Klage nr 2016161

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2016. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

Eie Eiendomsmegling Sandvika

Sandvika Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig formidlet av innklagede den 18. april 2016 for kr 11 075 000. Klageren krever erstatning for at megleren ikke ga ham opplysninger om at gulvene var skjeve før klageren ga bud. Klageren hevder megleren har manipulert budrunden ved å holde tilbake opplysninger, og at dette har påført ham et økonomisk tap på kr 2 875 000.

Innklagede mener at de skjeve gulvene var synlige for klageren på visning, og at det derfor ikke utgjør en mangel. Innklagede viser til at det var selgeren som hindret megleren i å innta opplysningene om gulvene i salgsmaterialet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren manipulerte budrunden ved å holde tilbake vesentlige opplysninger om boligens tilstand overfor interessenter som deltok i budrunden. Disse bidro til at salgssummen endte på kr 2 875 000 over prisantydningen. Dersom opplysningene hadde blitt fremlagt i tide og til samtlige budgivere, ville salgssummen blitt betydelig lavere, og klageren har som følge av dette lidt et tilsvarende økonomisk tap.

De vesentlige opplysningene dreier seg om skjevheter i gulv. Disse er dokumenter i takstrapport utarbeidet av et takseringssenter på oppdrag fra klageren.

Megleren holdt tilbake opplysningene ved å fjerne formuleringer, uten selgerens samtykke, fra FINN-annonsen og salgsoppgaven, samt ved å unnlate å formidle en korrigert tilstandsrapport til interessentene.

Selgeren var ikke til stede på kontraktsmøtet eller på overtakelsen. Overtakelsen foregikk ved at megleren på forhånd leverte en overtakelsesprotokoll til klageren som han hadde underskrevet på vegne av selgeren. Klageren var derfor aldri i direkte kontakt med selgeren.

I forbindelse med salget ble det utarbeidet en tilstandsrapport som var datert 1. april 2016. Takstmannen hadde ikke inkludert opplysninger om skjeve gulv i denne rapporten. Den 8. april fremla megleren forslag til FINN-annonse for selgeren. I dette forslaget var det nevnt at gulvene var skjeve. Senere på dagen den 8. april aksepterte selgeren annonsen som den var foreslått. I den endelige FINN-annonsen hadde imidlertid megleren likevel fjernet opplysningene om skjeve gulv. Megleren fremla forslag til salgsoppgave for selgeren på ettermiddagen den 8. april, og også her var det nevnt at gulvene var skjeve. Den 11. april korrigerte selgeren salgsoppgaven, men korrigerte ikke beskrivelsen av at gulvene var skjeve. I salgsoppgaven, som klageren senere mottok, var likevel beskrivelsen av skjeve gulv fjernet. Klageren fikk denne ovennevnte informasjonen først 21. oktober 2016.

Klageren og hans kone var på privat visning uten megleren eller selgeren til stede den 14. april. De var ikke i stand til å se at gulvene var skjeve.

Den 15. april mottok megleren en ny korrigert tilstandsrapport som inkluderte opplysninger om de skjeve gulvene. Megleren har senere opplyst at det var han som ba takstmannen om å gjøre dette. Den nye tilstandsrapporten ble ikke formidlet til noen av interessentene i forkant av den oppsatte visingen 17. april eller i den påfølgende budrunden. Klageren fikk informasjon den 14. oktober om at megleren hadde den korrigerte tilstandsrapporten i hende allerede den 15. april.

Klageren og hans kone deltok også på de siste ti minuttene av den oppsatte fellesvisningen. Det ble ikke gitt noen opplysninger om at gulvene var skjeve, og klageren og hans kone kunne heller ikke se dette.

Den 17. april mottok klageren salgsoppgaven etter å ha bedt om denne via FINN-annonsen. Den var datert 13. april og inneholdt ikke opplysninger om skjeve gulv, til tross for at utkastet som selgeren godkjent den 11. april inneholdt slike opplysninger.

Den 18. april sende megleren den korrigerte tilstandsrapporten pr. e-post til tre av budgiverne. På dette tidspunktet var det allerede registrert fem bud i budjournalen. Klageren var én av de tre som mottok denne e-posten, men den ble ikke lest før etter budaksept. Klageren hadde flere telefonsamtaler med megleren i løpet av budrunden, men megleren opplyste aldri om ny tilstandsrapport eller om e-posten som var sendt ut. Det høyeste budet fra de øvrige budgiverne som mottok tilstandsrapporten, var kr 8 800 000.

Den 20. april ble det avholdt kontraktsmøte med klageren og megleren tilstede. Klageren tok da opp saken med de skjeve gulvene. Megleren hevdet av skjevhetene var ubetydelige.

Megleren leverte nøkler og overtakelsesprotokoll signert på vegne av selgeren til klageren den 22. april. Under innflytting senere samme dag målte klageren gulvene med vater og fant skjevheter. Klageren noterte derfor i protokollen at 200 000 av kjøpesummen skulle holdes tilbake på meglerens klientkonto. Den 25. april ga klageren beskjed til megleren om at pengene kunne utbetales, da klagerens oppfatning var at selgeren var solvent, og at det derfor ikke var hensiktsmessig å holde tilbake penger.

Klageren fikk et takseringssenter til å gjøre målinger av gulvet, og klageren sendte reklamasjon til selgeren den 26. mai med krav om erstatning. Kravet ble avvist.

Klageren har vært i kontakt med to andre budgivere som har verifisert at de ikke kan huske å ha sett eller fått noen informasjon om skjeve gulv. Selgeren har opplyst klageren om at megleren fikk den korrigerte tilstandsrapporten den 15. april.

Klageren bestrider at han fikk tilbud om å heve kjøpet.

Klageren bestrider at skjevheten var synlig. Klageren krever kr 2 875 000 i erstatning, som er det økonomiske tap han har lidt som følge av at budrunden ble manipulert. Klageren har innhentet tilbud som viser at utbedringskostnadene er kr 352 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren har forsøkt å holde tilbake opplysninger. Megleren fikk beskjed fra selgeren om å fjerne informasjonen om skjeve gulv i annonsen og i salgsoppgaven, ettersom selgeren mente det var tilstrekkelig at det fremgikk av taksten samt at skavanken var synlig. Megleren hadde allerede påpekt for selgeren at forholdet ikke fremgikk av taksten.

Klageren, selgerens takstmann og klagerens takstmann mener at forholdet nesten er umulig å se. Megleren er ikke enig i dette. Dersom klageren har rett i dette, vil det i så fall ikke være noen mangel hvis den er umulig å se. Forholdet er ikke noe som må rettes opp i, men skjevheten kan rettes opp ved å ta opp parketten og sparkle betonggulvet. Selgerens takstmann mente at boligen alltid har hatt skjeve gulv, ettersom det ikke var sprekker i vegger, og at gulvet var stabilt. Takstmannen mente retningsavviket lett kan rettes opp hvis man ønsker å bytte parketten som allerede er godt brukt, til en kostnad på kr 30 000 til 50 000.

Megleren formidlet til selgeren at gulvene var skjeve, og at dette måtte opplyses om. Selgeren svarte at dette var så synlig at det ikke trengtes å opplyses om. Selgeren hadde selv jobbet som eiendomsmegler.

Megleren sendte den oppdaterte takstrapporten til alle budgivere.

Samtlige budgivere hadde vært på visning i boligen. En kjøper kan ikke påberope seg som mangel noe han burde oppdaget på visning. Under visning var boligen tom, og alle som var der måtte se at gulvene var skjeve. På denne bakgrunn må det legges til grunn at budgiverne var kjent med dette uavhengig av hva som var opplyst i salgsoppgaven eller taksten.

Når det gjelder selgerens korrektur, ble denne endret under annonseringen. Annonsen ble først lagt ut uten informasjon om skjeve gulv. Megleren endret dette etter kort tid på eget initiativ, og opplyste selgeren om at informasjonen om skjeve gulv var inntatt i annonsen og i salgsoppgaven. Megleren fikk da en telefon fra selgeren om å fjerne dette. Megleren ble nektet å ta med informasjon om forholdet i annonseringen, selv etter at megleren hadde gjort selgeren oppmerksom på at forholdet ikke var beskrevet i takstrapporten.

Klageren fikk tilbud om å heve kjøpet da det ble klart at klageren ønsket å holde tilbake kr 200 000.

For øvrig var boligens standard beskrevet i takstrapporten og i FINN-annonsen. Det fremgikk der at denne ikke var spesielt bra ettersom boligen hadde vært benyttet til utleie i 17 år, og at det ikke hadde vært foretatt normalt vedlikehold.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning for meglers påstått manipulering av budrunden av megler, og tilbakehold av opplysninger om skjeve gulv i boligen.

Meglers opplysningsplikt

Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er på det rene at megleren i denne saken var klar over at gulvene var skjeve, men at selgeren ikke ønsket å innta opplysninger om dette i salgsoppgaven. Nemnda bemerker at meglerens opplysningsplikt er en lovbestemt plikt som ikke kan begrenses av hensyn til selgerens ønske, jf. RFE-2016145. Megler har derfor ikke overholdt sin opplysningsplikt i dette tilfellet.

Erstatningskravet

Kravet bygger på at samtlige budgivere har hatt feil forutsetninger for budgivningen på grunn av den unnlatte opplysningen om skjevheten i gulvene. Dette var imidlertid en leilighet hvor standarden ikke var spesielt bra. Det fremgikk av takstrapporten og FINN-annonsen at boligen hadde vært benyttet til utleie i 17 år, og at det ikke hadde vært foretatt normalt vedlikehold. Nemnda kan derfor ikke se at det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens unnlatelse av å opplyse om skjevheten i gulvene og et eventuelt økonomisk tap. Erstatningskravet mot megleren kan derfor ikke føre frem. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til om klageren kan ha et mangelskrav etter avhendingsloven mot selgeren.

Nemnda finner etter dette det ikke nødvendig å gå nærmere inn på hvordan overtakelsen foregikk, og de øvrige forhold klageren har påberopt seg.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Eie Eiendomsmegling Sandvika, Sandvika Eiendomsmegling AS, har ikke overholdt sin opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.

Klage nr 2016159

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

Aktiv Eiendomsmegling Moss

Moss Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en borettslagsleilighet. Hun hevder innklagede ga uriktige opplysninger om fellesgjeld i salgsoppgaven. Videre hevder klageren at megleren ikke undersøkte kjøperens finansiering, og at megleren opptrådte i strid med fullmakt fra klageren ved overtakelsen. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever bortfall/nedsettelse av meglerens vederlag, samt erstatning.

Innklagede hevder de videreformidlet den informasjonen de hadde fått fra forretningsføreren vedrørende fellesgjelden. De hevder klageren ble informert om at kjøperens finansiering ikke var undersøkt, og at megleren opptrådte i henhold til fullmakten fra klageren på overtakelsen. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, og bestrider klagerens krav om vederlagsreduksjon og erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en borettslagsleilighet

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at innklagede har plikt til å gi korrekte opplysninger om fellesgjeld. Megleren ga ikke korrekte opplysninger om fellesgjeld i salgsoppgaven. På befaringen ga klageren et brev til megleren fra forretningsføreren for borettslaget, hvor det var opplysninger om fellesgjelden. Klageren spurte megleren om hun skulle ha med seg brevet, men klageren fikk beskjed om at hun ikke trengte det da hun ville innhente alle opplysninger fra forretningsføreren.

Megleren undersøkte ikke kjøperens finansiering. Megleren ringte klageren da det kom inn bud på kr 800 000 og spurte om klageren ville akseptere dette. Megleren sa at budgiveren hadde finansiering til kr 770 000, men at hun ikke kom gjennom på telefon til banken og spurte klageren om hun ville ta sjansen. Under telefonsamtalen sa megleren at det kom inn et nytt bud og la på. Hun ringte klageren opp igjen og gratulerte klageren med salg. Hun fortalte imidlertid ikke at siste budgiver ikke hadde finansieringen klar. Megleren var veldig opptatt av at klageren hadde oppnådd en høy salgssum.

Kjøperen kunne ikke betale kjøpesummen ved avtalt overtakelse den 20. juli 2016. Megleren viste ingen interesse for å løse saken med manglende betaling av eiendommen. Hun tilbød seg bare å kunne foreta dekningssalg med tilhørende nytt meglerhonorar.

Megleren fravek en skriftlig fullmakt fra selgeren ved senere overtakelse den 17. august 2016. Avtalen var at klageren skulle skrive en fullmakt til innklagede slik at megleren kunne ta seg av overtakelsen, samt legge nøkler og fullmakt i postkassen til innklagede. Megleren ville ha fullmakten i orden i tilfelle overtakelsen ble foretatt mens klageren var på ferie. Fullmakten understreket at alt skulle være i orden før kjøperen fikk overta nøklene til boligen. Kjøperen tilbakeholdt kr 200 000 uten at klageren ble informert om dette. Klageren hadde nektet kjøperen å overta boligen dersom hun hadde visst om at kjøperen ønsket å tilbakeholde deler av kjøpesummen. Etter overtakelsen var gjennomført, ringte megleren til klageren og fortalte dette. Megleren visste at kjøperen ønsket å holde tilbake en del av kjøpesummen dagen før. Det eneste klageren hadde fått opplysninger om, var at pengene var på konto før overtakelsen. Klageren fikk heller ingen mulighet til å si at overtakelsen kunne skje etter at klageren kom hjem fra ferie. Her gjorde megleren en stor feil.

Kjøperen tilbakeholdt et alt for stort beløp enn det kravet kjøperen mente hun eventuelt hadde. Senere er beløpet konstatert til å utgjøre kr 15 000.

Klageren måtte bli bistått av advokat for å få frigitt det tilbakeholdte beløpet. Det ble først frigitt den 18. oktober 2016, og uten medregnet forsinkelsesrenter. Advokatkostnader i forbindelse med dette beløp seg til kr 32 000. Klageren har blitt belastet med kr 10 000 i rent økonomisk tap.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever bortfall/halvering av meglerens vederlag for dekning av utgifter klageren har hatt i forbindelse med meglerens håndtering av salget. Selgeren har hatt økonomiske tap i forbindelse med advokatutgifter, samt tap av forsinkelsesrenter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble lagt ut i markedet med en prisantydning på kr 600 000 + andel fellesgjeld, og ble solgt for kr 820 000 + andel fellesgjeld. Avtalt overtakelse var 20. juli 2016, som ble flyttet til 1. august 2016, men faktisk overtakelse ble gjennomført den 17. august 2016.

Felleskostnader

På befaringen var felleskostnader et tema, og megleren kjente til fra tidligere salg at det var tale om økte kostnader i borettslaget. Klageren prøvde å finne et brev fra forretningsføreren, men fant det ikke. Megleren henviste til at informasjon ville bli innhentet fra forretningsføreren.

Innklagede innhentet på vanlig måte informasjon fra forretningsføreren. Informasjonen fra forretningsføreren ble tatt ordrett med i salgsoppgaven, som ble godkjent av selgeren. Dette er også sammenfallende med informasjon som er gitt av andre meglere ved salg i dette borettslaget.

Megleren ble først klar over at forretningsføreren den 29. mars 2016 hadde sendt et informasjonsbrev til klageren etter at kjøperen viste det til megleren. Av brevet fremgikk det at det var en økning av felleskostnader. Megleren ringte forretningsføreren og stilte spørsmål til dette. Forretningsføreren bekreftet å ha sendt brevet til klageren, men de ville ikke sende kopi til megleren uten forhåndssamtykke fra klageren.

Klageren fikk salgsoppgaven til gjennomsyn og godkjenning, men ga ikke beskjed om feil eller mangler. Selgeren er meglerens primære opplysningskilde. Megleren finner det underlig at borettslaget ikke sendte et kopi av dette brevet til megleren, men det er ikke bestridt at klageren mottok dette.

Kjøperens finansiering

Megleren ringte kjøperen ved mottak av bud for å få informasjon om direkte telefonnummer til kontaktperson i banken. Hun fikk da opplyst at kjøperen ikke hadde vært i banken enda, men at hun skulle dit dagen etter. Megleren ga klageren informasjon om at hun ikke hadde sjekket kjøperens finansiering. Budgiveren opplyste at hun allerede hadde solgt sin egen bolig, og at hun også hadde en bolig i Spania.

Samtidig som megleren var i telefon med klageren etter mottak av nest siste bud, ble det inngitt et nytt bud fra kjøperen. Megleren ringte igjen til klageren og spurte om hun ville akseptere dette dersom det ikke ble inngitt høyere bud. Det ble igjen informert om at megleren ikke hadde undersøkt finansieringen. Klageren valgte å akseptere budet.

Etter at det var klart at overtakelsen ble utsatt, og det fremdeles var usikkert om hva som kom til å bli resultatet, ble det avholdt et møte mellom klageren og innklagede. Klageren svarte da bekreftende på at hun hadde fått informasjon om at kjøperens finansiering ikke var undersøkt.

Innklagede viser også til vedlegg til overtakelsesprotokollen, hvor kjøperen skriver om informasjon til klageren om hennes finansieringssituasjon.

Overtakelsen

Klageren var på ferie på overtakelsesdagen. Hun krevde at megleren skulle stille på overtakelsen og sendte SMS om dette. Megleren ønsket primært ikke å representere klageren i den situasjonen, blant annet for det tilfellet at det ble aktuelt med tilbakehold fra kjøperens side. Resultatet ble likevel at dette ble løsningen, basert på klagerens klart uttrykte forventing om dette. Det skulle oversendes fullmakt i god tid, noe som først ble fremlagt i forbindelse med selve overtakelsen.

I tiden frem til overtakelsen hadde det vært tema at kjøperen måtte betale kjøpesum, samt forsinkelsesrente frem til overtakelsen. Det har flere ganger blitt presisert fra klageren at hun hadde forventninger om å få kompensasjon for forsinkelsen. Det ble registrert innbetaling den 16. august 2016 med kr 827 500, som var inkludert forsinkelsesrenter. Megleren trodde at alt var i orden etter fullmakten.

Forut for overtakelsen hadde kjøperen tatt opp muligheten til å holde tilbake penger da de mente de hadde betalt for mye i forhold til at prisforlangende opprinnelig var kr 600 000 + fellesgjeld. Prisantydning ble satt utfra andre omsetninger i borettslaget. Kjøperen hevdet at det var feil opplysninger om felleskostnader, som førte til at kjøpesummen ble høyere. Kjøperen uttrykte forut for overtakelsen at det bare var aktuelt å holde tilbake

kr 15 000 til dekning av felleskostnader. På overtakelsen valgte imidlertid kjøperen å holde tilbake kr 200 000. Megleren advarte kjøperen å holde tilbake dette beløpet. Dersom megleren skulle forstå fullmakten slik at overtakelse ikke skulle gjennomføres, så ville det vært selgeren som ikke oppfylte sine forpliktelser. Det kan ikke være i samsvar med god meglerskikk å nekte overtakelse all den tid alle utestående midler var innbetalt, og kjøperen benyttet sin rett til tilbakehold, selv om det oppsto en ny utfordrende situasjon i saken.

Innklagede har forsøkt å løse saken med klageren. Fra det tidspunkt hvor det ble klart at kjøperen hadde problemer med finansieringen, hadde innklagede tett kontakt med partene. Innklagede har hele tiden besvart henvendelser og forsøkt å drive prosessen fremover.

Innklagede har hatt fokus på å få kjøperen til å betale kjøpesummen i henhold til avtale. I neste omgang har de arbeidet for å få frigitt det tilbakeholdte beløp. I et møte den

27. september 2017 med kjøperen på meglerens kontor aksepterte hun å frigi kr 180 000 av det tilbakeholdte beløpet. Det resterende av det tilbakeholdte beløpet ble løst gjennom avtale med forsikringsselskapet.

Advokaten til klageren har konsentrert seg om å rette krav om utbetaling til megleren, fremfor å rette kravet mot kjøperen.

Til tross for en vanskelig utvikling av salget, har innklagede opptrådt i tråd med god meglerskikk for å finne et mest mulig snarlig løsning på saken.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om bortfall/nedsettelse av vederlaget og krav om erstatning.

Fellesgjeld

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd gjelder for borettslagsleiligheter, hvor det fremgår at eiendomsmeglere skal oppgi lånevilkårene for fellesgjeld, beregning av månedlige felleskostnader og andre faste kostnader knyttet til dette. Det fremgår ikke eksplisitt av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 og nr. 2 at det skal opplyses om fellesgjeld, men det er ikke tvilsomt at det skal gjøres, jfr. blant annet NOU 2006: 1 s. 120 og Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 295.

Klageren hevder hun viste megleren brevet datert 29. mars 2016 fra forretningsføreren som opplyste om betaling av avdrag på fellesgjeld. Innklagede hevder at klageren ikke fant dette brevet, og at de først ble gjort kjent med det da kjøperen viste det til innklagede. Innklagede hevder at de heller ikke fikk informasjonen fra forretningsføreren. Innklagede mener klageren burde oppdaget at det var gitt feil opplysninger ved gjennomgang og godkjennelse av salgsoppgaven.

Nemnda bemerker at megler inntok i salgsoppgaven ordrett den informasjonen han mottok fra forretningsfører om fellesgjelden. Det er enighet om at megler i den forbindelse ikke mottok kopi av brevet fra forretningsfører datert 29. mars 2016. I en slik situasjon kan megler ikke kritiseres. En megler må kunne basere seg på at informasjonen fra forretningsfører er korrekt med mindre særlige forhold tilsier at megleren må foreta nærmere undersøkelser. Når det gjelder uenigheten mellom partene om at klageren viste megleren brevet av 29. mars 2016 fra forretningsføreren, kan det ikke føre til noen annen vurdering.

Fullmakt

Fullmakt ved overtakelse: Klageren ga megleren en fullmakt til å overlevere leiligheten. Av fullmakten fremgår det blant annet at:

«Vil ha strømavlesning dokumentert på bilde.

Og dokumentert at pengane er inne og alt er ok.»

Klageren og innklagede er uenige i tolkningen av fullmakten. Klageren hevder at det fremgår klart at «alt» skulle være ok, herunder at kjøperen ikke tilbakeholdt en del av kjøpesummen. Innklagede tolket fullmakten slik at det bare gjaldt kjøpesummen og forsinkelsesrentene, og ikke et eventuelt tilbakeholdt beløp fra kjøperen.

Nemnda finner at slik fullmakten er utformet, hadde megleren ikke anledning til å gjennomføre overtakelsen i dette tilfellet, da kjøperen krevde å tilbakeholde kr 200 000 av kjøpesummen. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk.

Finansiering Det er på det rene at megleren ikke ga noen skriftlig informasjon til klageren (selgeren) om at finansieringen ikke var kontrollert før budaksept. Nemnda legger til grunn at partene er uenige om det ble gitt slik muntlig informasjon før budaksept. Det står heller ikke noe om dette i budjournalen.

Nemnda mener at det er megleren som må kunne dokumentere at det er gitt informasjon til selgeren om at finansieringen ikke er kontrollert før budaksept. Det gjelder også der informasjonen er gitt muntlig. Dette kan gjøres enkelt ved for eksempel å sende en e-post eller SMS om hva som ble sagt muntlig. Innklagede har ikke oppfylt sin bevisbyrde, og har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nedsettelse av vederlaget

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side», kan vederlaget settes ned eller falle bort. Nemnda finner at det er grunnlag for en delvis vederlagsnedsettelse, og vederlaget reduseres skjønnsmessig med kr 10 000.

Erstatning Slik saken er opplyst for nemnda, kan nemnda ikke se at klageren har dokumentert noe økonomisk tap. Nemnda finner heller ikke at det er grunnlag for å tilkjenne erstatning for utgiftene til advokat.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Aktiv Eiendomsmegling Moss, Moss Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale klageren 10 000 kroner.

Klage nr 2016157

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Privatmegleren Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Klageren hevder innklagede lovet at han skulle være til stede på visningene, og lovet en høyere salgssum enn det som ble oppnådd. Leiligheten ble solgt etter en privatvisning. Klageren krever vederlagsnedsettelse og erstatning som følge av at innklagede har brutt avtalen. Innklagede bestrider at de har brutt avtalen, og anfører at klagerens krav om vederlagsnedsettelse og erstatning må avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Megleren garanterte at han skulle være til stede på visningene, og at han skulle komme 30 minutter før hver visning for kvalitets-kontroll. Taksten på leiligheten var på kr 5 500 000, men megleren uttalte at den lett skulle bli solgt for nærmere kr 6 000 000. I kontrakten beregnet megleren honoraret ut fra en salgssum på kr 5 700 000. Dette bekrefter at en salgssum på kr 5 700 000 er høyst oppnåelig.

Megleren var ikke til stede på de to første visningene, men løy om at han hadde vært der.

Klageren ringte etter første visningen, men megleren tok ikke telefonen. Han sende imidlertid en SMS etter 20 minutter som ga uttrykk for at han hadde vært på visningen, og at alt hadde gått fint. På den tredje visningen ventet klageren utenfor leiligheten. Megleren kom 15 minutter etter at visningen hadde startet. En eiendomsmeglerfullmektig som ikke hadde sett leiligheten før, var imidlertid der fra starten av visningen.

Megleren anbefalte å sette ned prisantydningen til kr 5 190 000 for at flere skulle komme på visning. I tillegg innrømmet han at bildene på www.finn.no var dårlige. En som hadde sett annonsen på Finn tok kontakt med megleren og ønsket privatvisning. Etter visningen innga interessenten et bud på kr 4 800 000. Klageren synes budet var for lavt, og innga et motbud på kr 5 800 000 etter anbefaling fra megleren. Budgiveren innga et nytt bud på kr 5 100 000. Megleren syntes det var helt hårreisende at klageren ikke ønsket å selge til kr 5 100 000, da det var i nærheten av den nye prisantydningen som skal reflektere hva selgeren ønsker å selge til. Etter private forhandlinger med budgiveren ble det likevel ikke salg.

Megleren mente at leiligheten skulle tas bort fra FINN.no slik at folk ikke skulle bli lei den. Han foreslo at leiligheten ble lagt ut på nytt etter sommerferien. Mot slutten av sommerferien ble klageren kontaktet av meglerens kollega som gjennom en bekjent visste om noen som kunne vært interessert. Klagerens samboer avholdt en privatvisning av leiligheten og fortalte om problemene de hadde hatt med megleren, og at hun i utgangspunktet hadde tenkt til å ta nye bilder som megleren skulle betale for, samt annonsere leiligheten på nytt. Klagerens samboer fortalte også at det kunne være aktuelt å selge, men at de ikke aksepterte bud under takst. Interessentene tok kontakt med klageren etter dette for å høre om de kunne inngi bud utenom megleren. Klageren ønsket at de skulle inngi bud via megleren for at det skulle være en ryddig prosess. De innga et bud på kr 5 600 000, som klageren aksepterte.

Megleren lovet og solgte inn noe han ikke leverte, og det er et klart brudd på oppdragsavtalen. I e-postkorrespondanse i etterkant innrømmer megleren at han ikke var på alle visningene. I tillegg sier han at hovedarbeidet gjøres før og etter visning. Han skriver også at leiligheten var ferdig solgt inn før kjøperne kom på visning, og at all strategi rundt budgivningen gikk via ham. Klageren har etterspurt kommunikasjonslogg han hadde med kjøperen, men det har ikke megleren svart på. Megleren kan ikke vise til noe dokumentasjon på at han har vært i kontakt med kjøperne.

Store deler av salgsoppgaven er kopi av andre salgsoppgaver, som for eksempel beskrivelse av nærområdet i annonsen. Bildene ble tatt av en ekstern leverandør uten at megleren var der.

Klageren synes det er helt urimelig å betale for visninger og vederlag når det var klageren selv som viste og solgte leiligheten. Klageren krever i tillegg erstatning på kr 400 000 som er differansen mellom salgssummen og det megleren hevdet at leiligheten kunne bli solgt for.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens leilighet i april 2016. Oppdraget hadde varighet i seks måneder. Leiligheten ble solgt den 31. juli 2016.

Ansvarlig megler på oppdraget arbeider sammen med en annen megler på kontoret på samtlige oppdrag. De deler på arbeidsoppgavene, slik at salgsprosessen skal forløpe med best mulig fremdrift. Oppdragsgivere blir orientert om dette samarbeidet ved oppdragsinngåelse. Samarbeidet er ment å være en fordel for oppdragsgiveren, i det begge meglerne har fullt innblikk i hverandres arbeid. Slikt samarbeid omfatter også deltakelse på visninger. Dette er en praktisk tilnærming til utfordringen som ligger i det å ha flere visninger etter hverandre på samme dag. Klageren anfører at innklagede lyver med tanke på sin deltakelse på visninger. Innklagede var til stede på visningene, om ikke hele tiden, så deltok han på disse i samarbeid med sin kollega. Ansvarlig megler var imidlertid syk på én av visningsdagene, men visningen ble vel ivaretatt av meglerens kollega. Det er regulert i oppdragsavtalen at ved ansvarlig meglers fravær aksepteres det at meglerkontorets øvrige meglere kan bistå i oppdraget. For å komme klageren i møte, med bakgrunn i at hun har opplevd avvik i forhold til forventet leveranse, aksepterer innklagede å frafalle krav på betaling for visningene, til tross for at han har rett til betaling etter oppdragsavtalen. Det er imidlertid ingen tvil om at visningene ble avholdt forsvarlig, godt bemannet av kompetente meglere og i henhold til skriftlig inngått oppdragsavtale.

Meglerens forslag til justering av prisantydning, tett og kontinuerlig oppfølgning, råd og tips om å fjerne annonsen på FINN.no for etter 20 dager å legge den ut igjen, nye bilder etc. inngår som en del av prosessen med å selge bolig der den umiddelbare interessen uteblir etter de første avholdte visningene. Megleren viste evne og vilje til å finne løsninger for å skape aktivitet og økt interesse. Innklagede aksepterte å skaffe nye bilder og å dekke kostanden, noe som det ble tilrettelagt for og skulle iverksettes etter sommerferien. Megleren mente imidlertid at bildene hadde god kvalitet. Klagerens anførsler til dette skaper ingen forståelse hos innklagede.

Prisvurderingen megleren ga klageren i forkant av salgsprosessen var basert på markeds – og lokalkunnskap, samt hans visuelle besiktigelse av leiligheten. Vurderingen ble gjort etter beste skjønn, med tanke på å gi klageren et best mulig anslag på hva som var rett markedspris.

Den salgssum som oppnås i et normalt fungerende boligmarked, vil naturlignok kunne avvike noe fra den prisvurderingen som en megler gjør i forkant. Meglerens prisvurdering er ikke på noen måte en garanti for at den prisen skal oppnås. Boligmarkedet er komplekst og dynamisk, og det kommer nye potensielle kjøpere inn i markedet hver dag, mens andre går ut av markedet.

Eiendommen ble nøkternt prisvurdert til kr 5 500 000. I et boligmarked som på dette tidspunktet var svært uforutsigbart, med en tendens til at kjøpere var villige til å betale til dels betydelig mer enn meglerens prisvurderinger, ble det snakket om sannsynlighet for å kunne få mer enn dette, dog hvilket var helt uvisst. I klagerens tilfelle ble det oppnådd salgssum på

kr 100 000 mer enn meglerens prisvurdering, allerede etter tre måneder.

Utstedt faktura er i henhold til oppdragsavtalen. De avtalte vilkår er i overensstemmelse med eiendomsmeglingsloven § 6-5 (3). Det ble brukt et betydelig antall timer i forberedelse til salg, utarbeidelse og produksjon av markedsmateriell, forberedelser og gjennomføring av visninger, og ikke minst oppfølgning av interessenter og budgivere. Innklagedes honorar og utlegg er fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale mellom partene.

I den grad klageren hevder innklagede ikke har krav på vederlag, basert på det faktum at det var klageren som avholdt privatvisningen med de som kjøpte boligen, er det uansett regulert i eiendomsmeglingsloven § 7-3 at megleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand, selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats.

Innklagede hevder salgsprosessen forløp seg helt på linje med øvrige gjennomførte salgsprosesser hos innklagede. Prisvurdering ble gjort etter meglerens beste skjønn, salgspris som ble oppnådd lå på tilsvarende nivå som meglerens opprinnelige prisvurdering. Det ble markedsført i henhold til avtale og avholdt visninger.

Innklagede har også ved to anledninger forsøkt å innkalle klageren til et møte for å avklare uoverensstemmelse. Innklagede har ikke forsømt sine plikter i salgsprosessen. Klagerens krav om nedsettelse av vederlag og erstatning avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

Oppmøte på visninger og garanti salgssum

Klageren har anført at det ble avtalt at megleren skulle være til stede på alle visninger og møte opp 30 minutter før visning.

Nemnda bemerker at av oppdragsavtalen fremgår det imidlertid at klageren har akseptert at ved ansvarlig meglers fravær kan kontorets øvrige meglere bistå i oppdraget. Det må også gjelde visninger. Noen annen avtale mellom partene er ikke dokumentert.

Nemnda finner heller ikke at klagen kan føre frem når det gjelder at megler angivelig skal ha garantert en salgssum. Det er markedet som bestemmer prisen på en bolig, og eventuelle antydninger eller forventninger fra meglers side om hva man kan oppnå i pris, er ikke det samme som å avgi en garanti.

Vederlaget

Klageren har anført at innklagede har trukket fullt vederlag uten hennes samtykke, og hun finner det urimelig at hun skal betale fullt vederlag så lenge hun selv i realiteten viste og solgte leiligheten.

Nemnda bemerker at det ikke fremgår av sakens opplysninger at klageren hadde samtykket i at innklagede kunne trekke vederlaget fra oppgjøret. Av oppdragsavtalen fremgår det imidlertid at megler skal utstede faktura, og noen faktura er ikke fremlagt for nemnda. Dette er kritikkverdig.

Det sentrale spørsmålet er imidlertid om det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forutsetningen for det er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse her. Nemnda har dog merket seg at innklagede har frafalt kravet på visningshonorar.

Erstatningskravet Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Ansvarsgrunnlag foreligger ikke.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2016151

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

Aktiv Eiendomsmegling Sarpsborg

Frode Eriksen AS

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klagerne ga et bud på en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne anfører at megleren ikke ga korrekt informasjon om budgivningen før de innga bud. Som følge av dette hevder de de at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning. Innklagede bestrider dette.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne er fire familier som innga bud på en eiendom, som var eiet av en forening. Prisantydningen var satt til kr 10 000 000. Klagernes siste bud var på kr 12 600 000. Budet

ble stående som det høyeste og i en SMS fra megleren fremgikk det at budrunden ble stoppet. Senere var den likevel ikke stoppet.

I forkant av budet fremgikk det kun informasjon i salgsoppgaven under punktet «diverse» at salget var betinget av at flertallet av medlemmene i foreningen godkjenner salget og budet. Klagerne var således kjent med at det budet som endte opp som det høyeste budet i den ordinære budrunden, måtte godkjennes av flertallet av medlemmene i general-forsamlingen. De var imidlertid ikke kjent med at budrunden kunne fortsette frem til behandlingen i den ekstraordinære generalforsamlingen.

Klagerne ble informert i en tekstmelding fra megleren den 24. oktober 2016 om at budrunden stoppet på kr 12 600 000, og at saken ble sendt til behandling i en ekstraordinær generalforsamling. Megleren takket samtidig alle budgiverne som hadde vært med for interessen. Av denne tekstmeldingen følger det uttrykkelig at budrunden var avsluttet, og at det nå var opp til generalforsamlingen å godkjenne budet og salget.

I en telefonsamtale etter at budrunden var over, informerte megleren om at budet ville bli stående frem til et ekstraordinært årsmøte i foreningen. På møtet skulle de stemme om de aksepterte budet. Imidlertid sa megleren også at «vi får håpe at det ikke kommer inn andre bud før årsmøtet». Klagerne ble da informert om at det kan komme inn nye bud helt frem til årsmøtet. Dette var helt ny informasjon, og klagerne forsøkte muntlig å bestride dette, og mente at dette var svært uryddig da det ikke ble informert om dette i salgsoppgaven eller i forkant av budrunden. I samtalen ble det gitt en del lovnader muntlig av megleren for å berolige klagerne.

Den 25. oktober 2016 ble det sendt ut akseptbrev til klagerne. Det fremgår blant annet at:

«Vi gratulerer med at budet er akseptert av selger og bekrefter herved at det er inngått en bindende avtale. Tilbud og aksept er gitt uten forbehold».

Det er således feil av megleren å si at det bare er en foreløpig aksept. Dette er ikke i overensstemmelse med ordlyden i brevet, som han selv sendte. Her fremgår det helt klart at budet er akseptert av selgeren, og at både bud og aksept er gitt uten forbehold. At det er tatt et forbehold på side 2 i brevet om generalforsamlingens godkjennelse av budet, og at budrunden kan fortsette, er i motstrid med den aksepten som helt ubetinget er gitt på brevets side 1. Det er megleren som selv har forfattet brevet, og det skal derfor tolkes i disfavør av den som burde ha formulert seg klarere, i dette tilfelle megleren. Det er uansett ikke tatt noe forbehold om en «dobbel budrunde» før budet ble gitt. Med dobbel budrunde menes at budrunden fortsatt er åpen for gamle og nye interessenter etter at ordinær budrunde er avsluttet. Megleren takket alle interessenter for interessen i en tekstmelding dagen før, og i et brev datert dagen etter bekreftet han at det var inngått en bindende avtale. Hvordan klagerne da skulle forstått noe annet enn at budrunden var avsluttet, og at det var deres bud som måtte godkjennes av generalforsamlingen, er helt uforståelig.

Megleren har påstått at han skal ha gjort det klart muntlig i forkant av visningen og under visningen at budrunden kunne fortsette frem til generalforsamlingen. Denne informasjonen bestrides.

Det var først etter at budrunden var avsluttet den 24. oktober 2016 med budet fra klagerne som det høyeste budet, at de ble informert om at budrunden var åpen for nye interessenter. På den samme dagen som generalforsamlingen skulle avholdes og etter at foreningens styre hadde akseptert klagernes bud, fikk de informasjon om at det var innkommet et nytt bud med akseptfrist samme dag.

Klagerne hevder meglerens styrte nye interessenter slik at de skulle avvente å gi bud helt frem til den dagen generalforsamlingen skulle avholdes. Megleren styrte således budrunden på en svært uheldig måte.

Megleren har opptrådte i strid med sin omsorgsplikt i budgivningsprosessen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har en omsorgsplikt overfor samtlige budgivere, og denne ble ikke ivaretatt overfor klagerne, som ikke har mottatt informasjon om at budrunden var åpen frem til generalforsamlingen. For det tilfelle at de hadde kunnskap om dette, ville de lagt opp budgivningen annerledes. De korte akseptfristene, som gjaldt i den ordinære budrunden, hadde ikke vært nødvendig om budgiverne hadde forstått det faktum at budrunden var åpen frem til generalforsamlingen.

Det var i strid med god meglerskikk å forhandle med den siste budgiveren om kjøp av eiendommen da eiendommen etter meglerens syn i henhold til akseptbrev av 25. oktober 2016, allerede var solgt til klagerne. Et slikt brudd på god meglerskikk må berettige ansvar for megleren for den avtalen som allerede var inngått med klagerne.

For det tilfelle at Reklamasjonsnemnda kommer til at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3, bes det om at nemnda tar stilling til om megleren har inngått avtale om kjøp av eiendommen både med klagerne og kjøperne.

Subsidiært bes Reklamasjonsnemnda om å ta stilling til om et slikt brudd på god meglerskikk som er anført i denne saken, gir grunnlag for å kunne kreve erstatning fra megleren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen var i mange år feriehjemmet til en forening. Foreningen ønsket å selge eiendommen – som består av fem sjønære hytter – fordi medlemmene i liten grad brukte stedet.

Det fremgår av salgsoppgaven at

«Salget betinger at flertallet av medlemmene i [… forening] godkjenner salget og kjøpesummen. Det medfører at endelig aksept kan forventes å bli fremlagt innen 1-en måned- etter at styret i [… forening] har gitt samtykke til aksept. Blir det ikke gitt aksept for budet fra flertallet av medlemmene i [… forening], er partene fri fra styrets aksept og partene må eventuelt dekke sine respektive kostnader selv».

Dette vil si at ingen budgiver kunne være sikker på å få eiendommen før slik godkjennelse forelå. Herunder kunne enhver budgiver risikere at det kom inn bud på eiendommen helt frem til godkjennelse eller at budet ble avslått. Klagerne har vært klar over dette på lik linje med øvrige budgivere.

Budrunden startet den 24. oktober 2016 med bud på kr 10 000 000, og ble foreløpig avsluttet samme dag kl. 13.50. Selgerens representant ga da sin foreløpige aksept på klagernes bud på kr 12 600 000. Budet skulle etter dette legges frem for medlemmene i foreningen.

Det var tre elementer som ble tatt opp med alle aktuelle interessenter. To av disse elementene ble belyst som følge av at det var flere som ønsket å seksjonere eiendommen. En av hyttene var registrert som et anneks,og ved en eventuell seksjonering måtte kjøperen påregne kostnader med tilkobling til flere andeler i det lokale vann- og avløpslaget. I tillegg ble det opplyst om at ingen bud ville bli gitt en endelig aksept før styret i det ekstraordinære årsmøtet hadde godkjent budet. Det ble i gjort oppmerksom på at det kunne komme inn bud helt frem til det ekstraordinære årsmøtet hadde fattet vedtak på hvem som skulle få kjøpe hytta. Dette ble den ene av klagerne informert om før visningsdagen og på buddagen. I tillegg ble det opplyst om dette på visningen. På visningen var to av klagerne i samme rom da det ble opplyst om dette. En av klagerne fikk dette med seg og skrev en e-post etter budrunden var slutt, der han takker for en informativ prosess.

Den 25. oktober 2016 sendte innklagede et brev som i innledningen har standardtekst for aksepterte bud. På brevets side 2 fremgår det at:

«Det er en forutsetning for handelen at generalforsamlingen til [… forening] godtar budet. De kan avslå budet uten begrunnelse. Det er også muligheter for at andre interessenter kan legge inn bud frem til generalforsamlingen har godtatt budet. Godtar generalforsamlingen ikke budet eller av en eller annen grunn avslår budet er partene fri fra denne aksept og partene dekker sine eventuelle respektive kostnader selv»

Klagerne kan selvsagt ikke basere en rettslig posisjon på innledningen av brevet, og er heller ikke i aktsom god tro når det gjelder spørsmålet om avtale er inngått. Brevet må nødvendigvis leses i sin helhet. Det fremgår klart av sammenhengen at budet kan bli avslått, og at ytterliggere bud kan komme inn. Det ligger implisitt at også klagerne kunne høyne sitt bud noe de hadde anledning til.

En budgiver i aktsom god tro må nødvendigvis også lese brevet opp mot den uttrykkelige presisering i salgsoppgaven. Innledningen av brevet er uheldig formulert all den tid budet ikke er akseptert, og det er heller ikke inngått en bindende avtale. Den uheldige formulering skyldes sannsynligvis «klipp og lim» i et standardskriv i en hektisk hverdag. Det kan vanskelig ses at dette er brudd på god meglerskikk når brevet lest i sin helhet klart viser at innledningen ikke stemmer med fortsettelsen og forutsetningene for kjøpet.

Det kom inn et høyere bud, og megleren tok kontakt med en av klagerne på telefon og orienterte om det nye budet. Telefonsamtalen ble bekreftet på e-post. Det ble også opplyst om at det ekstraordinære årsmøtet var samme dag slik at budgiveren hadde tid til å områ seg og eventuelt legge inn et høyere bud.

Megleren har forespurt de andre budgiverne om de var innforstått med at bud kunne fremsettes helt frem til det ekstraordinære årsmøtet hadde fattet sitt vedtak. To budgiverne har bekreftet at de var innforstått med dette. Begge bekrefter også at de ble informert om nytt bud, slik at de kunne legge inn høyere bud.

Klagerne mener at megleren har tilgodesett det selskapet som fikk tilslaget. Dette bestrides på det sterkeste. Megleren har ikke gitt kjøperne beskjed om at de burde vente med å legge inn bud til dagen generalforsamlingen skulle finne sted. Megleren har behandlet budgiverne likt og gitt lik informasjon til samtlige.

Det presiseres at det var selgeren som satt premissene for salget, både når det gjaldt godkjenning av bud, og det faktum at det kunne komme inn bud helt frem til årsmøtet.

Under henvisning til ovennevnte er innklagede i den oppfatning at megleren har opptrådt i tråd med gjeldende regelverk. Potensielle kjøpere ble gjort kjent med de spesielle forutsetningene. For øvrig har det likhetstrekk med en alminnelig budrunde hvor nye bud kan inngis helt frem til selgeren har gitt sin aksept.

Det bestrides at det er begått brudd på god meglerskikk, at eiendommen er solgt to ganger eller innklagede er erstatningsansvarlig. Megleren har ikke opptrådt uaktsomt, og klagerne har ikke påvist hva som i så fall skulle være den ansvarsbetingende handling. Under enhver omstendighet foreligger det ikke påregnelig årsakssammenheng. Uansett hva megleren hadde gjort, lå beslutningsgrunnlaget hos selgeren. Eiendommen hadde blitt solgt til den som hadde inngitt det høyeste budet. Det foreligger heller ikke økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Nemnda bemerker innledningsvis at nemnda bare tar stilling til meglerens håndtering av dette oppdraget, og ikke forholdet til selgeren.

Nemnda finner det klart at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk. For det første følger det ikke av salgsoppgaven at budgivningen kan fortsette helt frem til ekstraordinært årsmøte i foreningen. Avgjørende er imidlertid akseptbrevet av 25. oktober 2016 til klagerne. Her fremgår det klart at megleren gratulerer klagerne med at budet er akseptert av selgeren, og bekrefter at det er inngått bindende avtale. I tillegg er kjøpekontrakten vedlagt, og det inviteres også til kontraktsmøte etter nærmere avtale. Ordlyden kan ikke misforstås. Da hjelper det ikke at det på side 2 i brevet fremkommer en reservasjon vedrørende at budgivningen kan fortsette frem til generalforsamlingen har godtatt budet, noe som for øvrig ikke fremgår av salgsoppgaven.

Klagerne har bedt om at dersom nemnda kommer til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, også tar stilling til om «megleren har inngått avtale» både med kjøperne og klagerne om kjøp av eiendommen. Dette dreier seg i realiteten om en påstand om dobbeltsalg, og nemnda tar som nevnt ikke stilling til selgers forhold.

Nemnda finner for øvrig ikke at det er dokumentert eller sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Aktiv Eiendomsmegling Sarpsborg, Frode Eriksen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klage nr 2016147

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS avd. Hamar

Saken gjelder:               Oppgjør, herunder renter

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en skogeiendom formidlet av innklagede. Klageren har fremsatt påstander om en rekke feil fra meglerens side i forbindelse med utførelsen av oppdraget, herunder renteberegning i oppgjøret, sletting av heftelser og tinglysing av urådighetserklæring og skjøte. Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller øvrige plikter, eller at det foreligger erstatningsgrunnlag eller økonomisk tap. Avtale om kjøp var inngått mellom partene før selgeren og innklagede inngikk oppdragsavtale om bistand til kontraktsutforming og oppgjør.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en skogeiendom gjennom innklagede med avtalt overtakelse 10. januar 2016. Overskjøting skulle skjedd samme dag, men skjøte ble ikke tinglyst før 24. februar. Noen få dager etter dette foretok megleren oppgjør i strid med bestemmelsene i kjøpekontrakten. Megleren foretok renteavregning etter 0,8 % p.a., mens det av kontrakten fremgikk at renter skulle beregnes etter gjeldende forsinkelsesrente, den gang 9 % p.a. Klageren mener megleren gjennom sin oppdragsavtale med selgeren hadde forpliktet seg til å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene, inklusiv en eventuell renteavregning.

I mars 2016 oppdaget kommunen at eiendommen bestod av flere gårds- og bruksnummer enn selgeren hadde opplyst til klageren. Klageren søkte advokatbistand for å få skjøte på de bruksnummer han ikke hadde fått skjøte på. Advokaten oppdaget da at megleren heller ikke hadde sørget for sletting av heftelser på eiendommen. Megleren overholdt ikke sin undersøkelsesplikt omkring transaksjonen, herunder nødvendige undersøkelser for å oppdage de øvrige gårds- og bruksnummer som inngikk i salget. Basert på meglerens kontakt med selgerens banker måtte han forstå at skogeiendommen bestod av flere gårds- og bruksnummer.

Megleren informerte ikke klageren om årsaken til forsinkelse av tinglysingen. Megleren besvarte heller ikke henvendelser fra klageren slik god meglerskikk tilsier. Megleren foretok også oppgjør til selgerens banker før heftelsene ble slettet. Misligholdet varte til 16. juni 2016. Siden megleren ikke hadde sørget for sletting av heftelser da renteavregningen fant sted 8. mars, og heftelser først ble slettet 16. juni, varte misligholdet frem til denne dato. Klageren har derfor krav på forsinkelsesrenter etter den avtalte sats frem til da.

Eiendommen var begjært tvangssolgt før selgeren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Urådighetserklæring ble ikke tinglyst da klageren og selgeren inngikk avtale om kjøp av eiendommen. Tvangsalgsprosessen ble stanset på dette tidspunkt. Urådighetserklæring ble først tinglyst samtidig som skjøtet den 24. februar.

Megleren skulle ikke foretatt oppgjør til selgeren før sletting av samtlige panteheftelser hadde skjedd, på bakgrunn av den pågående tvangssalgssituasjonen. Megleren var kjent med at selgeren var i en misligholdssituasjon overfor sine bankforbindelser.

På bakgrunn av dette er det klagerens oppfatning av megleren begikk en rekke feil, og utsatte ham for betydelige risiko.

Klageren krever dekket rentedifferansen på 8,2 % fra den avtalte overtakelsesdato 10. januar til den 16. juni da misligholdet opphørte, totalt kr 558 918.

Klageren krever dekket utgifter til saksomkostninger som følge av misligholdet.

Klageren krever dekket rentene av det beløpet som var stilt som odelsgaranti.

Den 8. mars 2016 fikk klageren oppgjort renter fra megleren med kr 17 890. Riktige renter i henhold til kjøpekontrakten skulle etter fradrag av det avtalte være kr 558 919. Klageren har krevet dette dekket av innklagede, som hevder å være uforpliktet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede var oppnevnt som medhjelper i forbindelse med tvangssalg av den aktuelle skogeiendommen. Tvangssalget ble stilt i bero i påvente av frivillig løsning. Den 3. august 2015 inngikk eieren avtale om salg med klageren. Klageren søkte om konsesjon, og det ble innvilget 30. november 2015.

Innklagede ble kontaktet for å sette opp kontrakt og foreta oppgjør mellom partene. Avtale var da allerede inngått mellom dem. Oppdragsavtalen ble inngått 17. desember 2015 og var begrenset til kontrakt og oppgjør.

Innbetaling av kjøpesum og overtakelse ble gjennomført som avtalt i begynnelsen av januar 2016.

Eiendommen var overbeheftet, og selgeren og megleren brukte tid på å få innhentet pantefrafall fra selgerens kreditorer. Det var inntatt en bestemmelse om odelsgaranti i kjøpekontrakten, som innebar at det skulle avsettes 25 % av kjøpesummen til en slik garanti. Selgeren fikk dermed et finansieringsbehov. Klageren var kjent med selgerens vanskelige økonomiske situasjon. På bakgrunn av arbeidet med pantefrafall og finansiering ble skjøtet tinglyst først 24. februar 2016. Ettersom det forelå tilstrekkelig slettebekreftelse fra kreditorene ble oppgjør foretatt 29. februar. Beregnede renter på kr 18 060 ble utbetalt til klageren.

Klageren tok kontakt med innklagede og hevdet at det utbetalte rentebeløpet var beregnet feil. Megleren opplyste ham om at dersom han ville anføre forsinkelsen fra overtakelse til tinglysning av skjøte som mislighold av kontrakten, måtte han ta opp dette med selgeren. Megleren henviste klageren også til meglerforetakets ansvarsforsikringsselskap. Krav mot forsikringsselskapet ble avvist med den begrunnelse av krav om forsinkelsesrenter må rettes mot selgeren, ikke megleren.

I april ble innklagede av klageren gjort oppmerksom på at eiendommen bestod av ytterligere åtte gårds- og bruksnummer. Klageren hadde mottatt denne informasjonen fra landbrukskontoret i kommunen. Meglerens undersøkelsesplikt var begrenset ettersom hans rolle i oppdraget kun omhandlet kontrakt og oppgjør. Verken landbrukskontoret, konsesjonsmyndigheten eller offentlige karttjenester avdekket de faktiske forholdene. Innklagede avviste derfor ansvar for dette.

Tvangssalgsheftelse ble slettet av tingretten, og klageren fikk hjemmel til de uteglemte gårds- og bruksnumrene i mai 2016. Pantedokument med urådighet ble slettet den 6. juni.

Kravet gjelder i all hovedsak forsinkelsesrenter i henhold til kjøpekontrakten mellom partene. Innklagede er ikke part i kontrakten, og det bestrides at kravet kan fremmes overfor innklagede basert på mislighold fra selgerens eller meglerens side.

Innklagede bestrider at det tilligger meglerens ansvar å håndheve misligholdsanksjoner mellom partene som en del av det økonomiske oppgjøret. Klageren hadde ikke fremsatt krav mot selgeren. Eiendomsmegleren kan ikke automatisk beregne forsinkelsesrenter i oppgjøret, uten at det er fremsatt krav mellom partene. Megleren kan ikke disponere over klientmidler uten instruks, og klageren mistet instruksjonsrett ved overtakelsen.

Rentebeløpet som faktisk ble utbetalt i forbindelse med oppgjøret gjaldt opptjente renter av midler på klientkonto. Det bestrides derfor at det har blitt benyttet «feil rentesats».

Innklagede bestrider å ha forsømt sine plikter ved å ikke automatisk beregne forsinkelsesrente som misligholdsanksjon i oppgjøret. Det ble heller ikke benyttet feil rentesats i den beregningen som ble gjort. Avtalen var inngått mellom klageren og selgeren, og megleren kan ikke bli gjenstand for et krav med hjemmel i denne kontrakten. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og klageren har heller ikke lidt et økonomisk tap.

Øvrige forhold

Det er korrekt at megleren ikke foretok tinglysing av pantedokument med urådighetserklæring ved oppdragsinngåelsen. Tingretten slettet ikke tvangssalgsbeslutningen før 23. mai 2016. Et tinglyst tvangssalg oppfyller samme funksjon som en urådighetserklæring. Megleren gjorde ikke noe feil, og klageren ble ikke utsatt for risiko.

Det bestrides at megleren ikke foretok sletting av heftelser da skjøte ble tinglyst. Det forelå tilstrekkelig slettebekreftelse til at oppgjør kunne foretas. Selgerens kreditorer foretok ikke sletting som avtalt til tross for gjentatte purringer. Klageren har uansett ikke lidt noe tap som følge av at heftelsene ikke ble slettet på tidspunktet for tinglysing av skjøte.

Klageren synes å ha lagt til grunn at overskjøting skulle skjedd den 10. januar 2016. Dette var dato for overtakelse, og som vanlig skjedde overskjøting etter dette. Megleren informerte klageren pr telefon i tiden mellom overtakelse og tinglysing av skjøte. Det var hovedsakelig klagerens krav om odelsgaranti som medførte forsinkelsen, ettersom selgeren måtte skaffe finansiering av denne.

Kravet bestrides i sin helhet, megleren har ikke brutt god meglerskikk eller forsømt noen av sine øvrige plikter.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Da nemnda behandlet saken første gang, ble det reist spørsmål om klagen skulle avvises under henvisning til at det kunne synes som om klageren opptrådte i næring. Partene ble deretter tilskrevet og bedt om bemerkninger til avvisningsspørsmålet. Både klagerens advokat og innklagede har kommentert dette. Begge parter har gitt klart uttrykk for at de ønsker en avgjørelse i nemnda.

Nemnda har etter omstendighetene kommet til at klagen skal behandles, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1andre avsnitt tredje punktum, som lyder:

«Nemnda kan likevel behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende såfremt den interesse som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytting og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda.»

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feil beregning av renter til klageren. Klageren har også anført en rekke andre feil fra meglerens side og krever saksomkostninger dekket. Innklagede har bestridt at det foreligger feil eller forsømmelser fra deres side, eller økonomisk tap for klageren.

Nemnda bemerker innledningsvis at dette dreier som om et oppgjørsoppdrag. Partene hadde allerede i august 2015 inngått avtale om overdragelse av eiendommen. Først den 17. desember 2015 ble oppdragsavtalen inngått, hvor det fremgår at oppdraget er begrenset til kontrakt og oppgjør. Fylkesmannen hadde 30. november 2015 innvilget konsesjon for overdragelse av gnr. 12 bnr. 3. På dette tidspunktet forelå det overfor megleren ingen opplysninger om at eiendommen omfattet flere bruksnummer. Dette var også ukjent for fylkesmannen.

Ved oppgjørsoppdrag er meglerens undersøkelsesplikt begrenset, da bindende avtale allerede er inngått mellom selgeren og kjøperen. I dette tilfellet forelå det ingen opplysninger som tilsa at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser.

Renteberegningen

Kontrakten § 8 femte ledd bestemmer:

«Dersom selgers forhold bevirker at eiendommen ikke kan stilles til kjøpers disposisjon til rett tid, eller selger på annen måte misligholder denne kontrakt slik at ikke handelen kan gjennomføres som forutsatt, vil kjøper ha krav på renter av rettidig innbetalt kjøpesum beregnet etter tilsvarende rentesats som nevnt under § 3 ovenfor. I tillegg til renter vil kjøper ha krav på erstatning for relevante, dokumenterbare økonomiske utlegg som han har hatt i anledning selgers mislighold.»

Bestemmelsen nevner for det første at eiendommen ikke kan stilles til kjøperens disposisjon til rett tid. Nemnda finner det klart at dette alternativet ikke kommer til anvendelse. Etter § 8 første ledd var avtalt overtagelsesdato 10. januar 2016. Klageren overtok eiendommen i henhold til avtalen.

Det andre alternativet i bestemmelsen er at selgeren på annen måte misligholder kontrakten slik at handelen ikke kan gjennomføres som forutsatt. Nemnda finner det også klart at dette alternativet heller ikke får anvendelse. Ved oppgjør gjennom megler i henhold til eiendomsmeglingsloven vil det gå en viss tid fra overtakelsen og til eiendommen er overskjøtet til kjøper, og selgers heftelser er slettet. Ved overbeheftede eiendommer, som i dette tilfellet, vil det normalt ta lengre tid. I praksis innhenter megleren slettebekreftelser fra kreditorene. Når disse foreligger, kan det foretas oppgjør. Megleren behøver ikke å vente på at pantedokumentene/sikkerheten er slettet i grunnboken. Nemnda finner at det ikke er grunn til å kritisere megleren på dette punktet.

Konklusjonen er derfor at klageren ikke har krav på forsinkelsesrenter.

Nemnda bemerker for øvrig at det rentebeløpet som ble utbetalt, var opptjente renter på innklagedes klientkonto, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10. Partene synes for øvrig å være enige om denne renteberegningen.

Nemnda nevner også at det må være klart at klageren ikke har krav på renter av det beløpet som ble holdt tilbake på innklagedes klientkonto inntil odelsspørsmålet var avgjort («odelsgarantien»).

Urådighetserklæring

Klageren anfører at megleren skulle tinglyst en urådighetserklæring. Nemnda bemerker at en urådighetserklæring bare forhindrer en frivillig pantsettelse. I dette tilfellet var det imidlertid tinglyst «Tvangssalg besluttet», og det oppfyller samme funksjon som en urådighetserklæring. En urådighetserklæring ville heller ikke forhindret utleggspant eller arrest. Megleren utsatte ikke kjøperen for noen risiko ved å unnlate å tinglyse en urådighetserklæring. Megleren kan følgelig ikke kritiseres her.

Nemnda kan for øvrig ikke se at de øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan føre frem.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2016144

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

Aktiv Eiendomsmegling Grønland

Fremtiden Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysning

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet i 2013 formidlet av innklagede. I 2015 fikk klageren opplysninger om at loft- og kjellerleilighetene i sameiet ikke var lovlige. Klageren hevder innklagede burde innhentet informasjon om sameiet fordi de da ville fått opplysninger om at sameiets seksjoner var ulovlig oppført. Klageren anfører at dette er opplysninger som megleren er pliktig til å gi til kjøperen. Klageren krever erstatning på kr 121 035 for det økonomiske tapet hun har lidt som følge av de manglende opplysningene. Innklagede anfører at normal prosedyre med hensyn til innhenting av informasjon ble fulgt ved salgsoppdraget. Innklagede hevder at megleren oppfylte sin undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:

I september 2013 kjøpte klageren en leilighet formidlet av innklagede. Leiligheten ble solgt av et sameie. Klageren overtok leiligheten den 1. oktober 2013.

I januar 2015 ble klageren informert om at det tidligere hadde blitt søkt om muligheten til å bygge loftsleiligheter og kjellerleiligheter i sameiet. Dette ble oppdaget i forbindelse med salg av den ene av loftsleilighetene. Denne søknaden ble avslått av Plan- og bygningsetaten, men utbyggingen hadde likevel blitt gjennomført. Av den grunn var nå fire av leilighetene, dvs. to loftsleiligheter og to kjellerleiligheter ulovlige.

Den 18. februar 2015 ble klageren informert om at Helhetskontroll var blitt engasjert av forsikringsselskapet til en av kjellerleilighetene. Under befaringene av bygget ble det funnet flere ulovligheter og mangler.

Den 2. mai 2016 fikk klageren sakstilknyttede dokumenter fra forsikringsselskapet. Det var da klageren først fikk se det faktiske omfanget av saken. Det viste seg at flere av utgiftene var et resultat av prosessen med å gjøre tiltak for at leilighetene ble lovlige, og dermed sterkt knyttet til den manglende godkjennelsen.

Sameiet består av åtte seksjoner. Seksjonen til klageren ligger i tredje etasje. Boligen er en gammel arbeiderbolig som ble bygget på 1930-tallet. Salgsoppgaven til leiligheten nevnte ikke boligens historie. Boligens byggeår ble nevnt i den vedlagte taksen. Innboets alder og boligens seneste oppussinger/endringer ble ikke nevnt.

Det ble hevdet i salgsoppgaven at boligen hadde god standard, og at den ikke trengte noen vesentlige oppgraderinger. For øvrig nevnes det at det var tilknyttet en bod til seksjonen, og at det var mulighet for tilknyttet parkering. Dette er ikke korrekt. Klageren fikk heller ikke informasjon om boligens historie fra megleren på visningen eller ved den senere kontraktsinngåelsen. På Plan- og bygningsetatens nettsider finnes det en mye informasjon om boligens forhistorie. Av eldre dokumenter kommer det blant annet frem at kjelleren og loftet ikke var godkjent som boenheter.

Den omfattende ombyggingen som utvidet antall boenheter, skjedde rundt 2006-2007. På Plan- og bygningsetatens nettsider fremgår det at det ble søkt om Fasadeendring – balkonger, takvinduer og oppføring av støttemur og sykkelskur i 2006. Disse ble avslått i 2007 på grunn av at kjelleren og loftet ikke var godkjente boenheter. Den planlagte utbyggingen skjedde likevel uten godkjenning. Det har blant annet blitt bygget en støttemur, og alle de åtte boenhetene er i bruk.

Utbyggeren solgte alle enhetene, og de nye beboerne visste ikke at halvparten av sameiet, samt støttemur og sykkelskuret var ulovlig bygget. Opplysninger om ulovlighetene ble beboerne først informert om i 2014 av Plan- og bygningsetaten.

Det sentrale er at eiendomsmegleren ikke innhentet informasjon om boligen. Hvis innklagede hadde gjort dette, hadde de fått kunnskap om at flere av sameiets seksjoner var ulovlig oppført. Dette er informasjon som hadde vært svært nyttig for klageren ved kontraktsinngåelsen. Dersom klageren hadde fått informasjon om forholdene, hadde hun ikke kjøpt eiendommen, eller betalt mindre for den.

Megleren har en lovpålagt plikt til å innhente, kontrollere og formidle relevant informasjon til kjøperen om eiendommen. Sterke hensyn taler for at man bør innhente informasjon om alle boenheter ved salg av en sameieenhet. I et sameie blir alle sameierne solidarisk ansvarlige for mangler. Å få grunnleggende informasjon om de andre enhetene er derfor sentralt for kjøper, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

I dette tilfellet var det fire leiligheter og flere objekter relatert til utearealet som var ulovlig bygget. Dette utgjør en betydelig del av sameiet og et potensiale for senere risiko. Det hadde ikke vært vanskelig for eiendomsmegleren å innhente informasjon om de ulovlig utbyggingene. Megleren måtte bare ha rettet en forespørsel til kommunen eller undersøkt boligens forhistorie.

Det vil være enklere for en profesjonell megler å finne de dokumentene som relaterer seg til boligen og gjøre videre undersøkelser, enn det er for en selger. Eiendomsmegleren har en plikt til å se på boligens forhistorie når han skal selge en bolig for å få fullstendig oversikt over den risikoen en eventuell kjøper vil bære ved et kjøp. I denne saken var det snakk om et sameie som hadde vært gjennom en vesentlig utbygging i periode før seksjonen ble overtatt av klageren. Det var også umulig for selgeren å si noe konkret om det som tidligere var gjort på eiendommen, da de ikke hadde blitt informert av tidligere eier. Dette burde gitt megleren et insentiv til å se etter denne informasjonen.

Megleren har en plikt til å gjennomføre oppdraget slik at kjøperen ikke utsettes for uakseptabel risiko. Megleren burde klart opptrådt i på en annen måte. Klagerens tap og ulemper er knyttet til de manglende opplysningene. Disse ville vært unngått dersom megleren hadde opptrådt med den aktsomhet som det strenge profesjonsansvaret innebærer.

Kostnadene, som klageren har blitt påført, stammer hovedsakelig fra arbeidet med å gjøre de ulovlige utbygde seksjonene lovlige. Dette er kostnader til lydisolasjon, grunnarbeider, trapp, tak og radon. Det er også kostnader knyttet til arbeid med støttemuren som var oppført ulovlig. På denne bakgrunn krever klageren erstatning på kr 121 035 for det økonomiske tapet hun har lidt som følge av de manglende opplysningene.

Foreldelsesfristen for krav på skadeserstatning tar til å løpe da den skadelidte fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige. I dette tilfellet ble skaden (som består av en forholdsmessig andel av merutgifter for sameiet) først meddelt klageren i mai 2016. Det må være åpenbart at kravet ikke er foreldet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede fikk i august 2013 i oppdrag om på selge en seksjon tilhørende borettslaget/senere sameie. Styrelederen og styremedlem var oppdragsgivere, og signaturberettigede på vegne av sameiet.

I forbindelse med salgsoppdraget fulgte megleren normal prosedyre med hensyn til innhenting av lovpålagt informasjon, herunder ferdigattest på gården fra 1930. Dersom det ikke er mistanke om ulovligheter, er det ikke normalt å undersøke om det foreligger ferdigattest på alle leiligheter, herunder loft- og kjellerleiligheter, når man skal selge en leilighet i tredje etasje.

Informasjon om sameiet og seksjonen ble også innhentet av styrelederen, som også fungerte som forretningsfører for sameiet, og fra et styremedlem. Både styreleder og styremedlemmet hadde eid hver sin leilighet i gården siden 2007, og hadde, slik megleren opplevde det, god kunnskap om gårdens historie og tilstand. Det var på salgstidspunktet ingen informasjon fra selgeren som skulle tilsi at megleren burde gjennomføre en utvidet undersøkelse.

Klageren anfører at leiligheten skulle hatt en bod på 5 kvm, men at denne ikke eksisterer. Det ble ikke markedsført i salgsoppgaven at det fulgte med en bod til leiligheten. På visningen ble imidlertid klageren orientert om at styret i sameie ville undersøke muligheter for å bygge om den utvendige sykkelboden for beboerne.

Det er videre anført at det i salgsoppgaven ikke var nevnt noe om bygårdens historie. Opplysninger om en bygårds generelle forhistorie faller normalt ikke inn under meglerens opplysningsplikt, og kan derfor heller ikke forventes opplyst i verken salgsoppgave eller på visning, med mindre det er spesielle forhold som skulle tilsi dette. Dersom en kjøper har en særskilt interesse for dette temaet, vil kjøperen kunne rette en henvendelse til megleren, eller oppsøke denne typen informasjon annet sted. Ved dette salget ble det gitt relevant informasjon om fremtidige planlagte arbeid i gården, og opplysninger om at det var planlagt finansiert ved oppsparte midler, opptak av felles lån, eller en kapitalinnkalling fra sameierne. Dette er relevante opplysninger for en kjøper.

Klagerens påstand om at bygårdens byggeår kun er nevnt i taksten medfører ikke riktighet. Opplysning om bygårdens byggeår står under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven.

Klageren mener videre at sterke hensyn taler for at man bør innhente informasjon om alle boenheter ved salg av en sameieenhet fordi alle sameiere er felles ansvarlige for mangler på fellesområder. Megleren tilbakeviser dette, og fastholder at normal prosedyre med hensyn til innhenting av informasjon er blitt fulgt på dette salgsoppdraget. Et sameie kan bestå av flere titalls seksjoner, og vil derfor være vanskelig å gjøre undersøkelser knyttet til alle enkeltstående seksjoner. Man kontakter normalt styreleder for å få relevant informasjon om sameiet. Dette ble også gjort ved dette salget. Megleren fikk ved denne henvendelsen ingen opplysninger som skulle tilsi at det var nødvendig å foreta ytterliggere undersøkelser.

Klageren påpeker i at det ved gjennomgang av en takstmann engasjert av eierskifteforsikringsselskapet i 2015, ble avdekket flere ulovligheter og mangler på sameiets fellesareal, herunder ulovlig bygging av sykkelskur og støttemur. En eiendomsmegler har bare en utvidet undersøkelsesplikt dersom han har mistanke om forhold ved en eiendom som strider mot offentligrettslige regler. Dette salget ble gjennomført i 2013, og det var på salgstidspunktet ingen mistanke om at det forelå ulovligheter i sameiet. Megleren så derfor ingen grunn til ytterligere undersøkelser og innhenting av opplysninger av gården og de øvrige seksjonene i gården.

Basert på overnevnte redegjørelse og lagt til grunn de forhold megleren var kjent med på salgstidspunktet anfører innklagede at megleren har oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen. Av en e-post fra klagerens advokat datert 29. november 2016 fremkommer det at det har vært en rekke uklarheter knyttet til sakens faktiske side, og at det har vært tid- og ressurskrevende å innhente oversikt over hvilke mangelfulle forhold som eventuelt finnes. Dette bekrefter at dette er forhold som er avdekket etter salgstidspunktet og viser at denne type undersøkelser ligger utenfor den undersøkelsesplikt en megler har etter eiendomsmeglingsloven.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Nemnda finner at sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse under den skriftlige saksbehandlingen i nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 2 tredje avsnitt. Saken avvises derfor.

Klagen avvises.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagen avvises.

Klage nr 2016135

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 26. april 2016 for salg av sin bolig. Boligen ble annonsert som «kommer for salg», og det kom inn bud den 9. mai 2016 før salgsdokumentasjonen var klar. Klageren har anført at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved at megleren ikke formidlet til klageren de utfordringer som oppstod vedrørende aksept av bud før salgsdokumentasjonen var klargjort.

Partene er uenige om konsekvensene av meglers råd, hvem som er ansvarlig for disse konsekvensene, og hvorvidt det foreligger en pliktforsømmelse fra meglerens side.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Etter inngåelse av oppdragsavtale diskuterte partene muligheten for at det kunne komme bud utenom normal visnings- og budrundeprosess. Dette hadde nylig skjedd ved salg av klagerens

nabohus. Klageren og megleren var enige om at de måtte være forberedt på å takle en slik situasjon, og temaet var sentralt i forbindelse med tilrettelegging av salget.

Eiendommen ble i første omgang annonsert som «kommer for salg» i en lokalavis med meglers prisvurdering på kr 7 200 000. Dette skjedde mens salgsoppgave, takst og egenerklæring var under utarbeidelse, slik at ingen vesentlige dokumenter vedrørende salget fantes på dette tidspunkt.

Annonsen genererte interesse, og det ble avholdt flere privatvisninger. En av interessentene viste stor interesse, både til klageren og megleren. Megleren forsøkte å påvirke interessenter til å utsette eventuell budgivning til salgsoppgave, takst og egenerklæring forelå. Likevel valgte den ene interessenten å legge inn bud på kr 7 500 000. Megleren formidlet budet til klageren pr telefon den 9. mai 2016, og akseptfristen var kl. 13 dagen etter. Da klageren mottok informasjon om budet, fikk han inntrykk av at det eneste han trengte å gjøre var å ta stilling til om han ønsket å akseptere en salgssum på kr 7 500 000 innen fristen. Megleren nevnte ikke noe om juridiske eller praktiske utfordringer i forbindelse med eventuell aksept av dette budet. Klageren forstod at kr 7 500 000 var en god pris, og var aldri i tvil om at han ønsket en handel på dette prisnivået.

Noen timer før akseptfristens utløp, fikk klageren melding fra innklagede at de likevel ikke kunne eller ville effektuere et salg. Megleren hadde på dette tidspunktet konsultert egen juridisk avdeling. Informasjonen klageren fikk konkluderte med at en handel ikke var å anbefale, og det ble formidlet tvil om det i det hele tatt var mulig. Den nye informasjonen fra megleren var at boligen ikke uten videre kunne selges med eierskifteforsikring. Tiden var i ferd med å renne ut, og det var ikke mulighet til å ha en grundig gjennomgang, dels fordi tiden ikke tillot det, og dels fordi megleren ikke hadde en klar forståelse av situasjonen.

I tiden frem mot fristens utløp anbefalte megleren å presentere et motbud på kr 7 700 000. Ideen bak dette var at formalitetene som manglet, herunder salgsoppgaven, takst og egenerklæring, skulle komme på plass samtidig slik at salget kunne gjennomføres på vanlig vis, med eierskifteforsikring. Megleren var tydelig på ønsket om å unngå fokus på formaliteter relatert til eierskifteforsikring, og ga anbefaling om å heller dreie fokus mot en prisforhandling. Dette til tross for at klageren var godt fornøyd med budet og var svært bekymret for å miste den potensielle kjøperen.

Basert på meglerens anbefaling og konklusjon om at salg ikke kunne effektueres, ble det gitt et motbud fra klageren på kr 7 700 000. Klageren insisterte på at megleren måtte gå inn i forhandlinger for å slutte en avtale på kr 7 500 000, hvis motbudet ikke ble akseptert. Budgiveren avslo motbudet og trakk seg som interessent.

Klageren mener det var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse at megleren ikke umiddelbart hadde kontroll på eventuelle utfordringer vedrørende aspekter som «as-is» og eierskifteforsikring. Disse utfordringene, samt forslag til løsning skulle blitt gitt til klageren i telefon samtidig som budet ble formidlet på kvelden den 9. mai. Juridisk avdeling ble involvert først rett før akseptfristens utløp.

Poenget med at boligen ikke uten videre kunne selges med «as-is» klausul kom ikke frem i løpet av hendelsesforløpet. Dette var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det er også kritikkverdig at innklagede ikke har respondert skriftlig til klageren, men kun begrenset sin redegjørelse til en muntlig gjennomgang i etterkant av kontraktsmøtet. Klageren har heller ikke fått noen redegjørelse av hva som fremkom da megleren konsulterte med juridisk avdeling.

Det var en ikke ubetydelig pliktforsømmelse å ikke foreslå en annen strategi enn motbud med prisøkning. Megleren burde anbefalt å akseptere budet med forbehold om at kjøperen skulle akseptere «as-is» klausul og eierskifteforsikring.

Boligen ble solgt for kr 6 850 000. Innklagede må ta ansvar for det tap klageren har lidt som følge av rekken av ikke ubetydelige pliktforsømmelser. Det er sannsynlig at en handel ville gått i orden dersom klageren hadde gitt en betinget aksept som innebar at kjøperen måtte akseptere handelen på basis av «as-is» klausul og med eierskifteforsikring.

Det er feil at innklagede og klageren hadde møte dagen etter kontraktsmøtet. Dette møtet ble holdt samme dag som kontraktsmøtet. Det betyr at datoen i loggen som er fremlagt av innklagede er feil, og klageren mener dette sår tvil om når denne loggen egentlig ble skrevet.

Klageren krever erstatning på kr 250 000, samt bortfall av meglerens vederlag på kr 61 650 ettersom megleren ikke hadde tilstrekkelig kompetanse til å gjennomføre oppdraget. Megleren hadde ikke kontroll på viktig regelverk vedrørende annonsering eller interne rutiner i meglerforetaket, han forstod ikke hvilken situasjon han satte klageren i ved sin «kommer for salg»-annonsering, og han brukte ca. 17 timer på å forstå at det forelå utfordringer relatert til «as-is» og eierskifteforsikring.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble annonsert som «kommer for salg» før salgsdokumentasjonen var klargjort. Megleren hadde feiltolket regelverket og heller ikke forholdt seg til intern instruks hos innklagede. Innklagede er innforstått med at dette utgjør et kritikkverdig forhold.

Det bestrides imidlertid at det foreligger brudd på god meglerskikk hva gjelder håndteringen av budet som innkom den 9. mai, og hva gjelder rådgivningen til klageren. Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar for innklagede, og heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren og innklagede har på vesentlige punkter helt ulike oppfatning om sakens faktum. Det anføres på bakgrunn av dette at saken ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Prinsipalt begjæres saken avvist av nemnda.

Innklagede er kun enig i deler av klagerens gjengivelse av faktum. Interessenten som la inn bud den 9. mai, var i forkant av privatvisningen informert om at salgsdokumentasjonen ikke var ferdigstilt, og at takstmannen ikke hadde hatt befaring ennå. Interessenten ønsket å besiktige eiendommen da de vurderte å by på en annen eiendom som hadde siste visning samme dag. Interessenten opplyste at hensikten med privatvisning ikke var å legge inn bud, men å se boligen før man eventuelt la inn bud på den andre eiendommen. På ettermiddagen den 9. mai var megleren i kontakt med interessenten, som opplyste at han ønsket å legge inn bud, men ville avvente til takst og annen salgsdokumentasjon forelå. Samme ettermiddag ble det imidlertid avgitt bud fra interessenten på kr 7 500 000 med akseptfrist kl. 13.00 dagen etter. Klageren ble orientert om budet en halv time etter at megleren mottok det. Dagen etter ga megleren informasjon til klageren om risikoen knyttet til å akseptere et bud avgitt før salgsdokumentasjonen var på plass. Klageren var informert om at en aksept av budet innebar at han ville komme i en dårligere avtalerettslig posisjon, samt at eierskifteforsikring ikke kunne tegnes.

Klageren ga uttrykk for at han ønsket å akseptere budet, men uttrykte også at han ønsket at alt skulle gå juridisk riktig for seg. Megleren oppfattet dette dithen at klageren ønsket at innklagede skulle gi en garanti for at klageren ikke ville kunne komme i en dårligere posisjon enn om han hadde solgte etter en ordinær salgsprosess. Slik garanti kan meglerforetak ikke gi, og dette ble formidlet til klageren. Basert på dette ga klageren klart uttrykk for at det juridiske var det viktigste, og at dette måtte være på plass før eventuell budaksept.

Etter å ha diskutert ulike alternativer ble innklagede og klageren enige om å fremsette et motbud på kr 7 700 000 med akseptfrist den 11. mai 2016 kl. 11.00. To av de tre alternativene som ble diskutert er loggført. Anførselen om at megleren ikke hadde skjønt jussen, er vanskelig å forstå all den tid megleren presenterte andre alternativer for klager. Dersom megleren ikke hadde forstått de juridiske utfordringer som forelå, ville hans råd vært å akseptere budet på kr 7 500 000 uten noen form for avtalegrunnlag mellom klageren og budgiveren.

Salgsoppgaven var på dette tidspunktet ferdigstilt og ble oversendt sammen med motbudet. Motbudet ble ikke akseptert, og budgiveren ha beskjed om at nytt bud på kr 7 500 000 heller ikke var aktuelt.

Boligen ble solgt 30. mai 2016 for kr 6 850 000. Dagen etter kontraktsmøtet den 6. juni hadde klageren, megleren og daglig leder et møte for å gjennomgå saken. Innklagede har i brev av 11. august 2016 gitt en fullstendig redegjørelse for hva som ble informert til klageren i forbindelse med budet som kom inn den 9. mai, og det er redegjort for de rettslige aspektene dersom megleren hadde rådet klageren til å akseptere bud med forbehold, slik klageren synes å mener at megleren skulle ha gjort. En aksept med forbehold vil innebære et avslag på det fremsatte bud i kombinasjon med fremsettelse av nytt bud.

Innklagede bestrider at utfordringene ikke ble tatt opp med klageren før rett før akseptfristen. Innklagede var i kontakt med juridisk avdeling på morgenen den 10. mai og videreformidlet denne informasjonen til klageren i god tid før akseptfristens utløp.

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet eller ikke ubetydelig pliktforsømmelse. En aksept av budet i den situasjonen som forelå, ville satt klageren i en betydelig svakere avtalerettslig situasjon. Eiendommen ville blitt solgt uten «as-is» og uten eierskifteforsikring. Dette ville utgjøre en betydelige risiko for mangelskrav fra kjøperen med de kostnader det ville medføre for klageren.

Innklagede mener at klageren fikk tilstrekkelig og god informasjon til å forstå egen posisjon og til å ta veloverveide valg om videre strategi i samråd med megleren.

Det bestrides at meglerens rådgivning var uaktsom. Et motbud fokusert på pris ga klageren den tid han trengte for å få bragt i orden et forsvarlig avtalegrunnlag.

Erstatningskravet er ikke sannsynliggjort eller dokumentert, og det er heller ikke redegjort for nødvendig årsakssammenheng. Dersom innklagede hadde unnlatt å benytte «kommer for salg»-annonsering, hvilket er det eneste bruddet på god meglerskikk som kan anses å foreligge, ville budet på kr 7 500 000 mest sannsynlig ikke ha blitt inngitt. Den aktuelle budgiveren ønsket ikke å gå videre i budprosessen etter å ha blitt gjort kjent med fullstendig salgsinformasjon.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning og nedsettelse av innklagedes vederlag som følge av påstått manglende/mangelfull rådgivning av megler.

Meglers håndtering av oppdraget

Nemnda nevner først at innklagede har erkjent at eiendommen ble annonsert som «kommer for salg» før salgsdokumentasjonen var klargjort, og at dette er kritikkverdig. Nemnda bemerker at det fremgår av Bransjenorm for markedsføring av bolig pkt. 3.2.2 andre ledd at de lovpålagte opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 og tilhørende forskrifter skal være tilgjengelig i skriftlig form før annonsering. Da megleren ikke overholdt dette, er det klart i strid med god meglerskikk. Megleren satte både seg selv og selgeren i en vanskelig situasjon. Rådgivningen i den situasjonen som oppstod, var heller ikke egnet til å løse det problemet megleren hadde satt seg i.

I dette tilfellet har tydeligvis også en eiendomsmeglerfullmektig i stor grad handlet på egen hånd uten at det fremgår av dokumentasjonen at en erfaren eiendomsmegler i foretaket har fulgt opp og kontrollert fullmektigens arbeid. Dette er også klart kritikkverdig.

Bortfall av vederlag

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner det klart at vederlaget her må bortfalle. I henhold til oppgjørsoppstillingen utgjør samlet vederlag kr 90 465, som følgelig faller bort i sin helhet.

Erstatning

Når det gjelder kravet om erstatning, reiser dette blant annet spørsmål om årsakssammenheng som nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til basert på skriftlig saksbehandling.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Kolbotn har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 90 465 kroner til klageren.

Klage nr 2016116

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar og 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Skien

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Leiligheten ble ikke solgt. Hun ønsker tilbakemelding på hvor mye arbeid innklagede konkret gjorde i oppdragstiden. Klageren mener videre at innklagede sendte fakturabeløpet til inkasso selv om de var uenige i kravet. Klageren hevder innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører at dersom de hadde blitt gitt nok salgstid, ville leiligheten blitt solgt, og bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Megleren hadde i utgangspunktet påtatt seg oppdrag å selge klagerens hus. Klageren valgte imidlertid å selge en ny, moderne og sentrumsnær leilighet i stedet. Megleren var veldig opptatt av at de burde selge huset. Etter et møte på innklagedes kontor hvor klageren hadde

underskrevet oppdragsavtale for salg av leiligheten, kom megleren løpende etter klagerne på parkeringsplassen og sa at de burde selge huset istedenfor. Det er opp til klageren å bestemme hvilken eiendom hun ønsker å selge. Megleren burde derfor ikke påtatt seg oppdraget ved å selge leiligheten. Dette er i strid med god meglerskikk.

Klageren har etterspurt tilbakemelding på hvor mye arbeid innklagede gjorde under oppdragstiden. Dette er ikke mottatt.

Innklagede overkjørte klageren. Fakturaen ble sendt til inkassoselskapet til tross for at det var uenighet om den. Klageren så seg derfor nødt til å betale fakturabeløpet.

Innklagede burde bedt om et møte for å komme til en løsning som begge parter kunne vært fornøyd med.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren vurderte å selge et hus stedet for leiligheten. Innklagedes markedskunnskap tilsa at huset muligens var lettere å selge enn leiligheten. Dette ble diskutert før oppdragsinngåelsen. Etter oppdragsavtalen var underskrevet, forholdt innklagede seg til at oppdragsavtalen gjaldt leiligheten og ikke huset. Innklagede tilstreber alltid en best mulig rådgivning og helhetlig løsning for kundene. Det ble også gjort i denne saken.

Bakgrunnen for at leiligheten ikke ble solgt, var at markedet ikke responderte på eiendommen, kombinert med at oppdraget ikke ble fornyet ut over den avtalte oppdragstiden. Slike svært krevende oppdrag vil ofte trenge ekstra salgstid. Etter at prisantydningen ble justert, økte interessen, og innklagede var nær ved å finne en kjøper. Innklagede mener fortsatt at eiendommen hadde blitt solgt dersom det hadde blitt gitt nok salgstid etter at prisantydningen ble justert ned til kr 890 000. Innklagede tilbød klageren å fornye oppdraget, men klageren ønsket å avslutte oppdraget etter oppdragstidens utløp. Fakturaen ble sendt til klageren i henhold til oppdragsavtalen.

Klageren har forsøkt å selge eiendommen hos to andre eiendomsmeglerforetak etter at oppdragsavtalen med innklagede ble avsluttet. Leiligheten er fortsatt ikke solgt.

Det er fakturert i henhold til oppdragsavtalen, og oppdraget er utført i tråd med god meglerskikk. Innklagede håpet selvsagt å finne en kjøper til eiendommen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

Aktivitetslogg

Klageren har bedt innklagede om aktivitetslogg over utført arbeid på oppdraget, noe innklagede ikke har etterkommet. Nemnda finner dette kritikkverdig, da regningen etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført. Nemnda bemerker imidlertid at klageren ikke er belastet honorar for utført arbeid. Dette innebærer at innklagedes unnlatelse av å oversende aktivitetsloggen, ikke har hatt noen betydning for regningen.

Inkasso

Klageren hevder at kravet ble sendt til inkasso til tross for at de ikke var enige. Innklagede har vist til at fakturaen ikke ble bestridt før saken ble oversendt til inkasso. Nemnda bemerker at et uberettiget eller omtvistet krav ikke skal forsøkes inndrevet ved inkasso, jf. rundskriv G-189-106 om inkassoloven og inkassoforskriften side 24. En skyldner (klageren) skal ikke påføres unødig ulempe eller utsettes for urimelig påtrykk. Det er i strid med god inkassoskikk å inndrive krav som man må forstå at debitor (klageren) har innsigelser mot, jf. inkassoloven § 8 og RFE-2016-65.

Det fremgår imidlertid av sakens opplysninger at fakturaen ikke ble bestridt før kravet ble sendt til inkasso. Innklagede har derfor ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Øvrige anførsler

Resten av klagerens anførsler er ikke dokumentert eller sannsynliggjort for nemnda. På disse punkter reiser derfor saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

 Klage nr 2016170

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Buskerud Vestfold AS avd. Sandefjord

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig formidlet av innklagede i februar 2016. I salgsoppgaven ble det gitt feil opplysninger om hva fellesutgiftene dekket. Klageren krever erstatning på kr 25 000 for ekstra utgifter i forbindelse med tv/internett/telefon. Klageren har anført at det må betales ekstra for oppgradert internett og bruk av PVR-dekoder, som vist på visning, uten at det ble opplyst om dette. Innklagede erkjenner at det ble gitt feil opplysninger om at internett var inkludert. Innklagede vil kompensere klager for utgifter til internett fra overtakelsen til 1. september 2016, da avtalen med leverandøren ble endret og internett ble inkludert i felleskostnadene. Endring av avtalen etter overtakelse kan ifølge innklagede ikke klandres for, da megler ikke kjente til dette ved salget.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte bolig formidlet av innklagede i februar 2016. Det ble gitt feil opplysninger om hva fellesutgiftene dekket.

Det fremgikk av salgsoppgaven at felleskostnader inkluderte «tv/internett/telefon(altibox)».

Det viste seg i ettertid at dette i realiteten inkluderte kr 169 pr måned, en kostnad for å ha Altibox i veggen. Det fulgte ikke med telefon, og internetthastigheten, som var i prisen for fellesutgifter, var så lav at det ikke var praktisk mulig å benytte for to personer. Oppgradert TV og internett koster kr 518 pr måned.

I kommunikasjon med innklagede har innklagede vist til at megleren stolte på opplysningene fra selgeren. I salgsoppgaven fremgår det at opplysningene var hentet fra forretningsføreren, men forretningsføreren har opplyst at dette ikke er riktig. Klageren mener dette ikke kan frita megleren for undersøkelsesplikt på disse punkter. Megleren må kunne dokumentere de opplysningene som tas inn i salgsoppgaven.

Dokumentasjonen som megleren fikk fra forretningsføreren, viste kun fellesutgifter. Megleren hevdet hun hadde fått informasjon fra selgeren om hva fellesutgiftene dekket. Det stemte ikke.

Når det gjelder internetthastighet ble det på visning fremvist to bokser, en til internett og en til TV. Det ble ikke opplyst om at bruk av disse boksene ville medføre tillegg som måtte betales utenom.

Når det gjelder endring i avtale med leverandøren som innklagede har vist til, medførte ikke denne noen «positive» forandringer. Det var kun et navnebytte slik at TV- og internettpakken til alle borettslag ble gitt et felles navn. Prisen på pakken var den samme som før, men pakken inneholder færre kanaler enn tidligere. Klageren viser til e-post fra leverandøren med korrekt informasjon om at pakken har vært den samme fra klageren kjøpte boligen.

Klageren krever kompensasjon fra innklagede på kr 5 000 pr år i fem år, totalt kr 25 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Informasjonen gitt fra selgeren til megleren stemte ikke overens med opplysningene gitt av forretningsføreren. Opplysningene fra forretningsføreren tilsa at det forelå avtale med en annen leverandør om TV og telefoni enn det som ble formidlet fra selgeren. Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren, men dersom megleren har grunn til å tro at opplysninger er uriktige, må det undersøkes nærmere. Klagerens påstand om meglerens opplysningsplikt bestrides derfor ikke. Det erkjennes at megleren skulle undersøkt dette nærmere.

Innklagede er imidlertid uenig i kravets størrelse. Ved overtakelse av leiligheten 15. mars 2016 omfattet ikke fellesutgiftene internett slik som beskrevet i salgsoppgaven. Borettslaget endret så sin avtale med leverandøren, hvor det fra 1. september 2016 ble levert en pakke med TV og internett, men ikke telefon.

Denne endringen har utfra de opplysninger som foreligger, ikke medført endring av verken fellesutgifter eller fellesgjeld. Klagerens krav kan derfor kun kan gjøres gjeldende for perioden mellom overtakelsen og tidspunktet for endring av avtalen med leverandøren. Fra 1. september ble det levert internettilgang som forespeilet.

Informasjonen klageren har mottatt i e-post fra leverandøren stemmer ikke overens med de opplysninger innklagede har mottatt. Innklagede antar at dette skyldes at informasjonen klageren har mottatt gjelder hva pakken fra leverandøren inneholder i dag, og ikke på overtakelsespunktet. Innklagede har mottatt e-post fra leverandøren om at det ikke var inkludert internett, men at dette ble inkludert senere.

Det har ikke på noe tidspunkt blitt gitt opplysninger om hastigheten på internettforbindelsen, og innklagede kan ikke se at megleren skal bli ansvarlig for et ønske om høyere hastighet slik det fremkommer av klagen. Når det gjelder TV-dekoder så er det valgfritt om man vil ha såkalt PVR-dekoder med opptaksmulighet. Oppgradering til slik dekoder er et tillegg som ikke er med i standardpakken. Bruk av TV kan skje uten PVR-dekoder og uten ekstra kostnad. Det ble ikke lovet at PVR-dekoder var inkludert i fellesutgiftene i de opplysninger som ble gitt i salgsoppgaven.

Borettslagets endring av pakken fra leverandøren etter overtakelse kan ikke klanders megleren, da hun ikke hadde mottatt opplysninger om at tjenesten skulle endres. Således kan de tilleggstjenester som kreves, ikke belastes megleren.

Manglende internett i felleskostnadene i perioden 15. mars 2016 til 1. september 2016 vil innklagede imidlertid godta å kompensere klageren for.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om kompensasjon for utgifter til tv/internett/telefon som følge av feil opplysninger i salgsoppgaven om hva fellesutgiftene inkluderte.

Innklagede har erkjent ansvar, og har tilbudt å kompensere klageren for manglende internett i felleskostnadene i perioden 15. mars 2016 til 1. september 2016. Nemnda legger dette til grunn og finner ikke grunnlag for også å tilkjenne klagerens kostnader til eventuell oppgradering av internett m.m. Det klageren for øvrig har anført, kan ikke føre til at innklagede skal betale et større beløp.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2017002

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      BOA Eiendomsmegling Nordstrand AS

Saken gjelder:               Tilbakeholdelse, herunder renter

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig formidlet av innklagede med overtakelse i desember 2016. Ved overtakelsen ble det ført i protokollen at klagerne ønsket å holde tilbake kr 300 000 på bakgrunn av at tomtearealet tilhørende boligen ble opplyst å bli mindre enn forespeilet. Den planlagte seksjoneringen var ennå ikke gjennomført. Klagerne ønsket etter en grundigere vurdering av den påståtte mangelen å øke det tilbakeholdte beløpet til kr 400 000. Innklagede har bestridt at de har anledning til å øke det tilbakeholde beløpet etter overtakelsen. Klagerne mener at overtakelse ikke var gjennomført ettersom seksjonering ikke var fullført, og at de derfor hadde instruksjonsretten i behold.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte bolig formidlet av innklagede, med overtakelse 12. desember 2016. Ved overtakelsen ble det ført i overtakelsesprotokollen et tilbakehold av kr 300 000 av kjøpesummen, fordi tomtearealet etter opplysning fra selgeren viste seg å være mindre enn halvparten av det som var forutsatt i salgsoppgaven.

Etter en nærmere vurdering av den verdi som det manglende tomtearealet representerer, la klagerne til grunn en prisreduksjon på kr 400 000. De bad megleren om økning av tilbakeholdelsesbeløpet på klientkonto fra kr 300 000 til kr 400 000. Innklagede vil ikke foreta den økningen av beløpet som klagerne har anmodet om, og som de mener å ha instruksjonsrett over. De kr 300 000 som klagerne krevde tilbakeholdt i første omgang ble utbetalt til klagerne den 19. januar 2017 etter at innklagede først motsatte seg dette på bakgrunn av flere uholdbare begrunnelser.

Klagerne hadde tatt forbehold om at seksjonering av eiendommen skulle være gjennomført fra selgeren. Selgeren er profesjonell eiendomsutvikler. Klagerne hadde betalt hele kjøpesummen til innklagedes klientkonto som avtalt.

Skjæringspunktet for selgerens ytelse og kjøpernes instruksjonsrett vil normalt være overtakelsesmøtet, der eierforholdet parallelt blir overført til kjøperen ved skjøte ved at megleren allerede har fått slikt skjøte i besittelse fra selgeren. Den normale situasjonen vil være at kjøperen har fått et rettsvern for eiendommen allerede ved overtakelsen. Det er ikke tilfelle i denne saken, ettersom den kontraktsfestede seksjoneringen ikke var gjennomført, og skjøte følgelig ikke utstedt. Overtakelse av nøkler kan i dette tilfelle ikke likestilles med overtakelse i lovens forstand.

Rettslig sett er overtakelsen av eiendommen ennå ikke gjennomført, og klagerne har ikke mottatt den ytelsen fra selger som kjøpskontrakten og innbetalingen på klientkonto forutsetter. Etter gjeldende rett skal kjøperens instruksjonsrett over klientkonto være i behold inntil selgeren har oppfylt sin ytelse, og kjøperen har fått rettsvern.

Klagerne har fått opplyst muntlig fra selgeren at eiendommens eksklusive tomteareal vil bli under halvparten av det oppgitt arealet. I et slikt tilfelle er det særlig viktig at instruksjonsretten må være i behold frem til seksjonering er gjennomført.

Klagernes instruksjon om økning av det tilbakeholdte beløpet gjelder ikke en ny mangel, men samme mangel som ble anført under overtakelsesmøtet. Under dette møtet var det vanskelig å foreta noen verdivurdering av mangelen. Klagerne burde i et slikt tilfelle ha mulighet til å foreta en kvalifisert vurdering av tilbakeholdelsesbeløpets størrelse. Siden vurderingen gjelder samme mangel, må klagerne stilles som om det forhøyede beløpet ble instruert allerede ved overtakelsen.

Klagerne mener instruksjonsretten i dette tilfellet er i behold, og at innklagede ikke hadde rett til å la være å etterkomme anmodningen om økning av tilbakeholdt beløp.

Mellom innklagede og selgeren eksisterer et bredere forretningsmessig samarbeid som er egnet til å påvirke meglerens rolle i denne saken. Nemnda bes kommentere særskilt spørsmålet om megleren opptrer tilstrekkelig upartisk. I forbindelse med klagernes reklamasjon til selgeren, synes megleren i en e-post å ta stilling til fordel for selgeren i spørsmålet om tomtearealet utgjør en mangel.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kjøper har ikke anledning til å utvide tilbakeholdet etter overtakelse når eiendommen er solgt etter avhendingsloven. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen var ferdig seksjonert ved overtakelsesdato.

Når det gjelder påstanden om at innklagede har tatt stilling til fordel for selgeren når det gjelder grunnlaget for tilbakeholdet, anføres det at dette ikke var å ta stilling til fordel for segleren, men en henvisning til risikoen en kjøper påtar seg ved et urettmessig tilbakehold.

Etter innklagedes oppfatning er det ikke grunnlag for reklamasjon/tilbakehold, idet det av salgsdokumentene som klagerne mottok før visning og før innsending av bud på eiendommen, fremgår flere steder at salgsobjektet var et sameie med fellestomt under seksjonering. Klagerne har bekreftet overfor innklagede at de ikke hadde satt seg inn i alle salgsdokumentene, verken før visning, innsending av bud eller overtakelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder klagernes krav om økning av tilbakeholdt beløp fra kr 300 000 til kr 400 000, og om megler har opptrådt tilstrekkelig upartisk.

Tilbakehold Den aktuelle eiendommen, en kjedet enebolig under seksjonering, ble solgt for kr 4 600 000 i henhold til avhendingsloven. Overtagelse var etter kontrakten avtalt til 12. desember 2016. Det ble imidlertid gjennomført nøkkelovertagelse dagen etter, 13. desember. Ved overtagelsen ble det gitt protokolltilførsel om tilbakeholdelse av kr 300 000 fordi tomtearealet ifølge klagerne viste seg å være mindre enn forutsatt i salgsoppgaven.

Det springende punktet i saken er om klagerne etter overtagelsen kunne instruere megleren om å øke det tilbakeholdte beløp fra kr 300 000 til kr 400 000.

Kjøpers rett til å holde tilbake kjøpesummen reguleres av avhendingsloven § 4-15. Bestemmelsen er ufravikelig i forbrukerkjøp, jf. § 1 andre ledd. En kjøper kan instruere megleren om å tilbakeholde deler av kjøpesummen så lenge han har rådigheten over kjøpesummen. Det er imidlertid sikker rett at kjøperen mister rådigheten over kjøpesummen ved overtagelse av eiendommen, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2006 side 31 avsnitt 29 og Bergsåker, KJØP AV FAST EIENDOM med kommentarer til avhendingsloven, (5. utgave 2013) side 422.

Det er på det rene at overtagelse fant sted 13. desember 2016. Etter dette tidspunktet kunne ikke klagerne lenger instruere megleren om å holde tilbake deler av kjøpesummen. Megleren sitter etter kjøpers innbetaling og frem til overtagelsen – eller hjemmelsoverføringen om kjøperen får skjøtet først – med kjøpesummen på vegne av kjøperen. Etter overtagelse/overskjøting sitter han med kjøpesummen på vegne av selgeren. Det er i den forbindelse uten betydning at klagerne ønsket å øke det tilbakeholdte beløp for samme påståtte mangel knyttet til tomtearealet, eller at seksjoneringen ennå ikke var gjennomført slik at klagerne ikke hadde fått skjøte.

Nemnda bemerker at når det gjelder kjøpers rett til tilbakehold, er det forskjell når salg skjer etter avhendingsloven og etter bustadoppføringsloven. Ved salg etter bustadoppføringsloven har kjøper før tinglysningstidspunktet instruksjonsrett til oppgjøret på meglers klientkonto. Etter at skjøte er tinglyst, sitter megler imidlertid med oppgjøret på selgers vegne, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 2013 side 1541 (dissens 3 – 2). Etter avhendingsloven går derimot rådigheten til kjøpesummen som nevnt over på selgeren ved bruksovertagelsen.

Megleren opptrådte derfor korrekt da han ikke aksepterte en økning av det tilbakeholdte beløp etter overtagelsen. Klagerne hadde ikke lenger instruksjonsrett over kjøpesummen.

Meglers upartiskhet Klagerne har bedt nemnda særskilt å kommentere spørsmålet om megleren har opptrådt tilstrekkelig upartisk. Det er anført at det mellom innklagede og selgeren eksisterer et bredere forretningsmessig samarbeid som er egnet til å påvirke meglerens rolle i denne saken. Konkret er det vist til en e-post hvor megleren synes å ta stilling for selgeren i spørsmålet om tomtearealet utgjør en mangel.

Nemnda bemerker at det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd at oppdragstaker (megler) i sin virksomhetsutøvelse skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet. Det følger videre av § 6-3 andre ledd at megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Eiendomsmegleren har følgelig en rådgivningsplikt og opplysningsplikt overfor både kjøper og selger. Det kan for eksempel være å informere kjøperen om mulige konsekvenser av et urettmessig tilbakehold.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at det ikke er sannsynliggjort at megleren ikke har opptrådt tilstrekkelig upartisk.

Klagen har etter dette ikke ført frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2016168

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Sem & Johnsen Prosjektmegling

Nyeboliger AS

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig formidlet av innklagede. I salgsmaterialet ble det gitt opplysninger om at det var mulighet for installering av minikjøkken. På visning ga megleren ifølge klageren muntlig informasjon om at det var rør i veggen som man kunne koble seg på, og megleren pekte på hvor i veggen disse rørene var. Innklagede bestrider å ha gitt slik muntlig informasjon, og hevder at opplysningene i salgsmaterialet ble gitt av selgeren, og at megleren ikke hadde grunn til å tvile på at dette stemte. Ifølge klageren bestrider selgeren å ha gitt opplysninger om, eller kjent til, hvorvidt det var rør i veggen eller ikke.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren og hennes mann kjøpte bolig formidlet av innklagede med overtakelse 1. juli 2016. Et annet avdelingskontor i samme selskap som innklagede hadde også stått for salget da selgeren kjøpte boligen om lag én måned tidligere.

I Finn-annonsen, salgsoppgaven og takst stod det skrevet at det var «mulighet for praktikantdel/hybel». I salgsoppgaven stod det blant annet at «i kjellerstuen og i disponibelt rom er det muligheter for installering av minikjøkken».

Klageren var på visning den 19. april 2016. På denne visningen spurte klageren megleren om praktikantdelen, og fikk til svar at det som gjenstod var å sette inn kjøkken. Klageren spurte hvor rørene lå i veggen, og megleren svarte at det var rør i en av veggene i disponibelt rom og i en av veggene i kjellerstuen, og at det bare var å koble seg på disse rørene. Klageren presiserte at dette var vesentlig for dem, og at det var helt avgjørende for et eventuelt kjøp at det enkelt kunne settes inn kjøkken. Megler ga klart svar på at røropplegget var klart, og pekte ut området der tilkobling var mulig.

Etter overtakelsen kontaktet klageren rørleggeren som hadde jobbet med boligprosjektet. Rørleggeren informerte om at det ikke eksisterte rør i de to aktuelle rommene, og at det måtte lages opplegg for både vann og avløp. Dette var ikke i samsvar med de opplysninger som ble gitt i salgsdokumentasjonen og på visning.

Klageren innhentet tilbud fra rørlegger og snekker på arbeidet som måtte gjøres, og reklamerte til megler. Megler har bestridt kravet og vist til at opplysningene stammet fra selgeren.

Klageren reklamerte til selgeren også, som henviste til salgsoppgaven da de kjøpte, hvor det stod i taksten at det var «muligheter for tilkobling av minikjøkken i kjellerstue», men ikke i disponibelt rom. Selgeren skrev også at de «aldri har hevdet at det er noe opplegg for kjøkken i kjelleren, men at det er muligheter (…)».

Klageren mener at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt, og kommet med uriktige opplysninger. For klageren er det klart at selger ikke har ment at det var muligheter for å installere kjøkken, men at de trodde det var muligheter for å lage opplegg til å installere kjøkken. Klageren trodde megler hadde kontroll da han uten å nøle pekte på to vegger og fortalte at det bare var å koble til kjøkken. Da klageren reklamerte til innklagede, ble det bekreftet at dette ble sagt på visning.

I salgsoppgaven for naborekkehuset står det ingenting om mulighet for tilkobling eller installering av minikjøkken, selv om boligene er identiske. Selger har ikke ønsket å ta saken videre med utbygger, fordi selger mener at de aldri fikk informasjon om at røropplegget var klart. Klageren mener derfor at denne opplysningen kommer fra megler, og at innklagede må være ansvarlig for å ha gitt en uriktig opplysning.

Klageren krever kompensasjon for utført arbeid av rørlegger og snekker tilsvarende kr 29 125. Utleieforholdet ble utsatt i to måneder, og klageren krever kompensasjon for én måned tilsvarende kr 9 500.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider å ha pekt ut områder hvor tilkobling var mulig.

Det var et annet avdelingskontor som håndterte førstegangssalget av den aktuelle boligen. Innklagedes avdeling hadde ikke noe med dette å gjøre.

Innklagede fastholder at opplysningen om at det var rør i veggen i kjelleren var basert på informasjon gitt av selgeren.

Innklagede bestrider at meglerens undersøkelsesplikt ikke er oppfylt. Selgeren var skriftlig overfor megleren tydelig på at det forelå rør i veggen som det var mulig å koble seg på fra to rom. Megler hadde ikke grunn til å betvile denne informasjonen eller foreta ytterligere opplysninger.

Det som ble sagt av megleren på visning, avvek ikke fra det som stod i det skriftlige salgsmateriale.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning for meglers feilaktige opplysninger om at det var rør i veggen slik at kjøkken kunne installeres.

Nemnda bemerker at meglerens viktigste informasjon om eiendommen i utgangspunktet er informasjon fra selgeren. I dette tilfellet hadde selgeren i e-post til megleren som kommentar til salgsoppgaven skrevet at «[k]jøkken i kjelleren kan monteres både i stua og i trimrom». Dette måtte megleren kunne basere seg på. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til om selgeren er ansvarlig overfor klageren.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

 Klage nr 2016167

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Nord-Norge

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av enebolig. Under salgsprosessen utførte kommunen tilsyn med fyringsanlegget. Det ble avdekket en rekke mangler. Klageren hevder han ga informasjon om dette til megleren. Klageren hevder videre at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke videreformidle opplysningene. Klageren krever erstatning på kr 25 000, som er det samme beløpet han måtte erstatte kjøperen på grunn av manglende opplysninger vedrørende fyringsanlegget. Innklagede bestrider at de mottok informasjon om tilsynet og manglene som ble avdekket. Innklagede bestrider derfor at de har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at de er erstatningsansvarlige.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale for salg av en enebolig. Klageren hevder megleren fikk informasjon om feil med pipe før og etter budrunden uten å videreformidle disse opplysningene til interessenter. Megleren fikk også beskjed om å lage en skriftlig bekreftelse før overtakelse om dette forholdet. Korrespondansen mellom klageren og megleren har hovedsakelig foregått pr. telefon, men noe også pr. e-post.

Megleren fikk opplysninger om at det hadde vært foretatt tilsyn med fyringsanlegget på eneboligen den 20. mars 2015. Boligsalgsrapporten ble laget i desember 2014.

Klageren måtte betale kr 25 000 i erstatning for feil med pipe. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 25 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppdragsavtalen ble inngått i desember 2014. Salgsoppgaven ble godkjent av klageren den 30. januar 2015. Eiendommen ble lagt ut for salg den 31. januar 2015. Det ble avholdt fellesvisning den 21. februar 2015. Kjøperen var til stede på fellesvisningen, men klageren hadde også en privat visning med kjøperen etter fellesvisningen. Feiervesenet i kommunen gjennomførte tilsyn med eneboligens fyringsanlegg den 20. mars 2015. Den 17. april 2015 aksepterte klageren kjøperens bud, og overtakelse skjedde den 11. juni 2015. Eiendommen ble solgt for kr 2 450 000.

Da tilsynet ble gjennomført, var klageren og hans samboer til stede under tilsynet. Det ble avdekket en serie av mangelfulle forhold ved fyringsanlegget. Disse ble adressert muntlig til klageren under selve tilsynet. I tillegg utarbeidet feieren en tilsynsrapport hvor i alt seks avvik ble påvist og kommentert. Klageren ble i rapporten pålagt å sende en fremdriftsplan til kommunen innen 1. juli 2015 med en redegjørelse for hvordan og når påpekte avvik ville bli rettet.

Tilsynsrapporten ble fremlagt overfor klageren etter at oppdragsavtalen ble inngått, salgsoppgaven ferdigstilt, og boligen lagt ut for salg. Klageren informerte ikke megleren om tilsynsrapporten. Heller ikke på annen måte ble megleren informert om forholdet. Det har formodningen mot seg at klageren videreformidlet informasjonen muntlig, uten at megleren ba om å få se rapporten. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger ikke megleren å innhente eller informere kjøperen om pålegg av den karakter som fremkommer av tilsynsrapporten i nærværende sak.

Megleren ble først gjort kjent med tilsynsrapporten og de tilhørende avvik av kjøperen e-post den 16. oktober 2015. Klageren henvendte seg til megleren og ba megleren ta direkte kontakt med kjøperen. I denne e-posten hevder klageren at han ikke har noen dokumentasjon på feil angående pipen.

Megleren erkjenner at kjøperen i e-post av 3. februar 2015 etterspurte dokumentasjon om forhold knyttet til takstrapport og bilder om råte, og hvorvidt det er ovn og hvor den eventuelt står.

Av e-post fra klageren datert 8. juni 2015 fremgår det at han informerte kjøperen på den private visningen om feil med pipen. Dette kan ikke stemme da visningene ble avholdt før tilsynsrapporten forelå.

Megleren har ikke hatt forutsetninger til å avdekke forholdene med fyringsanlegget. Det er for øvrig påfallende at det av overtakelesprotokollen fremgår mindre alvorlige merknader som klageren påtar seg ansvaret for, men uten at det der fremgår noen informasjon om fyringsanlegget.

Dersom klageren anså det som meglerens ansvar å videreformidle de negative opplysningene, burde han sørget for at megleren ble informert om dette.

Klageren har inngått et forlik med kjøperen og betalt erstatning på kr 25 000 med ansvarsgrunnlag forankret i avhendingsloven. Således foreligger det en erkjennelse fra klageren om at kjøperen ikke fikk opplysninger om eiendommen som han burde ha fått.

Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk.

For det tilfelle at klagen mot formodning tas til følge, påpekes at de negative opplysningene som fremgår av tilsynsrapporten ville virket inn på kjøpesummen tilsvarende prisavslaget som kjøperen ble tilgodesett gjennom forliket med klageren. Det foreligger således ikke et økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. Klageren har ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at tilsynsrapporten, som er udatert, ble kjent for megler før salget.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Klage nr 2016166

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Bergen Sentrum

Saken gjelder:               Feil opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. I forbindelse med at hun skulle selge eiendommen i 2015 oppdaget megleren hun hadde engasjert, at eiendommen var regulert til næringseiendom. Ved kjøpet av eiendommen i 2011 fremgikk det av salgsdokumentasjonen at eiendommen var regulert til boligeiendom. Klageren hevder innklagede skulle ha oppdaget at eiendommen var regulert til næringseiendom ved salget og opplyst om dette. Klageren krever erstatning pålydende avviket mellom salgspris som boligeiendom og salgspris som næringseiendom. Innklagede bestrider at de burde ha oppdaget at eiendommen var regulert til næringseiendom. De bestrider at klageren har krav på erstatning. Innklagede hevder under enhver omstendighet at klagerens erstatningskrav er foreldet, da hun burde ha oppdaget de forhold klagen gjelder tidligere.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2011. Eiendommen ble solgt som bolighus med tre leiligheter og verksted.

Klageren flyttet umiddelbart inn i én av leilighetene på eiendommen. De to andre leilighetene ble, til tross for manglende godkjenning, leid ut. Disse leilighetene var også utleid før salget.

Vinteren 2015 inngikk klageren oppdragsavtale med et annet foretak enn innklagede.

I forbindelse med innhenting av informasjon om eiendommen avdekket megleren at eiendommen var regulert for næring, og ikke bolig.

Klageren ble svært overrasket over dette. Da hun kjøpte eiendommen, ble den solgt som bolig, og klageren hadde ikke grunn til å tro at det ikke stemte. Klageren tok via megleren kontakt med innklagede for å få en rask løsning i saken. Da saken ikke løste seg, tok hun kontakt med advokat.

Etter at denne mangelen ble oppdaget, har klageren undersøkt saken nærmere. En arkitekt har gjennomgått saken og er av det syn at eiendommen ikke vil få godkjent en bruksendring. Klagerens tap vil etter dette bero på hva eiendommen kan selges for som næringseiendom sammenholdt med som boligeiendom. Ved salgsforsøket vinteren 2015 var det antydet en salgsverdi på kr 4 900 000.

Eiendommen ble solgt som en boligeiendom. I følge opplysninger som nå foreligger, er det kun i matrikkelen at eiendommen er registrert som enebolig. Alle dokumenter fra byggesak tilsier at eiendommen er regulert til næring. Hva gjelder innklagedes påstand om manglende oppfordring til å undersøke byggesaksmappe vises det til e-post fra megleren hvor det skrives: «Saken er gjennomgått og ser at vi i sin tid har mottatt info fra byggesaksmappen, dog har vi ikke mottatt helt de samme dokumentene som dere nå har gjort». Dette viser at innklagede faktisk så grunn til å innhente byggesaksmappen. Det fremstår som usannsynlig at kommunen ved innsyn har unnlatt å sende all dokumentasjon. Når innklagede faktisk har innhentet byggesaksmappen, kan ikke meglerforetaket gå fri fordi man ikke har oppdaget at dette var en næringseiendom. Alle dokumenter fra byggesak viser at det var regulert til næring, og at det er forsøkt å gjøre en bruksendring. At megleren da har oversett dette, og heller valgt å stole på matrikkelen kan ikke medføre ansvarsfrihet.

Opplysninger om eiendommen er regulert til bolig eller næring er opplysninger en kjøper har all grunn til å regne med å få, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er meglerens plikt til å innhente og å kontrollere slike opplysninger. Det er ingen grunn til at innklagede ikke skulle kunne innhente de samme dokumenter som megleren klageren engasjerte.

Innklagede viser til at klageren ikke har hatt mistanke om at eiendommen ikke har vært en boligeiendom, og at megleren heller ikke hadde slike mistanker. Klageren, som er en forbruker, kan ikke sammenlignes med en profesjonell aktør. Forbrukeren skal kunne stole på informasjonen som er gitt i forbindelse med salg. Dette forutsetter at informasjonen som megleren innhenter blir kontrollert av megleren. Selv om innklagede fikk opplysninger fra selgeren om at eiendommen var regulert for bolig, er dette en så viktig opplysning ved eiendommen at det skulle vært undersøkt nærmere. Byggesaksdokumentene ga også en oppfordring til megleren om å foreta nærmere undersøkelser.

Innklagede har ikke oppfylt sin plikt til å innhente og kontrollere opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Et slikt pliktbrudd må anses som uaktsomt, og dermed ansvarsbetingende for en profesjonsutøver.

Innklagede har påberopt seg foreldelse i saken. Det stilles spørsmålstegn om hvorfor klageren ikke oppdaget mangelen tidligere. Innklagede var klar over at eiendommen inneholdt to leiligheter som ikke var godkjente for utleie. Som allerede nevnt er dette ikke unikt. Innklagede har opplyst om dette, og så ingen grunn til å undersøke dette nærmere.

Forholdet rundt hva eiendommen er regulert som, har vist seg vanskelig å finne ut av for ikke-profesjonelle. Det er derfor ikke gitt at klageren ville ha funnet ut av reguleringsforholdene selv om kommunen hadde blitt kontaktet. Klageren hadde ingen forutsetninger for å oppdage forholdet tidligere, og forholdet er ikke foreldet.

Klageren har i forbindelse med saken innhentet råd fra en ingeniør for å undersøke muligheten for omregulering til boligeiendom. Han er av det syn at en slik omregulering ikke vil være mulig, og klagerens tap er dermed avviket mellom salgspris som boligeiendom og salgspris som næringseiendom. Klageren har etter dette ikke anledning til å begrense sitt tap ytterliggere.

Det er vanskelig å fastsette klagerens økonomiske tap. Verdi – og lånetakst innhentet i forbindelse med det planlagte salget viste en markedsverdi på kr 4 900 000. I forbindelse med saken er det innhentet verdivurdering for næringsbygg. Denne viser en omsetningsverdi for eiendommen på kr 3 000 000. Taksten har imidlertid satt verdien til kr 4 300 000, da takstmann mener det er sannsynlig at en bruksendring vil kunne godkjennes. Ingeniøren som tidligere har uttalt seg om saken, er konfrontert med denne opplysningen om bruksendring. Han er uendret i sitt syn og mener det vil være en betydelig risiko forbundet til søknad om bruksendring. Fra ingeniørens synspunkt fremstår det som usannsynlig at en endring vil tillates. En søknad vil, ifølge ingeniøren, koste rundt kr 150 000. I tillegg kommer søknad til Statens vegvesen da det i tillegg må søkes om bruksendring av avkjørsel. Risikoen ved en slik søknad er derfor for høy til at det kan tillegges vekt i saken.

Klagerens økonomiske tap må etter dette fastsettes skjønnsmessig. Forskjellen på de to nevnte takstene viser et sannsynlig tap på minst kr 1 900 000. Hva gjelder årsakssammenheng kan det ikke være tvil om at det er påregnelig med et større tap når en næringseiendom er solgt som en boligeiendom. Klageren stiller seg uforstående til innklagedes påstand om manglende årsakssammenheng dersom det foreligger ansvarsgrunnlag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede er enig i at kjøpere generelt må kunne ha en berettiget forventning om å få riktig opplysning om hvorvidt en eiendom er bolig – eller næringseiendom. Får kjøperen feil opplysning på dette punktet, er det en mangel som selgeren normalt kan holdes objektivt ansvarlig for. For at megleren skal kunne holdes ansvarlig, må megleren ha opptrådt uaktsomt. Uaktsomheten må også ligge utenfor det slingringsmonnet Høyesterett har oppstilt for opptreden som kan kritiseres, men uten at den er så kritikkverdig at det kan føre til erstatningsansvar.

Megleren hadde ikke kunnskap, og heller ingen mistanker om at eiendommen var regulert for næring. Meglerens viktigste kilde til informasjon er selgeren. Som utgangspunkt må megleren kunne legge til grunn at selgeren gir riktige opplysninger om hvorvidt salgsobjektet er regulert til bolig eller næring. Opprinnelig oppdragsgiver krysset i egenerklæringsskjemaet av for at salgsobjektet var enebolig. Det var ingen andre opplysninger i egenerklæringen som tydet på at dette ikke var riktig.

Eiendommen hadde i en årrekke vært brukt som enebolig. I taksten er eiendommen beskrevet som «bolighus med 3 stk leiligheter og verksted lokale i kj-etg.» Det fremgår videre av taksten at «Aktuell eiendom er regulert for bolig. Øvrige reguleringsmessige forhold er ikke kontrollert». Takstmannen fikk altså samme opplysning av kommunen som megleren om at salgsobjektet var en boligeiendom. Ingen av dem fattet mistanke om at dette ikke var riktig, og hadde heller ingen grunn til å fatte mistanke.

Megleren fikk opplysninger av kommunen om at bare én av tre leiligheter i bygningen var godkjent. Denne opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven. Megleren oppfatte dette som en ekstra forsikring fra kommunen om at i hvert fall den ene boenheten i bygningen var godkjent.

Når det gjelder anførselen om at megleren burde ha undersøkt boligsaksmappen, foreligger det ikke noen alminnelig plikt for megleren til å undersøke byggesaksmapper fra eldre byggesaker tilknyttet salgsobjektet. Slik plikt oppstår bare dersom megleren får begrunnet mistanke om forhold som gir en aktsom megler grunn til å foreta særskilte undersøkelser. Det var ikke tilfelle her.

Innklagede betviler ikke at kommunen i dag opplyser at eiendommen er en næringseiendom. Men det var ikke noe i meglerens kontakt med kommunen på oppdragstidspunktet som ga grunn til mistanke om dette. Megleren fikk opplyst av kommunen at én av tre leiligheter i huset var godkjent for boligformål. Dette ga ikke megleren noe grunnlag for mistanke om at kommunen betraktet hele bygget som næringseiendom.

Opplysningen i salgsoppgaven om at to av tre leiligheter i bygget ikke var godkjent for boligformål har tilsynelatende ikke forhindret klagerne i å fortsette selgerens ulovlige utleie uten å kontakte kommunen. Det var i så fall på egen risiko. Hadde de kontaktet kommunen om de ulovlige boenhetene, ville hele eiendommens status raskt blitt avklart.

Innklagede kan ikke se at klagerne i sitt erstatningskrav har tatt hensyn til opplysningen de fikk i salgsoppgave om at to av tre leiligheter i bygget ikke lovlig kunne brukes til boligformål.

Innklagede hevder at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag, påregnelig årsakssammenheng eller økonomisk tap.

I tillegg fastholdes at klagernes erstatningskrav under enhver omstendighet er foreldet. De hadde fått opplyst at selgeren hadde drevet ulovlig utleievirksomhet i bygget, og hadde derfor en klar oppfordring til å undersøke saken nærmere med kommunen før fortsatt utleie. Det dreier seg om et salg i 2010. Klagen er innregistrert hos Reklamasjonsnemnda 29. november 2016. Spørsmålet blir da om klagerne burde ha oppdaget de forhold klagen gjelder før 29. november 2013. Det burde de utvilsomt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Innklagede hevder at klagerens mulige krav mot innklagede er foreldet etter foreldelsesloven § 9. Nemnda viser til at foreldelsesfristen er tre år, jf. § 2. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a. I dette tilfellet finner nemnda det klart at eventuelt krav mot innklagede ikke er foreldet. Det forhold at klageren fortsatte utleie av de to ikke-godkjente leilighetene, og ikke tok opp dette spørsmålet med kommunen, kan ikke få betydning. Nemnda mener derfor at foreldelsesfristen først begynte å løpe da forholdene ble oppdaget ved salget i 2015.

Når det gjelder spørsmålet om megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, fremgår det av salgsoppgaven at «[f]ullstendige reguleringsbestemmelser er bestilt av Bergen kommune men ikke mottatt grunnet streik i kommunen». Det samme gjelder ferdigattest/midlertidig brukstillatelse.

Nemnda har likevel kommet til at megleren har opptrådt uaktsomt. Avgjørende for nemnda er bygningens beskaffenhet, at to leiligheter ikke var godkjent til beboelse, og at det var verksted i kjelleren. Det er i den forbindelse ikke tilstrekkelig bare å vise til i salgsoppgaven at fullstendige reguleringsbestemmelser er bestilt. Det fremgår også av Registeropplysninger fra Matrikkelen datert 8. juni 2010 at deler av eiendommen er angitt som næring – varehandel- og reparasjonsvirksomhet. Disse opplysningene hadde følgelig megler tilgjengelig før salget, noe som tilsa at megleren måtte foreta nærmere undersøkelser. Innklagede er derfor erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til det økonomiske tapets størrelse.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

DNB Eiendom AS Bergen Sentrum har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.

 Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne solgte sin bolig for kr 4 100 000 via innklagede i 2012. Etter salget ble kjøper av boligen tilkjent prisavslag på kr 159 481 pluss renter, som følge av at deler av boligen ikke var godkjent av kommunen. Klagerne var ikke kjent med at deler av boligen ikke var godkjent. Klagerne mener megleren har misligholdt sin undersøkelsesplikt ved å ikke gi kjøperne korrekte opplysninger om disse forholdene. Klagerne krever erstatning for det de måtte betale i prisavslag og saksomkostninger, samt reduksjon/bortfall av innklagedes vederlag. Innklagede bestrider at det foreligger erstatningsansvar, og har anført at prisavslaget uansett ikke er å anse som et økonomisk tap på klagernes hånd.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne solgte sin bolig i 2012 via innklagede. Etter salget av eiendommen mottok klagerne reklamasjon fra kjøperen. Det ble blant annet reklamert over at innredningen av rommene i 2. etasje (loftet) ikke var godkjent av kommunen, og at rommene ikke oppfylte kravene til oppholdsrom. Klagerne var ikke kjent med at rommene manglet godkjenning, da dette ikke var opplyst da de kjøpte eiendommen i 2002.

Kjøperen tok ut stevning og vant frem med sitt krav mot klagerne. Klagerne måtte betale totalt kr 276 856 i prisavslag og saksomkostninger. I dommen fremgår det at megleren burde ha sjekket om innredningen av loftet var godkjent.

Megleren sørget ikke for at kjøperen fikk de opplysninger som han hadde grunn til å regne med å få, og som kunne få betydning for avtalen. Megleren markedsførte og solgte boligen med opplysninger om at den inneholdt to soverom og en loftstue i annet etasje uten at megleren hadde verifisert dette først.

I utgangspunktet er det risiko knyttet til å markedsføre en bolig med oppholdsrom i lofts- eller kjelleretasje, uten at dette er sjekket med bygningsmyndighetene. I denne saken var det i tillegg flere opplysninger som tilsa at megleren burde undersøkt dette nærmere. Av den midlertidige innflyttingstillatelsen som var vedlagt salgsoppgaven, fremgikk det at boligen var godkjent med første etasje og én leilighet. Leiligheten i boligen er i kjelleretasjen. Opplysningene tilsa at boligen kun var godkjent med oppholdsrom i kjelleretasje og i første etasje.

Informasjonen i matrikkelen viste at loftsetasjen ikke var godkjent som boligrom. Under «Etasjer» var det kun angitt at det var etasje H01 som inneholdt boenhet. Under «Bruksenheter» fremgikk det hvilke rom som inngikk i boligen. Det var fire rom i tillegg til WC og bad. Dette var de fire rommene i hovedetasjen. Dersom rommene på loftet hadde vært godkjent, ville de fremgått av denne listen. På bakgrunn av at det fremgikk klart av matrikkelen at det kun var de fire oppholdsrom i hovedetasjen som var godkjent, samt at det fremgikk av den midlertidige brukstillatelsen at boligen var godkjent med én etasje, burde megleren ha sjekket dette nærmere.

Videre fremgikk det av den samme innflyttingstillatelsen at bruksarealet var opplyst å være 131 kvm. Dette var betydelig mindre enn det bruksarealet megleren opererte med ellers i salgsoppgaven, som var 208 kvm. For megleren burde disse opplysningene gi indikasjoner på at loftet i boligen var innredet etter byggetidspunktet. Megleren burde derfor ha sjekket med kommunen om innredningen av loftet var godkjent. Det var svært enkle undersøkelser som skulle til for å få klarhet i dette.

At meglere kan ha plikt til å sjekke opp hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene, finnes det eksempler på i nemndas praksis, se f.eks. avgjørelse i sak 2014166, hvor megleren ble funnet erstatningsansvarlig overfor selgeren etter at kjøperen hadde fremsatt krav mot selgeren.

Klagernes advokat har innhentet byggetegninger fra kommunen, og det fremgår av disse at loftet ikke er omsøkt eller godkjent for innredning.

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Med henvisning til det strenge profesjonsansvaret anføres det at megleren har vært uaktsom, og at det foreligger erstatningsansvar. Det foreligger økonomisk tap og årsakssammenheng. Som følge av de uriktige opplysninger som ble gitt av megleren ved salget, fikk klagerne et krav tilsvarende utbedringskostnadene på kr 159 481 mot seg. I tillegg har de blitt påført tap som følge av egne og idømte sakskostnader på henholdsvis kr 37 606 og kr 117 375. Dette tapet hadde ikke oppstått dersom megleren hadde markedsført boligen på korrekt måte, og ifølge meglerens egne uttalelser ville boligen da hatt samme pris i markedet. Dette har også blitt bekreftet av andre fagpersoner.

Klagerne krever erstatning på totalt kr 314 462, samt bortfall eller eventuelt reduksjon av meglerens vederlag som var på kr 102 500. Det kreves forsinkelsesrenter av erstatningssummen fra den 29. februar 2016, som var 30 dager etter påkrav.

Innklagede mener at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Klagerne mener imidlertid at det var nødvendig å bestride kravet fra kjøperen. Det var ikke gitt at det var gitt uriktige opplysninger ved salget, og det var uansett nødvendig for klagerne å bestride kravets størrelse.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede mener at saken ikke egner seg for behandling i nemnda, og at den må avvises.

I salgsforberedelsen innhentet innklagede meglerpakke fra kommunen. Det ble da avklart at det ikke forelå ferdigattest på boligen, men en midlertidig brukstillatelse datert 29. februar 1985.

Innklagede fikk ved en tilfeldighet opplyst at klagerne i 2011 hadde mottatt et brev fra kommunen hvor det ble opplyst at utleie av boligens kjelleretasje var ulovlig ettersom bruksendring ikke var omsøkt. I salgsoppgaven henviste megleren til brevet fra kommunen, presiserte at arealet i kjelleren ikke var godkjent, og at utleie ville være i strid med gjeldende lovverk.

I den midlertidige brukstillatelsen var det opplyst et leieareal på totalt 131 kvm, hvorav grunnflate på 90 kvm. Innklagede vurderte disse opplysningene opp mot matrikkelens arealopplysninger og fant disse tilnærmet like. Basert på disse arealopplysninger, sammenhold med opplysninger om manglende godkjenning av kjelleretasjen som rom for varig opphold, fant megleren ingen grunn til mistanke om at loftsetasjen manglet godkjenning.

Innklagede bestrider påstanden om at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og viser til at det gjelder en begrenset undersøkelsesplikt når det gjelder spørsmål om boligen tilfredsstiller offentligrettslige krav. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd pålegger ikke meglerne noen generell plikt til å avklare om alle boligens rom tilfredsstiller offentligrettslige krav.

Innklagede er uenig i at det forelå særlige omstendigheter som tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser. Tingrettens uttalelse om at den omstendighet at det ikke forelå ferdigattest, bare midlertidig brukstillatelse, isolert sett tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side, er ikke riktig. Megleren skal opplyse om hvorvidt det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, men det kreves ikke at han skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen.

Basert på at brukstillatelsens arealopplysninger var tilnærmet overensstemmende med matrikkelens opplysninger, opplysninger om manglende godkjenning av kjelleretasjens areal, samt brukstillatelsens opplysning om at kjelleretasjen var uinnredet, så innklagede ingen grunn til å mistenke at loftsetasjen ikke var godkjent for den faktiske bruk.

Innklagede mener klagerne overdriver matrikkelens betydning i informasjonsbildet. Informasjonen som fremgikk av matrikkelen var én av de kilder innklagede innhentet og gjennomgikk ved undersøkelse av eiendommen.

Klagernes oppfatning om at brukstillatelsens omtalte «leilighet» gjaldt kjelleretasjen kan ikke forankres i brukstillatelsens ordlyd. Innklagede tolket «leilighet» som første etasje og loft, ettersom brukstillatelsen uttrykkelig opplyste at kjelleretasjen var uinnredet. I matrikkelen er antall boenheter oppgitt til én, og loftet er medregnet i arealet.

Det bestrides at innklagede har utvist uaktsomhet ved sin tolkning av grunnlagsdokumentene.

Det bestrides at det anførte erstatningskravet utgjør et økonomisk tap for klagerne. Prisavslaget i saken mellom kjøperen og selgerne bygget på at de uriktige opplysninger førte til at salgssummen ble høyere enn den ville blitt med riktige opplysninger. Dersom megleren er å bebreide for dette, har feilen gitt selgeren en for høy pris som senere er kompensert ved prisavslag. Prisavslaget har utlignet den økonomiske fordelen som skriver seg fra eventuell feil fra megleren. Prisavslaget og forsinkelsesrenter utgjør følgelig ikke økonomisk tap for klagerne.

Det foreligger uansett ikke rettslig grunnlag for at klagerne kan velte ansvaret for et idømt prisavslag over på eiendomsmegleren. Begrunnelsen er at prisavslag ikke utgjør et økonomisk tap for klagerne. Prisavslag er et uttrykk for at eiendommen har et verdiminus, og at selgerne har fått betalt for noe som ikke er levert. Tingretten har ansett at verdireduksjonen som følge av mangelen utgjør et beløp tilsvarende reparasjonskostnadene. Klagerne har bevisbyrden for at de har lidt et økonomisk tap. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt ved å vise til innklagedes egne uttalelser eller innhente uttalelser fra en annen megler.

Når det gjelder saksomkostningene mener innklagede at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Det var lite skjønnsomt fra klagernes side å bestride kjøperens påstand om feilopplysninger i salgsdokumentasjonen.

Innklagede har tidligere tilbudt seg å dekke klagernes kostnader inntil kr 20 000. Utgifter utover 20 000 kroner må anses å være utenfor hva som er nødvendig for å avklare grunnlaget for prisavslagskravet. Disse må derfor være klagernes risiko.

Det bestrides at det foreligger pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsreduksjon.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning, samt vederlagsnedsettelse.

Avvisningsspørsmålet Innklagede mener at saken ikke egner seg for behandling i nemnda, og at saken må avvises. Klagerne bestrider dette og mener saken er godt belyst med skriftlig dokumentbevis. Nemnda har kommet til at saken ikke avvises.

Om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten Når det gjelder spørsmålet om megler i dette tilfellet har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, bemerker nemnda innledningsvis at en megler i utgangspunktet har samme regler som takstmennene om at man skal opplyse om bruken av rommene i boligen. Det heter om dette i veilederen til NS 3940 (takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2009) side 13 at det i hovedsak er «bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM […]. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene». I vedlegget til bransjenorm for markedsføring av boliger fremgår det at det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan følgelig mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.

Dette innebærer at en megler i utgangspunktet ikke har noen plikt til å foreta nærmere undersøkelser om et rom er godkjent av kommunen. Dersom det imidlertid foreligger spesielle forhold i den informasjonen megleren innhenter i forbindelse med salget, må megleren foreta nærmere undersøkelser. I denne saken har megleren innhentet den dokumentasjonen som er vanlig. Spørsmålet er følgelig om denne dokumentasjonen tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser.

I den konkrete vurderingen har nemnda kommet til samme resultat som tingretten. Tingretten uttaler følgende om dette:

«I forbindelse med salget, innhentet megler en såkalt standardpakke om opplysninger om eiendommen fra kommunen. Det ble herunder opplyst at boligen ikke hadde fått ferdigattest og samtidig vedlagt en midlertidig innflytningstillatelse datert 27.02.1985. Det fremgår av denne midlertidige innflytningstillatelsen, at byggets grunnflate er på 90 kvm og antall etasjer er én. Videre fremgår at antall leiligheter også er én. Det er gjort en anmerkning om at kjeller ikke er innredet. Megler har i retten opplyst at hun la til grunn ut fra de oppgitte areal på til sammen 131 kvm, at dette også omfattet boligens annen etasje, hvilket altså i følge megler skulle tilsi at innredningen av loftsetasjen til 2 soverom og 1 loftstue var godkjent. Retten har svært vanskelig for å følge meglers resonnement rundt dette. Det areal som omtales i innflytningstillatelsen, gjelder areal i én etasje. Følgelig er det dette som er søkt byggetillatelse for. I tillegg er også kjelleretasjen omtalt i den midlertidige innflyttingstillatelsen, hvilket tilsier at kjellerarealet og utnyttelsen av det også var med i byggesøknaden. Megler har en klar undersøkelsesplikt hjemlet i lov om eiendomsmegling § 6-7 hvor det heter:

«(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handelen sluttes, gi skriftlig orientering om grunnen til dette.»

Etter det opplyste, gjorde megler ingen ytterligere forsøk på å undersøke hvorfor eiendommen ikke hadde fått ferdigattest. Megler burde i det minste ha konfrontert selger nærmere om dette, og etter omstendighetene gjort ytterligere anstrengelser for å bringe klarhet i forholdene hos kommunen. En midlertidig innflytningstillatelse med det innhold tillatelsen av 27.02.1985 har sammenholdt med at det ikke forelå ferdigattest og boligens annen etasje var innredet slik den var, tilsier at megler ut fra den undersøkelses- og opplysningsplikt som foreligger i eiendomsmeglingsloven § 6-7 klart burde utvist en større aktivitet i forhold til kommunen for å få klarlagt alle faktiske forhold rundt eiendommen før den ble markedsført slik den ble. En enkel telefon til kommunen ville vært tilstrekkelig.»

Tingrettens dom er avsagt etter muntlig forhandling, og megler ga forklaring som vitne. Det er ikke fremkommet opplysninger for nemnda som tilsier en annen vurdering enn det tingretten kom til. Megleren oppfylte ikke sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Erstatningskravet Nemnda finner etter dette at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det neste spørsmålet er om det foreligger et økonomisk tap som innklagede nå er ansvarlig for. Innklagede har vist til at selgeren ikke har hatt noe tap når det betales prisavslag.

Nemnda bemerker at prisavslag i realiteten fungerer som en erstatning på objektivt grunnlag begrenset til det verdiminus mangelen utgjør. Høyesterett har i flere dommer etter avhendingsloven lagt til grunn at prisavslag er en objektiv misligholdsbeføyelse som skal gjenopprette kontraktsbalansen, jf. Bergsåker, Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 5. utgave, side 385.

Nemnda legger til grunn at kjøperen betalte markedspris for eiendommen basert på at alle deler av boligen var godkjent til lovlig opphold. Når et prisavslag følgelig skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet ved mangler, finner nemnda at klagerne (selgerne) ikke har lidt noe økonomisk tap som innklagede nå kan gjøres ansvarlig for.

Spørsmålet blir etter dette om innklagede er erstatningsansvarlig for de saksomkostninger klagerne ble påført i forbindelse med tingrettsbehandlingen, til sammen kr 154 981. Av dette utgjør egne og idømte saksomkostninger henholdsvis kr 37 606 og kr 117 375. Nemnda finner at vilkårene for å tilkjenne klagerne erstatning for disse utgiftene er til stede. Klagerne er påført disse utgiftene som følge av at megleren opptrådte uaktsomt ved ikke å oppfylle sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Tapet må anses som en påregnelig følge av dette. Nemnda er ikke enig med innklagede i at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt ved at de bestred kjøperens krav slik at det ble rettssak. Selv om det i ettertid kan synes lite hensiktsmessig at saken ikke ble løst utenrettslig, kan det ikke være avgjørende. Klagerne hadde i utgangspunktet grunn til å motsette seg kravet på prisavslag. Nemnda finner støtte for at innklagede er erstatningsansvarlig for saksomkostningene i ovennevnte dom LB-2011-46585.

Klagerne har krevd forsinkelsesrenter fra 29. februar 2016, som var 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. Kravet tas til følge.

Spørsmålet om nedsettelse av vederlaget Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstagerens side, kan vederlaget etter krav fra oppdragsgiveren settes ned eller falle bort. Derimot gir § 7-7 ikke rett til justering av oppdragstagerens utlegg.

Nemnda finner at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som ovenfor er sagt om meglers håndtering av oppdraget, og at han har utvist en uaktsomhet som klart faller inn under en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Nemnda finner ut fra en totalvurdering at vederlaget bør reduseres med kr 40 000. Det er da hensyntatt at innklagede som følge av prisavslagskravet og gjenoppretting av kontraktsbalansen fikk en litt for høy provisjon.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

1. Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm har ved ansvarlig megler ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og må refundere klagerne 40 000 kroner av vederlaget.
2. Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm betaler 154 981 kroner i erstatning til klagerne med tillegg av lovens rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra 29. februar 2016 til betaling skjer.

 Klage nr 2016153

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Sentrum

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Det oppstod en vannlekkasje i leiligheten mellom aksepttidspunktet og overtakelsen. Klagerne var misfornøyde med meglerens håndtering og rådgivning i forbindelse med dette. Klagerne reagerte også på meglerens håndtering av overtakelsen, hvor selgerens nabo utøvet en voldshandling mot klagerens mor. Megleren forlot stedet før klagerne hadde fått alle nøkler eller sett hvor garasjen var. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med etiske regler og god meglerskikk, og krever kompensasjon på kr 50 000. Innklagede bestrider at meglerens håndtering av oppdraget var i strid med god meglerskikk, og at det ikke er grunnlag for erstatning, samt at kravet er udokumentert.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en leilighet formidlet av innklagede den 30. august 2016. Klagerne var på visning den 28. august, og kontraktsmøtet var den 5. september.

Det oppstod vannlekkasje i leiligheten etter at klagerne hadde fått aksept for sitt bud, men før kjøpekontrakten ble signert. Klagerne lurer på hvem som har ansvaret i slike situasjoner. Lekkasjen skjedde ifølge skaderapporten den 1. september, men klagerne fikk ikke kjennskap til denne før de kom på kontraktsmøtet.

Klagerne er misfornøyde med meglerens oppfølging av saken, og de mener de ikke fikk rådgivning og tilstrekkelig oppfølging i forbindelse med situasjonen som oppstod i forbindelse med vannlekkasjen.

Klagerne hørte ikke noe fra megleren etter kontraktsmøtet, selv om de allerede dagen etter purret på ham om mer informasjon om lekkasjen. Klagerne tok selv kontakt med megleren den 18. september. Megleren forklarte da at han hadde vanskeligheter med å komme i kontakt med styret i borettslaget. Klagerne hørte ikke noe før den 23. september. Klagerne mener de burde blitt løpende oppdatert om situasjonen. På dette tidspunktet visste de fremdeles ikke omfanget av vannskaden.

Klagerne var førstegangskjøpere, og var usikre på hva de skulle gjøre. Klagerne mener megleren løp fra ansvaret sitt og opptrådte i strid med god meglerskikk. Megleren sjekket ikke de forhold han sa at han skulle, han tok ikke kontakt med selgeren og informerte heller ikke klagerne underveis.

Klagerne ble oppringt av en skadeekspert som på oppdrag fra forsikringsselskapet skulle sjekke skadene den 20. september. Han hadde ikke sluppet inn i leiligheten som klagerne hadde kjøpt, men han hadde vært inne i leiligheten under som var totalskadd på grunn av lekkasjer fra leiligheten over.

Klagerne mener det var uakseptabelt at selgeren ikke slapp inn vedkommende, og stiller seg undrende til at megleren ikke fulgte opp dette.

Den 23. september fikk klagerne beskjed fra megleren om at han hadde snakket med skadeeksperten, at vedkommende hadde vært inne i leiligheten som klagerne hadde kjøpt, og at det ikke var noe fukt i leiligheten. Megleren informerte om at det ikke ville bli utarbeidet noe skriftlig, og at han var «ganske sikker på at det er ok». Klagerne ville gjerne hatt en rapport på at skadeeksperten hadde vært inne og sjekket, ettersom de ikke stolte på megler på dette tidspunktet.

Klagerne sa at det var uakseptabelt at det ikke ble utarbeidet noe skriftlig, ettersom leiligheten under hadde fått store skader. Megleren var unnvikende og virket lite villig til å hjelpe klagerne. Klagerne opplevde at megleren bagatelliserte lekkasjen og forsinket utredningen av tilstanden i leiligheten. Dette er brudd på NEFs etiske regelverk § 7 om Oppdatert kunnskap og korrekt atferd.

Naboen til selgeren var med på overtakelsen og opptrådte veldig dominerende. Selgeren holdt seg i bakgrunnen. Det ble et opptrinn med moren til en av klagerne, som var med på overtakelsen, og naboparet. Foranledningen var at klagerne etterspurte flere nøkler. De ble kun overrakt én nøkkel. Det ble munnhuggeri mellom klagerens mor og naboene, og nabokvinnen slo klagerens mor. Moren mistet bevisstheten i et par minutter. Midt oppi dette gikk megleren fra åstedet uten å sjekke at moren hadde det bra eller tilby hjelp. Klagerne hadde ikke fått oppklart om det fantes flere nøkler, og hadde heller ikke fått vite hvor garasjen lå. Politiet kom til stedet, og saken er under etterforskning.

Megleren opptrådt uansvarlig og i strid med god meglerskikk.

Klagerne har klaget til meglerens nærmeste leder uten å få noe imøtekommende svar. Klage har også blitt sendt til kvalitetsansvarlig hos innklagede.

Klagerne har fremdeles ikke fått svar på hvem som har ansvaret når det skjer vannlekkasje i tiden mellom visning og overtakelse. Klagerne fikk også beskjed om at megleren ikke behøvde å være med på visningen. Men hvis megleren er tilstede, er det vel i rollen som megler og ikke som privatperson. Klagerne spør om det er god moral å gå fra en dame som har blitt slått ned i forbindelse med en overtakelse som megleren er med på. Megleren tok ikke kontakt i ettertid for å spørre om det var noe han kunne gjøre.

Klagerne oppfattet videre at megleren muligens hadde rasistiske holdninger mot den ene klagerens etnisitet, ettersom megleren i all hovedsak kun besvarte den andre klageren i all mailkorrespondanse.

I ettertid har klagerne fått opplyst at selgeren hadde flere nøkler. Klagerne har ikke fått nøkkel til garasje, postkasse eller port. Dette koster kr 350 pr stk. Sammen med det faktum at megleren ikke visste hvor garasjeplassen til leiligheten var, mener klagerne at megleren ikke har satt seg inn i eiendommen han solgte.

Klagerne ønsker at nemnda vurdere om megleren har opptrådt i strid med Etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund, særlig § 1 og § 7. Videre ønsker klagerne en kompensasjon på kr 50 000 fra innklagede, samt at megleren fratas retten til å utføre megleroppdrag.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har ikke besvart klagernes anførsler om brudd på det etiske regelverket, ettersom det er etisk nemnd i Norges Eiendomsmeglerforbund som er første instans for vurdering av brudd på disse. Det er Finanstilsynet som vurderer egnethet og som kan trekke tilbake meglerbrev. Reklamasjonsnemnda er feil instans for begge spørsmål.

Innklagede formidlet et ordinært salg, og hadde ikke tilgang til boligen eller påtatt seg noen form for praktisk eller juridisk ansvar for boligen i tidspunktet fra aksept frem til overtakelse. Det er selgeren som har ansvaret for boligen fra visning, aksept og frem til boligen er overlevert til kjøperne.

Om selgerens og meglerens opplysningsplikt når det er oppstått skade i boligen, er innklagede enige i at de har en plikt til å informere om kjente skader som oppstår fra aksept og frem til overtakelse. Megleren ble kjent med vannlekkasjen rett før kontraktsmøtet den 5. september, og informerte klagerne så raskt han kunne samme dag.

Klagerne mener megleren burde gitt informasjon om valg eller mulighet for å utsette signering av kjøpekontrakten. Innklagede ser ikke hvilke valg megleren skulle gitt klagerne, all den tid bindende avtale var inngått ved aksept av bud. En utsettelse av kontraktsignering ville ikke gitt klagerne mulighet til å gå ifra handelen.

Når det gjelder spørsmålet om selgeren hadde adgang til å nekte noen å komme inn for å gjøre en skaderapport, er innklagede usikker på hvordan dette angår meglerens rolle. Selgeren disponerte over egen andel og verken megleren eller klagerne kunne kreve adgang. Etter borettslagets vedtekter skal andelseiere gi adgang til borettslaget, eller den borettslaget bestemmer, slik at denne kan utføre ettersyn, reparasjon eller utskifting.

Både megleren og takstmannen hadde problemer med å få kontakt med selgeren, noe klagerne var kjent med. Innklagede er uenig i at megleren kan lastes for at selgeren var utilgjengelig, og at det dermed tok lang tid før man fikk konkrete opplysninger om skadeomfanget.

Klagerne synes å mene at megleren hadde ansvar for skaderapporten som ble utferdiget. Skaden oppstod i borettslagets eiendom og borettslagets forsikringsselskap er oppdragsgiver for skadetakseringsfirma og håndverkerfirma. Det er ikke meglerens ansvar å fremskaffe en skriftlig rapport som klagerne var fornøyd med. Megleren holdt likevel dialogen mellom klagerne og skadetakstmannen.

Forut for overtakelsen ble det konstatert at borettslagets forsikring dekket skadene etter vannlekkasjen. Det var ikke naturlig for megleren å anbefale et tilbakehold så lenge skaden var dekket av forsikringen. Klagerne hadde tegnet boligkjøperforsikring og fikk bistand og veiledning derfra.

Det ble avholdt to overtakelsesmøter. Den første gangen ble det konstatert fra klagernes side at det ikke var vasket godt nok, og at det var vannskader på kjøkkeninnredningen. Moren til den ene av klagerne var med, i tillegg til megleren, selger og klagerne. Det ble enighet om at det skulle vaskes på ny, og at overtakelsen skulle utsettes. Denne utsettelsen var ingen fordel for selgeren og ikke noe selgeren måtte akseptere. Det kunne vært løst med tilbakehold av deler av kjøpesummen.

Da partene møttes på ny, hadde den ene av klagerne med seg både mor og stefar. Moren var også denne gangen misfornøyd med vasken og hevdet at selgeren hadde forsøkt å skjule riper i gulvet under et teppe. Overtakelsesprotokollen ble likevel underskrevet.

Når det gjelder klammeriet som klagerens mor og naboen havnet i, var dette veldig uventet og leit, men innklagede forstår ikke hva klagerne mener var meglerens ansvar i denne sammenheng. Megleren forlot stedet først da han mente det var riktig, og han hadde ikke anledning til å bli lenger fordi han var alene med et mindreårig barn som var alene hjemme. Megleren har siden forklart seg til politiet om det han så. Innklagede er selvsagt enig i at naboens opptreden og angrep var et overtramp og brudd på vanlig folkeskikk.

Dagen etter overtakelse fikk megleren melding fra klagernes advokat om at de ville heve kjøpet. Megleren opplyste at innklagede ikke kunne ta stilling til dette ettersom de ikke var kontraktspart.

Klagerne reklamerte på meglertjenesten og ønsket et møte. Innklagede oppfattet situasjonen slik at klagerne ønsket bistand til å få hevet avtalen. Innklagede informerte om at det ikke var nødvendig med noe møte ettersom megleren etter budaksept representerer begge parter og dermed ikke har anledning til å gi slik bistand.

Klagerne mener en av klagerne har blitt utsatt for rasisme ettersom megleren enkelte ganger kun har sendt svar på e-post til samboeren, og ikke til begge to. Påstanden er uriktig, og det finnes ikke antydninger eller bevis.

Kravet om at megleren gis yrkesforbud og fratas sin rett til å drive eiendomsmegling, er en reaksjonsform helt ut av proporsjoner. Hele saken bærer preg av at klagerne ikke forstår meglerens oppdrag og er villfarne med hensyn til meglerens plikter og ansvar.

Det fremsatte erstatningskravet på kr 50 000 er udokumentert, og innklagede forstår ikke hva som skal være grunnlaget for dette. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, brutt de etiske reglene for bransjen, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om at megleren har opptrådt i strid med § 1 og § 7 i Etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund, at megleren fratas retten til å utføre megleroppdrag og krav om erstatning.

Nemnda bemerker at det er Finanstilsynet som utsteder eiendomsmeglerbrev, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-2. Det er følgelig Finanstilsynet som eventuelt må ta stilling til om megleren skal fratas retten til å utføre megleroppdrag, Dette spørsmålet kan derfor under ingen omstendighet behandles av Reklamasjonsnemnda. Det faller også utenfor nemndas mandat å ta stilling til eventuelt brudd på de etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbund. Disse delene av klagen kan derfor nemnda ikke behandle.

Reklamasjonsnemnda behandler tvister mellom forbrukere og eiendomsmeglerforetak om meglerens plikter etter eiendomsmeglingsloven. En klage kan angå alle sider ved utøvelsen av virksomheten. Sentralt her står om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda behandler imidlertid ikke tvister mellom kjøperne og selgeren, eller mot takstmannen m.m.

Når det gjelder det fremsatte erstatningskravet på kr 50 000, er det udokumentert og ikke nærmere begrunnet. Nemnda bemerker imidlertid at dersom klagerne her sikter til erstatning for «tort og svie» (oppreisning), er det ikke noe rettslig grunnlag for det.

Når det gjelder spørsmålet om megleren kanskje hadde rasistiske holdninger mot én av klagernes etnisitet og hudfarge, reiser dette bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling av klagen. Dette klagepunktet må derfor avvises. Det samme gjelder hva som nærmere skjedde på overtagelsesdagen 4. oktober 2016. Dette er for øvrig politianmeldt og under etterforskning.

Når det gjelder innholdet i klagen for øvrig, mener nemnda at dette først og fremst er et forhold mellom kjøperne (klagerne) og selgeren/borettslaget. Som nevnt behandler ikke nemnda forholdet til selgeren.

I et tilfelle som dette, hvor det oppstår en vannskade etter budaksept (bindende avtale) men før kontraktsmøte, er det noe selgeren/borettslaget har ansvaret for. Megleren skal være en nøytral mellommann. Slik saken er opplyst for nemnda, finner ikke nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne har heller ikke hatt bemerkninger til innklagedes tilsvar.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Klage nr 2017005

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Sandefjord

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i oktober 2011. Klageren hevder innklagede ikke ga opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent i henhold til plan– og bygningsloven. Megleren burde ha avdekket dette forholdet, og opplyst om dette. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning for kostnaden med å få leiligheten godkjent. Innklagede anfører at megleren overholdt sin undersøkelsesplikt og bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kravet er uansett foreldet.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i oktober 2011. Boligen var opprinnelig oppført i 1932. Som vedlegg til salgsoppgaven var blant annet «begjæring om tinglysning av oppdeling i eierseksjoner» datert 1. juli 1994, og erklæring fra kommunen den 27. juni 1994, der de

bekreftet at det ikke forelå noen innvendinger mot at eiendommen ble oppdelt i eierseksjoner samt ferdigattest. I salgsoppgaven ble det gitt opplysninger om at eiendommen var godkjent seksjonert i henhold til eierseksjonsloven. En forbruker vil etter dette legge til grunn at eiendommen er godkjent med ferdigattest.

Klageren ønsket å selge leiligheten i 2016. I forbindelse med dette fikk hun opplyst at leiligheten ikke var godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Klageren fikk først nødvendig kunnskap om forholdet i mars 2016, og saken var derfor ikke foreldet da den ble sendt inn til nemnda den 10. januar 2017, jf. foreldelsesloven § 3 jf. § 10.

Megleren skulle undersøkt spesielt om seksjonen som ble lagt ut for salg var godkjent som egen boenhet i henhold til plan- og bygningsloven. Det ville vært enkelt å avdekke at slik godkjenning ikke forelå dersom megleren undersøkte dette nærmere.

Klageren ville ikke kjøpt eiendommen dersom hun hadde fått opplysninger om dette forholdet. Klageren eier nå en eiendom som hverken kan brukes eller leies ut. Eiendommen har derfor ikke nevneverdig verdi før den blir godkjent av kommunen.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren er påført et økonomisk tap som følge av dette. Det økonomiske tapet er kostnaden med å få leiligheten godkjent. Klageren ønsker at nemnda skal ta stilling til om megleren er erstatningsansvarlig for tapet klageren er påført som følge av at hun ikke fikk opplysninger om at leiligheten ikke var godkjent i forbindelse med kjøpet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har solgt leiligheten ved to anledninger, i oktober 2004 og 2011. Megleren innhentet opplysninger fra kommunen på vanlig måte. I 2004 fikk megleren bekreftelse fra kommunen om at det ikke forelå dokumentasjon på eiendommen i kommunens bygningsarkiv. I 2011 opplyste kommunen om at det forelå ferdigattest på et tilbygg som ble bygget i 1999, samt at boligen var byggemeldt.

Kommunen begynte å utstede ferdigattester på boliger rundt 1950. Det at det ikke foreligger ferdigattest på denne eiendommen, var å forvente da den ble bygget i 1932. Det var derfor ingen grunn til at megleren skulle gjøre ytterliggere undersøkelser vedrørende ferdigattest.

Av salgsoppgaven fremgår det at «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse: Boligen er i flg […] kommune byggeanmeldt og har ferdigattest på tilbygg til bolig. Denne er datert 30.12.1999 og kopi følger vedlagt til salgsoppgaven. Ferdigattest fra opprinnelige byggeår foreligger ikke».

Som vedlegg til seksjoneringsbegjæringen foreligger det et skriv fra daværende eier, hvor det bemerkes at kommunen ikke har innvendinger mot at den oppdeles i eierseksjoner. Seksjoneringsbegjæringen ble utarbeidet av en eiendomsmegler. Der bekreftes det at seksjoneringen gjelder et bestående bygg hvor oppdelingen skjer i samsvar med tidligere arealutnyttelse. Megleren måtte anta at eiendomsmegleren som foresto seksjoneringen, kontrollerte at begjæringen var utført i henhold til gjeldende forskrifter på dette tidspunktet.

Det er vanlig at kommunen ikke gir meglere bekreftende informasjon om f.eks. hvor mange boenheter en eldre eiendom har. Dette skyldes at bygningsarkivet ofte er svært mangelfullt. Megleren sjekker ofte GAB registeret i kommunen, noe innklagede også gjorde i denne saken.

Kommunen igangsatte et prosjekt i 2013/2014 for å få en oversikt over leiligheter som ikke var godkjente. Prosjektet for ikke godkjente leiligheter ble igangsatt fordi det trolig fantes mange leiligheter i kommunen som ikke var godkjente. Dette er en bekreftelse fra kommunen på at de ikke hadde god nok oversikt over ulovlige eller ikke-godkjente leiligheter. Dette dokumenterer også at på det tidspunktet da leiligheten ble solgt, var det ikke tilgjengelig informasjon for megleren som kunne bekrefte eller avkrefte om leiligheten var godkjent.

Eiendomsmegleren som bisto ved seksjonsbegjæringen fikk en e-post fra kommunen i forbindelse med at leiligheten skulle selges på nytt i 2014. Dette var etter at kommunen hadde igangsatt prosjektet vedrørende ikke-godkjente leiligheter. Dette er med på å dokumentere at kommunen har endret praksis vedrørende salg av seksjonerte boliger etter at innklagede formidlet salget i 2011.

Innklagede viser til brev fra klagerens advokat til kommunen, datert 9. desember 2016, hvor han skriver følgende: «Vi ser at det er oversendt dokumentasjon på at boligen ble seksjonert i to seksjoner i 1994. Videre ble det av kommune besvart bekreftende på at det foreligger ferdigattest, og at bygningen er byggemeldt. Det var også vedlagt kopi av ferdigattest, datert 30. desember 1999, der det kommer frem at eiendommen er besiktiget av teknisk etat, og godkjent slik den fremsto. På dette tidspunktet var boligen bygget som to boenheter slik den fremstår i dag. Ut fra dette må man slutte at seksjonering er godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Kommunen skriver imidlertid ingenting om at eiendommen ikke er godkjent seksjonert i henhold til plan- og bygningsloven i opplysninger som er sendt til megler».

Dette brevet bekrefter at megleren utførte sin undersøkelsesplikt, men at kommunen ikke ga megleren tilstrekkelig og korrekt informasjon.

Saken er uansett foreldet. Salget til klageren fant sted 20. oktober 2011. Det er nesten fem år og tre måneder før klagen ble mottatt av Reklamasjonsnemnda den 10. januar 2017. Innklagede viser til en e-post datert 21. august 2014 som er sendt til innklagede på vegne av klageren og hevder at tilleggsfristen på ett år i foreldelsesloven § 10 senest må regnes fra denne datoen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Nemnda har kommet til at klagerens krav er foreldet.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter § 10 nr. 1 gjelder en tilleggsfrist dersom klageren (kreditor) har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». Etter denne bestemmelsen inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren [klageren] fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren.  At kunnskapen må være nødvendig, innebærer at det bare er kunnskap om forhold som det er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes, som kommer i betraktning, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, (3. utg. 2015) side 333. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a.

Nemnda finner det klart at klageren hadde nødvendig kunnskap om fordringen (kravet) eller skyldneren (meglerforetaket) 21. august 2014, da hennes advokat skrev e-post til innklagede. Det fremgår her er at klageren er gjort kjent med at seksjonen hennes ikke utgjør en byggegodkjent enhet, og at det anføres at innklagede her har forsømt sin plikt ved å unnlate å gjøre klageren oppmerksom på det da hun kjøpte seksjonen. Alle de vilkår som foreldelsesloven § 10 nr. 1 oppstiller for at tilleggsfristen skal begynne å løpe, er følgelig til stede. Det at man ikke vet hvor stort erstatningskravet er, har ikke betydning. Klageren hadde derfor i august 2014 rimelig foranledning til å avbryte foreldelsesfristen, eller inngå avtale med innklagede for å suspendere foreldelsesfristen i en periode.

Det følger av dette et eventuelt krav var foreldet senest i august 2015. Klagen til nemnda er datert 6. januar 2017, og dette var åpenbart for sent for å avbryte foreldelse. Nemnda oppfatter også klageren slik at hvis tilleggsfristen begynte å løpe i august 2014, er det enighet om at kravet er foreldet.

Klageren har imidlertid anført at utgangspunktet for tilleggsfristen i § 10 nr. 1 må være mars 2016. Det er vist til at klageren i 2014 avsluttet saken etter tilbakemelding fra kommunen om at leiligheten likevel var godkjent i henhold til plan- og bygningsloven. Klageren hadde da kontaktet en annen advokat, som ringte kommunen og fikk svar om at alt var i orden med leiligheten.

Nemnda har kommet til at dette ikke tilsier at utgangspunktet for når foreldelsesfristen begynte å løpe, utskytes. Det foreligger intet skriftlig hverken fra kommunen eller den andre advokaten. Klageren har kun basert seg på en opplysning hun fikk pr. telefon fra advokaten. Hun hadde derfor en klar oppfordring til å få disse opplysningene bekreftet skriftlig, særlig hensett til den e-post hennes opprinnelige advokat skrev til innklagede 21. august 2014.

Da kravet uansett er foreldet, tar nemnda ikke stilling til om megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, og om innklagede er erstatningsansvarlig.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

 Klage nr 2017012

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset Nylander AS Solsiden Trondheim

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i desember 2016. Klageren mener leiligheten ble annonsert med lokkepris, ettersom selgeren ikke ville akseptere bud på prisantydning. Selgeren ga klageren motbud over prisantydning som klageren avslo. Etter ny budrunde to dager senere, fikk klageren aksept for sitt bud som var kr 190 000 over prisantydning. Klageren krever erstatning på kr 164 000, samt fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med avvikling av budrunden. Innklagede bestrider kravet, og hevder at budrunden ble gjennomført i samsvar med kravene til god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Leiligheten var annonsert på Finn som «kommer for salg». Det var ikke annonsert fellesvisninger, og det fremgikk av annonsen at megleren skulle kontaktes for visning. Klageren var på vising med selgeren den 30. november 2016. Klageren la inn skriftlig bud på kr 3 490 000 med akseptfrist til dagen etter, 1. desember, kl. 12.00.

Megleren kontaktet klageren og spurte om hun kunne utsette akseptfristen ettersom selgeren ønsket å avholde ny privatvisning på ettermiddagen den 1. desember. Klageren ønsket ikke dette, og akseptfristen gikk ut uten noe mer kontakt.

Innklagedes anførsel om at det var manglende hovedannonsering som var årsaken til at klagerens bud ble avslått, virker merkelig ettersom klageren ble spurt om å utsette akseptfristen til etter den andre privatvisningen. Selgeren håpet trolig på en budrunde etter denne visningen, og at det var derfor klageren ble spurt om å forlenge sin frist.

Videre mener klageren at leiligheten var annonsert på feil måte dersom selgeren ikke var villig til å selge boligen til rundt prisantydning allerede etter «kommer for salg»-annonseringen.

Fredag 2. desember fikk klageren beskjed om at det var kommet inn bud på leiligheten. Klageren deltok i budrunden og hadde høyeste bud med kr 3 520 000 med akseptfrist til kl. 14.15 samme dag. Ved fristens utløp hadde ikke klageren hørt fra megleren. Klageren ringte til megleren som informerte om at de andre budgiverne hadde gitt seg, og at selgeren ikke ønsket å akseptere budet på kr 3 520 000. Megleren ønsket å fortsette dialogen med selgeren, og skulle ta kontakt med klageren igjen.

Megleren ringte samme kveld til klageren for å formidle motbud fra selger på kr 3 600 000. Klageren avslo motbudet og ga beskjed om at det hadde vært avholdt budrunde, og at klageren hadde vunnet denne med et bud som var over prisantydning. Klager mente det ikke var vanlig å komme med motbud i en slik situasjon. Senere samme kveld ringte megleren tilbake med et nytt motbud på kr 3 575 000. Klageren avslo også dette motbudet.

Mandagen etter ringte megleren igjen og ønsket dialog for å få til et salg. Klageren spurte hvilken pris selgeren så for seg at han ville selge for, og megleren svarte kr 3 550 000. Klageren spurte hva som er neste steg, og megleren sa at det måtte legges inn som et skriftlig bud. Klageren la inn bud på kr 3 550 000.

Megleren ringte klagerens bankforbindelse for bekreftelse av finansiering, og informerte om at budet ville bli akseptert. Klageren bemerker at innklagede ikke innhentet finansiering i forbindelse med det første budet fra klageren, og heller ikke på siste bud som leiligheten ble solgt for. Dette var i strid med de interne rutiner som innklagede har vist til i sitt tilsvar.

Klageren kontaktet megleren etter akseptfristens utløp og spurte hva som hadde skjedd. Det hadde kommet inn et nytt bud på kr 3 600 000. Klageren hadde ikke fått inntrykk av at det var snakk om andre bud eller ny budrunde. Megleren informerte om at han hadde full anledning til å kontakte andre budgivere, og at dette også fremkom av SMS’en fra innklagede som bekreftet at budet var mottatt. En slik SMS kan umulig være god nok informasjon fra megleren, spesielt siden klageren mottok den først etter at budet var lagt inn.

Budrunden fortsatte, og klagerens siste bud på kr 3 680 000 ble akseptert.

Klageren mener det var lokkepris ettersom selgeren ikke ville akseptere bud på prisantydning, som klageren innga i første omgang. Etter at dette ble avslått hadde klageren igjen høyeste bud etter budrunde, som da var kr 30 000 over prisantydning. Heller ikke dette ble akseptert. Motbudet fra selgeren var kr 110 000 over prisantydning. Klageren mener prisantydningen var satt for lavt, for å lokke til seg potensielle budgivere.

Megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å legge føringer for kjøpesum og prosess i dialog med klageren før budrunde nummer to, og megleren informerte heller ikke klageren ordentlig om at andre budgivere fra første budrunde også ble informert.

Meglerens utøvelse av oppdraget er utført på en slik måte at den svekket klagerens tillit, og var i strid med god meglerskikk.

Klageren mener motbud fredag kveld og ny budrunde etter helgen var et resultat av lokkepris og dårlig meglerskikk, og at hun har krav på erstatning på kr 164 000. Beløpet tilsvarer differansen mellom akseptert bud mandag 5. desember på kr 3 680 000 og budet fredag på kr 3 520 000, pluss dokumentavgift på denne differansen tilsvarende kr 4 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det medfører riktighet at selgeren på et tidspunkt avslo et bud på prisantydning som var satt til kr 3 490 000. Bakgrunnen for dette var at det var så tidlig i salgsfasen, og leiligheten ikke hadde kommet på trykk i hovedsalgskanalen som var den regionale avisen. Første fase av markedsplanen var «kommer for salg»-annonse på FINN, og dette utløste en del interessenter, herunder ønske om visning. Disse visningene medførte at det kom inn flere bud på leiligheten, blant annet klagerens.

Budprosessen fra de registrerte interessenter stoppet opp fredag 2. desember, og høyeste bud på dette tidspunktet var kr 3 520 000. Det var ikke unaturlig at selgeren i den forbindelse fremsatte et motbud, ettersom eiendommen ennå ikke var annonsert i avisen, og selgeren var usikker på om hovedmarkedsføringen ville gi et bedre resultat.

Når det gjelder påstand om lokkepris, anføres det at prisantydning ikke er en fasit, men et kvalifisert estimat ut fra tidligere salg i området. Prisantydning må være å anse som et cirka beløp. Prisdifferanse på motbud fra selgeren og prisantydning utgjorde ca. 2,5 %, og innklagde mener dette ligger innenfor hva loven krever.

På denne bakgrunn anser innklagede påstanden om lokkepris å være urettmessig.

Om påstanden angående dårlig meglerskikk under budprosessen viser innklagede til at klageren fikk beskjed om at megleren kom til å ta kontakt med selgeren og øvrige interessenter da klagerens bud på kr 3 550 000 ble mottatt.

Megleren tok kontakt med klagerens finansieringskilde etter at selgeren og interessenter var informert om budet. I henhold til innklagedes rutiner skal megleren innhente finansieringsbekreftelse på alle oppdrag før en aksept gis. På denne bakgrunn ble klagerens finansieringskilde kontaktet og meddelt at megleren behøvde bekreftelse på finansiering fordi det kunne se ut til at en aksept av bud kunne være aktuelt. At det på samme tidspunkt kommer inn et høyere bud, kan ikke megleren klandres for.

Innklagede mener at megleren har opptrådt i henhold til gjeldende lovverk og klagerens påstand om dårlig meglerskikk er ikke rettmessig.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning for påstått lokkepris, samt påstand om at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda finner det klart at det i dette tilfellet ikke forelå lokkepris ved salget. Det fremgår av bransjenorm for markedsføring av bolig pkt. 3.2.4 at «[P]risantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere».

I dette tilfellet var boligen ikke markedsført i den regionale avisen på det tidspunktet klagerens bud kom inn. Nemnda finner derfor at det ikke er unaturlig at selgeren ønsket å se hvordan markedet responderte på avisannonsen. Forskjellen på det budet som ble akseptert og prisantydningen var også bare vel fem prosent.

De øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan heller ikke føre frem.

Megleren har med dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

 Klage nr 2017014

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Garanti Eiendomsmegling Tromsø

v/ advokat Hege Gilbrant Bjerkhaug

If Skadeforsikring

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet via innklagede i april 2016. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om mulig økning av fellesgjeld og månedlige felleskostnader på grunn av omfattende vedlikeholdsbehov på eiendommen. Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet ved økning av fellesgjeld og felleskostnader, samt for advokatkostnader. Innklagede bestrider at det foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en borettslagsleilighet formidlet av innklagede. Kjøpekontrakt ble undertegnet 27. april 2016, og overtakelse fant sted 4. mai 2016. Klageren spurte megleren på visningen, avholdt den 12. april 2016, konkret om det var planer i borettslaget som ville påvirke fellesgjeld og månedlige utgifter. Spørsmålet ble besvart med at underetasjen skulle gjøres om til leiligheter, som senere skulle selges. Det ble videre opplyst om at dette ville gi borettslaget en inntjening. Ellers var det ingen andre konkrete planer.

Av salgsoppgaven fremgår likevel at det var ytterliggere prosjekter på gang i borettslaget. Garasjeanlegget skulle utvides, og det skulle bygges nytt vaktmesterkontor. Estimert kostnad for dette var opplyst å være kr 600 000, som skulle finansieres ved låneopptak. Videre hadde borettslaget vedtatt å ta opp lån på inntil kr 1 200 000 for å skifte taket. Utover dette fikk ikke klageren indikasjoner på at fellesgjelden eller månedlige felleskostnader ville øke.

Selgeren opplyste i egenerklæringsskjemaet at han ikke var kjent med vedtak/forslag til vedtak om forhold ved eiendommen som kunne medføre økt husleie/økte fellesutgifter.

Fire dager etter overtakelsen sendte styrelederen en e-post til innklagede, hvor styrelederen viste til et møte på innklagedes kontor som ble avholdt den 25. april 2016. Det fremgår av e-posten at «[s]å langt styret har bragt til erfaring er det ikke skjedd noe i forhold til informasjon som gis ved slag av leiligheter av oss», samt at «[v]i avtalte på møtet at det skulle tas med i prospektene at det var et [generalforsamlingsvedtak] vedtak på bygging av leiligheter i 1. etasje i blokka (som nå), samt at det var ett etterslep på vedlikehold hos oss på mellom 35 og 40 millioner (prisantydning fra (…)) Det er viktig at dette kommer frem slik at kjøpere ikke føler seg lurt.»

Styrelederen har senere bekreftet pr. telefon og e-post, at bakgrunnen for at e-posten ble sendt var at styret hadde blitt gjort kjent med at det var lagt ut en ny andel for salg hvor disse opplysningene ikke fremgikk.

Den 12. mai 2016 kontaktet klageren styrelederen i borettslaget pr. telefon. Styrelederen lurte på hvilke opplysninger klageren hadde fått i forbindelse med salget. Klageren refererte til det som fremgikk av salgsoppgaven. Styrelederen opplyste at megleren «igjen» hadde ført kjøpere bak lyset. Hun opplyste videre om at det var solgt flere enheter der megleren ikke hadde opplyst om et enormt vedlikeholdsetterslep og renoveringsbehov i blokken. I følge styrelederen har innklagede flere ganger fått disse opplysningene fra styret. Styrelederen opplyste videre at klageren må forvente en betraktelig økning i fellesgjeld, månedlige utgifter og byggestøy de kommende årene.

I tiden etter kontraktsinngåelsen ble klageren oppmerksom på at det forelå en rekke referater fra styremøter, beboermøter og generalforsamlinger fra 2014 og til dags dato, som har renovering og oppussingsbehov på dagsorden. På generalforsamling avholdt den 13. juni 2016 ble det foreslått i budsjettet en estimert byggebudsjett på kr 58 870 000 for utbedring, vedlikehold og oppussing av blokken.

Det fremgår av e-post fra styrelederen til klageren datert 16. juni 2016 at «Plussplan» ble etablert før sommeren 2015 på bakgrunn av lenge kjent vedlikeholdsbehov. Andre steder har styrelederen opplyst at planen ble etablert i 2014. Denne planen er etablert av et foretak, som i tillegg til å være samlokalisert med innklagedes kontor, også er tilknyttet innklagede via eierinteresser.

I ettertid har det vært avholdt ekstraordinær generalforsamling i borettslaget 26. oktober 2016. Det ble vedtatt å ta opp lån på kr 27 000 000 til nødvendig og pålagt vedlikehold, og oppgradering av det elektriske anlegget til leilighetene. Hver andel belastes med like stor andel av fellesgjelden, slik at det aktuelle lån medfører en økning i klagerens fellesgjeld på kr 346 154. I tillegg til dette har det blitt besluttet å øke felleskostnadene for andelen med kr 2 130 pr. måned, som skal finansiere annet vedlikehold.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 ved å ikke gi opplysninger om borettslagets planlagte låneopptak som medfører økning i månedlige felleskostnader, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Saken er sammenlignbar med til klagesak 2016089, 2016017 og 2015153.

Det foreligger mye dokumentasjon for at planen og vedlikeholdsetterslepet skulle vært kjent for innklagede og den konkrete megleren. I tillegg til denne informasjonen har styrelederen i borettslaget bekreftet at forholdet har vært drøftet med innklagede en rekke ganger, og at dette også var gjenstand for møtet mellom innklagede og styret senest 25. april 2016. Det ble aktivt benektet at det forelå planer om vedlikeholdsarbeid på visningen. Klageren hadde derfor en forventning om at borettslaget hadde foretatt fortløpende vedlikehold av bygningsmassen.

Megleren innhentet dokumenter fra forretningsføreren som inneholdt flere referanser til vedlikeholdsbehov og plussplan. Disse dokumentene i seg selv ga innklagede en oppfordring til å reagere. Enda mer graverende er det at megleren selv ikke på direkte henvendelse fra borettslaget om forholdet valgte å undersøke nærmere, informere om, eller understreke for klageren at de ikke var kjent med hva andelens fellesgjeld ville bli.

Det kan ikke være avgjørende hvorvidt låneopptaket var vedtatt på tidspunktet for handelen så lenge megleren hadde opplysninger om at det var et enormt etterslep knyttet til vedlikehold. Det var aldri tvil om at låneopptak for vedlikeholdsarbeidene måtte vedtas for å hindre totalt forfall i borettslaget.

Det bestrides ikke at det er for mye forlangt at megleren skal opplyse om alle saker et styre arbeider med, men forslag knyttet til et veldokumentert vedlikeholdsetterslep på mange millioner kroner er ikke noen ordinær styresak. Det må som et minimum kunne forventes at megleren opplyser om forhold som kan være helt avgjørende for kjøp og kjøperens låneopptak, herunder omfattende vedlikeholdsetterslep som kan medføre betydelige økninger i fellesgjeld og felleskostnader.

Innklagede har opptrådt grovt uaktsomt hva gjelder opplysninger om andelens fellesgjeld.

Klageren er student, og har begrenset økonomi. Det var dermed en forutsetning for hennes låneopptak at fellesgjelden på boligen ikke skulle øke nevneverdig. I salgsoppgaven er det opplyst at det er snakk om beskjedne økninger knyttet til konkrete prosjekt. Ut over dette finnes ingen opplysninger om det omfattende vedlikeholdsetterslepet. For klageren var dette informasjon som var svært viktig å få, og det har derfor klart virket inn på kjøpet. Klageren har grunnet kostnadsøkningen ikke økonomisk kapasitet til å bo i leiligheten.

Megleren hadde en særlig oppfordring til å undersøke behovet for vedlikehold nærmere, og det er her tale om opplysninger som megleren skal sørge for at kjøperen får.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og er erstatningsansvarlig for klagerens tap. Klageren anmoder nemnda om å utmåle erstatning i saken i henhold til økningen i fellesgjeld, samt den merbelastning i felleskostnader som vil tilkomme andelen. Det er ingen holdepunkter for å påstå at vedlikeholdet av bygningsmassen vil føre til en økt verdi på leiligheten, for alle tilfelle ikke en verdiøkning som svarer til investeringen. Leilighetene i borettslaget er så å si like store, og har stort sett lik planløsning. Salgssummen på leilighetene har falt betraktelig jo mer informasjon kjøpere har fått om eiendommens vedlikeholdsbehov, dette til tross for en generell prisøkning i området. Dette indikerer hvor viktige opplysningene om vedlikeholdsbehovet er for en boligkjøper.

Klageren krever også dekket sine advokatkostnader på totalt kr 35 700.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren har handlet i strid med god meglerskikk. Megleren innhentet opplysninger fra forretningsføreren på vanlig måte, og videreformidlet disse til interessentene. Alle vedtatte beslutninger i borettslaget er gjengitt i salgsoppgaven. Det er disse beslutningene megleren kan ha forutsetning for å informere om.

Beslutninger som generalforsamlingen ikke har vedtatt, kan ikke megleren forventes å ha kunnskap om. Vedtaket på generalforsamlingen om økning av borettslagets gjeld i denne saken skjedde etter at klageren kjøpte leiligheten. Det sentrale er derfor om megleren hadde opplysningsplikt om hvilke planer styret hadde for hvilke forslag de planla å legge frem for generalforsamlingen. Megleren har ikke en slik opplysningsplikt, og megleren har derfor ikke i dette tilfellet handlet i strid med god meglerskikk.

Megleren oversendte de siste protokollene/innkallingene til klageren for gjennomgang pr. e-post den 18. april 2016.

Den såkalte plussplanen er ikke en del av dokumentene som megleren innhenter i forbindelse med utarbeidelsen av salgsoppgaven. Megleren bestilte en standard opplysningspakke hos forretningsføreren, der plussplanen ikke var en del av det som ble levert. Dette dokumentet er uansett ikke en bindende plan for vedlikehold av eiendommen, men en hjelp og et utgangspunkt for borettslaget for når eiendommens enkelte deler er modne for vedlikehold eller utskiftning. Dette betyr at selv om dokumentet hadde vært kjent for megleren, ville det kun vært en indikasjon på når borettslaget kan tenkes å sette vedlikehold på agendaen. Det betyr ikke at de enkelte postene ville blitt vedtatt.

Megleren hadde i dette tilfellet ikke opplysninger om andre vedtatte beslutninger enn de som faktisk ble videreformidlet til interessentene. Det kan ikke forventes at megleren har større kunnskap om vedlikeholdsplaner enn det forretningsføreren eller selgeren gir opplysninger om. Dersom selgeren hadde annen kunnskap, som ikke ble videreformidlet til megleren, er ikke dette noe megleren hefter for.

Møtet som det vises til i klagen mellom innklagede og styrelederen i borettslaget den 25. april 2016 ble avholdt etter at bindende avtale ble inngått mellom selgeren og klageren. Siste bud ble akseptert den 15. april 2016. Klageren trådte inn i denne avtalen ved å benytte forkjøpsrett. At selve kontraktsmøtet ble avholdt senere er ikke av betydning, da dette kun er en formalisering av avtalen som ble inngått den 15. april 2016. Hvilke opplysninger innklagede eventuelt fikk i møtet den 25. april 2016 har ingen betydning i forhold til om de har ivaretatt sin opplysningsplikt etter loven.

Det skal presiseres at det på møtetidspunktet heller ikke var vedtatt noe mer enn det som er opplyst i salgsoppgaven. Selv om styret kan ha hatt planer for hvilke forslag de ønsket å legge frem for generalforsamlingen, er det på ingen måte noen automatikk i at disse planene blir vedtatt. Man kan ikke forvente at megleren skal opplyse om alle sakene et styret arbeider med. At styret arbeider med noe som skal opp til behandling på en senere generalforsamling, innebærer naturlig nok ikke at det vil bli vedtatt.

Klageren anfører at det skal være en særlig god informasjonsflyt mellom de som har utarbeidet plussplanen og innklagede på grunn av at de er samlokalisert. Dette kan ikke være riktig. Tvert imot må en legge til grunn at foretaket gir alle meglere som skal selge leiligheter i borettslaget den samme informasjonen, uavhengig av hvilket meglerforetak de er tilknyttet. De kan ikke gi særskilt god informasjon til enkelte meglere og ikke andre. Dette gjelder også selv om foretaket har eierinteresser hos innklagede. Innklagede er en selvstendig juridisk person, og kan ikke identifiseres med kunnskapen til foretaket.

Bygningen er fra 1970, der det er blitt uført begrenset med vedlikehold gjennom årene. Det må være åpenbart for enhver at en så gammel bygning vil ha behov for vedlikehold. Den 26. oktober 2016 vedtok borettslaget å ta opp lån på kr 27 000 000. Det fremkommer i protokollen at beløpet skal benyttes til «nødvendig og pålagt vedlikehold, og oppgradering av det elektriske anlegget til leilighetene». Det må legges til grunn at en slik oppgradering vil medføre en økt verdi på leiligheten, tilsvarende investeringen. Det anføres at det derfor for ethvert tilfelle ikke vil medføre noe økonomisk tap å gjøre slike oppgraderinger. Vilkåret om at det må foreligge et økonomisk tap for å ha krav på erstatning er følgelig ikke oppfylt. Det foreligger heller ikke noe ansvarsgrunnlag. Innklagede ber nemnda avvise kravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For omsetning av borettslagsandeler oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette». Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.

Innklagede har anført at megleren ikke hadde noen plikt til å informere om fremtidig vedlikehold så lenge det ikke var fattet formelle vedtak om dette. Nemnda er ikke enig i det. Det er på det rene at det her ville påløpe betydelige utgifter til vedlikehold, og da det må legges til grunn at megleren var klar over det, hadde megleren en informasjonsplikt overfor klageren.

I tillegg kommer det forhold at det er på det rene at megleren fikk informasjon om vedlikeholdsbehovet i møtet med styrelederen 25. april 2016, det vil si før kontraktsinngåelsen 27. april 2016. Selv om budet var akseptert før møtet med styreleder, er det kritikkverdig at megleren ikke videreformidlet informasjonen til klageren.

Nemnda bemerker for øvrig at megleren informerte om de positive forhold knyttet til ombygging av næringslokalene til andelsleiligheter og utvidelse av garasjeanlegget, noe som forventes å gi borettslaget inntekter.

Unnlatelsen av å informere om det fremtidige vedlikeholdsbehovet i dette tilfellet hvor megleren var kjent med at fellesgjelden ville øke, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda finner at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse. Dels er det knyttet usikkerhet til hvor mye fellesgjelden vil øke med utover det som allerede er på det rene, dels at det planlagte vedlikeholdet vil medføre en oppgradering av leiligheten som kan påvirke prisen.

Når det gjelder advokatutgifter for nemnda, følger det av vanlig praksis i nemnda at dette ikke dekkes. Nemnda finner ikke grunn til å gjøre unntak her.

Klagen har etter dette ført delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Garanti Eiendomsmegling Tromsø har ikke overholdt sin opplysningsplikt overfor klageren, og er erstatningsansvarlig for det tap klageren som følge av dette har lidt. Nemnda har ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.

 Klage nr 2017023

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS, Buskerud Nybygg

Saken gjelder:               Budgivning

Saksfremstilling:

Klageren deltok i budrunde på en tomt som ble formidlet av innklagede. Selgeren aksepterte bud fra en annen budgiver etter at klageren hadde forhøyet sitt bud uten at selgeren hadde blitt informert om dette. Innklagede erkjenner å ikke ha blitt oppmerksom på klagerens bud som kom inn ni minutter før utløp av den andre budgiverens akseptfrist. Innklagede var da i dialog med selgeren om aksept av det andre budet, og denne aksepten ble gitt fire minutter før fristens utløp. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider dette, og anfører at bud må aksepteres før fristen løper ut, og at dette må håndteres i god tid ettersom skriftlig aksept må på plass i tide.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren deltok i en budrunde på en tomt. Klagerens siste bud ble lagt inn kl. 15.51 den 17. januar 2017 med frist til kl. 16.30. Klokken 15.58 fikk klageren melding fra megleren om at selgeren hadde akseptert det forrige budet som hadde frist til kl. 16.00.

Klageren henvende seg til megleren og påpekte at tiden ikke var ute, og fikk da til svar at selgeren hadde valgt å akseptere det forrige budet. Deretter sa megleren at klageren var for sent ute, og klageren ble bedt om å reklamere skriftlig.

Klageren tok kontakt med selgeren som fortalte at han ville akseptere budet med frist kl. 16.00 dersom det ikke kom noe høyere bud. Selgeren hadde ikke fått opplyst at det var kommet inn et høyere bud fra klageren. Selgeren aksepterte ifølge loggen det andre budet mellom kl. 15.56 og kl. 15.58, altså etter at klageren hadde sendt inn nytt bud.

Megleren forhastet seg, og solgte tomten uten å ringe klageren for å høre om han hadde gitt seg. Megleren hadde heller ikke sett på den mottatte SMS’en selv om hun var i kontakt med selgeren.

Klageren mener at megleren ikke kan avslutte en budrunde ni minutter før fristen, og i alle fall ikke uten en telefon til andre budgivere.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren opplever å ha fått arrogante svar, og ingen beklagelse på feilen eller at megleren forhastet seg.

Innklagede har i korte trekk anført:

Budet fra budgiveren som fikk tilslag på tomten ble mottatt kl. 15.33 og var på kr 1 900 000. Dette var kr 110 000 over prisantydning. Da klageren ikke lot høre fra seg på 20 minutter, antok megleren at eiendommen ikke lenger var aktuell.

Budet er ikke bindende for en budgiver lenger enn til akseptfristen. Selgerens aksept må derfor formidles til budgiveren før akseptfristen er ute, og erfaringsmessig tar dette noe tid å få på plass skriftlig. Megleren startet prosessen med å akseptere budet cirka ti minutter før akseptfristens utløp.

Som det fremgår av loggen, ble budet akseptert av selgeren kl. 15.56, fire minutter før fristens utløp. Megleren ble ikke oppmerksom på klagerens budforhøyelse før hun informerte klagerne kl. 15.58 om at tomten var solgt. Klageren sendte SMS med budforhøyelse til megleren kl. 15.51, men megleren var da allerede i dialog med selgeren hvor en aksept ble diskutert og besluttet.

Klagerens bud på kr 1 910 000 fremkommer derfor ikke av journalen.

Innklagede bestrider klagerens påstander om rasisme og nært bekjentskap til kjøperen. Dette har ikke rot i virkeligheten.

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. En eiendomsmegler må håndtere bud i god tid før fristen går ut, og det var ingen omstendigheter som tilsa at dette skulle fravikes i dette tilfellet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av budrunden og påstand om at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har erkjent at megleren ikke ble klar over klagerens bud som kom inn ni minutter før utløpet av den andre budgiverens akseptfrist. Her var det kun to budgivere i sluttfasen. Nemnda mener derfor at megleren burde tatt en telefon til klageren for å forhøre seg om det ville komme ytterligere bud, før selgeren aksepterte den andre budgiverens bud. Megleren kan således kritiseres for at dette ikke ble gjort. På den annen side må megleren ha noe tid på seg til å avklare med selgeren, og få en skriftlig bekreftelse fra selgeren på at budet aksepteres, før dette kan meddeles budgiveren innen akseptfristen.

Nemnda er kommet til at selv om megleren må gjennomføre skriftlig budgiving og aksept fra selgeren, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk når han slik situasjonen var her, unnlot å ta telefonkontakt med en budgiver (klageren) som har deltatt i budrunden.

Klagen har etter dette ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

DNB Eiendom AS, Buskerud Nybygg har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 Klage nr 2017024

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. april 2017. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eie Lillestrøm Romeriksmegleren AS

Saken gjelder:               Feil opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet via innklagede i februar 2016. Klageren hevder innklagede ga feil opplysning om at det var mulig å kjøpe garasjeplass, og at megleren som følge av dette opptrådte i strid med god meglerskikk. Han krever erstatning på kr 100 000, dersom innklagede ikke kan sørge for at klageren får kjøpe garasjeplass. Innklagede hevder de fikk opplysningene om mulighet for kjøp av garasjeplass fra utbyggeren, og at det ikke var grunn til å anta at disse opplysningene ikke var korrekte.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en nyoppført leilighet formidlet av innklagede. Det var avgjørende for hans

valg at leiligheten hadde garasjeplass, eller at garasjeplass var mulig å kjøpe. I FINN-annonsen fremgår det følgende under overskriften «Parkering»:

«Under bakkenivå oppføres det et garasjeanlegg, hvor leilighetskjøpere kan kjøpe bruksrett til garasjeplass. Det skal bygges en felles garasjekjeller med 81 parkeringsplasser og 85 sportsboder. Opprinnelig selger forbeholder seg retten til organisering og plassering av parkeringsplasser og sportsboder. Annet areal i garasjekjeller tilhører utbygger».

Klageren kontaktet megleren etter at han hadde sett annonsen for å forsikre seg om at opplysningene vedrørende garasjeplass var korrekte. Han fikk da opplyst av megleren at garasjeplass ikke var noe problem. Megleren kunne opplyse at det faktisk var så mange plasser ledig, at prisen på plassene var redusert med 50%. Det ble ikke tatt forbehold om at han kanskje likevel ikke kunne kjøpe garasjeplass.

Klageren la inn bud på leiligheten pålydende taksten, og budet ble akseptert den 2. februar 2016. Den 3. februar videresendte megleren en e-post datert 21. januar fra utbyggeren til klageren, hvor han ble bedt om å sende bestillingen på garasjeplass til utbyggeren. Samme dag bestilte klageren to garasjeplasser via e-post til utbyggeren. Klageren ba samtidig om bekreftelse om at kjøpesummen fortsatt var kr 75 000 pr. garasjeplass.

I e-post av 5. februar fra utbyggeren fikk klageren opplyst om at leiligheten han hadde kjøpt, var et resalg, og at den var solgt til første kjøper uten garasjeplass. Utbyggeren opplyste samtidig om at det var et begrenset antall plasser igjen, og at disse måtte forbeholdes de resterende leilighetene som ikke var solgt enda. Dersom det var ledig parkeringsplasser igjen til slutt, ville disse kunne tilbys de leilighetene som ikke kjøpte parkeringsplass i utgangspunktet.

I ny e-post av 8. februar fra utbyggeren fikk klageren opplyst om at han sto som nr en på en venteliste, samtidig som det beklages at utbyggeren ikke kunne imøtekomme ønske om kjøp av parkeringsplasser.

Klagerens advokat sendte et brev til innklagede den 30. desember med underretning om at klageren har kjøpt leiligheten med uttrykkelig informasjon at han kunne kjøpe garasjeplasser. Klageren anførte at han forholder seg til den avtalen som er inngått og krevde prinsipalt å få kjøpe en garasjeplass. Dersom dette ikke var mulig, krevde klageren et prisavslag/erstatning på kr 100 000 for avtalebruddet. Fagansvarlig hos innklagede bestred kravene, og anførte at opplysningene i markedsføringen ble gjort på grunnlag av opplysninger gitt av utbyggeren til megleren. Det ble videre anført at et eventuelt krav måtte rettes mot utbyggeren direkte.

Klagerens advokat fremsatte klagerens krav overfor utbyggeren den 11. januar. Utbyggeren bestred kravet og anførte at det ikke forelå noen juridisk bindende avtale mellom klageren og utbyggeren da klageren hadde kjøpt leiligheten på resalg og gjennom en annen megler enn utbyggerens megler. Videre anførte de at de ikke hadde stått for annonsemateriellet som innklagede hadde anvendt. Til slutt ble det anført at klageren fikk opplysningene om den manglende adgangen til å kjøpe garasjeplass før skriftlig avtale med selgeren ble inngått.

Klageren har leid en garasjeplass. Markedspris for slike plasser i nabolaget er kr 1 000 1. mnd.

Det er lite tvilsomt at det er inngått en juridisk bindende avtale om kjøp av leilighet med adgang til å kjøpe garasjeplass da klageren mottok aksept av budet. Det at klageren før kontraktsmøtet ble gjort oppmerksom på at han likevel ikke kunne kjøpe garasjeplass kan ikke tillegges vekt. Kontraktsinngåelsen er kun en formalisering av den allerede inngåtte avtalen.

Problemet i denne saken er at megleren solgte en kontraktsposisjon, og at den tidligere kjøperen ikke hadde kjøpt garasjeplass. Videre synes det å forholde seg slik at megleren, uten å ha sjekket med utbyggeren, la til grunn at kjøpere av den aktuelle leiligheten også kunne kjøpe garasjeplass, mens dette var et tilbud utbyggeren ga til kjøpere av «nye» leiligheter.

Megleren synes med andre ord å ha annonsert og solgt noe som ikke var til salgs. Han har i tillegg uttrykkelig bekreftet riktigheten av innholdet i FINN-annonsen på forespørsel fra klageren, da klageren ville ha en bekreftelse på dette.

Eiendomsmegleren har opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. I denne saken har megleren feilaktig lagt til grunn at de samme opplysningene som utbyggeren ga gjennom sin megler, ved salg av nye leiligheter, også gjaldt ved salget av den aktuelle leiligheten klageren kjøpte. Klageren ville ikke ha kjøpt leiligheten dersom han hadde fått vite at han ikke kunne kjøpe garasjeplass. Dette var som nevnt avgjørende for ham.

Årsaken til at klageren likevel ikke valgte å heve kjøpet da han fikk vite at det oppsto problemer med kjøpet av garasjeplass, var at han ble forespeilet at dette antagelig ville løse seg. Det gjorde det imidlertid ikke. Klageren har med andre ord kjøpt en leilighet, basert på feilaktige opplysninger fra megleren, som han ikke en gang ville ha vurdert å kjøpe dersom han hadde fått de riktige opplysningene om den. Innklagede kan ikke høres med at de opplysningene han ga var godkjent av utbyggeren eller utbyggerens megler.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og klageren krever erstatning oppad begrenset til kr 100 000, dersom meglerforetaket ikke kan besørge at han får kjøpe garasjeplass.

Innklagede har i korte trekk anført:

Informasjonen som ble gitt til kjøperen er bekreftet av utbyggeren som ba sin megler videresende e-posten datert 21. januar 2016 til kjøpere i prosjektet hvor det fremgikk at «dersom noen av dere har videresolgt deres leilighet bør dere videreformidle denne mailen til deres kjøper». Innklagede kan ikke se at dette kan tolkes på annen måte enn at det var mulig å kjøpe garasjeplass, og at kjøpere av kontraktsposisjon stilte på lik linje med andre kjøpere.

På grunnlag av dette bestrider innklagede klagerens krav, og mener at megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk da han har videreformidlet opplysninger til kjøperen som var gitt av utbyggeren, og at det ikke var grunn til å anta at disse opplysningene ikke var korrekte.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved å gi feil opplysninger om at det var mulig å kjøpe garasjeplass.

Det dreier seg her om videresalg av en kontrakt. Megler var også en annen enn den megleren som forestod salget av prosjektet som sådan.

Nemnda behandler kun forholdet til megleren/innklagede, og ikke forholdet mellom utbyggeren og klageren.

Det springende punktet er hvordan e-posten av 21. januar 2016 fra utbyggeren til megleren, vedlagt e-post av samme dato fra en ansatt hos utbyggeren, skal tolkes. Denne e-posten ble sendt 12 dager før budaksept.

Nemnda legger til grunn at megleren trodde at det var mulighet for å kjøpe parkeringsplass, noe som også fremgår av annonsen på FINN. Spørsmålet er følgelig om megleren hadde tilstrekkelig grunnlag for å opplyse at det var mulig å kjøpe garasjeplass basert på innholdet i e-posten av 21. januar.

Nemnda bemerker at vurderingen av meglerens arbeid her må baseres på hvordan situasjonen var i perioden 21. januar 2016 til budaksept 2. februar 2016. Av e-post fra utbyggeren 21. januar 2016 sendt til megleren, fremgår det uten forbehold at det er mulighet for kjøp av garasjeplass for de som ikke kjøpte garasjeplass ved første kontrakt på leiligheter. Nemnda finner at megleren kunne basere seg på dette.

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. At megleren angivelig skal ha opplyst at det var mange ledige plasser, og at prisen ville gå ned, tilsier ingen annen vurdering.

Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Klagen har etter dette ikke ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.