Klage nr 2017029

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Boa Eiendomsmegling Moss AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av enebolig i 2012. Megleren opplyste at hvitevarene fulgte med salget. Klageren ble imidlertid nylig oppmerksom på at han kunne avtale seg bort fra dette. Han krever derfor erstatning for kostnader for nye hvitevarer på kr 20 000. Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at hvitevarene måtte medfølge. De hevder de skriftlig oppfordret klageren til å gjøre seg kjent med hva som fremgikk av listen over løsøre og tilbehør som bør følge med boliger og fritidsboliger. Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for klagen og bestrider at de har opptrådt kritikkverdig.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin eiendom i 2012.

Megleren opplyste om at alt som var på visningen fulgte med boligen, og at dette var en ny regel som klageren ikke kunne unngå. Ettersom han ikke hadde noen mulighet til å lagre hvitevarene over tid, aksepterte klageren at hvitevarene fulgte med salget. Klageren ble først høsten 2016 oppmerksom på at megleren hadde gitt uriktige opplysninger.

Det fremgår imidlertid av listen over løsøre og tilbehør som bør følge med boliger og fritidsboliger, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, EiendomNorge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, at man kan avtale seg bort fra dette. Megleren burde ha gitt klageren informasjon om at han kunne avtale at hvitevarene ikke skulle følge med salget. Dersom han hadde fått slik informasjon, er det ingen tvil om at han hadde tatt med seg hvitevarene.

Klageren leste dokumentene før undertegnelse, men ettersom megleren var så klar på at hvitevarene fulgte med var det lite klageren kunne gjøre.

Klageren krever kompensasjon for kostnader til nye hvitevarer. Innklagede hevder at det ikke er riktig at klageren er påført et økonomisk tap ettersom prisen ville blitt lavere dersom hvitevarene ikke hadde fulgt med. Dette er ikke relevant, da saken handler om at klageren fikk feil opplysninger, og ikke om hvordan disse opplysningene påvirket salgssummen. Hvitevarene var sannsynligvis heller ikke utslagsgivende for kjøperne.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved inngåelsen av oppdraget ble oppdragsavtalen gjennomgått som vanlig og i henhold til rutiner. Under punkt 13 i avtalen er det referert til gjeldende liste over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, EiendomNorge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Innklagede kjenner seg ikke igjen i fremstillingen til klageren.

Samme dag som oppdraget ble inngått sendte innklagede kopi av oppdragsavtalen med vedlagt bekreftelsesbrev og listen for tilbehør pr. e-post. I akseptbrevet oppfordret innklagede igjen klageren til å lese listen for løsøre og tilbehør skriftlig. Det fremgikk at:

«Se også vedlagte liste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund som er gyldig fra 01.02.2012, se spesielt punktet om hvitevarer.»

Det ble også henvist til listen i salgsoppgaven, og den fulgte som vedlegg til kjøpekontrakten.

Klageren ble forelagt listen to ganger og ble skriftlig oppfordret til å gjøre seg kjent med listen. Det fremgår klart at den bare gjelder dersom man ikke avtaler noe annet.

Det er beklagelig at klageren mener han har blitt påført et økonomisk tap, men innklagede kan ikke se at det medfører riktighet, da det er sannsynlig at salgsprisen hadde vært lavere om hvitevarene ikke fulgte handelen.

Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for klagen, eller at de har opptrådt klanderverdig på noen måte.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at megleren ga uriktige opplysninger om at hvitevarene måtte følge med salget og krav om erstatning for nye hvitevarer.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om megleren sa at hvitevarene måtte følge med salget. Saken reiser derfor på dette punkt bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Avgjørende for nemnda blir etter dette at klageren fikk tilsendt fra megleren den såkalte tilbehørslisten, hvor det fremgår at man spesielt skal se på punktet om hvitevarer. Dette fremgår også av oppdragsavtalen, som i pkt. 13 viser til denne listen. På denne bakgrunn må klageren selv ta ansvaret for at han ikke har satt seg inn i mulighetene for unntak fra denne listen.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017010

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Advokatfirmaet Salomon Johansen AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Hun er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Det gjelder meglerens utforming av annonser og salgsoppgave. Klageren mener innklagede bare har krav på kr 30 000 i vederlag. Klageren er også misfornøyd med innklagedes håndtering av budrunden og krever erstatning på kr 60 000. Innklagede avviser klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede i 2015 for salg av sin borettslagsleilighet. Det var en eiendomsmegler som ikke var ansvarlig megler for oppdraget, som var på befaring. Han ga beskjed om dette, og opplyste om at ansvarlig megler ville følge opp. Klageren hadde imidlertid aldri noe kontakt med ansvarlig megler.

Klageren hadde først tenkt til å selge leiligheten selv, og hadde derfor bestilt nødvendig dokumentasjon, samt takst og bilder. Ved inngåelse av avtalen overleverte klageren dette til innklagede. Megleren skulle bare lage annonse på www.FINN.no, samt salgsoppgave. Innklagede fikk også tilgang til nøkler til leiligheten slik at de kunne avholde visning.

Megleren antydet at det var mulig å selge leiligheten for rundt kr 3 300 000 på dette tidspunktet.

Klageren er ikke fornøyd med innklagedes utforming av annonser og salgsoppgave. Klageren måtte bruke mye tid på å korrigere og lese over opplysninger som stadig ble uteglemt eller var feil. Klageren lagde forslag til nytt oppslagsbildet på www.FINN.no, som førte til at annonsen ble mye mer attraktiv.

Leiligheten ble ikke solgt ved første oppdragsperiode. Megleren kontaktet ikke klageren før ved kontraktens utløp. Klageren mottok en faktura fra megleren som hun ikke var enig i.

Partene avtalte å gjøre et nytt forsøk på salg. Det ble avtalt en fastpris på kr 30 000 for dette nye forsøket. Klageren måtte igjen korrigere informasjon om leiligheten i annonsen og i salgsoppgaven. Det var de samme feilene som gikk igjen.

Megleren kom også for sent til ny befaring. Det var en forutsetning for oppdraget at megleren skulle avholde alle visningene, men klageren måtte selv holde privatvisninger. I tillegg kom megleren svært sent til visningen, og en person ble stående og vente ganske lenge på megleren. De som kjøpte leiligheten, hadde klageren selv avholdt visning for.

Det var avtalt at den ansvarlige megleren skulle håndtere oppdraget selv, men klageren hadde minimal kontakt med ham, og nesten all kommunikasjon og håndtering av oppdraget foregikk via andre i foretaket. Det eneste klageren kan se at ansvarlig megler gjorde selv, var å gjennomføre en befaring, én visning og muligens budrunden dagen etter.

Megleren avsluttet budrunden før de høyeste budene kom inn, og klageren tapte minst kr 60 000 på dette. Leiligheten ble solgt til en som hadde forkjøpsrett. Kjøperen eide en tilsvarende leilighet i bygget. Klagerens leilighet hadde imidlertid utsikt og gode solforhold. Klagerens leilighet ble solgt til en pris på bare kr 100 000 over taksten til kjøperens leilighet, og en kvadratmeterpris som var langt under tilsvarende leiligheter i borettslaget.

Klageren måtte kontakte megleren for å få tilsendt kjøpekontrakten til gjennomsyn. Da klageren mottok denne, var den allerede undertegnet av kjøperen.

Klageren ble belastet med kr 5000 i et gebyr som ikke er opplyst om at hun skal betale. Klageren har bedt om å få tilbake dokumenter og ting hun har levert inn uten noe respons fra innklagede. Klageren har ikke mottatt oppgjørsstilling.

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned til kr 30 000. Hun krever også erstatning på kr 60 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

En eiendomsmegler foretok befaringen av leiligheten sammen med selgeren. Eiendomsmegleren har flere års erfaring fra et annet meglerforetak.

Oppdragsavtale ble inngått den 22. oktober 2015, og ble forlenget på e-post den 21. juni 2016. Klagen forstås slik at klageren er uenig i oppdragsavtalens punkt 4: «Vederlag, priser og kostnader».

Det er korrekt av klageren hadde skaffet takst, bilder og annen dokumentasjon for salget, før hun tok kontakt med innklagede. Det ble derfor ikke fakturert som utlegg. Det ble foretatt kontroll av opplysningene i samsvar med eiendomsmeglerens undersøkelses – og opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren og selgeren ble derfor enige om at megleren skulle innhente oppdatert/relevant informasjon for å ivareta undersøkelses– og opplysningsplikten dersom megleren mente at den informasjonen selgeren hadde innhentet ikke var tilstrekkelig. Det fremgår derfor i oppdragsavtalens punkt 4.2 at innhenting av opplysninger gjøres «iht. faktiske utlegg». Dette gjelder også for markedsføringskostnader av boligen i forbindelse med salget, jf. punkt 4.2.

Klageren sendte en e-post til megleren hvor hun etterspurte pris på salgsoppgaven. Megleren besvarte at det kostet kr 3 900. Klageren hadde da en forståelse om at salgsoppgaven ville være en merkostnad ved salget.

Når det gjelder erstatningskravet viser innklagede til budjournalen. Det ble inngitt et bud på kr 3 400 000 med akseptfrist til klokken 14:20. Da det ikke kom inn flere bud innen akseptfristen ble selgerens aksept formidlet til budgiveren klokken 14:20. Det ble inngitt et nytt bud på kr 3 460 000 klokken 14:21, men da var budet på kr 3 400 000 akseptert. Innklagede kan ikke se at de har opptrådt kritikkverdig i budrunden. Det var på forhånd telefonisk kontakt med siste budgiver, slik at det var avklart at han var kjent med siste bud og akseptfristen. Budet ble imidlertid akseptert idet det ikke var noen nye bud innen fristen. I motsatt fall, ved overskridelse av akseptfristen ville budgiveren ikke være bundet av budet.

Det bemerkes at salgsoppgave og annonser på vanlig måte ble korrigert etter selgerens gjennomgang. De ble godkjent av selgeren pr. e-post. Bildende i salgsoppgaven var klagerens egne bilder, da hun ikke ønsket å benytte innklagedes boligfotografer.

Det ble avholdt en privat visning som megleren ikke hadde anledning til å avholde. Det ble derfor avtalt at klageren skulle gjennomføre denne visningen.

Minnepenn og perm med dokumenter er hentet av klageren. Ut over dette foreligger det ingen dokumenter eller gjenstander i innklagedes besittelse som klageren eier.

Klagerens krav om vederlagsreduksjon og krav om erstatning avvises.

Det var et godt samarbeid om salgsprosessen, og det var ingen klage eller innvendinger underveis eller etter at salget var gjennomført.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren har for det første anført at hun har betalt kr 5 000 i et gebyr som det ikke er opplyst at hun skal betale. Nemnda bemerker at dette dreier seg om eierskiftegebyret i borettslaget, som en selger av en borettslagsleilighet alltid må betale til forretningsfører. I prinsippet hadde det ikke vært noe i veien for at forretningsføreren hadde fakturert klageren direkte for dette gebyret.

Det følger av borettslagsloven § 4-6 at borettslaget for arbeide med eierskifte og eventuell godkjenning kan kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret. Det kan ikke gjøres avtale om at andre enn den som avhender borettslagsandelen (her klageren) skal betale vederlaget. Nemnda bemerker for øvrig at rettsgebyret i 2016 var kr 1 025, slik at det kan reises spørsmål om borettslaget har krevd et for høyt gebyr av selgeren.

Nemnda finner 11at eierskiftegebyret ikke er et utlegg i eiendomsmeglingslovens forstand, men at det hadde vært en fordel om megleren hadde informert om dette i forkant. Klageren er imidlertid forpliktet til å betale gebyret på kr 5 000.

Når det gjelder de øvrige forhold klageren har anført, finner nemnda det klart at de ikke kan føre frem. På flere punktet er det for øvrig påstand mot påstand, som nemnda ved sin skriftlige behandling ikke kan ta stilling til.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017017

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Foss & Co Oslo Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i 2009. Ved salgsprosessen av leiligheten i 2016 oppdaget klagerens megler at det var oppgitt feil seksjonsnummer ved kjøpet i 2009. Salgsprosessen ble stoppet i påvente av retting av seksjonsnummer. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 50 168,50. Innklagede bestrider kravet. De hevder de innhentet alle lovpålagte opplysninger, og at de ikke hadde noen foranledning til å tro at seksjonsnummeret var feil.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i 2009. Klageren inngikk oppdragsavtale med et annet meglerforetak og la ut leiligheten for salg i juni 2016. Det nye meglerforetaket oppdaget at seksjonsnummeret som innklagede hadde oppgitt var feil. Seksjonsnummeret var byttet med leiligheten i underetasjen.

Meglerforetaket, som klageren hadde engasjert, mente dette måtte rettes før de kunne selge leiligheten. De opplyste videre om at dersom han ønsket å fortsette salgsprosessen før feilen

med seksjonsnummeret var rettet, måtte de opplyse om dette ved salget. Det ville kunne skape usikkerhet med hensyn til når en kjøper kunne overta, og at det ville kunne virke prisdempende. Det var derfor uaktuelt for klageren å fortsette salgsprosessen. Seksjonsnumrene ble byttet, og leiligheten ble til slutt solgt i oktober 2016.

Innklagede hevder at megleren klageren hadde engasjert, hentet seksjonsbegjæringen i sin helhet av ukjent årsak. Klageren har vært i kontakt med megleren og deres juridisk avdeling. De gir tilbakemelding på at de har rutine for å innhente seksjonsbegjæring nettopp for å undersøke om selgeren har hjemmel til leiligheten, samt boder og parkeringsplasser. De mener også at megleren har ansvar for å kontrollere opplysninger som er lett tilgjengelige i offentlige registre, noe som seksjonsbegjæringen er.

Da klageren første gang kontaktet innklagede om saken, ba de klageren ta kontakt med Kartverket, da dette kun var en formalitet. Han fikk da ingen bekreftelse fra Kartverket om at dette ble ordnet uten videre. De fortalte at en saksbehandler måtte se på saken og gjøre en vurdering.

Klageren mener at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å gi feilaktige opplysninger ved salget, og at innklagede er erstatningsansvarlig. I forbindelse med saksbehandlingstiden for retting av seksjonsnummer måtte klageren betale renter og gebyr, husleie, samt styling av leiligheten. Klageren eide to leiligheter i tre måneder og krever erstatning for utgiftene dette har påført ham. Klageren krever erstattet kr 50 168,50.

Innklagede har i korte trekk anført:

I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren på vanlig måte registerbetegnelse. Innklagede innhentet ikke seksjonsbegjæringen i 2009, hvilket heller ikke er eller var påkrevd etter loven, med mindre særskilt oppfordring til undersøkelse foreligger. Det ble gjennom innklagedes informasjonsinnhenting ikke avdekket forhold eller omstendigheter ved eiendommen som ga innklagede foranledning eller oppfordring til å tro at eiendommens seksjonsnummer skulle være feil. Ved innklagedes oppdrag i 2009 var ikke eiendommen merket med seksjonsnummer på døren, slik klageren opplyser er tilfellet nå.

Klagerens nye eiendomsmegler innhentet seksjonsbegjæringen i sin helhet. Det ble da avdekket at seksjonsnummeret på salgsobjektet var feil, i det man ved seksjonsbegjæringen, som fant sted i 1984, hadde byttet om seksjonsnummer på denne seksjonen med den tilsvarende seksjonen i etasjen under.

Det er for innklagede ukjent hva klagerens eiendomsmegler bygget oppfatningen på at salget av eiendommen måtte utsettes i påvente av retting. Etter innklagedes oppfatning, og som historien viser, vil retting kun være en formalitet. En opplysning i salgsprosessen om at retting pågikk, ville ikke hatt betydning for en vellykket fortsettelse av salgsprosessen.

Innklagede har kostnadsfritt bistått klageren med å rette opp feilen. De tok også kontakt med meglerforetaket klageren hadde inngått oppdragsavtale med og ga uttrykk for at stansing av salgsprosessen synes som et unødvendig tiltak sett hen til at det dreide seg om en feil som åpenbart ikke hadde noen betydning for eiendommens omsettelighet, og det var åpenbart en formalitet som ville bli rettet, noe Kartverket har bekreftet.

Rettingsprosessen tok uventet lang tid, i all hovedsak fordi klagerens bankforbindelse brukte svært lang tid på å sørge for utstedelse av nye pantedokumenter og slettebegjæring. Kartverket bekreftet på et tidlig tidspunkt at de ville foreta en inkuriepåtegning så snart de mottok nødvendig dokumentasjon fra banken.

Innklagede er uenig i klagerens anførsler, og bestrider at det foreligger brudd på god meglerskikk. Det bestrides at det også foreligger faktisk og rettslig grunnlag for et erstatningsansvar for meglerforetaket.

Det erkjennes selvfølgelig at angitt seksjonsnummer på seksjonen ved salget i 2009 objektivt sett var feil. Spørsmålet er om innklagede på bakgrunn av gjeldende rett i 2009 har subjektiv skyld/kan klandres for ikke å ha avdekket feilen og sørget for retting den gang, slik de har gjort nå.

Innklagede mener at man ved salgsoppdraget i 2009 ikke hadde noen saklig eller reell mulighet til å avdekke feilen, og det kan således ikke ha vært opptrådt i strid med verken opplysningsplikten eller undersøkelsesplikten. Det foreligger dermed ikke brudd på god meglerskikk eller for øvrig erstatningsbetingende klanderverdighet fra innklagedes side.

Dersom man skulle mene at innklagede burde avdekket feilen i 2009, anføres det subsidiært at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom en slik feil og det tapet klageren påberoper.

Årsaken til at klageren ble sittende med to eiendommer over en lengre periode enn han kanskje ville ha gjort ved å fortsette salgsprosessen, ligger i en feil beslutning, eventuelt dårlig rådgivning fra megleren klageren engasjerte.

Det fremstår som noe uklart hvorvidt de salgskostnadene klageren ønsker at innklagede skal erstatte ikke ville ha påløpt uavhengig av den forsinkelsen klageren valgte å akseptere. Bevisbyrden for årsakssammenheng og tap påhviler klageren, og er ikke oppfylt.

Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk eller erstatningsbetingende atferd fra innklagedes side.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning på grunn av feil oppgitt seksjonsnummer ved salg av leilighet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren hevder innklagede oppga feil seksjonsnummer ved salget. Innklagede erkjenner at det ble angitt feil seksjonsnummer ved salget i 2009, men hevder at det ikke er krav om at hele seksjonsbegjæringen må innhentes ved salg, eller at megleren hadde noen foranledning til å undersøke forholdet nærmere.

Nemnda bemerker at det heller ikke i dag er noe krav om at seksjoneringsbegjæringen skal innhentes ved salg med mindre megleren har opplysninger som tilsier at nærmere undersøkelser må foretas. En annen sak er at flere meglere i dag rutinemessig også innhenter seksjoneringsbegjæringen ved salg.

Det er på det rene at feil seksjonsnummer hadde oppstått før salget i 2009 og før megleren fikk salgsoppdraget. Det er videre på det rene at oppdragsgiver som selger av seksjonen og hjemmelshaver, opplyste om seksjonsnummeret til megleren. Nemnda finner ikke at det foreligger opplysninger som ga megleren en særskilt oppfordring til å innhente seksjoneringsbegjæringen, noe som ville avdekket feilen. Feilen bestod i at seksjonen som ble solgt, ligger i 4. etasje, mens seksjonsnummeret gjaldt en leilighet i 3. etasje.

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede heller ikke kan bli erstatningsansvarlig.

Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til foreldelsesspørsmålet.

Klagen fører etter dette ikke frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017021

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Ketil Koppang landbruks – og næringsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling

Klageren ga bud på en landbrukseiendom som var konsesjonspliktig. Klageren mener at megleren ga uttrykk for at kommunen ville innvilge konsesjon. Konsesjon ble avslått. Selgeren trakk seg fra handelen. Klageren hevder megleren unnlot å opplyse om problemene som var oppstått vedrørende konsesjon forrige gang eiendommen ble omsatt. Klageren hadde innbetalt et forskudd på kr 800 000. Etter at handelen ble annullert krevde klageren dette tilbakebetalt, og at hun skulle bli holdt økonomisk skadesløs. Megleren ville ikke tilbakebetale beløpet før klageren frafalt kravet om å bli holdt økonomisk skadesløs. Klageren mener megleren som følge av disse forholdene opptrådte i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Innklagede hadde i oppdrag å selge en landbrukseiendom. Eiendommen utgjør i overkant av 236 da, og erverv er derfor betinget av konsesjon.

Innklagede annonserte eiendommen på www.FINN.no ultimo oktober 2016. Klageren responderte på annonsen den 31. oktober. Megleren oversendte salgsoppgaven på e-post til klageren. Etter at klageren hadde dokumentert sin evne til å finansiere et eventuelt kjøp, ble det den 3. november gjennomført en privat visning, med eieren og eiendomsmegleren til stede.

I annonsen ble det henvist til takst og tilstandsrapport som viste en markedsverdi på kr 8 900 000. Taksten var fremlagt som bilag til salgsoppgaven. Under visningen stilte klageren en del kritiske spørsmål til taksten, men samtlige spørsmål ble av megleren avvist som irrelevante. Megleren opplyste om at dette ikke var en ordinær verditakst, men en landbrukstakst der det var tatt hensyn til begrensninger i omsetningsverdi som følger av konsesjonsloven. Det samme fremgår av taksten. Megleren forsikret videre om at konsesjonsbehandlingen i denne saken kun var å betrakte som en formalitet, og at en overdragelsessum som lå innenfor takstbeløpet «helt sikkert» ville bli akseptert av konsesjonsgivende myndighet. Megleren viste blant annet til at den aktuelle takstmannen aldri hadde fått underkjent noen av sine landbrukstakster. Det har senere vist seg at den fremlagte «landbrukstaksten» lå mer enn 50% høyere enn lovlig overdragelsessum.

Etter flere etterfølgende telefonsamtaler med megleren innga klageren et bud på kr 8 000 000 den 7. november.

Fordelingen av budet mellom eiendommen og innbo/løsøre, med kr 600 000 (senere justert til kr 590 000) ble foretatt etter råd fra megleren. Det var rimelig klart at den reelle verdien av dette innboet var langt lavere, men all den tid den økonomiske rammen for overdragelsen lå så vidt meget lavere enn den fremlagte landbrukstaksten, ble dette ansett som ubetenkelig.

Den 11. november oversendte megleren utkast til kjøpekontrakter. Klageren reagerte umiddelbart på utkastets punkt 12, kalt «Spesielle vilkår/forbehold». Det fremgikk under dette punktet at megleren prøvde å pålegge kjøperen den fulle risiko for et mulig negativt utfall av konsesjonsbehandlingen. Uansett om megleren ved en rekke anledninger hadde uttalt seg skråsikkert og forsikret om at konsesjonsbehandlingen ville forløpe uten problemer, ble det vurdert som fullstendig uakseptabelt å bli påført denne risikoen. Klageren sendte derfor en e-post til innklagede.

Det er ikke riktig slik innklagede hevder, at det foreligger en innarbeidet praksis for å legge konsesjonsrisikoen over på kjøperen. Konsesjonsbehandlingen består som kjent av flere forskjellige elementer, og det er vanlig – og også høyst rimelig – at kjøperen pålegges risikoen for den delen av konsesjonsbehandlingen som er relatert til kjøperens egne forhold, særlig da hans egnethet til å drive gården.

Derimot er det hverken vanlig eller rimelig å påføre kjøperen risikoen for hvordan konsesjonsgivende myndighet vil vurdere den kjøpesum partene har avtalt. Årsaken til dette er nærliggende; en konsesjonsbelagt eiendom er ikke verdt mer enn den høyeste overdragelsessum konsesjonsgivende myndighet finner å kunne godta. Dette er åpenbart en risiko som ligger hos selgeren.

Kontraktene ble utarbeidet slik klageren krevde; dog slik at situasjonen dersom konsesjonsgivende myndighet nektet konsesjon ikke ble regulert særskilt. Kontraktene ble underskrevet av partene den 21. november. Samme dag ble konsesjonssøknaden innlevert til kommunen.

Kommunen nektet konsesjon fordi den avtalte kjøpesummen på kr 7 400 000 ble ansett for å være for høy. Høyeste lovlige salgssum ble samtidig satt til kr 5 800 000. Hverken megleren eller selgeren ga på dette tidspunktet uttrykk for at kommunens vurdering av høyeste lovlige overdragelssum måtte være uriktig, og at vedtaket burde påklages. Dette ville vært det eneste naturlige dersom megleren hadde hatt noen grad av dekning fra sine tidligere utsagn om at «landbrukstaksten» som var vedlagt salgsoppgaven, «helt sikkert» ville bli akseptert av konsesjonsgivende myndighet.

Megleren visste eller burde kjent til at da selgeren ervervet eiendommen i 2011, ble konsesjon nektet fordi den avtalte kjøpesummen på kr 6 600 000 ble ansett for å være for høy. Høyeste lovlige overdragelsessum ble den gangen fastsatt til kr 4 600 000, som megleren var kjent med. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk. Han har enten misligholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven, eller misligholdt sin plikt til å dra omsorg for begge parter ved at kjøperen fikk direkte misvisende opplysninger.

Bare noen dager før visningen hadde tingretten avsagt dom i en sak som var relatert til oppgjøret etter den forrige overdragelsen av eiendommen. Det er utenkelig at megleren ikke var kjent med denne tvisten, og han har over telefon til klageren gitt uttrykk for at var kjent med dommen.

Selv om eiendommen fremstår som påkostet og velutstyrt, var selgerens investeringer for det meste knyttet til boligdelen og tunet, men som landbrukseiendom kan eiendommen knapt vurderes som mer verdifull i dag enn da han ervervet den. Skogen var drevet ut, og store deler av plikten til gjenplantning var ikke blitt oppfylt.

Megleren og selgeren forsøkte å inngå avtale med klageren om å tilføre selgeren vederlag tilsvarende den avtalte økonomiske ramme. Det ble fremsatt forslag om at en skulle trekke inn utenforstående formuesobjekter (en fritidseiendom som tidligere var fradelt den aktuelle eiendommen, og en leilighet) for å la disse inngå i transaksjonen til henholdsvis over- og underpris. På denne måten skulle man dekke differansen mellom selgerens ønskede vederlag og høyeste lovlige overdragelsessum. I tillegg ble det foreslått at en skulle øke vederlaget for innbo/løsøre. Samtlige av forslagene ble avslått av klageren.

Det er riktig at klageren hadde gitt uttrykk for en interesse i å kjøpe en fritidseiendom som var fraskilt fra eiendommen, men tilbudet som ble foreslått, ble avslått av klageren.

Selgeren trakk seg fra handelen etter at han forsto at klageren ikke var villig til å betale mer enn den høyeste lovlige pris for eiendommen. Megleren nektet å refundere det innbetalte forskuddsbeløp på kr 800 000, med mindre klageren frafalt et krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i saken. Dette er klart i strid med god meglerskikk.

Klageren aksepterte at handelen bortfalt, og krevde samtidig at forskuddsbeløpet på

kr 800 000 ble refundert umiddelbart. I tillegg ble megleren gjort oppmerksom på at klageren var blitt gjort kjent med tvisten som hadde versert i forbindelse med forrige overdragelse av eiendommen, og der selgeren hadde forklart seg som vitne. Denne dommen var helt fersk på det tidspunktet den første befaringen av eiendommen fant sted, og ut fra utsagn megleren hadde kommet med, måtte det legges til grunn at han var kjent med den aktuelle tvisten og dens gjenstand. Klageren har senere funnet ut at tvisten var allment kjent i egnen. Grunnet meglerens forhold fremmet klageren krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i sakens anledning.

I svaret fra megleren kommenterte han heller ikke de relativt alvorlige beskyldningene som var fremsatt mot ham i korrespondansen etter at konsesjonssøknaden ble avslått. Derimot fremgikk det helt utvetydig at han forsøkte å presse klageren til å frafalle sine økonomiske krav, idet han anførte at forskuddsbeløpet ikke ville bli refundert før klageren hadde frafalt kravet. Klageren tok forbehold om å utvide kravet om å bli holdt økonomisk skadesløs. Samtidig anførte de at det kan være liten tvil om at trusselen om å tilbakeholde forskuddsbeløpet er i strid med god meglerskikk.

Megleren svarte pr. e-post at han ville utbetale forskuddsbeløpet «snarest». Klageren har imidlertid ikke mottatt beløpet.

Megleren utviste en opptreden som er klart i strid med god meglerskikk. Allerede fremleggelsen i salgsoppgaven av en «landbrukstakst» som ligger kr 3 100 000 (drøye 53%) høyere enn hva landbruksmyndighetene i kommunen godtar, må vurderes slik. Som presumptiv fagmann på området må det kunne kreves av ham at han har et minstemål av forståelse for hvordan konsesjonsloven vil bli anvendt på en eiendom han skal selge.

Megleren opptrådte i tillegg i strid med god meglerskikk ved å under befaringen unnlate å opplyse om de problemer som var oppstått i forhold til konsesjonslovgivningen forrige gang eiendommen ble omsatt. Han uttalte seg derimot med stor overbevisning og sikkerhet om at en overdragelsessum innenfor «landbrukstaksten» «helt sikkert» ville bli godtatt.

Det er heller ikke forenlig med god meglerskikk at han i den situasjonen som forelå, søkte å overføre risikoen for konsesjonsbehandlingen til kjøperen, uten å gjøre spesielt oppmerksom på dette og på konsekvensene. Han har etter dette ikke oppfylt sin plikt til å dra omsorg for begge parter.

Dersom det skulle legges til grunn at megleren var ukjent med de problemer som var oppstått i forbindelse med forrige overdragelse og konsesjonslovgivningen, må det åpenbart legges til grunn at han ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven. Han har uansett opptrådt i strid med god meglerskikk.

Trusselen om å tilbakeholde det innbetalte forskuddsbeløpet med mindre kjøperen frafalt ethvert økonomisk krav, er i seg selv i strid med god meglerskikk etter at kjøperen og selgeren hadde blitt enige om at handelen skulle bortfalle.

Innklagede antyder at klageren skal ha misligholdt sin plikt etter kontrakten til å påklage vedtaket til kommunen om å nekte konsesjon. Dette er ikke riktig.

Klageren var selvsagt innstilt på å påklage vedtaket slik kontrakten påla dem, men selgeren ga meget raskt uttrykk for at han ikke ønsket dette. Årsaken til at selgeren ikke ønsket dette, oppfattet klageren skyldtes at han vurderte det som urealistisk at en klagebehandling ville gi ham det vederlaget han ønsket. Han ønsket derfor heller å forhandle om «kreative» løsninger som kunne sikre ham dette.

Klagen som selgeren senere sendte inn til fylkesmannen forstår klageren slik at skyldes hans ønske om å få endelige fastslått hvilken landbruksverdi han kan legge til grunn ved et fremtidig salg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved gårdssalg er det nå en innarbeidet praksis om at konsesjonsrisikoen legges på kjøper. I dette tilfellet blir kjøper gjennom salgsoppgaven kun bedt om å bære kostnaden ved konsesjonssøknaden. Det var et ønske fra selgeren om at han selv skulle bære konsesjonsrisikoen. Det betyr at kjøper ikke bærer noen økonomisk risiko, unntatt konsesjonsgebyret, dersom konsesjon ikke oppnås. Kjøper kan da med trygghet for sin egen økonomi legge inn bud og kjøpe en konsesjonsbelagt eiendom.

Innklagedes standard kjøpekontrakt ble sendt ut som et utkast til partene. Dessverre uten at tilpasningen vedrørende konsesjonsrisiko var endret i utkastet. Etter at klageren gjorde oppmerksom på feilen ble avsnittet endret. Dette var ikke en bevisst handling fra eiendomsmegleren sin side.

Ved salg av konsesjonsbelagte landbrukseiendommer blir det benyttet egnede landbrukstakstmenn. Landbrukstakstmannen benyttet i dette tilfellet utøver sitt yrke med utgangspunkt fra kommunen, og kjenner godt til både markedet og de lokale konsesjonsmyndigheter.

Takstmannen vurderte konsesjonsverdien til kr 9 478 550, og en antatt markedsverdi på kr 8 900 000. Prisantydningen ble i salgsoppgaven satt til kr 7 400 000 da selgeren ønsket en rask avklaring med tanke på salg. Dette var ingen lokkepris, men en sum selgeren ville være fornøyd med og var villig til å akseptere. Prisantydningen var i overkant av kr 2 000 000 under konsesjonsprisen takstmannen hadde beregnet. Med bakgrunn i dette følte eiendomsmegleren seg meget trygg på at konsesjon ville bli oppnådd. Megleren mener at det ovenfor kjøperen ble sagt at det normalt sett bør gå greit å få konsesjon på denne gården ettersom takstmannen som ble benyttet var en takstmann han hadde brukt i over seks år i dette området. Pr. dags dato er dette første gangen det ikke er blitt gitt konsesjon hvor denne takstmannen har vært inne i bildet. Tidligere har det også blitt gitt konsesjon på andre gårder takstmannen har taksert selv om salgssummen både har vært kr 400 000 og 500 000 over takst.

Det er i taksten heller ikke satt unormale høye verdier på skog og dyrket mark i forhold til andre takster i samme kommune og i nabokommuner som kan sammenlignes. Nabokommuner har gitt konsesjon på dårligere gårder til omtrent samme pris tidligere. Med bakgrunn i dette var eiendomsmegleren trygg på at takstverdiene var i henhold til konsesjonslovgivningen og praktiseringen i kommunen. Det er heller ingen av verdiene i taksten som for eiendomsmegleren stikker seg ut som urealistiske.

I ettertid har også kommunen sendt forespørsel til NITO som takstmannen er medlem av, hvor de ber NITO vurdere takstmannens praktisering av lovverket og hans habilitet. NITO argumenterer for at konsesjonsreglene er fulgt.

I kjøpekontraktens avsnitt som omhandler konsesjon, står det følgende:

«Kjøper forplikter seg etter beste evne å forsøke å oppnå konsesjon, herunder å sørge for at kommunen mottar relevant informasjon om egen skikkethet til å drive eiendommen, samt å påklage eventuelt avslag på konsesjonssøknaden til Fylkesmannen i (…)».

I konsesjonsvedtaket fra kommunen datert 17. januar 2017, står det følgende om klageadgangen:

«Avgjørelsen kan påklages i henhold til forvaltningslovens bestemmelser. Klagefristen er på 3 uker jf. forvaltningsloven § 29. Både selger og kjøper har klageadgang. Klagen rettes til kommunen, men det er Fylkesmannen i (…) som behandler klagen.»

Kjøperen (klageren) oppfylte ikke sin plikt i henhold til kjøpekontrakten til å klage på konsesjonsvedtaket til Fylkesmannen. Selgeren sendte imidlertid inn en klage på vedtaket. Selv om klageren hevder at selgeren ikke mente det var hensiktsmessig å påklage vedtaket til Fylkesmannen, og hvor selgeren deretter ønsket å trekke seg fra handelen, behøvde ikke klageren å godta dette uten å klage. Dersom både selgeren og klageren ønsket å trekke seg fra handelen, slik det var i dette tilfellet, sto de selvsagt fritt til det. Klageren sa seg enig i det, men hadde alle muligheter til å klage på kommunens avgjørelse til Fylkesmannen.

Klageren kan ikke hevde med sikkerhet at konsesjon ikke ville bli oppnådd uten å klage på vedtaket. Det er sterke argumenter og innsigelser på at kommunens prisberegninger er for lave. Både i svarbrevet fra NITO og klagen fra selgeren bemerkes det tydelig at kommunens saksbehandling og begrunnelse for lavere pris er svakt begrunnet. Klagen ble avvist av Fylkesmannen da selgeren ikke hadde rettslig interesse.

Eiendomsmegleren anså ikke informasjon om konsesjonsbehandlingen for hele seks år siden som relevant informasjon å videreformidle. Dette med bakgrunn i at eiendommen er betydelig påkostet og oppgradert siden 2011, og har endret sin standard betraktelig. Konsesjonsvurderingene har også endret retning når det gjelder konsesjonspriser etter forrige regjeringsskifte, hvor det nå legges opp til en mer liberal linje når det gjelder verdi som en del av helhetsvurderingen. Det påpekes også igjen at klageren ikke hadde noen økonomisk risiko om konsesjonsprisen ble satt lavere, unntatt utgifter til konsesjonsbehandlingen.

Påstand om at den endelige teksten i kjøpekontrakten ikke regulerer hva som skjer om konsesjon ikke blir oppnådd, er ikke riktig. Under kjøpekontraktens punkt om konsesjon står det blant annet følgende:

«Dersom en eventuell klage til fylkesmannen ikke fører frem, står både selger og kjøper fritt til å kansellere kontrakten. I så fall skal det innbetalte forskudd inklusive påløpte renter refunderes til kjøperen».

Det er dermed rimelig klart hva som skjer dersom konsesjon ikke oppnås.

Etter at kjøpsprosessen ble avsluttet og partene var enige om dette, skulle klageren i henhold til den inngåtte kjøpsavtalen få refundert sitt innbetalte depositum på kr 800 000 + renter. Klageren fremmet et krav om at bestemmelsen om konsesjonssøknad i den inngåtte kjøpekontrakten ikke skulle følges og at de ikke skulle betale for konsesjonssøknaden likevel. Innklagede ønsket en tilbakemelding fra klageren om at kravet for konsesjonssøknaden ble tilbakebetalt før refundering av depositumet. Klageren ga opplysninger om kontonummeret i en e-post av 26. januar 2017, og beløpet ble i sin helhet inkl. renter tilbakeført til klageren den 31. januar 2017. Innklagede måtte i mellomtiden sørge for at klagerens kjøpsforsikring ble kansellert. Innklagedes oppgjørsansvarlig arbeider tirsdager, onsdager og fredager. Utbetalingen skjedde tirsdag da det var mulighet.

Klage til fylkesmannen tar tid, og erfaringsmessig kan den ekstra behandlingstiden utgjøre noen måneder. Det var lite hensiktsmessig for selgeren og klageren. Det ble derfor sett på alternative løsninger. Klageren hadde hele tiden snakket om at hun hadde et sterkt ønske om å kjøpe en hytteeiendom nede ved stranden rett sør for selve gårdstunet. Dette er en hytte som eies av en tredjepart, som skulle selges. Selgeren av gården har forkjøpsrett på hytta. Faren til klageren ønsket å kjøpe hytta. Det ble foreslått at faren kunne kjøpe hytta av selgeren etter at selgeren hadde benyttet forkjøpsretten sin, tilsvarende mellomlegget på inngått kjøpesum og konsesjonsvedtaket. Det ville i så fall innebære at de ville få med en hytte inkludert i den allerede inngåtte kjøpsavtalen. Når det gjelder en leilighet i Oslo, var det etter innklagedes kunnskap et forslag som ble rettet fra selgeren til klageren. Det ble også foreslått at selgeren kunne inkludere ytterligere løsøre og innbo i handelen, og tilføre ytterligere faktiske verdier inn i handelen. Det dreide seg om gjenstander som store prismekroner, en båt og andre gjenstander på gården. Selvsagt ikke for samme beløp som mellomlegget, men som en liten del av en alternativ løsning. Klageren ønsket ikke å se på alternative løsninger, men informerte om at de kunne overta gården for konsesjonsverdien fastsatt av kommunen. Dette var ikke av interesse for selgeren.

Med bakgrunn i den ovenstående beskrivelsen bestrides det at eiendomsmeglerens opptreden er i strid med god meglerskikk. Eiendomsmegleren har også ivaretatt sin omsorgsplikt for begge parter, ved å forsøke å komme med gode forslag og minnelige løsninger innenfor gjeldende regelverk for å gjennomføre handelen. Det var selgerens og klagerens valg å trekke seg fra handelen, og klageren valgte å ikke klage på konsesjonsvedtaket til Fylkesmannen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det synes å være på det rene at megleren har forsøkt å finne løsninger på prisproblematikken ved å trekke inn salg av hytte og leilighet, samt prissetting av innbo. Nemnda finner det klart at slike forsøk på løsninger er i strid med god meglerskikk. Uansett hva man måtte mene om prispolitikken på landbrukseiendommer, skal en megler forholde seg til de regler som gjelder.

Når den gjelder den tidligere konsesjonsbehandlingen, har innklagede anført at megleren ikke fant det relevant å videreformidle informasjonen om denne. Nemnda er av den oppfatning at dette kan være informasjon av betydning, som det kunne være nyttig for kjøperen å være oppmerksom på selv om det hadde gått seks år, og eiendommen angivelig var oppgradert.

Når det gjelder meglerens forsøk på å «skyve» konsesjonsansvaret over på kjøperen, er det i salgsoppgaven opplyst følgende: «Det er kjøpers kostnad å oppnå konsesjon.» Det sier intet om hvem som har ansvaret for at konsesjon oppnås. Først i forslaget til kjøpekontrakt er det inntatt en bestemmelsen om at «[d]ersom konsesjon ikke gis er dette kjøpers risiko». Nemnda bemerker at det ikke er i strid med loven å innta en slik bestemmelse. Det burde imidlertid da også ha fremkommet av salgsoppgaven, slik at klageren kunne tatt dette med i betraktning i vurderingen av om bud skulle gis.

Ut fra opplysningene i saken legger nemnda til grunn at selgeren og kjøperen (klageren) var enige om å heve avtalen, og at kjøperen ikke skulle klage avslaget på konsesjon til fylkesmannen. I en slik situasjon ville for øvrig kjøperen ikke hatt rettslig klageinteresse, jf. også fylkesmannens vedtak etter at selgeren hadde sendt inn klage.

Det er på det rene at etter at kjøpet var hevet, nektet megleren å refundere det innbetalte forskuddsbeløpet på kr 800 000 med mindre klageren frafalt et krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i saken. Nemnda finner at dette er klart kritikkverdig fra meglerens side, selv om megleren snudde etter kort tid og tilbakebetalte beløpet.

Ut fra en samlet vurdering av disse forholdene finner nemnda det klart at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda finner det ikke nødvendig å gå innpå de øvrige forhold klageren har påberopt.

Klagen har etter dette ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Ketil Koppang Landbruks- og Næringsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klage nr 2017028

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Porsgrunn

Saken gjelder:                Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren innga bud på en fritidseiendom formildet av innklagede. Klageren hevder innklagede krevde at hun måtte inngi bud med 30 minutters akseptfrist. Den andre budgiveren hadde kortere akseptfrister. Klageren fikk en SMS om at det var inngitt et bud med akseptfrist til kl. 15:00. Klageren trodde at budgiveren hadde forlenget akseptfristen, og la inn et nytt bud. Selgeren hadde imidlertid allerede akseptert budet fra den andre budgiveren. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede synes saken som har oppstått er beklagelig, og har stor forståelse for klagerens skuffelse. De hevder imidlertid at megleren gjorde sitt ytterste for å kunne gjennomføre en forsvarlig budrunde, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren var med i en budrunde på en fritidseiendom. Klageren la inn sitt første bud 12:47, med akseptfrist kl. 13:00 som var samme akseptfrist som forrige budgiver hadde hatt. Klageren fikk telefon fra megleren om at han ikke kunne motta bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter, da deres SMS-varslingssystem ikke fungerte optimalt. Kortere akseptfrist ville være uforsvarlig.

Akseptfristen ble endret til kl. 13:20. Megleren ringte til klageren kl. 12:57, hvor han opplyste at det hadde blitt inngitt et nytt bud med akseptfrist til kl. 13:00. Megleren lurte på om klageren ønsket å legge inn et høyere bud. Klageren svarte at det måtte vel gjelde de samme regler for akseptfrist for denne budgiveren som for klageren, og at hun ikke ønsket å høyne budet pr. telefon da hun måtte snakke med mannen sin. Megleren sa at han måtte legge budet frem for selgeren. Klageren opplyste om at hun ikke var fornøyd med dette.

Etter at telefonsamtalen ble avsluttet, fikk klageren en SMS fra megleren der det siste budet ble lagt frem med en akseptfrist til kl. 15:00, som ble oppfattet slik at akseptfristen var utsatt. Megleren beklaget ikke, men sa at klageren for så vidt ikke skulle fått den SMS`n hvor det feilaktig sto at akseptfristen var kl. 15:00.

Innklagede hevder at SMS med akseptfrist kl. 15:00 ble sendt før megleren ringte klageren 12:57. Dette er ikke riktig.

Klageren innga et nytt bud kl. 14:30. Megleren opplyste i telefonsamtale at hytta ble solgt 13:00. Klageren sendte samme ettermiddag en e-post til fagansvarlig hos innklagede med klagerens fremstilling av saken. Han ringte dagen etter å innrømmet deres feil, men kunne ikke omgjøre salget. Han så tydelige hvilke konsekvenser dette var for selgeren og for klageren.

Av budjournalen fremgår det at høyeste bud hadde akseptfrist kl. 13:15, og ikke kl. 13:00 som megleren hadde sagt til klageren. Videre fremgår det at budet ble mottatt kl. 12:55 med opprinnelig akseptfrist til kl. 13:00.

Klageren hevder megleren har opptrådt klanderverdig og i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen gjelder meglerens håndtering av budrunden. På grunn av tekniske problemer med levering av SMS`er, hadde megleren bedt budgiverne om å unngå korte akseptfrister, noe budgiverne hadde akseptert.

Klokken 12:47 mottok megleren bud fra klageren på kr 3 200 000 med akseptfrist kl. 13:00. På grunn av tekniske problemer, og for å kunne gjennomføre en forsvarlig budrunde, kontaktet megleren klageren og anmodet om lenger akseptfrist. Klageren aksepterte dette.

Kjøperen høynet budet kl. 12:50 til kr 3 250 000, og akseptfrist til kl. 13:00. I budjournalen er det registrert at budet kom inn kl. 12:57. Dette er dessverre feil. Budet er feilregistrert i budjournalen. Megleren forsøkte å få budgiveren til å forlenge fristen, noe vedkommende ikke ønsket å gjøre.

Samtlige budgivere og interessenter ble informert om det nye budet pr. SMS. Samtidig ringte megleren og orienterte selgeren om budet, og den korte fristen.

I tråd med innklagedes rutiner og særlig fordi fristen var så kort, ringte megleren til klageren og informerte om budet og akseptfristen. I telefonsamtalen som fant sted kl. 12:57 beklaget megleren den korte fristen og forklarte at han hadde bedt om en lenger frist, men at budgiveren hadde nektet. Klageren opplyste at hun ikke ville gå høyere, og at hun uansett ikke hadde kunnet by fordi hun ville ha måttet diskutere saken med mannen sin som ikke var hjemme.

Megleren forsøkte uten hell å få tak i selgeren. Megleren visste at selgeren satt i bilen på vei fra hytta med dårlig mobildekning. Han ringte kjøperen og informerte om at han ikke hadde fått tak i selgeren innen akseptfristen. Han forklarte at kjøperen kunne forlenge budet sitt slik at megleren på ny kunne prøve å få tak i selgeren, og slik at selgeren kunne akseptere budet innenfor en gyldig frist. Mens megleren snakket med kjøperen, ringte selgeren tilbake til megleren. Kjøperen valgte å opprettholde budet, men med akseptfrist til kl. 13:15.

Megleren ringte straks tilbake til selgeren, og selgeren akseptere budet kl. 13:09. Aksepten ble formildet til kjøperen kl. 13:11.

Klokken 14:23 mottok megleren plutselig et bud fra klageren på kr 3 300 000. Megleren tok umiddelbart kontakt med klageren ettersom eiendommen allerede var solgt. I telefonsamtalen kom det etter hvert frem at det var oppgitt feil akseptfrist i SMS’en som megleren hadde sendt klageren og øvrige interessenter kl. 12:49. I SMS’en stor det at budet på kr 3 250 000 hadde en akseptfrist til kl. 15:00, og ikke kl. 13:00, som var satt av budgiveren, og som megleren hadde informert klageren om i telefonsamtalen kl. 12:57. Megleren beklaget feilen, men forklarte samtidig at selgeren hadde akseptert budet på kr 3 250 000 kort tid etter at megleren og klageren hadde snakket sammen tidligere på dagen.

Fagansvarlig snakket med klageren dagen etter og forklarte nok en gang hva som hadde skjedd. Han besvarte også en skriftlig henvendelse fra klageren.

For ordens skyld opplyses det om at megleren informerte selgeren om saken straks han ble gjort kjent med feilen av klageren. Selgeren har imidlertid ikke sett grunn til å klage på meglerens håndtering.

Innklagede har beklaget skrivefeilen i SMS’en som klageren mottok. Megleren har imidlertid ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

For det første var megleren i kontakt med klageren umiddelbart etter at megleren hadde mottatt budet og informerte øvrige interessenter om dette pr. SMS. I telefonsamtalen kom det tydelig frem for klageren at budet hadde en kort akseptfrist, og at megleren hadde forsøkt å få budgiveren til å forlenge denne, noe vedkommende som nevnt hadde avvist.

Innklagede har forståelse for at klageren hadde trodd at kjøperen likevel hadde akseptert å forlenge akseptfristen. SMS’en ble imidlertid sendt før megleren ringte klageren. Klageren stilte ikke spørsmål ved akseptfristen i samtalen med megleren og tok heller ikke senere kontakt med megleren for å avklare motstriden i akseptfristen. Det bemerkes i tillegg at det må ha virket merkelig at en budgiver som i utgangspunktet hadde satt en veldig kort frist, plutselig skulle ha godtatt en fristforlengelse på 2 timer. Det bemerkes også at akseptfristen som kjent er selgerens frist til å akseptere et bud, ikke øvrige budgivers frist til å legge inn bud.

Megleren har ikke anledning til å avvise bud med kort akseptfrist. Megleren kan kun fraråde budgivere å sette slik frist. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd første og annet punktum, skal megleren, dersom budgiveren velger å opprettholde den korte fristen, orientere selgeren om budet og om følger av at fristen er for kort. Megleren frarådet både kjøperen å legge inn bud med kort akseptfrist, og anmodet om forlenget frist, og informerte selgeren og klageren om den korte fristen. Innklagede har imidlertid stor forståelse for at det oppleves urettferdig at andre budgivere ikke aksepterer meglerens oppfordring om å legge inn bud med en viss lengte på akseptfrist, når man selv gjør det.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunde og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Dette innebærer at det ved det enkelte salg kan være forskjellige akseptfrister fra de ulike budgivere. Megleren er forpliktet til å informere selger og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig.

I dette tilfelle fremgår det av meglerens aktivitetslogg at han har forsøkt å få budgiverne, herunder kjøperen, til å forlenge fristen. Nemnda kan ikke se at det i denne saken er grunnlag for å kritisere meglerens opptreden angående dette.

Innklagede erkjenner at det ble gitt feil informasjon om akseptfrist i SMS’en som megleren sendte til klageren og øvrige interessenter. Nemnda bemerker at budprosessen ligger i kjerneområdet for en meglers plikter i forbindelse med megleroppdraget. Det er følgelig ikke holdbart å sende ut SMS med to timer feil angivelse av aksepttidspunkt. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagen har etter dette ført frem.

Konklusjon:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Porsgrunn har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klage nr 2017032

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avdeling Skøyen

In-Vest Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:                Meglers utlegg/vederlag/honorar

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin leilighet. Klageren mener megleren garanterte en salgssum på kr 4 500 000 inkl. fellesgjeld. Det var bare én budgiver, og det høyeste budet var på kr 3 815 000 inkl. fellesgjeld. Klageren mener innklagede opptrådte uprofesjonelt og ikke ga tilstrekkelig tilbakemelding til klageren under oppdraget. Klageren sa opp oppdraget med innklagede og krever nedsettelse av meglerens vederlag. Innklagede bestrider dette.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren var på befaring hos klageren i desember 2016. Megleren sa at hans prisvurdering var kr 4 500 000. Megleren bekreftet denne salgssummen to ganger. Prisantydningen fremgikk også av oppdragsavtalen.

Klageren presset ikke megleren til salgssummen, og heller ikke på hvilket tidspunkt de måtte selge. Klageren opplyste om at leiligheten kunne bli solgt i perioden mellom februar til mai for å oppnå best mulig salgssum. Megleren anbefalte å legge leiligheten ut for salg på www.FINN.no så snart som mulig med en prisantydning på kr 4 265 000.

På den første visningen kom det to personer som var interesserte. På den andre visningen var det åtte interessenter. Etter den andre visningen opplyste megleren om at fire personer var interessert i å inngi bud. Megleren opplyste i tillegg om at han visste om en interessent som ønsket en leilighet i sentrum fra oktober. Interessenten var ikke i Norge på dette tidspunktet, men hadde vært på flere visninger i område, og han skulle komme hjem tre dager etter den andre visningen. Dagen etter den andre visningen ble det ikke inngitt bud på leiligheten. Det var ingen annonserte konkurrerende eiendommer på dette tidspunktet.

Etter budrunden forventet klageren en ny plan fra megleren. Megleren anbefalte en tredje visning slik at interessenten som ikke hadde vært på visning kunne komme. Klageren synes visningen kom så tett på de som akkurat var avholdt og lurte på hvorfor de ikke kunne ha en privat visning for interessenten. På tross av klagerens innspill ble det avholdt visning. Det var bare interessenten, som ikke hadde vært på de andre visningene, som kom. Interessenten la inn bud på kr 3 500 000 inkl. fellesgjeld. Det må kunne sies å være noe uvanlig at en megler i det hele tatt vurderer bud som er bortimot 25% under verditakst i dagens marked. Leiligheten ligger midt i sentrum og er uten tekniske mangler.

Megleren opplyste om at interessentene fra den første og andre visningen ikke var interesserte lenger. Megleren anbefalte at klageren ga et motbud. Klageren innga et motbud på kr 4 100 000 inkl. fellesgjeld, men fikk ingen tilbakemelding.

Dagen etter sendte klageren e-post og SMS til megleren, da han ikke hadde hørt noe fra ham. Klageren ønsket å vite videre plan for salget. Etterhvert ringte megleren tilbake. Klageren spurte om det var en mulighet til å sette opp en visning til. Megleren svarte at de ikke trengte det, og at den tidligere budgiveren skulle se på andre leiligheter den helgen. Klageren lurte på hvorfor de skulle legge til rette for den tidligere budgiveren. Megleren svarte at de kunne ha visning, men at han ikke kunne den søndagen, og viste til at en annen fra meglerkontoret kunne komme. Det ble avholdt visning, men ingen kom. På www.FINN.no var annonsen på leiligheten på siste siden. Megleren glemte å ringe klageren etter denne visningen også.

Megleren markedsførte ikke leiligheten og ga ingen tilbakemelding. For klageren synes det som om at alt skulle legges til rette for den tidligere budgiveren. Klageren sendte en e-post til megleren og inviterte han til leiligheten dagen etter den fjerde visningen for å legge en plan. De avtalte å møtes noen dager etter dette, men klageren måtte svare på om prisantydningen kunne settes ned, og annonsere på nytt på www.FINN.no.

Dette er slett behandling av kunder. Megleren var klar over at klagerens samboer var gravid, og at de ventet barn i april. De har kjøpt seg ny bolig som de skal flytte til i april. Megleren satte klageren i en vanskelig situasjon i forhold til stress, økonomi og helse. Megleren lovte klageren en god pris for at de skulle inngå avtale med ham. Klageren stiller spørsmål om megleren kjenner eller er i slekt med budgiveren.

Klageren mener megleren opptrådte uprofesjonelt og i strid med god meglerskikk. Klageren sa opp oppdraget med megleren og krever nedsettelse av meglerens vederlag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren antydet overfor klageren hvilken pris han mente det var mulig å oppnå basert på hans kunnskap om område, egne salg i området, beliggenhet, garasje, etc. Megleren gir alltid en verdivurdering. Denne inneholder naturlig nok ingen «garantier». Prisvurderingen var kr 4 500 000 inkl. andel fellesgjeld og garasjeplass. Megleren antok at garasjeplassen kunne ha en verdi på ca kr 300 000 dersom den ble solgt sammen med leiligheten. Ifølge klageren var megleren i konkurranse med to andre meglere om oppdraget, og begge hadde antydet omtrent samme prisantydning. I etterkant viste det seg at vurderingene var for optimistiske.

Ved lanseringen vurderte megleren at den mulige oppnåelige prisen var et noe høyt utgangspunkt og foreslo kr 4 265 000 (omtrent som taksten). Klageren aksepterte dette.

Antall personer som møtte opp på den første visningen var noe skuffende og lavere enn forventet, særlig på bakgrunn av godt med treff på annonsene. Flere ga uttrykk for at denne boligen var av interesse, men av forskjellige årsaker ønsket de ikke å legge inn bud.

Megleren kom i kontakt med en ny interessent etter at det ikke var kommet inn bud, og valgte å holde fellesvisning for å få invitert flere og øke sjansene for salg. Alle som skrev seg opp på listen på visningen fikk SMS og telefoner flere ganger, og ble oppdatert om alt som skjedde med tanke på nye visninger og bud. Det første budet var på kr 2 000 000 + andel fellesgjeld.

Selv om det første budet var lavt i forhold til prisantydning, var selvfølgelig megleren pliktig til å motta dette og informere selgeren og interessenter om budet. Dessverre var det ingen andre som innga bud.

Megleren fikk budgiveren til å øke sitt bud til kr 2 100 000 + andel fellesgjeld. Deretter la segleren et motbud på kr 2 600 000 + andel fellesgjeld. Dette ble ikke akseptert av budgiveren. Han økte sitt bud til kr 2 300 000 + andel fellesgjeld – totalt kr 3 815 000. Dette ble ikke akseptert av klageren.

Klageren ønsket å sette opp en visning påfølgende søndag. Megleren anbefalte ikke det, men visning ble avholdt. Megleren ville at den skulle ligge på www.FINN.no med «ta kontakt for visning».

Klageren har hele tiden fått e-poster og telefoner med oppdateringer, men har til tider vært vanskelig å få tak i. Klageren gir i sin klage uttrykk for at det ikke haster med salget.

Da leiligheten ikke ble solgt, fikk megleren overraskende en oppsigelse og fikk dermed ikke anledning til å arbeide videre med salget. Dette til tross for meglerens fortsatte forsøk på å selge boligen, og at han hadde sendt over en plan for videre fremdrift. Klageren informerte også om at han allerede hadde inngått avtale med en annen megler.

Innklagede fakturerte i henhold til oppdragsavtalen vedrørende oppsigelse. Klagerens påstand om at megleren skulle ha et forhold til budgiveren er helt uten rot i virkeligheten. Megleren har aldri hatt kontakt med personen før denne innga bud på boligen.

Leiligheten (uten garasjeplass) er nå solgt for kr 2 185 000 + andel fellesgjeld, totalt kr 3 700 000.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at «[d]ersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort».

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.

Prisantydning er ingen «garanti» for hva salgssummen skal bli. Det er markedet som til enhver tid avgjør hva «riktig pris» er, og det vil være avhengig av mange faktorer. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. De øvrige forhold klageren har påberopt seg, tilsier ingen annen vurdering.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017035

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Meglerhuset Nylander AS avd. Stjørdal

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. I salgsoppgaven var det opplyst at internett var inkludert i felleskostnadene. Dette var ikke korrekt. Klageren krever erstattet kostnader for internett i tråd med praksis i nemnda. Innklagede beklager at det var opplyst om at internett var inkludert, men hevder at de har forsøkt å fremskaffe nødvendig informasjon og dokumentasjon i forbindelse med dette. Imidlertid har de fremsatt tilbud om å dekke klagerens kostnader til internett i 3 år.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede høsten 2016. I salgsoppgaven fremgikk det følgende om felleskostnadene:

«Kr. 2 296 pr. mnd pr 31.05.2016 i følge forretningsfører som dekker bl.a.: Strøm i fellesareal, renhold av fellesareal, heis i service/drift, vaktmestertjenester, vedlikehold og vedlikeholdsavsetning, forretningsfører, revisjons og styrehonorar, felles byggningsforsikring (ikke innbo), renovasjon, kommunale avgifter, TV og internett (grunnpakke), driftskostnader etc.»

Felleskostnadens størrelse var sentralt for klageren. Disse inkluderte blant annet TV og internett. Felleskostnadene økte til kr 2 408 i januar 2017.

Megleren var på visningen. Klageren og megleren snakket om felleskostnadene, og klageren nevnte at hun synes kostnadene var til å leve med, i og med at både TV og internett var inkludert. Megleren sa seg enig i det og fortalte at det var samme leverandør på strøm og internett.

Ved kontraktsmøtet snakket også megleren og klageren om internett, og hvor nødvendig det var å ha i dag. Selgeren kommenterte ikke dette.

Ved overtakelsen var selgeren og en annen megler fra innklagede til stede. Megleren viste klageren blant annet skapet der internett var installert, og han sa at leverandøren skulle koble klageren til internett så raskt som mulig.

Dagen etter overtakelsen ringte klageren til megleren som var på overtakelsen, da hun ikke hadde hørt fra leverandøren angående internett. Megleren sier at han har hatt det travelt, men at han skulle ordne det nå. Da klageren ikke fikk svar fra megleren dagen etter, ringte hun leverandøren selv. De opplyste om at internett ikke var en del av felleskostnadene, og at månedsprisen var på kr 499.

Klageren ringte til selgerne og den ene selgeren sa at hun aldri har sagt til megleren at internett var inkludert. Hun syntes det var så dyrt at hun hadde ordnet seg på annet vis med tanke på internett mens hun bodde der. I ny telefonsamtale med innklagede, informerte klageren om hva leverandøren hadde sagt om at internett ikke var inkludert i felleskostnadene. Han anførte at det ikke stemte, da de hadde fått dette skriftlig dokumentert fra forretningsføreren.

Megleren, som var med på overtakelsen, ringte klageren to dager etterpå og sa at han hadde bestilt internett hos leverandøren, og at hun måtte svare ja på en SMS som hun ville motta. Hun poengterte til ham at hun ikke var interessert i en internettavtale hvor hun måtte betale kr 499 ekstra pr mnd. Megleren svarte at hun måtte svare ja på SMS slik at leverandøren fikk koblet opp. Megleren som hadde hatt oppdraget ville ordne opp etter ferien. Klageren svarte derfor ok på SMS hun mottok fra internettleverandøren i den tro at det ville ordne seg når megleren var tilbake fra ferie.

Klageren hørte ikke noe fra megleren i ukene som kom. Hun sendte derfor en e-post, men uten å motta svar. Klageren sendte derfor en ny e-post. Megleren svarte at han ikke var 100% sikker på om internett var en del av felleskostnadene eller ikke, men ba klageren klage til eierskifteforsikringsselskapet til selgeren.

Eierskifteforsikringsselskapet ringte klageren og informerte om at selgeren hadde sagt at det var en glipp at det sto at internett var inkludert i felleskostnadene, og at de hadde lest for dårlig korrektur av salgsoppgaven. Eierskifteforsikringsselskapet mente at det ikke var nok til at klageren kunne få medhold.

Innklagede mener megleren var usikker på om internett var inkludert i felleskostnadene. Han burde spurt selgeren om dette.

Tilsvaret fra innklagede har stor fokus på undersøkelser som megleren gjorde etter at klageren hadde sendt e-poster. Dette var to måneder etter at hun overtok leiligheten, og to måneder etter at hun hadde fått bekreftet at internett ikke var en del av felleskostnadene, både på direkte spørsmål til selgeren og internettleverandøren. Klageren videreformidlet dette til innklagede umiddelbart, men måtte vente to måneder før megleren kontaktet klageren.

Merutgifter for internett utgjør kr 5 988 pr. år. Klageren krever erstatning for internettutgifter i tråd med nemndspraksis.

Innklagede har i korte trekk anført:

Under befaringen av leiligheten var megleren noe usikker på hvorvidt internett var inkludert i felleskostnadene. I informasjonen megleren mottok fra forretningsføreren, var det ikke spesifisert hva som var inkludert i felleskostnadene, men bare hva det månedlige beløpet var.

I årsregnskapet var det i resultatregnskapet en regnskapspost som hadde benevnelsen «TV-basis». Det er flere eksempler hvor forretningsførere benevner posten som gjelder TV og/eller Internett for «Kommunikasjonspakke», «TV/Internett» og «Digitale tjenester» uten at det fremkommer noe nærmere hva som faktisk er inkludert.

Megleren ringte derfor styrelederen i sameiet som bekreftet pr. telefon at internett var inkludert i felleskostnadene. Salgsoppgaven og annonseringen ble utarbeidet, og selgeren godkjente forhåndsvisningen av annonsen på www.FINN.no og salgsoppgaven uten å korrigere at internett er inkludert i felleskostnadene.

Etter at klageren sendte e-poster angående at internett ikke var inkludert, ringte megleren til styrelederen som igjen bekreftet pr. telefon at internett var inkludert i felleskostnadene. Han ringte også til forretningsføreren som sa at de ikke vet noe annet enn at det står «TV Basis + en kodebetegnelse» på faktura fra TV-leverandøren.

Megleren ringte til TV og internettleverandøren for å høre hva som faktureres, og hvilke tjenester sameiet kjøper av dem. Megleren fikk svar om at det var konfidensielt, og at de ikke kunne utlevere slik informasjon til en tredjeperson.

Det er beklagelig at internett ikke er inkludert i felleskostnadene. Men redegjørelsen beskriver litt av den utfordringen megleren har ved videreformidlingen av hva felleskostnadene inkluderte. Selgere er i liten grad klar over hva felleskostnadene i sin helhet inkluderer. Opplysningene ble sjekket opp mot opplysninger fra forretningsfører og med telefonisk kontakt med styrets leder. Opplysningene fra forretningsføreren har, i de fleste tilfeller, blitt så standardiser at de i sjelden grad opplyser hva felleskostnadene inkluderer.

Innklagede mener de har gjort alle nødvendige undersøkelser for å fremskaffe riktig informasjon. Megleren gikk så langt det lot seg gjøre å få prøvd å få frem alle korrekte opplysninger i forbindelse med salget.

Megleren oppfylte sin undersøkelsesplikt ved at det ved flere anledninger ble undersøkt. I tillegg bekreftet styrets leder at internett var inkludert i felleskostnadene. Megleren må kunne feste tillit til informasjonen fra sameiet, og finner det urimelig at de skal lastes for feilaktig informasjon fra styrets leder.

Innklagede mener megleren har opptrådt i trådt med god meglerskikk.

Likevel har innklagede hatt et ønske om å løse saken med klageren, og fremsatt et tilbud om å erstatte internettkostnadene i 3 år. Tilbudet har tatt høyde for at pris på internettjenester stadig er synkende. Tilbudet står ved lag.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder feil opplysninger om at internett var inkludert i fellesutgiftene og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det ansens for å være i strid med prinsippet om god meglerskikk at innklagede ikke har formidlet korrekte opplysninger om fellesutgifter i salgsoppgaven. Klageren har derfor i utgangspunktet krav på erstatning for de merutgifter feilinformasjonen utgjør. Det er vanlig praksis i Reklamasjonsnemnda å tilkjenne erstatning for feil opplysning om innholdet i felleskostnadene for fem år, neddiskontert til nåverdi.

Nemnda har etter dette beregnet nåverdien av et årlig beløp på kr 5988 til kr 27 819 med grunnlag i 2,5 % rente.

Klagen har etter dette ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Meglerhuset Nylander AS avd. Stjørdal må betale 27 819 kroner til klageren.

Klage nr 2017037

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på støy fra ventilasjonsanlegget, samt at anlegget ikke virket tilfredsstillende. Klageren hevder megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om dette. Hun krever erstatning på kr 36 450 for nytt ventilasjonsanlegg. Innklagede bestrider at megleren var kjent med støy fra ventilasjonsanlegget, og at det ikke virket slik det skulle. Innklagede avviser at megleren opptrådte uaktsomt og i strid med god meglerskikk. De bestrider at klageren har krav på erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. Umiddelbart etter overtakelsen av leiligheten avdekket klageren at det var ekstrem støy fra ventilasjonsanlegget, og manglende avsug fra badet som er knyttet til samme ventilasjonsanlegg.

Det ble utarbeidet en rapport samt pristilbud for utbedring av feilen. Dette ble gjort for å få en uavhengig vurdering av anlegget både knyttet til støy og manglende avtrekk fra bad. Av rapporten fremkommer det at det er:

«mye støy fra vifter og lite trykk i kanaler».

Det er derfor konstatert at det foreligger en mangel.

Innklagede hevder at ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på flere ganger under fellesvisningene. Siden anlegget var på under disse visningene er det derfor klart at megleren har vært kjent med denne støyen som var knyttet til anlegget, og han var derfor klar over mangelen ved ventilasjonsanlegget.

Klageren deltok ikke på noen av fellesvisningene, men var på en privat visning der kun klageren og megleren deltok. Under visningen av leiligheten var ventilasjonsanlegget slått av. Dette er også bekreftet av megler i e-post. For at anlegget skulle være avslått måtte enten sikringen være slått av, eller en ledning måtte trekkes ut av støpsel som var plassert høyt oppe i et skap på kjøkkenet. Det måtte altså en aktiv handling til for å slå av anlegget. Det er også viktig å presisere at klageren ikke ble gjort oppmerksom fra megleren om at ventilasjonsanlegget var slått av under visningen. Megleren har derfor opptrådt uaktsomt.

Det er ikke korrekt at megleren viste klageren hvor en slo av og på sikringen for ventilasjonsanlegget. I en e-post stiller megleren spørsmål om sikringen til ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på for å se hvordan det fungerte. Megleren var derfor noe usikker på dette. Megleren viste bare klageren hvor sikringsskapet var plassert. Dette er uansett ikke av betydning for saken fordi sikringsskapet er plassert i yttergangen, altså utenfor klagerens leilighet. Det ville derfor være umulig å høre støyen fra anlegget inne i leiligheten ute i gangen der sikringsskapet er plassert, dersom megleren hadde vist klageren dette.

Det er klart at megleren måtte ha kjennskap til de manglene som forelå ved ventilasjonsanlegget, og at han unnlot å opplyse om dette. Det er klart i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Tilstanden på boligens ventilasjonsanlegg er viktig for kjøperen. Utbedringen av manglene innebærer forholdsvis omfattende, kostnadskrevende tiltak. Manglende avsug på bad er en potensiell fare for fuktskader. Videre er det klart at støy i boligen har betydning for kjøpere flest. Det vises her særlig til at anlegget var avslått under visningen, og følgelig må det også for megleren ha fremstått som klart at dette ville få betydning for et eventuelt salg.

Klageren reklamerte for de samme forholdene overfor selgeren som var representert ved sitt eierskifteforsikringsselskap. Saken overfor selger ble avvist av Finansklagenemnda.

Megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom hun hadde vært klar over mangelen. Klageren krever erstatning på kr 36 450 for kostnader knyttet til nytt ventilasjonsanlegg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren har tidligere reklamert over de samme forholdene til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Reklamasjonen ble imidlertid avvist med bl.a. henvisning til at det ikke var holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget.

For at megleren skal bli erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og økonomisk tap. Samtlige vilkår må være oppfylt, og det er klageren som har bevisbyrden. Det bestrides at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Ventilasjonsanleggets kvalitet og støyforhold er i utgangspunktet et forhold mellom klageren og selgeren. Megleren kan imidlertid bli erstatningsansvarlig dersom megleren kjente til forholdet, men ikke videreformidlet opplysningene. Et erstatningsansvar for megleren forutsetter at dette er opplysninger kjøperen måtte regne med å bli informert om, og som kunne ha hatt betydning for avtalen.

Det avvises at megleren var kjent med at ventilasjonsanlegget ikke virket tilfredsstillende. Selgeren har forklart at ventilasjonsanlegget virket så lenge han bodde i leiligheten. Dette er også i tråd med selgerens avkryssing i egenerklæringsskjemaet hvor det, under pkt 7, er avkrysset for «nei» ved spørsmålet om «Kjenner du til om det er/har vært feil ved el-anlegget og andre installasjoner, f.eks. oljetank, sentralfyr eller ventilasjon?». Videre har takstmannen i sin rapport gitt ventilasjonen TG1, hvilket tilsvarer at viften virket. Megleren har med andre ord ikke hatt kunnskap om at ventilasjonsanlegget ikke virket tilfredsstillende. Megleren har således ikke holdt tilbake opplysninger som kunne hatt betydning for avtalen. Han har følgelig heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

Ventilasjonsanlegget ble skrudd av og på flere ganger under visningene for å vise visningsdeltakerne hvordan dette ble gjort. For å skru av og på måtte megleren skru av sikringen i sikringsskapet som er plassert i yttergangen. Megleren avviser at han skal ha vært kjent med at ventilasjonsanlegget støyet. Han kan heller ikke huske at han opplevde det sjenerende.

Det bemerkes for øvrig at selgeren er meglerens primære kilde til informasjon. Selgeren har ikke opplevd ventilasjonsanlegget som støyende, og har heller ikke gitt uttrykk for dette i egenerklæringsskjemaet. Det må følgelig legges til grunn at selgeren ikke ga uttrykk for støy fra anlegget ovenfor megleren. Det fremgår for øvrig heller ikke av våtromsrapporten at det er støy fra anlegget. Støy og lyd er i tillegg subjektivt, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at ventilasjonsanlegget bråker mer enn hva som må forventes av et 16 års gammelt anlegg.

På bakgrunn av ovennevnte kan innklagede ikke se at megleren har holdt tilbake opplysninger om støy fra ventilasjonsanlegget. Megleren har følgelig ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

Klagen kan ikke tas til følge.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt ved å unnlate å gi opplysninger om at ventilasjonsanlegget var støyende og ikke virket slik det skulle, samt krav på erstatning for kostnader til nytt ventilasjonsanlegg.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem.

Spørsmålet om det foreligger noen feil ved ventilasjonsanlegget, er et forhold mellom selger og kjøper (klager). Nemnda behandler imidlertid ikke forholdet til selgeren. Det er ingen opplysninger i saken som tilsier at megleren skulle innhentet nærmere opplysninger om ventilasjonsanlegget. Anlegget er for øvrig antatt å være 16 år gammelt, og en eventuell støy fra et slikt anlegg vil også kunne oppfattes ulikt.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017039

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Privatmegleren Aksept

Fram Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:                Feil opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i januar 2017. Klageren hevder det ble gitt feil opplysninger om at fyring var inkludert i fellesutgiftene i headingen i annonsen på www.FINN.no. Klageren krever erstatning på kr 395 000 som følge av dette. Innklagede erkjenner at det ble gitt feil opplysninger i headingen i annonsen, men at det under felleskostnader i annonsen og i salgsoppgaven fremgår at fyring ikke er inkludert.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. Det ble gitt feil opplysninger i annonsen på www.FINN.no. I headingen i annonsen sto det med stor skrift at: «V.v & Fyr inkl».

Det vil si at varmtvann og fyring skulle være inkludert i fellesutgiftene.

Det var imidlertid bare varmtvann som var inkludert. Dette sto et annet sted i annonsen.

Headingen i annonsen skal vise frem de beste egenskapene ved boligen. Den feilaktige opplysningen om at fyring var inkludert har hatt innvirkning på kjøpesummen. Opplysningen i headingen økte konkurransen i budrunden da boligen fremsto mer attraktiv, og klageren ville lagt inn et lavere bud dersom det hadde blitt gitt riktige opplysninger. I tillegg blir leiligheten mindre attraktiv for potensielle leietakere.

Klageren krever erstatning på kr 395 000 for økonomisk tap klageren har lidt som følge av at opplysningene i annonsen var feil.

Iklagede har i korte trekk anført:

Det som fremgikk av headingen i annonsen på www.FINN.no var dessverre feil. Imidlertid fremgår det ingen andre steder at fyring er inkludert i fellesutgiftene. Under overskriften felleskostnader i annonsen og i salgsoppgaven sto det ikke at fyring er inkludert.

Det fremgikk av salgsoppgaven i uthevet skrift at interessenter oppfordres til å kontakte megleren om man er i tvil.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder feilaktig opplysning om at fyring var inkludert i fellesutgiftene og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 11 at oppdragstakeren før handel sluttes plikter å gi kjøperen en skriftlig oppgave med opplysninger som spesifiserer de faste løpende kostnadene. Dette vil for eksempel omfatte de månedlige fellesutgiftene. Oppdragstakeren må således sette opp en oversikt over hva de faste løpende kostnadene dekker.

I dette tilfellet erkjenner innklagede å ha gitt feil opplysning i headingen i annonsen på www.FINN.no om at fyring var inkludert i felleskostnadene. Imidlertid fremgikk det ikke av salgsoppgaven eller under punktet felleskostnader i annonsen at fyring var inkludert.

Det er viktig for en potensiell kjøper å vite hva som er inkludert i fellesutgiftene. En opplysning om at fyring er inkludert i felleskostnadene kan derfor gjøre eiendommen mer attraktiv. I dette tilfellet er det imidlertid tydelig angitt i salgsoppgaven under viktig informasjon hva fellesutgiftene dekker, og utgifter til fyring er ikke nevnt.

Nemnda bemerker at det er uheldig at megler gjorde en feil ved i annonsen å fremheve at fyring inngikk i fessutgiftene. I selve teksten i annonsen fremgikk det dog ikke at fyring var dekket av fellesutgiftene. Det må imidlertid forutsettes at en potensiell kjøper av en eiendom leser salgsoppgaven (prospektet). Som nevnt fremgår det her klart under viktig informasjon i salgsoppgaven under hovedpunktet økonomi at fyring ikke var omfattet av fellesutgiftene. I en slik situasjon hadde klageren en klar oppfordring til å spørre megleren om fyring var inkludert, og han må selv ta konsekvensen av at dette ikke ble gjort.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017042

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Bjørgvin Eiendomsmegling Vest AS

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vederlag

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin bolig. Klageren hevder innklagede ga en verdivurdering på kr 6 500 000-7 000 000, og at klageren ga beskjed om at hun ikke ønsket å selge til mindre enn kr 6 000 000. Boligen ble annonsert med en prisantydning på kr 5 790 000. Klageren hevder dette er lokkepris. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden, og klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Hun krever at meglerens vederlag bortfaller og erstatning. Innklagede bestrider at klageren har krav på at vederlaget bortfaller og erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kontaktet seks meglerforetak i forbindelse med at hun skulle selge sin bolig i juli 2016. Innklagede foretok en verdivurdering av boligen til kr 6 500 000-7 000 000. Han fremsto også som veldig ivrig, og gjentok på flere møter og i telefonsamtaler at han kunne selge boligen til verdivurderingen han hadde fastsatt. Megleren burde ha gitt klageren en skriftlig verdivurdering. Megleren fastsatte også meglerprovisjonen lavere enn de andre meglerforetakene. Klageren ønsket å selge boligen til en god pris, og valgte derfor å inngå oppdragsavtale med innklagede.

Etter at oppdragsavtalen var inngått, var det vanskelig å kontakte megleren. Klageren ba om å få oppdragsavtalen tilsendt, men megleren sendte den ikke.

Klageren følte seg presset til å kjøpe eierskifteforsikring. Klageren ønsket å ta med seg egenerklæringsskjemaet hjem for å se gjennom alle punktene og fylle det ut for så å levere skjemaet tidlig dagen etter til innklagede. Klageren mener megleren presset henne til å fylle ut egenerklæringsskjemaet på innklagedes kontor innen noen minutter. Megleren sa at han skulle kontakte en billig takstmann, og at det ville koste ca kr 6 000-7 000. Klageren måtte betale kr 9 375, og takstmannen gjorde ikke et tilfredsstillende arbeid.

Megleren ønsket å annonsere boligen med en prisantydning på kr 4 700 000. Klageren mente dette var lokkepris og informerte ham om at det ikke var lovlig. Etter dette ble prisantydningen satt opp til kr 5 790 000. Megleren spurte ikke klageren om hvilken salgssum hun forventet, men hun fortalte at hun ønsket å selge til kr 6 000 000. Megleren informerte ikke klageren om verdivurderingen takstmannen hadde foretatt, selv om hun spurte ham flere ganger.

Det ble avholdt to visninger i oktober 2016, men det var ingen som meldte interesse. Klageren forsto det slik at megleren ble sint på klageren, og at han ville annonsere med lokkepris på nytt. Innklagede ville si opp oppdraget dersom klageren ikke var enig med megleren.

Klageren ønsket å ha et møtet med lederen på kontoret. Klageren ble på dette møtet informert om at taksten var satt til kr 5 200 000. På møtet informerte innklagede at de ønsket å si opp oppdraget med klageren mot at hun betalte kr 21 000. Etter hvert sa daglig leder at de kunne gå ned til kr 17 000. Klageren er ikke enig i at det ble diskutert hvordan oppdraget skulle håndteres videre.

Det er ikke korrekt at megleren viste klageren skriv angående prisvurdering på møtet.

Klageren kontaktet Forbrukerrådet for rådgivning. Klageren informerte innklagede om dette. Et halvt år etterpå sendte innklagede faktura til klageren. Samme dagen sendte klageren brev med innsigelse mot kravet.

Klageren føler seg lurt av megleren.

Klageren krever bortfall av meglerens vederlag og erstatning for kostnader knyttet til visningene på kr 5 000. I tillegg krever klageren erstattet utgifter til takst på kr 9 375 og utgifter til flybillett på kr 7 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren kontaktet megleren pr. telefon i juli 2016, hvor hun gav uttrykk for at hun på daværende tidspunkt ønsket å selge boligen sin. Hun fortalte at hun kjøpte boligen gjennom innklagede meglerforetak i juni 2011, og at hun gjerne ville ha et pristilbud fra innklagede.

Under befaringen, ytret megleren sin entusiasme for boligen og ønske om å bli den foretrukne megleren.

Ved gjennomgang av pristilbudet ble det spurt om forventet salgspris. Megleren svarte med at prisrekorden på det aktuelle postnummeret i henhold til eiendomsverdi var kr 5 750 000, men at dette var en nyere bolig med en bedre beliggenhet. Megleren fortalte at hans objektive mening i henhold til realistisk salgspris ville være kr 4 790 000, og gjorde klageren samtidig oppmerksom på at eiendommens verdi aldri ville kunne fastsettes matematisk korrekt, da det er markedet som til slutt avgjør eiendommens salgssum.

Deretter gikk megleren og klageren grundig gjennom oppdragsavtalen punkt for punkt, og avsluttet møtet. Det var først noen dager i etterkant at klageren igjen tok kontakt og ønsket å inngå oppdragsavtale. Megleren reiste hjem til klageren med oppdragsavtale og gjennomgikk denne grundig før hun undertegnet.

Da megleren kom på kontoret bestilte han fotograf og takstmann. Megleren sendte samtidig ut informasjon om eierskifteforsikring, samt instrukser til egenerklæringsskjema og energimerking. Klageren ringte megleren dagen etter, og trengte hjelp med å fylle ut egenerklæringsskjemaet. Megleren sa at han kunne hjelpe henne med det, og reiste hjem til henne dagen etter, sammen med takstmann.

Den påfølgende uken var salgsoppgaven nærmest ferdigstilt, men en enighet om prisantydning manglet fremdeles. Megleren ringte klageren, og anbefalte at prisantydningen ble satt til kr 4 790 000 ut fra meglerens objektive vurdering. Det ble ikke godt mottatt, og etter en god del frem og tilbake, sa megleren ja til å kunne prøve 1-2 visninger med en prisantydning på kr 5 790 000, selv om han anså dette som urealistisk å oppnå.

Det kom ingen på visningene.

Dagen etter siste visning forklarte megleren situasjonen for klageren, og anbefalte igjen at hun burde innstille seg på en lavere pris, om hun ønsket å selge. Dette var en objektiv vurdering fra megleren i beste mening, og overhodet ikke snakk om lokkepris på noen som helst måte. Responsen var imidlertid laber og klageren ønsket, mot meglerens anbefaling å ikke sette opp flere visninger. Megleren sa at det var en mulighet, men anbefalte henne nok en gang om at en slik situasjon ikke ville være gunstig. Da med tanke på at annonsen på www.FINN.no, ville havne lenger bak på sidene. Megleren fortsatte imidlertid arbeidet med å finne interessenter.

Den 6. oktober 2016 sendte megleren kopi av oppdragsavtalen til klageren. Dette var på et tidspunkt, hvor hun etter alt å dømme ønsket å trekke oppdraget. Megleren gjorde henne oppmerksom på at hun sto fritt til å si opp oppdraget i tråd med vilkårene i oppdragsavtalen. Den 16. oktober sendte klageren e-post til megleren hvor det fremgikk følgende:

«Hei (…), Vi selger ikke huset mindre enn 6 mil. Vi har fått allerede nok fra deres tjeneste og kompetanse».

Megleren tolket dette som en oppsigelse, og svarte at klageren ville få tilsendt en faktura i henhold til oppdragsavtalen. Det viste seg imidlertid at hun ikke ønsket å trekke oppdraget likevel, men at hun ønsket et møte med daglig leder.

Den 27. oktober hadde daglig leder et møte med klageren. På møtet var det diskusjoner om hvordan dette skulle løses, og hvordan innklagede skulle fortsette. Innklagede gjorde klageren oppmerksom på at dersom hun ønsket å trekke oppdraget ville vilkårene om oppsigelse i pkt. 4.1 og 5 i oppdragsavtalen gjelde. Dersom hun derimot ønsket å fortsette oppdraget ville det absolutt gunstigste være å sette opp en ny visningsdato og «rykke opp» annonsen på www.FINN.no. Møtet endte med at klageren forlot kontoret uten at de hadde kommet til enighet, med en ordlyd som tilsa at hun nok en gang trakk oppdraget og fastslo at hun ikke ønsket å betale i henhold til avtalen.

Samme dag skrev megleren en e-post til klageren, hvor han bekreftet klagerens oppsigelse. Det viste seg nok en gang, at hun ikke mente å si opp avtalen, da hun forstod at hun måtte betale. Megleren anbefalte igjen å sette opp et ny visning, dersom hun var helt sikker på at hun ikke trakk oppdraget. Hun sendte deretter en del kritiske spørsmål, som megleren besvarte, og megleren nevnte samtidig tre muligheter som han mente at de kunne velge mellom.

Innklagede prøvde flere ganger å få mulighet til å avholde visning. Dette forble vanskelig da kunden var på reise og ikke ga noen form for en godkjent oppsatt visning. Megleren kom i kontakt med to ulike interessenter. Den ene interessenten valgte å trekke seg, men de andre ønsket en privat visning. Megleren informerte klageren om at de hadde en interessent som ønsket å se på boligen, og spurte klageren om når hun hadde tid. Hun skulle på reise og hadde ikke mulighet før etter noen måneder. Dette ble selvsagt for lenge for interessenten å vente.

Den 27. januar 2017 utløp oppdragsavtalen, og innklagede sendte en faktura i henhold til oppdragsavtalen. Klageren tok kontakt og sa at hun ikke ville betale fakturaen, samt at innklagede ikke kunne gå videre med kravet til inkasso fordi det var tvist, og at hun skulle på reise i to måneder.

Innklagede har hatt utlegg for salgsoppgave, offentlig informasjon, visninger, arbeidstimer, foto med oppmåling og plantegninger, samt annonsering. Klageren har bare betalt for takstmann.

Innklagede kan ikke se at det foreligger noen som helst form for pliktforsømmelse fra deres side. Innklagede har arbeidet mye med oppdraget. De opprettholder kravet på kr 17 000.

Innklagede bestrider at klageren har krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om bortfall av vederlag på grunn av påstått lokkepris og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Verdivurdering

Nemnda finner ikke at klagen kan føre frem når det gjelder at megler angivelig skal ha garantert en salgssum. Det er markedet som bestemmer prisen på en bolig, og eventuelle antydninger eller forventninger fra meglers side om hva man kan oppnå i pris, er ikke det samme som å avgi en garanti.

Spørsmålet om lokkepris

Når det gjelder prisantydning, må den «ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere», jf. Bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.2.4. I motsatt fall foreligger det lokkepris.

I dette tilfellet var prisantydningen kr 5 790 000.

Det fremgår av innklagedes tilsvar at den første visningen ble avholdt søndag 28. august 2016. Det følger av den fremlagte dokumentasjonen at klageren sendte en SMS til megleren den 18. august 2016 hvor det fremgikk at:

«Du vet jeg ikke selger huset under 6 mil.»

Megleren besvarte dette samme dag med at:

«Ja, det vet jeg. Vi får holde visning og budrunde å se hva markedet er villig til å gi i første runde. Hvis budene blir for lav må vi holde en ny visning.

Det er du som til slutt avgjør om du ønsker å godta et bud eller ikke».

Da megleren imidlertid hadde fått beskjed fra selgeren (klageren) om at salg under kr 6 000 000 var uaktuelt, finner nemnda det klart at det her forelå lokkepris. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Vederlagsnedsettelse

Forutsetningen for at klageren kan kreve vederlagsnedsettelse er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda bemerker at § 7-7 kun gjelder nedsettelse av vederlag, og ikke dekning av utlegg. I dette tilfellet utgjør vederlaget kr 9 500 i grunnhonorar og kr 7 500 til markedsføringspakke, til sammen kr 17 000 inkl. mva. Nemnda finner at vederlaget passende kan halveres med kr 8 500.

Erstatningskravet Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av oppdraget.

Klagen har etter dette delvis ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Bjørgvin Eiendomsmegling Vest AS må redusere kravet mot klageren med 8 500 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017049

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler1 Nord-Norge AS avd. Bodø

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren ikke ga opplysninger om feil ved det elektriske anlegget og krever erstatning for dette. Klageren mener også at han ikke fikk anledning til å komme med anmerkninger på overtakelsesprotokollen. Innklagede mener saken må avvises da anførslene vedrørende det elektriske arbeidet faller utenfor meglerens ansvarsområdet, og at megleren ikke hindret klageren å skrive anmerkning på overtakelsesprotokollen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet formildet av innklagede. Megleren gjorde seg utilgjengelig for uttalelser i forbindelse med at klageren på overtakelsesdagen oppdaget ufagmessig elektrisk arbeid i forbindelse med spotlys under og i overskap på kjøkkenet. Dette er verifisert av et elektrikerforetak, som har kommet med et prisoverslag.

Det er riktig at leiligheten ble solgt som en del av et dødsbo, men avdøde hadde en samboer som klageren traff i kontraktsmøtet. Klageren fikk inntrykk av at han visste det meste om leiligheten. Et kjøkken er i bruk daglig, så det er for klageren utenkelig at samboeren ikke evnet å forstå at dette var ufagmessig utført, og brannfarlig.

På overtakelsesdagen var det bare megleren som var til stede. Klageren orienterte megleren om at han ønsket å gjøre en anmerkning i overtakelsesprotokollen. Megleren fikk det travelt og forlot leiligheten etter kort tid.

I overtakelsesprotokollen hadde klageren på forhånd bestemt seg for å anføre følgende: «Det tas forbehold om å reklamere på feil eller mangler i bygget/leiligheten». En slik anmerkning ville blitt ansett som heldekkende.

Etter dette har megleren gjort seg utilgjengelig for klageren, både pr. telefon og e-post.

Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerens anførsler synes hovedsakelig å være rettet mot selgeren og med avhendingsloven som eventuelt ansvarsgrunnlag. Disse anførslene faller således utenfor meglerens ansvarsområdet, og også mandatet til nemnda. Nedenfor har innklagede likevel forsøkt å besvare de forhold som omhandler meglerens befatning med saken.

I saken har innklagede forsøkt å bistå klageren med å rette kravet mot riktig adressat.

For det tilfelle at meglerforetaket likevel skal kunne komme i ansvar i en sak som denne, forutsettes det at megleren har vært kjent med negative forhold ved eiendommen, som ikke har blitt kommunisert videre til kjøperen. Det er ikke tilfellet i denne saken. Megleren var ikke kjent med eventuelle feil ved det elektriske anlegget, og hadde heller ingen forutsetninger for å vurdere det elektriske anlegget.

Lovens minimumskrav til hvilke opplysninger av teknisk, juridisk og økonomisk art kjøperen har krav på å få fra megleren fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det følger av denne at megleren ikke har plikt til å informere om byggets tekniske tilstand ut over å gjengi bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte. Eiendomsmeglingsloven pålegger således ikke megleren å innhente eller informere kjøpere om eventuelle pålegg som eksempelvis utbedring av elektrisk anlegg mv. I nærværende sak forelå heller ingen slike offentlige pålegg som megleren var gjort kjent med, men det rettslige utgangspunkt nevnes likevel for å illustrere grensen for meglerens ansvarsområdet.

I verditaksten, som fulgte med som bilag til salgsoppgaven, presiserer takstmannen følgende:

«Det elektriske anlegget er ikke vurdert/kontrollert av undertegnede. Det kreves autorisasjon og spisskompetanse som ikke innehas».

Kjøperen var således informert om at det elektriske anlegget ikke var vurdert eller kontrollert.

For øvrig omhandlet megleroppdraget om salg av eiendom for et dødsbo. Dette forholdet ble det gitt særlig informasjon om i salgsoppgaven hvor det fremkommer at:

«Det gjøres spesielt oppmerksom på at dette er salg av eiendom for et dødsbo. Det må legges til grunn at ingen av arvingene har bebodd eiendommen i nyere tid, eller at de ikke har bebodd i eiendommen, og at de derfor ikke er kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmaterialet. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterliggere rengjort/hovedrengjort i forbindelse med overtakelsen. Så lenge arvingenes kunnskap om eiendommen er begrenset, oppfordres kjøper til å foreta nødvendige undersøkelser».

Ut fra foreliggende dokumentasjon i saken finnes det ingen holdepunkter for klagerens påstand om at megleren har hatt kunnskap om negative forhold om det elektriske anlegget som det ikke har blitt opplyst om. Tvert imot har megleren gjennom salgsprosessen informert kjøperen på en fullgod måte om eiendommens beskaffenhet og særegenheter. Særlig nevnes at eiendommen ble solgt for et dødsbo, hvilket har betydning for rekkevidden av selgerens opplysningsplikt. Megleren hadde ingen mistanke om feil eller mangler knyttet til det elektriske anlegget.

Det foreligger på denne bakgrunn ikke brudd på meglerens opplysningsplikt og følgelig heller ikke brudd på reglene om god meglerskikk.

Klageren mener å gjøre gjeldende at han ikke har fått anledning til å komme med anmerkninger til overtakelsesprotokollen. Det foreligger en undertegnet overtakelsesprotokoll uten anmerkninger. Megleren var til stede på overtakelsen, men det medfører ikke riktighet at klageren orienterte megleren om at han ønsket å gjøre noen anmerkninger i overtakelsesprotokollen. Dette forholdet tok klageren opp med megleren i etterkant av overtakelsen. Megleren informerte klageren om reklamasjonsmuligheter som forelå og ga tydelige råd om dette. Megleren kan ikke være ansvarlig for at klageren ikke fikk tilføyd anmerkningen på overtakelsesprotokollen.

Under alle omstendigheter er anmerkningen av en slik karakter at den ikke tjener noen hensikt. Et generelt forbehold om å reklamere på feil eller mangler kan ikke gjøres gjeldende overfor megleren, antageligvis ikke overfor selgeren heller. Dersom klageren hadde medtatt forbeholdet i overtakelsesprotokollen hadde det således under alle omstendigheter ikke kunne dannet grunnlag for noe erstatningskrav mot megleren.

Klagen må avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det ikke er grunnlag for formelt å avvise klagen.

Slik saken er opplyst for nemnda, er det imidlertid intet som tilsier at megleren hadde kunnskap om at det var mangler ved det elektriske anlegget, eller at han burde hatt kjennskap til det. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig eller ha kyndighet når det gjelder elektriske installasjoner, se Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 288. Opplysningene som det forutsettes spisskompetanse for å avdekke, kan det ikke kreves at eiendomsmegleren gir, med mindre det foreligger særlige forhold som gir grunn til å undersøke nærmere. I dette tilfellet er det også i verditaksten uttrykkelig opplyst at takstmannen ikke har vurdert/kontrollert det elektriske anlegget, da det nettopp krever autorisasjon og spisskompetanse.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om forhold vedrørende anmerkning på overtakelsesprotokollen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til mangelspørsmålet, da dette er et forhold mellom kjøper og selger, og faller derfor utenfor nemndas mandat å vurdere. Nemnda kan ikke ta stilling til om el-anlegget utgjør en mangel etter avhendingsloven.

Klagen kan etter dette ikke føre frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017053

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. mai 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Sædberg AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren solgte en eiendom via innklagede. Klageren aksepterte et bud på kr 3 000 000. Etter at budet var akseptert, innga en interessent et bud på kr 3 500 000. Interessenten hadde lastet ned prospektet og samtidig opplyst om at han ønsket om å bli informert om bud,. Klageren visste ikke om denne interessenten, og hevder at innklagede burde kontaktet interessenten ved forhandlingene mellom kjøperen og klageren for å avklare om han var seriøse interessent før klageren aksepterte budet på kr 3 000 000. Klageren krever erstatning på kr 500 000. Innklagede bestrider erstatningskravet. De hevder at de ikke anså interessenten som en seriøs interessent da han ikke hadde kontaktet megleren, og heller ikke vært på visning.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren solgte en eiendom via innklagede. En interessent lastet ned prospekt på en eiendom innklagede formidlet den 11. januar 2017 og ba om å bli informert om bud. Han ble ikke kontaktet av megleren til tross for at det var forhandlinger mellom kjøperen og selgeren (klageren) etter den tid. Klageren mener det var rikelig med tid for eiendomsmegleren til å kontakte interessenten for å avklare om han var en seriøse interessent. Forhandlingene pågikk den 19. januar fra kl. 09:17 og utover formiddagen. Klageren aksepterte et bud på kr 3 000 000 kl. 14:19 samme dag. De visste imidlertid ikke om vedkommende, som hadde lastet ned prospektet, var interessert.

Klageren ble først klar over dette via en Facebook-melding fra interessenten den 4. februar 2017. Interessenten ga et bud på kr 3 500 000 den 7. februar 2017. Budet ble avvist av megleren under henvisning til at eiendommen allerede var solgt.

Klagerens advokat forsøkte å få til en annullering av aksepten av 19. januar 2017, men det lyktes ikke.

Megleren burde senest den 19. januar kontaktet interessenten før endelig aksept ble formidlet til partene. Siden interessenten ikke ble kontaktet i det hele tatt før boligen var solgt, har megleren forsømt sin omsorgsplikt overfor klageren, og med det til følge at klageren minst gikk glipp av kr 500 000. Klageren krever erstatning på kr 500 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 19. januar 2017 ringte klageren til megleren og fortalte at hun ønsket å fremme et motbud til en tidligere budgiver på kr 3 100 000 + omkostninger. Dette ble bekreftet på SMS. Budgiveren sendte SMS hvor det sto at han sto ved budet på kr 3 000 000. Dette ble formidlet videre til klageren på SMS. Megleren og klageren snakket også sammen på telefonen. Megleren fikk SMS fra klageren om at hun aksepterte budet på kr 3 000 000.

Før kontraktutkastet ble sendt til kjøperen mottok megleren en overraskende e-post fra interessenten 7. februar 2017 med bud på eiendommen på kr 3 500 000, og med melding om at han hadde snakket med selgeren mm. Megleren avviste budet med beskjed om at eiendommen var solgt, og at han derfor ikke kunne inngi bud.

Det at interessenten hadde krysset av at han ønsket å bli varslet ved bud ved nedlastningen av salgsoppgaven den 11. januar, anså ikke megleren som at han var en så seriøs interessent at hun burde frarådet klageren til å ikke fremme motbud til budgiveren. Interessenten hadde ikke sett eiendommen etter det megleren kjente til, og hadde forholdt seg helt passiv etter mottakelsen av salgsoppgaven. Interessentene pleier å ta kontakt med meglere for å avtale besiktigelse av eiendommen, og slik kontakt hadde megleren ikke hatt med interessenten, ei heller spørsmål om eiendommen, eller om det hadde kommet inn bud tidligere.

Det hastet for klageren å få solgt eiendommen da eiendommen var begjært tvangssolgt. Megleren anbefalte derfor å akseptere budet på kr 3 000 000 for å unngå tvangssalg.

Innklagede bestrider erstatningskravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers oppfølgning av interessenter ved budgivningen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Å ta imot og formidle bud er en sentral del av megleroppdraget. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd at megleren skal «så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragstaker, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.»

Nemnda finner det klart at megler burde kontaktet den andre interessenten etter at han selv hadde bedt om å bli holdet orientert om salgsprosessen. Det er klart kritikkverdig at dette ikke ble gjort, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren har krevd erstatning med kr 500 000, som tilsvarer differansen mellom salgssummen og interessentens bud etter at salget var skjedd.

Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet. Interessenten var kjent med at eiendommen var solgt da budet på kr 3 500 000 ble inngitt, og det kan følgelig reises spørsmål om hvor reelt budet var.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Konklusjon:

Meglerhuset Sædberg AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2017013

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Møller & Partners AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne solgte en fritidseiendom via innklagede tre år etter at de hadde ervervet den. Megleren opplyste ikke om at den potensielle salgsgevinsten ville være skattepliktig på grunn av manglende eiertid. Klagerne hevder megleren opptrådte i strid med god meglerskikk og krever prinsipalt erstattet kr 614 032. Subsidiært kreves erstattet det tapet som innklagedes prosessfullmektig har lagt til grunn som det økonomiske tapet kr 239 040.

Innklagede bestrider kravet. Innklagede hevder at megleren på bearing av eiendommen opplyste om at eventuelle skattemessige forhold måtte undersøkes med skattemyndighetene av klagerne selv. Prinsipalt anfører de at klagen må avvises fordi den ikke er egnet til en skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem.

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en fritidseiendom i august 2016, tre år etter at klagerne ervervet eiendommen. Megleren opplyste verken i forkant av, eller underveis i salgsprosessen, om at den potensielle salgsgevinsten ville være skattepliktig på grunn av manglende eiertid. Hvis megleren hadde gitt slik informasjon, ville klagerne ikke solgt eiendommen.

Som følge av at megleren ikke gjorde klagerne oppmerksom på skatteplikten, har de hatt et betydelig økonomisk tap i form av skatt på gevinsten. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerne krever tapet dekket.

Forut for at megleren fikk oppdraget, hadde klagerne et møte der de redegjorde for historikken rundt fritidseiendommen som ble overført som gave fra moren i 2013. Partene tok seg god tid til å prate og befare eiendommen. Klagerne opplyste at det forelå en verdivurdering fra 2011 som verdsatte eiendommen til kr 5 000 000, men at man ved arveavgiftsberegningen hadde lagt til grunn en forsiktig antatt markedsverdi på kr 3 500 000 for å spare arveavgift. Klagerne opplyste videre om at de hadde en svoger som arbeidet med eiendom som kunne ha innspill til eiendommens verdi. Det ble også opplyst om at moren ved gaveoverføringen fikk en tinglyst bruksrett. Under møtet gjorde megleren rede for hvilken tid på året som ville gi best avkastning, og klagerne sa klart ifra at dersom en annen tid på året ville være mer lønnsomt, var de villige til å vente med salget. Dette fordi det var viktig å oppnå maksimal avkastning. Da sommeren ble ansett for å være det mest gunstige salgstidspunktet, ble megleren og klagerne enige om å «rekke dette salgsvinduet» sensommeren 2016, heller enn å vente til sommeren 2017. Megleren kommenterte ikke eiertiden på under tre år, eller det faktum at en gevinst ville medføre beskatning. Klagerne ble heller ikke oppfordret til å undersøke hvorvidt gevinst ved et salg ville utløse skatteplikt.

Megleren oversendte en prisvurdering på kr 7 000 000, og pristilbud på salgsoppdraget. Det ble ikke gitt noen opplysninger om skattereglene som gjelder ved salget, verken muntlig, pr e-post, eller i oppdragsavtalen. Eiendommen ble solgt for kr 7 000 000.

Nærmere seks timer etter at budet var akseptert, oversendte megleren en lenke til Skatteetaten sin informasjonsside om skatt på gevinst ved salg av eiendom. På dette tidspunktet var imidlertid bindende avtale om salg av eiendommen inngått, og klagerne hadde derfor ingen mulighet til å gå fra avtalen.

Etter at salget var gjennomført, tok klagerne kontakt med en skatterettsadvokat for å få endret arveavgiftsgrunnlaget fra 2013. De ble da gjort oppmerksomme på at gevinsten ville bli skattepliktig grunnet manglende eierperiode.

Selv om hovedregelen er at megler ikke har en alminnelig plikt til uoppfordret å ta opp skatterettslige problemsstillinger, kommer unntaket i Rt. 1988 s. 7 til anvendelse. Klagerne hadde informert megleren om at salget ikke hastet, og at det var viktig for dem å få en høyest mulig avkastning. Det forelå dermed slike konkrete omstendigheter som ga megleren en sterk oppfordring til å informere om grunnleggende beskatningsregler.

I tillegg må en megler kontrollere hvem som er hjemmelshaver til eiendommen og heftelser. Hjemmelshistorikken viser at eiendommen ble overført som gave til klagerne i 2013, og at kjøpesum var satt til kr 0. I tiden før salget må megleren ha gjort seg kjent med hjemmelsforholdet og overdragelsestiden, og dermed vært klar over at klagerne kun hadde eid eiendommen i underkant av tre år, og at salget ville medføre en gevinstbeskatning. Hjemmelshistorikken og den informasjonen megleren fikk er selvstendige faktorer som utløser krav for megler til å informere om skattereglene. At megleren overså begge disse moment, anses skjerpende.

Vedrørende telefonsamtalen som innklagede viser til mellom megleren og en av klagerne, bestrides den informasjon som hevdes gitt av klageren. Klageren har aldri hevdet å ha kontroll på skattemessig forhold ved salget. Det er feil at den ene klageren har referert til at den andre klageren og hennes samboer hadde kunnskap om skattemessige forhold. Den ene klagerens samboer ble imidlertid nevnt i forbindelse med taksering av eiendommen, vedrørende hva han mente hytta ville ha av verdi i dagens marked ettersom han driver noe med kjøp og salg av eiendom. Megleren kan ikke frasi seg sine grunnleggende forpliktelser, under henvisning til at han i dette konkrete tilfellet mente at kunden selv kunne ivareta sine egne interesser.

Som det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, må reglene om skatt på gevinst ved salg av bolig- og fritidseiendom anses å være grunnleggende kunnskap for en megler. Det ville være tilstrekkelig om han kun opplyste i tiden før salget, at gevinsten ville være skattepliktig grunnet den korte eierperioden. Meglerens unnlatelse av å opplyse klagerne om de skattemessige sidene ved salget utgjør et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd og god meglerskikk.

Som følge av meglerens brudd på god meglerskikk, har klagerne blitt påført et betydelige skattekrav av gevinsten fra salget. Innklagede har anført at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt, og at erstatningskravet av den grunn skal reduseres. Innklagede har imidlertid ikke anført noen faktiske forhold som tilsier at begrensningsplikten ikke er overholdt.

Klagerne har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt ved å anmode skatteetaten om en høyere verdifastsettelse for eiendommen da den ble ervervet ved arv. I det nye vedtaket fra skatteetaten legges til grunn en verdi på eiendommen på kr 6 000 000, og det ble ikke gjort bruksrettsfradrag. Den opprinnelige verdifastsettelsen av eiendommen var ikke feil, slik innklagede anfører, men at det etter en konkret vurdering var rom for å anmode skatteetaten om en høyere verdifastsettelse for å begrense tapet som megleren hadde påført klagerne. At klagerne har begrenset tapet, er selvsagt ikke et forhold som skal komme innklagede til gode.

Eiendommen ble solgt for kr 7 000 000, og netto salgssum etter fradrag for omkostninger på kr 138 960, var kr 6 861 040. Avgiftsgrunnlaget for hver av klagerne var kr 1 241 630, samlet kr 2 483 260. Samlet skattepliktig gevinst var før anmodningen kr 4 377 780, hvilket utgjør et tap på kr 1 094 445. Etter anmodningen til skatteetaten ble avgiftsgrunnlaget for hver av klagerne endret til kr 2 952 440, samlet kr 5 904 880. Samlet skattepliktig gevinst ble dermed endret til kr 956 160, hvilket utgjør en gevinstbeskatning på 25%, kr 239 040. Arveavgiften ble økt fra kr 63 900 til kr 235 000, pluss renter, totalt kr 251 396 for hver av klagerne. De økte kostnader er på kr 171 100, og påløpte renter på kr 16 396 for hver, totalt kr 374 992.

Totalt har klagerne tapt kr 614 032 som følge av meglerens ansvarsbetingende handlinger. Begge tap er en direkte følge av meglerens opptreden. Kravet til årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet er oppfylt.

Innklagedes anførsel om lemping av kravet kan ikke føre frem. Megleren kan ikke fraskrive seg forpliktelser med henvisning til at selgeren selv burde ha ivaretatt sine interesser. Det undergraver både meglerens oppgaver, så vel som det faktum at selgeren betaler megleren for nettopp å utføre dette arbeid og ivareta selgerens interesser.

Prinsipalt kreves erstattet kr 614 032. Subsidiært kreves erstattet det tap som innklagedes prosessfullmektig har lagt til grunn som det økonomiske tap på kr 239 040.

Innklagede anfører at saken skal avvises. Dette bestrides. Nemnda har kompetanse til å behandle saken ved skriftlig behandling.

Innklagede har i korte trekk anført:

Som grunnlag for de rettslige anførsler klagen er basert på, påberopes et faktum som innklagede ikke kjenner seg igjen i.

Innklagede bestrider kravet, og vil prinsipalt anføre at klagen ut fra sin art, sitt omfang og ut fra en betydelig uenighet om sakens faktiske sider ikke skal undergis skriftlig behandling i nemnda. For en betryggende avgjørelse i saken kreves umiddelbar og muntlig bevisførsel på flere av sakens mest sentrale punkter. Prinsipalt begjæres klagen avvist.

Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem. Nemnda kan ikke på en betryggende måte ta stilling til det fremsatt erstatningskrav slik det er begrunnet i klagen.

Ved befaring av klagernes eiendom ga ansvarlig megler for oppdraget muntlig informasjon til klagene om at eventuelle skattemessige forhold rundt eiendommen måtte undersøkes med skattemyndighetene av klagerne selv. Megleren oppfattet at klagerne ville foreta de nødvendige avklaringer av eventuelle skattemessige forhold.

Det er korrekt at innklagede under befaringen spurte klagerne om eiendommens hjemmelsforhold. Klagerne opplyste da at familien hadde eid hytta i mange år, og at klagerne stod som hjemmelshavere. Under befaringen ble det også opplyst om at eiendommen var arvet etter klagernes mor, og at det forelå en verdivurdering fra 2011 på kr 5 000 000. Mer informasjon rundt eierforholdene ble ikke formidlet til megleren fra klagernes side. Klagerne var under befaringen mest fokusert på å få lagt eiendommen ut for salg i markedet så snart som mulig, og de opplyste at en forutsetning for valg av megler var at eiendommen kunne annonseres raskt.

I telefonsamtale mellom klagerne og megleren samme dag som bud på eiendommen ble akseptert, ble spørsmålet om gevinstbeskatning bragt opp. Megleren viste da til sin tidligere tydelige oppfordring om å undersøke eventuelle skattemessige forhold med skattemyndighetene. Den ene av klagerne opplyste at den andre klageren er advokat, og at hennes samboer er profesjonell aktør i eiendomsbransjen, og at de dermed hadde kontroll på denne del av saken. Megleren sendte for ordens skyld en e-post til klagerne hvor han tok inn en link til informasjonssider om skattemessige forhold ved salg av fritidsbolig. Klagerne svarte på denne e-posten med følgende ordlyd: «PS. Vi er ikke skattepliktige av fortjenesten på hyttesalget.»

Det ble gitt en tydelig oppfordring til klagerne om å avklare den skattemessige posisjonen. Innklagede oppfattet også at klagerne ville foreta en slik undersøkelse og avklaring, og at klagene var fullt ut kompetente til å sørge for avklaring.

I etterpåklokskapens lys, ser innklagde at man skulle ha sørget for notoritet rundt dette forholdet for å unngå tvist om de faktiske omstendigheter. Dette endrer imidlertid ikke det faktum at klagerne fikk en klar oppfordring om å undersøke. Man må kunne stole på at klagerne gjør nødvendige avklaringer av egen skatteposisjon når de ga uttrykk for at så ville bli gjort.

Innklagede aksepterer at manglende notoritet i forhold til egen rådgivning isolert sett kan innebære et kritikkverdig forhold. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette utgjør brudd på god meglerskikk.

En eiendomsmegler har ikke noen alminnelig plikt til å uoppfordret ta opp med selger spørsmålet om skattemessige konsekvenser av salg av eiendom. Det kan unntaksvis oppstå en plikt for eiendomsmeglere til å opplyse om skattereglene, men det må da foreligge konkrete omstendigheter som gir megleren en klar foranledning og oppfordring til på eget initiativ å ta opp skattemessige spørsmål og sørge for at disse blir klarlagt, jf. Rt. 1988 s. 7 og NOU 987:14 side 65.

Megleren hadde ikke innsikt i eller kunnskap om de faktiske omstendigheter rundt arveoppgjøret. Han hadde således ikke noen forutsetning for å vurdere klagernes skatteposisjon, og har heller ikke gitt klagerne råd på dette punkt.

Spørsmålet om hvorvidt oppfordring til å søke råd og avklaring er gitt er, slik saken står, et bevisspørsmål som må vurderes ved muntlig og umiddelbar bevisførsel, og ikke ved skriftlig behandling i nemnda.

En annen opptreden fra meglerens side ville ikke medført noen endret situasjon for klagerne. Det vises til klagernes respons på innklagedes oversendelse av link til skatteinformasjon. Det er ikke sannsynlig at en eventuell tidligere oversendelse av dette materialet ville ha resultert i en annen oppfatning hos klagerne. Klagernes tilbakemelding viser at klagerne etter egne undersøkelser og vurderinger har hatt en klar oppfatning av egen skatteposisjon som de selv mener var kvalitetssikret ved vurdering av advokat (den ene klageren) og profesjonell aktør i eiendomsbransjen. Det er således vanskelig å se hvordan en annen opptreden fra meglerens side skulle ha endret denne oppfatningen. Det foreligger dermed ikke nødvendig årsakssammenheng mellom en eventuell klanderverdig opptreden fra meglerens side, og det økonomiske tapet klagerne mener de er blitt påført.

Realiteten i nærværende sak er at innklagede har oppfordret klagerne til å undersøke egen skattemessig posisjon og lagt til grunn at så ville bli gjort. Klagerne har gjort undersøkelser, og har landet på feil konklusjon. Megleren kan ikke se at ansvaret for feilvurderingen som er gjort kan veltes over på ham. Hva gjelder omfanget av det fremsatte kravet, mener innklagede at det påhviler klagerne en tapsbegrensningsplikt som må medføre at skattekravet må søkes nedsatt. Videre må klagerne selv ut fra sin opptreden i saken og ut fra det selvstendige ansvar man har for å avklare egen skatteposisjon, selv bære den største del av ansvaret for at salget ble gjennomført uten kvalifisert avklaring av skattespørsmålet.

Under enhver omstendighet kan ikke nemnda ta stilling til et erstatningskrav av dette omfang basert på den begrunnelse og den dokumentasjon klagerne har presentert. En avgjørelse av spørsmålet om erstatning må baseres på en reell og umiddelbar bevisførsel, og det må avklares hvorvidt klagerne har hatt mulighet for å få redusert sin skatteplikt.

I den grad man legger til grunn at innklagede har opptrådt klanderverdig og at denne opptreden har forårsaket at klagerne har kommet i en skatteposisjon for gevinst ved salg av eiendommen, er spørsmålet hvilket økonomisk tap klagerne er påført som en følge av innklagedes forhold. Klagernes anførsel om at økt arveavgift står i årsakssammenheng med innklagedes eventuelle uaktsomhet bestrides. Det er utelukkende den påløpte gevinstbeskatning som er forårsaket av eventuell uaktsomhet hos megleren.

Ved beregning av gevinst er det en forutsetning at denne baseres på korrekte og reelle verdier, og ikke på tilpassede verdier som har vært gitt for å redusere arveavgift. Det forhold at klagerne ved hjemmelsovergang i 2013 har valgt å tilpasse sine opplysninger til myndighetene hva gjelder inngangsverdi og i forbindelse med den oppståtte situasjonen i 2017 har valgt å endre dette, er ikke et forhold som er relevant i forhold til innklagede. Den økte arveavgiften er ikke en følge av innklagedes eventuelle uaktsomhet, men utgjør det klagerne med korrekte opplysninger skulle ha betalt i arveavgift. Økningen i arveavgiften er således en direkte følge av klagernes egne forhold. Et eventuelt økonomisk tap utgjør etter dette til sammen kr 239 040.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om meglers opplysningsplikt i dette tilfellet omfatter informasjon om gevinstbeskatning som følge av salg av fritidseiendom som klagerne ca. tre år tidligere hadde fått overført vederlagsfritt som gave fra moren – og om denne plikten i så fall er oppfylt. I tillegg gjelder saken krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Innklagede har prinsipalt anført at klagen må avvises, da saken ikke egner seg for skriftlig behandling i reklamasjonsnemnda. Nemnda er ikke enig i det. Slik saken er opplyst, har nemnda grunnlag for å ta stilling til sakens realitet.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd skal oppdragstageren (megleren) gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Utgangspunktet er at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. Dette følger også av nemndspraksis, se for eksempel RFE-2011-131og RFE-2005-68. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klagerne), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg.

Etter nemndas syn må megler beherske de alminnelige skattereglene om bolig- og fritidsboligbeskatning. Det gjelder særlig reglene om eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 for at det ikke skal utløses gevinstbeskatning, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 233. Her har følgelig megler en opplysningsplikt.

Innklagede har anført at megleren ikke på noe tidspunkt i salgsprosessen ble gitt informasjon fra klagerne om historikken rundt overdragelsen av hytten fra klagernes mor, eller at inngangsverdien ved overdragelsen ble satt kunstig lavt for å redusere eller unngå arveavgift.

Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til hvilken informasjon megleren fikk om hyttens forhistorie, og hva som ble sagt på befaringen av eiendommen. En megler skal rutinemessig innhente hjemmelshistorikk fra Statens kartverk. Det fremgår her klart at eiendommen ble overført vederlagsfritt som gave til klagerne i september 2013, det vil si ca. tre år før eiendommen ble solgt. Megleren burde da raskt ha sett at salg av fritidseiendommen nå kunne utløse gevinstbeskatning, og informert klagerne om dette og mulighetene for å utsette salget for å unngå gevinstbeskatning.

Innklagede har anført at megleren gav råd til klagerne om at de selv måtte undersøke de skattemessige forholdene ved salg, og at megleren oppfattet at klagerne selv ville foreta de nødvendige avklaringer om de skattemessige forhold. Det er imidlertid erkjent at megler ikke sørget for notoritet om denne angivelige skatterådgivningen.

Nemnda bemerker at reglene om eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 er noe som en megler som nevnt må ha kunnskap om, og som faller innenfor meglers opplysningsplikt til klagerne (selgerne). Gevinstbeskatning ved et salg kan utgjøre betydelige beløp, og det er derfor viktig at megleren orienterer selgere om risikoen for at salget kan utløse skatteplikt. Dersom en megler skal «fraskrive» seg ansvaret her ved å henvise selgerne til selv å undersøke de skattemessige forhold ved et eventuelt salg, må megleren som den profesjonelle part sørge for notoritet om dette for å unngå ansvar. Det kan enkelt gjøres ved for eksempel å sende en e-post, hvor megleren bekrefter hva han har sagt muntlig til klagerne. I dette tilfellet kan det ikke ha noen betydning om én av klagerne er advokat, og at hennes samboer er profesjonell aktør i eiendomsbransjen. Det kan heller ikke ha noen betydning at megleren etter at budet var akseptert, sendte en e-post til klagerne, hvor han tok inn en link til skatteetaten. Riktignok besvarte klagerne denne e-posten to dager senere med at de selv hadde kommet frem til at de ikke ville være skattepliktige. Da megleren imidlertid måtte være kjent med at hytten i 2013 var blitt overført vederlagsfritt til klagerne som gave, burde han undersøkt med klagerne nærmere om dette berodde på en misforståelse, og ikke bare slått seg til ro med det.

Konklusjonen er derfor at megleren ikke oppfylte sin opplysningsplikt overfor klagerne om mulig gevinstbeskatning ved dette salget. Nemnda har derfor kommet til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Når det gjelder erstatningsutmålingen, forstår nemnda det slik at partene er enige om at gevinstbeskatningen ved salget av eiendommen utgjør kr 239 040, etter at inngangsverdien ved overdragelsen i 2013 ble oppjustert. Nemnda finner derfor at innklagede er erstatningsansvarlig for dette tapet, da det foreligger adekvat årsakssammenheng.

Spørsmålet er om innklagede også er erstatningsansvarlig for den økningen i arveavgiften som klagerne fikk som følge av at inngangsverdien ble oppjustert. Nemnda har kommet til at dette kravet ikke kan føre frem. Den økte arveavgiften er et direkte resultat av klagernes egne disposisjoner ved overdragelsen i 2013, og det er ikke adekvat årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende uaktsomhet og dette tapet. Den økte arveavgiften er en direkte følge av at klagerne ikke gav korrekte opplysninger om eiendommens verdi da de mottok gaven fra moren.

Nemnda bemerker for øvrig at hadde klagerne utsatt salget til de hadde oppnådd tilstrekkelig eier- og brukstid, ville det heller ikke blitt en økning i arveavgiften.

Innklagede må etter dette betale kr 239 040 i erstatning til klagerne.

Klagen har ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Møller & Partners AS har ikke oppfylt sin opplysningsplikt og må betale 239 040 kroner i erstatning til klagerne.

 Klage nr 2017031

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd Dalen Hageby

Saken gjelder:               Tvangssalg

Saksfremstilling:

Klagerne eide en leilighet med utleiedel som ble besluttet tvangssolgt. Innklagede var oppnevnt som medhjelper. Klagerne anket avgjørelsen, og mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gjennomføre tvangssalget før saken var rettskraftig avgjort. Klagerne krever erstatning for lidt tap. Innklagede hevder å ha gjennomført oppdraget i samråd med saksøker, tingretten og namsmannen. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det foreligger grunnlag for erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne eide en leilighet med hybel i et borettslag. Boenhetene ble leiet ut. Klagerne ble kontaktet av en av sine leietakere, som hadde fått en telefon fra innklagede vedrørende leiligheten. Leietakeren informerte om at innklagede hadde vært og skiftet låser i leiligheten, og at banken skulle overta leiligheten.

Etter en nærmere forklaring, tok klagerne kontakt med en advokat som ga tilbakemelding om at det hele trolig hadde oppstått på grunn av en saksbehandlingsfeil. Advokaten håndterte saken videre med påfølgende anke.

Innklagede var oppnevnt som medhjelper i forbindelse med tvangssalget, og klagerne er misfornøyde med meglerens håndtering av saken.

Megleren ignorerte at situasjonen var uavklart og påanket. Megleren kommuniserte med klagernes leietakere uten noe forsøk på å ta kontakt med klagerne. Megleren kastet ut klagernes lovlige leietaker i lovlig utleiedel, og la ut leiligheten til salgs for en altfor lav takst. Han hadde visninger og formidlet budgivning til retten. Videre solgte deretter innklagede leiligheten før forholdene var avklart og ingenting var rettskraftig. Klagerne ble av megleren stengt ute ved at låser ble skiftet. Megleren forhindret utleie, og påførte klagerne store tap. Megler gjorde avtaler med leietakere uten at klagerne var kjent med det, og beslagla nøkler.

Klagerne mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Ettersom saken var påklaget og ikke rettskraftig, burde megleren forholdt seg i ro til forholdene var avklart og han fikk ny beskjed fra retten. Videre mener klagerne at innklagede må betale erstatning for påført skade og tap, herunder tapte leieinntekter f.o.m. januar 2016. Klagerne krever bortfall av meglerens vederlag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne var saksøkt i et tvangssalg. Innklagedes oppdragsgiver var tingretten, og oppdraget ble mottatt i 2014. Saksøker var borettslaget hvor klagerne eide en leilighet med tilhørende hybel.

Klagernes saksfremstilling stemmer svært dårlig overens med meglers oppfatning av saksforløpet. All saksbehandling og fremdrift foretatt av megler ble gjort i samråd med saksøker, tingretten og namsmann. Namsmannen gjennomførte fravikelse etter begjæring fra saksøker. Borettslaget hadde aldri godkjent framleie av leiligheten.

Klagerne var videre politianmeldt for gjentatte innbrudd i leiligheten. Fravikelsen av leiligheten var i denne perioden aktiv og stadfestet ved kjennelse. Alt arbeid i saken foregikk etter normal fremgangsmåte for tvangssalg og i forståelse med innklagedes oppdragsgiver. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, bortfall av vederlag, samt krav om erstatning for skade og tap som klagerne hevder å ha lidt.

I dette tilfellet dreier det seg om et tvangssalg. Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven, særlig kapittel 11. Det er eiendomsmeglerforetaket (innklagede) som oppnevnes som medhjelper ved tvangssalg, og som mottar oppdraget fra tingretten, ikke den enkelte megler. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt og opplysnings- og undersøkelsesplikt, gjelder imidlertid fullt ut.

Slik saken er opplyst for nemnda, er det intet som tilsier at dette tvangssalget ikke har blitt gjennomført på korrekt måte og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Klagerne, som i tvangssalgsprosessen var saksøkt, synes også å ha vært lite tilgjengelig under prosessen.

Når det særskilt gjelder spørsmålet om vederlagsnedsettelse, skal det opplyses at eiendomsmeglingsloven § 7-7 om nedsettelse av meglers vederlag ikke får anvendelse på tvangssalg. Forskrift om tvangssalg ved medhjelper § 3-3, jf. § 3-6 har bestemmelser om størrelsen på medhjelpers vederlag. Det er tingretten som endelig fastsetter vederlaget i den såkalte fordelingskjennelsen. Eventuelle klager vedrørende vederlaget måtte derfor klagerne ha fremsatt overfor tingretten før tingretten avsa fordelingskjennelsen.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017034

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017 og 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Primera

Primera Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysning

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne mener megleren ikke opplyste om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå ved overtakelsen, og at han presset dem til å overta boligen. I tillegg anfører klagerne at megleren har utbetalt et tilbakeholdt beløp uten deres aksept. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at klager

ne har krav på erstatning.

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Megleren opplyste ikke om hvorvidt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå ved overtakelse. Han opplyste heller ikke at eiendommen ikke var klar for overtakelse. Klagerne fikk derfor ikke adekvat råd fra megleren knyttet til overtakelsen.

Huset var ikke ferdigstilt, og det skulle selges «uferdig». Det var bygget på en ny del på eksisterende bygg. Den nye delen inneholdt bl.a. boligens stue, soverom, bad og leilighet i andre etasje. Den gamle delen var også under rehabilitering.

Prisantydningen på eiendommen var på kr 5 980 000.

Megleren opplyste at selgeren var villig til å ferdigstille eiendommen mot et tilleggsvederlag. Dette ble drøftet med selgeren. Etter avklaringer innga klagerne et bud stort kr 6 980 000 med forbehold om at huset skulle ferdigstilles, og slik at ferdigattest skulle foreligge. Budet ble akseptert, og kjøpekontrakt inngått.

Overtakelsen ble avtalt til 12. februar 2016. Eiendommen var ikke ferdigstilt, men fremstod som en byggeplass. Eiendommen ble derfor ikke overtatt. Megleren ønsket at det ble fastsatt ny dato for overtakelse 19. februar, selv om klagerne mente at dette ikke var realistisk. Selgeren mente det var mulig.

Da klagerne møtte til overtakelse den 19. februar, var det fremdeles en rekke arbeider som pågikk, samt at det var en rekke arbeider som ikke var ferdigstilt. Klagerne ønsket heller ikke å overta nå.

Det ble stilt spørsmål om brukstillatelse og ferdigattest, hvor megleren sa at opprinnelig brukstillatelse fra 1967 var gjeldende, og at det var tillatt å bo i eiendommen i sin helhet. Det medfører imidlertid ikke riktighet da det nye påbygget omfatter både stue, flere soverom, bad og sekundærleilighet i andre etasje.

Klagerne opplevde at megleren presset på for å få kjøperne til å overta eiendommen. Megleren uttalte at avtalen om ferdigstillelse var en avtale kun mellom kjøperen og selgeren, og at megleren ikke var part i denne. Klagerne opplevde at megleren tok fullstendig avstand fra den situasjonen som oppstod.

Megleren påpekte hvilket ansvar klagerne hadde, og at de kunne komme i et betydelig erstatningsansvar ved å ikke overta, eller ved å tilbakeholde det beløp de mente var riktig. Klagerne overtok derfor eiendommen mot at et beløp på kr 350 000 ble tilbakeholdt. De ønsket i utgangspunktet å holde tilbake ca. kr 500 000, men det ble ikke akseptert av megleren som sa det var for mye, og at klagerne kunne komme i erstatningsansvar.

Megleren opplyste ikke om hvilken risiko klagerne løp ved å overta boligen. Selgeren fortsatte arbeidene ved egne håndverkere en kort periode etter overtakelsen. Arbeidene stoppet deretter helt opp.

Selgeren ga opplysninger om at han måtte ha utbetalt det tilbakeholdte beløpet for å ferdigstille. Klagerne gikk motvillig med på det. Da det ble utbetalt i overkant av kr 200 000 til selgeren, gjorde han seg imidlertid fullstendig utilgjengelig.

Klagerne har kun mottatt kr 63 904. Resten av det tilbakeholdte beløpet er utbetalt til selgeren, selv om klagerne kun har frigjort kr 200 000.

En rekke arbeider ble ikke ferdigstilt, og det forelå verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for det nye tilbygget. Byggeprosjektet var dog omsøkt og igangsettelsestillatelse var gitt.

Det har i ettertid vist seg at det gjenstod arbeider for ca. kr 800 000 for å få eiendommen ferdigstilt i henhold til avtale og bud. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 29. juli 2016 etter fremlagt rapport fra takstmann.

Klageren har måttet fremskaffe midlertidig brukstillatelse ved å engasjere en takstmann. Pr. i dag er det påløpt kr 81 000. Det gjenstår ennå arbeid og kostnader med å få utstedt ferdigattest. Det vil samlet koste klagerne ca kr 100 000 når ferdigattest er innhentet. Det fremmes derfor et krav stor kr 100 000, knyttet til fremskaffelse av midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Klagerne ble i tillegg lurt av selgeren som ikke ferdigstilte arbeidene. Tapet kunne vært unngått ved at megleren hadde rådet dem til å ikke overta boligen før betingelsene i budet om ferdigstillelse og ferdigattest var endelig oppfylt. Tapet på kr 800 000 skyldes følgelig feil råd og press fra megleren ved overtakelsen. Megleren har åpenbart ikke hensyntatt klagernes interesser i denne prosessen. Av oppgjørsoppstillingen kan det se ut til at selgeren har fått utbetalt deler av det tilbakeholdte beløpet uten at det er frigitt av klagerne. Megleren holdes solidarisk ansvarlig med selgeren. Selgeren er imidlertid neppe søkegod.

Innklagede er erstatningsansvarlig da megleren har presset frem overtakelse uten at det var grunnlag for å overta. Megleren har ikke forsikret seg om at det forelå minimum midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før overtakelse fant sted. Megleren ga feil opplysninger om at gammel brukstillatelse gjaldt. Det er ansvarsbetingende.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er nedlagt slik påstand: Innklagede er erstatningsansvarlig overfor klagerne for det tap de er påført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning, eller at megleren har brutt god meglerskikk.

Klagerne var klar over at det kun var ferdigattest for bygning av 1967, og at deler av arbeidene ikke var ferdige.

Det bestrides også at megleren har presset klagerne med at de ville komme i et erstatningsansvar hvis de ikke overtok boligen, og har heller ikke presset frem overtakelse.

Hva gjelder det tilbakeholdte beløpet, mottok oppgjørsavdelingen en e-post fra klagerne om å frigi deler av det tilbakeholdte beløpet til selgeren.

Innklagede kan ikke se at klagerne ville agert annerledes dersom megleren handlet eller hadde gitt annen rådgivning. Klagerne var kjent med at arbeid ikke var ferdigstilt, og avgjorde selv etter eget ønske å overta boligen. Et eventuelt tap ville være det samme uavhengig av meglerens handlemåte. Det foreligger således ikke årsakssammenheng.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda finner at megleren i dette tilfellet ikke har overholdt sin omsorgsplikt overfor klagerne. Megleren har ikke tatt hensyn til i kontrakten at denne eiendommen skulle ferdigstilles, og at ferdigattest skulle utstedes. Tvert imot er det inntatt i kontrakten § 8, at eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Riktignok er det også vist til «Kjøperens forbehold», men det er ikke tilstrekkelig. Dette var også en bolig under utbygging og renovering. Det er da ikke nok bare å bygge på en ferdigattest fra 1967, og hevde at den er tilstrekkelig for å overta eiendommen.

Nemnda mener også at det er kritikkverdig at megleren rådet klagerne til å overta eiendommen før det forelå ferdigattest. Forbeholdet i budet var klart; ferdigstillelse og ferdigattest. Megler burde i en slik situasjon tvert imot frarådet overtagelse.

Nemnda finner også at det er kritikkverdig at megleren advarte mot å tilbakeholde ca. kr 500 000 av kjøpesummen, som klagerne ønsket, og at resultatet ble at bare kr 350 000 ble tilbakeholdt. Slik denne saken fremstår, ville det ikke vært urettmessig å holde tilbake kr 500 000. Selger ble også i en dom i tingretten mellom klagerne (kjøperne) og selger dømt til å betale kr 819 200 i prisavslag til klagerne.

Klagerne har anført at de motvillig aksepterte å utbetale kr 200 000 til selgeren. Slik saken er opplyst for nemnda, er det imidlertid ikke sannsynliggjort at megleren presset klagerne til å utbetale dette beløpet. Klagerne har mottatt kun kr 63 904 av det tilbakeholdte beløp. Det må derfor legges til grunn at kr 86 096 urettmessig er utbetalt til selgeren. Innklagede har for øvrig ikke kommentert utbetalingen av dette beløpet.

Nemnda finner at megleren i dette tilfellet klart har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda konkluderer også med at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

Nemnda forstår klagerne slik at erstatningskravet mot innklagede i hovedsak skyldes at selgeren neppe er søkegod. Dette er imidlertid ikke nærmere begrunnet, og innklagede har for øvrig ikke kommentert dette. Nemnda mener likevel at det er grunnlag for å holde innklagede erstatningsansvarlig.

Når det gjelder erstatningsutmålingen, legger nemnda til grunn at klagerne i utgangspunktet ønsket å holde tilbake ca. kr 500 000, noe som megleren frarådet og ikke aksepterte, med begrunnelsen at kjøperne kunne komme i erstatningsansvar. Nemnda finner at erstatningen skjønnsmessig kan fastsettes til kr 250 000. Det er da hensyntatt det beløp klagerne har fått tilbakebetalt, og at de samtykket til utbetaling av kr 200 000.

Klagen har etter dette delvis ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Privatmegleren Primera, Primera Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale 250 000 kroner i erstatning til klagerne.

Klage nr 2017047

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Kristiansund

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en enebolig. Hun mener å ha betalt for mye i vederlag, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke betale for eierskifteforsikring. Klageren krever nedsettelse av vederlaget. Innklagede beklager  at de ikke belastet klageren for forsikringspremien, men kan ikke se at klageren har lidt eller dokumentert noe økonomisk tap eller risiko knyttet til forsikringsdekningen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin bolig i februar 2015. Det ble avtalt at klageren skulle betale vederlag basert på provisjon. Under alternativet vederlag for medgått tid i oppdragsavtalen er det estimert et forbruk på 55 timer for å selge boligen. Klageren skjønner at det er utfordrende å estimere antall timer knyttet til visning og oppfølgning av interessenter, men å estimere oppgjøret til 10 timer når de har brukt 1,5 timer må anses for å være bevisst villedende av denne salgsformen fremfor den provisjonsbaserte modellen. Megleren har i så måte sikret seg en timespris for salget på kr 2 387 pr. time, fremfor kr 2 000 pr. time, dersom vederlag etter medgått tid hadde blitt valgt.

Det ble avtalt at salg av eiendommen skulle starte når klageren var klar for å selge. Dette tok en del tid, og når klageren var klar for å starte prosessen ble kontrakten fornyet via SMS i august 2016. Klagerens eiendom kom ikke ut på markedet før august 2016. Megleren arbeidet ikke med salg av boligen i ett år og ni måneder slik innklagede påstår.

Megleren betalte ikke for eierskifteforsikring i tråd med avtalen, og eksponerte klageren for stor risiko. Det tok fire måneder før megleren oppdaget feilen, til tross for at forsikringsselskapet sendte flere purringer. Megleren har bevisst forsøkt å lyve om årsak ved å skylde på skifte av leverandør, hvilket er dokumentert uriktig. Forsikringen er tegnet i opprinnelig spesifisert selskap. Megleren har siden dette ble påpekt og dokumentert, beskrevet årsaken som en inkurie. Megleren brukte forskjellig terminologi i oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen, og gjorde det vanskelig for klageren å oppdage feilen. Megleren utbetalte et for stort beløp til klageren, men det var klagerens bank som håndterte midlene slik at det var vanskelig for klageren å oppdage feilen.

Det førte til at klageren, som er enslig forsørger med begrenset økonomi, måtte ta opp lån for å betale forsikringen. Dette vil føre til kostnader som etableringsgebyr og tinglysningsgebyr, samt en ikke ubetydelig mengde medgått tid for å rette opp feilen. Klageren fikk ikke tatt opp stort nok lån til at kostnadene knyttet til forsikring ble inkludert i dette.

Klageren krever at megleren setter ned sitt vederlag etter følgende modell: Kostnader relatert til oppgjør nedsettes med kr 3 000 all den tid det er dokumentert utført uriktig. Kostnader relatert til meglerhonorar nedsettes med kr 8 591 som en konsekvens av at megleren overestimerte antatt timeforbruk. Megleren har bommet med over 100% i sine estimat. Denne justeringen vil føre til at megleren får betalt kr 2 000 pr. time. Dette på tross av at han med fordel kunne brukt mer tid på sine interne rutiner, kvalitetssikring og sluttkontroll for å levere et bedre oppdrag.

Megleren har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdraget ble inngått i februar 2015. Det ble samtidig inngått avtale om tegning av eierskifteforsikring.

Klageren ble forelagt oppdragsavtale med to alternativer for vederlag: provisjon eller vederlag etter medgått tid. Timetilbudet ble estimert med 55 timer og er et anslag som er basert på erfaringsmessig gjennomsnittstall for innklagedes markedsområde. Selv om klageren valgte bort timebasert fakturering, så er det ikke tvil om at det i dette tilfellet er ført for lite timer i forhold til faktisk utførte arbeidstimer. Megleren har både omsorg og ansvar for oppdraget selv om boligen ikke er annonsert i markedet. Megleren har i denne perioden, fra oppdraget ble signert og frem til annonsering på www.FINN.no, jobbet mot interessenter i markedet. Megleren arbeidet med oppdraget i nesten ett år og ni måneder før boligen ble solgt. Det ble avholdt mange visninger, og megleren oppnådde salg på prisantydning.

Eiendommen ble solgt den 29. oktober 2016, og kontraktsmøte ble avholdt den 10. november. Både kjøperen og klageren fikk kopi av forsikringsbeviset på kontraktsmøtet. Forsikringen er gjeldende fra den 29. oktober 2016, altså fra den dagen eiendommen ble solgt. Kostnaden for tegning av forsikring på kr 13 558 er også påført forsikringsbeviset. Det fremkommer også under kjøpekontraktens punkt 12 at klageren har tegnet eierskifteforsikring. Det har aldri vært noe tvil eller risiko for klageren om at forsikring er tegnet gjennom eierskifteforsikringsselskapet.

Den 1. november 2016 ble meglerforetaket klageren inngikk oppdragsavtale med overtatt av innklagede. Ved overgang til nytt system og selskap, ble et annet forsikringsselskap ny samarbeidspartner ved tegning av nye eierskifteforsikringer. De som ble tegnet/solgt før 1. november, beholdt fortsatt forsikring gjennom det gamle eierskifteforsikringsselskapet, men betaling/innlegging gikk ikke lenger automatisk.

Eiendommen ble overtatt av kjøperen den 2. desember 2016. Nettoproveny stort kr 112 209 ble overført til klagerens konto den 12. desember 2016, og oppgjørsoppstilling ble sendt til klageren samme dag. Innklagede belastet dessverre ikke klageren for forsikringspremie på kr 13 558. Det kommer også klart frem av oppgjørsoppstilling som er sendt til kunden at forsikringspremie ikke ble hensyntatt i oppgjøret.

Betalingen som tidligere ble sendt automatisk via link til forsikringsselskapet, opphørte ved overgangen til nytt system, og ble ikke fanget opp av megleren. Betalingen skulle vært ført manuelt på oppgjøret. Dette ble megleren først gjort oppmerksom på da eierskifteforsikrings-selskapet etterlyste ubetalt forsikringspremie den 7. mars 2017. Det ble ikke sendt ut purring før dette tidspunktet. Innklagede tok samme dag kontakt med klageren for å gi henne beskjed om at premien måtte betales for å opprettholde forsikring på eiendommen. Innklagede beklager for at de ikke belastet klageren for forsikringspremie, men kan ikke se at klageren har lidt eller dokumentert noe økonomisk tap eller risiko knyttet til forsikringsdekningen, da dette er en faktisk kostnad som klageren var gjort kjent med og var ansvarlig for. Klageren valgte å beholde eierskifteforsikringen og betalte forsikringspremien.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om nedsettelse av meglerens vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Estimering av timer

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 annet ledd skal meglerforetak «utarbeide et skriftlig tilbud til potensielle oppdragsgivere basert på timepris og gi et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget». Det følger av forarbeidene jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 136 annen spalte «at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform» gjennom et slikt krav.

I dette tilfellet valgte klageren provisjon, og den ble avtalt til fast sum kr 40 000, som er minimumsprovisjonen i henhold til oppdragsavtalen. Provisjonen utgjorde kun 1,25 prosent av salgssummen. Det følger av oppgjørsoppstillingen at klageren er belastet provisjon i henhold til oppdragsavtalen.

Klageren har vist til at det i oppdragsavtalen er estimert 10 timer på oppgjøret, mens det bare er ført én og én halv time. Det er også ført 22 timer totalt på dette oppdraget, mens det var estimert totalt 55 timer. Dette er et estimat basert på gjennomsnittlig tidsbruk på et tilsvarende oppdrag.

Nemnda bemerker at om provisjonen hadde vært basert på antall timer, ville klageren med en timepris på kr 2 000 inklusive mva. kommet dårligere ut. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.

Eierskifteforsikring

Innklagede har erkjent at det skjedde en feil ved at klageren ikke ble belastet for eierskifteforsikring i oppgjørsoppstillingen og følgelig fikk for mye utbetalt. Dette ble imidlertid rettet opp etter at eierskifteforsikringsselskapet hadde sendt første purring. Forsikringen var imidlertid tegnet i forbindelse med salget, og klageren løp ingen risiko her. Hun har heller ikke lidt noe økonomisk tap.

For å nedsette meglerens vederlag, må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener at den erkjente feilen megleren begikk i forbindelse med eierskifteforsikringen, ikke er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017050

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avd. Vinderen

LDW AS

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag

Saksfremstilling:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin boligeiendom til en interessent. Klagerne forhandlet med interessenten. Både klagerne og interessenten oppstilte ulike forutsetninger for inngåelse av avtale om kjøp av eiendommen. Klagerne hevder eiendommen ikke er solgt, og at megleren derfor ikke har krav på vederlag. Under enhver omstendighet hevder de at vederlagskravet ikke er forfalt. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede mener eiendommen er solgt, og at de har krav på vederlag. Innklagede hevder at de uansett har krav på vederlag dersom nemnda skulle komme til at eiendommen ikke er solgt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin boligeiendom. Salget er ikke gjennomført og megleren har derfor ikke krav på vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Uansett er ikke kravet forfalt. Megleren har brutt god meglerskikk.

Klagerne har siden 2013 hatt en muntlig avtale med innklagede om at de kan vise frem klagernes eiendom til interessenter. Den 15. oktober 2016 underskrev klagerne oppdragsavtale om salg av eiendommen basert på forutsetninger om blant annet bankgaranti for kjøpesum og skattekrav.

Skattekravet skyldes at tomten er på mer enn 2 500 kvm, og interessentene klagerne forhandlet med er boligutviklere. Det var derfor spørsmål om den prisen som det ble forhandlet om på kr 42 000 000, ville utløse tomtebeskatning. Det vil si skatt på gevinst utover kjøpesum på ca kr 5 500 000 med nær 30% skatt. Interessentene tilbød klagerne en skattegaranti, dvs. at de i tillegg til kjøpesummen skulle dekke klagernes skatteutgifter. Kjøpesummen ville da bli nær kr 12 000 000 høyere.

Interessentene ønsket at klagerne skulle be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra skattekontoret for å få en avklaring på dette spørsmålet. Utfallet av BFUen hadde kun økonomisk betydning for interessentene, og ikke for klagerne. Advokaten, som klagerne kontaktet, anså det som mest sannsynlig at det ville bli gevinstskatt. Det økte klagernes behov for bankgaranti for kjøpesummen som i så fall måtte være nær kr 54 000 000. Megleren bekreftet på e-post den 16. oktober 2016 at interessenten hadde akseptert å stille bankgaranti for kjøpesum og skattekrav.

Oppdragsavtalen gjaldt i utgangspunktet kun for salg til én av interessentene innen 31. oktober 2016, men ble senere forlenget til 15. desember 2016. Videre fremgikk det av oppdragsavtalen at klagerne sto fritt til å bestemme seg for å selge eller ikke. Innklagede returnerte aldri undertegnet oppdragsavtale til klagerne.

På forhandlingsmøte den 2. november 2016 deltok interessentene, megleren og klagerne. Klagerne gjorde det klart at ved salg til et aksjeselskap, måtte de ha bankgaranti. Dette ville ikke interessentene godta på grunn av omkostningene det ville medføre i perioden frem til antatt overtakelse i oktober 2017. Hovedpunktene som man ikke ble enige om på dette møtet, var kjøpesummen, bankgaranti for kjøpesummen, selgerens skatterisiko og felling av et stort tre.

Etter forhandlingsmøtet aksepterte interessentene å dekke klagernes eventuelle skatt ved salg av eiendommen, og det ble diskutert å søke om bindende forhåndsuttalelse (BFU). Klagerne rådførte seg med en advokat som opplyste om at vilkåret for å søke om BFU var at bindende avtale ikke var inngått.

Klagerne undersøkte om felling av tre med fagfolk, men de anbefalte klagerne å spørre plan – og bygningsetaten om det. Klagerne informerte megleren om dette, og bekreftet på hans forespørsel at de trolig ville akseptere å felle treet om de ble enig med interessentene om de øvrige forutsetningene for en avtale, spesielt kravet om bankgaranti.

Megleren sendte klagerne en overraskende «akseptmail» den 25. november 2016, som han senere henviser til er en bindende avtaleinngåelse for begge parter. E-posten var overraskende fordi det var komplisert angående utformingen av BFU i samarbeid mellom advokatene til klagerne og interessentene. Videre hadde ikke klagerne avklart og startet på utformingen av bankgaranti, og de hadde ikke avklart med plan – og bygningsetaten om det var lovlig å felle treet.

Klagerne har ikke på noe tidspunkt, hverken muntlig eller skriftlig, akseptert en avtale om salg. Megleren baserer sin påstand om at salg er gjennomført på «akseptmail» han sendte, og som klagerne protesterte muntlig og skriftlig på den 28. november 2016 og senere.

Hovedbegrunnelsen for at avtale ikke er inngått er at interessentene ikke har vært villig til å stille bankgaranti som sikkerhet for kjøpet og skattekravet, hvilket har vært en forutsetning fra klagernes side da de inngikk oppdragsavtalen. Klagerne har heller ikke akseptert å felle et stort flott tre på eiendommen, både fordi det vil være omstridt blant naboer, potensielt ulovlig og relativt dyrt.

Til slutt ble klagerne og interessentene enige om å påbegynne arbeidet med å søke bindende forhåndsuttalelse om eventuell gevinstbeskatning. Som sagt er det en forutsetning for BFU at bindende avtale ikke er inngått – dette har også interessentenes advokat forutsatt. Megleren hevder imidlertid at han ikke kjente til denne forutsetningen.

Klagerne ønsket ikke å gjøre en kredittvurdering av interessent, og leve med en risiko frem til overtakelse 9-12 måneder frem i tid. Dette forklarte klagerne både til megleren, og interessentene i møtet.

Klagerne har hele tiden forholdt seg til megleren, og har ikke kommunisert direkte med interessentene. Klagerne mener megleren ikke har oppfylt sin omsorgsplikt i henhold til god meglerskikk ved å prøve inngå en avtale før klagernes klart uttrykte forutsetning om bankgaranti for oppgjør var på plass.

Klagerne mener megleren har avtalt med interessentene at han skal selge boligene som interessentene har planlagt å bygge på eiendommen. Megleren har derfor en ekstra interesse i å få til en handel. Klagerne mener at megleren burde vært spesielt oppmerksom på å ivareta klagerne som sin kunde for dette oppdraget. Klagerne viser spesielt til en e-post fra megleren til interessentene som starter med «Boys». Det er tydelig at megleren har et nært forhold til interessentene.

Det foreligger ikke en avtale om salg av klagernes eiendom, og megleren har derfor ikke krav på vederlag som er fakturert og purret. I oppdragsavtalen er det videre uttrykkelig bestemt at megleren har bare har rett til vederlag ved salg til den ene interessenten. Heller ikke dette vilkåret er oppfylt.

En rekke av e-postene som megleren har sendt inn i anledning klagesaken, er e-poster klagerne først har blitt kjent med etter innsendelsen av klagen. Klagerne har heller ikke mottatt, og er derfor ikke kjent med § 5 av oppdragsavtalen som megleren referer til. De mottok bare oppdragsavtale på to sider, og et vedlegg om løsøre og tilbehør.

Om nemnda skulle komme til motsatt konklusjon, mener klagerne at de under ingen omstendigheter skylder innklagede mer enn kr 630 000 i henhold til oppdragsavtalen, og at beløpet ikke forfaller til betaling før etter at klagerne har mottatt oppgjør for eiendommen. Megleren var fra start av tydelig på, og det har vært en forutsetning fra klagernes side, at innklagede ikke under noen omstendighet skulle ha godtgjørelse for timer og/eller utgifter.

Klagerne krever at innklagede erstatter klagernes kostnader til advokatutgifter på kr 34 000 som følge av den tvisten de uforskyldt kom i, men ikke advokatutgifter i 2016 som i hovedsak gjaldt forhandlingene.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det følger av oppdragsavtalen § 5.2 at

«Vederlag og utlegg forfaller til betaling ved inngåelse av handelen (aksept av bud).

Uavhengig av vederlagsform og «forbehold om salg» avtale, har oppdragstaker krav på vederlag (…)»

Det er inngått bindende avtale mellom kjøperne og selgerne, som er formalisert med akseptbrev og innkalling til kontraktsmøtet. Klagerne har ikke bidratt til å møte til verken kontraktsmøte eller senere møte om avklaring av finansiering.

Oppdragsavtalen ble sendt klagerne før megleren mottok det skriftlige budet. Megleren purret på det i retur ved flere anledninger, men klagerne var veldig opptatt.

At klagerne i tillegg til å ha den ene interessenten som kjøper, har fått en søkegod kjøper til – kan ikke være annet enn positivt. Dersom klagerne mener at det skal være en forutsetning for avtalen at kun den ene interessenten aksepteres som en budgiver/kjøper, bes det om at de dokumenterer at de har stilt dette som en forutsetning.

Forut for forhandlingsmøte mellom partene den 2. november 2016, sendte megleren en oppsummering av momenter til kjøperne og klagerne for å klarlegge om partene var enige. Holdningen til kjøperne var at de kunne være villige til å stille bankgaranti før møtet. I oppsummeringen til megleren sto det at kjøperne dokumenterer betalingsevne for kjøpet i form av sikkerhet klagerne var komfortabel med. Forslag fra klagerne var bankgaranti eller tilsvarende. Det kan ikke leses som en forutsetning, men det er uansett ikke viktig her – da partene ikke kom til enighet i møtet den 2. november.

Kjøperne avdekket i møtet at klagernes mening med å dekke en eventuell skatt på klagernes hånd, betød at de måtte betale skatt, på skatten, opphøyd i mente. Det økte regnestykket deres med ca kr 500 000, slik de så det. Det ble derfor tydelig kommunisert i møte at kjøperne ikke var villig til å betale skatt på skatt, og i tillegg stille bankgaranti. Det ble dermed stilt nytt bud fra kjøperne i to runder, som klagerne avslo. Begge budene var muntlige, og uten at det skulle stilles bankgaranti, men med raskere overtakelse enn tidligere forhandlet om. Budene forutsatte at klagerne måtte fjerne et tre før overtakelsen.

Etter forhandlingsmøte, hvor partene ikke kom i mål med sine betingelser, tok megleren opp dialogen med dem på hver sin hånd. Til klagerne var megleren tydelig på følgende fra kjøperne: kjøperne tok full skatt, kjøperne forutsatte BFU, overtakelse den 1. oktober 2017, rent kjøp, men mulighet for leie for selgeren løpende, treet måtte fjernes før overtakelse og åpent skjøte.

Etter at klagerne bekreftet at de var villig til å fjerne treet var det klart at det var enighet om betingelsene. Megleren oppsummerte dette i en felles e-post til begge parter den 18. november 2016 med kontrakt som vedlegg. I § 12 av kontrakten var forutsetningene i avtalen listet opp.

Mandag 21. november ringte klagerne til megleren og ønsket en avklaring på følgende momenter før de igangsatte advokat på sin side for gjennomgang av kontrakten: skatt på skatten, at kjøperne ikke ville ha adgang til å trekke seg fra å betale skatten uansett beløpets størrelse, samt at klagerne ikke ønsket å felle treet. Megleren var tydelig på at dette var noe som de hadde satt som en forutsetning for avtalen, og at klagerne fikk komme tilbake med en beslutning på dette.

Dersom klagerne fortsatt var i den oppfatning at kjøperne skulle stille bankgaranti, burde de reagert på at det ikke var nevnt en slik garanti i oversendte kontraktsforslag, eventuelt burde de satt det som en betingelse i telefonsamtalen.

Den 22. november 2016 mottok megleren en e-post fra klagerne med oppsett på formel for kostnaden på skatteberegningen som de ønsket satt inn i kontrakten, og en tilbakemelding på at de ventet pris på å felle treet, samt en info om SEFRAK merking av boligen. Heller ikke her ble det nevnt noen forutsetning om bankgaranti eller kun den ene interessenten som kjøperne.

I e-post av 24. november avklarte megleren en diskusjon om totalkostnaden på skatt, og purret samtidig på svar fra klagerne om treet. Han informerte også om at det ikke var noe poeng å gå videre med mindre de felte treet før overtakelse. Megleren snakket med den ene av klagerne på telefon. Vedkommende opplyste at de hadde fått pris på felling av treet og gikk langt i å si at de aksepterte å felle det, men han skulle snakke med sin kone og bekrefte det til megleren.

Et meget vesentlig punkt i samtalen med den ene av klagerne, var at megleren oppsummerte partenes betingelser: treet måtte felles, kjøperne ville bli et AS (U.S) og overtakelsen ble fjerde kvartal med 30 dagers varsel. Klagerne var klar på hans krav om skatt, på skatt måtte bekreftes av kjøperne. Megleren oppsummerte at closingen av avtalen ville gå, og at megleren skulle ringe tilbake for å bekrefte at felling av treet ble akseptert av klagerne.

Oppsummeringen av denne samtalen sendte megleren til klagerne den 24. november 2016. Igjen, hadde klagerne hatt anledning til å sette som en forutsetning at det skulle stilles bankgaranti. Senere på dagen ringte megleren til klagerne og fikk bekreftet at det var ok for hans kone å fjerne treet før overtakelse. Siste forutsetning for kjøperne var dermed innfridd og avtale var på plass, noe megleren entusiastisk formidlet til klagerne. Skriftlig aksept ville bli sendt dagen etter.

Fredag 25. november fikk megleren gjentagende bekreftelse om overtakelsesdatoen og på nytt skatt på skatt fra kjøperne, og kunne sende ut akseptmailen med bekreftelse på avtalen.

I klagernes klage til nemnda skriver de at akseptmailen kom overraskende på dem, fordi de var midt i flere til dels kompliserte saker som utforming av BFU. Imidlertid ble BFU først igangsatt i etterkant av uken 6. desember 2016, i god tid etter akseptmail. Både klagerne og klagernes advokat bidro aktivt i utformingen og hadde kommentarer på den.

Det strider mot all formodning at klagerne ville bidra til utforming av BFU, dersom de ikke opplevde at det var inngått en avtale mellom partene, ref. også akseptmailen.

Klagerne skriver at de risikerer at kjøperne river huset på overtakelsesdagen uten at kjøpesummen er betalt. Dersom kjøpesummen ikke betales, kan ikke kjøperne overta boligen. De kan derfor ikke høres med dette.

Med bakgrunn i ovennevnte er det ikke holdbare og dokumenterbare bevis fra klagerne at de har satt som forutsetning for salget at kjøperne skal stille bankgaranti for kjøpesum og eventuelt skattekrav. På tross av dette, har kjøperne sagt seg villig til å møte de på dette punktet, men først etter at klagerne var villig til å stille i et møte for å berolige kjøperne om at de vedkjenner seg avtalen. Kjøperne, kjøpernes advokat, og megleren har ved flere anledninger bedt om et møte mellom partene, da kjøperne opplever klagernes adferd svært unødvendig og prosessdrivende. Uansett er kjøperne klar på at klagerne ikke ensidig kan velge å oppheve en avtale.

Megleren vil uansett ha krav på vederlag om kjøperne kommer seg ut av avtalen eller ikke. Avtalen var at den først skulle betales av klagerne ved overtakelse av boligen, men dersom klagerne forsøker å gå fra avtalen, kan de ikke argumentere med at megleren ikke har krav på vederlag før overtakelse.

I oppdragsavtalens § 5.1 står det ved avslutning av oppdraget at:

«Ved fastpris/provisjonsbasert avtale har Eiendomsmegleren krav på dekning for påløpte timer, dog begrenset opp til Eiendomsmeglerens minimumsprovisjon på kr ,- inkl mva».

Her står det ikke noe beløp, slik at det ikke begrenses av noe tak på vederlaget. Et konservativt anslag på timebruk på saken fra undertegnet oppdragsavtale, herunder etterarbeid etter at klagerne nektet å stille til kontraktsmøte er 175 timer. Innklagedes timesats er kr 2 500 inkl. mva. Dette tilsvarer et vederlagskrav på kr 437 500 inkl. mva. I tillegg kommer markedspakke og visninger på kr 13 750 og 7 500. Samlet vederlagskrav er på kr 458 750 inkl. mva. Dersom nemnda skulle komme til at avtale ikke er inngått, anser megleren dette som sitt vederlagskrav i saken.

Megleren fikk ikke komplett oppdragsavtale i retur med korrekt oppdragsdato, på tross av purringer.

Salget er gjennomført, uavhengig av at klagerne nekter å bistå til et felles kontraktsmøte. Overtakelse er avtalt til fjerde kvartal 2017. Kjøperne ønsker fortsatt å overta eiendommen. De kan være villige til å stille en bankgaranti. Kjøperne og megleren stiller seg uforstående til klagernes atferd.

Megleren har ikke blitt lovet eller inngått noe oppdrag, og kommer heller ikke til å få i oppdrag å selge leilighetene som kjøperne skal oppføre på tomten.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens krav på vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Saken gjelder spørsmål om kjøpsavtale er inngått, samt spørsmål om meglerens krav på vederlag.

Nemnda har etter gjennomgang av sakens dokumenter kommet til at denne saken ikke egner seg til behandling av nemnda. Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling med middelbar bevisføring. Klagen avvises derfor.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.

Klage nr 2017052

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3.juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Bøler

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandling

Saksfremstilling:

Klagerne og naboen til klagerne skulle selge hvert sitt rekkehus. Innklagede hadde inngått oppdragsavtale med naboene til klagerne. Klagerne og klagernes megler tok kontakt med innklagede for å unngå at rekkehusene ble lagt ut for salg med samme visnings – og budgivningsdag. Klagerne hevder det ble inngått en avtale om å unngå dette, men at megleren og naboene brøt denne avtalen ved å avholde visning på samme dag som klagerne. Klagerne hevder megleren har brutt det etiske regelverket til Norges Eiendomsmeglerforbund, og har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører at de ikke kan stanse mekanismene i markedet. De hevder at det ikke ble inngått en bindende avtale om å ikke legge ut objektene for salg samtidig, og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren har brutt § 1 i det etiske regelverket til Norges Eiendomsmeglerforbund.

I forbindelse med salg av klagernes rekkehus ble de klar over at naboene hadde inngått oppdragsavtale med innklagede for salg av sitt rekkehus. Rekkehusene er tilnærmet identiske, og ligger på samme tun. Klagerne og klagernes megler tok kontakt med innklagede for å unngå at objektene ble lagt ut for salg med samme visnings – og budgivningsdag, da klagerne hadde fått sterke anbefalinger fra meglere om at det ikke var gunstig å ha to like objekt til salgs samtidig.

Det ble inngått en avtale med naboene om at de ikke skulle legge ut sin bolig for salg samme helg som klagernes. Dette ble bekreftet skriftlig av naboene, og muntlig mellom eiendomsmeglerne. Forsikring om ulikt markedsførings – og salgstidspunkt ble gjentatt av klagernes eiendomsmegler i uken før klagernes visning. Dette hendelsesforløpet bekreftes av innklagede i deres svar til klagerne av 8. mars 2017.

Megleren fra innklagede foretak opplyste at de ikke ville rekke å legge rekkehuset til salgs til samme helg som klagerne, og at det derfor var ok for dem at klagerne gjorde det. Det ble uttrykt enighet om at det var dumt å legge ut så like objekt samtidig, og at det var bra at dette ble unngått.

På tross av dette, avholdt innklagedes megler visning nøyaktig samtidig som klagernes annonserte visning, med påfølgende budgivningsrunde samme dag. Visning og budrunde ble gjennomført uten at klagerne, eller deres megler ble informert om dette. Det ble heller ikke satt ut visningsskilt, noe som igjen oppfattes som at de visste at det ikke var greit for klagerne, og forsøkte å holde det hemmelig for dem. Resultatet av dette var at interessentene til klagernes rekkehus ble splittet, og én ga bud på naboens rekkehus istedenfor rekkehuset til klagerne. Dette er et brudd på avtalen som ble inngått om salg på ulike tidspunkt, og er i strid med god meglerskikk.

Megleren fra innklagede foretak henviste til annonseringen av klagernes bolig i telefonsamtaler med interessenter som hun inviterte til visning. Dette er i strid med god meglerskikk, og det førte til at megleren og klagernes naboer brukte markedsføringen av klagernes bolig til å selge sitt objekt, uten de samme kostnadene.

Megleren fra innklagede foretak ringte klagernes megler under budrundene, som foregikk samtidig for begge objekt, og spurte om hvordan det gikk med budrunden, interessenter m.m., uten å opplyse om at hun gjennomførte budrunde samtidig. Det oppfattes som å «fiske» etter relevant informasjon, som hun kunne benytte i sin budrunde. Telefonsamtalen oppfattes som uetisk i seg selv.

Det er også grunn til å anta med stor sannsynlighet, at klagerne ville oppnådd en høyere pris for sitt rekkehus hvis megleren hos innklagede foretak og hennes oppdragsgivere ikke hadde brutt avtalen.

Megleren hos innklagede foretak har kommet med ulike forklaringer på hendelsesforløpet. I telefonsamtale klagerne hadde med henne tidlig onsdag 29. februar 2017, sa hun at visningen kom i stand etter at én interessent ønsket privatvisning. I svaret på klagen klagerne sendte til innklagede hevder de at det var flere interessenter som ønsket visning samtidig. Dette er også i strid med skriftlig og muntlig forklaring fra naboene privat.

I den påfølgende kontakten med både naboene og megleren hos innklagede, skylder begge partene på den andre for bruddet på avtalen. Naboene hevder at megleren gikk god for de etiske vurderingene i fremgangsmåten, på tross av at de spurte om dette var ok, mens megleren hevder det var naboene som ønsket å ha visning og budrunde samtidig.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren er nabo til et rekkehus som har blitt solgt gjennom en megler hos innklagede. Klagerne ønsker at nemnda vurderer meglerens brudd på de etiske reglene til Norges Eiendomsmeglerforbund. Da det er Etisk Nemnd i Norges Eiendomsmeglerforbund som er første instans for vurdering av brudd på NEFs etiske regler, er Reklamasjonsnemnda feil instans for dette spørsmålet. Denne problemstillingen vil dermed ikke bli kommentert.

I slutten av januar 2017 inngikk innklagede en oppdragsavtale med naboene til klagerne. Ved inngåelsen av oppdraget ble det satt opp en tidsplan hvor det ble bestemt at rekkehuset skulle legges ut på www.FINN.no 6. mars, og at visninger skulle avholdes 12. og 13. mars.

Megleren fikk via oppdragsgiveren opplyst at de var blitt kontaktet av klagerne flere ganger i et forsøk på å tilpasse det, slik at begge rekkehusene ikke ble lagt ut på markedet samtidig. Innklagedes oppdragsgiver opplyste til klagerne at det var planlagt at boligen skulle legges ut 6. mars, og klagernes megler fikk på forespørsel opplyst det samme av megleren.

Søndag 19. februar og tirsdag 21. februar, gjennomførte megleren visninger av et annet rekkehus. På visningene var det veldig mange interessenter, og det var flere budgivere. Boligen megleren da hadde visning på, ble solgt den 22. februar. Etter endt budrunde informerte megleren de som ikke hadde fått tilslaget om at hun skulle legge ut et nytt rekkehus i mars. Dette er vanlig praksis når megleren har fått en tilsvarende bolig i sin portefølje.

Påfølgende dag kom det flere henvendelser med ønske om visning av rekkehuset. I tråd med omsorgsplikten informerte megleren oppdragsgiveren om at det var fremsatt ønske om visning. Oppdragsgiveren ga tilbakemelding om at de skulle vurdere det. Dagen etter fikk megleren bekreftelse på at det kunne avholdes visning.

Interessentene var også klar over at klagerens bolig var lagt ut i markedet, og de ba derfor om at visningen ble holdt samtidig. Visningen ble satt til den 27. februar. Megleren inviterte så interessentene fra det forrige salget, og som hadde bedt om informasjon dersom megleren fikk tilsvarende bolig for salg. Megleren utarbeidet en salgsoppgave med lovpålagte opplysninger.

De aktuelle interessentene hadde fått beskjed, og megleren satt ikke opp visningsskilt eller visningslapp på døren, eller på noen annen måte forsøkte å lokke interessentene fra klagernes bolig. Innklagede antar at noen som kun hadde fått informasjon om visningen de avholdt, også besøkte klagernes bolig, fordi de så visningsskiltet. Innklagede ser uansett ingen utfordring knyttet til dette.

Boligen ble solgt på formiddagen den 28. februar for kr 6 900 000, og kjøperen var en som hadde vært interessent på det forrige rekkehuset megleren hadde hatt for salg.

Etter at boligen var solgt, tok megleren kontakt med klagerens megler fordi en av interessent lurte på om klagerens bolig fremdeles var til salgs. Det er uriktig at megleren «fisket» etter relevant informasjon som hun kunne benytte i sin budrunde.

Klagerens bolig ble solgt samme dag for kr 6 950 000. Begge objektene gikk godt over takst, hhv. kr 400 000 og 450 000.

Klagerne hevder at det forelå en avtale med oppdragsgiveren, og at en slik avtale ble bekreftet av megleren overfor klagerens megler. Dette avvises. Det ble utvekslet informasjon om når det var planlagt at de ulike boligene skulle annonseres, og når det var planlagt visning. I dette ligger det ingen garanti. Megleren kan ikke styre det som skjer i fremtiden.

Det ville vært rart om oppdragsgiveren skulle være bundet av å vente på at klagerne skulle selge først. Det er alt for mange usikkerhetsfaktorer og elementer som megleren ikke kan styre, som spiller inn. Det vites ikke om klagerne ville solgt til den pris de ønsket, om det ville holdes nye visningsrunder etc.

Megleren kan ikke stanse mekanismene i markedet. Det ville også vært i strid med god meglerskikk om oppdragsgiverens interesser ikke ble ivaretatt av megleren.

Enhver oppdragsgiver står fritt til å selge til hvilken pris en ønsker, til hvem han vil, og når han selv måtte ønske det.

Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk, og har ikke brutt de etiske reglene som gjelder for bransjen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda nevner innledningsvis at nemnda ikke kan ta stilling til om megleren har opptrådt i strid med etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund. En annen sak er at en megler som har opptrådt i strid med de etiske regler, også ofte vil ha opptrådt i strid med god meglersikk.

Klagerne har anført at det ble inngått en avtale mellom klagerne/klagernes megler og innklagede om at rekkehusene ikke ble lagt ut for salg med samme visnings- og budgivningsdag. Innklagede har bestridt dette.

Nemnda bemerker at det er klagerne som har bevisbyrden for at det ble inngått en slik avtale. Slik saken er opplyst for nemnda, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at det ble inngått en slik avtale. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Nemnda vil imidlertid bemerke at det kan synes som om innklagedes megler, som ikke hadde noe med salget av klagernes rekkehus å gjøre, ikke har styrt salgsprosessen av det oppdraget hun hadde, på den beste måten. Megler, som den profesjonelle part, burde av hensyn til sin oppdragsgiver og ønske om høyest mulig pris ha styrt sine interessenter i større grad enn hun tydeligvis gjorde. Dette for å unngå at privatvisningen ble avholdt på nøyaktig samme tidspunkt som visningen på klagernes rekkehus. Det er også på det rene at det hadde vært en dialog mellom klagerne/klagerens megler og innklagedes megler om visningstidspunkt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017055

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS, avd. Tønsberg

Saken gjelder:               Oppgjør

Saksfremstilling:

Klageren, klagerens far og klagerens bror inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en eiendom. Ved oppgjøret utbetalte innklagede feil fordeling av nettoprovenyet slik at klageren fikk mindre enn han skulle, mens klagerens far fikk mer. Klagerens far har ikke tilbakebetalt alt klageren har krav på da han har «motregnet». Klageren krever erstatning på kr 253 124, samt forsinkelsesrenter. Innklagede anfører at de utbetalte etter oppgjørsinstruksen og bestrider erstatningskravet.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:

Klagen gjelder feil begått av innklagede i forbindelse med utførelse av et salgsoppdrag. Innklagedes oppdragsgivere var, foruten klageren, hans bror og hans far. Klagen fremsettes kun på vegne av klageren.

Det anses dokumentert at innklagede har begått en feil ved sin oppgjørshåndtering, og at meglerforetaket også skriftlig har erkjent feilen.

Den aktuelle feilen består i at innklagede som ledd i oppgjøret ikke utbetalte hele klagerens andel av salgssummen, men i stedet utbetalte en vesentlig del av klagerens andel av salgssummen til klagerens far.

Klagerens far har deretter kun betalt klageren en del av det beløp han urettmessig mottok, og som innklagede skulle ha utbetalt til klageren. Bakgrunnen for klagerens far sin «motregning», er at det foreligger enkelte omtvistede krav mellom klagerens far og klageren.

Innklagede har erkjent å ha utbetalt kr 439 613 til klagerens far ved en feil. Det bemerkes at innklagede i lys av den forutgående kommunikasjonen og korrespondanse i saken, både med klageren selv og dernest med hans advokat, hadde fått sterke og gjentatte oppfordringer til å bidra til en belysning av sakens faktiske sider.

Meglerforetaket ble gjort kjent med gjeldsansvarsfordelingen mellom partene i kjøpekontrakten. Foretaket hadde da et selvstendig ansvar for å foreta et korrekt oppgjør i henhold til de underliggende gjeldsforhold som foretaket var blitt gjort kjent med.

Innklagede har brutt sin plikt til å påse at det oppdraget meglerforetaket har påtatt seg, og tatt seg betalt for å utføre, ble korrekt utført.

Innklagede er erstatningsansvarlig for differansen mellom det beløp klageren skulle ha mottatt dersom oppgjøret hadde blitt korrekt gjennomført, og det beløp som han faktisk har mottatt, dels fra innklagede og dels fra klagerens far.

Det foreligger ansvarsgrunnlag. Det foreligger et alminnelig kontraktsbasert erstatningsansvar i kraft av inngått oppdragsavtale mellom meglerforetaket og oppdragsgiverne. Megler-foretakets opptreden representerer brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger også brudd på eiendomsmeglerens plikter i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-8. Vesentlige vilkår og partsforutsetninger for eiendomshandel er ikke iakttatt av innklagede ved gjennomføringen av de nødvendige formalitetene som ledd i eiendomstransaksjonen.

Ettersom det økonomiske oppgjøret ikke er gjennomført i samsvar med de avtaleforutsetninger klageren de facto tilkjennega overfor meglerforetaket i tilretteleggingsfasen, er meglerens oppdragshåndtering også i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd bokstav d. Klageren ville åpenbart aldri ha akseptert å selge sin eierandel i eiendommen dersom han hadde visst at han gjennom meglerforetakets oppgjørshåndtering ville bli eksponert for en vesentlig og urettmessig avkortning av sitt salgsvederlag, og påført økonomisk tap ved i realiteten å ha dekket andre parters gjeldsforpliktelser.

Klageren har lidt et økonomisk tap som en direkte følge av innklagedes handlemåte, som var uaktsom og i strid med nevnte lovbestemmelser. Følgelig foreligger det også adekvat årsakssammenheng mellom den erstatningsbetingende handlemåten og det økonomiske tapet.

Klageren har gjort det han med rimelighet kan forventes å gjøre, nemlig å informere om grunnlaget for en korrekt oppgjørsfordeling til megleren, som deretter hadde ansvaret for den praktiske gjennomføringen av oppgjøret, og at dette skulle gjennomføres korrekt, og også tok seg betalt for dette.

Klageren krever konstatert at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at innklagede plikter å utbetale den resterende delen av salgssummen på kr 249 791 til klageren. I tillegg kreves at innklagede refunderer kr 3 333 til klageren, tilsvarende 1/3 av hans forskuttering av takseringskostnad som var iberegnet meglerens tjenestepris. Samlet utgjør dette kr 253 124. Det kreves lovbestemt forsinkelsesrente på erstatningsbeløpet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Denne saken ville ikke oppstått under normale familieforhold. Slik saken er opplyst, var klagerens far klar over at det omtvistede beløp etter det interne forhold ikke skulle utbetales til ham. Under normale familieforhold ville en slik sak enkelt vært løst ved at faren videreførte pengene fra sin egen konto til klageren. Det gjelder selv om faren måtte mene å ha krav mot klageren. At innklagede har blitt klagemotpart for Reklamasjonsnemnda skyldes altså at saken etter utbetalingen til faren tok en uventet vending.

Oppgjørsinstruksen danner grunnlaget for gjennomføringen av oppgjøret etter salg av fast eiendom. Ved dette salget ble instruksen gitt av klageren og hans far sammen. De var også oppført som selgere. Det fremgikk av instruksen at tre lån med samme bank som kreditor skulle innfris. Om restbeløpet fremgikk det hvilke konti innbetalingen skulle skje til, men ikke at det skulle skje med ulike beløp. Uten slik spesifikasjon kunne instruksen bare leses på én måte: Innbetaling skulle skje med en halvpart på hver konto.

Klageren har fremlagt en avtale mellom selgerne. Avtalen er undertegnet, men ikke datert. Avtalen gjaldt flere forhold knyttet til salget av eiendommen, herunder fordeling av gjeld og nettoproveny etter gjennomført salg. Slik innklagede leser avtalen gjenspeiler den ikke oppgjørsinstruksen. Det er ikke markert verken i oppgjørsinstruksen eller i avtalen at sistnevnte skulle være et vedlegg til oppgjørsinstruksen.

Selve oppgjøret ble foretatt av innklagedes datterselskap. Oppgjørsansvarlig forholdt seg på vanlig måte til oppgjørsinstruksen som det dokument som alene foreskrev hvordan oppgjøret skulle skje. Det stod ikke noe om skjevdeling mellom mottakerne av salgsprovenyet. Dette understreker hvorfor instruksen må fylles ut riktig av den eller de som gir den.

Det er ikke omstridt at megleren i løpet av salgsprosessen så avtalen selgerne hadde laget seg imellom. Fordi avtalen ikke ble datert, er det i dag vanskelig for megleren å tidfeste nøyaktig når dette skjedde. Han mener at det må ha skjedd i løpet av sommeren eller sensommeren 2016. I oppgjørsfasen var det likevel oppgjørsinstruksen megler fokuserte på.

Innklagede har beklaget at oppgjøret skjedde på en annen måte enn klager, broren og faren tilsynelatende hadde avtalt seg imellom. Men en slik beklagelse er ikke det samme som at megleren har opptrådt erstatningsbetingende. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Når det gjelder ansvarsgrunnlag, viser klageren til den udaterte avtalen som klageren, broren og faren hadde inngått, og som megleren hadde sett i kopi. Klageren forstås å mene at det var ansvarsbetingende av megleren ikke å rette seg etter denne fremfor oppgjørsinstruksen. Innklagede er uenig i dette. Ved innbyrdes motstrid mellom en instruks rettet direkte til innklagedes oppgjørsansvarlig, og en intern avtale selgerne imellom var det ikke ansvarsbetingende av megleren bare å rette seg etter instruksen.

Når det gjelder årsakssammenheng, mener innklagede den helt dominerende foranledning til tapet klageren hevder å ha lidt var at klageren selv sammen med faren hadde fylt ut oppgjørsinstruksen i strid med hva som angivelig var deres egen forutsetning for fordelingen. Hadde de presisert fordelingen i oppgjørsinstruksen slik instruksen etter sin egen ordlyd oppfordret til, ville oppgjørsansvarlig ha fått den informasjonen selskapet trengte for å foreta riktig fordeling. Alternativt kunne klageren og hans far også i instruksen ha vist til avtalen dem imellom som et vedlegg.

Når det gjelder forutsetningen om økonomisk tap, er det klageren som har bevisbyrden. Det er ingen opplysninger i saken om at klagerens far har eller hadde betalingsproblemer. Farens motvilje mot å overføre tvistebeløpet til klageren synes isteden å skyldes andre tvistesaker dem imellom som innebærer at faren mener å ha motkrav. Hvis faren har gyldige motkrav han kan rette mot klageren, er det vanskelig å se hvilket tap klageren har lidt ved farens betalingsvegring.

For at klageren skal kunne kreve erstatning av innklagede må tapet også ha vært påregnelig for innklagede som skadevolder. Innklagede mener tapet i dette tilfellet var upåregnelig for megler på skadetidspunktet. Selv om det skulle ha vært påregnelig for megleren at oppgjør i henhold til oppgjørsinstruksen kunne innebære feil fordeling, var det upåregnelig for ham at feil fordeling mellom familiemedlemmer ikke lett lot seg rette.

Klageren nevner ikke spørsmålet om medvirkningsansvar for seg selv som skadelidt. Det fremgår av det som er sagt om årsakssammenheng ovenfor at det subsidiært må påhvile klageren et betydelig medvirkningsansvar. Det var også manglende erkjennelse av dette på klagerens side som gjorde at det ikke var mulig for partene å løse saken i minnelighet. Tidligere tilbud om minnelig løsning må anses bortfalt.

Det er klageren som har bevisbyrden når det gjelder kravets størrelse. Bevisbyrden omfatter også det underliggende forhold mellom klageren og faren. I den grad faren har gyldige motkrav mot klageren reduseres også kravet klageren kan rette mot innklagede. Innklagede kan ikke se at klageren har gjort noe forsøk på å oppfylle bevisbyrden når det gjelder kravets omfang. Det stilles også spørsmålstegn ved om den er mulig å oppfylle innenfor rammene av nemndas skriftlige behandlingsform.

Uansett utfall i saken bør klageren ikke få dekket sine advokatkostnader.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder oppgjør ved salg og spørsmål om innklagede har utbetalt for mye til klagerens far.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klagerne viser til at innklagede ble gjort kjent med gjeldsansvarsfordelingen mellom partene i kjøpekontrakten. Innklagede hevder de må legge oppgjørsoppstillingen til grunn ved utbetalingen.

I oppgjørsinstruksen som er undertegnet av klageren og hans far, fremgår at det er tre lån som skal innfris. Restoppgjøret skal overføres til to konti som henholdsvis klageren og faren disponerer. Det fremgår her at «evt. fordeling mellom flere konti må spesifiseres», noe som klageren og faren ikke har gjort. Det er heller ikke vist til den udaterte avtalen som klageren og faren inngikk vedrørende fordelingen av oppgjøret, som også regulerte andre forhold. Broren til klageren var også avtalepart. Denne avtalen er udatert, men det er ikke omstridt at megleren ble kjent med avtalen i løpet av salgsprosessen.

Når det er på det rene at megleren var kjent med den udaterte avtalen som åpenbart hadde betydning for fordelingen av salgssummen etter innfrielsen av lån, mener nemnda at megleren burde veiledet klageren (og faren) i forbindelse med oppgjørsinstruksen. Megleren burde sørget for at de korrekte brøkene som salgssummen skulle fordeles etter mellom far og sønn, uttrykkelig ble angitt, eller at det ble vist til den udaterte avtalen. Når dette ikke ble gjort, og oppgjørsavdelingen til innklagede ikke kjente til den udaterte avtalen, ble oppgjøret feil fra innklagedes side. Nemnda oppfatter innklagede slik at også denne feilen erkjennes. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må erstatte klageren det tap han har lidt som følge av feilutbetalingen.

Det er i klagen opplyst at klageren nå krever kr 249 791 av innklagede etter at faren har tilbakebetalt til klageren kr 240 000, det vil si deler av det feilutbetalte beløpet. På denne bakgrunn har nemnda kommet til at innklagede må utbetale kr 249 791 til klageren med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra tretti dager etter påkrav, jf. forsinkelsesloven § 2. Det har i den forbindelse ingen betydning om faren er søkegod eller ikke. Innklagede kan eventuelt fremsette krav om tilbakebetaling overfor klagers far. Nemnda bemerker for ordens skyld at nemnda ikke har hatt grunnlag for å ta standpunkt til om faren eventuelt hadde noen rettmessige motkrav overfor klageren.

Klageren har i tillegg krevd at innklagede refunderer ham kr 3 333, tilsvarende 1/3 av hans forskuttering av takseringskostnad som var iberegnet av meglers tjenestepris. Nemnda kan imidlertid ikke se at det er noe rettslig grunnlag for dette kravet. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er imidlertid kun vederlaget som kan nedsettes og ikke utlegg. Beløpet kr 3 333 refererer seg til utlegg til takstmann.

Det er også fremsatt krav om dekning av advokatutgifter med kr 28 000 inklusive mva. Nemnda tilkjenner som hovedregel etter fast praksis ikke utgifter til advokat, og nemnda ser ikke grunn til å gjøre noe unntak i dette tilfellet.

Klagen fører etter dette delvis frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

DNB Eiendom AS, avd. Tønsberg, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale klageren 249 791 kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra tretti dager etter påkrav.

Klage nr 2017062

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Kvadrat

Saken gjelder:               Feil eller manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Han oppdaget en rekke skjulte feil og mangler etter overtakelsen. Klageren hevder megleren visste om manglene, og at han burde opplyst om disse i salgsoppgaven. Som følge av manglene anfører klageren at prisantydningen er satt for høyt. Klageren krever erstatning på kr 700 000 med tillegg av renter. Subsidiært krever klageren kjøpet hevet. Innklagede anfører at kravene klageren fremsetter må rettes mot selgeren, og at de ikke er erstatningsansvarlig.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet via innklagede. Kort tid etter at han overtok leiligheten, oppdaget han en rekke skjulte feil og mangler. Megleren har hevdet at han har 20 års erfaring, samt at de aktuelle feil og mangler må klageren ta opp med selgeren.

Borettslagsleiligheten var heller ikke rengjort ved overtakelsen. Da klageren tok opp dette med megleren, hevdet megleren at dette måtte klageren godta.

Det var følgende skjulte feil og skader på boligen:

• Boligen var ikke rengjort i henhold til kjøpekontrakten
• Sotskader i alle rom som følge av defekte panelovner
• En omfattende mengde søppel i leiligheten
• Sokkelen på dusjen var defekt
• Slange og feste for dusjhode var defekt
• Lekkasje i krave til vaskemaskin
• Kran til vaskeservant på bad var løs
• Vannkran på kjøkkenet lakk
• I tillegg til en mengde store synlige hull i vegger i gangen, var det en omfattende mengde med store hull skjult bak et speil i gangen.
• Toalettskål var ikke festet i gulvet
• Feil monterte lufteventiler i tre av fire rom

Megleren var også kjent med at gulvene i alle rom i leiligheten har mer enn 2 cm fall på 2 meter. Megleren hevdet at feil, mangler og skader som utgjør mindre enn 3% av kjøpesummen (kr 75 000), vil ikke bli behandlet av domstolene, og på denne bakgrunn må klageren akseptere at boligen har skjulte feil og skader.

På side 1 i salgsoppgaven hevder megleren at leiligheten har to soverom. Dette er feilinformasjon. Denne feilinformasjonen har til formål å oppnå større inntekt og salgssum. Dersom et rom skal være godkjent som soverom skal det i tillegg til godkjent vindu være minst 7 kvm gulvflate eller minst 15 kvm luftareal i rommet. Rommet som megleren påstår er godkjent som soverom, har en gulvflate på 6,08 kvm og 14,48 kvm luft (romstørrelse). Det betyr at rommet ikke er godkjent som soverom.

Kommunen har anledning til å gi dispensasjon fra disse bestemmelsene. Etter det klageren kjenner til, er det ikke innhentet/søkt om slik dispensasjon for denne boligen. Det er åpenbart at formålet med denne feilinformasjonen var å oppnå en høyere pris og større gevinst. Dette viser at megleren er part i salget. Takstmannen hevder også at boligen har to soverom.

I forespørsel om energimerking til Enova har megleren holdt tilbake informasjon om at boligen har en endevegg. Megleren har også holdt tilbake informasjon om at boligen kun har 10 cm isolasjon i vegger. På denne bakgrunn har boligen fått energimerking E. Boligen skulle hatt energimerking G. Dette må også sees på som bevisst feilinformering for å oppnå høyere pris for boligen.

Megleren har også unnlatt å opplyse at installert avtrekksvifte i boligen må stå på kontinuerlig for å hindre dannelse av dugg, is og fuktskade. Det påvirker energiforbruket og energimerking. Det påvirker også verdien av boligen.

Klageren krever at det blir foretatt en ny takst på boligen slik at skjulte skader og feil kommer frem, samt at korrekte byggkostnader på boligen kommer med i verdivurderingen. Klageren krever også at han får tilbakebetalt kr 700 000 med tillegg av renter, som er for mye betalt for boligen som følge av feil begått av megleren. Subsidiært krever klageren kjøpet hevet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det anføres i klagen en rekke krav mot selger, dette er megler uvedkommende, og det må bes om at disse rettes direkte til selgeren. Dette omfatter i oppsummering følgende:

• Overtagelse av løsøre
• Utvask
• Betaling av husleie
• Bad og wc
• Vannkran på kjøkkenet
• Hull i vegger

Selgeren har avvist disse kravene. Det pekes også på feil takstmannen har gjort, dette er forhold klageren må rette mot takstmannen direkte.Innklagede kan ikke se at kravet til klageren er dokumentert. Eiendomsmegler er ikke part i avtalen mellom kjøper og selger, men er mellommann. Innklagede kan ikke se at eiendomsmegleren har brutt noen av bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. De forhold som anføres er forhold som ikke angår megleren, men selgeren.Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende i denne saken, og det finnes ikke grunnlag for erstatning.  

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder feil opplysninger om eiendommen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og takstmannen ligger utenfor nemndas mandat å vurdere. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til om selgeren eller takstmannen har opptrådt kritikkverdig, eller om det foreligger mangler ved eiendommen.

Klageren har fremsatt erstatningskrav som følge av skjulte feil eller mangler ved eiendommen. Eventuelle mangler ved eiendommen er et forhold mellom kjøperen og selgeren. Megleren kan imidlertid bli ansvarlig dersom han visste eller burde visst om manglene. Det må da foreligge omstendigheter som tilsier at han burde undersøkt forholdene nærmere. I dette tilfellet er det ikke sannsynliggjort at megleren ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er derfor ikke grunnlag for det fremsatte erstatningskrav overfor innklagede.

Når det gjelder soverommene, er det bruken av soverommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommene skal klassifiseres som soverom (P-ROM). Takstmannen har for øvrig i sin bemerkning om det minste soverommet tatt forbehold om godkjenning av rommet som soverom.

Nemnda bemerker at nemnda under enhver omstendighet ikke kan ta stilling til det subsidiære hevningskravet. Det må eventuelt fremsettes overfor selger. Det samme gjelder erstatningskravet.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.