Quantcast
Channel: Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester
Viewing latest article 9
Browse Latest Browse All 793

RFE-2024-211 – Oppgjørsoppdrag. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

$
0
0

RFE-2024-211

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Allé Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Allé)

Saken gjelder:               Oppgjørsoppdrag. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2024 kjøpte klageren et dødsbo hvor innklagede meglerforetak var engasjert til å utarbeide kjøpekontrakt, samt forestå oppgjøret. I forbindelse med kjøpet, ba klageren om at megleropplysninger ble innhentet fra forretningsføreren. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke innhente megleropplysningene fra forretningsføreren, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren erstattet 4 704 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I utgangspunktet kjøpte klageren leiligheten i mai 2023. Kjøpet ble imidlertid annullert da selgerens bror hadde solgt boligen med en fremtidsfullmakt som ikke ble ansett som gyldig av statsforvalteren. Da selgeren gikk bort, tok broren kontakt med klageren på nytt i februar 2024 for å spørre om klageren fortsatt var interessert i leiligheten. Klageren bekreftet dette, og ble opplyst om at bobestyreren ville ta kontakt for videre dialog.

I mars 2024 ble klageren kontaktet av bobestyreren som videreformidlet klagerens direkte bud til selgerens arvinger. Etter en lengre periode hvor det var problematisk å få kontakt med selgerens arvinger, ble klageren informert om at hans direkte bud på 3 900 000 kroner ikke kunne aksepteres. Bakgrunnen for dette var at en av arvingene var umyndiggjort. I en e-post fra bobestyreren 5. juni 2024, ble klageren opplyst om at leiligheten ville annonseres på det åpne markedet, samt at klageren var velkommen til å inngi bud på ordinær måte.

Samme dag som klageren mottok e-posten, snakket han med bobestyreren på telefon. Klageren ble da opplyst om at megleren til innklagede meglerforetak var tildelt oppdraget, samt at han ville ordne alt knyttet til handelen, herunder kjøpekontrakt og overtakelse. I tillegg opplyste bobestyreren om at all dialog skulle foregå gjennom megleren. Deretter mottok klageren en e-post fra bobestyreren 13. august 2024 hvor det fremgikk:

Hei [klagerens navn],

I løpet av sommeren har vi fått ordnet med samtykkeproblematikken, og jeg har nå snakket med alle arvingene.

De ønsker å tilby deg leiligheten til kr 3,9 millioner som diskutert tidligere.

Hører fra deg vedrørende tidspunkt for overtagelse. 

Den 14. august 2024 ringte megleren til klageren for å presentere seg som ansvarlig megler. Under telefonsamtalen informerte megleren om at det ikke ville være nødvendig å innhente megleropplysninger. Bakgrunnen for dette var bobestyrerens opplysninger om at klageren allerede hadde fått informasjon om borettslaget. Klageren bestred dette, og ba om at megleropplysninger ble innhentet før overtakelsen 3. september 2024. Megleren svarte dermed at han skulle innhente dette, men at det ville ta en til to uker. Megleropplysningene ville derfor ikke foreligge før overtakelsen.

Da klageren mottok utkast til kjøpekontrakt 22. august 2024, ba ham megleren om at megleropplysningene skulle vedlegges kontrakten. Til tross for at meglerens fullmektig bekreftet dette, ble ikke uttømmende informasjon vedlagt. Borettslagets vedtekter, husordensregler, samt protokoll fra generalforsamling og styremøte ble derimot lastet ned fra borettslagets hjemmeside. Det bemerkes her at klageren påpekte at dette ikke var å anse som korrekte opplysninger fra forretningsføreren.

Da kjøpekontrakten ble signert og overtakelsen gjennomført, hadde klageren fortsatt ikke mottatt megleropplysningene.

Klageren har underveis i prosessen foreslått at enten megleren eller bobestyreren kunne innhente opplysningene fra forretningsføreren og oversender disse til klageren. Både bobestyreren og megleren avslo imidlertid forslaget, og klageren måtte selv innhente opplysningene etter kjøpet.

Klageren har fremsatt krav om å få tilbakebetalt utlagt beløp for megleropplysningene. Til tross for at slike opplysninger skal medfølge eiendomshandelen, har både megleren og bobestyreren avslått kravet. Megleren har understreket at han kun var engasjert til et oppgjørsoppdrag, mens bobestyreren har vist til at megleren har det fulle ansvaret. Det bemerkes her at megleren har oversendt tilstandsrapport, samt bekreftelse på at megleropplysninger skulle innhentes til klageren.

Det er vanskelig å se at megleren kan fravike sin opplysningsplikt i dette tilfellet, særlig når klageren uttrykkelig har bedt om at megleropplysningene skulle innhentes. Når det kommer til meglers opplysningsplikt, vises det til artikkel «Dette er eiendomsmeglerens ansvar» på Huseiernes nettsider.

Meglerforetaket har anført at megleren kontaktet forretningsføreren pr. telefon og fikk bekreftet andelens formue, gjeld og felleskostnader. Klageren stiller seg imidlertid spørrende til at han ikke ble opplyst om styrets vedtak om å øke fellesutgiftene fra 1. januar 2025. Det vises her til et bilde av oppslagstavlen med borettslagets varsel om husleieøkning datert 13. november 2024. Dersom megleren innhentet ovennevnte opplysninger pr. telefon, er det rart at en så vesentlig opplysning som økning av fellesutgifter ikke ble videreformidlet til klageren. Det er uansett ikke tilstrekkelig å innhente slike opplysninger pr. telefon.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet kostnaden for innhenting av megleropplysninger, totalt 4 704 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren kontaktet bobestyreren og innga bud på 3 900 000 kroner, baserte klageren seg på informasjon som en tidligere megler hadde innhentet. Klageren ble uansett tidlig orientert om at boet ikke ville betale for meglerpakke fra forretningsfører. Han ble også opplyst om at megleren var engasjert til å bistå med kontrakt og oppgjør, samt at han ikke ville innhente meglerpakke. Til tross for dette, tok megleren likevel kontakt med forretningsføreren pr. telefon og fikk bekreftet andelens formue, gjeld og fellesutgifter.

Meglerforetaket viser til § 12 i kjøpekontrakten hvor det fremgår:

Avtalen er inngått direkte mellom partene. Megler har mottatt oppdrag i å utferdige endelig kontrakt basert på den avtalen partene hadde inngått før de kontaktet megler, samt å forestå oppgjør mellom partene. Partene bekrefter at all relevant informasjon om eiendommen og gjennomføring av handelen er utvekslet, herunder opplysninger som fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2). Partene erkjenner samtidig at ev. tvister mellom partene vedr. den inngåtte avtalen er megler uvedkommende.

I oppgjørsoppdrag har ikke megler plikt til å innhente de etterspurte opplysningene.

På bakgrunn av det ovennevnte, avvises klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler her hadde et oppgjørsoppdrag. Dette fremgikk av kjøpekontrakten som ble signert 23. august 2024. Her fremgikk det også at partene bekreftet at all relevant informasjon om eiendommen og gjennomføring av handelen var utvekslet, herunder opplysninger som fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Etter nemndas syn har megleren ved oppgjørsoppdrag normalt ikke noen plikt til å innhente opplysninger om eiendommen, og formidle disse videre til kjøperen. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt overfor kjøper før handelen sluttes. Ved et oppgjørsoppdrag har partene allerede inngått en bindende avtale. Meglers oppgave er da begrenset til det som er nødvendig for å kunne utarbeide kjøpekontrakt og å gjennomføre oppgjøret på en trygg og effektiv måte, med omsorg for begge parter.

Det er ikke holdepunkter for at megler i saken her likevel skal ha forpliktet seg til å fremskaffe megleropplysninger fra forretningsfører. Dette var tema mellom partene i e-poster 13.-16. september 2024, der megler viser til at han har snakket med forretningsfører på telefon om hva som p.t. var andel formue/gjeld, samt felleskostnader. Det er ingenting i denne dialogen som tilsier at megler hadde forpliktet seg til å fremskaffe de nevnte opplysningene. SMS-utveksling i oktober 2024 taler i samme retning. Her fremgår det av sammenhengen at megler har henvendt seg til bobestyrer om dette, men at boet ikke ville betale for opplysningene.

Nemnda kan dermed ikke se at megler ikke har oppfylt opplysnings- og undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er dermed heller ikke grunnlag for erstatningskravet.

Klagen fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.


Viewing latest article 9
Browse Latest Browse All 793