Klage nr 2016121
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS Nybygg/Næring
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne hevder at innklagede endret salgsvilkårene for salg av en prosjektert bolig underveis i salgsprosessen. De anfører at innklagede har brutt god meglerskikk og krever erstatning. Innklagede bestrider at det foreligger brudd på god meglerskikk. Klagerne ble lojalt gjort kjent med selgerens vilkår for budgivning og salg før bud ble inngått. Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning. Megleren er ikke å klandre for måten salget er gjennomført på, og klagerne har uansett ikke lidd noe økonomisk tap.
Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede la ut for salg to prosjekterte eneboliger på vegne av utbygger i slutten av mai 2016. Salget var organisert slik at man åpnet for kjøp av boligene etter felles visning av tomtene den 24. mai 2016. Etter tomtevisning åpnet man for en såkalt «tegningsperiode» med utløp 26. mai 2016 kl. 20.00. Dersom det forelå flere budgivere på samme boligen innen utgangen av tegningsperioden, skulle dette løses gjennom budrunde påfølgende dag.
Om boligene ikke var solgt ved ovennevnte prosess, skulle salget av boligen skje ved fast pris og førstemann til mølla-prinsippet, altså at den første som leverer bindende kjøpebekreftelse ref. pris i prospekt/annonse, ville få tilslaget.
I prospektet fremgikk det at prisen var kr 6 400 000. Det ble ikke gitt en prisantydning. Salgsprospektet hadde en betalingsplan som vedlegg til kontrakt for boligen, hvor det fremgikk at kontraktssummen var kr 6 400 000. Det fremgikk videre av prospektet under punktet «Fasiliteter» blant annet at: «Kjøp til fast pris. Du slipper å delta i stressende budrunder.» Av annonsen på www.FINN.no fremgikk det at prisen for boligen var kr 6 400 000.
Megleren sendte en e-post datert den 26. mai 2016, hvor det ble gitt underretning om salgsvilkårene til interessenter. Det ble gitt opplysninger om at det i utgangspunktet skulle være en fast pris for boligen, men at man åpnet opp for budrunde dersom det var flere budgivere i tegningsperioden fra 24. mai 2016 til 26. mai 2016. Etter tegningsperiodens slutt var det førstemann til mølla-prinsippet som gjaldt.
Klagerne ønsket å kjøpe boligen og innga bekreftelse på kjøp av boligen datert den 10. august 2016. Rett i forkant av bekreftelsen kontaktet klagerne innklagede for informasjon om det å inngi kjøpebekreftelse. Grunnet feriefravær ble denne henvendelsen håndtert av en annen megler enn den ansvarlige megleren for oppdraget. Ved telefonsamtalen med megleren ble det uttalt at det ikke var en fast pris ved salget, og videre at det ikke var mulig å sende inn kjøpebekreftelse med tidligere akseptfrist enn 25. august 2016, da det skulle skje en ny visning av tomten den 24. august 2016. Klagerne er enig med innklagede i at megleren skal ha sagt at ved flere interessenter, så ville man kunne få en budrunde «som ved brukt». Klagerne mente imidlertid at disse opplysningene ikke var riktige, og viste til salgsprospektet og de øvrige dokumenter ved salget. Klagerne oppfattet kontakten med megleren slik at hun ikke var innforstått med de nevnte salgsvilkår.
Innklagede viser til en logg fra telefonsamtale den 3. august 2016. Klagerne er forundret over at megleren har registrert en samtalelogg den 1. august 2016 med innhold fra en samtale som først fant sted 3. august 2016. Det følger av tilsvaret til innklagede at megleren fant det nødvendig å få klarert at «budet ikke var omfattet av formidlingsforbudet i eiendomsmeglerforskriften § 6-3 (3)». I og med at dette salget gjaldt på vegne av utbygger, som ikke er en forbruker, gjelder imidlertid ikke formidlingsforbudet i eiendomsmeglings-forskriften § 6-3 (3). Det forhold at eiendomsmegleren måtte undersøke om formidlingsforbudet gjaldt eller ikke, bekrefter således klagernes inntrykk av at megleren ikke hadde nødvendig kunnskap om dette prosjektet eller salget.
Klagerne var av den klare oppfatning at det gjaldt et «først til mølla»-prinsipp, og de ønsket derfor å være raske for å unngå at muligheten gikk fra dem.
Før angivelse av bindende kjøpsbekreftelse ønsket imidlertid klagerne kontakt med bolighusleverandøren for prosjektet for å diskutere mulige endringer ved leveransen av boligen. Megleren hevdet at det ikke var mulig å diskutere med bolighusleverandøren hvilke endringsløsninger som var mulige før etter at man faktisk hadde kjøpt boligen. Disse opplysningene fra megleren viste seg imidlertid å være feil. Denne feilaktige underretningen fra megleren bidro til at klagerne fikk forståelse av at megleren ikke kjente prosjektet og festet deretter heller ikke lit til at hennes opplysninger var korrekte. Etter møtet med bolighusleverandøren leverte klagerne inn kjøpsbekreftelse den 10. august 2016, med akseptfrist den 12. august 2016.
Megleren ville først ikke formidle denne kjøpsbekreftelsen og henviste på nytt til at akseptfristen måtte settes til 25. august 2016. Etter en intern vurdering hos innklagede ble det imidlertid gitt tilbakemelding om at kjøpsbekreftelsen likevel skulle formidles til selgeren. På dette tidspunktet hadde klagerne en forventning om at handelen skulle gjennomføres, da deres bud var innkommet først.
Den 12. august 2016 fikk klagerne orientering om at det forelå en annen kjøpsbekreftelse på eiendommen med en høyere kjøpesum på kr 6 550 000, og klagerne ble deretter oppfordret av megleren til å inngi et nytt bud. Til tross for at klagerne var av den oppfatning at salgsprosessen med budgivning var feil med hensyn til de opplyste salgsvilkårene, følte de seg presset til å inngi en ny kjøpsbekreftelse på kr 6 600 000. Etter dette kom det inn et nytt bud fra den andre budgiveren på kr 6 700 000, og klagerne avsluttet deretter prosessen.
Dagen etter sendte klagerne en henvendelse til innklagede om sin opplevelse av saken og anførte at saken var håndtert feil, og at det var de som egentlig skulle ha inngått kontrakt om kjøp av boligen til den oppgitte fastprisen på kr 6 400 000.
Videre sendte klagerne en anmodning om at kontraktsigneringen for eiendommen måtte utsettes til denne saken var oppklart. Dette ble avvist av megleren. Megleren avviste også ansvar med henvisning til at klagerne hadde mottatt informasjon om endring av salgsvilkårene på telefon. Klagerne avviser at de skal ha mottatt slik informasjon. Om det var slik at salgsvilkårene var endret i motsetning til hva som følger av salgsoppgave med vedlegg, hadde megleren all oppfordring til å frembringe notoritet ved å orientere klagerne om endringen av salgsvilkårene. I det minste burde megleren sørget for loggføring av telefonsamtalen i sin journal.
Klagerne er innforstått med at det i salgsprospektet er gitt informasjon om at selger «står fritt» til å akseptere hvem som helst som kjøper, men det bestrides at denne generelle informasjon vil kunne utgjøre grunnlag for å fravike det såkalte førstemann til mølla-prinsippet og starte en budrunde med flere interessenter. Ved tilsvaret fra innklagede følger det at megleren, etter annonsering av ny felles visning, registrerte at det var flere interessenter til boligen, og at oppdragsgiver ønsket å selge til budgiver med høyeste bud. Dette forstås dithen at innklagede mener at man på et eller annet tidspunkt etter annonsering av ny visning, der man registrerer flere interessenter, har endret premissene for salget. Dette forstås videre slik at ikke første mann til mølla-prinsippet gjelder lenger, eller «kjøp til fast pris, unngå stressende budrunder». Dokumentasjon for slik endring i premissene for salget er gitt i form av en telefonlogg mellom klagerne og megleren.
Innklagede har videre fremsatt utskrift av en SMS fra selgeren som skal være sendt 18. august 2016. Denne utskriften skal bekrefte at det ble sagt på telefonen at ved flere interessenter, så kunne det bli budrunde. Det fremgår imidlertid ikke av denne SMS-utskriften hvem dialogen skal ha skjedd mellom, skjønt klagerne legger til grunn at en av partene er meglerens oppdragsgiver. Det fremgår heller ikke av SMS-utskriften på hvilket tidspunkt dette skal ha foregått. Uansett må det stilles spørsmål ved hvilken bevisvekt en slik etterfølgende «bekreftelse» kan tillegges, all den tid denne åpenbart kun vil være i meglerens og selgerens interesse.
Klagerne etterspurte ved brev av 17. august 2016 bevisdokumentasjon på endring av salgsvilkårene. Ved svar på denne henvendelsen den 23. august 2016 fulgte det ingen opplysning om endring av salgsvilkårene, herunder når denne skulle ha inntrådt, eller noen dokumentasjon for dette. Ved dette svaret var man åpenbart i den oppfatning at det ikke forelå noe endring av salgsvilkårene, og at man kunne starte en budrunde, alene ut fra det forhold at det var flere interessenter. Dette med henvisning til en standardtekst i salgsprospektet om «Forbrukerinformasjon om budgivning». Dette støttes av at heller ikke selgeren på et tidligere tidspunkt ga noen annen forklaring enn at de stiller seg bak samme oppfatning som megleren. Selgeren var på dette tidspunkt kjent med saken, herunder nevnte henvendelse til megleren og meglerens tilbakemelding, uten å ha noen ytterliggere kommentarer til de anførte forhold. Dette tilsier altså at både megleren og selgeren på dette tidspunktet var av den oppfatning at det ikke var foretatt noen endring av salgsvilkårene, og at dette heller ikke var nødvendig, all den tid standardformuleringen avslutningsvis i prospektet alene ble anført å åpne for budrunde.
Klagerne forstår det slik at det foreligger en endring i de fremsatte anførsler fra innklagede den 23. august og frem til tilsvaret av 21. november 2016. Klagerne hevder at de fremsatte anførsler og bevisdokumentasjon fra innklagede ikke kan føre frem for nemnda. Om det skulle foreligge en endring i salgsvilkårene, vil det formodentlig foreligge en endring av salgsprospektet. Det ville videre foreligge dokumentasjon på endring i meglerens webløsning som dokumenterer at det fra tidspunktet ble salget ikke lenger håndtert med fast pris, men at man åpnet for en budrunde. Slik dokumentasjon foreligger ikke og klagerne vil igjen fastholde at det er megleren/oppdragsgiveren som har all oppfordring til å fremskaffe notoritet omkring endring av vilkårene. Én enkel telefonsamtale med en interessent vil ikke være tilstrekkelig dokumentasjon i så henseende.
Megleren ville ikke gjennomføre et møte for å gjennomgå saken.
Innklagede viser i sitt tilsvar til en e-post av 1. august 2016. Denne e-posten inneholder ikke informasjon om at selgeren (utbyggeren) skal ha endret salgsvilkårene fra fast pris til budrunde.
Megleren har brutt god meglerskikk, og klagerne krever erstatning. Det foreligger et økonomisk tap på kr 300 000 som er prisdifferansen mellom prisforlangende for eiendommen (i henhold til gitt bindende kjøpebekreftelse fra klagerne) og til den sum som eiendommen til slutt ble solgt for. Megleren har urettmessig, enten av eget tiltak eller etter oppdrag fra selgeren, endret salgsvilkårene underveis i salgsprosessen i den hensikt å gi økonomisk vinning til sin oppdragsgiver ved salget. Den økonomiske vinningen er på kr 300 000.
Klagerne har med dette urettmessig fått avslag på sin bindende kjøpebekreftelse. Boligens verdi må til tross for en urettmessig gjennomført budrunde settes til det bud som endelig ble akseptert på kr 6 700 000. Klagerne har krav på den positive kontraktsinteresse i saken ved at de skal stilles økonomisk som om feilen hos megleren/selgeren ikke har oppstått, og slik at opprinnelig bud hadde blitt antatt.
I tillegg kommer krav om erstatning for klagernes faktiske utgifter i anledning saken, herunder reiseutgifter, forsinkelsesrenter og omkostninger ved prosessen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig at boligen opprinnelig ble annonsert til fast pris da denne ble lagt ut for salg i mai 2016. Innklagede registrerte at det var nokså stor interesse for begge boligene som ble lagt ut for salg fra disse ble annonsert første gang, og det var forventet at boligene ville bli solgt innen nokså kort tid etter første visning.
Alle registrerte interessenter, blant dem klagerne, ble informert om forutsetningene vedrørende budgivning og tegningsperiode i e-post fra megleren den 26. mai 2016. I starten av august var imidlertid boligen enda ikke solgt. Det ble derfor besluttet i samråd med utbyggeren å avholde ny fellesvisning.
Klagerne var på dette tidspunktet i dialog med megleren og fikk besvart en del spørsmål vedrørende boligen. Klagerne og innklagede hadde kontakt pr. telefon i begynnelsen av august. Klagerne ble da informer om at det ville bli avholdt visning, og at det eventuelt ville bli gjennomført budrunde ved flere interessenter. Dette bekreftes av telefonlogg den 3. august 2016. At oppføringen i loggen er datert den 1. august 2016, mens telefonsamtalen fant sted den 3. august har en helt naturlig forklaring. Det oppføringen i loggen viser er at megleren den 1. august la opp en aktivitet på kunden i meglersystemet for oppfølging etter å ha besvart en e-post fra klagerne samme dag. Slik registrering av aktivitet på kunde gjøres regelmessig for at megleren skal bli påminnet å følge opp kunden den dagen som er avtalt eller planlagt. Aktiviteten vil bli liggende som åpen i systemet inntil den merkes som utført, og utførtdato vil ikke være redigerbar i ettertid.
Klagerne hevder at megleren skal ha sagt at det ikke var anledning til å diskutere med bolighusleverandøren om endringer som var mulige før de hadde kjøpt boligen. Innklagede bestrider at dette ble sagt til klagerne. Det som derimot ble sagt var at det vanligvis holdes tilvalg og endringsmøter etter avtaleinngåelse, og at klagerne, dersom de hadde spesifikke forutsetninger ved kjøpet, eventuelt burde ta forbehold om dette i kjøpetilbudet. At klagerne selv, hadde flere drøftelser med bolighusleverandøren før de la inn bud, viser at klagerne umulig kan ha oppfattet megleren slik de hevder å ha gjort.
I forbindelse med at klagerne innga det første budet, fant megleren det nødvendig å få klarert at budet ikke var omfattet av formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (3). Dette ble klarert kort tid etter at budet var inngitt, og budgiverne ble informert pr. telefon kort tid etter at budet var inngitt om at dette ville bli formidlet til utbyggeren. At megleren valgte å foreta en slik undersøkelse endrer ikke det forhold at klagerne var innforstått med at det ville kunne bli budrunde på boligen da de innga bud. Denne omstendigheten er dermed uten betydning for spørsmålet om megleren har brutt god meglerskikk.
Den 12. august ble det inngitt et høyere bud på kr 6 550 000 fra en annen budgiver. Klagerne høynet da selv sitt bud til kr 6 600 000. Den andre budgiveren høynet deretter budet til kr 6 700 000 som ble akseptert. Dersom klagerne hadde vært av den oppfatning at de hadde krav på å få kjøpe boligen til fastpris, ville det være naturlig at dette i hvert fall ble tatt opp da det kom inn høyere bud etter at de selv innga bud. Det finnes imidlertid ikke spor av at klagerne har tatt opp dette med megleren før budrunden ble avsluttet. Dette til tross for at klagerne selv forhøyet sitt bud. Første gang klagerne gjorde gjeldene sine innsigelser overfor megleren var på ettermiddagen den 12. august. Det var klagernes svoger, som arbeider som eiendomsmegler, som tok kontakt med innklagede pr. telefon og tilkjennega at klagerne hadde innsigelser mot gjennomføringen av salget.
Innklagede bestrider at det foreligger brudd på god meglerskikk, idet klagerne lojalt har blitt gjort kjent med de premisser for budgivning og salg. Det er oppdragsgiveren og ikke megleren som regelmessig setter premissene for budgivning og salg ved et salgsoppdrag, og blant annet bestemmer om et salg skal skje til fastpris eller ved budgivning. I de tilfeller der det ikke foreligger et fullmaktsforhold mellom selgeren og megleren som gir megleren rett til å akseptere bud på vegne av selgeren, er det følgelig også selgeren som i hvert enkelt tilfelle tar stilling til om bud skal aksepteres eller ikke.
Premissene for budgivning er i denne saken klargjort overfor alle interessenter gjennom «Forbrukerinformasjon om budgivning» i salgsoppgaven. Det fremgår her at selgeren står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. I dette ligger at en budgiver ikke kan forvente at det er automatikk i at budet aksepteres.
Ut fra den informasjonen som ble gitt til alle interessentene ved salgsstart i mai, kunne interessentene forvente tre ulike scenarier. Det kunne for det første blitt inngitt bud på kr 6 400 000, som interessentene måtte forvente ville bli akseptert. For det andre kunne det ikke komme inn bud i det hele tatt. For det tredje kunne det bli inngitt flere bud på kr 6 400 000, og salget ville da bli avgjort ved intern budrunde mellom budgiverne.
Så langt megleren har vært kjent med, har oppdragsgiveren vært innstilt på å akseptere salg til prisen som var oppgitt i salgsprospektet. Klagerne kunne selv forventet å få tilslag til den annonserte prisen, dersom de hadde kommet med et bud.
De opplysningene klagerne fikk ved salgsstart i mai var altså fullt ut i samsvar med de premissene selgeren hadde satt for salget. Det kan dermed ikke konstateres at megleren på noen måte skal ha gitt klagerne villedende informasjon på dette tidspunktet.
I slutten av juli ble det annonsert ny fellesvisning for boligen i august. På dette tidspunktet var det fire til fem interessenter, men ingen bud forelå. Oppdragsgiveren ønsket å selge til budgiveren med høyeste bud. Megleren hadde klargjort overfor klagerne at salget ville kunne bli avgjort etter budrunde. Selgeren bekreftet i SMS til megleren den 18. august at det var avtalt at salget ville kunne bli avgjort ved budrunde dersom det var flere budgivere.
Det foreligger også en e-post fra bolighusleverandøren den 31. august hvor de bekrefter at klagerne var i kontakt med dem før budgivning, og at det også i dette møtet og i etterfølgende kontakt var en forutsetning at salget ville kunne bli avgjort ved budrunde dersom det var flere budgivere.
I en situasjon der det etter salgsstarten i mai ikke var kommet inn bud, verken fra klagerne eller andre, og boligen fremdeles var usolgt, måtte det være opp til selgeren om han ønsket å legge nye og endrede premisser for den videre salgsprosessen. I forbindelse med at det ble avholdt ny visning i august, var det kontakt mellom partene hvor klagerne ble informert om at salget nå ville bli avgjort ved budrunde dersom det innkom flere bud. Det vises da spesielt til telefonsamtalen den 3. august. Klagerne hadde etter denne telefonsamtalen ingen berettiget forventing om at boligen ville bli solgt til fast pris. Temaet ble heller ikke tatt opp idet klagerne innga bud. Det kan dermed heller ikke konstateres at megleren har formidlet uriktig eller villedende informasjon om salgsprosessen i forbindelse med at salg av boligen ble gjennomført i august.
Innklagede bestrider at det foreligger grunnlag for erstatning. Megleren kan ikke klandres for måten salget ble gjennomført på, og klagerne har uansett ikke lidd noe økonomisk tap. Megleren har ikke gitt klagerne uriktige eller villedende opplysninger vedrørende salgsprosessen. Budgiverne har på sin side ikke hatt noen berettiget forventning om at deres bud ville bli akseptert uten konkurranse med øvrige budgivere.
I den utstrekning opplysningen i prospektet om at kjøperen kunne «slippe å delta i stressende budrunder» i seg selv var villedende, så var opplysningen rettet overfor klagerne før visningen i mai og igjen klargjort før budgivning i august. Klagerne var kjent med at dersom det kom inn bud fra flere budgivere, så ville det bli en budrunde.
Da klagerne ikke har hatt en berettiget forventing om å få tilslaget på sitt bud, foreligger det heller ikke noe tap som kan kreves erstattet.
Klagerne har tatt opp spørsmålet om innklagede har hatt økonomisk interesse i at boligen ble solgt til budrunde fremfor til fastpris. Hva som er avtalt om meglerens vederlag for oppdraget er angitt i salgsoppgaven, slik megleren er pålagt. Det fremgår her at det er avtalt en fastpris på kr 100 000 inkl. mva. som inkluderer tilrettelegging, oppgjørsgebyr og markedsføring. Megleren har altså ikke hatt noen økonomisk interesse i at det ble gjennomført budrunde.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen ved at salgsvilkårene ble endret og krav om erstatning.
Partene synes i det vesentlige å være enige om hendelsesforløpet. Etter felles visning av tomtene i mai 2016 åpnet man for en såkalt «tegningsperiode» med utløp 26. mai 2016. Hvis det forelå flere budgivere på samme prosjekt innen utgangen av tegningsperioden, skulle dette løses gjennom budrunde. Etter tegningsperiodens slutt var det førstemann til mølla-prinsippet som gjaldt til fast pris kr 6 400 000. Det fremkom ingen bud ved utløpet av tegningsperioden, men klagerne hadde vist interesse for prosjektet.
Den 3. august 2016 fant det sted en telefonsamtale mellom én av klagerne og en megler hos innklagede. Det fremgår av telefonloggen at klageren ble informert om at det var flere interessenter nå etter ferien. Videre fremgår det av loggen at det ved flere bud ville det bli avholdt budrunde. Klagerne har erkjent av de fikk denne opplysningen, og de var også med på budrunden etterpå.
Nemnda legger etter dette til grunn at klagerne før budet ble inngitt, hadde fått beskjed om at salgsvilkårene var endret i forhold til det som stod i salgsoppgaven. De har imidlertid anført at de la til grunn at den megleren de snakket med, ikke kjente salgsvilkårene om fast pris. Nemnda finner imidlertid ikke at klagerne kan høres med det, så lenge det var en megler hos innklagede som ga informasjon om at det nå ville bli avholdt ordinær budrunde hvis det var flere interessenter til hvert prosjekt. Det følger av dette at klagerne ikke hadde krav på å få kjøpe prosjektet til fast pris kr 6 400 000. Erstatningskravet kan følgelig heller ikke føre frem.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.