplan og etasjeplaner for kjeller og hovedetasjer er åpenbart gamle tegninger som har fått tilført ny tekst. Tegningen for loftsetasjen er imidlertid en helt moderne tegning. Megleren burde skjønt at det har vært behov for å tegne denne tegningen på nytt ved seksjonering fordi den ikke fantes i kommunens arkiv.

Under kontraktsmøtet ble det avtalt at klagerne skulle overta innredningen i hyblene slik at de kunne komme raskt i gang med videre utleie. Megleren var godt kjent med at de hadde til hensikt å leie ut hyblene, og at slike leieinntekter var helt nødvendige for at de skulle ha råd til å kjøpe boligen.

Megleren opplyste at dersom klagerne holdt tilbake kr 50 000 av kjøpesummen for å dekke en antatt kostnad til utvendige stiger, ville det kunne få store konsekvenser for klagerne. På overtakelsen fremsto megleren som «selgerens mann». Da spørsmålet om mangelfull rømningsveier fra loftsetasjen ble tatt opp under overtakelsen, burde megleren – dersom han skulle opptrådt i samsvar med god meglerskikk – ha foreslått å utsette overtakelsen for å få tid til å undersøke dette nærmere. Klagerne trodde på dette tidspunktet at det bare handlet om å montere utvendige stiger, men det viste seg altså være adskillig mer grunnleggende mangler enn dette.

Boligkjøperforsikring

Klagerne ble ikke tilbudt av megleren å tegne boligkjøperforsikring. Klagerne ser nå at forsikringsproduktet er generelt omtalt i salgsoppgaven, men det ble ikke tatt opp med klagerne. Klagerne har forstått det slik at meglerne er pålagt å ta dette opp konkret med alle kjøpere – både ihht avtalen mellom HELP Forsikring og meglerforetakene, og som en del av meglerens generelle veiledningsplikt overfor kjøperen. En slik mulighet for å redusere risiko for en rimelig penge ville klagerne ganske sikkert ha vært interessert i, dersom dette var blitt forklart for klagerne.

I denne prosessen burde megleren passe på at kjøpere blir tilstrekkelig veiledet til å ta gode valg. Klagerne er derimot sikre på at boligkjøperforsikring ikke var et tema under kontraktsmøtet. Det står også nederst på akseptskjemaet at dette skulle leveres tilbake til megleren i signert stand senest på kontraktsmøtet. Også i det tilfellet man aktivt velger å ikke kjøpe boligkjøperforsikring, skal skjemaet leveres tilbake i signert stand. Dette er ikke gjort. At megleren ikke synes å ha vært særlig grundig på formalitetene i forbindelse med kontraktsmøtet kan man for øvrig også se i kjøpekontraktens punkt 10, der det står at selgeren ikke har tegnet eierskifteforsikring. Dette er ikke riktig.

Klagerne krever at megleren erstatter deres økonomiske tap som følge av misvisende og uriktige opplysninger i annonsen og salgsoppgaven.

Foreldelse

Klagerne bestrider at kravet er foreldet. Klagerne hadde ikke avklart tilstrekkelig grunnlag for å fremsette krav mot noen før de sendte inn stevning overfor selgeren 5. november 2014, og selv da var det materielle grunnlaget for kravet knyttet til utbedringskostnader høyst uavklart.

Klagerne hadde ikke grunnlag for å anta at de kunne ha et krav overfor meglerforetaket før de så utfallet av den første rettsprosessen som ble avsluttet i 2017. Dersom de hadde fått full erstatning fra selgeren ville de ikke hatt et udekket tap og dermed ikke noe restkrav.

Prisoverslaget fra håndverkeren som innklagede har sendt inn, og som er datert 5. juni 2014, er basert på en annen utførelse enn huset slik det så ut på salgstidspunktet. Dette prisoverslaget innebærer bygging av et helt nytt rom mellom hybelrommene og en ny takark over dette. Klagerne fikk tilbakemelding fra advokat om at et slikt innspill ville være helt uegnet til bruk i en evt. reklamasjonssak, og det er ikke relevant å henvise til dette dokumentet.

Omfanget av det materielle grunnlaget for kravet ble først avklart etter at takstmannen hadde fått en brannteknisk rådgiver til å utarbeide brannstrategi for bygningen som definerte omfanget av de tiltakene som måtte hensyntas i takstrapporten. Brannstrategien var ikke klar før i februar 2015, og grunnlaget fra takstmannen forelå først 9. mars 2015. Klagerne mener at foreldelsesfristens utgangspunkt er 9. mars 2015. Det foreligger dermed god margin til en tre års frist for foreldelse av økonomiske krav.

Erstatningskravet

Klagerne krever at megleren dekker de udekkede saksomkostningene etter 1. januar 2015, på kr 998 320. Disse utgiftene er således ikke foreldet.

Samlet tap som følge av udekkede saksomkostninger og bortfall av husleieinntekt i løpet av de siste tre årene utgjør da ca kr 1 328 320. Klageren krever dette erstattet.

Klagerne har i tillegg også tapt kr 110 000 i husleieinntekt i 2014 og har heller ikke kunnet oppebære fremtidige leieinntekter. Dette fordi de ikke har fått dekket differansen mellom reparasjonskostnader fratrukket standardheving fastsatt av tingretten til kr 1 575 000 og prisavslaget på kr 650 000 fastsatt av Høyesterett, og har derfor ikke råd til å sette hyblene i stand slik at de kan leies ut. Klagerne har også lidd betydelig større tap enn det de medtar i grunnlaget for erstatningskravet overfor meglerforetaket, men dette holder klagerne utenfor.

Klagerne ønsker ikke å gjøre posisjonen dårligere ved å fremsette et krav som det eventuelt ikke er grunnlag for dersom motparten skal ha rett i at det er foreldet. Klagerne ønsker uansett at nemnda vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og mener at denne vurderingen må være helt uavhengig av om det eventuelt skulle foreligge overskridelse av en generell foreldelsesfrist.

Innklagede har i korte trekk anført:

Spørsmålet om meglerens uaktsomhet har vært tema for tingretten og lagmannsretten. Begge rettsinstanser konkluderte med at megleren ikke hadde opptrådt uaktsomt. Deler av sakskomplekset har også vært behandlet av Høyesterett.

Prinsipalt gjør innklagede gjeldende at deler av saken (spørsmålet om uaktsomhet knyttet til hybelleilighetene) må avvises med hjemmel i vedtektenes pkt. 5.1 bokstav c. Videre gjøres det gjeldende at megleren ikke har opptrådt uaktsomt i forhold til spørsmålet om boligkjøperforsikring.

Subsidiært gjør innklagede gjeldende at megleren ikke har opptrådt uaktsomt ved å ikke oppdage at hyblene på loftet ikke var godkjent for beboelse. Atter subsidiært gjøres gjeldende at kravet er foreldet, samt at heller ikke de øvrige vilkår for erstatning er til stede.

Klagerne kjøpte boligen i desember 2013.

Takstmannen utarbeidet boligsalgsrapport og verdi – og lånetakst for seksjon 2. I begge dokumentene fremgår det at boligen har to hybler. Megleren utarbeidet salgsoppgave og sto for annonsering. På forsiden til salgsoppgaven står følgende:

«Sentrumsnær 3 roms leilighet med 2 stk hybler som genererer gode inntekter. Leiligheten er i 2 og 3 etasje med god utsikt.»

I overtakelsesprotokollen anmerket klagerne flere forhold, bl.a. at klagerne bestred lovligheten av branntau montert i kasser ved vinduene på hyblene og ville holde tilbake

kr 50 000 til forholdet var avklart, slik at rømningsforholdene fra hyblene var tilfredsstillende.

Klagerne gjorde senere undersøkelser som avdekket at hyblene på loftet ikke var godkjent for varig opphold av plan- og bygningsmyndighetene. Det fremgår av byggeanmeldelse og tegninger fra 1953 at husets første og andre etasje er byggemeldt, og at loft og kjeller ikke er oppgitt til beboelse.

Uriktige opplysninger om hybler

Klagerne krevde i tingretten og lagmannsretten blant annet erstatning for tap av leieinntekter. Slik erstatning er også krevd dekket i klagesaken.

Hjemmelen for tap av leieinntekter av selgeren følger av avhendingsloven § 4-14 jf. § 7-1. Megleren har et profesjonsansvar overfor kjøper. Av dom inntatt i Rt. 2001 s. 369 følger at selger som utgangspunkt identifiseres med megler og takstmann. Både tingretten og lagmannsretten hadde derfor måttet ta stilling til spørsmålet om megleren har opptrådt uaktsomt. Rettens konklusjon er basert på omfattende bevisførsel samt vitneforklaring fra megleren.

Den aktsomhetsvurdering som nemnda skal ta stilling til, vil være identisk med den aktsomhetsvurdering som tingretten og lagmannsretten allerede har tatt stilling til. Det er på bakgrunn av dette vanskelig å se for seg at nemnda skal kunne komme til et annet resultat enn det resultat som er rettskraftig avgjort av lagmannsretten. Det hevdes derfor prinsipalt at saken bør avvises med hjemmel i vedtektenes pkt. 5.1. bokstav c.

Innklagede kan i det vesentlige slutte seg til lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse når det gjelder vurderingen av meglerens aktsomhet. Innklagede har gjengitt følgende fra lagmannsrettens dom:

«…Tilsvarende kan branntau ved vinduene ikke tilsi at megler [meglers navn] kjente eller burde kjenne til at hyblene ikke var godkjent for beboelse. Heller ikke hyblenes tilstand og utseende for øvrig tilsier at megler kjente eller burde kjenne til dette. Hyblene har to rømningsveier, de har vinduer og synes å ha normal takhøyde. Megler har forklart at han ikke fikk tilsendt byggetegninger fra 1953 da han bestilte meglerpakke for eiendommen fra kommunen. Dette støttes av fremlagt oversikt over dokumentene han fikk tilsendt, og legges til grunn. Oversikten viser at han fikk tilsendt meglerpakke for seksjon 1, ikke seksjon 2. Idet huset i sin helhet ble bygd i 1954, og meglerpakke for seksjonene 1 og 2 dermed burde ha inneholdt de samme tegninger fra byggeår, kan lagmannsretten ikke se at det var uaktsomt av megler ikke også å be om meglerpakke for seksjon 2. på grunnlag av opplysningene han fikk fra selger, hyblenes tilstand og dokumentene han hadde tilgjengelig, er det ut fra bevisføringen for lagmannsretten ikke sannsynlighetsovervekt for at megler kjente eller burde kjenne til at hyblene ikke var godkjent for beboelse.»

Boligkjøperforsikring

Megleren bestrider å ha opptrådt uaktsomt.

Klagerne fikk på vanlig måte informasjon om mulighetene for å tegne boligkjøperforsikring, men valgte å ikke benytte seg av denne muligheten. Fra akseptbrevet gjengis følgende:

«Vedlagt følger også oppgjørsskjema for kjøper, som vi ber Dem medbringe ferdig utfylt til kontraktsmøtet. Dersom de ønsker å tegne kjøperforsikring gjennom HELP må vedlagte skjema fylles ut og returneres megler senest ved kontraktsmøtet».

Klagerne fikk også oversendt informasjon om boligkjøperforsikring i HELP ved eget akseptskjema utferdiget av HELP, samt også i eget skriv med viktig informasjon til kjøper og selger. Klagerne valgte imidlertid ikke å tegne boligkjøperforsikring. Det foreligger ingen uaktsomhet fra meglerens side.

Foreldelse

Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år regnet fra den dag klagerne fikk tilstrekkelig kunnskap til å kunne ta stilling til meglerens erstatningsansvar, jf. foreldelsesloven § 9.

Klagerne overtok eiendommen i slutten av desember 2013. Reklamasjon overfor selgeren ble fremsatt i mars 2014. Det ble i begynnelsen juni samme år innhentet rapport/prisforespørsel fra håndverker som viste at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. kr 1 000 000.

Klagerne hadde senest i juni 2014 tilstrekkelig kunnskap til å vurdere eiendomsmeglers erstatningsansvar. De hadde på dette tidspunkt tilstrekkelig oversikt over mangelen samt også opplysninger om at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. kr 1 000 000. Det er ikke noe vilkår om at de har hatt detaljert kunnskap om det endelige tapets størrelse. Erstatningskravet vil med dette som utgangspunkt være foreldet i begynnelsen av juni 2017.

Under enhver omstendighet er erstatningskravet for høyt, samt at kravet til årsakssammenheng ikke er oppfylt.

Partene er enige om at eiendommen med mangel har en redusert markedsverdi på kr 650 000. Dette beløpet har klagerne fått erstattet, jf. Høyesteretts dom. Eiendommen kan således videreselges uten tap, hvilket også må bety at ytterligere erstatning for tap av leieinntekter ikke kan tilkjennes. Det ble i salgsoppgaven også tatt uttrykkelig forbehold om at utleiedel i boligen ikke er søkt/godkjent av kommunen:

«Adgang til utleie

Utleiedel i boligen er ikke søkt/godkjent av kommunen. Det gis ingen garanti for at slik godkjennelse vil bli gitt, og manglende tillatelse er kjøpers ansvar og risiko.»

Ovennevte forhold må innebære at erstatning for tap av leieinntekter ikke kan føre frem.

Megleren har ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med informasjonen om boligkjøperforsikringen. Det er under enhver omstendighet ikke ført bevis for at klagerne rent faktisk ville ha tegnet boligkjøperforsikring. Utgifter som er dekket under rettshjelpsforsikringen må også komme til fradrag.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem, da eventuelle krav overfor innklagede er foreldet.

Foreldelsesspørsmålet
Når det gjelder foreldelsesspørsmålet, skal det bemerkes:

Det følger av foreldelsesloven § 9 første ledd at krav på erstatning foreldes 3 år etter den dag da skadelidte (klagerne) fikk eller burde skaffet seg «nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige» (megleren). Dette innebærer at avgjørende er når klagerne fikk «nødvendig kunnskap». Om dette uttalte Høyesterett i en dom inntatt i Rt. 1994 side 190:

«Det avgjørende er om skadelidte [klagerne] har rimelig foranledning til å gå til søksmål.»

Klagerne kjøpte eierseksjonen i desember 2013. Overtagelsesforretning ble avholdt
30. desember 2013. Etter overtagelsen gjennomførte klagerne (kjøperne) undersøkelser vedrørende hyblene på loftet. Undersøkelsene avdekket at hyblene ikke var godkjent til varig opphold av plan- og bygningsmyndighetene. Klagerne engasjerte advokat, som sendte varsel 7. mars 2014 om krav til selger og eierskifteforsikringsselskapet. Det ble innhentet en rapport/prisforespørsel datert 5. juni 2014 fra håndverker. Den viste at utbedringskostnadene ville utgjøre ca. én million kroner.

Etter nemndas syn hadde derfor klagerne i juni 2014 tilstrekkelig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Det er i denne forbindelse ikke noe krav om at man skal ha nøyaktig oversikt over hva utbedringskostnadene vil utgjøre og eventuelle andre tap, for eksempel tapte leieinntekter. I juni 2014 hadde følgelig klageren rimelig foranledning til eventuelt å gå til søksmål mot megleren/innklagede. Foreldelsesfristen begynte derfor å løpe fra dette tidspunktet, slik at eventuelle krav var foreldet i juni 2017.

For at mulige krav ikke skal være foreldet, måtte klagerne ha tatt skritt overfor megleren/innklagede for å avbryte foreldelsesfristen. Dette ble imidlertid først gjort
2. november 2017 ved klagen til Reklamasjonsnemnda, og da var eventuelle krav allerede foreldet.

Nemnda har forståelse for at klagerne nå kan føle at det er urimelig og urettferdig at eventuelle krav mot innklagede skal være avskåret på grunn av foreldelse. Dette på bakgrunn av at klagerne overfor selger har hatt en rettsprosess i tre instanser, som har tatt over to år. Foreldelsesreglene åpner imidlertid ikke for konkret rimelighet i slike situasjoner, og kan nok fremstå som «firkantede» og en felle for de som mener å ha et krav. Det er imidlertid ulike måter å avbryte foreldelse på, men klagerne har ikke benyttet seg av noen av disse mulighetene i tide.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til vedrørende foreldelsesspørsmålet, behøver nemnda ikke å ta stilling til om det er grunnlag for å avvise saken etter «Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester» punkt 5.1 bokstav c.

Spørsmålet om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk

Klagerne har bedt om at nemnda uansett vurderer om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, selv om kravene skulle være foreldet.

Nemnda bemerker at når eventuelle krav mot innklagede på grunn av meglerens håndtering av salgsoppdraget er foreldet, er det heller ikke grunn til å ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, det vil si om han har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette er nemlig selve grunnlaget for det fremsatte erstatningskravet. Hvis først et erstatningskrav er foreldet, er det ikke naturlig å ta stilling til om enkelte av vilkårene for erstatning likevel er oppfylt. Nemnda vil dog bemerke at både Nord-Troms tingrett og Hålogaland lagmannsrett har vurdert meglerens rolle. Det er avholdt muntlige forhandlinger hvor megleren forklarte seg som vitne i saken. Både tingretten og lagmannsretten kom til at megleren ikke hadde opptrådt uaktsomt ved håndteringen av salgsoppdraget. Rettens vurderinger her ville ha stor vekt dersom nemnda skulle ta standpunkt til spørsmålet om god meglerskikk.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017161

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sørmegleren Telemark AS avd. Skien

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren solgte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren fastsatte en for høy prisantydning for leiligheten, og at oppgjøret var uryddig og forsinket. Klageren hever megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 255 000. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at de ikke er ansvarlig for at kjøperen ikke oppfylte sine forpliktelser. Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av et annet eiendomsmeglerforetak. Kjøpesummen var kr 3 290 000. På grunn av helsemessige årsaker valgte klageren å selge leiligheten igjen etter overtakelsen og før innflytting. Megleren, som solgte leiligheten, forsøkte å finne ny kjøper uten skriftlig oppdragsavtale.

Da dette ikke lyktes, inngikk klageren oppdragsavtale med en megler i et annet foretak. Prisantydningen ble satt til kr 3 350 000, som tilsvarte det klageren kjøpte eiendommen for inkludert omkostninger. I ettertid viste det seg å være en for høy prisantydning. Megleren byttet arbeidsgiver til innklagede. Megleren, som formidlet leiligheten da klageren kjøpte leiligheten, var da blitt daglig leder i samme meglerforetak.

Det tok lang tid før eiendommen ble solgt. På forsommeren valgte klageren på grunn av belastninger og skuffelser underveis å selge leiligheten til langt under prisantydning.

En identisk leilighet i etasjen over leiligheten som klageren solgte, ble forsøkt solgt samtidig med klagerens leilighet, og til samme pris. Det lyktes ikke, og leiligheten er fortsatt ikke solgt. Dette er nok et bevis på at verdivurderingen i leilighetsbygget var feil. En leilighet som ligger i en høyere etasje, er normalt verdt mer.

Oppgjøret var svært uryddig og forsinket. Klageren måtte bruke mye tid og krefter for at kjøperen skulle betale de siste kr 16 000. Klageren krever erstatning på kr 255 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet for prisantydning på kr 3 290 000. Klageren angret umiddelbart på kjøpet og ønsket å trekke seg. Selgeren godtok ikke heving av kjøpet, og klageren valgte å gjennomføre handelen og overta eiendommen i april 2016.

I august 2016 ble eiendommen lagt ut på markedet til kr 3 350 000 av en megler som nå arbeider hos innklagede.

Megleren som formidlet kjøpet til klageren, og megleren som klageren engasjerte, byttet begge arbeidsgiver til innklagede i desember/januar 2017.

Klageren ønsket å si opp oppdraget med meglerforetaket som først hadde oppdraget i desember, og deretter tegne nytt oppdrag med innklagede i januar 2017. Eiendommen ble lagt ut i markedet med prisantydning på kr 3 290 000, og etter dårlig respons i markedet ble prisantydningen endret i april 2017 til kr 3 100 000.

Innklagede har utført arbeidet etter normal rutine og god meglerskikk. Eiendommen ble annonsert på FINN.no, Facebook.no og avisannonsering i to aviser. Det ble avholdt fire fellesvisninger over en jevn periode og privatvisning. Interessenter ble fulgt opp underveis. Eiendommen ble solgt 91 dager etter annonsering. Gjennomsnitt omsetningstid er 110 dager for denne typen eiendom i området. I tillegg er 65% av eiendommene i området solgt under prisantydning de siste tre årene.

Klageren fikk oppdateringer fra megleren på responsen på eiendommen underveis. Han var klar over at responsen var lav. Det var totalt åtte interessenter som var i kontakt med megleren.

Megleren kan ikke klandres for at responsen i markedet var lav. Klageren har i kontakten med megleren uttrykt at han var fornøyd med arbeidet som ble gjort. Klageren har hatt god kontakt med megleren og har  fått oppfølgning av alle ansatte hos innklagede under salgsoppdragsperioden. Han var innom innklagedes kontor én gang i uken frem til leiligheten ble solgt.

I april 2017 godtok klageren et bud på kr 3 035 000. Eiendommen ble deretter tatt på forkjøpsrett. Kjøperen som benyttet forkjøpsretten, kom ikke på kontraktsmøtet. Det var derfor bare klageren som underskrev på kontrakten på kontraktsmøtet. Overtakelsesdato var fastsatt til 7. juni 2017. Kjøperen møtte ikke opp på overtakelsesdatoen. Kjøpesummen var heller ikke innbetalt til meglerens klientkonto.

Megleren purret utallige ganger på kjøperen. Kjøperen underskrev kjøpekontrakten 13. juni 2017. Kjøpesummen ble heller ikke innbetalt etter dette. Kjøperen svarte ikke på telefon. Den 3. juli 2017 sa kjøperen at hans bankkontakt var på ferie, og at ingen andre i banken kunne håndtere saken. Flere på innklagedes kontor engasjerte seg med å sende e-post, og prøvde å få kontakt pr. telefon med kjøper og hans bankkontakt.

Klageren fikk oppdateringer daglig i denne perioden. Etter mye purring på kjøperen og kjøperens bank ble overtakelseserklæring undertegnet den 17. juli 2017, og kjøpesummen kom inn på klientkonto 18. juli 2017. Etter avtale med kjøperen ble det beregnet forsinkelsesrenter på kjøpesummen. Disse ble sendt til kjøperens bank slik at beløpet kunne utbetales samtidig med kjøpesummen. Forsinkelsesrentene ble ikke innbetalt, og megleren purret opp dette.

Megleren kan ikke klandres for at kjøperen ikke overholdt sine forpliktelser. Megleren får ikke den samme kontakten med kjøperen dersom han benytter seg av forkjøpsrett. Dette ble også en fortvilet situasjon for innklagede.

Etter salget ønsket klageren å ha et møte med megleren og daglig leder. Han krevde kompensasjon for sitt tap. Dette kravet ble avvist. Deretter sendte han to skriftlige henvendelser til innklagede med krav om erstatning. Disse kravene ble også avvist.

Innklagede føler med klageren i hans situasjon, og det er alltid leit når en kunde taper penger på salg av bolig. Hvor mye eiendommen er verdt, er det markedet som bestemmer. Det er budgiverne som bestemmer hva de er villige til å gi, og det er selgeren som aksepterer eller avslår bud.

Det medfører ikke riktighet at klageren selv måtte ordne opp med kjøperen. Innklagede sendte de nødvendige brev og purringer, som gjorde at forsinkelsesrenter ble utbetalt. I henhold til kontrakten skal selgeren selv kreve inn forsinkelsesrenter. Innklagede gjorde alt som var mulig å gjøre for klageren både i salgsprosessen og i oppgjøret, uten å lykkes.

Innklagede avviser klagerens krav. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er klageren selv som bestemte hva han ønsket å kjøpe og selge eiendommen for. Det er uheldig at kjøperen forsinket prosessen, men det er ikke innklagedes sin feil.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om kr 255 000 i erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda mener at klagen klart ikke kan føre frem.

Prisen på leiligheten
Når det gjelder prisantydningen på leiligheten, kr 3 350 000, som ble satt da klageren ville selge leiligheten, er den basert på meglers vurdering. En prisantydning er imidlertid ingen «garanti». Det er heller ikke unaturlig at megleren foreslo prisantydningen for å begrense klagerens tap mest mulig. Den prisen selgeren oppnår, vil være avhengig av en rekke forhold; blant annet leilighetens standard, beliggenhet, tidspunktet for salg og den generelle utviklingen i markedet. Dette innebærer at det kan fremstå som noe «tilfeldig» hvilken pris man får, og hvor lang tid det tar å selge leiligheten.

Det er også selgeren (klageren), som alltid er adressaten for bud, og som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke.

Slik nemnda ser det, er det ikke noe som tilsier at megleren ikke utførte salgsarbeidet i henhold til god meglerskikk. Megleren kan ikke ha noe ansvar for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger. Som nevnt, er ikke meglerens foreslåtte prisantydning noen «garanti» for hvilken pris som vil oppnås.

Forsinket oppgjør
Det er på det rene at han som til slutt kjøpte leiligheten, benyttet seg av forkjøpsretten i borettslaget. Kjøperen var følgelig ukjent både for klageren og megleren. I en slik situasjon har ikke megleren den vanlige muligheten til å kontrollere budgiverens finansiering før selgeren aksepterer budet.

Nemnda har forståelse for at klageren opplevde den tid som gikk før oppgjøret var i havn, som belastende. Denne forsinkelsen kan imidlertid ikke megleren bebreides for. Slik saken er opplyst, bidro også megler aktivt til at kjøper innbetalte kjøpesummen, og at det ble beregnet forsinkelsesrenter.

Erstatningskravet kr 255 000
For at innklagede skal være erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. Det må foreligge ansvarsgrunnlag, det må foreligge årsakssammenheng, og det må foreligge økonomisk tap.

For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag, må skaden være forvoldt ved forsett eller uaktsomhet fra meglerens side. Det må imidlertid være klart at megleren ved utførelsen av dette oppdraget ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda viser til det som ovenfor er sagt om prisen og utførelsen av oppdraget.

Nemnda nevner i tillegg at det ikke er sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap. Det er som nevnt markedet som til enhver tid avgjør prisen, og det er selgeren (klageren) som tar stilling til om et bud skal aksepteres eller ikke.

Vilkårene for at innklagede skal være erstatningsansvarlig, er ikke oppfylt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017190

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Proa Eiendomsmegling

Trondheim Syd Eiendom AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

I forbindelse med et samlivsbrudd i 2014 kjøpte klageren ut tidligere samboer fra felles bolig. Klagerens tidligere samboer er ansatt som megler hos innklagede. Klageren hevder at han nektet å involvere uavhengige meglere i prosessen, og at en kollega av ham foretok verdivurdering av boligen. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede hevder at det er en konflikt som følge av samlivsbrudd, og at de ikke har noe med saken å gjøre, samt at den ikke egner seg for behandling i nemnda. Innklagede hevder videre at klagerens påstander er feil og udokumenterte, og at saken uansett er foreldet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

I forbindelse med et samlivsbrudd i 2014 kjøpte klageren ut tidligere samboer fra boligen. Tidligere samboer er megler hos innklagede, og han nektet å involvere uavhengige meglere i prosessen.

Da klageren og tidligere samboer skulle finne en pris for eiendommen, ønsket klageren at boligen skulle vurderes av tre uavhengige meglere, slik at pris kunne fastsettes basert på en gjennomsnitt av deres vurderinger. Klagerens tidligere samboer nektet å gå med på det, og insisterte på å fastsette pris selv.

En kollega av tidligere samboer foretok verdivurdering i mars 2014. Verdivurderingen var derfor ikke uavhengig. Av verdivurderingen fremgår det at det bare var klagerens tidligere samboer som var eier av boligen, noe som var feil da de var sameiere.

Klageren hevder hennes tidligere samboer har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å benytte en verdivurdering som en kollega har utarbeidet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken gjelder en konflikt som følge av samlivsbrudd, og saken egner seg derfor ikke for behandling i Reklamasjonsnemnda. Innklagede har ikke noe med saken å gjøre. Klagerens påstander er udokumenterte og feilaktige. For ethvert tilfelle er saken foreldet.

Klagen gjelder, slik innklagede forstår, verdifastsettelse av bolig i forbindelse med samlivsbruddet. Verdivurderingen ble gitt i mars 2014. Det vil si tre måneder før partenes samlivsbrudd i juni 2014. I følge klagerens tidligere samboer var bakgrunnen for verdivurderingen, at de ønsket refinansiering av boliglånet. Megleren som ga verdivurderingen bekrefter dette. Verdivurderingen som ble gitt har derfor ingen relevans med samlivsbruddet tre måneder senere. Megleren, som foretok verdivurderingen, står inne for daværende verdi på eiendommen utfra markedssituasjonen tidlig vår 2014.

Det er uklart på hvilken måte klagerens tidligere samboer skulle kunne ha nektet klagerens verdifastsettelse i forbindelse med utkjøp av felles bolig. Det faller på sin egen urimelighet at klageren ikke selv tok initiativ til verdifastsettelse av eiendommen. Klageren solgte eiendommen for kr 5 300 000 i juni 2017.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder det forhold at klagerens tidligere samboer ifølge klageren ikke aksepterte at tre meglere skulle engasjeres til å avgi verdivurderinger, faller det utenfor nemndas mandat å ta stilling til det. Klagerens ekssamboer har i den forbindelse ikke hatt noe megleroppdrag. Det dreier seg alene om hvordan det økonomiske oppgjøret mellom partene i forbindelse med samlivsbruddet skulle skje. Klageren stod også fritt til forut for inngåelsen av oppgjørsavtalen å innhente egne verdivurderinger av boligen.

Det som nemnda kan vurdere, er kun om den megleren hos innklagede som ble anmodet i 2014 om å avgi en verdivurdering, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Slik saken er opplyst, er det ingen ting som tyder på at megleren som avga verdivurderingen, har opptrådt kritikkverdig. Dette gjelder uansett om verdivurderingen ble innhentet i forbindelse med refinansiering av boliglånet, eller i forbindelse med at klageren skulle løse ut den tidligere samboeren. Det kan heller ikke få noen betydning at det i verdivurderingen feilaktig er angitt at bare ekssamboeren var eier av boligen.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017204

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Pionér Lillestrøm

Seim & Skillebæk AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av bolig. Klageren mener megleren har gitt mangelfulle og feilaktige opplysninger til interessenter om eiendommen, som reduserte eiendommens markedsverdi. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, og at meglerens vederlag faller bort. Innklagede hevder at megleren opplyste om feilen i tilstandsrapporten på visning, og at kjøperen kjøpte eiendommen på bakgrunn av riktige opplysninger. Innklagede bestrider at vilkårene for erstatning og vederlagsnedsettelse er oppfylt.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk i mars 2017 oppdragsavtale med innklagede om salg av bolig. Eiendommen ble solgt for kr 10 550 000. Tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven hadde en uriktig opplysning om at det var registrert fukt i kjellervegg.

Takstmannen utførte befaring av boligen i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapport. Første versjon av tilstandsrapporten er datert 21. april 2017. Klageren oversendte kommentarer til rapporten i e-post til megleren samme dag. Klageren påpekte blant annet at denne opplysningen var uriktig:

«Det er registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg iflg. egenerklæring. Vegg er delvis foret ut i 1 etg. og kjeller, dette er en risikokonstruksjon som gjør det vanskelig å se evt. vanninntrengning».

Andre versjon av tilstandsrapport hadde klageren også kommentarer til. Kommentarene ble gitt i e-post med kopi til megler. Klageren påpekte blant annet at det feilaktig sto:

«Det er registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg».

Klageren godkjente den tredje versjonen av tilstandsrapporten. I denne versjonen sto det:

«Det er ikke registrert fukt fra fjell/grunn mot kjellervegg ved kontroll målinger».

Kjelleretasjen i huset brukes som boligformål og er en viktig del av huset. Eiendommen ble lagt ut på FINN.no med prisantydning på kr 10 900 000. I annonsen og i salgsoppgaven var den andre tilstandsrapporten med den uriktige opplysningen vedlagt. Klageren kan ikke se at han ble forelagt materiale som gjorde det mulig for ham på forhånd å se at det var vedlagt feil tilstandsrapport.

Første gangen klageren ble presentert for skriftlig salgsoppgave hvor feil tilstandsrapport var vedlagt var ved første visning. Ved gjennomgang av huset like før visningen sa megleren til klageren at det var registrert fukt i kjellerveggen. Klageren sa at dette ikke var riktig, og at megleren måtte ha lest en gammel versjon av tilstandsrapporten. Det ble ikke sagt mer om denne saken. Klageren tenkte ikke mer over dette i forvissning om at alt var riktig.

Det kom syv interessenter på visning. En budgiver ga bud på kr 10 550 000, som klageren aksepterte.

På kontraktsmøtet spurte kjøperen om hvordan han skulle forholde seg til at opplysningen i tilstandsrapporten om at det var registrert fukt. Klageren ble da gjort kjent med at innklagede hadde lagt ved feil tilstandsrapport. Megleren ringte over høyttalende telefon til takstmann. Takstmannen bekreftet at det ikke var registrert fukt i kjellerveggen.

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk på fire punkter:

1. Vedlagt feil tilstandsrapport i salgsoppgaven.
2. Ikke fremskaffe riktig tilstandsrapport da feilen ble oppdaget, slik at den kunne fremlegges for potensielle kjøpere. Megleren kan ikke høres med at den feilaktige opplysningen i tilstrekkelig grad var rettet ved muntlig opplysning under visning. Mulige interessenter kan ha fått med seg opplysningen ved å gjennomgå salgsoppgaven som var tilgjengelig på nettet, og at de derfor ikke møtte på visning. Videre er det grunn til å regne med at potensielle kjøpere som var på visning ble skeptiske ved at megleren opplyste om forholdet muntlig, mens det sto noe annet i tilstandsrapporten. Det er sannsynlig at flere valgte å tro på det skriftlige materialet som forelå fra en faglig kvalifisert takstmann fremfor en muntlig opplysning gitt under visning. Dette måtte megleren forstå.
3. Ikke underrettet klageren umiddelbart om at det var vedlagt feil tilstandsrapport i salgsoppgaven. Klageren forhandlet derfor med kjøperen i den tro at klageren sto ovenfor en reell markedsrespons på boligen. Realiteten var imidlertid at klageren bare forhandlet med det segmentet av markedet som aksepterte en bolig hvor det var registrert fukt i kjellervegg. Dersom megleren hadde gitt opplysninger til klageren om at feil tilstandsrapport var vedlagt salgsoppgaven, ville klageren med sikkerhet trukket eiendommen fra markedet og ikke akseptert et bud som var kr 350 000 under prisantydningen. Klageren hadde da mest sannsynlig blitt boende i huset til klagerens nye bolig var ferdigstilt om ca. tre år. Megleren var kjent med at klageren ikke hadde hastverk med å selge, idet hans nye bolig ikke ville være ferdigstilt før i 2020.
4. På kontraktsmøtet, da forholdet med fukt kom opp etter spørsmål fra klageren, burde megleren umiddelbart fremlagt riktig tilstandsrapport. I stedet ringte han til takstmann og ba ham om å legge frem ny og riktig tilstandsrapport.

Fukt i kjeller/underetasje er en ikke ubetydelig «mangel» ved boligen. En slik opplysning knytter seg ikke bare til at det vil være påregnelig å måtte drenere på nytt, men en potensiell kjøper vil også kunne tenke at det kan foreligge ukjente skader på boligen/konstruksjonen. Megleren kan ikke høres med at feilen ikke har hatt betydning for salget fordi tilstandsgraden på dreneringen var likt i begge tilstandsrapporter.

Erstatning

Klageren krever prinsipalt erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, forsiktig anslått til

kr 350 000.

Aktsomhetskravet for meglere er strengt. I dette ligger at forutsetningene til forsvarlig adferd er høye og aktsomhetskravet dermed tilsvarende skjerpet.

Megleren har i utgangspunktet opptrådt uaktsomt allerede ved å ikke forsikre seg om at det var riktig tilstandsrapport som lå ved salgsoppgaven før dette ble distribuert ut. Videre skulle megleren i alle tilfelle sørget for å endre salgsoppgaven umiddelbart etter feilen ble kjent. Det faktum at dette ikke ble gjort, samt at klageren ikke fikk opplysninger om feilen, må anses som en grov pliktforsømmelse fra meglerens side.

Det foreligger klart et økonomisk tap i saken. Klageren aksepterte et bud på kr 350 000 under prisantydning. Dette styrkes ytterligere ved at kostnaden med ny drenering, som jo ville være påkrevet umiddelbart ved påvist fuktgjennomtrenging til kjeller, ligger i dette prissjiktet.

Prisantydning på kr 10 900 000 er dessuten meglerens egen vurdering av hva det var grunn til å tro at en kunne oppnå ved salg av den aktuelle boligen.

Det er nærliggende å anta at flere interessenter hadde kommet på visning dersom salgsoppgaven på nettet ikke hadde oppgitt at det var registrert fukt i kjelleren. Videre er det nærliggende å troat flere ville ha gitt bud på eiendommen dersom opplysningene i det skriftlige materialet hadde vært korrekte. Flere budgivere ville igjen vært med på å presse prisen opp.

I alle tilfelle er det sannsynlig at klageren ville ha trukket eiendommen fra markedet og forsøkt på ny ved en senere anledning, i og med at han ikke hadde hastverk med å selge boligen, og at han dermed kunne oppnådd en høyere pris.

Klageren hadde gode leieinntekter på kr 15 000 pr. mnd. Tapt leieinntekt i en treårs periode ville ha vært kr 450 000. Klagerens leieinntekter lå under markedsleie, og ny eier har øket leieinntektene vesentlig.

Vederlagsnedsettelse

Manglende retting av salgsoppgaven utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» og klageren krever at meglerens vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Meglerens vederlag er på kr 131 875 og et tilretteleggingshonorar på kr 14 900. Klageren har betalt for tilretteleggingshonoraret, men det resterende vederlaget står på meglerens klientkonto til tvisten er løst.

Det påpekes også at det er rollemessig uheldig at megleren og klageren har samme forsikringsselskap. Megleren burde ikke presentert forsikringsselskapet som eneste alternativ for eierskifteforsikring.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kjøperen ble informert om riktig beskrivelse av dreneringen før kjøperen ga bud på eiendommen.

I begge takstene er det angitt lik levetidsintervall og samme tilstandsgrad. Prisantydningen på eiendommen ble ikke endret under salgsprosessen. Kjøperen fikk oversendt oppdatert tilstandsrapport før bud ble gitt.

Avtalen ble inngått på bakgrunn av korrekt informasjon. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren overholdt også sin opplysningsplikt.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag da megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av det påklagede forhold. Kostnader til en ny drenering er ikke et dokumentert økonomisk tap som knytter seg til det påklagede forhold. Vilkårene for erstatningsansvar foreligger ikke og kravet bestrides.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at ved en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra megleren har oppdragsgiveren krav på at vederlaget settes ned eller faller bort. Dersom vederlaget kreves nedsatt eller tilbakeholdt på et uriktig grunnlag, kan dette medføre at megleren har et krav mot oppdragsgiveren. Det kan også kreves forsinkelsesrenter i tråd med gjeldende satser. Vilkåret for å kreve vederlagsnedsettelse er ikke oppfylt.

Det at innklagede har ansvarsforsikring og sikkerhetsstillelse hos Protector har ikke sammenheng med eierskifteforsikringen. Det er to ulike avdelinger i selskapet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om erstatning, og at vederlaget faller bort.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger følgende fakta til grunn: Takstmannen ga i de to første utkastene til tilstandsrapport en uriktig opplysning om at det var registrert fukt i kjellervegg. Etter at selgeren (klageren), som var takstmannens oppdragsgiver, opplyste at dette var feil, korrigerte takstmannen tilstandsrapporten i den tredje versjonen etter at han ifølge taksten hadde gjort kontrollmålinger. Alle tre versjoner ble underveis sendt til megleren.

Megleren begikk en feil ved ikke å kontrollere at riktig versjon av tilstandsrapporten ble vedlagt salgsoppgaven. Dette innebærer at det gjennom tilstandsrapporten ble gitt feilaktige opplysninger om fukt i kjellervegg. Nemnda bemerker at dersom megleren hadde kontrollert at den siste og riktige tilstandsrapporten ble vedlagt, ville potensielle interessenter unngått å få feil opplysninger om fukt i kjellervegg. Tilstandsrapport er et sentralt dokument ved boligsalg. Da megleren ikke kan dokumentere at dette er rettet opp i tide overfor markedet, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Feilaktige opplysninger om fukt i kjellervegg vil normalt være prisdempende og/eller at mulige interessenter faller fra. Det var også bare én interessent som ga bud på eiendommen.

Nemnda har kommet til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å kontrollere at riktig tilstandsrapport ble vedlagt salgsoppgaven. Erstatningen må naturlig nok fastsettes skjønnsmessig. Eiendommen ble solgt for kr 350 00 under prisantydning. I tilstandsrapporten var det ikke noen anslått markedsverdi. Tilstandsgraden på dreneringen var i alle tre versjoner TG2 (middels kraftige symptomer), og dreneringen var over 30 år gammel (antatt levetid på drenering er 20-60 år).

På denne bakgrunn mener nemnda at erstatningen passende kan settes til kr 175 000.

Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.

Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.

Nemnda mener at megleren ved ikke å kontrollere at riktig tilstandsrapport ble vedlagt salgsoppgaven er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feil som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 175 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2018001

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Schala & Partners Eiendomsmegling Carl Berner AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klageren solgte en eiendom formidlet av innklagede. Megleren krysset ikke av for at boligen hadde ildsted og balkong i annonsen på www.FINN.no. Klageren mener det er sannsynlig at feilen førte til at et betydelig antall potensielle interessenter ikke fikk se eiendommen. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning og at meglerens vederlag faller bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på bortfall av vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en leilighet. Prisantydningen på leiligheten var kr 5 500 000. Leiligheten ble solgt for kr 5 430 000. Ved publisering av eiendommen på www.FINN.no krysset ikke megleren av for de fasiliteter som leiligheten har, og han rettet heller ikke opp feilen etter at klageren varslet om at noe kunne være galt med annonsen. Klageren godkjente teksten i annonsen før den ble lagt ut, og rettet opp skrivefeil og mangler i annonseteksten. Det var ikke mulig å oppdage at megleren ikke hadde krysset av spesifikasjonene leiligheten hadde. Feilen medførte at leiligheten ikke kom opp ved autosøk der potensielle kjøpere hadde lagt inn spesifikke kriterier, til tross for at leiligheten oppfylte kriteriene. Leiligheten har for eksempel både ildsted og balkong, og selv om dette er nevnt i selve annonseteksten, fikk potensielle kjøpere med ønske om ildsted og/eller balkong ikke annonsen opp ved autosøk.

Feilen er alvorlig ettersom det utvilsomt er slik at mange som er på aktiv boligjakt, benytter autosøk for å få oversikt over nye objekter i markedet. Det er videre sannsynlig at et betydelig antall kjøpere som er på utkikk etter bolig i denne prisklassen har som forutsetning at leiligheten skal ha balkong, og har dette lagt inn i autosøk. Det er rimelig å anta at et ikke ubetydelig antall potensielle kjøpere ikke har fått opp leiligheten i sine søk. Ikke usannsynlige konsekvenser av dette er færre interessenter på visning, færre budgivere og lavere salgssum.

Klageren oppdaget selv feilen ved en tilfeldighet da leiligheten ikke dukket opp i hennes autosøk. Klageren finner det beklagelig at feilen ikke ble rettet til tross for at hun gjentatte ganger informerte megleren om at hun mistenkte at noe var feil. Første gang på telefon samme kveld som siste visning, deretter på SMS på formiddagen før budaksept.

Megleren hadde mer enn nok tid til å konstatere feilen og informere henne før budaksept. Etter de opplysningene megleren har, undersøkte han heller ikke hva feilen var, eller hvor den lå, før etter at klageren ettertrykkelig ba om det etter at salget var gjennomført. Det fremstår derfor som om megleren i håndteringen i første rekke har handlet ut fra egne interesser. I dette tilfellet å få gjennomført salget raskest mulig, og ikke ut fra selgerens interesser, som er å oppnå best mulig pris i markedet.

Megleren svarte at det ikke står i stillingsinstruksen at de skal legge inn søkekriterier på www.FINN.no. Uavhengig av stillingsbeskrivelsen kan ikke dette karakteriseres som annet enn en grov feil, som med stor sannsynlighet har ført til at flere potensielle kjøpere ikke så annonsen og dermed ikke gikk på visning.

Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

Det fremstår som sannsynlig at klageren kan ha lidt et økonomiske tap som følge av feilen som ble begått av megleren. Det er imidlertid ikke et krav om at klageren må dokumentere et økonomisk tap for å kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren mener at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side og krever at meglerens vederlag og saksomkostninger på til sammen kr 96 613 faller bort jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede sendte utkast av annonsen til klageren i forkant av publisering. Klageren kom med rettelser og forslag til endringer før annonsen ble godkjent til publisering. Ved avkryssing av fasiliteter skal dette komme frem i utkastet til annonse. At fasiliteter ikke var kommet med i annonsen ble megleren gjort oppmerksom på etter visningene og i forkant av aksept av bud.

Autosøk-mail sendes det første døgnet fra www.FINN.no og er ikke noe som kan rettes på underveis om en ikke publiserer annonsen på nytt. Klageren hadde kjennskap til at det ikke var avkrysset for boligens fasiliteter i forkant av aksept av bud. Klageren hadde da mulighet til å vurdere en ny visning dersom hun ønsket dette. Klageren valgte å akseptere budet på
kr 5 430 000, som var kr 70 000 under prisantydning.

Ved publisering av annonsen ble det sendt ut e-post fra www.FINN.no til 1 012 personer som hadde lagt inn autosøk. Til sammenligning hadde innklagedes meglerkjede en sammenlignbar eiendom ute til salgs i samme borettslaget kort tid etter at klagerens leilighet ble solgt. Denne annonsen hadde med fasiliteter i annonsen, og det ble kun sendt ut 730 autosøk e-poster. Den sammenlignbare annonsen hadde generert 1 478 visninger av annonsen på 3 dager. Klagerens annonse hadde hele 1 693 visninger kun etter første døgnet.

Leiligheten ble også annonsert i diverse digitale medier. Den er eksponert for 4 297 personer på Facebook, 1 198 på Instagram og 8 190 på bannere i nettaviser som VG, Dagbladet m.m. Eksponeringen er foretatt mot personer som er, eller nylig har, vist interesse for lignende boliger. Dette er sterke tall sett i lys av et dårligere boligmarked enn det som tidligere var «normalen». Boligen er også annonsert i papirutgaven i Aftenposten.

Leiligheten ble markedsført til å være en bolig i det øvre sjiktet når det kommer til standard. Megleren benyttet eiendomverdi.no for å estimere boligverdien av leiligheten. Middels verdi ble vurdert til kr 5 060 000, og høy verdi ble vurdert til 5 500 000. Leiligheten ble solgt til

kr 5 430 000. Boligmarkedet bar i denne perioden preg av å være unormalt «dårlig» i media og blant potensielle kjøpere. Det vil være rimelig å fastslå av salgsprisen som ble oppnådd lå i det øvre sjiktet.

Det er beklagelig at fasiliteter ikke kom med i annonsen. Det var imidlertid god respons på annonsen, og fasiliteter er ikke utslagsgivende.

Innklagede bestrider at klageren har lidt et økonomisk tap, og at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse som følge av at megleren ikke har krysset av for leilighetens fasiliteter i annonsen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda mener at megleren her ved ikke å krysse av for at leiligheten har ildsted og balkong, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Slike opplysninger er viktige ved markedsføring av en leilighet. En viktig del av en meglers arbeidsoppgave er å utarbeide annonsen. Megleren kan ikke høres med at klageren burde oppdaget feilen ved godkjennelsen av utkast til annonse.

Avkrysningens formål er å gi potensielle interessenter mulighet til å avgrense søk slik at det bare er eiendommer med de ønskede kriteriene som kommer opp ved søk på eiendommer på www.FINN.no. Det er til enhver tid mange eiendommer til salgs på www.FINN.no, og det er sannsynlig at flere potensielle interessenter bruker avkrysningsmuligheten aktivt ved søk. Det ville vært enkelt for megleren å krysse av for de aktuelle fasilitetene ved leiligheten ved publiseringen.

Klageren har krevd erstatning. Nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Når det gjelder økonomisk tap, er det påregnelig at leiligheten ble solgt for et lavere beløp enn om korrekte opplysninger hadde blitt gitt på FINN.no. Beløpet må fastsettes skjønnsmessig. Erstatningen fastsettes til kr 70 000, som tilsvarer differansen mellom prisantydningen og salgssum.

Klageren har i tillegg til erstatning krevd at meglerens vederlag settes ned eller faller bort. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gir ikke rett til nedsettelse av meglerens utlegg. Vederlagsreduksjon (prisavslag) er en misligholdsbeføyelse. Formålet med bestemmelsen er å gjenopprette balansen mellom partenes ytelser.

Bestemmelsen er en «kan»-regel, det vil si det må vurderes om vederlaget skal settes ned dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Et sentralt moment her vil være i hvilken grad megleren har opptrådt klanderverdig i sin utførelse av oppdraget, samt om vedkommende har blitt erstatningsansvarlig på grunn av sin forsømmelse.

Nemnda mener at meglerens unnlatelse av å krysse av for leilighetens fasiliteter ved annonseringen på www.FINN.no er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som kan danne grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg til erstatning. Denne feilen har imidlertid allerede dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor. Nemnda er av den oppfatning at klageren gjennom tilkjent erstatning har fått kompensasjon for de feilene som megleren har gjort. Nemnda har derfor kommet til at det i tillegg til erstatningen ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i denne saken.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Schala & Partners Eiendomsmegling Carl Berner AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 70 000 kroner i erstatning til klageren. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2018004

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Oslo Syd

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren mener megleren lurte han til å kjøpe leiligheten for kr 2 400 000, og at han ikke ble orientert om det høyeste budet som var gitt av en annen budgiver på kr 2 100 000. Klageren mener selgeren ville akseptert bud på

kr 2 300 000, og at megleren har lurt ham til å betale kr 100 000 for mye for leiligheten. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på
kr 50 000-100 000. Innklagede anfører at klageren er ansvarlig for sine handlingsvalg, og at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider erstatningskravet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren er funksjonshemmet.

Klageren fikk ikke vite summen på de andre budene som hadde blitt gitt på leiligheten. Megleren sa at klageren måtte gi bud på kr 2 400 000 for å kjøpe leiligheten. Klageren hevder megleren har lurt ham til å by kr 2 400 000. Budet, som klageren ga, var på kr 300 000 over takst. Dersom klageren hadde visst at det høyeste budet fra en annen budgiver var på
kr 2 100 000, og at eieren ønsket å selge til kr 2 300 000, kunne klageren gitt bud på
kr 2 300 000. Klageren mener megleren har lurt han til å betale kr 100 000 for mye for leiligheten.

Klageren har undersøkt med andre som bor i området som mener at leiligheten ikke er verdt kr 2 400 000.

Klageren fikk heller ikke mulighet til å se på leiligheten. Han trodde leiligheten var en
3-roms, men den er en 2-roms. En 3-roms leilighet i samme bygg ble solgt for samme pris som klageren kjøpte leiligheten for.

Klageren hevder megleren har opptrådt kritikkverdig og krever erstatning på mellom
kr 50 000-100 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens vurdering av leilighetens markedsverdi var på kr 2 350 000. Taksten ble satt til kr 2 300 000. Taksten var vedlagt salgsoppgaven.

Leiligheten ble annonsert på FINN.no med en prisantydning på kr 2 150 000. I salgsoppgaven angis totalprisen til kr 2 217 528 med tillegg av omkostninger.

Det kom tydelig frem av annonsen på FINN.no, salgsoppgaven og taksten at det er en 2-roms leilighet.

Klageren hevder at han ikke var på visning før han la inn bud. Innklagede har heller ikke funnet hans navn på visningslisten.

En annen budgiver ga bud på kr 1 850 000, kr 1 950 000 og kr 2 100 000. Interessentene ble orientert om budene.

Klageren ga bud på kr 2 400 000 med forbehold om at alle hvitevarer og sengen medfulgte. Etter forhandlinger mellom klageren og selgeren, ble forbeholdet om sengen strøket, og selgeren aksepterte budet.

Om megleren på salgstidspunktet var kjent med at klageren er invalid og funksjonshemmet er usikkert, men megleren skal uansett ha omsorg for og gi god rådgivning til interessenter og kunder.

Innklagede antar at megleren først møtte klageren på kontraktsmøtet, da han ikke var på visning. Klageren har ikke vært bistått ved fullmektig, verge eller fylkesmann, men klagerens mor har vært mye involvert i prosessen.

Klageren fikk informasjon om de tre første budene pr. SMS. Påstanden om at han ikke fikk orientering om at det høyeste budet var på kr 2 100 000, er ikke korrekt.

Klageren er selv ansvarlig for sine handlingsvalg, og han kan ikke senere laste megleren dersom han angrer.

Gjennomsnittsprisene for sammenlignbare objekter i perioden gir et riktig bilde av markedet på tidspunktet for kjøpet, og innklagede stiller seg tvilende til om undersøkelser som klageren har foretatt hos andre som bor i området, vil gi en kvalifisert vurdering av markedsprisen.

Eiendommen ble solgt til en pris som ligger 4,3 prosent over taksten og 2,1 prosent over meglerens prisvurdering. Det vil si ikke skyhøyt over det profesjonelle aktører vurderer som riktig markedspris, og heller ikke uvanlig høyt for det markedet som var på våren i 2016.

Megleren som hadde oppdraget har sluttet, og klagerens påstander om hva megleren har sagt muntlig kan ikke innklagede kommentere. Det er heller ikke dokumentert og kan derfor ikke tillegges vekt.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvorvidt megleren har sagt at klageren måtte gi bud på kr 2 400 000 for å kjøpe leiligheten. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Det er dokumentert at innklagede har sendt budvarsel til klagerens/klagerens mors telefonnummer.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden. Det er ikke dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press eller har ført klageren bak lyset på noen måte. Det sikre utgangspunkt er at en interessent selv må vurdere om det skal legges inn et bud, og hvor høyt budet skal være.

Nemnda bemerker at det fremgår av salgsoppgaven på side 8 at eiendommen er en «2-roms leilighet».

Klagen fører etter dette ikke frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2018012

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. mars 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Foss & Co Østfold Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren var interessert i en eiendom innklagede formidlet. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 og god meglerskikk ved å avholde budrunde før siste annonserte visning. Klageren krever erstatning på kr 2 000. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerens krav på erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren var interessert i en eiendom formidlet av innklagede. Saken gjelder gjennomføring av budrunde før annonsert visning.

Eiendommen ble lagt ut på www.FINN.no med annonsert fellesvisning 21. januar. Klageren lastet ned salgsoppgaven på www.FINN.no. Klageren var interessert i eiendommen og hadde planlagt å komme på den annonserte fellesvisningen. Klageren mottok budvarsel på eiendommen fra megleren 18. januar med akseptfrist 19. januar kl. 14:00.

Klageren kontaktet ansvarlig megler 18. januar for å få klarhet i hva som skjedde. Klageren ble fortalt at det var selgerne av eiendommen som hadde bedt megleren om å sende ut

budvarsel til andre interessenter som hadde lastet ned salgsoppgaven. Megleren skriver i sitt tilsvar at han ble enig med selgerne om at de skulle avlyse fellesvisningen for så å presentere budet for de andre interessentene. Det er ikke korrekt at megleren tok bort det annonserte visningstidspunktet på www.FINN.no før megleren sendte ut budvarsel 18. januar. Megleren fjernet først annonsert visning etter at klagerens kone hadde gjort henne oppmerksom på dette pr. telefon.

Klageren avtalte med ansvarlig megler at han og kona skulle komme på privatvisning hos selgerne dagen etter kl. 13:30. Den private visningen ble avholdt 30 minutter før akseptfristen på budet gikk ut. Klageren hadde ikke mulighet til å komme før.

Da klageren og hans kone kom frem til eiendommen, oppdaget de at de hadde mottatt flere budvarsler. Et av budene hadde akseptfrist til kl. 13:30, altså samme klokkeslett som de hadde avtalt privatvisning med selgerne.

I løpet av privatvisningen kom det flere bud, og da høyeste bud på kr 5 900 000 ble gitt, fikk klageren tre minutter på seg til å vurdere om han ville legge inn høyere bud.

Klageren mener megleren har opptrådt i strid eiendomsmeglingsforskriften og i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning på kr 2 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren utførte budrunden i samarbeid med og etter selgernes ønske, og med kun det formål å gjøre det beste ut av den situasjonen som oppstod. Selgerne hadde allerede kjøpt seg ny bolig. Selgerne var veldig nervøse for om de kom til å få solgt eiendommen før de skulle overta sin nye bolig fordi eiendommen de skulle selge lå i det øverste prissegmentet i området.

Det var satt opp fellesvisning søndag 21. januar. Den 18. januar kom det et bud på
kr 5 250 000 direkte til selgerne. Selgerne tok umiddelbart kontakt med megleren, og følte seg i en presset situasjon og lurte på hva de skulle gjøre videre. I tillegg til denne budgiveren, hadde det vært to andre på forhåndsvisning av eiendommen. Begge hadde også ovenfor selgerne gitt uttrykk for at de var interessert i eiendommen.

Etter en diskusjon mellom selgerne og megleren ønsket selgerne at megleren skulle avlyse fellesvisningen, for så å presentere budet for de andre interessentene. Selgerne følte seg ganske sikre på at kjøperen ville være en av de som allerede hadde vært på visning.

I meglerens saksbehandlingssystem er det ikke mulig å registrere og varsle om bud hvis akseptfristen ikke er satt til minimum kl. 12:00 første virkedag etter annonsert visning. Fellesvisningen ble derfor fjernet før bud ble registrert, og budvarsel sendt til alle interessentene via meglersystemet. Det tar alltid noe tid før dataoverføring skjer, og at dette oppdateres på nettportaler som f.eks. www.FINN.no.

Etter å ha sendt ut varsel om det første budet, var megleren i kontakt med klagerens kone både via SMS og telefonsamtaler. Det ble avklart at de kjente godt til området og huset utvendig, men ønsket å komme på visning. Klagerens far bodde i nærheten, og megleren fikk derfor avklart med selgerne at faren kunne komme inn for å se samme kveld.

Megleren innrømmer at klageren ikke fikk nok tid til å områ seg på vedrørende budrunden som startet dagen etter med korte akseptfrister. Megleren hadde aldri noe ønske om at salget av eiendommen ikke skulle foregå på normal måte, med fellesvisning og eventuelt påfølgende budrunde. Selgerne av eiendommen er imidlertid meget godt fornøyd med den salgssummen som ble oppnådd og ikke minst veldig lettet over at salget ble gjennomført før de skulle overta sin nye bolig.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd at:

«I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag».

I dette tilfellet var det annonsert fellesvisning søndag 21. januar, og megleren formidlet bud som hadde akseptfrist 19. januar kl. 14:00, til interessenter torsdag 18. januar. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Det forhold at megleren fjernet fellesvisning etter at budet var kommet inn, er en kritikkverdig omgåelse av regelverket. Å avholde budrunder på korrekt måte er en sentral del av meglerens oppdrag. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerens erstatningskrav fører ikke frem. Klageren har ikke sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap. Det krav (kr 2 000) klageren har fremsatt, gjelder ikke økonomisk tap, men tort og svie. Nemnda har ikke hjemmel for å tilkjenne erstatning for ikke økonomisk tap.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Foss & Co Østfold Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Forøvrig fører klagen ikke frem.